昆山2011年6月市场报告

1、昆山国基城邦昆山国基城邦6 6月市场报告月市场报告 2011-7-7 一一新闻回顾新闻回顾 江苏将开展专项效能监察江苏将开展专项效能监察 确保完成确保完成20112011保障房建设任务保障房建设任务 2011-06-04 来源：新华日报 省监察厅、省住房和城乡建设厅、省国土厅、省财政厅、省统计局将联合开展全省保障性安居工程专项效能监察， 全力确保全省2011年保障性住房建设任务保质保量完成。本次效能监察的目的是督促各地保质保量完成省委、省政府确 定的全省2011年保障性住房建设任务（即：新增公共租赁住房、廉租住房15万套（间）；新建经济适用住房6万套；发放 廉租住房租赁补贴4万户；完成城市棚户

2、区危旧房改造20万户、1000万平方米）。督查重点是保障性安居工程的效能、效 率、效益问题，省监察厅下发了修订过的2011年度保障性住房项目绩效评估表，确定了3个一级指标，29个二级指标 ，明确了具体评估标准。 本次效能监察从2011年二季度起，至2012年1月中旬结束。 房企资金链进入预警房企资金链进入预警 三季度房价或将现三季度房价或将现10%10%的降幅的降幅 2011-06-07 来源：第一财经日报 调控步步紧逼，一向“不差钱”的房地产开发商开始感受到阵阵寒意。卖股、卖地、卖项目，十八般武艺上阵，难 解房地产企业的巨额资金“饥渴”。 未来一段时间房价很可能将出现较为明显的松动迹象，三季

3、度房地产行业可能会有较大规模促销活动，降价幅度大 约在10%。 发改委研究保障房融资机制发改委研究保障房融资机制 多措施消除资金瓶颈多措施消除资金瓶颈 2011-06-15 来源：上海证券报 保障房建设提速，资金也开始从多渠道进入。6月14日，发改委与有关部门正在抓紧研究保障性安居工程融资机制 ，拟支持地方通过发行企业债券等方式筹措资金，专项用于保障性安居工程建设。而且，保障性住房建设项目还将获得 各项税收优惠和收费减免，保障房资金瓶颈正逐步消除。 保障房建设需要投入巨额资金。按照住建部的测算，今年要完成的1000万套保障性安居工程年度投资在1.3万亿元左 右。其中，8000多亿元是通过社会机

4、构投入和保障对象及其所在企业筹集来的。剩余的5000多亿元资金，将由中央政府 和各级政府通过多种渠道来筹集。 从各级政府投资来看，今年的资金投入在不断加大。今年财政部已累计下拨中央补助保障性安居工程专项资金617亿 元。除中央专项投资和转移支付大幅增加外，房产国企的票据发行启动，社会资金也积极介入。 与此同时，一些地方政府已经开始创新融资体制，拓宽融资渠道。如北京经央行批准，将通过发行私募债券方式， 筹集资金用于保障房建设。陕西成立了陕西保障性住房建设工程公司，由延长石油集团出资30亿元，省财政出资10亿元 ，再通过市场融资，共计筹措100亿120亿元来支持配套资金困难的市县建设廉租住房和公租

5、房。 当然，目前保障房建设资金仍存在少数地方省级财政安排的补助资金数量过少；中西部地区资金筹集难度较大，一 些财政困难市县有的建设项目必要的资本金也不能落实的问题。 对此，相关部门已经表示，中央将进一步采取措施加大对地方的资金支持力度，各地也要集中财力用于保障房建设 ，抓紧建立健全保障性安居工程融资机制，吸引各方面资金投入，从而为保障房建设铺平道路。 住建部：目前不会出台更严厉房地产调控措施住建部：目前不会出台更严厉房地产调控措施 2011-06-16 来源：信息时报 住建部政策研究中心副主任王珏林在国金证券2011年中期策略会上指出，目前房地产政策没有适度放松的客观条件 ，但也不会出台更严厉

6、的政策。 未来一段时间房价很可能仍会处于“上不去，下不来”的状态。房地产的调控尚未达到 理想状态，未来会加大力度落实已有政策，尚未考虑出台更严厉的措施。对于理想状态的界定，他表示，住建部内部并 没有定量的标准。 他表示，加强保障房建设仍将是未来调控重点工作之一。目前保障房建设的难点有三，一是认识到位难，二是资金 筹措难，三是分配管理难。其中，分配公平是最关键的环节。住建部未来将采取长期跟踪检查的方式，进行保障房分配 资格认证，并会持续检查分配条件是否长期符合要求。同时将建立奖惩机制，奖励监督，严厉惩处违规行为。 住建部告诫房企莫抱幻想住建部告诫房企莫抱幻想 调控下半年继续从严调控下半年继续从严

7、 2011-06-21 来源：北京商报 针对部分房企所谓楼市调控下半年可能放松的幻想，住建部政策研究中心副主任秦虹在近日出席中国地产金融高峰 论坛时泼以“冷水”。 秦虹表示，包括信贷缩紧等在内的调控政策在未来很长一段时间内“恐将是一个常态”，并告诫企业，此前房地产 行业飞速发展的“拐棍”过度宽松的信贷环境、过度膨胀的住房需求、过快上涨的价格以及过度低风险盈利机会均已出 现较大变化，企业不应抱有幻想，尽快调整价格回笼资金并考虑包括股权融资等多种筹资方式“活下去”才是根本。 据秦虹透露，连续两个月来，她所在的住建部政策研究中心一直在全国各地做市场的调研，通过调研发现，目前的 中国楼市已经出现了史无

8、前例的变化，这些变化实际上都是在告诫开发商不要幻想，还会像2008年之后再出一次刺激政 策、再享受一次政策的优惠、再搭乘一次幸福的过山车，让房价会在短暂的抑制之后再来一次甜蜜的反弹，不得不面对 的事实是未来的政策将继续从严。 三四线城市或将启动限购三四线城市或将启动限购 房价回调不可避免房价回调不可避免 2011-06-22 来源：理财周刊 部分不受限购的三、四线城市近来房价走势抢眼，已经取代一线城市成为涨幅榜前列的常客。在调控并未松动的当 下，这样的表现极有可能招来政府的重手调控，如启动限购措施。 三、四线城市房地产市场的“好日子”也快过到头了。 因不属限购政策的影响，三、四线城市房地产市场

9、近期表现抢眼，成交量较之以前并未像一线城市那样大幅下滑， 同时价格也保持上升势头。社会投资资金涌入三、四线城市，是造成这种现象发生的主要因素。 但如果将该现象置于房地产市场宏观调控的大背景下进行综合考虑，不难发现中央政府不会容忍三、四线城市偏安 一隅。由此可以大胆预测，在交易量持续保持高位，而且房价不断走高的情况下，三、四线城市也将被纳入限购范围。 两部委：土地出让收入两部委：土地出让收入10%10%用于保障房用于保障房 2011-06-24 来源：南方日报 财政部、住建部近日联合发布关于切实落实保障性安居工程资金加快预算执行进度的通知。通知中对于各地 政府土地出让收益分配作出明确要求，规定“

10、各地按照当年实际缴入国库的招标、拍卖、挂牌和协议出让国有土地使 用权取得的土地出让收入，扣除相关规定项目后，严格按照不低于10%的比例安排资金，统筹用于保障性安居工程建设 。” 我们认为：直接在地方土地出让收入的蛋糕中划出10%的比例作为专用资金，对现时仍处于资金无处着落的大规模 保障房建设而言更为切实可行。 融资新政相继出台融资新政相继出台 保障房建设提速保障房建设提速 2011-06-25 来源：华夏时报 3600万套保障房建设的成败，取决于资金能否及时到位；资金能否及时到位的关键，不在中央而在地方它不仅仅取 决于地方政府的财力，更取决于地方政府的态度和决心。 在保障房建设上贫困地方缺钱，

11、富裕地区也不乐观。就此，最近多部委出台融资政策，旨在为各地解决保障房资金 的缺口，包括发改委下发文件，明确投融资平台公司和其他企业可申请发行企业债券，为保障房建设筹措资金。 此外，住建部、财政部、人民银行三部门正利用公积金支持保障房建设。而财政部和国土部新近就土地供应及收支 管理情况也展开调研，以支持保障房建设。 二二政策回顾政策回顾 继国有土地上房屋征收与补偿条例在今年1月公布实施后，住建部昨天发布了国有土地上房屋征收评估办法 ，确定了房屋征收补偿的评估办法。其中规定，负责房地产价格评估的机构由被征收人协商选定；征收房屋的价值 将完全按照类似房地产的市场价格，不再综合政府定期公布的房地产市场

12、价格。 点评：点评： 在新的国有土地上房屋征收评估办法中，对房屋价值的评估，已经不再综合政府定期发布的“指导价”，而是 完全按照市场交易的价格。 国有土地上房屋征收与补偿条例的一个指导思想，就是不能强行征收，要保证被征收人的合法利益。由被征收 人来选定评估机构，取消了政府指定评估机构的权力，这是社会公平的体现，也尊重了被征收人的权利。 住建部发布新规住建部发布新规: :房屋征收评估完全按市场价房屋征收评估完全按市场价 2011-06-08 来源：新京报 6月14日，中国人民银行决定，从2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此 次上调存款准备金率后，大型银行

13、存款准备金率高达21.5%，再创历史新高点。中小金融机构的存款准备金率也将高达 18%。这是中国央行自2010年以来第12次提高存款准备金率，也是今年第6次上调存款准备金率。 点评：点评： 银行房贷或再收紧，调整存款准备金率可谓牵一发而动全身。此次上调将冻结资金3800亿元，减少银行净利息收入 约50亿元，将对存贷比较高银行信贷投放形成制约。下半年公开市场到期资金量下降，加之部分银行流动性压力较大 ，准备金率调整频率将明显放缓。 存款准备金率的上调或迫使银行上调房贷首付。在上半年银行放贷额度吃紧的态势下，本次存款准备金率的再度上 调会让银行的日子更不好过，银行对于住房贷款的发放会难上加难。首次

14、置业人群的前期购房压力或因此而提高。这 或许能够从另一个侧面迫使房地产开发商“降价放量”。 再次上调存准率剑指通胀再次上调存准率剑指通胀 2011-06-14 来源：辽宁日报 央行再加息央行再加息2525个基点个基点 据传年内还将加息据传年内还将加息1-21-2次次 2011-07-07 来源：新京报 央行昨天宣布，今日起金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住 房公积金贷款利率相应调整。这是今年以来第3次加息，也是去年加息周期启动后的第5次加息。 点评：点评： 当前存量货币余额依然庞大，市场上依旧有过多的流动性等待回收，因此此次加息并不能预示紧缩

15、型货币政策接近尾声； 但货币政策的紧缩过程可能会有所趋缓。 本次加息0.25个基点之后，5年期以上的基准利率突破7的历史心理高位，达到7.05%。若不考虑此前存量房贷利率大部分7 折的情况，房贷利率已升至最近10年来的最高水平。 本月无新的重要房地产政策出台，唯一出台的一个对房地产市场影响比较大的政策为上调存款准备金率 0.5个百分点，冻结了银行3800亿资金，在一定程度上影响到开发商企业资金链安全和购房者贷款，近期 部分地区购房贷款首付比例提升、贷款难度加大即是该政策的效应显现。7月6日央行又一次加息，一年期 存贷款利率上调0.25个百分点，使房贷利率上调至10年历史高位。 后市楼市调控政策

16、仍有待观察，楼市紧缩态势可能持续，但是目前来说出台新的严厉地房地产调控政策 的可能性并不大，但是不排除下半年随着楼市市场的变动而出台新的房地产调控政策。 政策小结政策小结 四四昆山土地市场分析昆山土地市场分析 1 1、20112011年年6 6月土地供应分析月土地供应分析 截止到6月30日，昆山土地市场2011年6月累计新增土地供应769594.2平方米，涉及昆山全市8个（乡镇）区域共计21宗土 地，平均单宗土地规模36647.34平方米。2011年6月昆山土地供应面积再度萎缩，出现环同比的双双下跌。6月新增供应面 积较5月减少527792.04平方米，环比降幅40.7%；较去年同期水平减少4

17、97133.1平方米，同比降幅39.2%。 工业用地新增供应面积出现大幅回落，6月新增供应面积321587.6平方米，环同比分别减少67.5%和55.2%。尽管工业用地 供应出现环同比的双下跌，但就总量看依然占据四大用途土地的首位。商住用地延续了5月的增大趋势，6月新增供应面积 302180.9平方米，环比增长75.5%，但较去年同期依然有42.2%的跌幅。6月昆山商住用地供应分别来自开发区和花桥两个 区域2宗土地，在6月这两个区域均推出了超过10万方的大型地块。尤其是位于开发区城南板块的火车站南广场地块，因为 其绝佳的区位和超过8000元的起拍单价，受到市场关注。 6月昆山商办用地供应保持稳

18、定，共计新增土地供应145825.7平方米，涉及周市和陆家两个区域的共计9宗土地。供应面 积环同比均出现不同程度的增长，增幅分别为6.4%和495.1%。周市区域从去年以来，一直都是昆山商办用地出让的热门区 域。6月该区域又有8幅土地出让，昆山商贸城建设逐渐进入提速期。6月昆山无市政仓储等其他用地新增供应记录，5月无 供应，去年同期无供应。 指标指标工业工业商住商住商办商办其他其他总计总计 面积（平方米）321587.6302180.9145825.70769594.2 宗数1029021 单宗土地规模32158.76151090.4516202.86036647.34 面积环比变化（平方米）

19、-666488.1129986.98709.160-527792.04 环比增幅-67.5%75.5%6.4%-40.7% 面积同比变化（平方米）-395938.9-222515.9121321.70-497133.1 同比增幅-55.2%-42.4%495.1%-39.2% 2 2、20112011年年6 6月土地成交分析月土地成交分析 指标指标工业工业商住商住商办商办其他其他总计总计 面积（平方米）1212419.43084.9107494.3932141416212.6 宗数3815246 面积环比变化（平方米）4934543085.987407.163889.2647832.2 环比增

20、幅68.6%435.1%217.8%84.3% 面积同比变化（平方米）1008828.33085.9107494.3932141212621.5 同比增幅495.5%595.6% 成交金额（亿元）4.270.044.30.419.02 起拍均价（元/平方米）336120025803931127.3 净得均价（元/平方米）345.6120033223931315.2 2011年6月昆山土地市场累计成交1416212.6平方米，涉及昆山全市9个（乡镇）区域共计46宗土地。受5月土地供应增大 的影响，6月昆山土地市场成交面积大幅增长。2011年6月成交总面积较5月增加647832.2平方米，环比增幅

21、84.3%；较去 年同期增加1212621.5平方米，同比增幅595.6%。2011年6月昆山土地出让政府所得约9.02亿元人民币，较5月增加6.09亿 元。2011年6月昆山土地市场起拍均价1127.3元/平方米，较5月增加565.3元/平方米，较去年同期增加940.2元/平方米。 受工业用地和商业办公用地出让溢价的影响，2011年6月昆山土地市场整体小幅溢价，最终竞得均价为1315.2元/平方米， 较5月增加419.9元/平米，较去年同期增加928.2元/平方米。平均溢价187.9元/平米，溢价率16.7%。 2011年6月昆山工业用地共计成交1212419.4平方米，涉及昆山全市7个（乡

22、镇）区域共计38宗土地。成家面积较5月增加 493454平方米，环比增幅68.6%；较去年同期增加1008828.3平方米，同比增幅495.5%。6月工业用地出让政府所得4.27亿 元，较上月增加1.85亿元，较去年同期增加3.48亿元。受到部分地块出现溢价的影响，6月工业用地整体出现小幅溢价。 6月昆山工业用地起拍均价336元/平米，竞得均价345.6元/平米，溢价9.6元/平米，整体溢价率2.9%。 五五昆山房地产市场分析昆山房地产市场分析 1 1、整体房地产走势分析、整体房地产走势分析 u昆山商品房市场2011年5月累计成交26472647 套套，成交总量较4月增加264套，环比增幅环比

23、增幅 11.1%11.1%，昆山商品房成交量连续三个月保持 增长，5月增幅较4月水平回落13个百分点 。 u2011年5月昆山商品房成交量较去年同期 增加1164套，同比猛增78.5%；较2007年、 2008年、2009年同期分别减少1235套、680 套和1577套，同比降幅分别为31.8%、 20.4%和36.9%。 2 2、昆山各区成交情况分析、昆山各区成交情况分析 开发区在全市成交量中的份额进一步扩大，达到41%，较4月增加3个百分点。5月开发区以1095套的上 佳表现继续占据区域销售冠军的位置，开发区王朝已经建立。开发区分布着城东新城、中央商贸区、中 华商务区等诸多昆山市府重大规划

24、，市场利好因素众多。开发区房产体量异常庞大，各种产品尤其是住 宅和商业供应非常充足。大牌房企的陆续进入，也使得开发区楼市不仅仅量上领先，更在楼盘质量等方 面走在各区域的前列。已经成为继花桥之后，昆山楼市之上的区域新标杆。5月城中、城东和城南板块均 有上佳表现，市场热度可见一斑； 周市区域当月成交398套，位居次席。尽管周市成交量数据光鲜，但细化就会发现，个案贡献过于突出， 掩盖了其他住宅楼盘的低迷表现。港龙喜临门继续强势，单盘贡献了周市全部成交量的32%。现阶段周 市区域住宅供应偏紧，整体价位偏高，房型面积较大。曾经的刚需聚集地，已经成为新的商业地产投资 高地。 5 5月昆山九个房产区域中，环

25、比增长的有月昆山九个房产区域中，环比增长的有5 5个，花桥、个，花桥、 玉山、张浦和南部水乡玉山、张浦和南部水乡4 4个区域环比下跌。其中增幅个区域环比下跌。其中增幅 最大的为陆家，环比增幅最大的为陆家，环比增幅142.2%142.2%，跌幅最大的是张浦，跌幅最大的是张浦， 环比降幅环比降幅31.6%31.6%；就各区域与去年同期水平的比较来；就各区域与去年同期水平的比较来 看，除周市之外，其他区域均保持增长。其中增幅最看，除周市之外，其他区域均保持增长。其中增幅最 大的为南部水乡，同比增幅大的为南部水乡，同比增幅529.2%529.2%。 3 3、昆山房地产市场供给情况、昆山房地产市场供给情

26、况 截止到5月，昆山楼市库存量继续走高，环比增长5%，同比增长35.8%。显示出虽然昆山楼市缓慢复 苏，但库存供给量增加，给楼市回暖的持续带来不确定性。 六六花桥房地产市场分析花桥房地产市场分析 1 1、花桥楼市成交量分析、花桥楼市成交量分析 本月花桥区域尽管占据三甲排名，但不能阻挡其成交量的环比下跌。当月成交257套，住宅和商业成交量都有所减少，总 体成交量环比下跌15.46%。住宅项目同城虹桥映像等高性价比楼盘受到市场关注，取得不错业绩。整体上看，由于花桥较高的 置业门槛，以及现行的调控政策，使得花桥楼市在短期之内难以出现明显改观。但不能忽视的是，短期的困境不应当掩盖花桥 市场的未来潜力。

27、作为实力投资者来说，花桥的商业以及住宅依然值得关注。 2 2、花桥重点关注楼盘成交量及分析、花桥重点关注楼盘成交量及分析 本月花桥竞争楼盘成交动态分析本月花桥竞争楼盘成交动态分析 常发香城湾成交50套，较上月有了较大增长，6 6月月2626日举行的搜房网团购活动非常成功日举行的搜房网团购活动非常成功，大大提高了月成交量。 同城虹桥映象成交52套，较上月有了一定程度的降低，主要是因为因为6 6号楼推出时均价上调至号楼推出时均价上调至1050010500元元/ /平方米平方米，本月前两 周成交情况良好，后两周成交情况较差。 上海裕花园几近现房且邻近尾盘，成交情况一般。凯德都会新峰本月成交量与上月成

28、交量基本持平，鑫苑国际城市花园 成交量较上月有了一定程度的增长。 花桥各竞争楼盘目前的销售去化总体情况（截止日期：花桥各竞争楼盘目前的销售去化总体情况（截止日期：7月月5日）日） 上海裕花园去化率高，归因于上海裕花园去化率高，归因于20102010年的集中跑量年的集中跑量，而新国八条以来周销售量仅个位数。 同城虹桥映象是今年新推盘中销售量最好的项目同城虹桥映象是今年新推盘中销售量最好的项目，主要归于优越的区位和低价销售策略（与上海裕花园区位类似），户型也较 好。近期价格的提升对销售量的影响较大，6月份后期周成交量仅为个位数。 常发香城湾常发香城湾6 6月上中旬周销售量基本上都是个位数月上中旬周

29、销售量基本上都是个位数，虽然广告投放力度较大，营销手段多样，但是相对弱势的区位还是影响了 它的成交量。不过在6月下旬6月26日举行的搜房网团购活动使成交量有了大幅度增长。7月份推出8号楼优惠措施更多。 凯德都会新峰凯德都会新峰5月底新推出的19号楼，目前为止仅销售17套，销售情况不理想。销售情况不理想。 鑫苑鑫苑新推出的小高层17号楼销售情况一般，价格较以往有了部分提升，在宏观市场背景下销售去化速度不容乐观。在宏观市场背景下销售去化速度不容乐观。 项目名称项目名称新推盘时间新推盘时间新增供应量新增供应量新增去化量新增去化量新推去化率新推去化率 上海裕花园上海裕花园2010年9月18日22217

30、779.73% 同城虹桥映象同城虹桥映象2011年6月6日682435.29% 常发香城湾常发香城湾2011年3月17日23612151.27% 凯德都会新峰凯德都会新峰2011年5月31日238177.14% 鑫苑鑫苑2011年3月20日2647729.17% 花桥各竞争楼盘目前新推楼栋的销售去化情况花桥各竞争楼盘目前新推楼栋的销售去化情况 项目名称项目名称开盘时间开盘时间已批准销售量已批准销售量 已销售总套已销售总套 数数 存量（已拿到预售存量（已拿到预售 许可证未推）许可证未推） 总体去化总体去化 率率 上海裕花园上海裕花园2010年1月174816539594.57% 同城虹桥映象同城

31、虹桥映象2011年1月15日4303715986.28% 常发香城湾常发香城湾2009年7月26日22331541692（505套未推）69.01% 凯德都会新峰凯德都会新峰2010年8月28日100666933766.50% 鑫苑鑫苑2008年7月4353395639790.88% 3、花桥重点关注楼盘最近新推房源、花桥重点关注楼盘最近新推房源 常发香城湾预计7月17日推出8号楼257套，78平方米和82平方米各1套，84-90平方米199套，101平方米2套。110平方米54 套。 推出楼栋号推出楼栋号 19、20、21号楼号楼 光榭光榭7、8号楼号楼 花桥竞争项目到今年底供应量主要集中于

32、花桥竞争项目到今年底供应量主要集中于4 4个项目个项目（棕榈湾花园目前未知），5月31日凯德都会新峰新推出了19号楼238 套新房源，同城虹桥映像6月6日推出了6号楼68套新房源，未来供应量较大，常发香城湾由于良好的促销活动使其成交量 有大幅度上涨，其他楼盘成交量均表现平平，这种销售情况如果持续，将使未来市场竞争更趋激烈未来市场竞争更趋激烈。 凯德都会新峰未来新楼栋是否入市要看实际销售情况。截止今年底，常发香城湾所有住宅均将上市，而鑫苑将会保留最 后一栋明年面市，棕榈湾花园有1866套普通住宅和102套别墅，推出时间未定。 4、花桥重点关注楼盘价格动态和优惠策略、花桥重点关注楼盘价格动态和优惠

33、策略 楼盘楼盘市场报价市场报价优惠政策优惠政策折后均价折后均价 可否选择分期可否选择分期 付款付款 可否在上可否在上 海银行贷海银行贷 款款 常发香城湾常发香城湾 花园洋房单价 1100012000元/ 平米，普通住宅 均价9200元/平米 办理搜房白金卡，高层住宅2万抵5 万，花园洋房2万抵7万。7月17日新 推出8号楼，一次性付款再享受95折 最低价6666元/平方 米 否 可以，中 国银行 上海裕花园上海裕花园 均价12000元/平 米。一次性付款96折，贷款无优惠11520元/平米否 上海客户 可在昆山 银行贷款 凯德都会新凯德都会新 峰峰 均价13000元/平 米(精装修成本 1000元/平米)。 一次性付款享受97折，按揭贷款享 受99折；如果之前买过凯德房子的 业主可享受95折。 均价11610元/平米 （扣除装修成本）否 可以，中 国银行 鑫苑鑫苑 均价10200元/平 米。一次性付款享受97折，贷款98折。9894元/平米 首付30%、次月