温江项目投资分析报告

1、 第一章总论1项目投资说明。511项目名称。512承办单位。513拟建地点。514建设规模和目标。515主要建设条件。51.6主要技术经济指标。61.7问题与建议。6第2章市场预测。7（一）宏观经济形势。72.1国内经济形势。7（二）微观经济形势。8成都市房地产信息。82.2城市热点及动态 。82.3土地供应持续增加 成交异常火爆。9温江信息。132.4典型楼盘。14第三章项目投资市场分析。163.1成都商品住宅价格走势。173.2温江市场供求关系分析 .。17第四章投资项目策划研究.。194投资项目策划研究.。194.1市场定位.。194.2。目标市场定位.。194.21目标区域.。194.

2、22目标客户即物业管理的方案.。19 第五章项目实施进度.。20第六章投资估算与资金筹.。226根据拟订项目的开发方案，确定各开发项目的工程数量。226.1根据概算定额指标，确定单位工程造价.。236.2资金筹措。23第七章投资项目财务分析.。24财务评价.。247设项目法人项目财务评价.。2471销售收入、销售税金及附加估算表（见附表）.。247.2、成本估算表（见附表）。.。257.3、利润表（见附表）。.。257.4项目投资利润率 投资回收期 .。267.5流动资金,投资回收期短，项目小，采用静态回收期法.。26现金流量表（见附表）.。26第八章不确定性风险分析.。278.1风险分析.。

3、2782定性分析.。278.21.自然风险。278.22.政策风险。278.23.经济风险。278.24.技术风险。278.25.社会风险。278.26.内部决策和管理风险。278.3投资风险的控制.。288.31.通过加快进度来回避风险.。288.32.通过市场调查来降低风险.。288.33.通过加强管理来控制风险.。28第九章房地产投资综合评价分析.。299、研究结论与建议.。299.1推荐方案的总体描述.。299.2推荐方案的优缺点描述.。299.21.优点。299.23存在问题.。299.3结论与建议.。30第一章总论1项目投资说明11项目名称：温江去万盛新区12承办单位：洪兴实业房地

4、产开发有限公司注册资金5000万。是一家专业从事房地产开发企业。13拟建地点：温江区南熏大道四段温江青少年宫旁14建设规模和目标规模：总开发面积为25041.24平方米目标：建设为温馨，舒适，优美典雅，品质的住宅小区。15主要建设条件（1）供水在南熏大道有现状dn1000mm上水管线，本项目上水可从上述干线引入。（2）雨水，污水排放南熏大道现有现状dn2100毫米的雨水管线和dn1800毫米的污水管线，可以就进排入。（3）供电拟采用双路供电，一路南熏大道主线路引一条10千伏电缆，接入小区内配电室；另一路可由柳台大道主线路引入。考虑留有余地，变压器容量为8000千伏安。（4）供气已由柳台大道引入

5、了天然气高压线，已建成了天然气高中压调压站。通过天然气中压管向区内送气。本项目住宅区前后的道路、绿化以及所需的各种市政条件及基础设施配套，均由洪兴实业地产开发公司统一开发，各种设施接口均至本项目红线内。目前，本项目建设场地以达到“三通一平”，其他配套设施将与住宅建设同步进行。（5）电信本项目预计需装机容量为820门的程控交换机，拟由四川省电信有限公司温江区分公司解决。1.6主要技术经济指标技 术 经 济 指 标项目单位数量占地总面积平方米10433.85总建筑面积平方米25041.24居住建筑面积平方米22537.12公共建筑面积平方米2504.12居住居数户234平均每户建筑面积平方米96.

6、30平均每户居住人数人3容积率2.4绿化率%30住宅单元个4平均层数层6停车位个1681.7问题与建议考虑到西部花园建成后，其用户多数为拥有较高文化层次和收入的白领阶层，结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单一，同时，该项目的建设充分考虑到了温江建设国际花园城市和打造成都世界现代化田园城市后花园局势，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各种政策。而且要重视该项目的社会效益。第2章市场预测（一）宏观经济形势2.1国内经济形势央行:12月20日起提高存款准备金率0.5百

7、分点 最新消息，中国央行周五(10日)宣布，从12月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这也是今年第六次上调，这将使大型金融机构存款准备金率达到18.5%。 中国央行此前于11月29日起上调金融机构存款准备金率0.5个百分点，为年内第五次上调。 此前还自10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，为近三年来首次加息。 链接：2010年存款准备金率调整一览2010年11月29日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2010年11月16日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 2010年10月13日起，央行对工、农、中、建四大国有银

8、行以及招商银行和民生银行实施差别存款准备金率，上调0.5个百分点，期限为两个月。2010年5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。 2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。为加大对“三农”和县域经济的支持力度，农村信用社等小型金融机构暂不上调。2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。为增强支农资金实力，支持春耕备耕，农村信用社等小型金融机构暂不上调。三季度房地产销售出现回升，房价基本稳定近期商品房销售呈现回升势头。9月份商品房销售面积环比增长51.7%，增速比上月高4

9、5.2个百分点。9月份商品房销售额环比增长55.6%，增速比上月高40.4个百分点。前三季度商品房销售面积为6.32亿平方米，同比增长8.2%；商品房销售额为21916.6亿元，同比增长15.9%。房价环比小幅上涨。9月份统计局测算的70个大中城市房屋销售价格指数同比上涨9.1%，涨幅比上月低0.2个百分点，环比上涨0.5%。9月份70个大中城市新建住宅价格同比上涨11.3%，涨幅比上月低0.4个百分点，环比上涨0.5%；二手住宅价格同比上涨6.2%，涨幅与上月持平，环比上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.4个百分点。根据统计局商品房销售数据测算，2010年前三季度，全国商品房销售均价5054.1

10、元/平方米，同比上涨7.2%，比上半年回落1.6个百分点。房屋新开工面积同比增长较快。前三季度，全国房地产开发企业房屋施工面积35.54亿平方米，同比增长28.1%；房屋新开工面积11.94亿平方米，同比增长63.1%。9月份当月，房屋新开工面积1.46亿平方米。9月末有关部委再次出台调控措施：对房价过高、上涨过快、供应紧张的城市要限定家庭购买套数，暂停发放三套房贷款，首付比例统一提高到三成，加强对高价楼盘及其开发商的监督，加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。国庆节后各地以限购为重点的房地产调控实施细则也相继出台（二）微观经济形势成都市房地产信息2.2城市热点及动态 l 预售款监管1

11、1月1日执行 成都楼市面临洗牌 成都市商品房预售款监管办法（试行）将于11月1日正式执行。据统计，预售资金约占开发商整个资金来源的30%。如果预售资金监管落实到位，由于预售资金仅限于工程款项及税费等的支付，开发商常用的“滚动开发”模式，即将此项目的钱用于彼项目的开发，现在行不通了。这项政策至少在一定程度上将会限制开发商的拿地冲动，融资的问题将进一步凸显。对于稳健开发或者单个项目开发的开发商应该影响不大，影响较大的应该是资金紧张却又多个项目连开的开发商。（成都报道） 11月26日拍5地 其中3宗拿地后须建公租房共超8千平11月26日，成都市国土局将拍卖5宗土地，总面积约234亩。其中包括武侯区铁

12、佛村22亩地块，成华区青龙乡将军碑村119亩地块，青龙场镇29亩地块，锦江区琉璃场乡永兴村七组7亩地块，以及武侯区铁佛村56亩地块。据悉，此次拍卖规定，其中3宗土地将建共约8517平方米公租房，这在成都历次的土地拍卖中尚属首次。 据了解，其中，武侯区铁佛村22亩地块，楼面起拍价2000元/平方米，规定须建不小于1275平方米的公租房。所拍第二宗地块，成华区青龙街道办将军碑119亩宗地，其面积是本次所拍5宗地块中最大的，楼面地起拍价1950元/平方米，规定建设公租房面积不小于4233平方米。青龙场镇2号29亩地块，楼面起拍价1500元/平米，须建公租房面积不小于3009平米。据国土局相关人士表示

13、，今后还将继续规定所拍地块中，建一定比例公租房，以满足中低收入者居住 成都出台关于进一步加强房地产市场宏观调控工作的实施意见 为进一步加强房地产市场调控和监管，促进房地产市场平稳健康发展，11月24日，成都出台关于进一步加强房地产市场宏观调控工作的实施意见，主要涉及了加强房地产市场监管、加强房地产用地管理、严格执行差别化住房信贷政策、严格执行房地产税收政策和加大保障性住房建设力度5大方面的7项具体措施。7大具体措施分别为：严格执行预售许可管理；预售证取得后10日内对外销售 备案房价3月内不得调整；土地成交后1月内缴50%首付款 余款半年内付清；土地闲臵2年将被收回；严格执行差别化信贷政策；房价

14、与土地增值税预征挂钩；2012年保障性住房达200万平方米2.3土地供应持续增加 成交异常火爆与上月相比，本月无论是供应还是成交，都呈现出出异常火爆的状况，临近年底，土地市场放量明显增加，其中以郊县区供应量尤为突出，郫县本月供应量更是达到了令人咋舌的1170亩。而主城区则相继推出多宗热点及通敌面积超百亩重磅地块，如：攀成钢地块、顺江组团及昭觉寺板块，吸引了包括香港臵地，合景泰富，万达，华宇，华润，招商地产，万科在内的多家开发商参与竞拍，土地出让价格及溢价率均呈现节节攀升的趋势。 主城区土地公告情况：11月主城区共发布10宗国有建设用地使用权出让公告。净用地面积共计693.60亩，约合46.26

15、平方米，总可建面积约为128.86万平方米。 表 1：主城区土地公告信息 宗地名称 净用地面积 （平方米） 净用地面积（亩） 可建面积 （平方米） 用地使用性质 成华区建设北路一段以南、游乐园南界、以北、锦江以东、猛追湾路以西 62752 94.13 903663 公共设施 二类住宅 武侯铁佛3组、龙井村8组、七里村4组 14794 22.19 41422 二类住宅用地 成华青龙将军碑村5、6组、东林村1组 79351 119.03 205756 商业、二类住宅 青龙场镇2号 19817 29.73 65395 二类住宅用地 锦江区琉璃场乡永兴村七组 4671 7.01 6500 二类住宅用地

16、 武侯区铁佛村4、5组顺江村4组 37402 56.10 100984 二类住宅用地 武侯区七里村、龙井村 135776 203.66 407327 商业、二类住宅 青羊区青华路成保厂地块 16931 25.40 81019 二类住宅兼商业 青羊区文家乡红碾村1，3组 3233 4.85 1293 加油站用地 锦江区大慈寺片区、东大街9号地块 70779 106.11 207262 公共设施、商业 郊县土地公告情况：11月郊县区共二类住宅用地，商业金融用地等发布21宗国有建设用地使用权出让公告，净用地面积共计1790.89亩，约合120.39万平方米，总可建面积约为414.09万平方米。 表

17、2：郊县区土地公告信息 宗地位臵 净用地面积 （亩） 起始 （万元/亩） 总价 (万元） 用地使用性质 出让方式 郫县郫筒镇书院村2社，晨光村4社 206.59 296 61153 二类住宅、商业 拍卖 郫县郫筒镇书院村1，2，3，4社，晨光村4社 218.11 285 62161 二类住宅、商业 拍卖 温江柳城街办新华社区四、五、七组 8.05 80 644 商业用地 挂牌 郫县郫筒镇望丛村，伏龙村，友爱镇升平村 298.12 71 21167 商业兼容住宅 挂牌 郫县古城镇古城村二社 33.05 40 1322 商业、二类住宅 挂牌 郫县犀浦镇国宁村五、七社，龙吟村一社 19.87 128

18、 2543 商业金融用地 挂牌 郫县郫筒镇鹃城村2社 18.01 145 2611 商业金融用地 挂牌 新都区大丰街道方营村五社 18.46 260 4800 二类住宅用地 拍卖 郫县红光镇三观村五、六社 58.16 215 12504 二类住宅用地 拍卖 郫县红光镇三观村二、六社 62.63 215 13465 二类住宅用地 拍卖 郫县红光镇三观村二、三、四社 136.47 215 29126 二类住宅用地 拍卖 新都区家具园区 142.20 56 7693 商业用地 挂牌 新都区家具园区 52.68 56 2950 商业用地 挂牌 新都区大丰街道高家村6社 51.26 180 9226 商

19、业用地 挂牌 新津县花源镇柳河村四、九组 30.77 120 3692 二类住宅用地 拍卖 龙泉驿区西河镇成洛路以北 63.21 110 6953 二类住宅用地 拍卖 龙泉驿区西河镇成洛路以北 90 110 9900 二类住宅用地 拍卖 龙泉驿区大面镇大面街办大面西路以西、成龙路以北 128.41 220 28250 二类住宅用地 拍卖 温江区柳城街办红光社区一组 38.28 110 4211 商业用地 挂牌 郫县红光镇独柏村2社，郫筒镇凉水村2社 70.26 260 18268 二类住宅用地 拍卖 郫县红光镇独柏村2社 49.3 260 12818 二类住宅用地 拍卖 图 1：主城区住宅用地

20、供需走势（亩）图 2：主城区商业用地供需走势（亩）主城区商品住宅供应缩量 成交再创新高 11月成都主城区商品住宅供应再次放量，供应套数为5122套，供应面积为45.06万平方米，环比上月分别减少66.2%和65%。11月商品住宅共成交14364套，成交面积为136.21万平方米，环比上月分别增加11.3%和14.3%。11月供需比为0.36，较上月有所大幅减少，市场供不应求。 和中原预计一致，受预售资金监管政策影响，整个11月供应量都很低迷，单周最高供应套数为1888套，最低为694套。而成交方面，11月成都商品住宅成交量持续上升，并再次创下年度新高，但略低于去年同期水平（去年11月产品住宅共

21、成交15842套）。预计后期供应量会逐渐回升，而成交则有下滑的可能。图 3：2009-2010年主城区商品住宅月度供求走势二手住宅需求释放 市场后期持续活跃11月成都二手住宅套数为6092套，成交面积为53.56万平方米，环比分别上升40.11%和44.72%。11月成都二手住宅成交量持续回升，市场需求释放，使得11月二手成交量超过4月成为本年度新高，但仍略低于去年同期水平（去年11月二手住宅共成交6617套）。据中原数据库统计显示，11月单周最高成交1510套，最低成交1136套，走势比较平稳。预计后期二手市场还将持续活跃。温江信息2009年全区实现生产总值174.12亿元，比上年增长16.

22、1%。其中：第一产业实现增加值12.23亿元，增长3.8%；第二产业实现增加值104.87亿元，增长19.1%；第三产业实现增加值57.02亿元，增长13.0%。一、二、三产业对全区经济增长的贡献率分别为1.6%、72.0%和26.4%，三次产业结构比例关系为7.1：60.2：32.7。全区民营经济实现增加值91.26亿元，比上年同期增长17.9%，占gdp的比重为52.4%，对经济贡献率为57.7%。2010年1-9月我区房产交易情况2010年1-9月，我区房地产市场持续健康发展。整个市场固定资产投资47.7亿元，同比增长35.5%；商品房新开工面积236.3万平方米，同比增长122%；完成

23、税收13.42亿元，同比增长37%；商品房成交面积158.7万平方米，成交均价4965元/平方米，同比上涨25%；二手房成交面积37.8万平方米，同比增长115.2%。温江区房价趋势典型楼盘朝阳时代西锦参考售价：4788元/平米海科名城参考售价：4600元/平米西蜀尚都参考售价：4200元/平米万家华庭 参考售价：3850元/平米第三章项目投资市场分析31成都商品住宅价格走势 2010年总体应该是处于调整阶段。去年的房产市场在价格和价值上是不平衡的，价格超越了价值，所以今年房地产的价格会呈理性平缓的状态，今年的房产价格不会像去年一样出现大幅上扬，但同时也不排除局部区域会有特例，一些规划的发布、

24、一些个案的出现比如地铁经济，都有可能让一些区域的房价出现波动。市中心的房子面积会越来越小，户型多以高层小户型为主，比较适合年轻的上班族。而大户型会逐渐向郊区转移，这种郊区化住宅比较适合中产阶层。2010将是调整的一年。首先今年国家出台了很多政策来调控市场，这是一种信号。国家在政策上明确提出对保障性住房的关注，另外，普通商品房的供应也在加强，同时对投机炒作行为和炒房者进行了严厉打压。年下半年，房地产市场出现了升温，国家通过财税政策跟进，今年上半年加大了督促和政策落实，目前去年下半年的上涨趋势已经有所缓和。2010年成都的房价不会大起大落，应该会是一种较平稳的状态。分析指出，国家在控制房价上会加大

25、力度，比如首付40%就已对投机性购房者有了一定的抑制作用。而对于开发商来说，国家也出台了一些制度。由于去年在楼市上赚到了钱，目前开发商暂时没有调整，但如果一季度过后资金回笼不好的话，开发商就会进行一些调整，所以房产市场是会有反复的。从国家对地产市场的调整来看，既要打压房价，但又不能过度，因为房地产业对中国经济的拉动有很大影响，过度打压不利于国民经济的发展。所以房地产市场会维持一个健康平稳的发展态势。房产3.2温江市场供求关系分析 2010年房地产市场供求偏紧，房价将出现盘整，增速将趋缓。市场供求偏紧主要原因有以下几个：一是竣工面积和土地购置面积均在2008年有所减少，2009年明显减少，对20

26、10年市场的供给至少形成预期性的压力。二是以趋势估算，2009年销售量属趋势之内，2008年积累的需求在2009年并没有得到多大程度的释放。三是2010年宏观经济环境大大好转，消费者的收入预期开始向好，消费信心开始增强。四是经济环境的好转使2010年房地产市场开发投资较2009年继续提高，对捂盘惜售的打击扩大增量。另一方面房地产建设投放市场有一个滞后期，同时在调控政策影响下，2009年后半年出现的房地产开发企业扩张的态势会有所收缩。五是住房市场化以来房地产销售量除2008年下降外一直连续增长，尚未出现缝制，有继续增长的势头，因此2009年依然偏紧的状况。第四章投资项目策划研究4投资项目策划研究

27、4.1市场定位 项目优势和价格定位 和周边其他竞争楼盘相比本项目有其自身特有的优势：环境、规模、文化氛围、交通便利、绿化及现代景观、智能及商务配套，这六大优势集中了当今温江成功开发楼盘的精髓。 温江地区已成为成都市楼价涨幅较大的区域，政府每年几十亿的基础设施投资，大量公司的涌入，必将在近期内大大改善温江地区的居住生活条件，创造更多的就业机会和商机，抓住发展机遇，抓住商机是现代人选择居住场所的重要因素。“万盛小区”紧邻温江中央区，该区域在近年内将实现温江开发服务、金融投资、商务贸易、信息交流与展示、居民生活配套和商务配套六大功能，其升值潜力是非常巨大的。成都市住宅市场存在着同质化现象。无是新概念

28、的运用、户型设计还是小区内楼盘看上去都大同小异。住宅开发项目有在概念上炒作的嫌疑。现在的成都市房地产市场已步入成熟，消费者在对住宅的选购上也非常理智，所以本项目应注重产品的制造（包括：户型设计、外立景观及新技术等）和硬件设施的配套。另外本区物业购买者主要为当地白领阶层，而且中等户型特别是120平方米左右的户型占据本区域目前市场销售的主力，所以应适当考虑户型配比，以取得更佳的经济效益。 此外我们将对我们的目标销售区域对本楼盘进行充分的宣传，积极抢占温江住宅的高端市场。 4.2。目标市场定位 4.21目标区域 地块周边3公里半径内主要为中低素质商品和康居住宅，高素质住宅较少。新近开盘的瑞景澜庭、鹭

29、湖宫、巨龙环岛国际社区逐渐提升该区域住宅品质。同时显示该区高素质住宅的市场前景。 4.22目标客户即物业管理的方案 由于温江的迅速发展，该区域的居民趋于高学历、高知识、高素质的知识经济产业人群，高新技术企业、金融证券信息业界白领人士、欲改善居住条件的置业者、周边高校的教师以及工作者为居民的主要构成。 “万盛小区”是为了适应大学城附近的白领阶层和各高校的老师购房和适应光谷住房需求而开发的，具有商务、智能化和人文品位高的基本特征，进而要求住房具有舒适性、健康性、智能化、文化性。舒适性是以人为本的体现，住宅从生存需求过渡到享受需求是必然的，因而要追求一种舒适方便的安静的居住环境，让人享受生活的社区。

30、健康性就是绿色住宅的概念。现在不但要讲“以人为本”的观念，也要讲发展到讲人与自然的和谐共存，发展。所以提出一种口号：建设绿色住宅，营造健康家园。智能化体现在小区以联想集团为依托的网路系统，通讯系统及安全系统的齐备。文化讲的是人文环境。现在很多住宅，最后出现差异往往是文化品位决定了住宅的档次。 第五章项目实施进度为了争取时间，缩短工期，保质保量完成工程，本平行施工方式。本项目工程计划自2003年7月开工，至2005年6月竣工，总工期2年。为了节约投资，决定分区分阶段开发。据市场分析，预计每期推出商品房有50%可采用分期付款的形式预售，按市场吸纳能力及公司开发能力、资金筹措的可能性，本项目工程开发

31、建设进度计划安排，如下表所示2003.42005.6 项目实施进度计划表时 间任务2010年9月至2011年5月底2012年4月至2013年5月底3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度910111212345678910111212345可行性研究项目审批规划设计主体工程绿化工程第六章投资估算与资金筹6根据拟订项目的开发方案，确定各开发项目的工程数量本建设项目总占地面积约10433.85平方米，总建筑面积25041.24平方米居住建筑面积22537.12平方米，公共建筑面积2504.12平方米，居住居数234户，容积率2.4，绿化率30%由于土地所得时是净用地所以不用考虑拆迁，补偿，安置等

32、费用供水在南熏大道有现状dn1000mm上水管线，本项目上水可从上述干线引入。雨水，污水排放南熏大道现有现状dn2100毫米的雨水管线和dn1800毫米的污水管线，可以就进排入。供电拟采用双路供电，一路南熏大道主线路引一条10千伏电缆，接入小区内配电室；另一路可由柳台大道主线路引入。考虑留有余地，变压器容量为8000千伏安。供气已由柳台大道引入了天然气高压线，已建成了天然气高中压调压站。通过天然气中压管向区内送气。本项目住宅区前后的道路、绿化以及所需的各种市政条件及基础设施配套，均由洪兴实业地产开发公司统一开发，各种设施接口均至本项目红线内。目前，本项目建设场地以达到“三通一平”，其他配套设施

33、将与住宅建设同步进行。电信本项目预计需装机容量为820门的程控交换机，拟由四川省电信有限公司温江区分公司解决。路网布置：道路为小区主干道和组团内部道路两极。形成“树枝状”道路系统。技 术 经 济 指 标项目单位数量占地总面积平方米10433.85总建筑面积平方米25041.24居住建筑面积平方米22537.12公共建筑面积平方米2504.12居住居数户234平均每户建筑面积平方米96.30平均每户居住人数人3容积率2.4绿化率%30住宅单元个4平均层数层6停车位个1686.1根据概算定额指标，确定单位工程造价根据开发项目的工程量可得：总投资估算汇总表项目总投资估算表序号项目数量或计算基础单位单

34、价元或汇率总投资(万元）总投资11543.148621土地费用万元59472前期工程费15875平方米801273基础设施建设万元2574建筑安装工程费平方米3004.94885专业人员费用万元6%180.2969287管理费用万元273.96737188市场推广费11268.56万元0.50%56.34289销售代理费11268.56万元3%338.056810销售税费11268.56万元2%225.371211不可遇见费万元130.512财务费用5.83%1002.6647166.2资金筹措本项目资金全由自有资金投入第七章投资项目财务分析财务评价7设项目法人项目财务评价71销售收入、销售税

35、金及附加估算表（见附表）项目总投资估算表序号项目数量或计算基础单位单价元或汇率总投资(万元）总投资11543.148621土地费用万元59472前期工程费15875平方米801273基础设施建设万元2574建筑安装工程费平方米3004.94885专业人员费用万元6%180.2969287管理费用万元273.96737188市场推广费11268.56万元0.50%56.34289销售代理费11268.56万元3%338.056810销售税费11268.56万元2%225.371211不可遇见费万元130.512财务费用5.83%1002.6647167.2、成本估算表（见附表）项目总投资估算表序

36、号项目数量或计算基础单位单价元或汇率总投资(万元）总投资11543.148621土地费用万元59472前期工程费15875平方米801273基础设施建设万元2574建筑安装工程费平方米3004.94885专业人员费用万元6%180.2969287管理费用万元273.96737188市场推广费11268.56万元0.50%56.34289销售代理费11268.56万元3%338.056810销售税费11268.56万元2%225.371211不可遇见费万元130.512财务费用5.83%1002.6647167.3、利润表（见附表）项目投资利润表序号项目计算期第1季度第2季度第3季度合计1销售收

37、入(万元）46926815.4430015807.42总成本费用（万元）12412.213经营税金及附加（万元）869.4074土地增值税（万元）5利润总额（万元）3395.196所得税（万元）848.79757税后利润（万元）2546.3937.1盈余公积（万元）229.17537.2应付利润（万元）7.3未分配利润（万元）2317.2178利润率（万元）0.1866897.4项目投资利润率 投资回收期 项目总投资额为11543.14862万元，总销售收入为15884.44万元.总销售利润额为2317.217万元（见收入和利润分配表）投资利润率平均利润总额/总投资额10018.67%投资回收

38、期年7.5流动资金,投资回收期短，项目小，采用静态回收期法。现金流量表（见附表）现金流量表1现金流入合计第一季度第二季度第三季度1.1住房销售收入(万元）13287.438525585.438501.2车位销售收入（万元）252084012304502现金流出12412.20527575.24171179.6753657.2885162.1土地费用594759472.2建安费用（万元）3004.59841224.97441155.6624.0242.3基础设施建设费2572572.4专业人员费用180.296928180.2969282.5前期工程费用1271272.6管理费用273.9673

39、72273.96737182.7市场推广费56.342819.267324.07513.00052.8销售代理费338.0568338.05682.9销售税费225.3712225.3712 2.1o财务费用1002.664721002.6647162.11不可遇见费130.5130.53经营税金及税金附加869.407869.4074净现金流量3395.19478-2883.24175635.725642.7114845累计净现金留量3395.19478-2883.24172752.48333395.194784第八章不确定性风险分析8.1风险分析为了确保风险分析的质量，有必要对投资过程中可

40、能存在的风险因素进行科学的分析，使投资决策者能更好地把握风险的本质和变化规律，从而采取相应的措施或对策来减少风险损失。82定性分析8.21.自然风险自然风险是指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成的影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。自然风险因素主要包括：火灾风险、风暴风险、洪水风险、雪灾风险、气温风险。8.22.政策风险政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产的影响是全局性的，因而，由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生重大的影响。所以，应该密切关注房地

41、产政策的变化趋势，以便及时处理由此而引发的风险。政策风险因素又可分为以下几类：政治环境风险、经济体制改革风险、土地使用制度改革风险、住房制度改革风险、金融政策改革风险、环保政策变化风险、建筑安全条例变化风险、审批手续过程风险、法律风险。8.23.经济风险经济风险因国民经济状况变化风素主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素。包括：市场供求风险、财务风险、地价风险、融资风险、管理风险、工程招投标风险、国民经济状况变化风险。8.24.技术风险房地产技术风险是指由于科学技术的进步、技术结构以及相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失。包括：建筑材料改变和更新的风险、建筑施工技术和

42、工艺革新的风险、建筑设计变动或计算失误的风险、设备故障或损坏的风险、建筑生产力因素短缺风险、施工事故风险、市场供求风险。8.25.社会风险社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响，从而给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失的可能性。房地产市场的社会风险因素主要有城市规划风险、区域发展风险、公众干预风险、住客干预风险、治安风险。8.26.内部决策和管理风险内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误、决策失误或经营管理不善导致预期的收入水平不能够实现，包括投资方式、地点、类型风险选择、人、财、物组织管理风险等。8.3投资风险的控制及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效的措施，化解或缓和、减轻、控制这些风险。房地产投资的成功在很大程度上依赖于对风险的认识和管理。该项目控制风险的方式包括三项措施：8.31.通过加快进度来回避风险8.32.通过市场调查来降低风险通过市场调查，获得尽可能多的信息。获得的信息有关投资环境和投资项目的市场信息越多，作出的预测就越精确，从而能进行正确的科学的决策，包括投资项目的选择、区位的选择、时机的选择、融资的选择、租售的选择等等。这样就能把不确定性降低到最低限度，较好地控制房地产投资过程中的风险。8.33.通过加强管理来控制风险良好的项目管理是重要的保证。从投资开发来看，项目全过程的投资、进度和质量是重点。聘请有经验