万科集团在建产品质量实测操作指引

1、万科集团在建产品质量实测操作指引解析 目录目录 历史回顾历史回顾一、 公司发展导向公司发展导向二、 评测体系评测体系三、 实测指标实测指标四、 A5版调整内容总述版调整内容总述五、 产品质量实测实量调整分析产品质量实测实量调整分析六、 安全文明施工安全文明施工七、 观感质量观感质量八、 规定动作分析规定动作分析九、 飞检策划重点关注内容及要求飞检策划重点关注内容及要求十、 一、历史回顾一、历史回顾 2009年2月3日： 2009年3月6日： 产品质量评估管理办法（试行）产品质量评估管理办法（试行） （A/0A/0版），建立了以质量合格率和质量版），建立了以质量合格率和质量 风险两大评价指标的产

2、品质量评估体系。风险两大评价指标的产品质量评估体系。 发布产品质量评估管理办法（试行） （A/1版）、产品质量实测操作指引 （试行）（A/1版），增加渗漏、裂缝（空鼓）、防水实测指标。 2009年6月22日： 发布产品质量实测操作指引（试行）（A/2版），增加给水管、电线管预留 预埋实测指标。 2009年7月27日： 2010年2月22日： 发布发布产品质量实测操作指引（试行）产品质量实测操作指引（试行）（A/3A/3版），结合集团技术标准，取消、版），结合集团技术标准，取消、 调整和增加了部分实测指标。调整和增加了部分实测指标。 2010年5月18日： 发布发布产品观感质量评分表产品观感质量

3、评分表，将观感质量纳入评分体系。，将观感质量纳入评分体系。 2011年2月18日： 发布产品质量实测操作指引（A4版），限制了违规行为。 2011年7月5日： 发布产品观感质量评分表（A1版），对观感质量评分体系更加聚焦问题和缺 陷 2012年1月19日： 发布发布产品质量实测操作指引（产品质量实测操作指引（A5A5版）版），聚焦定尺加工、观感质量、质量通病、，聚焦定尺加工、观感质量、质量通病、 安全文明，增加了管理的规定动作、安全生产等评价指标安全文明，增加了管理的规定动作、安全生产等评价指标 二、公司发展导向二、公司发展导向 1、杜绝渗漏、空鼓、裂缝方面系统性质量问题 2、关注客户视角，提

4、升装修观感 3、尺差控制实现常态化的100%合格率 4、鼓励技术创新，从系统上消除质量通病 5、鼓励技术进步，保证尺寸精度，提升定尺加工比率 6、管理工作前置，标准清晰，动作规范 7、坚持一次把事情做对，不给别人添麻烦 发展目标：发展目标： 生产安全 质量管理框架 常态化合格率100%文明环保 科学的计划管理 无质量通病 卓越的住宅性能 超客户预期交付观感 建筑、结构安全 合理工合理工 序时间序时间 采购与生采购与生 产匹配产匹配 设计一次设计一次 定型定型 工程策划、工程策划、 效率、穿效率、穿 插作业插作业 杜绝渗漏杜绝渗漏 无裂缝无裂缝 少空鼓少空鼓 无观感缺陷无观感缺陷 标准执行标准执

5、行 无后期拆改无后期拆改 造成的隐患造成的隐患 工艺节点工艺节点 设计选型设计选型 观感标准观感标准 定尺加工定尺加工 四化管理四化管理 单工序流水单工序流水 细部与收口细部与收口 无功能缺陷无功能缺陷 户型合理户型合理 空间利用高效空间利用高效 节能节能 环保环保 优异物理性能优异物理性能 高居住舒适性高居住舒适性 工业化、技术创新、工艺改进工业化、技术创新、工艺改进 高质量住宅产品 二、公司发展导向二、公司发展导向 二、公司发展导向二、公司发展导向 聚焦目标： 杜绝渗漏、空鼓杜绝渗漏、空鼓/ /开裂的系统性质量问题开裂的系统性质量问题 尺寸精度控制，（取消或减少湿作业）尺寸精度控制，（取消

6、或减少湿作业） 装修部品定尺加工装修部品定尺加工 装修交付观感提升，装修房、共用空间、装修交付观感提升，装修房、共用空间、 园林景观园林景观 管理动作规范化、标准化管理动作规范化、标准化 安全零容忍安全零容忍 文明施工常态化文明施工常态化 三、评测体系三、评测体系 定定 量量 指指 标标 实测合格率实测合格率(65%)(65%) 规定动作合格率规定动作合格率 (20%)(20%) 安全文明实测合格率安全文明实测合格率 （单独计分）（单独计分） 观感质量合格率观感质量合格率 (15%)(15%) 土建（10） 装修（80） 四化管理（20） 园林（10） 安全生产合格率（60%） 计划管理（15

7、） 工序管理（15） 文明施工合格率（40%） 空鼓、开裂类 渗漏类 定尺加工类 观感 变更管理（15%） 防渗漏管理（35%） 基础质量基础质量 生产保障生产保障 规定动作规定动作 客户视角客户视角 安全生产安全生产 四、实测指标四、实测指标 总则： 增加常态原则、公正原则，严禁停工迎检、触犯底线的行为。增加常态原则、公正原则，严禁停工迎检、触犯底线的行为。 增加了创新节点的评分方法，鼓励从系统上解决问题。增加了创新节点的评分方法，鼓励从系统上解决问题。 增加了禁止性做法等的扣减方法，严厉处罚隐瞒、作假、系统性质量问题。增加了禁止性做法等的扣减方法，严厉处罚隐瞒、作假、系统性质量问题。 增加

8、了部分指标的生效时间。增加了部分指标的生效时间。“对于本次新增的涉及图纸设计的相关评测内对于本次新增的涉及图纸设计的相关评测内 容，原则上适用于自容，原则上适用于自20122012年年5 5月月1 1日之后通过开工审批的项目日之后通过开工审批的项目 ” ” 五、五、A5A5版调整内容总述版调整内容总述 （一）本次调整的主要内容如下：（一）本次调整的主要内容如下： 调整了实测指标的分类方法实测指标的分类方法，按集团2012年质量管理导向，聚焦于尺差控制、观感质量、尺差控制、观感质量、 定尺加工、防渗漏、防空鼓定尺加工、防渗漏、防空鼓/ /开裂开裂五个部分的评测和分析； 取消了部分实测指标、修改了

9、部分实测指标的测量方法和取样数量，增加了部分实测指标； 增加了针对基础管理的规定动作的评价增加了针对基础管理的规定动作的评价，增加和明确了变更管理、计划管理、四化管理、增加和明确了变更管理、计划管理、四化管理、 工序管理、防渗漏管理五个维度的评测标准和方法工序管理、防渗漏管理五个维度的评测标准和方法，权重分别为15：20：15：15：35； 观感质量更加聚焦于产品实体，仅保留土建观感、装修房观感、园林观感观感质量更加聚焦于产品实体，仅保留土建观感、装修房观感、园林观感。将原质量观感 中的四化管理、文明施工进行剥离，四化管理纳入规定动作，文明施工与安全生产合并； 将装修房、园林的观感质量评价，以

10、土建工程为样板，调整为关注质量缺陷的评分方式将装修房、园林的观感质量评价，以土建工程为样板，调整为关注质量缺陷的评分方式， 以增强评价的指导性；综合分数的比例进行了调整，具体如下： 项目或标段综合合格率的权重分配为实测：观感质量：规定动作实测：观感质量：规定动作=65:15:20=65:15:20； 观感质量分为土建观感、装修房观感、园林观感，具体权重分别为土建观感、装修房观感、园林观感，具体权重分别为10:80:1010:80:10； 安全文明则单独计分，不计入项目或标段的综合合格率。安全文明则单独计分，不计入项目或标段的综合合格率。 五、五、A5A5版调整内容总述版调整内容总述 （二）总则

11、部分调整要求的主要内容如下：（二）总则部分调整要求的主要内容如下： 对于本次新增的涉及图纸设计的相关评测内容，原则上适用于自2012 年 5 月 1 日之后通 过开工审批的项目； 常态原则：各项目对施工现场的管理要保持常态化。严禁采用停工迎检和现场 PPT汇报、 利用外部资源（包括物业保洁、物业保安、委托第三方等）进行场地清理，或者进行各种 形式的包装等； 公正原则：出现违法职业操守、 职业底线的行为， 集团将严格按有关制度进行处理；并视 情节严重程度，采取整体扣减项目合格率、系统内通报、直至按照职员职务行为准则 的相应规定进行严格处理； 对于采用技术创新和优化的标准节点，对可能的系统性质量隐

12、患进行有效规避的，按如下 方式进行评测： （1） 该创新或节点的有效性需报集团工程管理部定； （2） 如该创新或节点能够全面消除可能的质量隐患，则其所涉及的分项实测指标按 100% 计算，并以相应的合格计算点数，直接纳入相应标段的合格率计算； （3） 如该创新或节点只能部分消除可能的质量隐患，则所涉及的分项实测指标按相应的 比例计算，并以相应比例的合格计算点数，直接纳入相应标段的合格率计算； （4） 该创新或节点在评测标段内全面得到实施，其有效性的比例和涉及的实测指标须 报集团工程管理部认定。 五、五、A5A5版调整内容总述版调整内容总述 （二）总则部分调整要求的主要内容如下：（二）总则部分调

13、整要求的主要内容如下： 对于集团不同在不同时期发布的禁止性做法，按如下方式进行评测： （1） 如存在系统性质量隐患，直接进行合格率扣减，不再进行实测实量； （2） 直接扣减的规则为：以 0作为该分项实测指标的合格率，并以相应的不合格计算 点数，直接纳入相应标段的合格率计算； （3）扣减指标包括但不限于以下内容：外墙抗裂节点、内墙抗裂节点、同一室内底盒标 高差、并列面板高度偏差、砼楼板和砼墙面给水管暗埋、砌体墙面给水管暗埋、砌 体墙电线管暗埋等。 （一）（一）混凝土工程 1、总述 （1）A4版与A5版对比混凝土工程实测分项如不取消抹灰层实测计算点由240点增加至 252点；（增加轴线偏差控制12

14、点，其中楼层主轴线6点、轴线竖向6点 ） （2）如现场取消抹灰层，实测计算点由原240点增加至342点。（垂直75点、平整135 点） 2、新增项 （1）增加轴线偏差控制； （2）如现场取消抹灰层，垂直平整增加距地200mm平整、收纳柜体垂直平整及门口垂 直 平整。 六、实测实量调整分析六、实测实量调整分析 3. 混凝土工程取消了部分实测指标、修改了部分实测指标的测量方法和取样数量，具体 情况如下： （1）混凝土工程新增项为轴线偏差控制（轴线偏差控制12点） 选点要求： a. 每栋楼为一个测区，共3栋楼。每层不少于2个放线孔，每栋楼任选一层进行实测。每 层轴线竖向偏差实测值及施工层放线偏差各实

15、测2个实测值，各作为一个计算点，每个 测区共4个测点，总共3个测区，12个计算点。 b. 轴线竖向投测：在楼层放线孔上架设仪器，通过仪器对准基准点，施工层主轴线和基 准点之间的偏差值，若偏差值不满足标准要求及楼层少于2个放线孔，则此测点为不合 格。 c.施工层放线精度：用卷尺测量主轴线和施工层控制线（承重墙、柱边线）之间的距离 与设计值进行比较，其偏差值是否符合标准要求。 六、实测实量调整分析六、实测实量调整分析 合格标准合格标准 总高度总高度H H（m m）允许偏差允许偏差 H 30H 305(mm)5(mm) 30 30 H 60H 6010(mm)10(mm) 60 60 H 90H 9

16、015(mm)15(mm) 90 90 H 120H 12020(mm)20(mm) 120 120 H 150H 15025(mm)25(mm) 注：施工层放线精度：承重墙、梁、柱边线精度允许偏差注：施工层放线精度：承重墙、梁、柱边线精度允许偏差3(mm)3(mm)。每层放线孔不能少于。每层放线孔不能少于 2 2个。个。 （2）混凝土垂直、平整度（垂直75点、平整135点） 如现场取消抹灰层则混凝土垂直平整实测计算点按照抹灰工程垂直平整的计算点进行 实测，取消抹灰层的垂直平整增加距地200mm平整、收纳柜体垂直平整及门口垂直 平整。 六、实测实量调整分析六、实测实量调整分析 （二）（二）砌筑

17、工程 （1）在砌筑工程实测中取消砌筑节点（1）和砌筑节点（2）的实测分项； （2）砌筑节点的实测移至新增的防空鼓开裂分项中。 （三）（三）设备安装工程 设备安装工程部分实测实量中内容移至新增的防空鼓开裂分项中，内容如下： （1）混凝土墙地面给水管暗埋 （2）砌体墙面给水管暗埋 （3）砌体墙电线管暗埋 六、实测实量调整分析六、实测实量调整分析 （四）（四）抹灰工程 1、总述 抹灰工程实测实量计算点由A4版的491点增加到A5版的715点。 2、变更项 （1）计算点数有变化的分项为：墙体表面平整度、墙面垂直度、方正性、户内门洞高、 户内门洞宽、户内门洞墙体厚度、外墙窗内侧墙体厚度极差（瓷砖收口窗）

18、、同户型 同厨卫间窗底框标高偏差、同户型同厨卫间窗侧框墙距偏差（左侧）、同户型同厨卫 间窗侧框墙距偏差（右侧）； （2）评判标准有变化的分项为：方正性、同户型同厨卫间管井尺寸偏差、同户型同厨卫 间窗底框标高偏差、同户型同厨卫间窗侧框墙距偏差（左侧）、同户型同厨卫间窗侧 框墙距偏差（右侧）； （3）新增加项为：户内门洞尺寸偏差（贴脸宽度）、柜体嵌入位尺寸偏差（垂直度）、 柜体嵌入位尺寸偏差（垂直度）； （4）在抹灰工程中取消的分项为：裂缝/空鼓、降板。 六、实测实量调整分析六、实测实量调整分析 六、实测实量调整分析六、实测实量调整分析 3、抹灰工程取消了部分实测指标、修改了部分实测指标的测量方法

19、和取样数量，具体情 况如下： （1）墙体表面平整度（如下图） a. 由45测点增至135点； b. 当墙面长度大于3米，在墙长度方向任意位置增加2次水平测量，在距离地面20cm 左右的位置水平测2次； c.所选实测区墙面优先考虑有门窗、过道洞口的，在各洞口45度斜测一次，洞口两边 竖向各测一次。 六、实测实量调整分析六、实测实量调整分析 （2）墙面垂直度 a. 由45测点增至75点； b. 具备实测条件的门洞口墙体垂直度为必测项； 六、实测实量调整分析六、实测实量调整分析 （3）地面水平度极差 a. 由50点增加至70点； b. 增加踢脚线的两段长墙中间区域共7个垂直距离。【原标准5点】 （4

20、）方正性 a. 每套房同层内必须设置一条方正控制基准线，且同一套房同层内的各测区 （即各房间）必须采用此方正控制基准线，然后以此为基准，引测至各测区 （即各房间）； b. 10个测区增至15个，实测标准（0，5）mm。【原合格标准：（0，10） mm】； （5）户内门洞尺寸偏差 a. 增加一项贴脸宽度：如现场已经施工完门套底板，则测量装饰面一侧与砌体 墙或砼墙基层疑似最大距离，如此距离不大于门套贴脸宽度的1/2，且宽度 和高度尺寸偏差符合要求，则对应的相关实测值合格；如一项不合格，则对 应的相关实测值为不合格。 b. 高、宽、厚度分别由10点增加至20点，若地面找平层未做，则从现场一米 标高线

21、测量并计算实测户内门洞口高度2次。【原标准如地面找平未做，则 只测宽度】；累计20个实测区。【原标准10个】入户门门洞必选。 六、实测实量调整分析六、实测实量调整分析 （6）外墙窗内侧墙体厚度极差（即窗迈步） 瓷砖收口部位实测点由10点增加至20点； （7）同户型同厨卫间管井尺寸偏差 评判标准由0，5mm变更为-5，5mm； （8）同户型同厨卫间窗底框标高偏差 a. 累计实测区增加至20个（原标准测区10个）； b. 评判标准由0，10mm 变更为-10，10mm ； （9）同户型同厨卫间窗侧框墙距偏差（左侧、右侧） a. 实测点分别由6个增加至10个； b. 评判标准由（0，15）mm 变更

22、为（-10，10）mm。 六、实测实量调整分析六、实测实量调整分析 （10）柜体嵌入位尺寸偏差（如下图） a. 新增加垂直度、平整度，实测点各为10个点； b. 评判标准为0，4mm。 （五） 涂饰工程 1、总述 涂饰工程实测实量计算点由A4版的190点增加到A5版的310点。 2、变更项 a.墙面表面平整度由A4版45点增加到A5版135点，实测区内实测点加密； b.墙面表面垂直度由A4版45点增加到A5版的75点，实测区内实测点加密。 六、实测实量调整分析六、实测实量调整分析 六、实测实量调整分析六、实测实量调整分析 3 3、墙面表面平整度（如下图）、墙面表面平整度（如下图） 当墙面长度小

23、于4米，在同一墙面顶部和根部4 个角中，选取左上、右下2 个角按45度角斜放靠尺分别测量1 次，在距地面20cm 的位置水平测1 次； 当墙面长度大于4 米，在同一墙面4 个角任选两个方向各测量1 次，在墙长 度方向任意位置增加2 次水平测量，在距地面20cm 左右的位置水平测2 次 所选实测区墙面优先考虑有门窗、过道洞口的，在各洞口45 度斜测一次， 洞口两边竖向各测一次； 六、实测实量调整分析六、实测实量调整分析 4 4、墙面表面平整度（如下图）、墙面表面平整度（如下图） a.当墙长度小于3 米时，同一面墙距两端头竖向阴阳角约30cm 位置，分别按 以下原则实测2 次：一是靠尺顶端接触到上

24、部砼顶板位置时测1 次垂直度， 二是靠尺底端接触到下部地面位置时测1 次垂直度； b.当墙长度大于3 米时，同一面墙距两端头竖向阴阳角约30cm 和墙体中间位 置，分别按以下原则实测3 次； c.所选实测区墙面优先考虑有门窗、过道洞口的，在各洞口45 度斜测一次， 洞口两边竖向各测一次； 六、实测实量调整分析六、实测实量调整分析 （六）室内门工程（六）室内门工程 1 1、总述、总述 室内门工程实测实量计算点由A4版的26点减少至A5版的10点。 2 2、取消项、取消项 a.室内门扇与地面之间留缝宽度实测实量点取消； b.厨卫门扇与地面之间留缝宽度实测实量点取消； c.只留有门框正、侧面垂直度实

25、测项，测量方法与A版一样。 六、实测实量调整分析六、实测实量调整分析 （七）（七） 铝合金门窗工程铝合金门窗工程 1 1、总述、总述 铝合金门窗工程实测实量计算点由A4版的75点增加到A5版的85点 2 2、变更项、变更项 a.型材拼缝宽度由A4版0,0.2mm改为A5版0,0.3mm，测量方法不变； b.将A4版外门窗边框外表面防水层的实测15点细化到外窗实测6点、外门实测4 点。（共计10点） 3 3、增加项、增加项 a.型材拼缝高低差实测项内增加了不同界面高低差实测项（10点）测量方法不变 b.增加了2项塑钢窗实测项。（塑钢窗相邻两构件焊接处高低差10点和塑钢窗窗 框、窗扇相邻构件装配间

26、隙10点） 注：沈阳公司门窗节点与集团做法不同，此项不检。 4 4、取消项、取消项 将窗框固定实测项（15点）取消。 六、实测实量调整分析六、实测实量调整分析 （八）（八） 木地板工程木地板工程 1 1、总述、总述 木地板工程实测实量计算点由A4版的104点增加到A5版的118点。 2 2、变更项、变更项 木地板水平度由A4版50点增加到A5版70点，实测区内实测点加密。 3 3、取消项、取消项 将踢脚线与面层间缝隙实测项（6点）取消 4 4、木地板水平度（如下图）、木地板水平度（如下图） 增加有踢脚线的两段长墙中间区域中间位置检测点 六、实测实量调整分析六、实测实量调整分析 （十一）防水工程

27、（十一）防水工程 防水反坎检查项已调整至规定动作。 （十二）防空鼓、开裂工程（十二）防空鼓、开裂工程 （1）砌筑工程中砌筑节点检查项已经删除新增至防空鼓开裂工程中，分为外墙 防水和抗裂节点及内墙防开裂节点，各20个计算点； （2）设备安装工程中，砼地面给水管暗埋 、砌体墙面给水管暗埋 、砌体墙电 线管暗埋检查项已经删除，新增至放空鼓开裂工程中，各20个计算点； （3）抹灰、涂饰中的墙面、瓷砖墙地面空鼓开裂检查项已经删除，新增至防空 鼓开裂检查项中，各20个计算点。 七、安全文明七、安全文明 安全生产： 简化了评价内容、新体系共包含九个评价内容 根据各评价内容的重要性，设置了不同的权重 突出安全

28、教育的要求 采用扣分制，通过扣分值的大小，明确安全重点 完善相关检完善相关检 查的安全资查的安全资 料料 加强施工人加强施工人 员的安全教员的安全教 育育 加强现场安加强现场安 全检查力度全检查力度 督促、及时督促、及时 问题整改问题整改 安全文明施工规定动作检查资料的说明 现场动火证明 特种工作安全技术交底资料、影像资料 三级教育卡资料 专职安全员年度安全考核资料 安全密目网材料验收单、合格证 各专项施工方案、审核资料 架子工操作资格证书 大型机械使用前试车记录、安全交底资料 现场电箱配置方案、图纸、审核资料 大型机械备案证明、日常保养维修记录 基坑支护变形沉降观测记录资料 七、安全文明七、

29、安全文明 文明施工： 总体仍按总体仍按A4A4版执行；版执行； 分为分为工完场清、材料堆放、工地大门工完场清、材料堆放、工地大门/ /施工通道施工通道/ /场地围合场地围合/ /道路硬化、集道路硬化、集 中加工区、临时水电、文字标识中加工区、临时水电、文字标识六个部分；六个部分； 建筑垃圾日清日毕。建筑垃圾日清日毕。 对与安全生产重复的内容进行了删除。对与安全生产重复的内容进行了删除。 文明施工文明施工 现场场地规现场场地规 划布局合理划布局合理 材料堆放，材料堆放， 防护措施完防护措施完 善善 临电管理临电管理 集中加工区集中加工区 布置合理布置合理 临边、外架临边、外架 防护防护 现场安全

30、文明施工评分比例现场安全文明施工评分比例 七、安全文明七、安全文明 类别类别分项分项分项应得分分项应得分分项实得分分项实得分安全文明合格率安全文明合格率 安全生产（安全生产（60%60%） 安全管理15% 安全教育10% 防火10% 脚手架与卸料平台15% 基坑支护10% 安全用电10% 施工机具10% 机械设备10% 三宝、四口、五临边10% 小计100% 文明施工（文明施工（40%40%） 工完场清40% 材料堆放10% 工地设施20% 集中加工区10% 临时水电10% 文字标识10% 小计100% 八、观感质量八、观感质量 装修房（80%）： 将以往的观感总体评价，调整为总体评价与缺陷观

31、察相结合的方式评价。将以往的观感总体评价，调整为总体评价与缺陷观察相结合的方式评价。 土建施工（10%）： 未调整。仍以总体评价与缺陷观察相结合的方式进行评价。未调整。仍以总体评价与缺陷观察相结合的方式进行评价。 园林施工（10%）： 将以往的观感总体评价，调整为总体评价与缺陷观察相结合的方式评价。将以往的观感总体评价，调整为总体评价与缺陷观察相结合的方式评价。 分项工程介绍分项工程介绍 A5A5标准中观感评分的权重变化标准中观感评分的权重变化 新版新版A5A5中，实体观感成绩在综合成绩中，所占分值由中，实体观感成绩在综合成绩中，所占分值由A4A4版的版的12%12%提升至提升至15%15%，

32、其中土，其中土 建、装修、园林工程所占实体观感的权重分别为建、装修、园林工程所占实体观感的权重分别为10%10%、80%80%、10%10%。 实体观感将以装修工程为主，尤其是开放实体观感将以装修工程为主，尤其是开放/ /交付界面的品质是首要控制点，土建工交付界面的品质是首要控制点，土建工 程会侧重于实体质量，为后期装修施工提供保证。程会侧重于实体质量，为后期装修施工提供保证。 观感分值对比观感分值对比 八、观感质量八、观感质量 A5A5标准与标准与A4A4标准的取值比较标准的取值比较 A4A4版实体观感质量计分表（版实体观感质量计分表（12%12%） 类别类别权重权重分项得分率分项得分率各阶

33、段实际得分率各阶段实际得分率 观感质量观感质量 综合得分率综合得分率 观感质量综合得分观感质量综合得分 土建工程土建工程35%35%77.86%27% 装修工程装修工程55%55%75.80%42% 园林工程园林工程 综合得分率计算综合得分率计算90%90%68.94%76.60%76.60%9.1929.192 A5A5版实体观感质量计分表（版实体观感质量计分表（15%15%） 类别类别权重权重分项得分率分项得分率各阶段实际得分率各阶段实际得分率 观感质量观感质量 综合得分率综合得分率 观感质量综合得分观感质量综合得分 土建工程土建工程10%10%77.86%8% 装修工程装修工程80%80

34、%75.80%61% 园林工程园林工程 综合得分率计算综合得分率计算90%90%68.43%76.03%76.03%11.40511.405 以上海城花新园为例：以上海城花新园为例： 由于实体观感分值和装修工程所占权重由于实体观感分值和装修工程所占权重的增加，项目若是既有土建，又有装修，可的增加，项目若是既有土建，又有装修，可 适当规避装修工程受检分项。适当规避装修工程受检分项。 八、观感质量八、观感质量 A5A5标准中观感质量分项工程变化标准中观感质量分项工程变化 土建工程观感评判标准无变化，权重由土建工程观感评判标准无变化，权重由35%35%降至降至10%10%。 装修工程中，取消饰面工程

35、墙纸中，关于外露钢筋头、钢丝网分项的评判，权装修工程中，取消饰面工程墙纸中，关于外露钢筋头、钢丝网分项的评判，权 重由重由55%55%升至升至80%80%。 园林工程中，由园林工程中，由A4A4版的软景、道路、硬景版的软景、道路、硬景3 3个部分变为个部分变为A5A5版的软景和硬景版的软景和硬景2 2个部个部 分。分。 园林工程，测区选取统一为：一个示范区（展示区、园林工程，测区选取统一为：一个示范区（展示区、 交付区）为一个测区，每一测区任选交付区）为一个测区，每一测区任选5 5处作为测区，处作为测区， 不足不足5 5个，按实际计。个，按实际计。 园林工程，检查内容统一变更为检查项所对应的园

36、林工程，检查内容统一变更为检查项所对应的 缺陷描述内容，即在测区内未发现表中所描述的缺陷描述内容，即在测区内未发现表中所描述的 缺陷内容则评定为满分。缺陷内容则评定为满分。 八、观感质量八、观感质量 规定动作评分内容包括：规定动作评分内容包括： （一）变更管理 （二）计划管理 （三）工序管理 （四）四化管理 （五）防渗漏工程 九、在建项目规定动作评分分析九、在建项目规定动作评分分析 九、在建项目规定动作评分分析九、在建项目规定动作评分分析 四化管理（20%20%）： 总体仍按总体仍按A4A4版执行，细化了测区选择、检查标准、评分标准版执行，细化了测区选择、检查标准、评分标准 计划管理（15%1

37、5%）： 分为分为计划编制、部品订单、专项采购、示范区、计划执行计划编制、部品订单、专项采购、示范区、计划执行五个部分。五个部分。 明确了测区选择、检查标准、评分方法、数据记录等内容。明确了测区选择、检查标准、评分方法、数据记录等内容。 工序管理（15%15%）： 以样板管理作为切入点，分为以样板管理作为切入点，分为交付样板、节点和工序样板、样板集中展交付样板、节点和工序样板、样板集中展 示区示区三个部分。三个部分。 防渗漏管理（35%35%）： 分为分为防渗漏体系文件、节点构造、施工工艺、试验与记录防渗漏体系文件、节点构造、施工工艺、试验与记录四个部分。设四个部分。设 置了防水节点的强制做法

38、置了防水节点的强制做法 变更管理（15%15%）： 分为分为安装、建筑、装修、结构安装、建筑、装修、结构四个专业，主要目标是避免因变更造成的四个专业，主要目标是避免因变更造成的 后期拆改。后期拆改。 规定动作评分内容及分值权重：规定动作评分内容及分值权重： （一）（一） 变更管理变更管理 九、在建项目规定动作评分分析九、在建项目规定动作评分分析 更更 改改 变变 更更 检查项检查项测区选择测区选择检查标准检查标准 安装专业变更安装专业变更 同一标段内任选4个 户型，且必须包含户 数居前两位的户型， 且属于不同楼栋；一 个户型为一个测区。 给水专业无因变更造成的现场后期拆改 排水专业无因变更造成

39、的现场后期拆改 燃气专业无因变更造成的现场后期拆改 电气专业无因变更造成的现场后期拆改 暖通专业无因变更造成的现场后期拆改 检查项检查项测区选择测区选择检查标准检查标准 建筑专业变更建筑专业变更 同一标段内任选4个 户型，且必须包含户 数居前两位的户型， 且属于不同楼栋；一 个户型为一个测区。 外立面做法无因变更等原因造成的现场后期拆改 无因变更（如增加地采暖等）造成标高体系发生变化 无外门窗后期改造 户型平面无因变更等原因造成的现场后期拆改 九、在建项目规定动作评分分析九、在建项目规定动作评分分析 （一）（一）变更管理变更管理 更更 改改 变变 更更 检查项检查项测区选择测区选择检查标准检查

40、标准 装修专业变更装修专业变更 同一标段内任选4个户 型，且必须包含户数居 前两位的户型，且属于 不同楼栋；一个户型为 一个测区。 无因设计变更造成的现场后期装修部品的更换 无因设计变更造成的现场后期装修工序的交叉干扰 无因设计变更造成的现场后期装修标准的拆改 检查项检查项测区选择测区选择检查标准检查标准 结构专业变更结构专业变更 同一标段内任选4个户 型，且必须包含户数居 前两位的户型，且属于 不同楼栋；一个户型为 一个测区。 无因设计变更造成的结构拆改 无因设计变更造成的结构补强 无因设计变更造成的后期结构加板、加墙、加梁等 （二）（二）计划管理计划管理 九、在建项目规定动作评分分析九、在

41、建项目规定动作评分分析 计划管理（15%15%）： 分为分为计划编制、部品订单、专项采购、示范区、计划执行计划编制、部品订单、专项采购、示范区、计划执行五个部分。五个部分。 计划编制计划编制 二级运营计划、开工申报计划细化至各楼栋； 施工计划符合集团标准工期，且实际偏差不大于3030天； 部品订单部品订单 最后一批定货数量不高于合同每批次数量要求（避免加工量集中） 最后一批生产时间、安装时间不低于合同要求 专项采购专项采购 装修、园林单位定标时间与工程管理策划书偏差不大于2020天； 示范区示范区 对外展示的进度最慢楼栋工期较标准工期压缩不超过2020天 计划执行计划执行 关键线路上楼栋的主体

42、封顶较标准工期偏差不超过3030天； 关键线路上楼栋的砌筑大面积开始时间偏差不超过1515天； 关键线路上楼栋的抹灰大面积开始时间偏差不超过2020天； 关键线路上楼栋的装修工期较标准工期偏差不超过3030天； 关键线路上楼栋的模拟验收时间不低于3030天（联合验收制度要求） （二）（二）计划管理计划管理 九、在建项目规定动作评分分析九、在建项目规定动作评分分析 计计 划划 管管 理理 检查项检查项测区选择测区选择检查标准检查标准 计划编制计划编制 同一标段内不同开工审 批申报范围为一个测区 最新的二级运营计划、开工申报计划分细化至各楼栋 各楼栋实际施工计划符合开工申报节点 各楼栋的实际施工计

43、划符合集团标准工期，且偏差不大于 30天。 最新的二级运营计划与实际施工计划、集团标准工期偏差 不大于30天 检查项检查项测区选择测区选择检查标准检查标准 部品订单管理部品订单管理 同一标段内同一交付日 期的楼栋范围为一个测 区，各主要部品类别为 一个测点 最后一批次定货数量不高于合同每批次数量要求 最后一批次生产时间、安装时间不低于合同要求 检查项检查项测区选择测区选择检查标准检查标准 专项采购计划专项采购计划 同一标段内同一交付日 期的楼栋范围为一个测 区 装修单位定标时间与工程管理策划书节点的偏差不大于20 天 园林单位定标时间与工程管理策划书节点的偏差不大于20 天 九、在建项目规定动

44、作评分分析九、在建项目规定动作评分分析 （二）（二）计划管理计划管理 计计 划划 管管 理理 检查项检查项测区选择测区选择检查标准检查标准 示范区计划示范区计划 新增销售示范区为一个 测区 对外展示的进度最慢楼栋工期较标准工期压缩不超过20天 检查项检查项测区选择测区选择检查标准检查标准 计划执行计划执行 同一标段内不同交付时 间的楼栋为一个测区， 选择各测区内进度最慢 的一栋楼作为测点 关键线路上楼栋的主体结构封顶时间与标准工期的偏差不 超过30天 关键线路上楼栋的砌筑大面积开始时间（主体结构至8层 ）偏差不超过15天 关键线路上楼栋的抹灰大面积开始时间（主体结构至20层 ）偏差不超过20天

45、 关键线路上楼栋的装修工期较集团标准工期不超过30天 关键线路上楼栋的模拟验收时间不低于30天 （三）（三）工序管理工序管理 九、在建项目规定动作评分分析九、在建项目规定动作评分分析 工序管理（15%15%）： 以样板管理作为切入点，分为以样板管理作为切入点，分为交付样板、节点和工序样板、样板集中展示区交付样板、节点和工序样板、样板集中展示区三个部分。三个部分。 交付样板交付样板 销售样板房：销售样板房：开放前3天完成；达到交付标准；开放前3天完成验收，设计、营销、工程、 采购、成本、客服、物业联合验收，形成会议纪要并签字确认 招标用施工样板房：招标用施工样板房：定标前3天完成；质量达到交付标

46、准；定标前完成验收，需工程、采 购、成本、设计联合验收，形成会议纪要，并签字确认 交付用施工样板房：交付用施工样板房：装修总包定标后，大面积施工前完成；各类装修标准不少于一套（后后 期将调整为每户型至少一套期将调整为每户型至少一套）；质量达到交付标准（含保洁）；大面积施工前完成验收， 须设计、营销、工程、采购、成本、客服、物业联合验收，与销售样板间承诺一致，并签 字确认。 节点和工序样板节点和工序样板 对涉及的主要工序和节点内容进行了约定，包括防开裂、暗转、抹灰、门窗、外墙、防水 等； 户内的实际施工的节点和工序与相对应的样板相符。 样板集中展示区样板集中展示区 总包进场2个月内完成； 项目部

47、组织验收，重要工序须工程部参与 包括钢筋、模板、砌筑、抹灰、防水、管线、防渗漏七类工序。 （三）（三）工序管理工序管理样板管理样板管理 九、在建项目规定动作评分分析九、在建项目规定动作评分分析 制作样板制作样板全数交底全数交底对照实施对照实施 每栋楼房标准层每栋楼房标准层 样板展示区样板展示区 按分部、分项工程分解按分部、分项工程分解 涉及使用功能项目涉及使用功能项目 新材料、新工艺项目新材料、新工艺项目 涉及重要观感质量项目涉及重要观感质量项目 （三）（三）工序管理工序管理 九、在建项目规定动作评分分析九、在建项目规定动作评分分析 工工 序序 管管 理理 交交 付付 样样 板板 检查项检查项

48、测区选择原则测区选择原则检查标准检查标准 销售样板房销售样板房 选任一新开销售示范区；样板 房超6个户型，则任选其中6个 户型；样板房户型不足6个，按 实际计；所选户型必须包含套 数最多的户型 完成时间：开放前3天； 完成标准：达到交付标准； 验收时间：开放前3天； 验收部门：设计、营销、工程、采购、成本、客服、物业部 门联合验收合格并形成会议纪要。 检查项检查项测区选择原则测区选择原则检查标准检查标准 招标用施工样板房招标用施工样板房 选新装修房标段的所有参加投 标的合作方；未做招标施工样 板的，需要提供相应的审批说 明文件； 完成时间：定标前3天完成施工（对于近期承接万科类似装修 标准、完

49、成全套装修工程且表现良好的投标装修总包，可不 做招标施工样板）； 完成标准：样板区 域所有工程达到交付标准（含保洁）； 验收时间：定标前3天； 验收部门：工程、采购、成本、设计部门联合验收，并形成 会议纪要。 检查项检查项测区选择原则测区选择原则检查标准检查标准 交付用施工样板房交付用施工样板房 每一个装修单位中的每一类标 准装修等级中，任选一套交付 用施工样板房 完成时间：装修总包定标后，在大面积装修施工前； 完成标准：各类装修标准的交付用施工样板房不得少于一套 ，套内所有工程达到交付标准（含保洁）； 验收时间：大面施工前10天； 验收部门：设计、营销、工程、采购、成本、客服、物业部 门联合

50、验收合格，且书面确认与销售样板间承诺的标准一致 ，并形成会议纪要 九、在建项目规定动作评分分析九、在建项目规定动作评分分析 （三）（三）工序管理工序管理 工工 序序 管管 理理 节节 点点 和和 工工 序序 样样 板板 检查项检查项测区选择原则测区选择原则检查标准检查标准 完成时间完成时间 根据在建楼栋中符合完成时间 要求的楼栋中，任选6栋（不足 6栋按实际计） 完成时间：在主体工程达到6层后开始施工，在大面 积施工前完成验收； 部位选择部位选择 根据在建楼栋中符合完成时间 要求的楼栋中，任选6栋（不足 6栋按实际计） 各楼栋选择一个标准层，且每种户型不少于一套 防开裂节点防开裂节点 根据在建

51、楼栋中符合完成时间 要求的楼栋中，任选6栋（不足 6栋按实际计） 设置双线控制、标高控制、拉墙筋设置、顶砖工艺 、砌体勾缝、配筋带或腰带、构造柱的砌筑节点， 正确且无遗漏 防渗漏节点防渗漏节点 根据在建楼栋中符合完成时间 要求的楼栋中，任选6栋（不足 6栋按实际计） 有表明反坎留设、门窗洞口及门垛留设之间相互节 点关系的样板，正确且遗漏 安装节点安装节点1 根据在建楼栋中符合完成时间 要求的楼栋中，任选6栋（不足 6栋按实际计） 有表明厨卫间、阳（露）台、外墙、管道留孔节点 构造的样板，且符合防渗漏节点要求 安装节点安装节点2 根据在建楼栋中符合完成时间 要求的楼栋中，任选6栋（不足 6栋按实

52、际计） 样板有水电预留位（底盒或接驳口安装完成并标识 功能）、空调孔、家具及厨柜（用油漆在墙上和地 面按实际尺寸画出定位）与土建的相互关系，正确 且无遗漏 九、九、在建项目规定动作评分分析在建项目规定动作评分分析 （三）（三）工序管理工序管理 工工 序序 管管 理理 节节 点点 和和 工工 序序 样样 板板 检查项检查项测区选择原则测区选择原则检查标准检查标准 联合验收联合验收 根据在建楼栋中符合完 成时间要 设计、营销、工程、成本部门联合验收合格，且有技术交底记录 内墙面抹内墙面抹 灰工序灰工序 根据在建楼栋中符合完 成时间要求的楼栋中， 任选6栋（不足13栋按实 际计） 完成时间：与节点样

53、板同期完成； 设置部位：在节点样板标准层设置； 基层处理、挂网符合抗裂要求；灰饼布置、方正控制、护角做法、标 高控制、门窗洞口尺寸控制有清晰说明； 分层工艺正确；水电出墙位（抹灰面）埋深控制措施有效； 石材或瓷质踢脚线部位的抹灰层预留粘贴厚度 门窗安装门窗安装 工序工序 根据在建楼栋中符合完 成时间要求的楼栋中， 任选6栋（不足6栋按实 际计） 完成时间：与节点样板同期完成； 设置部位：在节点样板标准层设置； 平面位置控制、标高控制（门楣、窗台及门槛）措施清晰有效； 窗框固定、框边塞缝、窗边防水符合节点要求 外墙抹灰外墙抹灰 工序工序 根据在建楼栋中符合完 成时间要求的楼栋中， 任选6栋（不足

54、6栋按实 际计） 完成时间：与节点样板同期完成； 设置部位：在节点样板标准层设置； 基层处理、挂网等做法符合抗裂要求；门窗洞口标高及尺寸控制清晰 有效；外墙砖与土建模数匹配，阴阳角收口方正顺直；窗台泛水、滴 水线、窗框收口符合节点要求 外墙砖粘外墙砖粘 贴工序贴工序 根据在建楼栋中符合完 成时间要求的楼栋中， 任选6栋（不足6栋按实 际计） 完成时间：与节点样板同期完成； 设置部位：在节点样板标准层设置； 外墙砖与土建模数匹配，阴阳角收口方正顺直； 窗台泛水、滴水线、窗框收口符合节点要求； 瓷砖与其它材质交接面的收口合理，观感佳 九、九、在建项目规定动作评分分析在建项目规定动作评分分析 （三）

55、（三）工序管理工序管理 工工 序序 管管 理理 节节 点点 和和 工工 序序 样样 板板 检查项检查项测区选择原则测区选择原则检查标准检查标准 外墙腻子外墙腻子 涂料工序涂料工序 根据在建楼栋中符合完成时间 要求的楼栋中，任选6栋（不 足6栋按实际计） 完成时间：与节点样板同期完成；设置部位：在节点样板标准层设置 涂料与其它材质交接面的收口合理，观感佳 室内地面室内地面 找平层工找平层工 序序 根据在建楼栋中符合完成时间 要求的楼栋中，任选6栋（不 足23栋按实际计） 完成时间：与节点样板同期完成；设置部位：在节点样板标准层设置 厨卫间与室内地平有降板处理 室外阳台、露台与室内地平有降板处理

56、室内不同地面装饰材料因铺贴厚度（含地采暖）不同所发生的标高解决方案 合理有效 地面找平层平整度控制的工艺措施合理有效 防水层施防水层施 工工序工工序 根据在建楼栋中符合完成时间 要求的楼栋中，任选6栋（不 足6栋按实际计） 完成时间：与节点样板同期完成；设置部位：在节点样板标准层设置 防水基层平整清洁；线条顺直；排水方向正确；涂层范围正确；附加层位置 符合要求；涂层表面无系统性质量问题，包括起泡、分层、粉化等问题 内墙砖粘内墙砖粘 贴工序贴工序 根据在建楼栋中符合完成时间 要求的楼栋中，任选6栋（不 足6栋按实际计） 完成时间：与节点样板同期完成；设置部位：在节点样板标准层设置 排版方式：可尽

57、量降低墙砖切割的数量；切割后的非整砖尽量设置在不显眼 或隐蔽部位； 细部处理：砖缝宽度均匀一致；阴阳角目测顺直方正；瓷砖与其它交接面的 收口合理，观感佳 工序样板工序样板 与施工符与施工符 合性合性 在选择的楼栋中，任选两个户 型，在其他非样板楼层内各任 选同户型的2套房 实际施工的防开裂、防渗漏、安装节点符合节点样板 九、九、在建项目规定动作评分分析在建项目规定动作评分分析 （三）（三）工序管理工序管理 工工 序序 管管 理理 检查项检查项测区选择原则测区选择原则检查标准检查标准 工序样板集中展工序样板集中展 示区示区 每一土建总包标段 为一个测区 施工现场设置工序样板集中展示区 总包进场2

58、个月内完成样板施工和验收； 项目部组织验收并有验收合格的会议记录，重点 工序工程部有参与。 包括钢筋、模板、砌筑、抹灰、防水、管线、防 渗漏七类工序样板 九、在建项目规定动作评分分析九、在建项目规定动作评分分析 四化管理规定动作检查资料的说明 土建抹灰尺寸复核图、三方签字 精装单位各部件材料排版图 部品件进场尺寸确认单 精装可视化进度表、质量验收表 （四）（四）四化管理四化管理 （四）（四）四化管理四化管理 九、九、在建项目规定动作评分分析在建项目规定动作评分分析 四化管理（20%20%）： 总体仍按总体仍按A4A4版执行，细化了测区选择、检查标准、评分标准。（版执行，细化了测区选择、检查标准

59、、评分标准。（红色字体为新四化管理的要红色字体为新四化管理的要 求求） 图纸深度标准化（图纸深度标准化（质量误差毫米化、部品加工定尺化质量误差毫米化、部品加工定尺化） 土建抹灰尺寸控制图（含实测复核图纸、抹灰开始三层后、无遗漏） 装饰材料排版图（按户型、楼栋分类；同户型、砼楼栋只有一个排版图） 主要部品安装尺寸确认表（土建、装修、部品供应商） 同一户型、同一部位所有批次订货单为依据，部品加工尺寸只有一个 现场管理可视化（现场管理可视化（观感质量样板化观感质量样板化） 质量可视化每户悬挂上墙；每户进度可视化表甚至大堂或户内；数据更新及时，反映罪 行状况； 每户型材料加工下料表悬挂于加工区 材料加

60、工工厂化（质量管理的推手）材料加工工厂化（质量管理的推手） 精装修集中加工；材料按类别分区堆放整齐；绿色施工，有降尘降噪措施；整体场地干 净整洁、标识清晰 施工现场整洁化（施工现场整洁化（工序管理标准化工序管理标准化） 楼栋内装饰工程实现单工序流水；户内装修余料集中堆放；每户配垃圾箱、灰槽； 户内和共用空间装修垃圾日清日毕户内和共用空间装修垃圾日清日毕 （四）（四）四化管理四化管理 九、九、在建项目规定动作评分分析在建项目规定动作评分分析 四四 化化 管管 理理 图纸深度图纸深度 标准化（标准化（ 质量误差质量误差 毫米化（毫米化（ 部品加工部品加工 定尺化）定尺化） 测区选择原则测区选择原则