浅析房地产企业上市热 黄宇 05212216

1、LOGO 指指导教师导教师：李德智：李德智 浅浅析房地析房地产产企企业业上市上市热热 n班班级级：12级级工管二班工管二班 n学学生：生：黄黄宇宇 n学号学号：05212216 LOGO 目录目录 u 背景背景房地产企业上市热产生的原因房地产企业上市热产生的原因 u 方式方式房地产企业上市方式房地产企业上市方式 u 缺陷缺陷房地产企业上市的风险房地产企业上市的风险 u 结论与建议结论与建议 LOGO 背景背景 A一土地一土地储备储备金金； B一土地出一土地出让让金金; C一土地一土地转让与开发资转让与开发资金金; D一土地承包一土地承包与转与转包包资资金金; E一房地一房地产开发与产开发与建建

2、设资设资金金; F一按揭一按揭贷贷款等款等;G一一购购房款房款 背景： n房地产企业的特点：资本密集型 n企业经营资金短缺是目前我国房地产企业普遍面临的问题，也是导致我国房地 产行业经营绩效下滑的主要原因，融资成为房地产企业财务活动的重中之重。 背景背景融资的重要性融资的重要性 背景背景融资的方式融资的方式 不同融资方式比较不同融资方式比较 背景背景融资的方式比较融资的方式比较 u 银行信贷为主银行信贷为主 u 银行信贷的弊端：银行信贷的弊端： 房地产企业融资房地产企业融资深受宏观经济政策的影响深受宏观经济政策的影响，使房地产企业在整体上脱离市场，使房地产企业在整体上脱离市场 ，造成在房地产领

3、域，造成在房地产领域“国家政策先行，市场规律作用被弱化国家政策先行，市场规律作用被弱化”的现实状况。的现实状况。 u 其他方式不成熟其他方式不成熟 u 上市转型是出路：上市转型是出路： 中国房地产企业融资的模式正处于转型期，从单一、过度依赖银行信贷的中国房地产企业融资的模式正处于转型期，从单一、过度依赖银行信贷的 融资结构，转型为以银行信贷为主，结合资本市场的多元化融资结构。融资结构，转型为以银行信贷为主，结合资本市场的多元化融资结构。 背景背景上市的优势上市的优势 u （1） 融资规模大融资规模大 u （2） 资金灵活性高资金灵活性高 u （3） 降低财务风险降低财务风险 u （4） 提高企

4、业知名度提高企业知名度 u （5） 有利于完善企业管理有利于完善企业管理 u （6） 确定公司价值确定公司价值 房地产企业上市方式房地产企业上市方式 上市融资上市融资 直接融资（直接融资（IPO） 间接融资（买壳上市）间接融资（买壳上市） 境外上市境外上市 国内国内A股上市股上市 场内交易（成本高）场内交易（成本高） 场外交易（常用方式）场外交易（常用方式） 境外上市境外上市现状现状 u 2011年全国房地产上市公司综合实力榜前年全国房地产上市公司综合实力榜前50强中有强中有31家家 企业在香港上市除保利地产在企业在香港上市除保利地产在1993年便收购了香港上市公年便收购了香港上市公 司新海康

5、航业外，司新海康航业外，2012年，万科、招商地产、金地集团相年，万科、招商地产、金地集团相 继收购在港上市公司，四大标杆房企最终悉数登陆香港资继收购在港上市公司，四大标杆房企最终悉数登陆香港资 本市场。本市场。 境外上市境外上市现状现状 u 目前我国境外上市房企共目前我国境外上市房企共54家家 样本表样本表 境外上市境外上市 u 境外上市特点：境外上市特点： 1、无明确的产业要求：境外资本市场通常不对房地产企业、无明确的产业要求：境外资本市场通常不对房地产企业 实施实施“禁入禁入”政策，只要符合条件即可申请。政策，只要符合条件即可申请。 2、上市门槛低：与境内上市相比，境外资本市场、上市门槛

6、低：与境内上市相比，境外资本市场(尤其是尤其是 香港、新加坡等香港、新加坡等)准入门槛更低。准入门槛更低。 3、上市效率高：从在香港上市的案例来看，符合条件的企、上市效率高：从在香港上市的案例来看，符合条件的企 业从拟上市筹备到发行上市一般只需七至八个月时间，最业从拟上市筹备到发行上市一般只需七至八个月时间，最 快的甚至在半年以内。快的甚至在半年以内。 境外上市境外上市 4、直接成本较高，但隐性成本低：、直接成本较高，但隐性成本低： IPO上市费用一般包上市费用一般包 括交易所费用、中介费用、推广辅助费用等三部分，海外括交易所费用、中介费用、推广辅助费用等三部分，海外 市场比内地市场高出不少。

7、尽管国内主板市场表面上的成市场比内地市场高出不少。尽管国内主板市场表面上的成 本要低于海外市场，但诸多隐性成本要给企业带来了极大本要低于海外市场，但诸多隐性成本要给企业带来了极大 的不确定性的不确定性 5、有利于再融资、有利于再融资:大多数企业境外上市后，均能够充分利大多数企业境外上市后，均能够充分利 用海外资本市场的平台优势，储备丰富的经营资金，取得用海外资本市场的平台优势，储备丰富的经营资金，取得 更佳业绩，市场地位持续提升，更为其配股、增发、可转更佳业绩，市场地位持续提升，更为其配股、增发、可转 债等再融资操作奠定了良好的基础债等再融资操作奠定了良好的基础 境外上市境外上市上市后的效果上

8、市后的效果 上市后企业的获利能力明显得到提升。一方面，企业通过上市后企业的获利能力明显得到提升。一方面，企业通过 上市获取了更高的知名度。房地产行业品牌效应显著，知名企上市获取了更高的知名度。房地产行业品牌效应显著，知名企 业往往可以获取更有利的定价从而获得更高的毛利。另一方面，业往往可以获取更有利的定价从而获得更高的毛利。另一方面， 企业通过扩张形成了规模优势，使其成本管理能力得到有效改企业通过扩张形成了规模优势，使其成本管理能力得到有效改 善。善。 国内上市国内上市 u由于特定的历史原因，我国资本市场上市的房企数量极少。截至由于特定的历史原因，我国资本市场上市的房企数量极少。截至 2011

9、 年，共有年，共有 96 家房地产企业上市公司（其中上交所家房地产企业上市公司（其中上交所42 家，深交所家，深交所 54 家），仅占上市公司总家），仅占上市公司总 数的数的 4.65% u上世纪上世纪 90 年代以来，中央政府及监管部门曾多次出台政策，遏制房地产企业上市年代以来，中央政府及监管部门曾多次出台政策，遏制房地产企业上市 以遏制房地产行业过热发展。例如，以遏制房地产行业过热发展。例如，1995 年至年至 1999 年期间，房企年期间，房企IPO 被明确被明确 叫停。多数通过叫停。多数通过 IPO 方式上市的房企均在方式上市的房企均在 1995 年前完成上市，其中包括万科、年前完成上

10、市，其中包括万科、 招商地产、中粮地产、陆家嘴等。招商地产、中粮地产、陆家嘴等。2007 年末，证监会再次限制房地产年末，证监会再次限制房地产 IPO 以及以及 其他再融资方式，只放行优质的房企以借壳的方式上市。其他再融资方式，只放行优质的房企以借壳的方式上市。2010 年以来，证监会暂年以来，证监会暂 停房地产或与房地产相关的上市公司通过股市进行再融资，以抑制房价泡沫，至少停房地产或与房地产相关的上市公司通过股市进行再融资，以抑制房价泡沫，至少 有有 30 家企业放弃了上市。家企业放弃了上市。 国内国内A股上市股上市保利地产保利地产 保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有

11、房地产企业， 是中国保利集团房地产业务的运作平台，国家一级房地产开发资质企业 。2006年7月 31日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启IPO市场的 首批上市的第一家房地产企业。 其上市前后盈利能力变化情况其上市前后盈利能力变化情况 如图所示，总资产利润率和销售净如图所示，总资产利润率和销售净 利率的变化趋势基本一致，都在上利率的变化趋势基本一致，都在上 市前后一年内达到了较高的水平，市前后一年内达到了较高的水平， 之后便呈现下降趋势，尤其是净资之后便呈现下降趋势，尤其是净资 产收益率的下降幅度十分明显。产收益率的下降幅度十分明显。 国内上市融资的风险国内上市融资的

12、风险 u 企业上市融资成本高：企业上市融资成本高： 发起人认购的股本数额不少于公司拟发行股本总额的发起人认购的股本数额不少于公司拟发行股本总额的35%;发发 行前一年末，净资产在总资产中所占比例不低于行前一年末，净资产在总资产中所占比例不低于30%，无形资产，无形资产 (不含土地使用权不含土地使用权)占其股本总数的比例不得高于占其股本总数的比例不得高于20%;股本总数股本总数 不少于人民币不少于人民币5000万元万元;近三年连续盈利。目前融资成本大约为近三年连续盈利。目前融资成本大约为 融资总额的融资总额的1.5%-3%。此外，一家上市公司每年的维持费用大。此外，一家上市公司每年的维持费用大

13、约是约是200万元以上。万元以上。 u 政策约束严格：政策约束严格： 一般企业在申请上市时，首先聘请中介机构制定上市方案，一般企业在申请上市时，首先聘请中介机构制定上市方案， 在符合证监会规定的公司上市条件后申请上市，在证监会核准后在符合证监会规定的公司上市条件后申请上市，在证监会核准后 ，开始公开发行股票并向证券交易所申请上市。，开始公开发行股票并向证券交易所申请上市。 国内上市融资的风险国内上市融资的风险 u 研研究表明究表明：我国房地产企业存在明显的上市效应，尤其明显得表我国房地产企业存在明显的上市效应，尤其明显得表 现在上市前后三年内，且从盈利能力比率下降的趋势来看，上市现在上市前后三

14、年内，且从盈利能力比率下降的趋势来看，上市 带来的消极影响要大于积极影响，最终呈现一个负的作用带来的消极影响要大于积极影响，最终呈现一个负的作用。 来自来自CCERCCER数据库数据库 结论与建议结论与建议 u 上市是房地产企业做大做强必须要走的一条路上市是房地产企业做大做强必须要走的一条路 u 可以预见的是，在资金链持续紧张而国内上市环境持续困难的情况可以预见的是，在资金链持续紧张而国内上市环境持续困难的情况 下，越来越多的企业会选择赴海外市场融资。境外市场，尤其是香下，越来越多的企业会选择赴海外市场融资。境外市场，尤其是香 港会成为更多房企上市的平台。港会成为更多房企上市的平台。 u 国内需要从股票市场、投资者、上市公司三个方面进行国内需要从股票市场、投资者、上市公司三个方面进行努力努力来来改善改善 这这一一现状现状： 1、在股票市在股票市场场引入引入 PE 和基金保