形势与政策论文之中国房地产

1、汕头大学社科部2013年夏季学期形势与政策教育论文开课班号学生姓名学号小组评分开课单位 社科部 任课老师_批阅老师 老师评分题目：中国房地产业问题分析摘要改革开放后中国房地产业发展迅速， 但不存在许多问题。房价居高不下，普 通百姓无法承受；商品房空置面积增多供需失衡， 高价位房多，中低价位房少的 结构性问题突出等。可通过为中低收入群体提供住房保障，调节土地供应比例， 满足廉租房、保障房和中低档商品房的充分供给，加快房地产业的转型升级等来 解决此问题。关键词：房地产业、问题、解决 一、中国房地产业的发展中国房地产市场的发展时间并不长，严格来说是改革开放以后才逐步形成的。随着改革开放的进行和市场经

2、济的形成， 中国经济出现了高速发展的黄金时 期，城市规模迅速扩大同时大量的农村人口涌入城市， 低廉的土地和劳动力成本 给房地产业带来契机，中国的房地产业也快速的成长起来。表1-1中国2005-2010年的房地产业的开发投资额匚二二二“ h 二, -一从表1-1和表1-2可以看出房地广的投资额增加迅速，2010年的投资额已 经超过2005年的3倍。改革开放以来开展的住房制度改革和商品房开发使过去仅是产品或福利的房地产开始向商品转化，房地产的商品化使房地产市场开始发育。这时房地产的 建设，已不再只是政府或单位为了解决职工或居民的居住要求，而是成为了 一个社会资本投资的重要产业。这时的房地产需求，也

3、不再仅仅是为了自身的居住， 房地产也与股票、债券一样，已成为人们投资的重要方式和领域。而且在社会经 济生活中，房地产业是社会经济的支柱，因此成为政府和全社会最为关注的焦点。 因此容易出现社会投资的热门。二、中国房地产业的现状及主要问题1、中国房地产业的现状房地产业作为国民经济的支柱产业地位已经确定，中国的房地产市场中，住宅市场占主要部分，房地产市场直接关系着广大百姓的生活，房地产业对社会的稳定、和谐起到至关重要的作用。表2-1-1 2005-2011 国房景气指数国房景气麒为102.9 (2q11年2月)备注：综合指数值 100为景气线，100以上为景气区间，100以下为不景气区间从表2-1-

4、1可以看出，从2005年到2011年之间，中国的房地产虽然整体处 于景气的状态，但同时存在较大的不稳定性，景气指数出现飞速上升达到高点后 又迅速的大幅度的下降，尤其是2008年遭遇金融危机后出现景气指数的最低值 且整年处于不景气的低迷状况。2、主要问题(1)房价居高不下，普通百姓无法承受，商品房空置面积增多。我们看到今天中国地产乱象丛生：地价，总理说了不算，高价地王不断刷新 房价，总经理说了不算，宏观调控了，不降也得降。买房，购房者说了不算，有 限购，想买不准买。市场数据，统计部门说了不算，因为连空置房都不统计，者b 说不清楚，市场交易数据那还有什么实际参考意义。 发展趋势呢，专家说了不算，

5、因为不晓得他在为谁说话。当今房价的平均增速远远高于居民的收入增速，部分居民家庭的按揭贷款与月收入比，家庭为购房而体现的总负债率均达到很高标准；房屋空置率很高的同时，普通百姓出现购房难。2008年12月末,全国商品房空置面积1. 64亿平方米, 为1998年以来的历史高点，同比增长21. 8%。表2-2-1 12个主要城市购买两居室所需年限城市新房均价 （m 2 阮）人均收入 （元）70m 2价格 (元i3人收入购 房年限（年）2人收入购房年限（年）温州1504524002105315029 2541器上海i44mx)2362398000027 6641 49北京1358421989950880

6、28 834a 24杭州128册2168990202027 7341. 59深圳12719248708903302a 8735即宁波101462230771022021 233l s4广州93382246965366019 3929. 09厦门74642129052248016 3624. 54:苏州610821260427560h 42(1 11无锡60352089842245013 4820 21南家57192031740033013 1414 70从上表可以看出，主要城市购买两居室（70m2）年限最短的南京，也需要13.14年。而最长的是温州，竟然需要29. 25年。（2）供需失衡，高价

7、位房多，中低价位房少的结构性问题突生。表2-2-2 2008年房产各户型的供需比户里供一比姑叁率2 2 = 16. 2= 11. 55: 12, 2； 14 * 3 * 24, 3： 12 3%1, 3： 175s% * 2 * 号9： 111%含计乙3： 13%由表2-2-2可知，房地产商品结构不合理，中低价位房少，这就造成：一方面， 相当多的市民住房短缺却又买不起房住；另一方面 ，找不到买主的豪华公寓和别墅却又比比皆是。房地产商品结构不合理造成供需失衡，也是造成房屋空置率高、房地产企业资金周转慢、经济效益低的重要原因。据国家统计局数据计算，2008年房地产开发投资30 580亿元，其中商品

8、住宅投资22 081亿元，占 73%,而90平方米以下住宅投资6 416亿元，仅占21%;经济适用房投资983亿元, 仅占4%,结构不合理。长此以往，中国的房地产泡沫将会越来越多， 最终可能导 致泡沫破裂，导致经济的萧条。三、如何解决房地产业中的出现的问题(1)为中低收入群体提供住房保障中低收入群体是住房需求最大的群体， 政府一是可通过建设廉租房、最低保 障房、经济适用房以及建立和完善住房公积金保障制度，解决中低收入群体“买房难”和“住房难”问题；二是通过土地供给、银行利、首付比例、按揭方式、 房产税、交易税等经济杠杆来调控房地产市场供求，间接影响房地产市场的价格；三是通过信贷、税收、法律、行

9、政法规等各种手段，遏制和打击房地产 市场中投机炒作、哄抬房价、囤积居奇、谋取暴利的不法行为以及贪污腐败行为， 保证房地产市场健康发展；四是在实现中低收入群体住房保障和保证房地产市场 健康发展的前提下，促进房地产业快速增长，使其充分发挥进一步启动内需和带 动国民经济平稳快速发展的支柱产业作用。(2)调节土地供应比例，满足廉租房、保障房和中低档商品房的充分供给通过调节土地供应比例，合理分配土地资源可有效的抑制房地产的供需失衡 问题。政府除每年为建设廉租房、最低保障房和经适房规定一定的土地供应比例 外，还应加大对房地产市场中中低档商品房的充分供给。一般来说，政府每年对 建设廉租房、经适房和中低档商品

10、房的土地供应比例， 起码应占到年度住宅土地 供应总量的80%以上，当然，特殊地区和特殊时期也可以根据市场实际需求做 出适当调整。(3)加快房地产业的转型升级转型升级是行业提升发展的必由之路。房地产是国民经济的重要组成部分， 在历次转型升级过程中，对扩大内需、增加就业、拉动经济增长、促进城乡建设、 改善群众居住条件，都发挥了重要作用。但必须看到，房地产业在快速发展的 同时，也积累了一些矛盾，比较突出的问题是：产业发展方式粗放，资源能源消 耗大，住宅产业化水平低，科技创新能力弱，管理水平与其他行业相比有一定差 距，产业持续稳定发展的基础不牢。因此加快房地产业的转型升级可有效的降低 房产开发的投资成

11、本，抑制房价上涨，而且能使房地产业焕发又一春天， 给其他 产业更多的拉动和刺激，让国民经济健康有序的发展。参考文献：1李国柱 中国房地产市场价格波动数量研究2刘志峰 房地产业转型升级与创新发展3王润华 中国房地产问题的不解症结与要害4李罗力 解决中国房地产问题的若干政策建议5郑永年 中国的问题离不开土地合同管理制度1范围本标准规定了龙腾公司合同管理工作的管理机构、职责、合同的授权委托、洽谈、承办、会签、订阅、履行和变更、终止及争议处理和合同管理的处罚、奖励;本标准适用于龙腾公司项目建设期间的各类合同管理工作，厂内各类合同的管理，厂内所属各具法人资格的部门，参照本标准执行。2规范性引用中华人民共

12、和国合同法龙腾公司合同管理办法3定义、符号、缩略语4职责4.1 总经理：龙腾公司经营管理的法定代表人。负责对厂内各类合同管理工作实行统一领导。以法人代表名义或授权委托他人签订各类合法合同，并对电厂负责。4.2 工程部：是发电厂建设施工安装等工程合同签订管理部门；负责签订管理基建、安装、人工技术的工程合同。4.3 经营部：是合同签订管理部门，负责管理设备、材料、物资的订购合同。4.5 合同管理部门履行以下职责:4.5.1 建立健全合同管理办法并逐步完善规范;64.5.2 参与合同的洽谈、起草、审查、签约、变更、解除以及合同的签证、公证、调解、诉讼等活动，全程跟踪和检查合同的履行质量；4.5.3 审查、登记合同对方单位代表资格及单位资质，包括营业执照、经营范围、技术装备、信誉、越区域经营许可等证件及履约能力（必要时要求对方提供担保） ，检查合同的履行情况；4.5.4 保管法人代表授权委托书、合同专用章，并按编号归口使用；4.5.5 建立合同管理台帐，对合同文本资料进行编号统计管理；4.5.6 组织对法规、制度的学习和贯彻执行，定期向有关领导和部门报告工作；4.5.7 在总经理领导下，做好合同管理的其他工作，4.6 工程技术部：专职合同管理员及材料、燃料供应部兼职合同管理员履行以下职责：4.6.1 在主任领导下，做好本部门负责的各项合同的管理工作，负责保管“法人授权委托书”4.6