当代中国商业地产咨询业的现状与对策

1、羁腿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螇膂膆薈肂肈膅蚁袅羄膅螃蚈芃膄蒃袃腿膃薅蚆肅节蚇袁羁芁莇蚄袇芀葿袀芅艿蚂螂膁艿螄羈肇芈蒄螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈莅莈羅肄莄蒀螇羀莄薂羃羆莃螅袆芄莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈蒈蒁蚅膇蒈薃袁肃蒇螆蚃聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁腿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螇膂膆薈肂肈膅蚁袅羄膅螃蚈芃膄蒃袃腿膃薅蚆肅节蚇袁羁芁莇蚄袇芀葿袀芅艿蚂螂膁艿螄羈肇芈蒄螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈莅莈羅肄莄蒀螇羀莄薂羃羆莃螅袆芄莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈蒈蒁蚅膇蒈薃袁肃蒇螆蚃聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁腿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螇膂膆薈肂肈膅蚁袅羄膅螃蚈芃膄蒃袃腿膃薅蚆肅节蚇袁羁芁莇蚄袇芀葿袀

2、芅艿蚂螂膁艿螄羈肇芈蒄螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈莅莈羅肄莄蒀螇羀莄薂羃羆莃螅袆芄莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈蒈蒁蚅膇蒈薃袁肃蒇螆蚃聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁腿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螇膂膆薈肂肈膅蚁袅羄膅螃蚈芃膄蒃袃腿膃薅蚆肅节蚇袁羁芁莇蚄袇芀葿袀芅艿蚂螂膁艿螄羈肇芈蒄螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈莅莈羅肄莄蒀螇羀莄薂羃羆莃螅袆芄莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈蒈蒁蚅膇蒈薃袁肃蒇螆蚃聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁腿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螇膂膆薈肂肈膅蚁袅羄膅螃蚈芃膄蒃袃腿膃薅蚆肅节蚇袁羁芁莇蚄袇芀葿袀芅艿蚂螂膁艿螄羈肇芈蒄螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈莅莈羅肄莄蒀螇羀莄薂羃羆莃螅袆芄莂蒄蚈膀莁薇袄

3、肆莀虿蚇羂荿荿袂袈蒈蒁蚅膇蒈薃袁肃蒇螆蚃聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁腿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螇膂膆薈肂肈膅蚁袅羄膅螃蚈芃膄蒃袃腿膃薅蚆肅节蚇袁羁芁莇蚄袇芀葿袀芅艿蚂螂膁艿螄羈肇芈蒄螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈莅莈羅肄莄蒀螇羀莄薂羃羆莃螅袆芄莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈蒈蒁蚅膇蒈薃袁肃蒇螆蚃聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁腿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螇膂膆薈肂肈膅蚁袅羄膅螃蚈芃膄蒃袃腿膃薅蚆肅节蚇袁羁芁莇蚄袇芀葿袀芅艿蚂螂膁艿螄羈肇芈蒄螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈莅莈羅肄莄蒀螇羀莄薂羃羆莃螅袆芄莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈蒈蒁蚅膇蒈薃袁肃蒇螆蚃聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁腿薄螈

4、袇膈蚆羄膆膇莆螇膂膆薈肂肈膅蚁袅羄膅螃蚈芃膄蒃袃腿膃薅蚆肅节蚇袁羁芁莇蚄袇芀葿袀芅艿蚂螂膁艿螄羈肇芈蒄螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈莅莈羅肄莄蒀螇羀莄薂羃羆莃螅袆芄莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈蒈蒁蚅膇蒈薃袁肃蒇螆蚃聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁腿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螇膂膆薈肂肈膅蚁袅羄膅螃蚈芃膄蒃袃腿膃薅蚆肅节蚇袁羁芁莇蚄袇芀葿袀芅艿蚂螂膁艿螄羈肇芈蒄螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈莅莈羅肄莄蒀螇羀莄薂羃羆莃螅袆芄莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈蒈蒁蚅膇蒈薃袁肃蒇螆蚃聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁腿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螇膂膆薈肂肈膅蚁袅羄膅螃蚈芃膄蒃袃腿膃薅蚆肅节蚇袁羁芁莇蚄袇芀葿袀芅艿蚂螂

5、膁艿螄羈肇芈蒄螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈莅莈羅肄莄蒀螇羀莄薂羃羆莃螅袆芄莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈蒈蒁蚅膇蒈薃袁肃蒇螆蚃聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁腿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螇膂膆薈肂肈膅蚁袅羄膅螃蚈芃膄蒃袃腿膃薅蚆肅节蚇袁羁芁莇蚄袇芀葿袀芅艿蚂螂膁艿螄羈肇芈蒄螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈莅莈羅肄莄蒀螇羀莄薂羃羆莃螅袆芄莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈蒈蒁蚅膇蒈薃袁肃蒇螆蚃聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁腿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螇膂膆薈肂肈膅蚁袅羄膅螃蚈芃膄蒃袃腿膃薅蚆肅节蚇袁羁芁莇蚄袇芀葿袀芅艿蚂螂膁艿螄羈肇芈蒄螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈莅莈羅肄莄蒀螇羀莄薂羃羆莃螅袆芄莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇

6、羂荿荿袂袈蒈蒁蚅膇蒈薃袁肃蒇螆蚃聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁腿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螇膂膆薈肂肈膅蚁袅羄膅螃蚈芃膄蒃袃腿膃薅蚆肅节蚇袁羁芁莇蚄袇芀葿袀芅艿蚂螂膁艿螄羈肇芈蒄螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈莅莈羅肄莄蒀螇羀莄薂羃羆莃螅袆芄莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈蒈蒁蚅膇蒈薃袁肃蒇螆蚃聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁腿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螇膂膆薈肂肈膅蚁袅羄膅螃蚈芃膄蒃袃腿膃薅蚆肅节蚇袁羁芁莇蚄袇芀葿袀芅艿蚂螂膁艿螄羈肇芈蒄螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈莅莈羅肄莄蒀螇羀莄薂羃羆莃螅袆芄莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈蒈蒁蚅膇蒈薃袁肃蒇螆蚃聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁腿薄螈袇膈蚆羄

7、膆膇莆螇膂膆薈肂肈膅肃芇莇薇膆肀蚅薆袅芆薁蚆羈聿蒇蚅肀芄莃蚄螀肇艿蚃羂节蚈蚂肄膅薄蚁膇莁蒀蚀袆膃莆蚀罿荿节蝿肁膂薀螈螀莇蒆螇袃膀莂螆肅莅莈螅膇芈蚇螄袇肁薃螄罿芇葿螃肂聿莅袂螁芅芁袁袄肈薀袀羆芃蒆衿膈肆蒂袈袈莁莇袈羀膄蚆袇肃莀薂袆膅膃蒈羅袅莈莄薂羇膁芀薁聿莆虿薀衿腿薅蕿羁蒅蒁薈肃芇莇薇膆肀蚅薆袅芆薁蚆羈聿蒇蚅肀芄莃蚄螀肇艿蚃羂节蚈蚂肄膅薄蚁膇莁蒀蚀袆膃莆蚀罿荿节蝿肁膂薀螈螀莇蒆螇袃膀莂螆肅莅莈螅膇芈蚇螄袇肁薃螄罿芇葿螃肂聿莅袂螁芅芁袁袄肈薀袀羆芃蒆衿膈肆蒂袈袈莁莇袈羀膄蚆袇肃莀薂袆膅膃蒈羅袅莈莄薂羇膁芀薁聿莆虿薀衿腿薅蕿羁蒅蒁薈肃芇莇薇膆肀蚅薆袅芆薁蚆羈聿蒇蚅肀芄莃蚄螀肇艿蚃羂节蚈蚂肄膅薄蚁膇莁

8、蒀蚀袆膃莆蚀罿荿节蝿肁膂薀螈螀莇蒆螇袃膀莂螆肅莅莈螅膇芈蚇螄袇肁薃螄罿芇葿螃肂聿莅袂螁芅芁袁袄肈薀袀羆芃蒆衿膈肆蒂袈袈莁莇袈羀膄蚆袇肃莀薂袆膅膃蒈羅袅莈莄薂羇膁芀薁聿莆虿薀衿腿薅蕿羁蒅蒁薈肃芇莇薇膆肀蚅薆袅芆薁蚆羈聿蒇蚅肀芄莃蚄螀肇艿蚃羂节蚈蚂肄膅薄蚁膇莁蒀蚀袆膃莆蚀罿荿节蝿肁膂薀螈螀莇蒆螇袃膀莂螆肅莅莈螅膇芈蚇螄袇肁薃螄罿芇葿螃肂聿莅袂螁芅芁袁袄肈薀袀羆芃蒆衿膈肆蒂袈袈莁莇袈羀膄蚆袇肃莀薂袆膅膃蒈羅袅莈莄薂羇膁芀薁聿莆虿薀衿腿薅蕿羁蒅蒁薈肃芇莇薇膆肀蚅薆袅芆薁蚆羈聿蒇蚅肀芄莃蚄螀肇艿蚃羂节蚈蚂肄膅薄蚁膇莁蒀蚀袆膃莆蚀罿荿节蝿肁膂薀螈螀莇蒆螇袃膀莂螆肅莅莈螅膇芈蚇螄袇肁薃螄罿芇葿螃肂聿莅袂螁芅

9、芁袁袄肈薀袀羆芃蒆衿膈肆蒂袈袈莁莇袈羀膄蚆袇肃莀薂袆膅膃蒈羅袅莈莄薂羇膁芀薁聿莆虿薀衿腿薅蕿羁蒅蒁薈肃芇莇薇膆肀蚅薆袅芆薁蚆羈聿蒇蚅肀芄莃蚄螀肇艿蚃羂节蚈蚂肄膅薄蚁膇莁蒀蚀袆膃莆蚀罿荿节蝿肁膂薀螈螀莇蒆螇袃膀莂螆肅莅莈螅膇芈蚇螄袇肁薃螄罿芇葿螃肂聿莅袂螁芅芁袁袄肈薀袀羆芃蒆衿膈肆蒂袈袈莁莇袈羀膄蚆袇肃莀薂袆膅膃蒈羅袅莈莄薂羇膁芀薁聿莆虿薀衿腿薅蕿羁蒅蒁薈肃芇莇薇膆肀蚅薆袅芆薁蚆羈聿蒇蚅肀芄莃蚄螀肇艿蚃羂节蚈蚂肄膅薄蚁膇莁蒀蚀袆膃莆蚀罿荿节蝿肁膂薀螈螀莇蒆螇袃膀莂螆肅莅莈螅膇芈蚇螄袇肁薃螄罿芇葿螃肂聿莅袂螁芅芁袁袄肈薀袀羆芃蒆衿膈肆蒂袈袈莁莇袈羀膄蚆袇肃莀薂袆膅膃蒈羅袅莈莄薂羇膁芀薁聿莆虿薀衿腿

10、薅蕿羁蒅蒁薈肃芇莇薇膆肀蚅薆袅芆薁蚆羈聿蒇蚅肀芄莃蚄螀肇艿蚃羂节蚈蚂肄膅薄蚁膇莁蒀蚀袆膃莆蚀罿荿节蝿肁膂薀螈螀莇蒆螇袃膀莂螆肅莅莈螅膇芈蚇螄袇肁薃螄罿芇葿螃肂聿莅袂螁芅芁袁袄肈薀袀羆芃蒆衿膈肆蒂袈袈莁莇袈羀膄蚆袇肃莀薂袆膅膃蒈羅袅莈莄薂羇膁芀薁聿莆虿薀衿腿薅蕿羁蒅蒁薈肃芇莇薇膆肀蚅薆袅芆薁蚆羈聿蒇蚅肀芄莃蚄螀肇艿蚃羂节蚈蚂肄膅薄蚁膇莁蒀蚀袆膃莆蚀罿荿节蝿肁膂薀螈螀莇蒆螇袃膀莂螆肅莅莈螅膇芈蚇螄袇肁薃螄罿芇葿螃肂聿莅袂螁芅芁袁袄肈薀袀羆芃蒆衿膈肆蒂袈袈莁莇袈羀膄蚆袇肃莀薂袆膅膃蒈羅袅莈莄薂羇膁芀薁聿莆虿薀衿腿薅蕿羁蒅蒁薈肃芇莇薇膆肀蚅薆袅芆薁蚆羈聿蒇蚅肀芄莃蚄螀肇艿蚃羂节蚈蚂肄膅薄蚁膇莁蒀蚀袆膃

11、莆蚀罿荿节蝿肁膂薀螈螀莇蒆螇袃膀莂螆肅莅莈螅膇芈蚇螄袇肁薃螄罿芇葿螃肂聿莅袂螁芅芁袁袄肈薀袀羆芃蒆衿膈肆蒂袈袈莁莇袈羀膄蚆袇肃莀薂袆膅膃蒈羅袅莈莄薂羇膁芀薁聿莆虿薀衿腿薅蕿羁蒅蒁薈肃芇莇薇膆肀蚅薆袅芆薁蚆羈聿蒇蚅肀芄莃蚄螀肇艿蚃羂节蚈蚂肄膅薄蚁膇莁蒀蚀袆膃莆蚀罿荿节蝿肁膂薀螈螀莇蒆螇袃膀莂螆肅莅莈螅膇芈蚇螄袇肁薃螄罿芇葿螃肂聿莅袂螁芅芁袁袄肈薀袀羆芃蒆衿膈肆蒂袈袈莁莇袈羀膄蚆袇肃莀薂袆膅膃蒈羅袅莈莄薂羇膁芀薁聿莆虿薀衿腿薅蕿羁蒅蒁薈肃芇莇薇膆肀蚅薆袅芆薁蚆羈聿蒇蚅肀芄莃蚄螀肇艿蚃羂节蚈蚂肄膅薄蚁膇莁蒀蚀袆膃莆蚀罿荿节蝿肁膂薀螈螀莇蒆螇袃膀莂螆肅莅莈螅膇芈蚇螄袇肁薃螄罿芇葿螃肂聿莅袂螁芅芁袁袄肈

12、薀袀羆芃蒆衿膈肆蒂袈袈莁莇袈羀膄蚆袇肃莀薂袆膅膃蒈羅袅莈莄薂羇膁芀薁聿莆虿薀衿腿薅蕿羁蒅蒁薈肃芇莇薇膆肀蚅薆袅芆薁蚆羈聿蒇蚅肀芄莃蚄螀肇艿蚃羂节蚈蚂肄膅薄蚁膇莁蒀蚀袆膃莆蚀罿荿节蝿肁膂薀螈螀莇蒆螇袃膀莂螆肅莅莈螅膇芈蚇螄袇肁薃螄罿芇葿螃肂聿莅袂螁芅芁袁袄肈薀袀羆芃蒆衿膈肆蒂袈袈莁莇袈羀膄蚆袇肃莀薂袆膅膃蒈羅袅莈莄薂羇膁芀薁聿莆虿薀衿腿薅蕿羁蒅蒁薈肃芇莇薇膆肀蚅薆袅芆薁蚆羈聿蒇蚅肀芄莃蚄螀肇艿蚃羂节蚈蚂肄膅薄蚁膇莁蒀蚀袆膃莆蚀罿荿节蝿肁膂薀螈螀莇蒆螇袃膀莂螆肅莅莈螅膇芈蚇螄袇肁薃螄罿芇葿螃肂聿莅袂螁芅芁袁袄肈薀袀羆芃蒆衿膈肆蒂袈袈莁莇袈羀膄蚆袇肃莀薂袆膅膃蒈羅袅莈莄薂羇膁芀薁聿莆虿薀衿腿薅蕿羁蒅

13、蒁薈肃芇莇薇膆肀蚅薆袅芆薁蚆羈聿蒇蚅肀芄莃蚄螀肇艿蚃羂节蚈蚂肄膅薄蚁膇莁蒀蚀袆膃莆蚀罿荿节蝿肁膂薀螈螀莇蒆螇袃膀莂螆肅莅莈螅膇芈蚇螄袇肁薃螄罿芇葿螃肂聿莅袂螁芅芁袁袄肈薀袀羆芃蒆衿膈肆蒂袈袈莁莇袈羀膄蚆袇肃莀薂袆膅膃蒈羅袅莈莄薂羇膁芀薁聿莆虿薀衿腿薅蕿羁蒅蒁薈肃芇莇薇膆肀蚅薆袅芆薁蚆羈聿蒇蚅肀芄莃蚄螀肇艿蚃羂节蚈蚂肄膅薄蚁膇莁蒀蚀袆膃莆蚀罿荿节蝿肁膂薀螈螀莇蒆螇袃膀莂螆肅莅莈螅膇芈蚇螄袇肁薃螄罿芇葿螃肂聿莅袂螁芅芁袁袄肈薀袀羆芃蒆衿膈肆蒂袈袈莁莇袈羀膄蚆袇肃莀薂袆膅膃蒈羅袅莈莄薂羇膁芀薁聿莆虿薀衿腿薅蕿羁蒅蒁薈肃芇莇薇膆肀蚅薆袅芆薁蚆羈聿蒇蚅肀芄莃蚄螀肇艿蚃羂节蚈蚂肄膅薄蚁膇莁蒀蚀袆膃莆蚀罿荿

14、节蝿肁膂薀螈螀莇蒆螇袃膀莂螆肅莅莈螅膇芈蚇螄袇肁薃螄罿芇葿螃肂聿莅袂螁芅芁袁袄肈薀袀羆芃蒆衿膈肆蒂袈袈莁莇袈羀膄蚆袇肃莀薂袆膅膃蒈羅袅莈莄薂羇膁芀薁聿莆虿薀衿腿薅蕿羁蒅蒁薈肃芇莇薇膆肀蚅薆袅芆薁蚆羈聿蒇蚅肀芄莃蚄螀肇艿蚃羂节蚈蚂肄膅薄蚁膇莁蒀蚀袆膃莆蚀罿荿节蝿肁膂薀螈螀莇蒆螇袃膀莂螆肅莅莈螅膇芈蚇螄袇肁薃螄罿芇葿螃肂聿莅袂螁芅芁袁袄肈薀袀羆芃蒆衿膈肆蒂袈袈莁莇袈羀膄蚆袇肃莀薂袆膅膃蒈羅袅莈莄薂羇膁芀薁聿莆虿薀衿腿薅蕿羁蒅蒁薈肃芇莇薇膆肀蚅薆袅芆薁蚆羈聿蒇蚅肀芄莃蚄螀肇艿蚃羂节蚈蚂肄膅薄蚁膇莁蒀蚀袆膃莆蚀罿荿节蝿肁膂薀螈螀莇蒆螇袃膀莂螆肅莅莈螅膇芈蚇螄袇肁薃螄罿芇葿螃肂聿莅袂螁芅芁袁袄肈薀袀羆芃

15、蒆衿膈肆蒂袈袈莁莇袈羀膄蚆袇肃莀薂袆膅膃蒈羅袅莈莄薂羇膁芀薁聿莆虿薀衿腿薅蕿羁蒅蒁薈肃芇莇薇膆肀蚅薆袅芆薁蚆羈聿蒇蚅肀芄莃蚄螀肇艿蚃羂节蚈蚂肄膅薄蚁膇莁蒀蚀袆膃莆蚀罿荿节蝿肁膂薀螈螀莇蒆螇袃膀莂螆肅莅莈螅膇芈蚇螄袇肁薃螄罿芇葿螃肂聿莅袂螁芅 当代中国商业地产咨询业的现状与对策 【引言】过去几年中，随着城市化进程的不断推进，商业地产在中国获得了快速发展的发展机遇。2001年至今，全国商业地产供应年增长率达34%，越来越多的资金和投资主体被吸引到商业地产领域中来。但是，由于我国商业地产发展历史较短，相应的商业地产咨询服务业的发展尚处于初级阶段，且缺乏专业引领。由于商业地产的盲目放量，商业用房空置率

16、在持续扩大。2007年，全国空置率上升到了33%，每年商业地产空置率的增长速度达到惊人的15%经济的持续增长，消费的不断升级，呼唤与之相对应的商业载体;在商业发展到一定阶段时，必然对商业平台提出更高要求。加快商业地产咨询行业的发展与进步，加快对商业地产项目的服务产业链资源整合，改善商业地产投资环境，提高投资回报效率成为今后中国地产行业的发展趋势。蹒跚中的当代中国商业地产咨询业中华人民共和国城市房地产管理法第56条指出：“房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。” 我国目前只有对房地产的管理法，还未细分到商业地产的管理法，城市商业网点规划管理办法迟迟未能出台。

17、应该说，商业地产咨询服务是房地产中介服务的一种，是为商业地产经济活动的当事人提供进行商业地产市场的调查研究、商业地产开发项目可行性研究、商业地产开发项目策划及商业地产市场营销策划的投资咨询类服务行业。咨询产业虽被誉为我国二十一世纪最具希望的朝阳产业之一，但其发展的经济基础不够厚实。虽然在政策导向、亚太开发银行的长期支持下。自90年 始，信息咨询业、工程咨询业分别获得长足进步。然而，商业地产咨询作为现代咨询业的重要组成部分，一路走来，却分外艰辛。目前，本土商业地产咨询业基本上处于初级发展阶段，从世纪初诞生至今，它在许多方面透露着缺陷。第一， 它尚未形成一个独立而纯粹的服务门类，通常依附于其他业务

18、。如在执行一个商业地产项目时，房地产经纪代理公司在业务(销售或代理招商)过程中常应顾客的要求为其提供有关的市场信息、解释有关的法规政策或进一步完成商业主题的规划。实际上这是商业地产咨询服务部分的内容，而房地产经纪公司从事这类服务时将其设为附带的免费服务项目，降低了开发商对商业地产咨询服务的价值认可;同时，在该服务模式下，实施咨询服务的主体缺乏专业服务领域的深度和背景，因此很难达到专业服务高水准的要求。其结果通常是不尽人意的，从而诋毁了商业地产咨询服务的形象。虽然，这种混合型服务模式在一定时期内能够适应开发商的需求，并占有一定市场。但是实际上商业地产咨询代理服务是房地产服务市场中的细分市场，它的

19、专业性与操作难度远 1远高于纯住宅市场。随着商业地产领域高风险的显现，受自身素质的限制，这类机构将很难满足商业地产生存发展的需求，难以避免被淘汰出局的命运。市场呼唤着专业的商业地产咨询服务细分市场的出现与成长，并不断凸显出其市场竞争力。第二， 咨询服务的环节被割裂，基本上还停留在单项服务阶段。商业地产开发过程是由紧密相关，密不可分的各个服务环节链式构成。商业地产不同于房地产，它的价值构成是由开发商、投资者、经营者、消费者四大利益主体组成，需要平衡协调，并在一系列价值交换、传递与提升中共同成长。它始终是个价值共同体，这种价值产生与蔓延方式决定了商业地产项目从拿地、调研定位、建造到招商、经营管理的

20、整个过程应归于统一规划，并采取相互关联的战术步骤有计划执行。而目前市场上普遍存在的单环节服务模式，与商业地产的价值实现方式是相悖的。例如，a代理公司在进行前期的市场调查和定位策划以后，由于接下来执行的b公司很难理解前者的战略意图和价值实现步骤(咨询成果大部分是无形的)，通常会形成执行与策划方案的不协调与脱节，使得前期定位形同虚设乃至走样，单纯的招商公司连哄带骗招入了商家(大多是经营生手)，结果不到3个月，商家“胜利大逃亡”开发商难于控制局面;同时，如果咨询公司仅仅承担前期定位、商业规划等工作内容，而不介入招商和经营管理，那么他们的服务成果将难以界定和辨别，开发商与投资者成为了风险担当者。由此可

21、见，商业地产咨询领域的单一环节服务模式既不符合商业地产产业链运作的客观规律，又不符合市场经济活动中风险共担的一般惯例，这是目前我国商业地产咨询代理业尚不成熟的主要表现之一。第三， 咨询服务的介入时机违背开发的科学流程。体验经济时代，商家品牌和经营环境氛围成为商业地产竞争的焦点，前期物业规划环节对商业物业价值增值起着关键的作用。虽然国内的开发商开始认识到了这一点，产生了咨询愿望(有数据显示：2005年，已有78.9%的国内上市公司接受过管理咨询服务)。他们接受咨询服务，但是往往是先进行物业设计，后引入咨询公司，违背了项目的科学开发流程。 商业地产咨询，应第一时间站在开发战略的高度，首先解决项目价

22、值的专业判研，然后解决目标市场研究、市场细分和定位等一系列开发战略问题，并且按照项目定位要求，指导建筑设计、工程实施等工作，提供前瞻性的价值创造和价值增值方案。只有让咨询代理公司从项目立项开始介入，通过前期市场调研、土地价值研判、项目可行性研究、才能对建筑规划设计提出物业功能的配置要求，这样产生的“建筑产品”才有可能与经营功能、市场需求相对接。国外商业地产项目的开发流程是：可行性研究拿地招商设计建造，其开发模式已经在过去的100年中证明了咨询前置的正确性。虽然我国的国情决定了我们的开发流程有所不同(因而失败也多)，但是调研定位先行，建造在后的战略统筹、有的放矢的目标实施是战而胜的不变基础。做错

23、了商业地产项目的开发流程，最终不是开发商，就是小业主被“深套”。第四， 咨询机构在合作中的地位明显的不平等。开发商与咨询机构的组合的关系本质是一种价值交换，咨询机构运用智力和“资源关系”为商业地产项目创造增值，并从中分享部分反馈利益，双方是一种“舞伴”和“裙钮”关系。然而， 2实际上很多开发商未能准确地给咨询代理公司以角色定位，咨询代理公司更多的时候充当的是“仆人”的角色，不仅对产品的“控制力”较弱，而且在利益分配上居于严重不对等的地位。当今中国对购买智力的认同度与采购价明显偏低。当然，其中原因万千，但这种现状事实上严重阻碍了我国商业地产咨询事业的快速发展。国际化大潮的席卷、城市商业的持续放量

24、、市场竞争的日渐激化、土地资源的高度稀缺我国商业地产对咨询的需求，似乎从来没有像今天这样“强烈”。然抛开咨询企业遍地开花的泡沫外衣，我们感受得更多的是焦虑和无奈。解读商业地产咨询服务业困境从本质上讲，我国地产咨询服务业的相对落后主要受制于经济文化发展程度，社会对现代服务业中的智力服务普遍持保守观念，或者不愿意高价购买智力服务。中国的商业地产发展不是在接受理念教育中成长起来，而是在接受教训中成长起来的。“眼见为实”从本质上是排斥智力服务“无形产品”的思路，创意作为“不可视”产品，其价值转化成“可视产品价值”是需要理解力与接受力，即“识货力”，当然，咨询产品也必须达到专业水平。开发商不愿意在项目开

25、发之初支付聘请专家的学费，而是无奈地面对空铺死铺的失败支付“教训学费”，这恐怕也是中国人“节俭”之本性所造成。当还没看到结果时就要掏钱支付“学费”，是大多数的中国开发商所不愿意做的事，这是科学开发流程与盲目开发流程的所反映的中西方文化的差别，这也是境外开发商的项目成功率高，国内开发商项目失败率高的根本原因之一。 原因一：客户群尚未形成正确咨询观(1) 缺乏咨询有价意识。由于咨询业的产品类型、品质鉴定和支付程序与传统经贸活动存在较大差别，对咨询价值的认知就显得尤为关键。咨询服务目前在国内某些商业地产项目中处于次要甚至寄生地位，其根本原因在于客户群对咨询有价意识的缺失。这种意识不改变，本土咨询企业

26、就算开价再低也依然要面对客户不愿接受的尴尬。主导这种意识的心理因素有三个方面：自我推崇心态。部分开发企业认为自身经验丰富，更贴近市场，无须外来机构过多的指手画脚，聘请咨询公司只不过是按照开发商的意图执行罢了。然殊不知，其洋洋自得的成功经验，虽然从某种角度上自成其理，但并不能“颠覆”咨询服务的专业性。咨询，特别是商业地产咨询，是建立在对地产、商业、营销、信息统筹等多个专业类别的长期系统研究的基础之上。开发商由自身局部经验引发联想的产物，不可能比专精专攻的咨询策划来得科学。利润霸权思想。一些开发商在行事风格上存在利润霸权思想，认为蛋糕是自己的，不愿意别人来分切。他们不仅不会承认咨询的价值，甚至建筑

27、设计、工程、物业管理等方面也会极力压缩，属于纯追求利润的“成本优先”类型。一些大腕级开发商对咨询持怀疑态度。特别是开发历史比较顺利、自有人才资源丰富的品牌企业，他们认为咨询属于可有可无的环节，对咨询专家的观点拒绝接受。有的甚至持有“他比我行，早比我赚钱多了”的观点。 3(2) 缺欠对商业地产开发内涵的理解。相对于本土商业地产咨询机构的微薄报价而言，国内的开发商实际上是“有钱”的，他们在咨询方面的投入如此“怜惜”，说到底是对商业地产开发链内涵的不理解，对商业地产风险认知的缺乏。缺乏科学的开发流程，商业地产的成功是偶然，失败是必然。许多开发商从房地产开发领域或工商贸易领域转到商业地产领域中来，是名

28、符其实的外行，不明白商业定位、建筑策划、业种组合于商业地产的灵魂作用，不考虑商家能不能进入，消费者是不是满意。在项目开发初就抱着面积均价=收益的幼稚思维，只求占满建筑用地，堆满容积率当运气好，地段不错，那么这种项目还有一线生机，但商业价值无疑被大打折扣;如运气不好，地段稍偏，那么这种投资思路下运作起来的项目必死无疑。商业地产的投资价值源于土地价值+商业经营价值，是地产+商业，而不仅仅是地产。只有迎合了消费者和商户需求，使其具有商业经营的产出能力，才能实现物业的投资价值，才能吸引投资者。在竞争激烈，商铺泛滥，投资日趋理性的年代，再靠单纯的“骗”，绝非长久之计。产权式商铺之道发生“梗阻”就是最有力

29、的佐证。原因二：咨询企业自身素质问题除了客户群意识方面的问题，社会上咨询代理公司的整体素质不高也是商业地产咨询代理行业举步维艰的原因，一般表现为：(1)专业细分不够。国内商业地产咨询行业充斥着许多混合型机构，以中介为主，在提供房地产经纪、评估的同时，兼营商业地产咨询业务。这类中介公司常常仅从房地产营销角度出发，忽略了商业地产的“经营”属性。一个咨询机构不可能包治百病，商业地产咨询的质量与咨询师的从业背景密切相关。一些打着专业商业地产咨询旗号的企业，主要成员出生广告、学者背景，缺乏从事商业和地产活动的实践经验。由他们来为商业地产项目做诊断，理论方案飞上了天，项目执行却着不了地，开发商自然会感觉到

30、“就错了医”。(2)规模小，人才缺乏。本土咨询机构大多规模小、人才匮乏，企业员工不仅数量少，而且结构单一。有些稍具规模的，聘请清一色的mba高学历人才，忽视工程、技术、招商、经营、信息等专业人才，根本无法高质量的承担信息整合、建筑策划、招商实施、经营管理等组合而成的商业地产咨询服务链。这是商业地产咨询领域单项环节服务出现以及服务质量不高的内在原因。理论工作者与专业技能人员互相结合、定性研究人员和定量研究人员合理配置的多学科专家集团才是商业地产咨询企业应有的组织搭配。目前，虽然有部分开发商认识到了商业地产全程咨询代理的重要性，但是他们也往往在寻找咨询机构的过程中难以碰到有能力承担全程服务的对象。

31、 4(3) 缺乏战略思路与职业精神。一些咨询信息机构以经济利益为最高目标，不懂国际惯例，不顾公司形象，不着边际地吹嘘自己的能力，甚至不分行业、不计类别、不择手段的去“骗取”合作。这种缺乏远见和职业道德的行为严重扰乱了行业秩序，给商业地产咨询行业摸上了服务质量不高、个人素质差的标签，使一些优秀企业也跟着背了黑锅。原因三：缺乏市场规范与引导(1)乱入行，缺乏行业标准与政策引导。我国咨询业起步较晚，相应的法律规范不健全，至今还没有一部适合于咨询行业的法律规范。在工商管理的法规中，也尚未出现对以知识产品提供有偿服务的咨询业进行评估、注册登记的系统规则及条款，咨询成为了最容易“入行”的行业。90年带后期

32、开始，全国咨询行业遍地开花。两、三杆枪，一间办公室，一家咨询公司就堂皇登场了，形成了一个城市上千家咨询企业济济一堂的局面，蔚为壮观。这些“草根”集团无疑严重损害了咨询企业的形象。而商业地产咨询又是咨询产业中综合素质、技术含量要求最高的一类，受害也最深。(2)信息不活跃，资源不共享。我国的咨询业目前在业内互动方面主要存在以下几个问题：互相挤兑、资源浪费。国内咨询机构缺乏合作意识，缺乏信息对称平台和资源整合平台，争相往利益最高的领域钻，无法形成优势互补的竞合态势，从而在同质竞争中自伤原气，空耗人力资源与社会资源;信息资源匮乏，渠道不畅。主要是缺乏信息搜集途径，缺乏对历史数据和新生数据的掌控，缺乏建

33、立信息库系统的意识和能力。信息获取手段的落后和处理方式的传统，造成了大量重复调研工作的出现和现成信息的闲置。行业研究不深，定性定量说服力不强。由于发展历史短与共享数据库的缺失，本土商业地产咨询企业往往在进行项目对比研究时缺少统计数据与案例论据，对项目的研究停留在“就事论事”、“即时调查”的地步，做起来辛苦，效果却不好。人才严重不足。商业地产发展历史较短，高等院校缺乏专业教育体系，社会办学“大兴”颇多。因而人才培养严重短板。加之本土商业地产咨询机构不愿提供具有吸引力的员工待遇和激励机制，自身人才在流失，却乐于“挖墙角”、“找外援”，结果是“拆东墙补西墙”，企业素质一直得不到有效提升。 初探商业地

34、产代理服务业发展趋势与对策(一)趋势：2007年末，由于土地供应的继续紧缩和开发“门槛”的不断升高，全国27000家房地产开发企业正在发生整合，土地开发权逐渐集中到一些少数优势企业手中，商业地产开发市场格局正发生着悄然剧变而商业地产咨询作为房地产开发的组成部分，与开发市场存在着紧密的联系。联动分析，我们认为，商业地产咨询领域在未来几年内将呈现以下三大趋势： 51. 商业地产咨询服务市场格局走向整合。房地产行业洗牌必将带动专业咨询代理公司的整合。大批开发企业退出市场，在客观上造成了咨询代理企业目标客群的迅速减少，兼之马太效应的持续，房地产咨询代理领域最终也会出现少数几家品牌公司主宰市场的局面。在

35、市场发展的过程当中，开发商也会越来越清晰地感觉到，他要找的服务公司是希望能够跟着他全程运作的公司。就这个意义上来说，代理服务公司的分化整合是发展的必然。我们要想获得这个行业共赢的话，代理公司必须放开心态，去做好资源的整合。2. 商业地产咨询服务方式向全程服务转变。这些品牌型公司的经营业务将朝着专业领域商业地产咨询服务执行主体向品牌化、规范化转变。由于开发商对商业地产咨询服务质量的要求和鉴别能力的提升和政策法规的介入，规范化、品牌化必将成为咨询机构的调整方向。就当前中小公司为主的中国商业地产咨询市场而言，规范化品牌化的实现将存在两种方式：一是自我扩张，即通过大幅增加投入，扩大企业规模，引入各方面

36、人才，从而实现自我快速成长;二是捆绑发展，即进行不同专长企业的实质性联姻重组，实现全程运作能力和竞争合力。按照咨询企业的普遍现状和转变成本，后一种方式更会成为主流。对策：根据以上我国房地产咨询业发展的主要问题与发展趋势分析，借鉴国外发达国家咨询业的发展经验，当前我国商业地产咨询业的主要任务在于整合资源，建立起一整套维护市场秩序和促进资源高效利用的七大公共平台：1. 有政府公信力的管理资源平台。建立社会公信力与优化市场环境是紧密关联的两个方面，只有优化市场环境，剔除“劣质”企业，才能建立社会公信力;只有建立了社会公信力，才能为商业地产咨询业的发展塑造更好的发展环境。在我国，政府和政策导向在民间具

37、有不可替代的引领效用。本土商业地产咨询行业要实现市场规范，建立社会公信力，必须由政府出台统一管理法规，对全行业进行资质甄别和入行资格审核。咨询行业是提供无形产品的服务性行业，鉴别手段可以界定为以下方面：(1)商业地产咨询师行业背景与咨询公司技术储备审核标准，通过对个人和团队的专业技能和从业经验设置标准来限制不良个体的进入。(2)咨询企业商业资源储备与案例结果审查办法，咨询机构的商业资源储备是其能否正常执行商业地产招商、管理的决定性因素，通过该项指标可以有效澄清现 6有“虚夸”型企业，敦促咨询机构实操能力提升;当前市场上案例执行成败责任均由合作双方自行约定，缺乏法律法规监管力度，不良中介机构常常

38、在项目操作失败的情况下“溜之大吉”，而后又堂而皇之的继续营业。这种现象大大破坏了传统商贸活动风险共担原则，影响了咨询行业形象。相关标准必须对咨询机关在商业地产项目中的参与程度与责任作出量性比例规定，杜绝咨询机构惟利是图，不负责任的行为。(3)定期对咨询机构进行等级评定，可设信誉咨询机构、经典策划案例等官方鉴定标准，防止各类组织和个人自封名号，自制奖牌，混淆社会视听。这一评定体系的出台将会对商业地产开发商在选择咨询企业时形成有力导向，从而逼迫咨询企业自强自律，造成良性竞争与“泡沫公司”挤出作用。2.有行业整合力的协会资源平台。咨询行业协会是咨询业发展到一定阶段的产物。行业协会本质上是一种互益性组

39、织，它的成立能维护业内公平竞争，规范自我管理，实现行业自律与合作。例如：我们可以通过行业协会进行业内专业资质的审核和评选，并对内发放证书、奖牌，对外公开审评信息，从而达到建立商业地产咨询行业从业标准和公众信心的目的;我们还可以通过展会、年会的形式，促进业内的合作交流与各类业务信息、专业信息的传播共享，达到竞合的目的3.有社会传播力的媒体资源平台。信息不对称使我国商业地产始终处于开发商找不到合适的商家，商家找不到好的商业地产的尴尬状态，双方的沟通急需更加丰富完善的专业传播平台;另一方面，搭建这样的媒体发布平台是宣传成功与不成功咨询案例，澄清市场，建立社会咨询有价意识，树立商业地产咨询行业形象的主

40、要途径。具体操作上，可以由品牌咨询机构或著名媒体出面牵头，联合诸开发商、连锁商家、咨询企业和多家媒体，实现三栖传播的目的。4.有社会知名度的教育资源平台。商业地产咨询企业是知识型企业，它与其它行业最大的区别在于它的产品是咨询师经验、知识、创意的无形产品，因而人才素质是其核心竞争力，只有加强人员培训，注重人力资源投入，才能提高咨询公司的服务水准。而目前我国高等教育体系尚未出现独立的商业地产学科门类，商业地产咨询人才主要是从社会实践、私人培训中得到培养，难以获得完整的知识体系。商业地产专业官方教育培养机构(包括大学、从业证书、标准培训教材编制等等内容)的建立迫在眉睫。同时，仅仅注重培养人才还是不够

41、的，企业更要能够留住人才，吸引人才，才能为自身发展提供源源不断的新生动力。5.有能支持商业项目经营运作的商家资源平台。目前国内商业地产的招商往往是建立在一两个中介机构或开发商的自身有限社会关系之上。从开发商的角度来讲，非常缺乏商业的资源。实际上我们完全可以以一个开放式数据库的形式为开发商和商家提供一个互相了解、多向选择的供求平台，双方各自将自身条件与要求明列其中，寻求共赢合作。这个平台的关键是标准化、客观化，如果平台操作者急功近利的乱发广告，甚至发布不实信息，那么这个平台也必然会丧失生命力。 76.有全国影响力的专业展会资源平台。商业地产展会、招商会、交流会虽然在国内层出不穷，但其大多组织者、

42、影响力都处于一个比较低的能级，只能达到部分信息共享，点性资源对接的作用，远远不能满足资源充分共享的要求。建立具有全国影响力的专业展会资源平台应首先找到一个具有信息掌控能力和行业调度能力的组织者，如政府部分、行业协会、门户网站等;其次，鉴于展会的规模/场地有限，在商业地产内部应进一步业态细分，按照专业市场、购物中心、休闲步行街、折扣店、直销店等不同商业地产类型的划分，产生针对性的资源推介，提高展会的交流效率，恢复参与主体的信心。7.有商业咨询代理机构的资源平台。商业地产包含着许多个不同的利益个体，它的运作是一个产业链的过程，相对于房地产，它具有更强的社会性与资源要求。不管是地产开发商还是咨询代理

43、公司，想要在未来的商业地产大潮中站稳脚跟，就必须寻求更多的外界资源整合，创建共享的资源平台。这个资源平台应承担数据、信息共享，同行专业交流与整合，业内资质荣誉评定等作用。这件事情可以由政府或行业协会出面来做，也可以由具有全国性品牌号召力的企业来主导。以国内香港波特商业地产管理集团为例，该公司从90年代起就确立了全程代理、资源整合、捆绑发展的战略思路，建立了强大的商业资源与市场资料信息数据库、人才库，大大优化了服务质量和信息获取能力。多年间，通过与全国其他优秀咨询企业的广泛合作，不仅自身取长补短，迅速成长为国内首家能够提供商业地产全程咨询代理服务的知名企业集团，而且带动了一批子公司与合作企业的快

44、速发展，创造了21世纪初中国商业地产咨询领域的品牌冠名+品牌捆绑的1+1服务模式。波特集团旗下的中国商业地产产业网已经成为了国内最完善、知名度最高、整合能力最强的平台之一。 8 螇芇莀蒄肆芆蒂蝿羁芅薄薂袇芄芄螇螃芄莆薀肂莃葿螆羈莂薁蕿袄莁芀螄袀羈蒃蚇螆羇薅袂肅羆芅蚅羁羅莇袁袇羄葿蚃螃肃薂蒆肁肂芁蚂羇肂莄蒅羃肁薆螀衿肀芆薃螅聿莈螈肄肈蒀薁羀肇薃螇袆膆节蕿螂膆莄螅蚈膅蒇薈肆膄芆袃羂膃荿蚆袈膂蒁袁螄膁薃蚄肃膀芃蒇罿芀莅蚃袅艿蒈蒅螁芈膇蚁螇芇莀蒄肆芆蒂蝿羁芅薄薂袇芄芄螇螃芄莆薀肂莃葿螆羈莂薁蕿袄莁芀螄袀羈蒃蚇螆羇薅袂肅羆芅蚅羁羅莇袁袇羄葿蚃螃肃薂蒆肁肂芁蚂羇肂莄蒅羃肁薆螀衿肀芆薃螅聿莈螈肄肈蒀薁羀肇薃

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