第六章 物权法律制度(1)

1、复习回顾复习回顾 案例分析：康德公司被法院宣告破产，清算组 在清理该公司财产时，发现：破产宣告时该公 司欠甲公司20万元货款；债权人乙公司因参加 破产程序花费3万元；该公司还拖欠丙地方税 务局税款15万元；欠破产企业工人丁某等人的 工资5万元；欠破产程序开始后维修仓库的费 用6万元；戊公司行使抵销权后尚有8万元债权 未受偿。 （1）康德公司应按照什么顺序偿还债务？ （2）假设可供普通债权人分配的财产有14万 ，则甲公司可以得到的清偿额是多少？ 第六章第六章 物权法律制度物权法律制度 中华人民共和国物权法中华人民共和国物权法 2007 2007年年3 3月月1616日通过，日通过， 自自2007

2、2007年年1010月月1 1日起施行。日起施行。 在2007年3月16日举行的十届全国人大五次会议上， 物权法得以高票通过。这部法律历经了13年的酝酿和 广泛讨论，创造了中国立法史上单部法律草案审议次 数最多的纪录。”。物权法其实质是维护民权民权。 “物”的背后是“物”的所有者。所以物权法颁 布是中国民权民权运动的进步，具有里程碑意义的。 一：满70年后住宅建设用地使用权自动续期 二：物权法明确保护“阳光权” 三：法律行政法规未禁止抵押财产均可抵押 四：物权法规定小区车位车库应首先满足业主需要 五：选聘和解聘物业服务企业须业主共同决定 六：以集体名义作决定侵害成员合法权益可请法院撤 销 七：

3、土地承包期届满可按国家规定继续承包 第一节第一节 物权法概述物权法概述 一、物权法的概念及基本原则一、物权法的概念及基本原则 1 1、物权：物权：是指权利人依法对特定的物享有直接支是指权利人依法对特定的物享有直接支 配和排他的权利，包括配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物所有权、用益物权和担保物 权权。 -物物：不动产和动产不动产和动产，或法律规定的，或法律规定的权利权利 2 2、物权法的概念：、物权法的概念：调整平等主体之间因物的归属调整平等主体之间因物的归属 和利用而发生的法律关系的法律规范的总称。和利用而发生的法律关系的法律规范的总称。 - -调整对象调整对象：平等主体平等主体之

4、间因之间因物物的的归属和利用归属和利用而产而产 生的生的财产关系财产关系。 3、物权法的基本原则、物权法的基本原则 （1）平等保护原则）平等保护原则 第四条第四条 国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权 受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。 （2）物权法定原则）物权法定原则 第五条第五条 物权的种类和内容，由法律规定。物权的种类和内容，由法律规定。 （3）一物一权原则）一物一权原则 -一物只设一个所有权，但可有多人共有一物只设一个所有权，但可有多人共有 -一物之上可有相容的多个物权存在一物之上可有相容的多个物权存在

5、（4）公示、公信原则）公示、公信原则 -公示：是指物权的权利状态必须通过一定的公示方公示：是指物权的权利状态必须通过一定的公示方 法向社会公开，使第三人在物权变动时，知道权利状法向社会公开，使第三人在物权变动时，知道权利状 态，维护交易安全。态，维护交易安全。 -公信：是指当物权依据法律规定进行了公示，即使公信：是指当物权依据法律规定进行了公示，即使 该公示方法表现出来的物权存在瑕疵，对于信赖该物该公示方法表现出来的物权存在瑕疵，对于信赖该物 权存在并已从事物权交易的人，法律承认其法律效果权存在并已从事物权交易的人，法律承认其法律效果 ，以保护交易安全。，以保护交易安全。“善意第三人善意第三人

6、” 案例案例6.1 二、物权的变动二、物权的变动 1 1、不动产的物权变动、不动产的物权变动 ：“登记生效主义登记生效主义” （1 1） 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法经依法 登记，发生效力；未经登记，不发生效力登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有但法律另有 规定的除外。规定的除外。 （2 2） 不动产登记，由不动产登记，由不动产所在地不动产所在地的登记机构办理。的登记机构办理。 - - 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产 登记簿由登记机构管理。登记簿由登记机构管理。 - - 不动产权

7、属证书是权利人享有该不动产物权的证不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证 明。明。 -不动产权属证书不动产权属证书记载的事项，记载的事项，应当与不动产登记应当与不动产登记 簿一致簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确 有错误外，以不动产登记簿为准有错误外，以不动产登记簿为准。 案例案例1：张甲与张乙系兄弟，兄弟感情一直很：张甲与张乙系兄弟，兄弟感情一直很 好，但哥哥张甲的夫妻感情不好，好，但哥哥张甲的夫妻感情不好，2006年张年张 甲想买房子，但怕以后会离婚，便与弟弟张甲想买房子，但怕以后会离婚，便与弟弟张 乙商量，乙商量，以张乙的名义购买

8、了一套商品房，以张乙的名义购买了一套商品房， 并办理了房屋产权登记手续并办理了房屋产权登记手续，因免得兄弟以，因免得兄弟以 后发生纠纷，在购房前两人签订了一份协议后发生纠纷，在购房前两人签订了一份协议 ，协议大致内容协议大致内容是：张甲以张乙的名义购买是：张甲以张乙的名义购买 一套商品房，房屋的产权归张甲所有，房子一套商品房，房屋的产权归张甲所有，房子 暂由张乙居住。暂由张乙居住。2008年兄弟两人发生矛盾，年兄弟两人发生矛盾， 张甲要求张乙搬出房子，而张乙却以房屋是张甲要求张乙搬出房子，而张乙却以房屋是 他所有，他有房产证，并拒绝搬出。为此，他所有，他有房产证，并拒绝搬出。为此， 张甲诉讼到

9、法院，要求法院依法确认房屋产张甲诉讼到法院，要求法院依法确认房屋产 权归其所有，判定张乙搬出房子。权归其所有，判定张乙搬出房子。 【意见分歧】 本案在审理过程中，存在两种意见分歧： 第一种意见认为，本案的房屋产权登记在张乙名下， 故房屋的所有权归弟弟张乙所有，应驳回张甲的诉讼请 求。因为我国物权法明确规定：不动产的设立，经 依法登记，发生效力; 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。 第二种意见认为，虽然本案的房屋的产权是登记在弟 弟张乙的名下，但张乙并不是本案的房屋所有权人，因 为房屋是哥哥张甲购买的，在房屋办理产权登记前两人 已就本案争议的房屋产权归属作出了明确约定。故张甲 对本案

10、争议的房屋具有所有权，他有权要求张乙搬出房 子。 物权法物权法第十五条规定第十五条规定“当事人之间订立有当事人之间订立有 关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同 ，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合 同成立时生效同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同未办理物权登记的，不影响合同 效力。效力。” 本案中，张甲与张乙在物权设立登记前，已就本案中，张甲与张乙在物权设立登记前，已就 物权的归属达成合意，明确物权的归属，签订物权的归属达成合意，明确物权的归属，签订 了房屋产权归属的合同，了房屋产权归属的合同，合同即

11、没有违反法律合同即没有违反法律 的强制性规定，也不损害社会的公共利益，是的强制性规定，也不损害社会的公共利益，是 双方的真实意思表示，应依法予以维护双方的真实意思表示，应依法予以维护。故在。故在 张甲与张乙两人之间实际上已就房屋的产权作张甲与张乙两人之间实际上已就房屋的产权作 出了明确一致的意思表示，即房屋产权归张甲出了明确一致的意思表示，即房屋产权归张甲 所有。所有。 但是：产权登记只是向外界公示房屋的产权，但是：产权登记只是向外界公示房屋的产权， 向外界公示房屋产权归张乙所有。尽管这种登向外界公示房屋产权归张乙所有。尽管这种登 记存在瑕疵，但并不影响其对外的法律效力。记存在瑕疵，但并不影响

12、其对外的法律效力。 换名话说在换名话说在张甲不知情情况下张乙有权对房屋张甲不知情情况下张乙有权对房屋 进行任意处分包括变买、变更房屋产权登记等进行任意处分包括变买、变更房屋产权登记等 。张甲不得以其与张乙之间签订的房屋产权归。张甲不得以其与张乙之间签订的房屋产权归 属合同对抗外界第三人属合同对抗外界第三人，因为张甲与张乙之间，因为张甲与张乙之间 合同只是其两人之间私下的协议。对外界而言合同只是其两人之间私下的协议。对外界而言 ，房屋的产权是登记在张乙的名下，归张乙所，房屋的产权是登记在张乙的名下，归张乙所 有，房屋的产权登记就是张乙对房屋享有所有有，房屋的产权登记就是张乙对房屋享有所有 权的证

13、明。权的证明。 2、动产的物权变动、动产的物权变动 （1 1）动产物权的设立和转让，自）动产物权的设立和转让，自交付交付时发生效力时发生效力 ，但法律另有规定的除外但法律另有规定的除外。 （2 2）船舶、航空器和机动车船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更等物权的设立、变更 、转让和消灭，、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。未经登记，不得对抗善意第三人。 注意：最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适注意：最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适 用法律问题的解释第用法律问题的解释第10条第条第4项与项与物权法物权法该条该条 规定有冲突规定有冲突 案例案例2 甲于甲于2011年年3月月3日

14、将其一辆机动车卖给乙，日将其一辆机动车卖给乙， 二人签订了买卖合同，二人签订了买卖合同， （1）甲与乙既未交付也未登记，）甲与乙既未交付也未登记，3月月5日又日又 卖给不知情的丙，已经交付并且登记。卖给不知情的丙，已经交付并且登记。 （2）甲与乙已经交付但未办理过户登记手续）甲与乙已经交付但未办理过户登记手续 ，后又卖与不知情的丙并办理了登记。，后又卖与不知情的丙并办理了登记。 问：乙的所有权能否对抗丙？问：乙的所有权能否对抗丙？ 最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律 问题的解释（解读）问题的解释（解读） 第十条 【特殊动产的一物多卖】出卖人

15、就同一船舶 、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同， 在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履 行合同的，取得权利的顺位如下 ： 1.最先交付者； 2.最先登记者； 3.合同成立在先者。 另，如张三将房屋分别出卖于甲乙，交付于甲，登 记于乙，则乙的权利优先。即，不动产仍以登记为 准。 三、物权的民法保护 1 1、 物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解 、仲裁、诉讼等途径解决。、仲裁、诉讼等途径解决。 2 2、 无权占有不动产或者动产的，权利人可以无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求请求 返还原物返还原物。 3 3、 妨害物权或者可能妨害物

16、权的，权利人可以妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请请 求排除妨害或者消除危险。求排除妨害或者消除危险。 4 4、 造成不动产或者动产毁损的，权利人可以造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求请求 修理、重作、更换或者恢复原状。修理、重作、更换或者恢复原状。 5 5、 侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请 求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定 的，依法承担的，依法承担行政责任行政责任；构成犯罪的，依法追究；构成犯罪

17、的，依法追究刑刑 事责任事责任。 第二节 所有权制度 一、所有权概述一、所有权概述 1 1、概念：所有权人对自己的不动产或者动产，、概念：所有权人对自己的不动产或者动产， 依法享有依法享有占有、使用、收益和处分占有、使用、收益和处分的权利。的权利。 -最完备的物权：四部分权利最完备的物权：四部分权利 -绝对权利：不依附其他人的协助绝对权利：不依附其他人的协助 -排他性排他性 -永久性永久性 2、所有权的取得（137页） -原始取得：生产、原始取得：生产、孳息孳息、没收、无、没收、无 主财产和主财产和添附、添附、善意取得、拾得遗失物、善意取得、拾得遗失物、 发现埋藏物发现埋藏物等等 -继受取得：

18、买卖、赠与、互易、继受取得：买卖、赠与、互易、 继承和受遗赠等继承和受遗赠等 重点：重点： 1、善意取得财产的条件 （1）标的是不动产或者动产 （2）让与人无处分权 （3）受让人受让时是善意的 （4）受让人须支付合理的价格 （5）转让的动产或不动产已经交付或者登记 练习练习 孙某和杨某系夫妻，双方共同购买了一台孙某和杨某系夫妻，双方共同购买了一台 高级照相机，高级照相机，2年后，杨某想更换，但孙年后，杨某想更换，但孙 某不同意。之后，杨某偷偷将照相机卖给某不同意。之后，杨某偷偷将照相机卖给 钱某，事后，孙某得知钱某，事后，孙某得知,要求钱某将相机返要求钱某将相机返 回。回。 （1 1）杨某有无

19、权利处理相机？）杨某有无权利处理相机？ （2 2）相机归属于谁？）相机归属于谁？ 案例案例3 3： 孙先生与王女士系夫妻孙先生与王女士系夫妻, ,二人努力打二人努力打 拼多年拼多年, ,终于在城里买了商品房。终于在城里买了商品房。5 5 年前年前, ,王女士未经孙先生同意王女士未经孙先生同意, ,将二将二 人共同出资购买的房屋卖给了杨女人共同出资购买的房屋卖给了杨女 士。士。5 5年后年后, ,孙先生将妻子与杨女士孙先生将妻子与杨女士 起诉至法院起诉至法院, ,要求法院判决妻子与杨要求法院判决妻子与杨 女士签订的房屋买卖协议无效。女士签订的房屋买卖协议无效。 2 2、拾得遗失物、拾得遗失物 （

20、1 1）拾得遗失物，应当返还权利人拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当。拾得人应当 及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部 门。拒不返还的，按侵权处理。门。拒不返还的，按侵权处理。 （2 2）权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有）权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有 关部门支付关部门支付保管遗失物保管遗失物等支出的等支出的必要费用必要费用。 （3 3）拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门）拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门 在遗失物被领取前，应当在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物妥善保管遗失物。因因 故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的

21、，故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的， 应当承担民事责任。应当承担民事责任。 （4 4） 遗失物自发布招领公告之日起六个月内无遗失物自发布招领公告之日起六个月内无 人认领的，归国家所有。人认领的，归国家所有。 (5)关于埋藏物关于埋藏物 我国我国民法通则民法通则第第7979条规定：条规定：“所有人不明所有人不明 的埋藏物、隐藏物归国家所有，接收单位应对的埋藏物、隐藏物归国家所有，接收单位应对 上缴单位或个人，给予表扬或者物质奖励。上缴单位或个人，给予表扬或者物质奖励。” 最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见 （试行）（试行）第第9393条规定：条规定

22、：“公民、法人对于挖公民、法人对于挖 掘、发现的埋藏物、隐藏物，如果能够证明属掘、发现的埋藏物、隐藏物，如果能够证明属 其所有，而且根据现行的法律、政策又可能归其所有，而且根据现行的法律、政策又可能归 其所有的，应当予以保护。其所有的，应当予以保护。”我国我国物权法物权法 第第114114条规定：条规定：“拾得漂流物、发现埋藏物或拾得漂流物、发现埋藏物或 者隐藏物的，参照拾得遗失物的有关规定者隐藏物的，参照拾得遗失物的有关规定。文文 物保护法物保护法等法律另有规定的，依照其规定。等法律另有规定的，依照其规定。” 3、（补充）孳息：、（补充）孳息： -指由指由原物原物所产生的额外所产生的额外收益

23、收益 （1）天然孳息）天然孳息，由所有权人取得由所有权人取得；既有所有；既有所有 权人又有用益物权人的，由权人又有用益物权人的，由用益物权人取用益物权人取得。得。 当事人另有约定的，按照约定。当事人另有约定的，按照约定。 （2）法定孳息法定孳息，当事人有约定的，按照约定，当事人有约定的，按照约定 取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易 习惯取得。习惯取得。 根据根据合同法合同法第第163条规定：条规定：“标的物在交标的物在交 付之前产生的孳息，归出卖人所有，交付之后付之前产生的孳息，归出卖人所有，交付之后 产生的孳息，归买受人所有。产生的孳息，归买受人

24、所有。” 4、（补充）添附、（补充）添附 添附是指民事主体把不同所有人的财产或劳动添附是指民事主体把不同所有人的财产或劳动 成果合并在一起，从而形成另一种新形态的财成果合并在一起，从而形成另一种新形态的财 产。产。 最高人民法院最高人民法院关于贯彻执行关于贯彻执行若干问题的意见若干问题的意见第第86条规定条规定:“非产非产 权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所 有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处 理有约定的，理有约定的，按约定办理按约定办理;没有约定又协商不成没有约定又协商不成 ，能够拆除的，可以责令拆除

25、，能够拆除的，可以责令拆除; ;不能拆除的，也不能拆除的，也 可以折价归财产所有人可以折价归财产所有人; ;造成财产所有人损失的造成财产所有人损失的 ，应当负赔偿责任。，应当负赔偿责任。” 思考：思考：租赁房屋添附利益的返还及损害赔偿租赁房屋添附利益的返还及损害赔偿 1、中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法第第223条。该条。该 条规定，条规定，“承租人经出租人同意，可以对租赁承租人经出租人同意，可以对租赁 物改善或增设他物。物改善或增设他物。”“”“未经同意的，出租人未经同意的，出租人 可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。” 2、城市房屋租赁管理办法城市房

26、屋租赁管理办法第第23条。该条。该 条规定：条规定：“承租人应当爱护并合理使用所承租承租人应当爱护并合理使用所承租 的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增 添。明确需变动的，必须征得出租人的同意并添。明确需变动的，必须征得出租人的同意并 签订书面合同。因承租人过错造成房屋损坏的签订书面合同。因承租人过错造成房屋损坏的 ，由承租人负责修复或赔偿。，由承租人负责修复或赔偿。” 二、业主的建筑物区分所有权二、业主的建筑物区分所有权 1 1、业主对建筑物内的住宅、经营性用房等、业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分的专有部分的 所有权。所有权。 -业主对其

27、建筑物专有部分享有占有、使用、收益和业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和 处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不 得损害其他业主的合法权益。得损害其他业主的合法权益。 2 2、专有部分以外的、专有部分以外的共有部分的共有权共有部分的共有权 -包括包括：建筑区划内的道路、建筑区划内的绿地、建：建筑区划内的道路、建筑区划内的绿地、建 筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房等筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房等 -业主对其享有权利又承担义务；不得以放弃权利为业主对其享有权利又承担义务；不得以放弃权利为 由而不履行义

28、务。由而不履行义务。 -建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当 首先满足业主的需要。首先满足业主的需要。 3 3、成员权、成员权 -业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利 -下列事项由业主共同决定：下列事项由业主共同决定： 1 1、制定和修改业主大会议事规则；、制定和修改业主大会议事规则； 2 2、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； 3 3、选举业主委员会或者更换业主委员会成员；、选举业主委员会或者更换业主委员会成员； 4 4、选聘和解聘物业服

29、务企业或者其他管理人；、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； 5 5、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； 6 6、改建、重建建筑物及其附属设施；、改建、重建建筑物及其附属设施； 7 7、有关共有和共同管理权利的其他重大事项。、有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部 分占分占建筑物总面积三分之二建筑物总面积三分之二以上的业主且占总以上的业主且占总人数三分人数三分 之二之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经

30、专有 部分占部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的 业主同意。业主同意。 -业主转让建筑物内的住宅、经营性用 房，其对共有部分享有的共有和共同管 理的权利一并转让。 上海上海物权法物权法第一案第一案 此案中的原告为龚女士。龚女士在诉状上称，此案中的原告为龚女士。龚女士在诉状上称， 20052005年年2 2月，她花了月，她花了5050余万元购买了位于上海市余万元购买了位于上海市 南汇区惠南镇城东路南汇区惠南镇城东路759759弄康达公寓的一套房子弄康达公寓的一套房子 。随后，龚女士又支付了。随后，龚女士又支付了3.33.3万元，向房产商购万元

31、，向房产商购 买了买了一个小区汽车停车位以及一间地下自行车库一个小区汽车停车位以及一间地下自行车库 。0606年年5 5月月1919日，在办理了房屋交接手续后龚女日，在办理了房屋交接手续后龚女 士一家获得了该部位使用权。但在士一家获得了该部位使用权。但在0707年年9 9月，龚月，龚 女士将公寓开发商女士将公寓开发商上海兴吉房地产开发有限公上海兴吉房地产开发有限公 司告上法庭。理由是司告上法庭。理由是“地面停车位以及地下自行地面停车位以及地下自行 车库属于小区公共配套设施，应归全体业主共有车库属于小区公共配套设施，应归全体业主共有 ，所以兴吉公司无权销售停车位和车库使用权，所以兴吉公司无权销售

32、停车位和车库使用权” 。龚女士一家要求兴吉公司返还购买钱款，并支。龚女士一家要求兴吉公司返还购买钱款，并支 付因此产生的付因此产生的430430元利息。元利息。 “我们认为我们认为地下自行车车库不是公用部位，而地下自行车车库不是公用部位，而 是专用部位是专用部位，根据上海市住宅管理相关的若干，根据上海市住宅管理相关的若干 意见，我们出售所有权的做法是有充分法律依意见，我们出售所有权的做法是有充分法律依 据的。据的。”兴吉公司的代理人称，即便地下车库兴吉公司的代理人称，即便地下车库 是公用部位，根据规定也要求予以出租，不得是公用部位，根据规定也要求予以出租，不得 闲置。在兴吉公司看来，自己不但有

33、权销售地闲置。在兴吉公司看来，自己不但有权销售地 下车库和地面停车位，而且也不存在下车库和地面停车位，而且也不存在3.33.3万元不万元不 当得利之说，所以不同意予以返还当得利之说，所以不同意予以返还。 法院审理后认为，根据法院审理后认为，根据上海市住宅物业管理上海市住宅物业管理 规定规定，物业管理区域内按规划配建的非机动物业管理区域内按规划配建的非机动 车车库归全体业主所有车车库归全体业主所有。但由于本案引发争议。但由于本案引发争议 的的地下自行车车库，为兴吉公司利用地下空间地下自行车车库，为兴吉公司利用地下空间 投资建造，且已形成可独立使用构筑物，不属投资建造，且已形成可独立使用构筑物，不

34、属 于小区共用公共设施于小区共用公共设施，其所有权应归兴吉公司其所有权应归兴吉公司 所有，因此有权出售自行车车库所有，因此有权出售自行车车库。至于业主龚。至于业主龚 女士要求返还地面汽车停车位购买款的诉讼请女士要求返还地面汽车停车位购买款的诉讼请 求，根据求，根据中华人民共和国物权法中华人民共和国物权法相关规定相关规定 ，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放占用业主共有的道路或者其他场地用于停放 汽车的车位，属于业主共有汽车的车位，属于业主共有。现房地产公司将现房地产公司将 小区汽车停车位出售给龚女士，与法有悖，兴小区汽车停车位出售给龚女士，与法有悖，兴 吉公司应当将收取的款项退还龚女士，并

35、承担吉公司应当将收取的款项退还龚女士，并承担 相应利息损失相应利息损失。 三、所有权中的共有关系（三、所有权中的共有关系（144） A.A.按份共有：按份共有： -按份共有人对共有的不动产或者动产按照按份共有人对共有的不动产或者动产按照 其份额享有所有权。其份额享有所有权。 -处分或重大修缮时，应当处分或重大修缮时，应当经占份额三分之二经占份额三分之二 以上以上的的按份共有人同意。按份共有人同意。 B.B.共同共有：共同共有： -共同共有人对共有的不动产或者动产共同共同共有人对共有的不动产或者动产共同 享有所有权。享有所有权。 -处分或重大修缮时，应当经处分或重大修缮时，应当经全体共同共有全体

36、共同共有 人人同意，但共有人之间另有约定的除外同意，但共有人之间另有约定的除外。 注意：注意： 第一百零三条共有人对共有的不动产或者共有人对共有的不动产或者 动产动产没有约定为按份共有或者共同共有没有约定为按份共有或者共同共有，或，或 者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等 外，外，视为按份共有视为按份共有。 第一百零四条按份共有人按份共有人对共有的不动产对共有的不动产 或者动产享有的份额，或者动产享有的份额，没有约定或者约定不没有约定或者约定不 明确的明确的，按照，按照出资额出资额确定；不能确定出资额确定；不能确定出资额 的，的，视为等额享有视为等额享有

37、。 练习：练习： 甲、乙、丙、丁共有一轮船，甲占该船甲、乙、丙、丁共有一轮船，甲占该船70%份份 额。现甲欲将该船作抵押向某银行贷款额。现甲欲将该船作抵押向某银行贷款500万万 元。如各共有人事先对此未作约定，则甲的抵元。如各共有人事先对此未作约定，则甲的抵 押行为（）押行为（） A.无须经任何人同意无须经任何人同意 B.须经乙、丙、丁一致同意须经乙、丙、丁一致同意 C.须经乙、丙、丁中份额最大的一人同意须经乙、丙、丁中份额最大的一人同意 D.须经乙、丙、丁中的两人同意须经乙、丙、丁中的两人同意 四、相邻关系四、相邻关系 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方不动产的相邻权利人应当按照有利生产

38、、方 便生活、团结互助、公平合理的原则，正确便生活、团结互助、公平合理的原则，正确 处理相邻关系。处理相邻关系。 1 1、不动产权利人应当为相邻权利人、不动产权利人应当为相邻权利人用水排水、通行、用水排水、通行、 修建施工修建施工等必须利用其土地的、提供必要的便利。等必须利用其土地的、提供必要的便利。 2 2、不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以、不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以 及安装设备等，及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。不得危及相邻不动产的安全。 3 3、不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利、不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利 用相邻不动产的

39、，用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人应当尽量避免对相邻的不动产权利人 造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。 4 4、建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨、建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨 碍相邻建筑物的碍相邻建筑物的通风、采光和日照通风、采光和日照。 5 5、不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排、不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排 放放大气污染物、水污染物大气污染物、水污染物、噪声噪声、光、电磁波辐射等有、光、电磁波辐射等有 害物质。害物质。 第三节第三节 用益物权制度用益物权制度 1 1、概念：用益物权人

40、、概念：用益物权人对他人所有对他人所有的的不动产或者不动产或者 动产动产，依法享有，依法享有占有、使用和收益占有、使用和收益的权利。的权利。 特征：特征： （1 1）以对）以对他人的物他人的物的占有为前提，享有使用权的占有为前提，享有使用权 和收益权和收益权 （2 2）主要以不动产为客体）主要以不动产为客体 2 2、分类、分类 （1 1）土地承包经营权土地承包经营权 （2 2）建设用地使用权建设用地使用权 -建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于 该土地上的建筑物及其附属设施一并处分。该土地上的建筑物及其附属设施一并处分。房随地走房随地

41、走 -建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠 与的，该建筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使与的，该建筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使 用权一并处分。（用权一并处分。（地随房走地随房走） （3 3）宅基地使用权）宅基地使用权 （4 4）地役权）地役权 -地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产,以提以提 高自己的不动产的效益。高自己的不动产的效益。 -设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合 同。地役权自地役权合同生效时设立，未经登记

42、，不得同。地役权自地役权合同生效时设立，未经登记，不得 对抗善意第三人对抗善意第三人 一、担保物权概述一、担保物权概述 1 1、担保法、担保法 -适用：在经济活动中发生的平等经济主适用：在经济活动中发生的平等经济主 体之间的债权债务关系可以适用该法。体之间的债权债务关系可以适用该法。 -与与物权法物权法规定不一致的，规定不一致的，依法适用依法适用 物权法物权法 -担保法担保法规定的担保形式包括：规定的担保形式包括：保证保证 、抵押、质押、留置抵押、质押、留置和定金。和定金。 第四节第四节 担保物权担保物权 2 2、担保的概念担保的概念：担保是指债的担保，其目：担保是指债的担保，其目 的是的是保

43、障债权人的债权保障债权人的债权得以实现。得以实现。 3 3、分类、分类：（补充）（补充） (1)(1)担保主体担保主体 -债务人（财产）担保：抵押和质押债务人（财产）担保：抵押和质押 -第三人担保：保证第三人担保：保证 (2(2）担保方式）担保方式( (以什么担保以什么担保) )： A A 人的担保人的担保 ：保证：保证 B B 物的担保物的担保 ：抵押、质押、留置：抵押、质押、留置 C C 金钱担保金钱担保 ： 定金定金 (3)(3)担保设定的依据担保设定的依据: : A A 约定担保约定担保 ：保证、抵押、质押、定金保证、抵押、质押、定金 B B 法定担保：留置法定担保：留置 （4 4）反

44、担保）反担保 -债务人为债务人为第三方担保人第三方担保人所提供的担所提供的担 保保 -目的：保障担保人的追偿权目的：保障担保人的追偿权 4 4、担保物权（担保物权（抵押、质押、留置）抵押、质押、留置）的性质：的性质： （1 1）从属性和补充性：从属性和补充性：依附于主债权债务依附于主债权债务 产生存在、第二位责任和义务产生存在、第二位责任和义务 （2 2）不可分性不可分性 （3 3）物上代位性物上代位性 二、抵押：二、抵押： （一）抵押概述（一）抵押概述 1 1、抵押的概念：、抵押的概念： （1 1）当事人当事人： 抵押人抵押人-债务人或第三人债务人或第三人 抵押权人抵押权人-债权人债权人 （

45、2 2）抵押期间）抵押期间不转移不转移抵押物的占有权抵押物的占有权 （3 3）债权人的）债权人的优先受偿权优先受偿权（担保物权）（担保物权） （4 4）抵押权依附的物是）抵押权依附的物是动产或不动产动产或不动产 或相关的财产权利或相关的财产权利 ( (二）抵押权的设定二）抵押权的设定 1 1、抵押合同、抵押合同 （1 1）当事人当事人：债权人与抵押人：债权人与抵押人 （2 2）法定形式法定形式：书面形式：书面形式 （3 3）禁止流抵押禁止流抵押：抵押合同中不得约定在债务：抵押合同中不得约定在债务 履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所 有权转移为债权人

46、所有。有权转移为债权人所有。 2 2、抵押物：动产或不动产或者权利、抵押物：动产或不动产或者权利 法律许可抵押的财产：（法律许可抵押的财产：（1 1）-（7 7） 法律法律禁止抵押禁止抵押的财产的财产：（：（1 1）-（7 7） 3 3、抵押权的、抵押权的生效生效： （1 1）法定抵押权）法定抵押权： -当事人以下列财产抵押的，须办理登记：当事人以下列财产抵押的，须办理登记： 建筑物和其他土地附着物；建筑物和其他土地附着物； 注意注意：以房屋抵押的，占用的土地使用权一并：以房屋抵押的，占用的土地使用权一并 设定抵押设定抵押 建设用地使用权；建设用地使用权； 以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒

47、地以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地 等土地承包经营权；等土地承包经营权； 正在建造的建筑物正在建造的建筑物 -法定抵押权，自登记时发生效力法定抵押权，自登记时发生效力 （2 2）约定抵押权）约定抵押权： - - 当事人以下列财产抵押的，自愿登记：当事人以下列财产抵押的，自愿登记： 生产设备、原材料、半成品、产品； 正在建造的船舶、航空器； 交通运输工具； -抵押权自抵押合同生效时设立；抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记未经登记 ，不得对抗善意第三人，不得对抗善意第三人，也不得对抗正常经，也不得对抗正常经 营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的 买受

48、人。买受人。 案例案例4：某城镇个体运输专业户杨非想自办一个蜂窝煤：某城镇个体运输专业户杨非想自办一个蜂窝煤 厂，由于资金不足，便向该镇农村信用社申请贷款。信厂，由于资金不足，便向该镇农村信用社申请贷款。信 用社要求其提供担保，杨非表示同意。用社要求其提供担保，杨非表示同意。双方于双方于2007年年8 月月20日签订了合同日签订了合同。合同约定由信用社贷给杨非人民币。合同约定由信用社贷给杨非人民币 2万元，贷款期限为半年，月息万元，贷款期限为半年，月息0.8%，半年后连本带息，半年后连本带息 归还。杨非将其自有的东风牌货车一辆作为抵押，如到归还。杨非将其自有的东风牌货车一辆作为抵押，如到 期不

49、能归还贷款，信用社可将杨非的汽车变卖后受偿。期不能归还贷款，信用社可将杨非的汽车变卖后受偿。 合同签订后，信用社依约给杨非人民币合同签订后，信用社依约给杨非人民币2万元，万元，双方还双方还 到交通管理到交通管理部门办理了抵押权登记部门办理了抵押权登记。此后杨非由于经营。此后杨非由于经营 管理不善，亏损严重，不得不关闭了煤厂。眼看还款期管理不善，亏损严重，不得不关闭了煤厂。眼看还款期 临近，杨非担心将来汽车被廉价变卖，自己会遭受损失临近，杨非担心将来汽车被廉价变卖，自己会遭受损失 ，便自行将汽车出卖给另一个体户余东风便自行将汽车出卖给另一个体户余东风，得款，得款2.1万万 元。元。双方还办理了有

50、关过户手续双方还办理了有关过户手续。2008年年3月月30日，杨日，杨 非携车款准备去还贷时，途中车款全部被盗。非携车款准备去还贷时，途中车款全部被盗。信用社得信用社得 知此事后，知道杨非已无还贷能力，遂向人民法院起诉知此事后，知道杨非已无还贷能力，遂向人民法院起诉 ，要求从个体户余东风处追回汽车，变卖后优先受偿，要求从个体户余东风处追回汽车，变卖后优先受偿。 法院审理认为：杨非与信用社签订的借款合同及抵押合法院审理认为：杨非与信用社签订的借款合同及抵押合 同均属双方真实意思表示的体现，且内容也不违法，并同均属双方真实意思表示的体现，且内容也不违法，并 依法办理了抵押权登记，故双方订立的合同应

51、为有效，依法办理了抵押权登记，故双方订立的合同应为有效， 抵押权也已依法产生效力。依照担保法第抵押权也已依法产生效力。依照担保法第4949条的规条的规 定：定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的， 应当书面通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的应当书面通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的 情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转 让行为无效让行为无效”。杨非在将汽车转让给余东风时，没有履。杨非在将汽车转让给余东风时，没有履 行担保法所规定的这一通知、告知义务，其转让行行担保法所规定的

52、这一通知、告知义务，其转让行 为属于隐瞒真实情况的欺诈行为，为属于隐瞒真实情况的欺诈行为，故杨非与余东风所签故杨非与余东风所签 订的汽车转让合同应为无效订的汽车转让合同应为无效。法院据此判决余东风返还。法院据此判决余东风返还 汽车，信用社可从变卖汽车的价款中优先受偿，杨非应汽车，信用社可从变卖汽车的价款中优先受偿，杨非应 对该汽车转让无效给余东风造成的损失承担损害赔偿责对该汽车转让无效给余东风造成的损失承担损害赔偿责 任。任。“已经登记的抵押权可以对抗善意第三人已经登记的抵押权可以对抗善意第三人” 案例案例5 5：20052005年，年，1010月月1212日，李某向张某借款日，李某向张某借款

53、5 5万万 元，双方签订了抵押借款协议。元，双方签订了抵押借款协议。协议中约定李某协议中约定李某 将自己的一辆将自己的一辆“富康富康”轿车作为抵押物轿车作为抵押物，还约定，还约定 了其他有关事项，其中约定了其他有关事项，其中约定20062006年年1010月月1212日，李日，李 某连本带息一次性还清借款。由于两人是老朋友某连本带息一次性还清借款。由于两人是老朋友 ，为了简化手续，为了简化手续，未办理登记手续未办理登记手续。借款期满后。借款期满后 ，张某多次向李某催还借款，但李某始终以各种，张某多次向李某催还借款，但李某始终以各种 理由推脱不还。理由推脱不还。20072007年年1 1月月30

54、30日，日，李某未经张某同李某未经张某同 意将车出售给了第三人意将车出售给了第三人，张某得知后，诉至人民，张某得知后，诉至人民 法院，请求宣布李某与第三人的买卖行为无效，法院，请求宣布李某与第三人的买卖行为无效， 并将车判归给张某。请分析并回答：并将车判归给张某。请分析并回答： 1.1.李某和张某的抵押合同是否有效？为什么？李某和张某的抵押合同是否有效？为什么？ 2.2.李某与第三人的买卖行为是否有效？为什么？李某与第三人的买卖行为是否有效？为什么？ 3.3.张某是否就卖车价款有优先受偿权？张某是否就卖车价款有优先受偿权？ （三）抵押权的效力（三）抵押权的效力 1 1、抵押人的权利、抵押人的权

55、利 （1 1）抵押物的）抵押物的占有权及收取孳息占有权及收取孳息的权利的权利 -抵押权的效力不及于孳息抵押权的效力不及于孳息 -但是：抵押财产被人民法院依法扣押但是：抵押财产被人民法院依法扣押 的，自扣押之日起抵押权人有收取该抵的，自扣押之日起抵押权人有收取该抵 押财产的孳息，但要履行通知义务。押财产的孳息，但要履行通知义务。 （2 2）抵押物收益权）抵押物收益权-对租赁的影响对租赁的影响 -出租物抵押出租物抵押：买卖不破租赁：买卖不破租赁 -抵押物出租抵押物出租：债权人主张抵押权时，：债权人主张抵押权时， 租赁关系解除租赁关系解除 思考1 A A有一套坐落于东方路的办公房，有一套坐落于东方路

56、的办公房，2010 2010 年年2 2月月1 1日出日出 租给租给B B，租期，租期3 3年。年。2010 2010 年年6 6月月1 1日，日，A A将该办公房抵将该办公房抵 押给押给C C，期限，期限1 1年，办理了抵押登记并书面告知了年，办理了抵押登记并书面告知了B B。 2011 2011 年年8 8月月1 1日，日，C C请求拍卖办公房以实现抵押权，请求拍卖办公房以实现抵押权，D D 竞买成功，买下办公房。竞买成功，买下办公房。2011 2011 年年8 8月月2 2日，日，D D要求要求B B搬搬 出，出，B B拒绝。拒绝。 -出租物抵押：买卖不破租赁出租物抵押：买卖不破租赁 -

57、“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后， 租赁合同在有效期内对受让人不具有约束力。”即 先租赁，后抵押的，抵押权实现后，适用“买卖不 破租赁”规则。D无权终止租赁合同并要求B搬出。 思考思考2 ：A于于2010 年年2月月1日将办公房抵押给日将办公房抵押给C并办理并办理 了抵押登记，期限了抵押登记，期限1年，年，2010年年6月月1日，日，A将办公房将办公房 出租给出租给B，租期，租期3年。年。2011 年年3月月1日，日，C请求拍卖办请求拍卖办 公房以实现抵押权，公房以实现抵押权，D竞买成功，抵押权实现后，其竞买成功，抵押权实现后，其 结果如何结果如何? -抵押人将已抵押的财产出租的，抵

58、押权实现后，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后， 租赁合同对受让人不具有约束力。租赁合同对受让人不具有约束力。此时受让人此时受让人D可以可以 要求要求B搬出办公房。搬出办公房。 -承租人承租人B的损失又如何处理呢的损失又如何处理呢? 抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告书面告 知知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成 承租人的损失承担赔偿责任承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承如果抵押人已书面告知承 租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失租人该财产已抵押的，抵押权实现

59、造成承租人的损失 ，由承租人自己承担。，由承租人自己承担。 2、对抵押物的处分、对抵押物的处分 （1）抵押期间抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押期间抵押人未经抵押权人同意，不得转让 抵押财产。抵押财产。 （2）转让抵押物的）转让抵押物的价款明显低于其价值的价款明显低于其价值的，抵押权，抵押权 人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的， 不得转让抵押物。不得转让抵押物。 （3）抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权）抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权 人人提前清偿提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第所担保的债权或者向与抵押权

60、人约定的第 三人三人提存提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不 足部分由债务人清偿。足部分由债务人清偿。 3 3、抵押权的效力范围、抵押权的效力范围 （1 1）所担保的债权范围：）所担保的债权范围： -有约定的按其约定有约定的按其约定 -无约定的担保：主债权及其利息、违约金、无约定的担保：主债权及其利息、违约金、 损害赔偿金、实现担保的费用。损害赔偿金、实现担保的费用。 （2 2）涉及的财产范围：（补充）涉及的财产范围：（补充） -抵押物、抵押物抵押物、抵押物从物从物、扣押期间的孳息。、扣押期间的孳息。 -抵押权抵押权设定前设定前为抵押物的从物的，为抵