房地产开发项目经济评价

1、 根据根据房地产开发项目经济评价方法房地产开发项目经济评价方法，房地产开发，房地产开发项目经济评价的一般程序为：项目经济评价的一般程序为：房地产市场房地产市场调查与预测调查与预测投资与成本投资与成本费用估算费用估算收入估算收入估算与资金筹措与资金筹措财务财务评价评价房地产开发房地产开发项目策划项目策划方案方案比选比选不确定不确定性分析性分析综综 合合评评 价价 房地产项目财务评价是在房地产市场调查房地产项目财务评价是在房地产市场调查与预测、项目策划、投资成本与费用估算、收与预测、项目策划、投资成本与费用估算、收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，

2、通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的财务盈利能力、清偿能力和资对房地产项目的财务盈利能力、清偿能力和资金平衡情况进行分析。金平衡情况进行分析。 根据根据房地产开发项目经济评价方法房地产开发项目经济评价方法，房地产开发，房地产开发项目经济评价的一般程序为：项目经济评价的一般程序为：房地产市场房地产市场调查与预测调查与预测投资与成本投资与成本费用估算费用估算收入估算收入估算与资金筹措与资金筹措财务财务评价评价房地产开发房地产开发项目策划项目策划方案方案比选比选不确定不确定性分析性分析综综 合合评评 价价l房地产开发项目经济评价中的财务评价报

3、表房地产开发项目经济评价中的财务评价报表l房地产开发项目财务盈利能力的评价指标房地产开发项目财务盈利能力的评价指标l房地产开发项目清偿能力的评价指标房地产开发项目清偿能力的评价指标l房地产开发项目单方案的财务可行性分析房地产开发项目单方案的财务可行性分析l房地产开发项目经营方案的比选房地产开发项目经营方案的比选3.6 房地产开发项目财务评价房地产开发项目财务评价3.6.1 房地产开发项目经济评价中的财务评价报表房地产开发项目经济评价中的财务评价报表n现金流量表现金流量表l 全部投资现金流量表全部投资现金流量表l 资本金现金流量表资本金现金流量表l 投资者各方现金流量表投资者各方现金流量表n资金

4、来源与运用表资金来源与运用表n损益表损益表n资产负债表资产负债表l项目总投资估算表项目总投资估算表（包括项目开发建设的各种投资费用估算表、经营资金估算表）l项目收入项目收入（包括销售收入、出租收入和自营收入）与经与经营税金及附加估算表营税金及附加估算表l投资计划与资金筹措表投资计划与资金筹措表（包括借款资金还本付息表）u基础性数基础性数据存储于辅据存储于辅助报表中；助报表中；u辅助报表辅助报表通过对应关通过对应关系生成基本系生成基本报表。报表。 反映房地产项目开发经营期的现金流入和流出，应按期（年、季、反映房地产项目开发经营期的现金流入和流出，应按期（年、季、月）编制，用以计算各项评价指标，进

5、行房地产项目财务盈利能力分析。月）编制，用以计算各项评价指标，进行房地产项目财务盈利能力分析。按照投资计算基础的不同，现金流量表一般分为按照投资计算基础的不同，现金流量表一般分为: :全部投资现金流量表全部投资现金流量表 从项目本身角度出发，不分投资资金来源，以全部投资作为计算从项目本身角度出发，不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资的财务内部收益率、财务净现值及投资回收期基础，用以计算全部投资的财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，以考察房地产项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案等评价指标，以考察房地产项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案( (不论其资金来

6、源及利息多少不论其资金来源及利息多少) )进行比较建立共同的基础。进行比较建立共同的基础。资本金现金流量表资本金现金流量表 从投资者的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，从投资者的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款把借款本金偿还和利息支付视为现金流出本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，以考察项目资本金的盈利能力。财务净现值等评价指标，以考察项目资本金的盈利能力。投资者各方现金流量表投资者各方现金流量表 以投资者各方的出资额作为计算基础，用以计算投资者各方的财以投资者各方的出资额作为计算基础，用以计算

7、投资者各方的财务内部收益率、财务净现值等评价指标，反映投资者各方投入资本的盈务内部收益率、财务净现值等评价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能力。利能力。 基本财务报表现金流量表现金流量表序号序号项目项目合计合计0123n 1.1 销售收入销售收入 1.2 出租收入出租收入 1.3 自营收入自营收入 1.4 净转售收入净转售收入 1.5 其他收入其他收入 1.6 回收固定资产余值回收固定资产余值 1.7 回收经营资金回收经营资金 2.1 开发建设投资（不含财务费用）开发建设投资（不含财务费用） 2.2 经营资金经营资金 2.3 运营费用运营费用 2.4 修理费用修理费用 2.5 经营税金及附加

8、经营税金及附加 2.6 土地增值税土地增值税 2.7 所得税所得税 3净现金流量净现金流量 4累计净现金流量累计净现金流量全全部部投投资资现现金金流流量量表表包括营业税、城市维护建包括营业税、城市维护建设税以及教育费附加。设税以及教育费附加。 一般不含折旧、摊销和贷一般不含折旧、摊销和贷款利息。款利息。 序号序号项目项目合计合计0123n 1.1 销售收入销售收入 1.2 出租收入出租收入 1.3 自营收入自营收入 1.4 净转售收入净转售收入 1.5 其他收入其他收入 1.6 回收固定资产余值回收固定资产余值 1.7 回收经营资金回收经营资金 2.1 资本金资本金 2.2 经营资金经营资金

9、2.3 运营费用运营费用 2.4 修理费用修理费用 2.5 经营税金及附加经营税金及附加 2.6 土地增值税土地增值税 2.7 所得税所得税 2.8 借款本金偿还借款本金偿还 2.9 借款利息偿还借款利息偿还 3净现金流量净现金流量 4累计净现金流量累计净现金流量资资本本金金现现金金流流量量表表(1)(1)序号序号项目项目合计合计0123n 1.1 销售收入销售收入 1.2 出租收入出租收入 1.3 自营收入自营收入 1.4 净转售收入净转售收入 1.5 其他收入其他收入 1.6 借款（长期、短期）借款（长期、短期） 1.7 回收固定资产余值、回收经营资金回收固定资产余值、回收经营资金 2.1

10、 开发及建设投资（不含财务费用）开发及建设投资（不含财务费用） 2.2 经营资金经营资金 2.3 运营费用运营费用 2.4 修理费用修理费用 2.5 经营税金及附加经营税金及附加 2.6 土地增值税土地增值税 2.7 所得税所得税 2.8 借款本金偿还借款本金偿还 2.9 借款利息偿还借款利息偿还 3净现金流量净现金流量 4累计净现金流量累计净现金流量资资本本金金现现金金流流量量表表(2)(2)基本财务报表资金来源和运用表资金来源和运用表 反映房地产项目开发经营期各期反映房地产项目开发经营期各期的资金盈余或短缺情况，主要用于资金的资金盈余或短缺情况，主要用于资金平衡分析。平衡分析。 作为房地产

11、项目开发经营的必要作为房地产项目开发经营的必要条件，各期累计盈余资金不应出现负值。条件，各期累计盈余资金不应出现负值。如果出现负值即资金缺口，应采取筹资如果出现负值即资金缺口，应采取筹资措施予以解决。措施予以解决。基本财务报表损益表损益表 反映房地产项目开发经营期内各反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，用以计算利润、投资利润的分配情况，用以计算利润、投资利润率、资本金利润率以及资本金净利润率率、资本金利润率以及资本金净利润率等评价指标。等评价指标。 基本财务报表资产负债表资产负债表 对于房地产开发企业来说，资产负债分对于房

12、地产开发企业来说，资产负债分析主要是考察房地产项目开发经营期间的资产析主要是考察房地产项目开发经营期间的资产与负债情况以及项目实施对公司财务（尤其是与负债情况以及项目实施对公司财务（尤其是资产负债率）的影响，从而为投资决策提供依资产负债率）的影响，从而为投资决策提供依据。据。 在对房地产开发项目进行独立的财务评在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，无需编制资产负债表。价时，无需编制资产负债表。3.6 房地产开发项目财务评价房地产开发项目财务评价3.6.2 房地产开发项目财务评价指标房地产开发项目财务评价指标财务评财务评价指标价指标财务盈利能财务盈利能力评价指标力评价指标财务清偿能财务清偿能力

13、评价指标力评价指标静态指标静态指标动态指标动态指标利润总额利润总额利润率利润率静态投资回收期静态投资回收期财务净现值财务净现值财务内部收益率财务内部收益率动态投资回收期动态投资回收期借款偿还期借款偿还期利息备付率利息备付率偿债备付率偿债备付率3.6 房地产开发项目财务评价房地产开发项目财务评价3.6.2.1房地产开发项目盈利能力评价指标房地产开发项目盈利能力评价指标（1）静态指标）静态指标 利润总额利润总额出售型房地产项目出售型房地产项目1.1-2.1-3-5-6出租型房地产项目出租型房地产项目1.2-2.2-3-4-5出售型项目包括管理费用、销售费出售型项目包括管理费用、销售费用、财务费用等

14、；用、财务费用等；出租或自营性项目包括市场推广费、出租或自营性项目包括市场推广费、租赁代理费、物业管理费用、房产税租赁代理费、物业管理费用、房产税以及房地产保险费等。以及房地产保险费等。3.6 房地产开发项目财务评价房地产开发项目财务评价3.6.2.1房地产开发项目盈利能力评价指标房地产开发项目盈利能力评价指标（1）静态指标）静态指标 投资利润率投资利润率100%项目总投资润总额年利润总额或年平均利投资利润率 在财务评价中，将在财务评价中，将投资利润率投资利润率与与行业平均利润率行业平均利润率对比，对比，以判断项目投资盈利能力是否达到本行业的平均水平。以判断项目投资盈利能力是否达到本行业的平均

15、水平。3.6 房地产开发项目财务评价房地产开发项目财务评价3.6.2.1房地产开发项目盈利能力评价指标房地产开发项目盈利能力评价指标（1）静态指标）静态指标 资本金利润率资本金利润率 资本金净利润率资本金净利润率100%资本金润总额年利润总额或年平均利资本金利润率100%资本金均税后利润总额年税后利润总额或年平资本金净利润率3.6 房地产开发项目财务评价房地产开发项目财务评价3.6.2.1房地产开发项目盈利能力评价指标房地产开发项目盈利能力评价指标（1）静态指标）静态指标 静态投资回收期静态投资回收期bP0tt0COCI)(当期净现金流量绝对值上期累计净现金流量的现正值的期数累计净现金流量开始

16、出静态投资回收期1-3.6 房地产开发项目财务评价房地产开发项目财务评价3.6.2.1房地产开发项目盈利能力评价指标房地产开发项目盈利能力评价指标（2）动态指标）动态指标 财务净现值财务净现值n0ttcti1COCIFNPV)()( 行业基准收益率或行业基准收益率或 投资者设定的目标收益率投资者设定的目标收益率3.6 房地产开发项目财务评价房地产开发项目财务评价3.6.2.1房地产开发项目盈利能力评价指标房地产开发项目盈利能力评价指标（2）动态指标）动态指标 财务内部收益率财务内部收益率n0ttt0FIRR1COCI)()()()()()(122111iiiNPViNPViNPViFIRR插值

17、法计算公式：100%1-FIRR1FIRR4）（季年i2 i13.6 房地产开发项目财务评价房地产开发项目财务评价3.6.2.1房地产开发项目盈利能力评价指标房地产开发项目盈利能力评价指标（2）动态指标）动态指标 动态投资回收期动态投资回收期bP0ttct0i1COCI)()(当期净现金流量现值值的绝对值上期累计净现金流量现始出现正值的期数累计净现金流量现值开）动态投资回收期（1-Pb 某房地产开发项目全部投资的现金流量如下图所示。如果初始投资的一半采用资本金，另一半是向银行贷款。贷款条件是一年以后开始归还，分5年等额还本付息，年利率为10%。求全部投资和资本金的内部收益率。150025050

18、0500500500950单位：万元解：采用插值法解：采用插值法（1）全部投资内部收益率）全部投资内部收益率 NPV1（10%）= -1500+【250+500（P/A,10%,4）】（）】（P/F,10%,1）+950（P/F,10%,6）=704.428 NPV2（25%）= -1500+【250+500（P/A,25%,4）】（）】（P/F,25%,1）+950（P/F,25%,6）=-106.27 FIRR全全 = 23.03%（2）资本金内部收益率）资本金内部收益率 NPV1（10%）= -750+【52.15+302.15（P/A,10%,4）】（）】（P/F,10%,1）+950

19、（P/F,10%,6）=704.41 NPV2（30%）= -750+【52.15+302.15（P/A,30%,4）】（）】（P/F,30%,1）+950（P/F,30%,6）=-9.57 FIRR资资 = 29.73%（P/A,10%,4）=3.1699 （P/A,25%,4）=2.3616 （P/A,30%,4）=2.1663 （P/F,10%,1）=0.9091 （P/F,25%,1）=0.8000 （P/F,30%,1）=0.7692（P/F,10%,6）= 0.5645 （P/F,25%,6）=0.2622 （P/F,30%,6）=0.20723.6 房地产开发项目财务评价房地产开

20、发项目财务评价3.6.2.2 房地产开发项目清偿能力评价指标房地产开发项目清偿能力评价指标（1）借款偿还期计算）借款偿还期计算（2）利息备付率）利息备付率（3）偿债备付率）偿债备付率3.6 房地产开发项目财务评价房地产开发项目财务评价3.6.2.2 房地产开发项目清偿能力评价指标房地产开发项目清偿能力评价指标（1）借款偿还期计算）借款偿还期计算l借款偿还期是指在国家规定及房地产项目具体财务条件下，借款偿还期是指在国家规定及房地产项目具体财务条件下，在房地产项目开发经营期内，使用在房地产项目开发经营期内，使用可用作还款的利润、折旧、可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金摊销及其他还款资金，偿

21、还房地产项目借款本息所需要的时，偿还房地产项目借款本息所需要的时间。间。l具有自营部分的房地产项目应计算借款偿还期；仅含产品具有自营部分的房地产项目应计算借款偿还期；仅含产品租售的房地产项目一般可不计算借款偿还期。租售的房地产项目一般可不计算借款偿还期。dpttdRI1 项目借款还本付息额，不包括已用资本金支付的建设期利息借款偿还期第t期可用于还款的资金3.6 房地产开发项目财务评价房地产开发项目财务评价3.6.2.2 房地产开发项目清偿能力评价指标房地产开发项目清偿能力评价指标（1）借款偿还期计算）借款偿还期计算l借款偿还期可由借款偿还期可由资金来源资金来源与运用表与运用表或或借款还本付息计

22、借款还本付息计算表算表直接计算直接计算lP Pd d = =借款偿还后开始出现盈借款偿还后开始出现盈余期数余期数- -开始借款期数开始借款期数+(+(当期当期偿还借款额偿还借款额当期可用于还当期可用于还款的资金额款的资金额) )l当借款偿还期满足贷款机当借款偿还期满足贷款机构的要求期限时，即认为房构的要求期限时，即认为房地产项目具有清偿能力。地产项目具有清偿能力。3.6 房地产开发项目财务评价房地产开发项目财务评价3.6.2.2 房地产开发项目清偿能力评价指标房地产开发项目清偿能力评价指标（2）利息备付率）利息备付率l利息备付率是指项目在借款偿还期内各年用于支付利息的利息备付率是指项目在借款偿

23、还期内各年用于支付利息的税息前利润，与当期应付利息费用的比率；利息备付率也可税息前利润，与当期应付利息费用的比率；利息备付率也可以按整个借款期计算。以按整个借款期计算。l利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产项目，该指标值应大于一般房地产项目，该指标值应大于2 2，否则，表示项目付息，否则，表示项目付息能力保障度不足。能力保障度不足。当期应付利息费用税息前利润利息备付率3.6 房地产开发项目财务评价房地产开发项目财务评价3.6.2.2 房地产开发项目清偿能力评价指标房地产开发项目清偿能力评价指标（3）偿债备付率）偿债备付率

24、l偿债备付率是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的偿债备付率是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金，与当期应还本付息金额的比率；偿债备付率也可以按资金，与当期应还本付息金额的比率；偿债备付率也可以按整个借款期计算。整个借款期计算。l偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产项目，该指标值应大于障倍数。对于一般房地产项目，该指标值应大于1.21.2；否则，；否则，表示项目当期资金来源不足以偿付当期债务需要通过短期借表示项目当期资金来源不足以偿付当期债务需要通过短期借款来偿还已到期债务。款来偿还已到期债务。当期

25、应还本付息金额可用于还本付息的资金偿债备付率3.6 房地产开发项目财务评价房地产开发项目财务评价3.6.3 房地产开发项目经营方案比选房地产开发项目经营方案比选 房地产开发项目经营方案比选是寻求合理的房地产开发房地产开发项目经营方案比选是寻求合理的房地产开发方案的必要手段。方案的必要手段。 对于房地产项目策划中提出的各种可供选择的开发经营对于房地产项目策划中提出的各种可供选择的开发经营方案，都要进行经济分析和计算，从中筛选出满足最低可接方案，都要进行经济分析和计算，从中筛选出满足最低可接受收益率要求的可供比较方案，并对这些方案进行比选。受收益率要求的可供比较方案，并对这些方案进行比选。 在进行

26、可供比较方案比选时，应注意各方案之间的可比在进行可供比较方案比选时，应注意各方案之间的可比性，遵循费用与效益计算口径对应一致的原则，并根据项目性，遵循费用与效益计算口径对应一致的原则，并根据项目实际情况，选择适当的经济评价指标作为比选指标。实际情况，选择适当的经济评价指标作为比选指标。比选指标比选指标指标选用指标选用3.6 房地产开发项目财务评价房地产开发项目财务评价3.6.3 房地产开发项目经营方案比选房地产开发项目经营方案比选3.6.3.1房地产项目通常采用的方案比选指标房地产项目通常采用的方案比选指标（1）差额投资内部收益率）差额投资内部收益率 (IRR)（2）净现值）净现值 (NPV)

27、（3）等额年值）等额年值(AW)3.6 房地产开发项目财务评价房地产开发项目财务评价3.6.3 房地产开发项目经营方案比选房地产开发项目经营方案比选3.6.3.1房地产项目通常采用的方案比选指标房地产项目通常采用的方案比选指标（1）差额投资内部收益率）差额投资内部收益率 (IRR) 差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。现值之和等于零时的折现率。 在进行方案比选时，可将上述求得的差额投资内部收益在进行方案比选时，可将上述求得的差额投资内部收益率与投资者的最低可接受收益率率与投资者的最低可接受收益率 （MARR）

28、进行比较，当）进行比较，当IRRMARR 时，以投资大的方案为优选方案时，以投资大的方案为优选方案;反之，以投反之，以投资小的方案为优选方案。当多个方案比选时，首先按投资由资小的方案为优选方案。当多个方案比选时，首先按投资由小到大排序，再依次就相邻方案两两比选，从中确定优选方小到大排序，再依次就相邻方案两两比选，从中确定优选方案。案。nttttIRRCOCICOCI10)1()()(投资大的方案第投资大的方案第t t期净现金流量期净现金流量 投资小的方案第投资小的方案第t t期净现金流量期净现金流量 3.6 房地产开发项目财务评价房地产开发项目财务评价3.6.3 房地产开发项目经营方案比选房地

29、产开发项目经营方案比选3.6.3.1房地产项目通常采用的方案比选指标房地产项目通常采用的方案比选指标（2）净现值）净现值 (NPV) 在进行方案比选时，以净现值大的方案为优选方案。在进行方案比选时，以净现值大的方案为优选方案。n1ttti1COCINPV)()(3.6 房地产开发项目财务评价房地产开发项目财务评价3.6.3 房地产开发项目经营方案比选房地产开发项目经营方案比选3.6.3.1房地产项目通常采用的方案比选指标房地产项目通常采用的方案比选指标（3）等额年值）等额年值(AW) 在进行方案比选时，以等额年值大的方案为优选方案。在进行方案比选时，以等额年值大的方案为优选方案。),/()()

30、(,niPANPV1i1i1iNPVAWcncncc3.6 房地产开发项目财务评价房地产开发项目财务评价3.6.3 房地产开发项目经营方案比选房地产开发项目经营方案比选3.6.3.1房地产项目通常采用的方案比选指标房地产项目通常采用的方案比选指标（1）差额投资内部收益率）差额投资内部收益率 (IRR)（2）净现值）净现值 (NPV)（3）等额年值）等额年值(AW)u当可供比较方案的开发经营期相同时，可直接选用差额投当可供比较方案的开发经营期相同时，可直接选用差额投资内部收益率、净现值或等额年值指标进行方案比选。资内部收益率、净现值或等额年值指标进行方案比选。v当开发经营期不同时，一般宜采用等额

31、年值指标进行比选，当开发经营期不同时，一般宜采用等额年值指标进行比选，如果要采用差额投资内部收益率指标或净现值指标进行方案如果要采用差额投资内部收益率指标或净现值指标进行方案比选，须对各可供比较方案的开发经营期和计算方法按有关比选，须对各可供比较方案的开发经营期和计算方法按有关规定作适当处理，然后再进行比选。规定作适当处理，然后再进行比选。3.6 房地产开发项目财务评价房地产开发项目财务评价3.6.3 房地产开发项目经营方案比选房地产开发项目经营方案比选3.6.3.2 开发经营期较短的出售型房地产项目的比选开发经营期较短的出售型房地产项目的比选 可以直接采用利润总额、投资利润率等静态指标进行方

32、可以直接采用利润总额、投资利润率等静态指标进行方案比选。案比选。（1）利润总额）利润总额（2）投资利润率）投资利润率（3）资本金投资利润率）资本金投资利润率3.6 房地产开发项目财务评价房地产开发项目财务评价3.6.3 房地产开发项目经营方案比选房地产开发项目经营方案比选3.6.3.3 效益相同或基本相同的房地产项目方案的比选效益相同或基本相同的房地产项目方案的比选 为简化计算，可采用费用现值指标和等额年费用指标直为简化计算，可采用费用现值指标和等额年费用指标直接进行项目方案费用部分的比选。接进行项目方案费用部分的比选。（1）费用现值）费用现值（2）费用年值）费用年值 在进行方案比选时，在进行

33、方案比选时，以费用现值和费用年值以费用现值和费用年值小的方案为优选方案。小的方案为优选方案。n1ttcti1BCPC)()(1)1 ()1 (ncncciiiPCAC第第t t期投人总额期投人总额期末余值回收期末余值回收（万元）各年还本（万元）（第二年应计利息（万元）第一年应计利息430.5391.53057060091.510%25706303010%2600借款还本付息表借款还本付息表资本金现金流量表（税前）资本金现金流量表（税前）（万元）6174515FP1515AP1700451226415FP41183310FP35710215FP230115FP400i1COCINPV200ttc

34、t)%,/()%,/(.)%,/(.)%,/(.)%,/()()%,/()()(借款还本付息表借款还本付息表序号序号项目项目123451.1年初借款累计（本息）年初借款累计（本息）1.2当年借款当年借款1.3当年应计利息当年应计利息1.4当年还本当年还本1.5当年付息当年付息1.6年末借款累计（本息）年末借款累计（本息）序号序号项目项目123451.1年初借款累计（本金）年初借款累计（本金）1.2当年借款当年借款1.3当年应计利息当年应计利息1.4当年还本当年还本1.5当年付息当年付息1.6年末借款累计（本金）年末借款累计（本金）单利单利复利复利借款还本付息表借款还本付息表序号序号项目项目12

35、3451.1年初借款累计（本息）年初借款累计（本息）1.2当年借款当年借款6001.3当年应计利息当年应计利息301.4当年还本当年还本1.5当年付息当年付息1.6年末借款累计（本息）年末借款累计（本息）630序号序号项目项目123451.1年初借款累计（本金）年初借款累计（本金）1.2当年借款当年借款6001.3当年应计利息当年应计利息301.4当年还本当年还本1.5当年付息当年付息1.6年末借款累计（本金）年末借款累计（本金）600单利单利复利复利借款还本付息表借款还本付息表序号序号项目项目123451.1年初借款累计（本息）年初借款累计（本息）6301.2当年借款当年借款6005701.

36、3当年应计利息当年应计利息3091.51.4当年还本当年还本1.5当年付息当年付息1.6年末借款累计（本息）年末借款累计（本息）6301291.5序号序号项目项目123451.1年初借款累计（本金）年初借款累计（本金）6001.2当年借款当年借款6005701.3当年应计利息当年应计利息3088.51.4当年还本当年还本1.5当年付息当年付息1.6年末借款累计（本金）年末借款累计（本金）6001170单利单利复利复利借款还本付息表借款还本付息表序号序号项目项目123451.1年初借款累计（本息）年初借款累计（本息）6301291.51.2当年借款当年借款6005701.3当年应计利息当年应计利

37、息3091.5129.151.4当年还本当年还本430.51.5当年付息当年付息129.151.6年末借款累计（本息）年末借款累计（本息）6301291.5861序号序号项目项目123451.1年初借款累计（本金）年初借款累计（本金）60011701.2当年借款当年借款6005701.3当年应计利息当年应计利息3088.51171.4当年还本当年还本3901.5当年付息当年付息235.51.6年末借款累计（本金）年末借款累计（本金）6001170780单利单利复利复利借款还本付息表借款还本付息表序号序号项目项目123451.1年初借款累计（本息）年初借款累计（本息）6301291.58611.

38、2当年借款当年借款6005701.3当年应计利息当年应计利息3091.5129.1586.11.4当年还本当年还本430.5430.51.5当年付息当年付息129.1586.11.6年末借款累计（本息）年末借款累计（本息）6301291.5861430.5序号序号项目项目123451.1年初借款累计（本金）年初借款累计（本金）60011707801.2当年借款当年借款6005701.3当年应计利息当年应计利息3088.5117781.4当年还本当年还本3903901.5当年付息当年付息235.5781.6年末借款累计（本金）年末借款累计（本金）6001170780390单利单利复利复利借款还本

39、付息表借款还本付息表序号序号项目项目123451.1年初借款累计（本息）年初借款累计（本息）6301291.5861430.51.2当年借款当年借款6005701.3当年应计利息当年应计利息3091.5129.1586.143.051.4当年还本当年还本430.5430.5430.51.5当年付息当年付息129.1586.143.051.6年末借款累计（本息）年末借款累计（本息）6301291.5861430.50序号序号项目项目123451.1年初借款累计（本金）年初借款累计（本金）60011707803901.2当年借款当年借款6005701.3当年应计利息当年应计利息3088.51177

40、8391.4当年还本当年还本3903903901.5当年付息当年付息235.578391.6年末借款累计（本金）年末借款累计（本金）60011707803900单利单利复利复利序号序号项目项目123456-20 1.1 租金收入租金收入 1.2 借款借款 2.1 建设投资（不含财务费用）建设投资（不含财务费用） 2.2 经营税费经营税费 2.3 经营成本经营成本 2.4 借款本金偿还借款本金偿还 2.5 借款利息偿还借款利息偿还 3净现金流量净现金流量资本金现金流量表资本金现金流量表(1)(1)序号序号项目项目012345 1.1 租金收入租金收入 2.1 资本金资本金 2.2 经营税费经营税

41、费 2.3 经营成本经营成本 2.4 借款本金偿还借款本金偿还 2.5 借款利息偿还借款利息偿还 3净现金流量净现金流量资本金现金流量表资本金现金流量表(2)(2)序号序号项目项目123456-206005702000250025002500 1.1 租金收入租金收入2000250025002500 1.2 借款借款600570 2.1 建设投资（不含财务费用）建设投资（不含财务费用）1000800 2.2 经营税费经营税费130150150150 2.3 经营成本经营成本600650650650 2.4 借款本金偿还借款本金偿还 2.5 借款利息偿还借款利息偿还 3净现金流量净现金流量资本金

42、现金流量表资本金现金流量表(1)(1)（单利）（单利）序号序号项目项目123456-206005702000250025002500 1.1 租金收入租金收入2000250025002500 1.2 借款借款600570 2.1 建设投资（不含财务费用）建设投资（不含财务费用）1000800 2.2 经营税费经营税费130150150150 2.3 经营成本经营成本600650650650 2.4 借款本金偿还借款本金偿还390390390 2.5 借款利息偿还借款利息偿还235.57839 3净现金流量净现金流量资本金现金流量表资本金现金流量表(1)(1)（单利）（单利）序号序号项目项目12

43、3451.1年初借款累计（本金）年初借款累计（本金）60011707803901.2当年借款当年借款6005701.3当年应计利息当年应计利息3088.511778391.4当年还本当年还本3903903901.5当年付息当年付息235.578391.6年末借款累计（本金）年末借款累计（本金）60011707803900序号序号项目项目123456-206005702000250025002500 1.1 租金收入租金收入2000250025002500 1.2 借款借款60057010008001355.512681229800 2.1 建设投资（不含财务费用）建设投资（不含财务费用）1000800 2.2 经营税费经营税费130150150150 2.3 经营成本经营成本600650650650 2.4 借款本金偿还借款本金偿还3903903