房地产企业土地增值税筹划的有关探讨

1、 房地产企业土地增值税筹划的有关探讨 【摘要】市场经济飞速发展下，房地产企业经营范围不断扩大，在当前营改增政策落实中，做好房地产企业土地增值税筹划工作，能够有助于企业经济效益的提升。文章基于此，对房地产企业土地增值税筹划策略进行探讨。【abstract】with the rapid development of market economy, the business scope of real estate enterprises is constantly expanding. in the implementation of the current policy of business

2、reform and increase, doing a good job in the planning of land value-added tax in real estate enterprises can help to improve the economic benefits of enterprises. based on this, this paper discusses the planning strategy of land value-added tax for real estate enterprises.【关键词】房地产；土地税；增值税；税务筹划【keywo

3、rds】real estate; land tax; vat; tax planning【1 引言房地产税是国家财政收入的主要来源渠道，而房地产商最重要的税收之一是本文研究的对象土地增值税。在营改增的大环境下，纳税筹划关乎房地产企业自身成本，因此，选取土地增值税筹划为研究对象对国内房地产行业的健康发展具有重要意义。2 土地增值税与税收筹划概述土地增值税是指转让建筑物、附着物及土地使用权。而缴纳的一种税赋，其清算是指企业在合法范围内计算房地产开发项目中需要缴纳增值税的资金额度。与其他税种相比，土地增值税具有三个方面特点：一是按次征收，每发生一次转让行为，就会产生一次税收缴纳行为；二是实行超率累进

4、税率；三是征收依据为转让行为中产生的增值额。土地增值税的超率累进税率以增值额为征税标准，普通住宅增值额20%以下不征收增值税；增值额20%以上，按照50%、100%、200%及以上区间，实行30%、40%、50%和60%的税率。税收筹划是一种企业在合法合理范围内，利用缴税时间先后、缴税渠道等手段降低税负成本的方法，其具有合法性、整体性、时效性、谨慎性与经济效益性特征。其中合法性是指税收筹划必须在法律许可范围内，不得出现逃税、漏税行为；整体性是指税收筹划必须着眼于企业未来收益，不能为了眼前局部利益而损害企业的长远利益；时效性是指税收筹划需要限定于当前国家政策和企业发展状况；谨慎性是指需要把握税收

5、筹划与逃税漏税等违法行为的界限，不然税收筹划很可能演变为违法行为；经济效益性是指税收筹划的目标是降低税负成本，实现企业利润最大化，只有在利润大于成本的前提下，才能实行筹划1。3 房地产企业进行土地增值税筹划的意义3.1 有利于减少房地产企业的税负，增加收益土地增值税作为房地产企业税收成本中的重要支出，减少企业的增值额、降低企业适用的税率、推迟企业的清算时间均有利于企业降低税负，增加项目收益。同时，通过合理的纳税筹划技巧研究，还能够提升财务工作水平和纳税风险意识，正确纳税，合理避税，增加企业的综合收益。3.2 利于应对日趋激烈的市场竞争近些年来，我国的宏观调控政策不断针对国民经济的重点领域房地产

6、行业，一是由于住房保障是民生工程的首要任务，稳定健康有序的房地产行业市场环境对于民生工作尤其重要；另一方面，各国金融危机及风险使得资本市场的不确定性大为增加，房地产企业的税务负担和风险也在逐年增长，在这种宏观背景下，合理的土地增值税计划与房地产公司的市场竞争力越来越密切相关。3.3 促进企业的可持续发展土地增值税的主要应用对象是房地产企业，而房地产企业为了减少土地增值税，会在企业内部项目开展的同时对土地增值税的税收进行合理的统筹规划，制定合理的房价，多开发一些适合普通市民居住的房屋，这样不仅能够满足普通居民的居住要求，同时也能够减少房地产企业的土地增值税，促进房地产企业的持续发展。4 房地产企

7、业土地增值税筹划策略4.1 合理运用清算技巧运用清算技巧是当前税收筹划的重要手段。一是适度延迟清算时点，一方面可以减少房地产企业的资金占用量，推动企业将资金投入项目中，实现资金增值循环；另一方面，企业可以优先缴纳税负成本较小的项目后缴纳税负成本较大的项目，以减少企业的资金占用。但需要注意的是，该清算方式需要在国家规定的清算时限内运用。二是合理增加可抵扣金额，可以显著降低税负，合理运用清算技巧是房地产企业进行税收筹划的基础条件2。4.2 利用增加可抵扣项目开展税收筹划在国内房地产企业的土地增值税税收筹划过程中，需要计算在缴纳土地增值税的时候会涉及哪一些扣除项目，而房地产开发企业则将运用税务筹划的

8、形式进行项目金额的有效扣除，以此方式实现减税的目的。通过这种方法的应用，土地增值税税率会明显低于企业税收筹划前的水平，这反过来又会促使房地产产业整体上降低了税负和财务风险，有助于提升企业经营现金流量，增加运营管理的效率。在土地增值税的有关规定中，政府部门的相关政策使房地产企业在很大程度上获得了房地产相关开发工作的发展方向，同时也促进了税收筹划工作的理念与模式的革新。4.3 合理的利用征税范围，选择有利的开发方式在实际情况中，很多房地产企业会选择与其他公司合作的模式来完成项目的开发和出售，主要包括两种：一种是代建房行为，一种是合作开发方式。所谓的代建房行为，是指房地产开发公司根据客户提出的要求开

9、发房产，并收取代建费用的行为。在代建房模式下，房地产开发公司对于建设的项目无所有权，只是获取代建费劳务收入，由于在此种模式下房产、土地的产权尚未进行转让，因此，获取的代建费不在土地增值税的征税范围内。而开发建房的合作模式，是指由一方出资、一方提供建设服务或提供土地资源，参与合作的几方共同完成项目开发，不需要为自用的部分支付土地增值税，对于建设的商品住宅在出售时缴纳土地增值税，采用此种模式可以降低房地产企业的税负。房地产企业可以根据自身的资金实力以及房产的开发要求等实际情况，选择与其他方合作，合理的减少企业的征税收入，减少土地增值税的缴纳。4.4 关于拆迁补偿的筹划拆迁补偿是房地产行业在开发项目

10、的过程中经常会遇到的问题，通常房地产企业对拆迁户进行补偿会有三种方式，第一种是就地安置，将拆迁户安置在就近的房屋内；第二种是异地安置，为拆迁户在其他地方找一套房屋；第三种就是支付给拆迁户相应的金额，让拆迁户自行寻找可安置的房屋。前两种方法与企业的财政支出关联不大，重要的是最后一种用货币金额来补偿拆迁户的方式，房地产企业在进行赔偿时要按照目前的市场报价来给予相应的赔偿，不能再按拆迁户买房时的市场价格来计算。同时，在进行赔偿时要将该项资金记入该项目发展的成本之内，不仅如此，在支付给拆迁户补偿款之外，要将双方之间签订的合同和拆迁户的花名册进行一一对应，还要向拆迁户讨要相应的收据，确保在缴纳土地增值税

11、的时候可以根据这些凭证扣除相应资金3。4.5 梳理土地增值税清算要点土地增值税清算中有两个重要环节需要着重注意：一是明确项目收入，二是明确扣除项目。首先，确认收入时，先以发票上金额为准，若没有发票或发票金额并未以全额开具时，要以双方的合约作为收入确认标准。在实践中，企业通常会以楼号作为分类标准，将房款、销售面积、合同编号等计入明细表中。但有两方面需要格外注意，一方面，企业将自己开发的房产用于员工福利等，仍然需要按照销售性质征收土地增值税；另一方面，确定住宅类型，普通住宅的增值额在20%以内免征增值税。其次，确认扣除项目时，一是免费提供给业主的停车场、幼儿园等配套设施，其成本可以作为扣除项目予以扣除。但若有偿提供给业主，其成本不予扣除。二是在工程竣工后，企业须将部分工程安装费用作为质量担保予以扣除，但该费用必须有企业开具的正规发票。同时，工程延期导致的土地闲置费用，不能作为土地增值税的核算对象。三是企业在销售过程中建造的工人居住的样板房、销售中心等予以扣除。为此，企业在土地增值税清算过程中，需要着重关注以上几方面的特殊清算情况。5 结语做好土地增值税的纳税筹划和清算规划，能够帮助房地产企业降低税务支出中的主要项目、提升效益。因此，房地产企业对于相关税收规定和优惠政策要了熟于心、积极研究，制定符合企业真实