2013武汉汉江财富硚口区取地策略研究方案(97页)

1、谨呈：武汉汉江财富投资谨呈：武汉汉江财富投资 武汉武汉. .汉江财富汉江财富. .硚口区硚口区 取地策略研究方案取地策略研究方案 探讨企业在意向地区开发目标探讨企业在意向地区开发目标 的实现度的实现度 进入策略进入策略 意向板块（西汉口片区）意向板块（西汉口片区）房地产市场房地产市场典型表现典型表现 地块发展策略地块发展策略 意向板块（西汉口片区）意向板块（西汉口片区）土地市场状况土地市场状况 区域取地可行性分析区域取地可行性分析 区域取地必要性分析区域取地必要性分析 如何进入意向地区？如何进入意向地区？ 战略层面战略层面 策略层面策略层面 执行层面执行层面 地价分析与合作模式建议（静态投资测

2、算）地价分析与合作模式建议（静态投资测算） 区域楼市现状与规划区域楼市现状与规划（内部雄起动因）（内部雄起动因） 近期地产市场宏观政策背景近期地产市场宏观政策背景（外部发展机遇）（外部发展机遇） 意向地块分析意向地块分析（内部质素）（内部质素） 武汉楼市过往表现及趋势（武汉楼市过往表现及趋势（外部发展机遇分析）外部发展机遇分析） 宏观经济宏观经济 5月汇丰PMI终值创8个月新低制造业运行放缓 统计局:5月份CPI同比上涨2.1%，PPI同比降2.9% 5月经济数据尚难摆脱低迷状况 14家房企前家房企前5月销售逾月销售逾2778亿亿 万科恒大保利占比过半万科恒大保利占比过半 中国经济持续疲弱，中

3、国经济持续疲弱，在中国内地经济增长的下行风险，货币政策将继续保持稳健和 相对宽松。相较而言，房地产行业当前整体层面较好，标杆房企持续保持良好销售房地产行业当前整体层面较好，标杆房企持续保持良好销售 业绩业绩 2012年年1-2013年年4月月CPI指数和指数和PPI指数指数 政策动态政策动态 全国政策：全国政策：主要围绕城镇化发展主要围绕城镇化发展，不不动产登记、售房环节控制等方面展开，主动产登记、售房环节控制等方面展开，主 要为近期规划，力促落地为重点工作要为近期规划，力促落地为重点工作 国务院：国务院：国务院办公厅发布了包括72项改革方案、提出明确时间表的关于实施国 务院机构改革和职能转变

4、方案的通知其中，将二2014年6月底前出台的不动产统 一登记条例备受关注 国土资源部：国土资源部：宅基地制度改革试点已经列入国圁资源部2013年将要开展的重要工作。 考虑通过在加快完善农村医疗、养老、就业等保障制度的前提下，逐步放开宅基地 使用权流转。而在当前部署试点阶段，则考虑在条件适宜的地方，探索建立宅基地 有偿退出制度和差别化有偿使用制度。 统计局：统计局： 到到20152015年中国人均拥有房产将达年中国人均拥有房产将达1.081.08套套，我国正处在城镇化快速发展和人 民生活水平不断提高的阶段，未来，未来1010年到年到2020年，住房需求仍然十分庞大。年，住房需求仍然十分庞大。这其

5、中既其中既 有城镇外来人口的首次置业需求，也有居民改善住房条件的需求，从这种状态规角有城镇外来人口的首次置业需求，也有居民改善住房条件的需求，从这种状态规角 来看，或许中国的住房还将长期处于相对短缺状态。来看，或许中国的住房还将长期处于相对短缺状态。 房地产调控政策面趋稳，住建部已经基本没有实质性政策出台，房地产调控政策面趋稳，住建部已经基本没有实质性政策出台，但房产税试 点范围扩大传言的一再传出，预计伴随的是改善调控的政策思考和微调。预计伴随的是改善调控的政策思考和微调。 城市层面，一线城市将继续保持高压，二线和三线城市则将保持“外在严厉， 内在宽松”的定位。 房产税试点扩容确定思路：面向增

6、量存量亦计入免征面积房产税试点扩容确定思路：面向增量存量亦计入免征面积 建设部：商品房精装需一次到位建设部：商品房精装需一次到位 “ “房地合一房地合一” ” 不动产统一登记现雏形不动产统一登记现雏形 北京发布商品房预售金监管法北京发布商品房预售金监管法 开发商禁直收房款开发商禁直收房款 北京限价令升级：房价审批需副市长签字北京限价令升级：房价审批需副市长签字 政策与趋势政策与趋势 整体经济疲软的形势下，房地产宏观市场走势良好整体经济疲软的形势下，房地产宏观市场走势良好 未来未来1010年到年到2020年，住房需求仍然十分庞大年，住房需求仍然十分庞大 探讨企业在意向地区开发目标探讨企业在意向地

7、区开发目标 的实现度的实现度 进入策略进入策略 意向板块（西汉口片区）意向板块（西汉口片区）房地产市场房地产市场典型表现典型表现 地块发展策略地块发展策略 意向板块（西汉口片区）意向板块（西汉口片区）土地市场状况土地市场状况 区域取地可行性分析区域取地可行性分析 区域取地必要性分析区域取地必要性分析 如何进入意向地区？如何进入意向地区？ 战略层面战略层面 策略层面策略层面 执行层面执行层面 地价分析与合作模式建议（静态投资测算）地价分析与合作模式建议（静态投资测算） 区域楼市现状与规划区域楼市现状与规划（内部雄起动因）（内部雄起动因） 近期地产市场宏观政策背景近期地产市场宏观政策背景（外部发展

8、机遇）（外部发展机遇） 意向地块分析意向地块分析（内部质素）（内部质素） 武汉楼市过往表现及趋势（武汉楼市过往表现及趋势（外部发展机遇分析）外部发展机遇分析） 4 4月武汉住宅成交量月武汉住宅成交量118118万，环比减少万，环比减少13.9%13.9%，同比增加，同比增加44%44%；4 4月成交均价月成交均价6,9506,950元元/ /， 环比上升环比上升3.4%3.4%，同比下跌，同比下跌5.4%5.4%。 4 4月楼市接力月楼市接力“金三金三”，有，有4343个项目开盘或加推，市场量价个项目开盘或加推，市场量价 持续飘红。持续飘红。4 4月成交月成交1.31.3万套，连续两个月突破万

9、套销量。万套，连续两个月突破万套销量。 4 4月，成交均价呈现小幅上涨态势，主要是汉街壹号公馆等典型高端盘成交量放大，拉抬月，成交均价呈现小幅上涨态势，主要是汉街壹号公馆等典型高端盘成交量放大，拉抬 均价。受均价。受“国五条国五条”影响，影响，“一步到位一步到位”式需求发力，式需求发力，120-140120-140大户型、高端置业成交量上大户型、高端置业成交量上 行明显。行明显。 武汉楼市武汉楼市住宅量价走势住宅量价走势 24 5 0 10 25 200 0 400 20 600 15 800 1200 30 1000 武汉商品住宅存量走势武汉商品住宅存量走势 期未库存(万方)存销比（月度）

10、4 4月存量月存量10681068万方，同比增长万方，同比增长12%12%，库存环比小幅下降但同比仍小幅增长，库存环比小幅下降但同比仍小幅增长，按月均去化计按月均去化计 算，约需算，约需1111个月消化，压力微涨个月消化，压力微涨 目前存量最高的三大区域分别为光谷194万方，武昌170万方，汉口二三环138万方；连续 四月呈现供不应求态势，虽小幅消化库存，但压力仍较大 存量低谷 存量剧增 万 历叱波峰 武汉楼市武汉楼市住宅存量走势住宅存量走势 4 4月武汉商业市场成交月武汉商业市场成交69,41769,417，环比减少，环比减少12%12%，同比增加，同比增加55%55%；成交均价；成交均价1

11、562615626元元/ /， 环比上升环比上升13%13%，同比上升，同比上升1%1%。4 4月，全市月，全市1515区均有商业备案，汉阳区以区均有商业备案，汉阳区以1321513215蝉联成交面积蝉联成交面积 冠军，随后是江汉区冠军，随后是江汉区1289912899、东西湖区、东西湖区65646564。均价方面，江汉区均价最高，为。均价方面，江汉区均价最高，为3900939009元元/ / ，随后是江岸区，随后是江岸区3080930809元元/ /、武昌区、武昌区2599925999元元/ /。 数据来源：CRIC 武汉楼市武汉楼市商业量价走势商业量价走势 武汉市写字楼市场武汉市写字楼市场

12、 4 4月武汉写字楼市场成交月武汉写字楼市场成交4911249112，环比减少，环比减少15%15%，同比减少，同比减少7%7%；成交均价；成交均价1146511465元元/ /， 环比上升环比上升23%23%，同比上升，同比上升5%5%。4 4月，全市月，全市1212区、共区、共5151个写字楼项目有备案，江汉区成为本月销个写字楼项目有备案，江汉区成为本月销 售冠军，成交售冠军，成交1021010210。均价方面，江汉、武昌、硚口、江岸四区均价过万，其余各区均价均。均价方面，江汉、武昌、硚口、江岸四区均价过万，其余各区均价均 在万元以内。在万元以内。 数据来源：CRIC 武汉楼市武汉楼市写字

13、楼量价走势写字楼量价走势 武汉楼市武汉楼市未来新增供应未来新增供应 预售证号预售证号项目地址项目地址项目项目套数套数面积面积 武房开预售2013140号汉阳区沟咀村汉阳区沟咀村沟咀村改造项目k1地块（广电.兰亭时代）3190364963.98 武房开预售2013139号武汉市洪山区珞瑜路武汉市洪山区珞瑜路560560号号吴家弯御院1072 126419.22 武房开预售2013138号 东湖开发区曙光软件园以东，武九铁东湖开发区曙光软件园以东，武九铁 路以北路以北 清江山水住宅小区3.1期75088296.18 武房开预售2013137号武汉市经济技术开发区武汉市经济技术开发区7R27R2地块

14、地块5-9号五栋住宅楼及地下室（香澜水岸住宅小区一期）977117532.33 武房开预售2013136号洪山区毛坦村洪山区毛坦村清能清江锦城k7地块2296274658.35 武房开预售2013134号江岸区江岸新村江岸区江岸新村174174号（二期）号（二期）水域天际三、四期1820183681.01 武房开预售2013133号江岸区金桥大道江岸区金桥大道6868号号后期花园二期（晋合。金桥世家）484132802 武房开预售2013132号硚口区解放大道硚口区解放大道586586号号中御公馆1572184405.4 武房开预售2013131号蔡甸区蔡甸街同心村蔡甸区蔡甸街同心村福晟滨江国

15、际一期（10-15号楼）72878725.01 武房开预售2013129号武汉市洪山区珞狮南路西侧武汉市洪山区珞狮南路西侧大华南湖公园世家上河西区二期地下车位848138683.85 武房开预售2013128号武汉经济技术开发区武汉经济技术开发区44R244R2地块地块武汉海伦春天1389180476.51 武房开预售2013127号蔡甸区沌阳街沌口小区蔡甸区沌阳街沌口小区4 4号地号地海天幸福小城三期1085123712.38 武房开预售2013126号武昌区中北路武昌区中北路2323号号武汉1818中心一期 1302174123.75 武房开预售2013125号武汉阳逻经济开发区童院村武汉

16、阳逻经济开发区童院村湖北农机展示中心43089451.19 武房开预售2013124号武汉市江夏区流芳街长咀街武汉市江夏区流芳街长咀街兆麟育龙湾B区460 56574.69 武汉楼市武汉楼市未来新增供应未来新增供应 武房开预售2013123号武汉市江夏区五里界镇栗庙村武汉市江夏区五里界镇栗庙村阳光100大湖第二期B地块600293303.7 武房开预售2013122号 武汉市江夏区纸坊街大桥社区大花岭武汉市江夏区纸坊街大桥社区大花岭 村村 菩提苑二期1541207614.49 武房开预售2013121号武汉市武昌区余家头村武汉市武昌区余家头村奥山世纪城k-1-2地块1908245500.51

17、武房开预售2013120号 汉阳区龙灯堤路，琴台路以北、梅子汉阳区龙灯堤路，琴台路以北、梅子 路以西路以西 华润置地中央公园三期B地块34599135。82 武房开预售2013118号汉阳区渔业村汉阳区渔业村（新建住宅项目）观澜国际三期1368175015.87 武房开预售2013119号 东湖开发区光谷大道以东、高新四路东湖开发区光谷大道以东、高新四路 以北以北 金融后台服务中心基地建设项目二期2.5期 B17、B18期 7146783.87 武房开预售2013117号关山一路关山一路552552号号中建康城3、4、5号楼17617065.02 武房开预售2013116号武昌区徐家棚街和平大

18、道武昌区徐家棚街和平大道918918号号江尚天地1613234726.28 武房开预售2013115号蔡甸区大集街塔尔山村、南湖村蔡甸区大集街塔尔山村、南湖村人信千年美丽四期（二区）525400.6 武房开预售2013114号蔡甸区蔡甸街新天村蔡甸区蔡甸街新天村恒大绿洲24号住宅楼12916756.65 武房开预售2013113号 东西湖区径河街办事处三店易家湾渡东西湖区径河街办事处三店易家湾渡 头嘴北头嘴北 丰尚时代广场熙龙湾44457010.03 武房开预售2013111号武汉市江夏区纸坊街齐心村武汉市江夏区纸坊街齐心村康丽齐心花园（二期）18223759.73 武房开预售2013110号

19、 汉阳区江堤中路以西，墨水湖南路以汉阳区江堤中路以西，墨水湖南路以 北北 汉阳渔场项目1650184303.39 武房开预售2013109号 东西湖区养殖农场机场路东、马池路东西湖区养殖农场机场路东、马池路 南南 常青花园六小区南区2593309280.77 武房开预售2013108号东西湖区金桥一路以南西湖二路以东东西湖区金桥一路以南西湖二路以东金湖王府2251 365781.79 武房开预售2013101号东湖新技术开发区雄楚大道东湖新技术开发区雄楚大道888888号号金地雄楚1号一期888253070.37 武房开预售2013112号洪山区南湖村洪山区南湖村保利中央公馆三区9691012

20、94.13 武房开预售2013107号江汉区王家墩地区原空军汉口机场内江汉区王家墩地区原空军汉口机场内 住宅、商业、酒店及配套综合用房（悦海园 ） 384149402.99 武房开预售2013106号新洲区阳逻街高潮村新洲区阳逻街高潮村世纪广场37425258.82 武房开预售2013105号东西湖区慈惠街惠安大道东西湖区慈惠街惠安大道776776号号外用药研发及产业化项目（正同工业园）0199298.34 武房开预售2013103号武汉经济技术开发区武汉经济技术开发区6R26R2地块地块万科金域蓝湾15717511.08 武房开预售2013100号 江岸区后湖路与建设渠路交汇处（百江岸区后湖

21、路与建设渠路交汇处（百 步亭花园路步亭花园路123123号）号） 住宅、商业、幼儿园及配套综合用房（万锦 江城） 2736331481.75 武房开预售2013099号 江岸区永清街（江岸区永清街（B B片片B9B9、B11B11、B20B20地地 块）块） 住宅及配套商业（B9地块）085008.93 武房开预售2013现005号武汉市硚口区长丰乡舵落口武汉市硚口区长丰乡舵落口4848号号住宅及配套用房（银舵新都）22219459.8 武房开预售2013097号 湖北中天鸿源房地产开发有限责任公湖北中天鸿源房地产开发有限责任公 司司 清江泓景一期1514190973.33 武房开预售2013

22、096号江汉区姑嫂树村江汉区姑嫂树村常青南园三期61882413.37 武房开预售2013095号东西湖区走马岭农场二大队三队东西湖区走马岭农场二大队三队天龙都市工业园轻工业标准厂房063349.74 武房开预售2013092号黄陂区盘龙城经济开发区叶店村黄陂区盘龙城经济开发区叶店村天纵颐景康城1822190065.71 武房开预售2013091号武汉市江夏区五里界街栗庙村武汉市江夏区五里界街栗庙村藏龙倚湖逸居19269609.26 武房开预售2013090号新洲区汪集街汪集村新洲区汪集街汪集村汪集商业步行街43948128.05 武房开预售2013089号黄陂区滠口街滠口村黄陂区滠口街滠口村

23、宏信汉北尚都91597332.41 武房开预售2013088号 武汉市东湖生态旅游风景区欢乐大道武汉市东湖生态旅游风景区欢乐大道 166166号号 武汉华侨城生态住宅社区一期（A-1,A-2)纯 水岸东湖 15760321.6 武汉楼市武汉楼市未来新增供应未来新增供应 武汉楼市武汉楼市未来新增供应未来新增供应 武房开预售武房开预售20130862013086号号 硚口区古田四路和解放大道交叉口硚口区古田四路和解放大道交叉口商住楼、住宅楼、商业写字楼（联发商住楼、住宅楼、商业写字楼（联发九都府）九都府） 0 0148544.17148544.17 武房开预售2013085号新洲区阳逻街平江东路以

24、南东方新天地77482568.29 武房开预售2013083号 武昌区中北路以西、沙湖大道以东、 东沙大道以北、乐业路以南 武汉中央文化区K4地块一期1160268508.1 武房开预售2013082号 江岸区建设大道延长线与幸福大道交 汇处 商业、办公及综合用房（A-7-b地块二期）（汉口城市广场二期）1879202261.2 武房开预售2013081号武昌区中北路长航蓝晶绿洲一期1029108315.51 武房开预售2013084号东湖开发区郑桥村当代国际花园四期1-8#楼及地下室（十五区）81095390.65 截止2013年4月，武汉共54个项目拿到预售证，总预售面积7,494,255

25、平方米，总预售套数 40,705套； 新增供应量大部集中于武昌中心区及江岸区；新增供应量大部集中于武昌中心区及江岸区； 硚口区仅仅联发硚口区仅仅联发九都府有新货（商业九都府有新货（商业LOFTLOFT）上市。）上市。 武汉楼市武汉楼市结论结论 住宅：量价平稳，政策性购买力释放有望使住宅：量价平稳，政策性购买力释放有望使20132013年量价迈上新的台阶年量价迈上新的台阶 商业：成交趋势看涨商业：成交趋势看涨 写字楼：写字楼：20122012年的集中式井喷状态将逐渐回归理性，高品质写字楼价格依然走高，年的集中式井喷状态将逐渐回归理性，高品质写字楼价格依然走高， 整体成交量预计将逐渐走低，硚口区未

26、来放量大，竞争激烈整体成交量预计将逐渐走低，硚口区未来放量大，竞争激烈 探讨企业在意向地区开发目标探讨企业在意向地区开发目标 的实现度的实现度 进入策略进入策略 意向板块（西汉口片区）意向板块（西汉口片区）房地产市场房地产市场典型表现典型表现 地块发展策略地块发展策略 意向板块（西汉口片区）意向板块（西汉口片区）土地市场状况土地市场状况 区域取地可行性分析区域取地可行性分析 区域取地必要性分析区域取地必要性分析 如何进入意向地区？如何进入意向地区？ 战略层面战略层面 策略层面策略层面 执行层面执行层面 地价分析与合作模式建议（静态投资测算）地价分析与合作模式建议（静态投资测算） 区域楼市现状与

27、规划区域楼市现状与规划（内部雄起动因）（内部雄起动因） 近期地产市场宏观政策背景近期地产市场宏观政策背景（外部发展机遇）（外部发展机遇） 意向地块分析意向地块分析（内部质素）（内部质素） 武汉楼市过往表现及趋势（武汉楼市过往表现及趋势（外部发展机遇分析）外部发展机遇分析） 硚口规划硚口规划重点建设重点建设“五区一带五区一带”六大功能区，硚口迎来腾飞契机六大功能区，硚口迎来腾飞契机 汉正街商贸旅游区（全国区域性商品交易和旅游购物中心） 宝丰商务区（全市重要商务板块和全省知名的特色文化服务区） 中央采购区（中部地区家居家装产业“品牌大本营”和“创意设计中心”） 都市产业集聚区（武汉城市圈内最具创新

28、活力的中小企业创业园） 国际商业休闲区（中部地区重要的国家旅游目的地） 汉江生态商务带（全市与武昌、江岸齐名的重要临水商务板块） 在“十一五”规划中，硚口 区提出重点建设“四区一 带”：汉正街都市工业区、 汉正街商贸旅游区、硚口西 部物流区、宝丰商务区和汉 水滨江商住带。在这一思路 指导下，硚口区功能分区日 益明晰和完善。在汉江滨水 区域规划与开发、汉正街商 业业态的改造与升级、新汉 正街都市工业园建设的大背 景下，硚口区将重点建设 “五区一带”六大功能区： 硚口区域楼市发展历程硚口区域楼市发展历程早期以古田四路沿线发展为主，透支轻轨价值，促早期以古田四路沿线发展为主，透支轻轨价值，促 进区域

29、认同感进区域认同感 香港映象香港映象 均价：均价：53005300 汉水熙园汉水熙园 均价：均价：45004500 汉口春天汉口春天 主力户型：两室主力户型：两室8989-95-95平米；三室平米；三室 125-135125-135： 主力均价：主力均价：34003400元元/ /平米平米 融侨锦城融侨锦城 主力户型：一室主力户型：一室4242平；两平；两 室室76-9376-93平；三室平；三室127-128127-128 平平 主力均价：主力均价：45004500元元/ /平平 硚口区域楼市发展历程硚口区域楼市发展历程中期以古田四路沿线旧改、宝丰中心区同时发力，中期以古田四路沿线旧改、宝丰

30、中心区同时发力， 赚取区域形象，实现区域原有价值赚取区域形象，实现区域原有价值 赛达国际 两室78-96： 三室114-119 均价9500 中民长青里 两室80-84 三室100-117 均价10000 联发九都府 一室36-64 两室86-93 三室119-134 均价10500 天宇盛世滨江天宇盛世滨江 两室97 三室138 四室195 均价12998 保利香槟国际 两室65：三室88 四室130 均价10650 南国大武汉SOHO 复式48-87 一室34-37；两室71 均价14000 左岸美邻左岸美邻 一室61-63 两室83-93 三室120-129 均价9600 融侨锦江融侨锦

31、江 两室89-123 三室133-134 均价12000 武汉城市广场武汉城市广场（ 公寓） 均价14000 越秀星汇云锦越秀星汇云锦 两室96.96 三室112-173 均价15000 中御公馆中御公馆 一室一室59.3259.32 两室66-107；三室136 均价16000 硚口区域楼市发展历程硚口区域楼市发展历程后期以古田一路以西、竹叶海周边及长丰大道以北后期以古田一路以西、竹叶海周边及长丰大道以北 旧改为主，区域价值得以提升，逐步超越或者颠覆区域价值认知旧改为主，区域价值得以提升，逐步超越或者颠覆区域价值认知 琴断口地块琴断口地块 新居城项目新居城项目 赛达国际赛达国际 广电项目广电

32、项目 名流项目名流项目 中森华项目中森华项目 宗关宗关汉西汉西 商圈商圈 红星美凯龙红星美凯龙 （1010分钟车程）分钟车程） 英特宜家英特宜家 （1010分钟分钟 车程）车程）古田凯德广古田凯德广 场（场（5 5分钟车分钟车 程）程） 硚口区域楼市现状硚口区域楼市现状供求趋势供求趋势 2012年硚口区供应量为54.70万方，总成交量为20.59万方，年供求比为2.7:1。2011年硚口区 供应量为32.33万方，总成交量为16.48万方，年供求比为2.0:1； 2012年与2011年相比，供应成交量分别上涨69%和25%，整体依然呈现供大于求的局面，全 年新增供应量主要集中在一季度和三季度，

33、成交量整体分布较为平稳，而供应分布波动较大， 成交持续低迷，供求比增大，供大于求局面更加明显； 20132013年，前三季度，硚口区主要以消化存量为主，供大于求局面有望逐渐持平。年，前三季度，硚口区主要以消化存量为主，供大于求局面有望逐渐持平。 硚口区域楼市现状硚口区域楼市现状供应面积走势供应面积走势 硚口区2012年总供应量仅54.70万方。9月份（22.66万方）的供应达到全年最高点，占 全年供应的41%。主力供应来自宝丰和古田板块，分别供应量为26.73万平米和25.73万平 米； 20132013年，区域供应依然集中于暴风板块的越秀年，区域供应依然集中于暴风板块的越秀. .星汇云锦、硚

34、房星汇云锦、硚房. .翰林珑城西马名仕、翰林珑城西马名仕、保保 利香槟国际金海名都、裕亚俊园等个案；利香槟国际金海名都、裕亚俊园等个案； 古田板块主要集中于天宇盛世滨江古田板块主要集中于天宇盛世滨江、联发九都府蒙缇公馆、赛达国际、万象国际四个项、联发九都府蒙缇公馆、赛达国际、万象国际四个项 目。目。 硚口区域楼市现状硚口区域楼市现状成交总量表现成交总量表现 2012年硚口区成交总面积为20.59万方，成交总套数达2249套。成交量多集中在二、三 季度，其中7月传统淡季成交反而达到全年最高值2.27万平米，这与7月保利香槟国际和 融侨锦江集中出货有关； 2012年硚口区域成交项目排名前三的项目集

35、中在保利香槟国际、融侨锦江和联发九都 府这三个项目，成交套数分别为502套、325套和290套； 20132013年，受大量新货加推刺激及老城区拆迁制度逐渐完善，区域成交总面积有望突破年，受大量新货加推刺激及老城区拆迁制度逐渐完善，区域成交总面积有望突破 去年数量。去年数量。 硚口区域楼市现状硚口区域楼市现状成交价格表现成交价格表现 2012年硚口区整体成交均价整体呈波动上扬的趋势，成交均价为9552元/平米，到10月 份区域均价达到历史最高值，突破10000元/平米，随着区域高端项目（如保利香槟国际、 融侨锦江、联发LOFT户型、越秀星汇云锦等）的大面积成交，整体价格将逐步攀升； 20132

36、013年年5 5月，宝丰板块、古田四路沿线及以东区域已经迈入万元时代，古田二路沿线项月，宝丰板块、古田四路沿线及以东区域已经迈入万元时代，古田二路沿线项 目将在目将在700010000700010000元元/ /平米区间徘徊。平米区间徘徊。 硚口区域楼市现状硚口区域楼市现状成交面积表现成交面积表现 2012年区域成交的主要产品为80-100平米的2房，其主要来自于融侨锦江、保利香 槟国际以及联发九都府三个项目的成交； 截止截止20132013年年5 5月趋势仍在延续，但月趋势仍在延续，但9090平米以下户型及再改型户型面积段将发力。平米以下户型及再改型户型面积段将发力。 硚口区域楼市现状硚口区

37、域楼市现状成交客户特征成交客户特征 来源区域： 以地缘性客户为主，本地居民拥有较为强劲的需求和消费力； 未来，随着江汉六桥的开通，及汉江北岸规划的完善，将进一步吸引汉阳及其他区域客户 置业的欲望。 客户置业： 区域三产状况决定的私营业主、产业类客户是区域购房主力；由于三产比重在区域经济中 逐步提升，自由职业类将逐步增多。 硚口区域楼市现状硚口区域楼市现状成交客户特征成交客户特征 售楼部位置好、昭示性强、阵地包装到位，自然到访客户较多； 外展带动一定数量上门成交； 户外、短信效果稳定，网络低投高产，车身直接带动成交有限，但起到形象树立和强 化记忆的作用; 青年城市精英青睐时尚创意空间、拆迁户有“

38、买一送一”捡便宜心理，且经济实力不 足，购置总价低的小户型公寓产品用来过渡居住； 过度居住后用于投资，投资间歇性居住，部分客户投资兼自住。 取地可行性启示取地可行性启示 政策疲软政策疲软 后继乏力后继乏力 武汉楼市武汉楼市 大势看涨大势看涨 区域发力区域发力 价值重塑价值重塑 区域取地迎来最好区域取地迎来最好 时机时机 探讨企业在意向地区开发目标探讨企业在意向地区开发目标 的实现度的实现度 进入策略进入策略 意向板块（西汉口片区）意向板块（西汉口片区）房地产市场房地产市场典型表现典型表现 地块发展策略地块发展策略 意向板块（西汉口片区）意向板块（西汉口片区）土地市场状况土地市场状况 区域取地可

39、行性分析区域取地可行性分析 区域取地必要性分析区域取地必要性分析 如何进入意向地区？如何进入意向地区？ 战略层面战略层面 策略层面策略层面 执行层面执行层面 地价分析与合作模式建议（静态投资测算）地价分析与合作模式建议（静态投资测算） 区域楼市现状与规划区域楼市现状与规划（内部雄起动因）（内部雄起动因） 近期地产市场宏观政策背景近期地产市场宏观政策背景（外部发展机遇）（外部发展机遇） 意向地块分析意向地块分析（内部质素）（内部质素） 武汉楼市过往表现及趋势（武汉楼市过往表现及趋势（外部发展机遇分析）外部发展机遇分析） 古田二路地块基本经济参数：古田二路地块基本经济参数： 项目项目技术指标技术指

40、标 用地性质用地性质商业金融用地商业金融用地 规划总用地规划总用地1725517255平方米平方米 规划净用地规划净用地1320213202平方米平方米 计容总建筑面积计容总建筑面积6180061800平方米平方米 容积率容积率4.684.68 特殊要求特殊要求住宅住宅9090平方米以下户型平方米以下户型 占占60%60% 商主比商主比=6:4=6:4 项目项目用地面积用地面积( () )用地面积用地面积( (亩亩) ) 现状用地面积现状用地面积13214.1913214.1919.819.8 规划控制面积（代规划控制面积（代 征道路、绿地）征道路、绿地） 4996.144996.147.57

41、.5 净用地面积净用地面积12224.412224.418.318.3 可建建筑面积可建建筑面积6.186.18万万 古田二路地块一区位：古田二路地块一区位： 项目屹立于武汉二环与三环之间。于轻轨一号线、规划三号线中古田四路站口无缝对接。 548、568、589、311、4、560、621等公交线路直达项目所在地； 西接舵落口物流中心，吴家山台商投资区，北踞2015世园会，南临滨江风貌居住区,东靠王 家墩CBD,区位优势得天独厚。 古田二路地块一配套（公益）：古田二路地块一配套（公益）： 金融： 武汉农村商业银行、中国农业银行、建设 银行、邮政储蓄 学校： 中小学：桥口区长丰小学、辛家地小学、

42、 武汉市第四十三中学 商业：中百仓储、古田路购物广场 交通： 公交：548、568、589、311、4、560、 621 武汉农村商业银行武汉农村商业银行 农业银行农业银行 建设银行建设银行 邮政储蓄邮政储蓄 长丰小学长丰小学 辛家地小学辛家地小学 四十三中学四十三中学 中百仓储、古中百仓储、古 田购物广场田购物广场 约约750750万方城万方城 市综合体市综合体 名流项目、广名流项目、广 电项目、中森电项目、中森 华项目等华项目等 古田二路地块一人文景观资源：古田二路地块一人文景观资源： 绿绿 地地 公公 园园 地块周边景观分析地块周边景观分析 地块所在的位置属于古田西汉正街都市工业园区域其

43、地理区位距离中心城区最近，发展潜 力十足； 地区距离较近处有多个公园和广场，项目有一定人文景观资源； 地块周边自然环境分析地块周边自然环境分析 空气：地块附近是工业园是本项目在空气质量上受到一定影响； 噪音：周围噪音较少。 古田二路地块一周边环境：古田二路地块一周边环境： 东：古田二路、东：古田二路、 连接解放大道连接解放大道 和长丰大道和长丰大道 本案本案 星田公寓星田公寓 三江航天三江航天 富仕雅庭富仕雅庭 万象国际万象国际 古田二路口古田二路口 发展广场发展广场 北：星田公寓北：星田公寓 南：富仕雅庭、南：富仕雅庭、 凯利广场项目凯利广场项目 西：三江航天西：三江航天 办公楼、属于办公楼

44、、属于 都市工业园内都市工业园内 办公大楼办公大楼 未来，项目周边将逐渐形未来，项目周边将逐渐形 成又一个区域性补充型商成又一个区域性补充型商 业中心业中心 2021-8-1 古田二路地块开发优劣势与机会点分析古田二路地块开发优劣势与机会点分析 地块地块 优劣势优劣势 与与 机会点机会点 优势：优势： 1、位处古田板块待发展区域，古田区域改 造重点进行中区域，未来发展前景良好； 2、片区规划利好逐渐显现，项目价值提升 空间较大； 3、周边大盘多，具区域集群效应，认知度 度较高； 4、体量少，在大盘林立的片区，有机会以 较高的价格实现快速去化。 劣势： 1、紧邻都市工业区，居住生活环境偏差； 2

45、、周边大盘林立，未来客户竞争激烈； 3、6:4或者5:5的商住比，拉高了成本的同时 无法实现较高的商业价值。 共享片区繁荣，快速抽身：共享片区繁荣，快速抽身： 转变写字楼功能，以商业居转变写字楼功能，以商业居 住性质，抢夺区域城改市场及住性质，抢夺区域城改市场及 刚需客；刚需客； 较高的产品质素，与区域大较高的产品质素，与区域大 盘实现错位竞争；盘实现错位竞争； 共享区域规划利好，价格突共享区域规划利好，价格突 围市场围市场 属性属性诠释诠释 西汉口西汉口认知度高、品质项目云集认知度高、品质项目云集 核心区核心区硚口重点改造和区域价值提升区硚口重点改造和区域价值提升区 区域补充型区域补充型商业

46、地产大鳄扎堆，商业需求差异化补充者商业地产大鳄扎堆，商业需求差异化补充者 精致综合体精致综合体体量少、品质易拔高、功能配套相对更完善体量少、品质易拔高、功能配套相对更完善 西汉口西汉口 核心区核心区 区域补充型区域补充型 精致综合体精致综合体 古田二路古田二路地块属性界定地块属性界定 工农路地块经济参数：工农路地块经济参数： 总用地面积（）21000平方米 总建筑面积（）67200平方米 其中 住宅面积（）5376053760平方米平方米 商业面积（）1244012440平方米平方米 配套用房面积（）10001000平方米平方米 地下建筑面积（）1300013000 住宅（户数）597 停车数

47、（辆）600 其中 地上停车（辆）100 地下停车（辆）500 容积率3.23.2 绿化率30% 建筑密度20% 项目用地属于硚口区古田范围，位于联工路与联农路中间，北位于联工路与联农路中间，北 临轻轨一号线及解放大道，交通便利，南依沿江路，可零距离临轻轨一号线及解放大道，交通便利，南依沿江路，可零距离 欣赏汉江美景。欣赏汉江美景。 R=3.2R=3.2 住宅：商业住宅：商业=8=8：2 2 轻轨一号线轻轨一号线 本案本案 古田客运站古田客运站 公交线路：2、 505、508、546、560、 568、 621、722、 737、 741、途经工农路联农路站； 轻轨1号线：（东吴大道-堤角）古

48、田一路和舵落口有站点； 三环线：在项目距三环线进入口仅2公里； 长途客运站：古田客运站；在古田一路设有站点，距项目仅有600m。； 江汉六桥：正在建设，未来古田板块与汉阳的联系将更加紧密。 工农路工农路地块一通达性地块一通达性轨道交通成熟，外围交通进入性强，交通便利轨道交通成熟，外围交通进入性强，交通便利 工农路工农路地块一配套（公益）：地块一配套（公益）： 金融: 中国农业银行 、武汉农村商业银行舵落 口支行 、中国银行； 超市: 联合一百永佳超市、佳宜家超市、佳兴百 货超市、颖菘平价超市、百佳超市； 餐饮酒店: 谷香酒轩 鸿运旅馆 战友宾馆 南泥湾 平价美食； 教育: 易家墩小学、舵落口小

49、学 、武汉市七十 九中学。 中国农业银中国农业银 行行 农村商业银农村商业银 行行 中国银行中国银行 舵落口小学舵落口小学 79中学中学 易家墩易家墩 小学学小学学 谷香酒轩谷香酒轩 联合一百永佳超市联合一百永佳超市 佳兴百货超市佳兴百货超市 2021-8-1 工农路工农路地块一地块现状与景观资源：地块一地块现状与景观资源： 现状：现状：目前，劳保市场尚未拆迁； 景观：景观：项目处汉江北岸滨水规划区中的“西部环保综合区”核心范围内，一线临江，北面可直观 汉江景观，视野开阔，景色秀丽，可利用度取决于沿江大道的完善 地块所在地块所在 地地 周边有众多有机化工厂， 衍生出化工产品生产， 物流，销售的

50、产业链： 1武染工业园（联 友路和工农路交汇处， 解放大道上） 2武汉有机实业 （项目旁，解放大道上） 3有机化工类产品 门店（工农路上） 4三江华宇物流古 田分公司（丰帆路与工 农路交汇处，解放大道 口） 工农路工农路地块一地块一周边环境周边环境多为产业市场，工厂与居民杂居，城市改造强力推进多为产业市场，工厂与居民杂居，城市改造强力推进 中中 工农路工农路地块一地块一周边环境周边环境城市改造进行中，整个区域地产项目目前大都集中在城市改造进行中，整个区域地产项目目前大都集中在 古田二路以东，本项目所处片区属待开发片区，关注度较低古田二路以东，本项目所处片区属待开发片区，关注度较低 2013年5

51、月，武汉预计有42 个项目开盘。受武汉轨道交 通建设的影响，远城区主干 道以及商业等配套建设的利 好，远城区同主城区的距离 大大缩短，这也在一定程度 上提高了远城区的居住价值。 在5月42个预计开盘项目中， 远城区占比64.3。 工农路工农路地块开发优劣势与机会点分析地块开发优劣势与机会点分析 地块地块 优劣势优劣势 与与 机会点机会点 优势：优势： 1、一线临江，处汉江北岸滨水规划区内， 未来景观优势较大； 2、地块方正，利于布局； 3、体量较少，且居住区的规划，利于“短 、平、快”开发运作； 4、地块沿解放大道轻轻轨线，昭示性好； 交通完善 劣势： 1、目前周边环境“脏、乱、差”，后期形象

52、 塑造难度加大； 2、拆迁尚未完成，项目入市期难以确定； 3、距离硚口核心商圈较远，片区内生活高层 次相关配套有待完善，片区认知度有待提升 区域规划，拉升价值：区域规划，拉升价值： 借力额头湾片的集中商业开借力额头湾片的集中商业开 发，提升项目价值；发，提升项目价值； 借力江汉六桥及汉江北岸滨借力江汉六桥及汉江北岸滨 水生态居住区的开发，提升项水生态居住区的开发，提升项 目宜居度，拉宽客层广度；目宜居度，拉宽客层广度； 抢抓片区内旧城改造之风，抢抓片区内旧城改造之风， 平价快速去化，快速回笼资金平价快速去化，快速回笼资金 属性属性诠释诠释 汉江北岸汉江北岸城市重点改造区、一线江景城市重点改造区

53、、一线江景 解放大道上解放大道上城市主干道、昭示性好、认知度高城市主干道、昭示性好、认知度高 生态魅力生态魅力 生活景观轴线、人文生态轴心、重点主题景生活景观轴线、人文生态轴心、重点主题景 观区观区 汉江北岸汉江北岸 解放大道上解放大道上 生态魅力住区生态魅力住区 工农路工农路地块属性界定地块属性界定 2021-8-1 探讨企业在意向地区开发目标探讨企业在意向地区开发目标 的实现度的实现度 进入策略进入策略 意向板块（西汉口片区）意向板块（西汉口片区）房地产市场房地产市场典型表现典型表现 地块发展策略地块发展策略 意向板块（西汉口片区）意向板块（西汉口片区）土地市场状况土地市场状况 区域取地可

54、行性分析区域取地可行性分析 区域取地必要性分析区域取地必要性分析 如何进入意向地区？如何进入意向地区？ 战略层面战略层面 策略层面策略层面 执行层面执行层面 地价分析与合作模式建议（静态投资测算）地价分析与合作模式建议（静态投资测算） 区域楼市现状与规划区域楼市现状与规划（内部雄起动因）（内部雄起动因） 近期地产市场宏观政策背景近期地产市场宏观政策背景（外部发展机遇）（外部发展机遇） 意向地块分析意向地块分析（内部质素）（内部质素） 武汉楼市过往表现及趋势（武汉楼市过往表现及趋势（外部发展机遇分析）外部发展机遇分析） 2021-8-1 片区住宅个案表现片区住宅个案表现- -赛达国际赛达国际轻轨

55、沿线主打性价比的纯住宅项目，销售良好轻轨沿线主打性价比的纯住宅项目，销售良好 供应产品：供应产品：6栋16-32层的高层住宅和临街商 业围合而成（商铺目前未销售）。 开盘时间：开盘时间：2013年3月24日（首次开盘） 在售情况：在售情况：1、3号楼50-120平米存量房 均价：均价：9500元/平米 预计加推：预计加推： 2013-5-25推出二期2、4号楼50-120平米两 房三房，现已开始认筹2万享开盘95折，预 计7月开盘。 交付时间：交付时间：2014年8月1日 项目名称项目名称 赛达国际（住宅）赛达国际（住宅） 开发商开发商 武汉赛达房地产开发有限公武汉赛达房地产开发有限公 司司

56、建筑面积建筑面积 132139132139平方米平方米 占地面积占地面积 3335933359平方米平方米 容积率容积率 3.503.50 绿化率绿化率 30%30% 装修标准装修标准 毛坯（住宅）毛坯（住宅） 目前销售情况目前销售情况 50-11950-119住宅（认筹住宅（认筹9595折）折） 均价均价 95009500元元/ /平米平米 主力户型主力户型 50-12050-120平米平米 总户数总户数 13061306户户 总销售情况总销售情况 36.8%36.8%（480480套）一期共推出套）一期共推出 512512套套 月均去化率月均去化率 160160套（至今开盘套（至今开盘3

57、3个月）个月） 停车位数量停车位数量 791791个个 项目地址项目地址 硚口古田二路（汉口春天西硚口古田二路（汉口春天西 侧）侧） 性价比取胜性价比取胜 2021-8-1 片区住宅个案表现片区住宅个案表现- -联发九都府（地铁沿线教育地产）联发九都府（地铁沿线教育地产） 项目名称项目名称联发九都府（公寓）联发九都府（公寓） 开发商开发商联发集团武汉房地产开发有限公司联发集团武汉房地产开发有限公司 建筑面积建筑面积125000125000平方米平方米 占地面积占地面积2770027700平方米平方米 容积率容积率4.054.05 绿化率绿化率30%30% 开盘时间开盘时间2011-06-292

58、011-06-29（住宅首次开盘）（住宅首次开盘） 2012-05-192012-05-19（公寓首次开盘）（公寓首次开盘） 装修标准装修标准毛坯（住宅）毛坯（住宅） 精装修（公寓）精装修（公寓） 目前销售情况目前销售情况36-6436-64精装公寓精装公寓 88-11988-119住宅住宅 最低价最低价96889688元元/ /平米平米 主力户型主力户型公寓：公寓：3636 6464平米平米 住宅：住宅： 88 134.88 134.平米平米 总户数总户数13631363户户 总销售情况总销售情况59.4%59.4%（810810套）套） 月均去化率月均去化率33.7533.75套（开盘至今

59、套（开盘至今2424个月）个月） 停车位数量停车位数量 总共：总共：858858个个 地面：地面：276276个个 地下：地下：582582 个个 项目地址项目地址硚口解放大道与古田四路交汇处（轻轨古硚口解放大道与古田四路交汇处（轻轨古 田四路站口）田四路站口） 供应产品：供应产品：5栋住宅32-33层，1栋酒店式 公寓30层（1-4层为商业）。 开盘时间：开盘时间：2012年5月19日（公寓首次 开盘） 在售情况：在售情况： 2012-5-19日，推出6#楼36- 64精装公寓，9688元/平米起；同时 3#楼、5#楼88-119房源折后均价 10500元/平米，1#楼87-134房源起价

60、9800元/平方米。目前还剩少量房源在售 交付时间：交付时间：2012-12-1日，1#、2#、5#、 6#楼入住。 片区住宅个案表现片区住宅个案表现- -融侨锦江（轻轨地铁沿线瞰江豪宅）融侨锦江（轻轨地铁沿线瞰江豪宅） 项目名称项目名称融侨锦江融侨锦江 开发商开发商武汉融侨房地产开发有限公司武汉融侨房地产开发有限公司 建筑面积建筑面积259014259014平方米平方米 占地面积占地面积6164961649平方米平方米 容积率容积率3.633.63 绿化率绿化率33.85%33.85% 开盘时间开盘时间2013-3-312013-3-31 2011-09-032011-09-03（首次开盘）