房地产租赁精编版

1、2 2、房屋租赁的种类、房屋租赁的种类（一）按所有权不同（一）按所有权不同 1 1、公房租赁：、公房租赁： （1 1）国有房屋（占绝大部分）国有房屋（占绝大部分） 直管房屋直管房屋 自管房屋自管房屋 （2 2）集体所有房屋）集体所有房屋 2 2、私房租赁（较少）、私房租赁（较少） （二）按使用性质不同（二）按使用性质不同 1 1、 居住用房租赁居住用房租赁 2 2、非居住用房租赁非居住用房租赁 办公用房办公用房 生产经营用房生产经营用房 房屋租赁的有关政策主要包括：(1)公有房屋租赁，出租人必须持有房屋所有权证和政府规定的证明文件。私有房屋出租人必须持有房屋所有权证，承租人必须持有身份证明。

2、(2)承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人应当继续履行原租赁合同。(3)共有房屋出租时，在同等条件下，其他共有人有优先承租权。(4)租赁期限内，房屋所有权人转让房屋所有权，原租赁协议继续履行。 买卖不破租赁原则买卖不破租赁原则|房屋租赁期间内，未经承租人书面同意，出租人不得转让房屋所有权。 ( ) 判断题判断题|承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人( )。A应重新办理租赁登记备案手续，房屋租赁合同方可生效B可以收回房屋出租给其他人C可以要求增加租金D应当继续履行原租赁合同答案：D三三 房屋出租的条件房屋出租的条件 法律没有明确

3、，仅作原则规定，法律没有明确，仅作原则规定，“住宅用房住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。规定的租赁政策。” 1 1、有房屋租赁的营业执照；、有房屋租赁的营业执照； 2 2、土地是以出让方式取得；如果是、土地是以出让方式取得；如果是划拨方式取得的，以营利为目的将房划拨方式取得的，以营利为目的将房屋出租的，应当将租金所含土地收益屋出租的，应当将租金所含土地收益上缴国家；上缴国家； 3 3、有合法的房屋所有证书；、有合法的房屋所有证书； 4 4、房屋能正常使用，符合安全条件。、房屋能正常使用，符合安全条件。 四四 不得出租的房

4、屋（禁止条件）不得出租的房屋（禁止条件） 根据根据城市房屋租赁管理方法城市房屋租赁管理方法第第6条规定，有下列情况之一的房屋条规定，有下列情况之一的房屋不得出租：不得出租：（1）未依法取得房屋所有权证的；）未依法取得房屋所有权证的；（2）司法机关和行政机关依法裁定、）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；产权利的；（3）共有房屋未取得共有人同意的；）共有房屋未取得共有人同意的；（4）权属有争议的；）权属有争议的； （5）属于违法建筑的；）属于违法建筑的；（6）不符合安全标准的；）不符合安全标准的；(危房危房)（7）已抵押，未经抵押权人

5、同意）已抵押，未经抵押权人同意的；的；（8）不符合公安、环保、卫生等）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；主管部门有关规定的；（9）有关法律、法规规定禁止出）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。租的其他情形。下列房屋不得出租的有( )。（2004年年房地产经纪人试题）房地产经纪人试题）A、属于违章建设的房屋B、被司法机关查封的房屋C未取得房屋权属证书的房屋D其他房屋共有人不同意出租的房屋E已购公有住房答案：ABCD 五、房屋租赁合同的主要条款：五、房屋租赁合同的主要条款：1 1、当事人姓名或者名称及住所、当事人姓名或者名称及住所 。2 2、房屋的坐落、面积、装修及设施房屋的坐落、面积

6、、装修及设施状况状况 3 3、租赁用途。、租赁用途。 改变用途时，重新协商租金改变用途时，重新协商租金4、租赁期限租赁期限 5 5、租金及交付方式、租金及交付方式 6 6、修缮责任。、修缮责任。 一般由出租人负责，可约定。一般由出租人负责，可约定。 7 7、转租的约定、转租的约定 8 8、变更和解除合同的条件、变更和解除合同的条件 。9 9、违约责任、违约责任 10、当事人约定的其他条款。、当事人约定的其他条款。 必备条款：必备条款： |租赁期限|租赁用途|租金及交付方式|房屋的修缮责任|(1)租赁期限。租赁期限。|合同法合同法规定，租赁期限不得规定，租赁期限不得超过超过20年，超过年，超过2

7、0年的，超过部年的，超过部分无效。分无效。|租赁期间届满当事人可以租赁期间届满当事人可以续订租续订租赁合同赁合同，但约定的租赁期限自续，但约定的租赁期限自续订之日起订之日起不得超过不得超过20年年。|出租人在租赁合同届满前需要收出租人在租赁合同届满前需要收回房屋的，应当事先征得承租人回房屋的，应当事先征得承租人的同意，并赔偿承租人的损失。的同意，并赔偿承租人的损失。|(2)租赁用途：|承租人应当按照租赁合同规定的使用性质使用房屋，不得变更使用用途，确需变动的，应当征得出租人的同意，并重新签订租赁合同|承租人与第三者互换房屋时，应当事先征得出租人的同意，出租人应当支持承租人的合理要求。换房后，原

8、租赁合同即行终止，新的承租人应与出租人另行签订租赁合同。(3)租金及交付方式。租金标准是租赁合同的核心，是引起租赁纠纷的主要原因。因此，它也是加强租赁管理的重点之一。 (4)房屋的修缮责任。出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人出租人修缮的，由出租人负责修复。 租用房屋从事生产经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。关于房屋租赁期限，不正确不正确的表述是( )。A房屋租赁期不得超过20年，超过20年的房屋租赁合同无效B租赁期限届满当事人续订租赁合同，约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年C出租人在租赁期限届满前需要收回房屋的，应当事先征得承租人的同意D承租人变更租赁合同约定的房屋

9、用途，应当事先征得出租人的同意答案：A 超过20年的，超过部分无效 六、出租人的权利义务六、出租人的权利义务1 1、依合同约定收取房租的权利；、依合同约定收取房租的权利；2 2、对使用情况进行监督的权利；、对使用情况进行监督的权利；3 3、期限届满，有权收回房屋；、期限届满，有权收回房屋；4 4、解除合同权；、解除合同权；5 5、交付房屋的义务；、交付房屋的义务； 6 6、修缮房屋的义务。、修缮房屋的义务。 租赁住宅用房的自然损坏，一般租赁住宅用房的自然损坏，一般由由出租人出租人负责，不履行，造成损害，负责，不履行，造成损害，承担赔偿责任；租赁房屋用于承担赔偿责任；租赁房屋用于生产生产经营经营

10、，从约定。，从约定。 七、七、 承租人的权利义务承租人的权利义务 1 1、承租人依照租赁合同的约定，、承租人依照租赁合同的约定，对租用的房屋享有占有、使用、对租用的房屋享有占有、使用、收益的权利。收益的权利。2 2、享有优先购买权和优先承租权、享有优先购买权和优先承租权（同等条件下）（同等条件下）3 3、要求支付修缮费用。（承租人、要求支付修缮费用。（承租人代代出租人修缮房屋的）出租人修缮房屋的） 4 4、合理使用所承租的房屋及附属、合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或设施，不得擅自拆改、扩建或增添。增添。5 5、按期交纳租金。、按期交纳租金。6 6、期限届满及时返还承租的房屋

11、。、期限届满及时返还承租的房屋。 房屋租赁期限届满，租赁合同终房屋租赁期限届满，租赁合同终止。承租人需要继续租用的应止。承租人需要继续租用的应当在租赁期限届满当在租赁期限届满3 3个月内个月内提出，提出，经同意重新签订合同。经同意重新签订合同。 1、房屋租赁期限届满，租赁合同 终止2、符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的；3、因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的；4、当事人协商一致的。 如承租人换房 1将承租的房屋擅自转租转租的； 2将承租的房屋擅自转让、转借转让、转借他人或擅自调换擅自调换使用的； 3将承租的房屋擅自拆改结构擅自拆改结构或改变用改变用途途的； 4)无正当理由，拖欠

12、租金累计六个月以上的； 5公用住宅用房无正当理由闲置六个月以 上的； 6租用承租房屋进行违法活动的； 7故意损坏承租房屋的； 8法律、法规规定其他可以收回的。 |单选题：下列关于房屋租赁的表述中，不不正确正确的是（ )|A将房屋提供给他人从事经营活动属于房屋租赁|B承租人擅自转租房屋导致租赁合同的终止属于自然终止|C承租人经出租人同意，可以将承租房屋转租并获得收益|D租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任是城市房地产管理法规定的房屋租赁的必备条款|答案：B|解析：承租人擅自转租房屋导致租赁合同的终止属于人为终止|租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过(

13、) |A10年B、20年C30年D50年|答案：B|解析：合同法规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。 九、房屋租赁实行登记备案制度九、房屋租赁实行登记备案制度 房屋租赁当事人应当房屋租赁当事人应当在租赁在租赁合同签定后合同签定后3030内内，持以下文件到，持以下文件到市、县人民政府房产管理部门市、县人民政府房产管理部门办理办理登记备案手续：登记备案手续： 1 1、书面租赁合同；、书面租赁合同； 2 2、房屋所有权证书；、房屋所有权证书； 3 3、当事人的合法、当事人的合法身份身份证件；证件；

14、4 4、城市人民政府规定的其他文、城市人民政府规定的其他文 件。件。 出租共有房屋的，还须提交出租共有房屋的，还须提交其他共有人同意出租的证明。其他共有人同意出租的证明。 出租委托代管房屋，还须提出租委托代管房屋，还须提交委托代管人授权出租的证明。交委托代管人授权出租的证明。 |十十 房屋租赁登记备案审查：房屋租赁登记备案审查：|(1)审查合同的主体是否合格，即出租人审查合同的主体是否合格，即出租人与承租人是否具备相应的条件；与承租人是否具备相应的条件；|(2)审查租赁的客体是否允许出租，即出审查租赁的客体是否允许出租，即出租的房屋是否是法律、法规允许出租的租的房屋是否是法律、法规允许出租的房

15、屋；房屋；|(3)审查租赁合同的内容是否齐全、完备，审查租赁合同的内容是否齐全、完备，如是否明确了租赁期限、租赁的修缮责如是否明确了租赁期限、租赁的修缮责任等；任等；|(4)审查租赁行为是否符合国家及房屋所审查租赁行为是否符合国家及房屋所在地人民政府规定的租赁政策；在地人民政府规定的租赁政策；|(5)审查是否按有关部门规定缴纳了税费。审查是否按有关部门规定缴纳了税费。 |签订、变更、终止租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后( )日内，持有关部门证明文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。|A、30B、60C、90D、120（一）概念：（一）概念： 房屋转租是指房屋承租人将

16、房屋转租是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。承租的房屋再出租的行为。（二）（二） 条件：条件： （1 1）承租人在租赁期限内，）承租人在租赁期限内， （2 2）征得出租人的书面同意，）征得出租人的书面同意，可以将承租房屋的部分或全部可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。转租给他人。 出租人可以从转租中获得收出租人可以从转租中获得收益。益。（三）（三） 要求：要求： 房屋转租，（房屋转租，（1 1）应当订立书）应当订立书面合同。转租合同必须（面合同。转租合同必须（2 2）经）经原出租人书面同意。并（原出租人书面同意。并（3 3）办）办理登记备案手续。理登记备案手续。（四（四 ） 限制限制 （

17、1 1）终止日期。）终止日期。 转租合同的终止日期不得超转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的日期，但过原租赁合同规定的日期，但出租人与转租双方当事人协商出租人与转租双方当事人协商约定的除外。约定的除外。 （2 2）转租合同生效后，转租人）转租合同生效后，转租人享有并承担享有并承担转租合同中转租合同中规定的出规定的出租人的权利义务，并且应当履行租人的权利义务，并且应当履行原租赁合同规定原租赁合同规定的承租人的权利的承租人的权利义务，但出租人与转租双方另有义务，但出租人与转租双方另有约定的除外。约定的除外。 （3 3）转租期间，原租赁合同变）转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也

18、更、解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。随之相应的变更、解除或者终止。|十二 房屋租金房屋租金 |房屋租金可分为成本租金、商品租金、市场租金。|成本租金是由折旧费、维修费、折旧费、维修费、管理费、融资利息和税金管理费、融资利息和税金五项组成的；|商品租金是由成本租金加上保险费、地租和利润等八项因素构成的；|市场租金是在商品租金的基础上，根据供求关系供求关系而形成的。|城市房地产管理法规定：“以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式划拨方式取得土地使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。”|例题：例题：房屋租金可分为( )。|A

19、、成本租金B、商品租金C、市场租金D、比较租金E、廉价租金|答案：ABC|解析：比较租金、廉价租金不是房屋租金的构成部分。 丁一、丁二兄弟俩父母早亡，留有丁一、丁二兄弟俩父母早亡，留有遗产房屋一幢四间。该已房屋租赁遗产房屋一幢四间。该已房屋租赁给王三居住，双方签订有房屋租赁给王三居住，双方签订有房屋租赁合同，并向市房产管理部门办理了合同，并向市房产管理部门办理了登记手续，领取了登记手续，领取了房屋租赁证房屋租赁证。因租期届满，王三向留在当地的丁因租期届满，王三向留在当地的丁一提出购买该幢房屋，丁一认为，一提出购买该幢房屋，丁一认为，丁二在外地工作，不需要当地房屋，丁二在外地工作，不需要当地房屋

20、，自己是长子有权作主。经协商，丁自己是长子有权作主。经协商，丁一与王三签订了房屋买卖合同。一与王三签订了房屋买卖合同。 数日后，丁二一家调回当地工作，提数日后，丁二一家调回当地工作，提出要在租赁给王三的丁家私房居住，出要在租赁给王三的丁家私房居住，请王三在近期搬出此屋。王三辩称，请王三在近期搬出此屋。王三辩称，该幢房屋丁一已卖给他，双方签订了该幢房屋丁一已卖给他，双方签订了书面的房屋买卖合同，他已交清了买书面的房屋买卖合同，他已交清了买房款，房屋产权已属他自己所有。若房款，房屋产权已属他自己所有。若有异议，由丁一、丁二相互交涉。双有异议，由丁一、丁二相互交涉。双方意见分岐，丁二上诉法院，要求终

21、方意见分岐，丁二上诉法院，要求终止与王三房屋买卖合同，归还房屋自止与王三房屋买卖合同，归还房屋自用。用。 问：问：(1)丁一与王三签订的房屋买卖丁一与王三签订的房屋买卖合同是否有效合同是否有效?依据是什么依据是什么? (2)你认为法院将作如何判决你认为法院将作如何判决? 1合同无效。合同无效。 该幢房屋是丁一、丁二兄弟俩该幢房屋是丁一、丁二兄弟俩共同共有财产。共同共有财产。 共同共有房屋买卖必须经共有共同共有房屋买卖必须经共有人一致同意。人一致同意。 丁一、王三所签订的房屋买卖丁一、王三所签订的房屋买卖合同系丁一未征得其弟丁二的同合同系丁一未征得其弟丁二的同意擅自作主卖给王三的，是违反意擅自作主卖给王三的，是违反城市私有房屋买卖的有关管理条城市私有房屋买卖的有关管理条例的无效民事行为。例的无效民事行为。 2法院应判决：法院应判决： 丁一与王三所签订的该幢房屋丁一与王三所签订的该幢房屋买卖合同无效。买卖合同无效。 丁一应向王三退还全部买房款，丁一应向王三退还全部买房款，房屋产权仍归丁一、丁二所有。房屋产权仍归丁一、丁二所有。 房屋租赁期已满，丁二从外地房屋租赁期已满，丁二从外地调回需收回房屋自用要求合理，调回需收回房屋自用要求合理，可让王三在可让王三在3个月内搬出。个月内搬出。| 吴某系个体服装经营户。2005年8月21日，吴某与赵某签订了房屋租赁合同。约定：