定位深化及规划设计建议报告ppt

1、建筑风格建议 产品定位及产品设计原则 产品定位 总体规划设计建议 户型设计建议 园林景观建议 物业管理建议 装修建议 配套设施规划建议 设备设施及智能化建议 新技术应用建议 户型设计建议户型设计建议住宅部分住宅部分户型配比建议户型配比建议 约约25%25%，面向社会新锐，面向社会新锐 约约50%50%，面向财富成长家庭，面向财富成长家庭 约约25%25%，面向富贵之家，面向富贵之家 户型设计建议户型设计建议住宅部分住宅部分户型配比建议户型配比建议 p 根据该户型设计建议，本项目共提供约1710套可售住房。 其中花园洋房住房约240套，按每单元一梯2户、平均层数5层计算，共需24个 单元；户型均

2、为110-150的大户型，包括三居、四居与部分顶跃户型，主要 面向富贵之家。 小高层住房约1470套，按每单元一梯3.5户、平均层数15层计算，共需28个单 元；户型以90以下的小户型为主，包括一居、紧凑两居、舒适两居、紧凑三 居等多种户型，充分满足社会新锐与财富成长家庭的需求，同时也有少部分 110的舒适三居给收入较高的财富成长家庭与喜欢住高层的富贵之家。 户型设计建议户型设计建议住宅部分住宅部分户型设计建议户型设计建议 在花园洋房的顶层部分考虑设置跃层的大户型。 花园洋房部分首层、二层可以设计为赠送地下一层和下沉式庭院。 在每个面积区间，进行多户型方案设计，丰富产品线。 在规划可行的前提下

3、，标准层层高尽可能高。 户型设计需要精密设计，要求平面紧凑、功能细化、尺度合理，打造舒适住宅、经 济实用住宅两类产品。 在户型设计中用一些创新的手法，增加额外使用面积，进一步增加舒适性，例如运 用步入式飘窗、入户花园、错层露台等。 户型设计建议户型设计建议住宅部分住宅部分户型设计建议户型设计建议 户型设计中增加额外使用面积户型设计中增加额外使用面积 增加额外使用面积的方法很多，根据青岛的实际 情况以及我们项目的特点，我们选取了几种能用 于本项目的，而又没有政策风险的方式： 户型设计建议户型设计建议住宅部分住宅部分增加额外使用面积增加额外使用面积 通过步入式飘窗，可以使业主获得更多的有效使用空间

4、。其主要的技巧是把带窗外墙向外推移， 不做窗台而与楼面平齐。相关建筑设计规范规定：层高2.2米以下的空间不计入建筑面积，因此 只要飘窗部分层高不超过2.2米，便可有效增加有效使用空间而不占用建筑面积。 步入式飘窗的设计，给业主提供了额外增加的可利用空间，同时也使户内空间更明亮、舒适。 p方式一：运用步入式飘窗方式一：运用步入式飘窗 高度小于2.2米 户型设计建议户型设计建议住宅部分住宅部分增加额外使用面积增加额外使用面积 由于入户花园和阳台只计一半建筑面积，我们可以通过做入户花园和阳台，增加住宅有效使用空 间，同时改善住家环境，提高舒适度。 入户花园和大阳台作为私人空间，增加了实际面积，提高舒

5、适度。 考虑到部分业主可能会将入户花园封闭起来使用，在设计中应考虑相应的保温措施，将垫层里面 预先埋上地暖管，待业主入住以后接通供热管线就能作为一个正常的房间使用。 p方式二：入户花园和大阳台方式二：入户花园和大阳台 户型设计建议户型设计建议住宅部分住宅部分增加额外使用面积增加额外使用面积 由于露台不计入建筑面积，我们可以通 过赠送大露台增大使用空间。 在奇数层或偶数层将阳台设计为不算面 积的大露台，赠送客户。 建议在小高层设计中应用。 p方式三：赠送大露台方式三：赠送大露台 户型设计建议户型设计建议住宅部分住宅部分增加额外使用面积增加额外使用面积 由于地下室不计入建筑面积，我们可以 通过赠送

6、地下室来增大使用空间。 对于一层和二层住户，赠送地下室，通 过楼梯将地下室与一层、二层的客厅相 连，使得楼上楼下有机结合起来。 建议在花园洋房设计中应用。 p方式四：赠送地下室方式四：赠送地下室 在地下室改 建的影音室 二层餐厅处设置户内楼梯 户型设计建议户型设计建议住宅部分住宅部分增加额外使用面积增加额外使用面积 p如何将部分地下一层面积赠送给二层如何将部分地下一层面积赠送给二层 利用公共楼梯下的空间往下，穿过一层 户型设计建议户型设计建议住宅部分住宅部分增加额外使用面积增加额外使用面积 p如何将部分地下一层面积赠送给二层如何将部分地下一层面积赠送给二层 到达地下一层，赠送部分面积 地下室布

7、局方式仅为示意 户型设计建议户型设计建议住宅部分住宅部分增加额外使用面积增加额外使用面积 p如何将部分地下一层面积赠送给二层如何将部分地下一层面积赠送给二层 面积的赠送应符合青岛当地规划部门相关规定，规避政策风险；面积的赠送应符合青岛当地规划部门相关规定，规避政策风险； 同时还应符合建筑外立面的整体风格同时还应符合建筑外立面的整体风格 户型设计建议户型设计建议住宅部分住宅部分户型借鉴户型借鉴 户型借鉴户型借鉴 户型设计建议户型设计建议住宅部分住宅部分户型借鉴户型借鉴 p 50平米户型参考 小巧舒适型一居室，卧室和客 厅朝南； 阳光餐厨； 交通面积小，充分利用空间。 户型设计建议户型设计建议住宅

8、部分住宅部分户型借鉴户型借鉴 p 85平米舒适两居户型参考 舒适两居，独立餐厅，居住惬意 南北通透，通风良好 客厅和主卧室都朝南 户型设计建议户型设计建议住宅部分住宅部分户型借鉴户型借鉴 p 8090平米舒适两居户型参考 全南向户型，主要功能空间全部朝南； 可满足两口之家、三口之家对居住空间 的需求； 内部空间紧凑合理，客厅、餐厅一体化 设计，利用率高； L型厨房，直线操作，流线省力； 预留收纳空间，可用作洗衣房。 户型设计建议户型设计建议住宅部分住宅部分户型借鉴户型借鉴 p 8090平米紧凑三居户型参考 经济型三居室，拥有完备的功能空间，兼具空间 利用的高效性与经济性； 可满足两口之家、三口

9、之家对居住空间的需求； 一梯两户，使用率高； 南北通透，通风采光条件优越，舒适性高； 内部空间紧凑合理，实用性高。 户型设计建议户型设计建议住宅部分住宅部分户型借鉴户型借鉴 p 110平米三居户型参考 舒适三居，全明设计 南北通透，通风良好 客厅和主卧室都朝南，充分享受阳 光生活 景观餐厅，惬意享受 主卧室带有独立卫生间，提供生活 便利 户型设计建议户型设计建议住宅部分住宅部分户型借鉴户型借鉴 p 115平米三居户型参考 舒适三居 南北通透，通风良好 客厅和两个卧室都朝南，充分享受 阳光生活 主卧室带有独立卫生间，提供生活 便利 户型设计建议户型设计建议住宅部分住宅部分户型借鉴户型借鉴 p 1

10、20平米三居户型参考 舒适三居 南北通透，通风良好 功能分区明确，独有家政空间，餐 厨联合创造独有生活乐趣； 起居室和两个卧室都朝南，充分享 受阳光生活 主卧套房设计，带有独立卫生间， 使用便捷舒适 户型设计建议户型设计建议住宅部分住宅部分户型借鉴户型借鉴 p 花园洋房户型参考 户型设计建议户型设计建议住宅部分住宅部分户型借鉴户型借鉴 p 花园洋房户型参考 户型设计建议户型设计建议住宅部分住宅部分户型借鉴户型借鉴 花园洋房一层花园洋房一层 三房二厅二卫三房二厅二卫 150 一层入户花园设计 户型方正，功能区划比较合理 全明户型，通风采光佳 独立主卧空间，私密性较好 四步错层四步错层 户型设计建

11、议户型设计建议住宅部分住宅部分户型借鉴户型借鉴 花园洋房二层花园洋房二层 三房二厅二卫三房二厅二卫 145 南北通透，玄关入户保证私密性 附带宽大露台 宽阔横厅设计 卫生间干湿分区 三步错层三步错层 户型设计建议户型设计建议住宅部分住宅部分户型借鉴户型借鉴 花园洋房三层花园洋房三层 三房二厅二卫三房二厅二卫 125 南北通透 附带宽大露台 宽阔横厅设计 卫生间干湿分区 两步错层两步错层 户型设计建议户型设计建议住宅部分住宅部分户型借鉴户型借鉴 花园洋房顶层花园洋房顶层(跃层跃层) 四房二厅三卫四房二厅三卫 160 复式结构，会客与起居动静分离 跃层独立主卧空间，附送超大露台 建议花园洋房的顶跃

12、户型着重突出性价比，建议花园洋房的顶跃户型着重突出性价比， 面积适中，压低总价，同时提供较多的赠送面积面积适中，压低总价，同时提供较多的赠送面积 户型设计建议户型设计建议商业部分商业部分 沿北侧和阳路、西侧青威路、南侧崇阳路建设的临街商铺基础标准为：双层建筑，单层 面积80-90平方米，首层层高4.5米，二层3.9-4.2米，门面宽5-9米，进深12-15米左右。 如果临近商铺面积同时在地块四个角的位置可以考虑设置单体面积较大的3层综合商业 建筑，考虑烟道、滤油池等餐饮预留。 建筑风格建议 产品定位及产品设计原则 产品定位 总体规划设计建议 户型设计建议 园林景观建议 物业管理建议 装修建议

13、配套设施规划建议 设备设施及智能化建议 新技术应用建议 建筑风格建议建筑风格建议整体风格整体风格 p 本项目住宅与商业建筑均采用统一的意大利托斯卡纳风格意大利托斯卡纳风格。 p托斯卡纳(意大利语为Toscana)是位于意大利中西部的一个大区，文艺复兴之城佛罗伦萨、海滨小城比 萨与著名古城锡耶纳这三座意大利文明发祥地的美丽城市均位于该大区之内。 建筑风格建议建筑风格建议风格释义风格释义 托斯卡纳式建筑体现出醇厚粗朴的风格，包括暖色调的外立面颜色、粗朴而富有天然 质感的材料，在细部构造上具有鲜明的特点。 建筑风格建议建筑风格建议细节要点细节要点 细节构造坡面屋顶，坡度平缓，多用两坡屋顶与四坡屋顶的

14、组合，砖红色陶制的S 瓦和半筒瓦 建筑风格建议建筑风格建议细节要点细节要点 细节构造屋檐多用小连券檐口装饰 建筑风格建议建筑风格建议细节要点细节要点 细节构造雅黄色STUCCO涂料墙面，可考虑进行拉毛处理 建筑风格建议建筑风格建议细节要点细节要点 细节构造墙面部分区域可考虑用粗犷的文化石进行贴面 建筑风格建议建筑风格建议细节要点细节要点 细节构造门廊与窗多呈拱形，窗洞略小 建筑风格建议建筑风格建议细节要点细节要点 细节构造建筑常在局部设计挑高的连券拱敞廊，其中柱拱比例多为经典的文艺复 兴比例，即正方与半圆 建筑风格建议建筑风格建议细节要点细节要点 细节构造阳台也可采用拱顶的形式，铸铁镂空栏杆的

15、运用也较多 建筑风格建议建筑风格建议细节要点细节要点 细节构造铁艺的运用较多，局部可采用铸铁雕花的装饰 建筑风格建议建筑风格建议参考案例参考案例 龙湖系列 建筑风格建议建筑风格建议参考案例参考案例 广州利海托斯卡纳 建筑风格建议建筑风格建议参考案例参考案例 深圳万科城 建筑风格建议 产品定位及产品设计原则 产品定位 总体规划设计建议 户型设计建议 园林景观建议 物业管理建议 装修建议 配套设施规划建议 设备设施及智能化建议 新技术应用建议 p 本项目三面靠近市政道路，存在一定的噪音和粉尘污染，且无现存景观（如天然水系、 公园等）可以借景，周边环境较差。 优美的社区内部环境对本项目整体形象的打造

16、和品质的提升至关重要优美的社区内部环境对本项目整体形象的打造和品质的提升至关重要 园林景观建议园林景观建议规划理念规划理念 园林景观建议园林景观建议规划理念规划理念 配合体验式营销，刺激客户购买欲望 打造高品质社区的必备条件 异域风情异域风情 感观打动感观打动 投入成本不高，易于形成差异化 园林景观建议园林景观建议规划理念规划理念 本项目景观设计主题应体现纯正的意大利托斯卡纳意大利托斯卡纳地域文化，景观小品、园林建 筑、地面铺装、微地形的塑造等都要符合这一主题，达到与建筑物的高度融合。 沿街商铺的建设会将社区与外部环境加以有效区隔，本项目的园林景观形成“内 敛”的大围合态势。 项目地块内部无现

17、状自然景观可利用，场地较为平整且面积不大，绿地率要求达 到40%，因此需要打造出独具一格的内部主题景观，增强视觉冲击力，凸显项目 品质。 要保证社区中部的花园洋房组团能获得最佳效果的园林资源与景观视野。 园林景观建议园林景观建议整体风格整体风格 p托斯卡纳当地最典型的气候是阳光下的蓝天白云，而线条柔美起伏的山丘、葡萄园、橄榄树、 挺拔的铅笔柏是当地的独有特色。 园林景观建议园林景观建议风格释义风格释义 托斯卡纳式的景观本质上是要展现原生态的乡村田园风光，其特点包括蜿蜒舒缓的坡地地貌、错 落有致的植物层次、高大挺拔的树阵、漫坡的草坪与花境等。 园林景观建议园林景观建议风格释义风格释义 营造景观时

18、要力求把大自然的优美恬 静和生活的悠然闲适与托斯卡纳风格 的建筑相协调，突出对自然化景观的 表现和对细部节点的深度刻画； 特别是在植物材料（大树及地被）与 铺装材料的运用方面要有大的手笔。 园林景观建议园林景观建议设计要点设计要点 精致化 亲和度 细节决定一切，精致的产品才能真正打动客户 近人尺度的景观环境，形成亲切和谐的邻里空间 提高景观环境可参与度，实现外部空间的实用价值参与性 园林景观建议园林景观建议设计要点设计要点 p景观设计要结合社区道路、停车位、附属设施（变配电用房、地下室人防出口）等全面考虑， 尽可能对其进行园林化处理； p对社区内部空间进行自然有效的划分，形成多层次交往的邻里场

19、所，注意空间的自然过渡，从 公开到私密：社区环境楼间环境入户花园（灰空间）等； p可适当的引入水系让社区富有灵动感，做到绿化与水景紧密结合，营造丰富的景观空间层次， 形成优雅、安静、富有文化品位的休憩地； p注意合理平衡土方，可利用小高层住宅基础施工所挖出的土方进行微地形处理； p园林植物主要选用乡土植物，可适当引入一些较易体现托斯卡纳风情的植物，如挺拔直立的毛 白杨、白桦、蒙古栎，芳香类地被薰衣草、鼠尾草、迷迭香等； 园林景观建议园林景观建议设计要点设计要点 p注意雕塑、休闲椅、路灯、花廊、地面铺装等园林细节的精细处理，于细微之处彰显格调； p还应恰当考虑风水的和谐性及气场因素； p项目周边

20、环境较差，设计中应注意规避市政道路、外围商业对住宅部分的噪音、交通等方面的 不良干扰； p社区中间的花园洋房住宅为本项目最高端的产品，要保证该区域实现严格的人车分流，拥有最 好的景观资源和视野 ； p沿街商铺的景观应更多的从商业的角度考虑，突出商业氛围，符合商业需要； p社区出入口处的设计应全面展示整个社区的风格和品质。 园林景观建议园林景观建议细节示意细节示意 树阵围合 社区入口 园林景观建议园林景观建议细节示意细节示意 休憩空间邻里空间 园林景观建议园林景观建议细节示意细节示意 微 地 形 的 营 造 水 景 园林景观建议园林景观建议细节示意细节示意 p植物的配置还是以北方常用树种为主，价

21、植物的配置还是以北方常用树种为主，价 格低廉，成活率高，管护费用低，移栽后格低廉，成活率高，管护费用低，移栽后 能较快恢复长势形成良好景观效果。能较快恢复长势形成良好景观效果。 园林景观建议园林景观建议细节示意细节示意 乔、灌、草、花结合 水生植物与草花搭配 园林景观建议园林景观建议细节示意细节示意 园林化道路 景观化井盖 园林景观建议园林景观建议细节示意细节示意 古朴的陶制花钵 精致的草坪灯 园林景观建议园林景观建议细节示意细节示意 标志性钟楼 标志性钟楼 建筑风格建议 产品定位及产品设计原则 产品定位 总体规划设计建议 户型设计建议 园林景观建议 物业管理建议 装修建议 配套设施规划建议

22、设备设施及智能化建议 新技术应用建议 装修建议装修建议室内部分室内部分 p本项目的产品采用毛坯方式交房 ，因此装修只需 达到一般的清水房标准即可。 地面：水泥砂浆找平，预留装修层与铺设地暖管需 要的厚度 墙面：卫生间及厨房为水泥拉毛，其它为耐水腻子 顶棚：卫生间、厨房水泥腻子，其它为耐水腻子 内门：预留洞口 卫生间及厨房：预留给、排水管接口 装修建议装修建议公共部分公共部分 p为更好彰显本项目的高品质，体现“高性 价比”的优势，给客户良好的价值认同感， 建议对公共部分进行较高档次的装修。 单元入口 入户大堂 电梯梯厅 走廊过道 装修建议装修建议公共部分公共部分 单元入口单元入口 p要有高档的设

23、计水平与装修工艺 可将门廊拉高，增添了层高感和档次感 注意与周边景观小品相结合 装修建议装修建议公共部分公共部分 入户大堂入户大堂 p大堂作为客户第一关空间，是客户出入家门的“门面”，是体现项目形象定位的良好载体。 装修突出高品质。选择温馨具有亲和力色彩，例如暖色系增加亮点设计。配以生态化的植 物、水景、装饰，以及柔和的灯光，让居者放松和亲近。 装修建议装修建议公共部分公共部分 入户大堂入户大堂 p大堂可考虑接待区、休闲等候 区、物业信息张贴、信报箱等 功能。（小高层与洋房楼座可 根据大堂实际尺寸考虑各功能 区的删减以及空间大小） 装修建议装修建议公共部分公共部分电梯梯厅电梯梯厅 p简单装修

24、地面：大理石拼花或者玻化砖 墙面：壁纸或环保涂料 顶棚：石膏板吊顶 装修建议装修建议公共部分公共部分 走廊过道走廊过道 p 温暖的色调与饰物的搭配，给住户以温暖舒适之感 地面：玻化砖 墙面：壁纸或环保涂料 顶棚：石膏板吊顶 装修建议装修建议公共部分公共部分 地下停车场地下停车场 地面：水泥地面，赶光压实 墙面（框架柱表面）：环保耐擦洗涂料 顶棚：环保耐擦洗涂料 建筑风格建议 产品定位及产品设计原则 产品定位 总体规划设计建议 户型设计建议 园林景观建议 物业管理建议 装修建议 配套设施规划建议 设备设施及智能化建议 新技术应用建议 配套设施规划建议配套设施规划建议社区入口社区入口 建议：建议：

25、 1、社区入口是整个社区的门面，是项目形象的展示区。因此应充分体现社区的风格； 2、设计上应考虑与园林景观的结合，给人亲切，放松之感； 3、主入口要体现大门的功能，包括保安室、值班室、机动车入口、人行入口、电视监控系统、 进出身份验证系统，如IC卡等。 配套设施规划建议配套设施规划建议社区安防社区安防 作为基本的标准配置，无论是大、小户型社区，也基本大同小异；区别点在于品牌的选择。 使用建议：使用建议： 周界红外防范系统 电视监控系统 可视对讲门禁系统 家居安全防范系统:煤气泄漏报警、紧急 呼救系统等 停车场管理系统 1-3层门磁、窗磁 配套设施规划建议配套设施规划建议社区会所社区会所 充分利

26、用项目周边与自身的商业配套，结合售楼中心的后期改造， 打造社区“泛会所”概念 项目周边商业配套已比较完善，应加以利用 在售楼中心后期的改造中，引进具备会所功能的相关业态如美容SPA、健身房、咖啡厅等， 为客户量身打造高质量的社区服务，以满足社区业主的时尚生活需求 通过吸引品牌商家进驻本社区，有利于提升项目形象 可减少建设成本，节约前期资金，同时规避会所自身持有经营带来的风险 p不建议本项目单独设立小区会所 配套设施规划建议配套设施规划建议停车位停车位 社区的停车为地下停车场结合地面停车位，地面停车位实现园林化设计，可采用植草砖。 车位指示牌要清晰明确。 行车道转角或者其他视野不好的地方，应充分

27、考虑到行车的安全性和方便性。 小区车行出入口管理采用电子管理系统。 建筑风格建议 产品定位及产品设计原则 产品定位 总体规划设计建议 户型设计建议 园林景观建议 物业管理建议 装修建议 配套设施规划建议 设备设施及智能化建议 新技术应用建议 设施设备及智能化建议设施设备及智能化建议总体建议总体建议 p 住宅小区及家庭布线系统：结构化综合布线系统； p 家庭自动化系统：可视对讲门禁系统，窗磁门磁安全防范，双鉴探测器，煤气泄露报 警，火灾探测器，紧急求助报警，室温自动控制系统； p 小区安防系统：监控，周界红外线防范，电子巡更，防火及应急联动； p 小区物业管理系统：给排水、变配电集中监控，区域照

28、明自动控制，背景音乐及广播 系统，三表远传； p 小区信息服务平台：有线（数字）电视系统(可支持VOD)，Internet，ADSL的接入， 远程教育，远程购物，远程医疗，小区信息网，小区综合管理信息。 设施设备及智能化建议设施设备及智能化建议安防系统安防系统 燃气泄漏报警器燃气泄漏报警器 指纹门禁系统指纹门禁系统 彩色可视对讲彩色可视对讲门磁窗磁门磁窗磁 小区监控系统小区监控系统 周界巡更周界巡更 设施设备及智能化建议设施设备及智能化建议电梯电梯 根据网络调查以及关注度调查，建议采用合资产品；（关键部件是进口，其他部件国产，在 不增加造价前提下，品牌最好为进口标识，以保证品质、节约成本同时促

29、进销售） 电梯在保证运力前提下，既要考虑成本经济性，又要方便客户搬运大件物品、老人、残疾人 轮椅进出；建议轿箱尺寸采用载重量不小于1吨的大轿箱； 电梯梯速和载重量根据核算后确定； 电梯采用人性化设计，配有监控等。 空调室外机位处用百页进行美化遮挡， 不破坏建筑外立面效果 设施设备及智能化建议设施设备及智能化建议空调室外机空调室外机 设施设备及智能化建议设施设备及智能化建议通信系统通信系统 p电话 ：电话至少2条外线 建筑面积90平米以下户型主卧室、起居厅设计接口 建筑面积90平米以上户型主卧室、起居厅、书房、主卫设接口 p网络 ：宽带到户，每户卧室、起居厅、书房预留接口 宽带可考虑多引进几家宽

30、带供应商，为后期业主使用提供方便 设施设备及智能化建议设施设备及智能化建议有线电视有线电视 p有线电视入户，每户起居室、卧室预留电视接口 设施设备及智能化建议设施设备及智能化建议水、电、气水、电、气 p三表出户。 供水：洋房部分与小高层7层以下楼层通过市政管网直接供水，小高层7层及以上楼层通 过水泵加压提升到屋顶水箱进行供水。 供电：90平面以下户型4.5-5.5KW/户，90平米以上6KW/户。所有强弱电均暗管配线； 各厅室配足插座，预留空调外机位；部分房型预留家用中央空调外机位。 煤气：天然气，全部天然气管接驳到位，三房及以上房型预留大容量恒温燃气热水器机 位及相应管道配置。 设施设备及智

31、能化建议设施设备及智能化建议电源插座电源插座 p由于本案交房标准为毛坯房，因此电源插座建议为普通经济型插座即可 p在插座位置的设计上，应方便各功能区的使用 设施设备及智能化建议设施设备及智能化建议室外管道室外管道 p由于青岛四季分明，冬季最低气温可到零下，暴露在室外管道的管道较少，基本为雨水管和 污水透气管、空调机出水管这几种。其中前两种一定是设置在北面，空调机出水管需要配合 空调机位设置，会有一部分出现在南立面上，可考虑尽量安装在东西侧面的墙体上；由于管 道细小，一般不会影响立面效果。 p室外管道需要考虑的是老化问题，目前一般采用u-pvc管道，建议在品牌的选择上慎重考虑。 若是有特殊需要，

32、可采用带有保暖层的管道。 p烟道主要是防止油烟倒回的问题，一定要在每户人家的排烟出口处按装止逆阀，在屋顶的出 烟口安装防风挂板。但在屋顶的部位，出烟口的设置位置和形状要考虑配合整体风格。 建筑风格建议 产品定位及产品设计原则 产品定位 总体规划设计建议 户型设计建议 园林景观建议 物业管理建议 装修建议 配套设施规划建议 设备设施及智能化建议 新技术应用建议 物业管理建议物业管理建议注重细节注重细节 p 物业管理水平是衡量项目品质的重要软性指标，物业管理的好与坏直接影响到社区 的品质、产品的价格。 为了有效保障项目住宅物业品质，从软性功能上最大化提升项目价值，建议项目住宅物业管 理要吸纳或聘请

33、专业物业管理团队提供合理化建议，同时全面管理，保障服务项目顺利实施。 物业服务内容方面，除日常管理外，可考虑增加特色的管家服务或酒店式服务。 注重物业服务中细节。 在确保物业管理水平符合社区品质的前提下，后期管理也可考虑自己的物业公司，以保障物 业管理具有更好的可控性，同时能够有效控制项目物业管理成本，避免因物业费过高增加客 户抗性。 让物业管理由被动地服务与配套，让物业管理由被动地服务与配套，变变成中冶品牌营销体系之下的一大利器成中冶品牌营销体系之下的一大利器 物业管理建议物业管理建议 p 细节决定成败，这一点在物业服务上尤为重要。提出“善待你一生”的龙湖地产旗下物业，正是由 于苛求于每一服

34、务细节的完善，成就了98%以上的物业缴费率，也使得龙湖品牌获得了更多的美誉度。 这一点应该值得借鉴。 p龙湖物业工作标准点滴 抹擦不同的地方所用抹布的质地也有所区别（如毛巾、晴纶、棉布等） 垃圾箱上烟碗里的烟头不能超过5个 小区内的玻璃上不能出现手纹印 雨停后20分钟内要求路上看不到积水 园区内不能有大片的枯枝败叶出现（如葱兰谢花时常安排人一根根把 枯的部分摘掉） 草长不得超过10厘米，每平方米杂草不得超过5株 保安上岗时制服衣兜里不能放鼓鼓的东西，休息时间不能穿制服做私 人的事情（包括擦皮鞋） 建筑风格建议 产品定位及产品设计原则 产品定位 总体规划设计建议 户型设计建议 园林景观建议 物业

35、管理建议 装修建议 配套设施规划建议 设备设施及智能化建议 新技术应用建议 新技术应用建议新技术应用建议 太阳能的应用太阳能的应用 天棚采暖制冷天棚采暖制冷 地（水）源热泵地（水）源热泵 直饮水系统直饮水系统 LOW-ELOW-E玻璃玻璃 铝包木外窗铝包木外窗 中水景观水处理系统中水景观水处理系统 新风系统新风系统安防系统安防系统 新技术的采用可新技术的采用可提升项目的提升项目的居住舒适度和居住舒适度和整体品质整体品质， 根据根据本项目的本项目的实际，选取了几种低成本高效果的新技术：实际，选取了几种低成本高效果的新技术： 新技术应用建议新技术应用建议外维护结构保温隔热措施外维护结构保温隔热措施

36、 p增强的外维护结构保温隔热措施，主要包括 外墙、屋顶和建筑底板 外围护墙体实体墙外侧和屋顶、底板做好外 保温，对于建筑物的总体保温隔热有很大作 用，减少热桥的产生，可以大量节省能源和 制冷、采暖设备的消耗。 新技术应用建议新技术应用建议Low-ELow-E涂层的双层中空玻璃涂层的双层中空玻璃 pLow-E涂层的双层中空玻璃 具有良好的隔热保温作用，为业主节省制冷 或制热费用； 另外LOW-E玻璃的可见光反射率一般在30% 以下，可避免造成反射光污染； 考虑到本项目周边临路及商业区，双层中空 玻璃的出色隔音性能将会有效阻隔噪音，保 证业主生活在一个安静的环境中。 新技术应用建议新技术应用建议建

37、筑热桥隔断系统建筑热桥隔断系统 p建筑热桥隔断系统 在诸如窗洞，阳台板，突出圈梁，及构造柱等位置，将其 热桥阻断，达到较好的保温节能效果并增加舒适度。 热桥阻断技术在国外已有成熟技术和广泛应用，如消除阳 台楼板冷桥构造，德国已有非常成熟的产品，如“钢筋/绝 缘保温材埋件”等。这种产品在施工中埋入混凝土楼板， 施工简便，效果非常好。 断桥铝合金采用隔热铝合金型材，具有节能、隔音、防噪、 防尘、防水功能。断桥铝合金窗比普通窗热量散失减少一 半，隔声量达29分贝以上，水密性、气密性良好。 新技术应用建议新技术应用建议地板低温辐射采暖系统地板低温辐射采暖系统 p地板低温辐射采暖系统 普通的暖气是通过散热片的方式进行热量的散发。而地板低温辐射采暖系统是预先在结构板上的 垫层里面铺设管道，通过里面的介质流动，来进行热量的交换； 地板低温辐射采暖系统让室温由下而上逐渐递减而给人以脚暖头凉的