物业公司的法律义务及责任

1、物业公司的法律义务及责任备注: 1、下表中物业公司的法律义务及责任，主要根据现行的物业管理 条例最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若 干问题的解释、最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案 件具体应用法律若干问题的解释、前期物业管理招标投标管理暂 行办法、物业承接管理办法、陕西省物业管理条例洒安市 物业管理条例陕西省物业服务收费管理实施办法及指导标准等 法律法规中关于物业服务中物业公司的义务条款。如日后相关法律规 定修订或新法颁布，则需依据新法重新调整。2、下表序号1-17为物业公司法定禁止行为，18为物业公司其他义 务性规定。3、吊销资质证书或者二十万元以上罚款处罚决定的，当

2、事人有要求 举行听证的权利。当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政 复议或者提起行政诉讼1.义务内容：物业承接查验义务物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部 位、共用设施设备进行查验。见物业管理条例第28条、陕西省物业管理条例第52条、西安市物业 管理条例第52条。法律责任陕西省物业管理条例第_103条：违反本条例第五十二条规定，建设单位在交接查验时，对不符合竣工验收资料的物业共用部位、共用设施设备 未处理的，由县级以上物业行政主管部门责令限期改正，逾期未改正的， 处五万元以上三十万元以下的罚款。西安市物业管理条例第 52条：建设单位与物业服务企业恶意串通、弄 虚作假，在承接查验过程中

3、共同侵害业主利益的，应当共同承担赔偿责任。西安市物业管理条例第 108条，与陕西省物业管理条例第 103条 内容相同。2.义务内容：物业服务企业备案义务，物业服务企业承接物业或签订合同之后, 应向物业行政主管部门或开发区管理委员会备案。见陕西省物业管理条例第60条、西安市物业管理条例第 条、第62条。55条、第61法律责任陕西省物业管理条例第102条：有下列情形之一的，由县级以上物业行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处五千元以上一万元以下 罚款：（1）违反本条例第四十九条第二款规定，建设单位未按时将临时管 理规约和前期物业服务合冋报送备案的；（2）违反本条例第五十条第一款 规定，建设单

4、位未将备案后的临时管理规约在销售场所公示的；（3）违反本条例第六十条规定，物业服务企业未按时将物业服务合同报送备案的。3.义务内容：物业服务企业应当履行物业服务合同，并遵守下列规定，（1）按 照物业服务的规范和标准提供服务；（2）及时向业主告知安全合理使用物业的 注意事项；（3）定期听取业主的意见和建议，改进和完善服务；（4）协助公 安机关做好物业管理区域内的安全防范工作;（5）接受居民委员会指导和监督， 配合做好社区管理相关工作。物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费、不配合管理等为由减少服务内 容或者降低服务质量，不得采取中断供水、供电、供气、供热等方式限制或者 变相限制专业服务。见陕西

5、省物业管理条例第66条、西安市物业管理条例第54条。法律责任陕西省物业管理条例第 66条：供水、供电、供热等专业经营单位委托 物业服务企业代收有关费用的，应当向物业服务企业支付手续费。物业服 务企业不得向业主加收手续费等额外费用。供水、供电、供热等专业经营单位不得因物业服务企业拒绝代收有关费用 而停止提供服务。供水、供电、供热等专业经营单位违反前款规定，给业主、物业服务企业 造成损失的，应当承担赔偿责任。4.义务内容：禁止全部转委托或转交的义务，物业服务企业不得将全部物业服 务一并委托或转交给其他单位或个人。见最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 第2条、物业管理条例

6、第9条、陕西省物业管理条例第53条西安市 物业管理条例第65条。法律责任物业管理条例第 60条：违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业 管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府 房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上 50%以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用 于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分 按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。陕西省物业管理条例第 108条，内容同上。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 第2条：符合下列情形之一

7、，业主委员会或者业主请求确认合冋或者合冋 相关条款无效的，人民法院应予支持：（1）物业服务企业将物业服务区域 内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（2）物业服务合冋中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委 员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。5.义务内容：遵守物业服务用房用途的义务，物业服务企业不得将物业管理用房转让、出租或者改作他用。见物业管理条例第37条、陕西省物业管理条例第54条、西安市物业 管理条例第56条。法律责任物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府 房地产行政主管部门责令限期改正，给予

8、警告，并处1万兀以上10万兀以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设 施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。陕西省物业管理条例第 105条，内容同上。西安市物业管理条例第 108条，内容同上。6.义务内容：配合及撤出物业管理区域的义务，物业服务企业应当配合新选聘 的物业公司办理交接手续，撤出物业管理区域。见最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 第10条、陕西省物业管理条例第68条、西安市物业管理条例第73 条。法律责任最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 第10条：物业服务合同的权利义务终止后，业主委

9、员会请求物业服务企业 退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需 的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请 求业主支付物业服务合冋权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。陕西省物业管理条例第111条：违反本条例第六十八条第三款规定，原物业服务企业未及时退出物业管理区域的，由县级以上物业管理行政主 管部门责令其限期退出；逾期未退出的，处五万元以上三十万元以下的罚 款。西安市物业管理条例第 108条，内容同上。7.义务内容：撤出物业管理区域的资料交接义务，物业服务企业退出物业管理 区域，应当撤

10、出管理区域内的物业服务人员，并向业主委员会履行交接义务。见最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 第10条、陕西省物业管理条例第69条、西安市物业管理条例第74 条。法律责任最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 第10条：物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业 退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需 的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请 求业主支付物业服务合冋权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。陕西省物业管理条

11、例第107条：违反本条例第六十九条第一款规定，物业服务企业不移交有关资料和证书的，由县级以上物业管理行政主管部 门责令限期改正；逾期仍不移交的，对建设单位、物业服务企业予以通报， 处一万兀以上十万兀以下罚款。西安市物业管理条例第105条：违反本条例第七十四条第一款规定，物业服务企业不报送、移交有关资料的，由区、县物业管理行政主管部门 或者开发区管理委员会责令限期改正；逾期不改正的，处一万兀以上十万 兀以下罚款。8.义务内容：完好保留物业资料和财务资料的义务，物业服务企业不得损坏、 隐匿、销毁物业资料和财物。见陕西省物业管理条例第69条、西安市物业管理条例第74条。法律责任陕西省物业管理条例第1

12、07条：违反本条例第六十九条第二款规定，物业服务企业损坏、隐匿、销毁物业资料和财物的，由县级以上物业管理 行政主管部门责令追回；造成损失的，依法承担赔偿责任。西安市物业管理条例第105条：违反本条例第七十四条第二款规定，物业服务企业损坏、隐匿、销毁物业资料和财物的，由区、县物业管理行 政主管部门或者开发区管理委员会责令追回；造成损失的，依法承担赔偿 责任。9.义务内容：妥善维修保养共用设施设备的义务，因维护保养不当等原因导致 电梯、锅炉、消防、监控安防等共用设施设备无法正常使用。见最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 第3条、西安市物业管理条例第74条。法律责任西安市

13、物业管理条例第74条：因维护保养不当等原因导致电梯、锅炉、 消防、监控安防等共用设施设备无法正常使用的，物业服务企业应当修复 并承担相应责任。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 第3条：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合冋约定的或者法 律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业 主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责 任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服 务合同的组成部分。10.义务内容：物业服务企业资质有关的义务，从事物业管理服务的企业，应当 依法取得物业服

14、务企业资质证书，并在资质证书许可范围内承接物业管理服务， 不得伪造、涂改、出租、出借、转让资质证书。聘用取得物业从业证书的人员 的义务。见物业管理条例第32条、陕西省物业管理条例第j7条、西安市物业 管理条例第60条。法律责任物业管理条例第 59条：违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业 管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并 处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。 以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证 书的部门吊销资质证书。陕西省物业管理条例第 106条，内容同上，新增：违反本条例第五十 七条第二款规定，物

15、业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员 从事物业管理活动的，由县级以上物业管理行政主管部门责令停止违法行 为，处五万元以上二十万元以下罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿 责任。西安市物业管理条例第 109条：违反本条例第六十条规定，未取得资 质证书从事物业管理服务、超越资质等级承接物业管理服务或者出租、出 借、转让资质证书的，由区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委 员会没收违法所得，并处五万元以上二十万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。11.义务内容：重大事件报告义务，发生的影响人身安全及建筑物安全、突发性 事件、重大伤亡事件等情形时，应及时向相关部门报告。见陕西省物业

16、管理条例第67条、西安市物业管理条例第69条。法律责任西安市物业官理条例第110条：违反本条例第八十九条规疋，物业服务企业未及时报告物业管理区域内发生的重大事件的，由区、县物业管理 行政主管部门或者开发区管理委员会给予警告，并处五千元以上二万元以卜罚款。12.义务内容：及时在物业管理区域显著位置公开和更新共用部位、共用设施设 备收益情况，共用水电费分摊情况的义务。见最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题 的解释第13条、西安市物业管理条例第78条。法律责任最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问 题的解释第13条：业主请求公布、查阅下列应当向业主

17、公开的情况和资 料的，人民法院应予支持：(1)建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、 使用情况；(2)管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委 员会的决定及会议记录；(3)物业服务合冋、共有部分的使用和收益情况；(4 )建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；(5)其他应当向业主公开的情况和资料。西安市物业管理条例第112条：违反本条例第七十八条第五项、第六项规定，物业服务企业未在物业管理区域内显著位置公示共用部位和共用 设施设备经营收益情况、公共水电费分摊情况或者公示失实信息的，由区、 县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会责令限期改正，给予警告， 可以并处五千元以上三

18、万元以下罚款。13.义务内容：不占用或者损坏共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设 备的义务。不擅自利用物业共用部位、共用设施设备设置广告、车位车库和进行其它经营 活动的义务。见最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第14条、物业管理条例第0条、陕西省物业管理条例第2条、西安市物业管理条例第80条。法律责任最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问 题的解释第13条：建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部 分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原 状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前

19、款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理 成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共冋决定的其他用途的， 人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。物业管理条例第 64条：违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县 级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按 照本条第二款的规定处以罚款 ；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部 位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：(1)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；(2)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；(3)擅自利用物

20、业共用部位、共用设施设备进行经营的。个人有前款规定行为之 一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处 5万兀以上20万兀以下的罚款。陕西省物业管理条例第112条：违反本条例第七十二条规定，有下列行为之一的，由县级以上物业管理行政主管部门责令限期改正，给予警告， 对个人处一千兀以上一万兀以下罚款；对单位处五万兀以上二十万兀以下 罚款；所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、 养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：（1）损坏房屋承重结构、房屋 外貌或者在外墙体开设、扩大门窗的；（2）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备的；（3

21、）擅自占用、挖掘物业管理 区域内的道路、场地的；（4）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行 经营的。14.义务内容：禁止代收专项维修资金的义务。 见西安市物业管理条例第89条。法律责任西安市物业管理条例第 113条：违反本条例第八十九条第一款规定物 业服务企业代收住宅专项维修资金的，由物业管理行政主管部门责令限期 移交；逾期未移交的，处所收金额百分之一以上百分之五以下罚款；构成 犯罪的，依法追究刑事责任。15.义务内容：不挪用专项维修资金的义务。见物业管理条例第53条、陕西省物业管理条例鍋7条、西安市物业 管理条例第88条。法律责任陕西省物业管理条例第114条：违反本条例第八十七条第二款规定，挪用专项维修资金的，由县级以上物业管理行政主管部门追回挪用的专项 维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额两倍以下的罚款； 物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，由颁发资质证书的部门吊 销资质证书；构成犯罪的，依法追究负有责任