昆百大股份转让议案

1、昆百大股份转让议案 估值分析估值分析4123目录昆明百货大楼股份有限公司，创建于1959年，是建国以后国家兴建的第一批大型商业企业，于1994年在深圳交易所挂牌上市，成为云南省首批上市公司。经营范围：经营范围：包括日用百货销售；国内贸易；企业管理；物资供销；进出口贸易房地产综合开发与经营；房地产经纪业务；停车服务；物业管理；文化娱乐业、酒店业；饮食服务；制药等。商品零售商品零售房地产房地产旅游服务旅游服务物业及租赁物业及租赁2005 20062006年股权年股权分置改革后分置改革后2009年至今年至今2005年5月至2006年6月,华夏西部先后分别受让了原昆明百货大楼持有的全部国有股,以及昆明

2、华利达、云南英君科技持有的220万股法人股，从而持有ST昆百大6380万股，占公司股本的47.47%。公司股权分置改革完成后，持有公司4643.2万股，占公司股本的34.55%，成为公司第一大股东。2009年7月及9月，在华夏西部持有的限售股逐渐解禁上市流通后，公司分两次减持了昆百大的股份，但目前仍是第一大股东和实际控制人。欲出售昆百大欲出售昆百大股权股权原因主要在于想要主攻生物医药行业的投资，且目前已对国内某医药公司产生了投资意向，因此想要转让昆百大股份从而转向某公司的投资。对昆百大的股权变化过程对昆百大的股权变化过程我们的报价是16.17元/股目前昆百大平均股价8.6/元股报价现金流分析经

3、营活动产生的现金流量净额较上年同期增加86.29%，经营情况l良好。投资活动产生的现金流量净额较上年同期下降43.24%，主要原因为公司整顿公司业务，取其精华，取其糟粕。公司将积极寻找商业轻资产的运营机会，探索轻重资产并行的业务格局，逐步形成公司差别化的商业物业经营与开发模式 现金等价物净增加较上年同期增加106.63%，主要由经营活动产生的现金流量净额增加所致。提高了公司应对危机的能力。费用管理问题0.03昆百大费用的管理与控制水平已经得到显著提高，2013年期间费用与销售收入之比达到3%,并呈现下降趋势，可知昆百大已经具备较好的控制企业费用的能力。偿债能力分析偿债能力分析 虽然，速动比例在

4、波动，但总体处于平衡状态，并且其流动比例在逐虽然，速动比例在波动，但总体处于平衡状态，并且其流动比例在逐年提高。其资产负债率也呈下降趋势。即使现有的公司负债，在现发展年提高。其资产负债率也呈下降趋势。即使现有的公司负债，在现发展趋势下，也不会对公司的正常经营产生影响。趋势下，也不会对公司的正常经营产生影响。营运能力分析营运能力分析 两个尖点的出现与房地产的营运周期有关，除去两个尖点的特殊两个尖点的出现与房地产的营运周期有关，除去两个尖点的特殊性，总体上应收账款周转率正逐步提高，说明营运状况良好，企业可性，总体上应收账款周转率正逐步提高，说明营运状况良好，企业可持续性经营能力较强。持续性经营能力

5、较强。盈利能力分析盈利能力分析 该指标能反映普通股每股的盈利能力，影响该指标的因素有两个方面，一是该指标能反映普通股每股的盈利能力，影响该指标的因素有两个方面，一是企业的获利水平，二是企业的股利发放政策。每股收益越多，说明每股盈利能力企业的获利水平，二是企业的股利发放政策。每股收益越多，说明每股盈利能力越强。从图表中可以看出，昆百大是有一定盈利能力的。越强。从图表中可以看出，昆百大是有一定盈利能力的。 资产净利润率主要用来衡量企业利用资产获取利润的能力，反映了企资产净利润率主要用来衡量企业利用资产获取利润的能力，反映了企业总资产的利用效率，表示企业每单位资产能获得净利润的数量，昆百大业总资产的

6、利用效率，表示企业每单位资产能获得净利润的数量，昆百大这一比率虽在这一比率虽在08-10年有所降低，但在随后几年有明显的提高，说明企业全年有所降低，但在随后几年有明显的提高，说明企业全部资产的盈利能力增强，表明公司资产利用效果提高。部资产的盈利能力增强，表明公司资产利用效果提高。主营业务净利润率主营业务净利润率 主营业务净利润率是反映企业盈利能力的一项重要指标，此项指标与主营业务净利润率是反映企业盈利能力的一项重要指标，此项指标与资产尽利润率指标一样，都有一定的反弹，说明企业从主营业务收入中获资产尽利润率指标一样，都有一定的反弹，说明企业从主营业务收入中获取的利润的能力增强。取的利润的能力增强

7、。成长能力分析成长能力分析 根据现有企业发展趋势与发展速度，预计未来企业规模会有进根据现有企业发展趋势与发展速度，预计未来企业规模会有进一步扩大，未来利润和所有者权益也会有所增加。一步扩大，未来利润和所有者权益也会有所增加。零售业零售业1、区域品牌逐渐形、区域品牌逐渐形成，商业龙头地位成，商业龙头地位基本稳固基本稳固2、公司核心商业位置的资、公司核心商业位置的资源具有稀缺性和独特性源具有稀缺性和独特性3、围绕商业物业增、围绕商业物业增值正在发育和打造商值正在发育和打造商业物业增值服务的核业物业增值服务的核心能力心能力.4、具有解决复杂商业、具有解决复杂商业物业经营能力的经营团物业经营能力的经营

8、团队队各行业优势分析各行业优势分析注1、关于昆明百货大楼商业有限公司股权回购的说明昆百大持有商业公司89.25%的股份。注2、关于云南云上四季酒店管理有限公司股权转让及股权回购的说明将本公司持有的云上四季15.75%的股份转让。注3、关于昆明百货大楼家有宝贝有限公司股权回购的说明回购家有宝贝公司18%的股权，截止本期末，总共持有家有宝贝公司94.50%的股份。注4、关于昆明百货大楼（集团）家电有限公司股权回购的说明回购6.50%的股权。本次股权转让完成后，持有家电公司86.50%的股份。集中火力发展商品零售业，并着重寻找企业盈利点，如发展家有宝贝业务，挖掘家电行业的盈利潜力。房地产业1，公司转

9、型房地产后，成为云南龙头房地产开发企业之一，公司采取的旅游地产开发模式，在产品创新和营销方面具有区域相对竞争优势。2.商业地产开发和运营的专业能力 公司的商业发展模式是轻重资产并举，拥有自己的商业地产开发团队和商业运营团队、商业物业团队，经过多年的经验积累，已经拥有了较高的专业素养。机遇优势1、消费升级通常情况下，人均GDP达到3000美元，是一个地区或国家，经济发展的重要转折时期。2012年，云南人均GDP突破3000美元“临界点”，“消费需求升级”成为现实。2.城镇化发展云南地州城镇化加速发展，而且空间巨大。城镇化进程的加速为商业发展创造出巨大空间。3.地州产业升级昆百大在品类与品牌的组合

10、及招商、购物环境打造、服务质量、管理能力等方面，具备明显优势，再加上公司在地州拥有的不可替代的商业品牌地位，地州市场发展潜力巨大。4.区域战略地位突显随着中国东盟自由贸易区建设进程的加快，云南在国家对外开放中的战略地位更加突出、历史使命更加紧迫。云南成为我国向西南开放的重要桥头堡。即所在区域战略地位突出，发展潜力巨大。通过充分发挥区域优势和国家的政策优势，将为公司带来巨大的发展前景。品牌优势1.1.强大的区域品牌影响力强大的区域品牌影响力2.2.庞大的会员体系平台和丰富、优质的供应商资源庞大的会员体系平台和丰富、优质的供应商资源3.3.多业态的整合发展能力多业态的整合发展能力成立时间长，业态丰

11、富，信誉好；昆百大品牌的影响力是公司未成立时间长，业态丰富，信誉好；昆百大品牌的影响力是公司未来实现扩张发展的重要支持和依托。来实现扩张发展的重要支持和依托。经过多年的经营和培育，公司拥有50 万的优质会员体系，是云南省商业企业中会员体系最为庞大的企业，并且有酒店、地产客户资源相互共享，为公司未来的业绩拓展奠定了基础。公司同时拥有百货、购物中心、家电、超市、酒店和地产、物业管公司同时拥有百货、购物中心、家电、超市、酒店和地产、物业管理等业态，基本涵盖了拓展商业综合体需要的所有专业能力理等业态，基本涵盖了拓展商业综合体需要的所有专业能力管理优势公司内部环境分析姓名职务学历备注何道峰董事长复旦大学

12、经济学硕士曾任北海中汇置业房地产有限公司董事长乔刚董事复旦大学经济学硕士对市场有研究秦岭董事经济法学硕士李石山董事本科积累了市场营销经验樊江总裁香港中文大学MBA唐毅蓉常务副总裁、财务负责人北京大学EMBA文彬副总裁中国人民大学MBA张远副总裁、百大商业经理本科积累了商场管理经验黎洁副总裁、酒店总部经理本科积累了酒店管理经验公司管理层经验昆百大价值评估保守估价：14.82元/股市盈率法合理估价：16.17元/股DCF法增价项增价项1.整顿业务结构，以商业物业为核心发展企业。 突出主业，强化商业，与电商结合 提价（6%）2.管理水平卓有成效，费用得到良好控制。 提价（2%）3.项目优势，拥有项目

13、支持 提价（5%）昆百大价值评估市盈率估值预测依据：近几年的地产项目投资情况根据现有项目，我们预计公司 2014-2018 年归属上市公司净利润和EPS（不含并表地产及联营、合营公司投资收益）分别为如下：年份20142015201620172018净利润79819857116231250413326EPS0.480.60.70.76 0.81行业平均市盈率25.42预测除去地产后的股价12.02未来地产业务贡献净利润底线合计为 4.5亿元（考虑经百大新都会、大理项目后应该在 5 亿元以上，若按照实价正向估测，约在 8 亿元-9亿元左右，但我们以存货为基础的保守预测为主）。若地产业务贡献的保守E

14、PS2.8元,因此合计地产项目后，保守估计，2014年股价为:14.82元/股昆百大价值评估市盈率估值昆百大价值评估企业持续经营价值注：假设企业可以持续经营，分为两个阶段，第一个阶段为可以明确预测出现金流的前六年，该阶段分业务板块不同进行预测；第二个阶段给定一个增长率g（稳定增长）进行预测由于昆百大为多业务经营，因此采用DCF估值法进行进一步分析修正商业业务现金流预测年份201420152016201720182019商业收入（前：9%;后14.69%）113306.13 123503.68 134619.02 154394.55 177075.11 203087.44 商业成本 （83.05

15、%）94100.74 102569.81 111801.09 128224.67 147060.88 168664.12 营业税金及附加510.79 958.64 535.85 504.18 1424.06 2261.29 主营业务利润18694.60 19975.23 22282.07 25665.70 28590.18 32162.04 管理费用1694.62 1129.15 771.67 621.09 1628.66 2021.06 销售费用1490.60 1759.19 1491.86 1293.39 3952.73 2124.89 EBIT15509.38 17086.89 2001

16、8.55 23751.22 23008.79 28016.09 息前税后利润11632.04 12815.17 15013.91 17813.41 17256.59 21012.07 折旧与摊销（+）409.22 458.33 513.33 574.93 643.92 721.19 营运资本净增加额（-）-19236.76 3129.68 -6290.33 6973.00 4784.67 7869.73 资本性支出额（-）341.83 -974.33 325.70 -428.70 -633.51 969.33 FCFF30936.19 11118.15 21491.87 11844.04 13

17、749.36 12894.21 房地产业务现金流预测年份20142015201620172018房地产收入70000.00 90000.00 50000.00 50000.00 150000.00 房地产成本（67.45%）47215.00 60705.00 33725.00 33725.00 101175.00 营业税金及附加321.69 603.73 337.47 317.52 1116.90 主营业务利润22463.31 28691.27 15937.53 15957.48 47708.10 管理费用1694.62 1129.15 771.67 931.63 1628.66 销售费用62

18、1.08 733.00 621.61 538.91 1646.97 EBIT20147.61 26829.12 14544.25 14486.93 44432.47 息前税后利润15110.71 20121.84 10908.19 10865.20 33324.35 折旧与摊销（+）217.94 244.09 273.38 306.19 1638.72 营运资本净增加额（-）-19236.76 3129.68 -6290.33 6973.00 4784.67 资本性支出额（-）341.83 -974.33 325.70 -428.70 -633.51 FCFF34223.58 18210.58

19、 17146.20 4627.08 30811.91 旅游业务现金流预测年份201420152016201720182019旅游业收入（前24.64%；后20%）27024.50 33683.33 41982.91 50379.49 60455.39 72546.47 旅游业成本（12.54%)3388.87 4223.89 5264.66 6317.59 7581.11 9097.33 营业税金及附加1526.88 1903.11 2372.03 2846.44 3415.73 4098.88 主营业务利润22108.74 27556.34 34346.22 41215.46 49458.5

20、5 59350.26 管理费用5404.90 6736.67 8396.58 10075.90 12091.08 14509.29 销售费用10809.80 13473.33 16793.16 20151.80 24182.16 29018.59 EBIT5894.04 7346.34 9156.47 10987.77 13185.32 15822.38 息前税后利润4420.53 5509.75 6867.35 8240.83 9888.99 11866.79 折旧与摊销（+）1675.19 1876.22 2101.36 2353.53 405.53 2952.27 营运资本净增加额（-）

21、-19236.76 3129.68 -6290.33 6973.00 4784.67 7869.73 资本性支出额（-）341.83 -974.33 325.70 -428.70 -633.51 969.33 FCFF24990.66 5230.61 14933.35 4050.05 6143.37 5980.00 其他业务现金流预测年份20142015201620172018其他业务收入收入（17.11%）457.24 535.47 627.09 734.39 860.04 其他业务成本（17.74%）81.11 94.99 111.25 130.28 152.57 营业税金及附加45.72

22、 53.55 62.71 73.44 86.00 主营业务利润330.40 386.93 453.14 530.67 621.46 管理费用36.58 42.84 50.17 58.75 68.80 销售费用18.29 21.42 25.08 29.38 34.40 EBIT275.53 322.67 377.88 442.54 518.26 息前税后利润206.65 242.01 283.41 331.91 388.69 折旧与摊销（+）114.31 133.87 156.77 183.60 215.01 营运资本净增加额（-）274.34 -160.64 188.13 220.32 -258.01 资本性支出额（-）-137.17 160.64 188.13 -220.32