浅论商品房预售合同总中预购人的风险及利益保障法学专业论文设计

1、题 目：浅论商品房预售合同总中预购人的风险及利益保障摘 要随着市场经济的繁荣发展，商品房的销售方式也日益多样化，起源于中国香港的商品房预售制度随即在全国范围内兴起。商品房预售制度的兴起虽然在一定程度上缓解了房地产商的资金短缺的问题，但由于这一制度不完善、信息披露制度的不合理、对房屋预售款的监管不到位以及预售方进行虚假的宣传等因素，使得预购人的一些正当权益得不到维护。针对这一系列对房屋的预购人权益侵害的行为，为了更好的维护预售方的正当权益，本文阐述了几点相关建议：完善商品房预售登记制度、制定合理的信息披露标准、强化对预售款使用的监管以及严格管控预售方的广告行为。关键词：商品房预售；预购人权益；风

2、险；原因分析；建议ABSTRACT With the development of market economy, Commercial housing sales are also increasingly diversified . Although the rise of the pre-sale system of commercial housing has alleviated the shortage of funds of the real estate seller to a certain extent, some of the legitimate rights and

3、interests of the pre-buyer can not be safeguarded because of the imperfect system, the unreasonable information disclosure system, the inadequate supervision of the pre-sale of housing and the false propaganda of the pre-sale party. In order to better protect the legitimate rights and interests of t

4、he pre-sellers, this paper expounds several relevant suggestions: perfecting the pre-sale registration system of commercial housing, establishing reasonable information disclosure standards, strengthening the supervision of the use of pre-sale funds and strictly controlling the advertising behavior

5、of the pre-sellers. Keywords: Commercial housing ;Pre-purchase interests;risk;Cause analysis; recommendations目 录第一章 引言.1第二章 我国商品房预售的概述.22.1 我国商品房预售产生的背景.2 2.2 我国商品房预售现状.2 2.3 预购方作为合同一方当事人应享有的权利.3 2.3.1 合同订立过程中对预售房屋真实情况的知情权.3 2.3.2 约定时间内取得预售房屋所有权并进行权属登记的权利.4 2.3.3 享有主张预售房屋无质量瑕疵且无权利瑕疵的权利.42.3.4 赔偿请求权.

6、5第三章 我国商品房预售中预购人权益风险及其原因分析.63.1 我国商品房预售中预购人权益风险的表现.6 3.1.1 “一房二卖”现象.63.1.2 预售方无证预售.6 3.1.3 预售方逾期交房.63.1.4 预售方滥用格式条款.73.1.5 预售方交付的房屋不符合合同约定的房屋质量.73.2 我国商品房预售中预购人权益风险产生的原因分析.8 3.2.1 房地产市场准入和退出机制的不完善.83.2.2 不合理的信息披露制度.8 3.2.3 预售款缺乏有效监管.9 3.2.4 预售方的虚假宣传.9第四章 保护商品房预购人权益的若干建议.114.1 制定完善的商品房预售预告登记制度.114.1.

7、1 明确申请登记人.114.1.2 明确预告登记的效力.114.1.3 明确侵犯期待权的责任.114.2 明确各方在信息披露过程中的义务.114.2.1 明确开发企业的信息披露义务.124.2.2 明确政府在信息披露中的义务.124.3 强化对商品房预售款的监管.12 4.3.1 明确预售款在商品房买卖中的作用.124.3.2 明确预售款的监管主体.134.3.3 完善责任追究制度.134.4 对预售房屋的宣传严格把控.134.4.1 应当规范预售广告的范畴.134.4.2 加强对广告发布的监管.14第五章 结论.15参考文献.16致谢.17 第1章 引言上世纪70年代，我国的商品房买卖随着改

8、革开放的步伐也取得了一系列的发展，在此背景之下为了适应商品经济的发展也衍生出一种新型的房屋买卖的方式房屋预售。现房买卖，是我国传统的房屋买卖的方式即出卖人将已建成的的房屋出卖给买受人；另一种为商品房预售也被称为房屋预售、楼花买卖，是指房屋尚未建成或者尚未竣工之前，房地产开发企业对商品房进行估价，再由房地产开发企业与购房者就房屋的相关具体事宜达成合意并按照约定签订预售合同，再由购房者交付一定的金额的定金或者预售款，而按照预售合同的约定在未来的一定时间取得房屋的房产交易的行为。这一商品房买卖方式自问世以来，对市场经济发挥的积极作用是有目共睹的，例如，减少了房地产开发商的资金压力，促进了金融机构的发

9、展，同时也减轻了一些买受人的购房压力，尤其是工薪阶级。这些积极影响为房地产市场源源不断注入新的活力，展现了我国在经济社会发展过程中新的生机。但由于我国商品房预售法律制度并不完善、许多房地产开发企业不诚信的经营行为以及多数预购人缺乏关于房地产预售买卖的相关知识和法律法规的认知，使得在商品房预售过程中暴露了很多的问题，严重损害了预购人的权益，为了促进社会主义市场经济持续健康发展，我国在商品房预售方面应当制定合理的相关制度来进一步保障预购方的权益。第二章 我国商品房预售的概述2.1 我国商品房预售产生的背景中国香港是商品房预售制度的发源地，这一制度提出最初的目的是为了解决香港房源不足的窘况。上世纪五

10、十年代，香港地区的人口激增，由此造成了住房短缺，香港当局政府和房地产开发企业的资金储备金严重短缺，无法满足市场大规模需求，率先提出了分层出售房屋和分期付款的房屋买卖方式，后被引入中国大陆，并且成为了商品房销售的主要方式之一。我国商品房预售制度的确立，不但推动了我国房地产业经济的发展，而且对我国经济的发展也起到了积极的促进作用。从这一制度市场价值来看，商品房预售制度以其特有的优势而在于房地产市场中占有一席之地，同时也对我国的住房商品化发展做出了重要贡献；从这一制度的经济价值来看，购房者在商品房预售中应缴纳的一定金额的定金或者预售款，而这笔资金可以为房地产开发商作为后续的工程款以保证预售商品房的顺

11、利完工，反观之，购房者提前交付的一定金额的预付款可以缓解购房压力，避免了一次性付清全部房款，可以说是一举两得。这种方式实行过程中得到了香港民众的一致好评，而后引入内地。购房热潮随着改革开放而来，这一房屋预售方式也被其他各国所接受。随即，政府也相继出台了一系列相关的法律法规保证房地产市场的健康运行。比如，2001年建设部制定的商品房销售管理办法就商品房预售的具体事宜进行了细化；随后最高院出台了最高人民法院关于审理闪频妇买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释对商品房预售合同中双方的权利、义务、责任进行了细则化的规范；2007年的实施的中华人民共和国城市房地产管理法中进一步明确规定了法律保护房屋预售

12、行为。2.2 我国商品房预售现状据统计，20082019年十余年间，我国司法实践中以“商品房预售合同纠纷”为案由的民商事诉讼案件数量呈现逐年攀升的趋势，近三年的攀升幅度尤为明显，涉及诉讼案件数更是出现成倍增长的态势，自2015年到2019年平均涨幅达到每年180.12%，只2019年一年涉诉的案件多达49015件案由主要是关于房地产开发企业违约责任赔偿、预售商品房质量、房屋预售合同效力等方面。根据司法部的这一统计，我们可以真实的了解到全国各个地区关于商品房预售合同纠纷案件数量正在加速上升，这无疑是对我国的商品房预售制度一次严峻的挑战纵观古今，事物的发展的过程是曲折的、方向是前进的上升的。当然商

13、品房预售制度也不例外，商品房预售这一制度为社会经济的发展起到了积极的推动作用，但同时也存在着许多的弊端，那么在继续保持原有的商品房预售制度总体框架的情况下，就进一步完善细化相关的权利、义务、责任方面才是更具有意义的思考。而这一问题的关键就体现为：保持原有商品房预售制度的前提下如何有效保护预购人的正当权益，为购房者营造一个安心放心有序的房地产市场。2.3 预购方作为合同一方当事人应享有的权利商品房预售作为商品房买卖的一种特殊的方式，与普通的房屋买卖一样，预售合同的买卖双方均享有基本的权利和义务。开发商最基本的权利是获得预售房屋的价款，相应的，支付房屋价款系预购方最基本的义务。本文着重阐述了出卖人

14、应尽的义务，即对应预购人可享有的基本权利。从合同订立阶段、履行阶段的全过程来看，预购方的基本权利主要集中在知情权、受领预售房屋并取得房屋权属登记的权利、预售房屋无质量瑕疵且无权利瑕疵的权利等等。2.3.1 合同订立过程中对预售房屋真实情况的知情权所谓知情权又称为知悉权、了解权,是指公民有权知悉、获取信息的自由与权利，包括从官方或者非官方知悉、获取相关信息。知情权兼有公法权利和民事权利的双重属性。预售合同中的知情权是就社会而言，具体表现在预购方在预购房屋时有权了解的有关房屋的真实情况和内容，获得相关重要信息资料的权利。也就是说预购方享有知悉其所购房屋及与该房屋相关的一切真实情况的权利。例如关于预

15、售房屋的合法性事项、设备与配套设施的标准、建筑楼宇的材质等通过感知不能直接知悉的情况以及预售房屋有无权利瑕疵，比如在预售房屋上是否设定抵押、是否存在“一房二卖”的情况等，在合同订立过程中预售方应将与预售房屋有关的真实信息如实告知预购方，只有让预购方了解预售房屋的真实情况才能对商品房预售合同整体风险评估准确。同时，房地产开发企业不得以商业秘密为由，将本应告知预购人的真实情况故意隐瞒或者提供虚假信息误导预购人。 纵观合同法全文，合同当事人的义务包括先合同义务，而所谓先合同义务，是指在合同订立阶段，当事人为缔结合同洽谈时，基于诚实信用原则而应承担的各项告知、说明、注意、保密及保护等义务。违反先合同义

16、务即应承担缔约过失责任。在预售合同中，预购方的知情权的内容是由预售方的这种先合同义务构成的，由于预售合同具有其特殊的法律属性，所以预购人享有知情权是至关重要的。为了通俗简单的理解知情权，笔者将知情权的内容大致可以概括为了以下三个方面：（1）预售合同签订之前的知情权确定商品房宣传的广告内容是否真实、有效，是否存在恶性欺诈行为，预售合同的内容应当明确具体，避免产生对合同内容的歧义理解程序也应该符合法律的规定，预购方有权对开发企业商品房预售许可证的批准文件进行查验。（2）对预售合同具体内容的知情权包括商品房面积、环境、价格、布局结构、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任都应当在合同中予

17、以载明。（3）对在建商品房过程中的知情权商品房质量是否达到国家标准，采用的建材是否符合国家要求、行业标准，具体的施工进度安排，在预售商品房在建面积和合同中约定面积是否存在差距等所有有关预售商品房所有权利的信息，均属预购方知情权的范围。2.3.2 约定时间内取得预售房屋所有权并进行权属登记的权利开发商和预购方最基本的权利义务是一一对应的，预售方可以依据预售合同收取预购方支付的房款，同时将验收合格的房屋交付给预购方并提供有关的证明配合预购方办理过户登记手续。 2.3.3 享有主张预售房屋无质量瑕疵且无权利瑕疵的权利买受人购房的主要目的是供人居住，因此开发商所交付的房屋必须质量过硬，而且符合住房建设

18、的行业标准、国家标准以及双方合同中有关预售房屋的具体约定，比如房屋面积及室内格局、配套的基础设施、绿化率、构筑房屋的建材品质等等。在实务中，依据合同意思自治的原则，若开发商交付的房屋不符合双方约定，应承担相应的违约责任。综上，开发商应保证房屋质量符合约定同时还应承担瑕疵担保的义务。 所谓权利瑕疵担保义务,是指出卖人负有保证其所移转给买受人的标的物权利完整，不被第三人追及的义务。在商品房预售合同中，预售方的这一义务，应当包括以下内容：首先，预售人应当保证预售的商品房是合法的商品房，已经取得国家法律法规规定的有关许可，否则预售人对预购方承担违约责任；其次，预售人应当保证对预售的商品房，第三人不能主

19、张与任何买受人权利相冲突的权利。在具体的民事活动中，如开发商筹集资金往往是将土地使用权抵押给银行，当开发商不能偿还银行债务时，银行可以就土地使用权优先受偿，这必将损害买受人对预购房屋的权益。除抵押权外，留置权也会对预购方的权益可能造成损害。因此，开发商不仅应当保证预售房屋未设立定抵押权同时还应当担保在预售商品房未设立留置权，但买受人在签订预售房合同时已知晓该预售商品房上已设立抵押权、留置权等权利负担的，则不能再向卖人主张此项权利。2.3.4 赔偿请求权 若因开发商的原因致使预售合同无法如约履行，买受人有权向依据合同的约定向出卖人主张请求赔偿的权利。实务中的赔偿请求权内容大致可分为两种：一种是损

20、失赔偿权，即开发商应承担因其违约而给买受人所造成的损失，赔偿的数额一般以买受人实际遭受的损失为限，这一类赔偿具体可细分为：(1）逾期息；(2)违约金；（3）赔偿金，此处的赔偿金为狭义赔偿金，是指开发商因违约行为造成的损失与违约金差额部分；另一种是惩罚性赔偿权，是指开发企业在赔偿买受人的实际损失之外，还可根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第八条、第九条的规定提出惩罚性的赔偿要求。第三章 我国商品房预售中预购人权益风险及其原因分析3.1 我国商品房预售中预购人权益风险的表现 3.1.1 “一房二卖”现象 “一房二卖”，顾名思义是指房屋的出卖人或者所有权人先后与两名

21、买受人进行房屋买卖交易。我国在转移不动产所有权时主张登记公示主义，而在商品房预售中，因所售商品房仍为在建状态，预售合同签订后，预购方无法即刻拥有预售房屋的所有权，从房屋交付使用到进行产权登记尚有一段时间，其间的变数、存在的风比现房买卖更多，比如预售方进行”一房二卖”甚至“多卖”,又和其中一个预购方进行了权属登记，那么其他与预售方签订商品房预售合同预购方则无法取得预售商品房的产权,所以为了保障预购方顺利能够取得所有权，进行权属登记时必要的，另外，如果遇到上述情况，预购人可以依据我国合同法的相关规定向预售方主张违约责任。3.1.2 预售方无证预售依据法律的相关规定，房地产开发商在预售房屋时，需要具

22、有合法的资格取得“五证”，即建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证。而“无证预售”是指开发商在不具备相关的资格并未取得“五证”的情况下，将未符合预售条件的房屋进行预售的行为。虽然国家和地区都出台了相关的法规对商品房预售做出了严格的规定，但开发企业为了抢占市场、回笼资金而进行无证预售的行为屡禁不止，无证预售给预购方权益带来的危害主要包括以下几个方面：（1）在此情况下，买卖双方无法进行网上签约、预售登记，更易出现“一房二卖”甚至“多卖”的现象，侵害预购人的合法权益；（2）由于开发商未办理土地使用权证，很可能使得预购人无法取得土地使用权证书；（3

23、）在工程烂尾时，预购人则会陷入房钱两空的境遇；（4）工程进度没有达到要求是开发商无证预售的主要原因，在此，商品房是否如约交付，工程能否顺利完成，都有很大的变数。3.1.3 预售方逾期交房逾期交房，是指出卖人未按照预售合同规定的期限将商品房交付给买受人的行为，这也是预售房屋常见的的一种现象。这一现象又包括逾用未交房和逾期交房：逾期未交房，是指开发商未将预售合同中约定房屋在规定的时间内交付给买受人；逾期交房，是指出卖人未按照预售合同中约定的时间交付房屋，而在约定的时间过后才交付房屋的行为。造成逾期交房的原因有当事人不能预见、不能避免、不能克服等的不可抗力，常见的自然不可抗力有地震、海啸、旱灾、涝灾

24、以及政府行为、罢工等人力不可抗拒的社会事件作为逾期交房的人为不可抗力；开发商因自身利益而导致的逾期交房，诸如开发企业将钱款挪作他用、使用劣质建材影响工程进度等行为。在这种情况下，买受人将面临着一系列因开发商逾期交房而带来的损失有的买受人将承担额外的租房费用，还有的买受人会因租期到期又无法续租而所购房屋无法入住而“无家可归”。在实务中，因开发商一般会在预售合同对逾期交房这一行为进行了有利自身的约定，所以就逾期交房给买受人造成的损失是很难得到足额的补偿的，即使买受人通过最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的有关规定，要求出卖人补偿你其实际造成的损失，但仍需要承担许多无法

25、估量的损失。3.1.4 预售方滥用格式条款实务中，预售方和预购方在在签订预售合同中，预售方是优势方其掌握着丰富的信息资源和先进的技术，相对的，预购方则是劣势一方。预售方在与预购方签订预售合同时往往利用其优势地位以及双方信息的不对称，在预售合同中添加了许多苛刻的条款，而此时预售方根本没有话语权也很难真正的就格式条款的内容与预售方进行商榷，只能接受或者拒绝预售方指定的格式条款的内容。买卖双方在格式台同中常见的的不公平现象主要有以下表现形式：（1）在预售合同中，减轻或者免除预售方应承担的损害赔偿责任或瑕疵担保责任，同时又加重了预购方的义务承担或者限制了其某些合法权利的实现；（2）对预购方增收不合理的

26、费用；（3）扩大了预售方免责的范畴等等。3.1.5 预售方交付的房屋不符合合同约定的房屋质量由于在预售合同签订之际，所涉的商品房尚未完工，所以预购方对于商品房享有的主要是一种期待权。出卖人交付的商品房的“质”与“量”的细节，买受人难以具体在房屋建设的环节中予以监督，因此买受人的权益是否能得到保障，将存在许多的不确定性。就“质”而言，预售房屋的质量是否合格不得而知；就“量”而说，商品房的面积是否存在差异。影响预售方交付的商品房质量不符合预售合同要求主要表现为：预售方在建筑物施工时私自改变房屋的设计影响采光效果；使用劣质建材致使预售房屋的质量无保证；以公共建筑面积增大销售面积等等，以上种种不仅会影

27、响买受人的权益还将影响对房屋的满意度，不利于房地产市场的长期繁荣与发展。3.2 我国商品房预售中预购人权益风险产生的原因分析3.2.1 房地产市场准入和退出机制的不完善在市场准入方面，准入门槛较低。我国目前采取准则主义的市场准入模式，即有关部门对拥有资质条件的申请开发企业进行登记，而后登记机关对审查合格的主体授予合法主体资格。上述的准入模式操作程序较为简便，一些开发企业进行申请登记的资质条件不真实，审查机关就其提供的信息资料只进行书面审查，但未对开发企业的信用度进行系统的调研,也未展开实时跟踪，无法对开发企业形成实质性的监督。这一行为可能会导致了预售商品房存在质量不达标或者是逾期交房现象，这不

28、仅会损害了购房者的利益，而且会致使房地产市场成为鱼龙混杂之地，从而影响经济的持续健康发展。另外，我国缺少房地产退出机制的法律规定。一方面，使得一些资金短缺的开发企业退出房地产市场时，企业破产，造成“烂尾楼”的局面，购房者的合法权益得不到及时的维护；另一方面，无法继续经营的房地产开发企业无法退出房地产市场，更有甚者则利用亟待完善的退出机制来逃脱法律责任。3.2.2 不合理的信息披露制度在当前商品房预售制度中，信息披露制度的不合理，主要表现为双方信息的的不对称，即作为预售方的开发企业对预售商品房的信息，诸如城建规划、土地价格、建房标准等信息资料了如指掌，这些信息将对预售商品房的价格、品质以及预购方

29、做出是否购买的决定产生最直接的影响，但预售方为其自身利益，并不会将所知的信息如实地告知预购方。而作为预购方的购房者往往只能从预售方的宣传广告来获取对欲购楼盘的信息资料，并且这些宣传广告的信息并不完全可信甚至有夸大事实的情况。本文将信息披露制度的不合理性概括为三方面：其一，对预售商品房的具体信息了解不对称，例如，关于预售商品房的施工规划、建材品质、房屋设计、手续是否齐全、是否存在权利瑕疵等信息；其二，对法律知识的认知能力不对称，作为预售方的开发企业往往有专业的律师团队为其拟定预售合同并制定最有利于开发商的格式条款，能够了解最新的社会动态和时政动态，调整相应的计划使开发商的利益最大化甚至可以利用法

30、律的某些漏洞逃避罪责，反观预购方，其缺乏专业的法律知识，没有保护自己合法权益的能力甚至丧失捍卫自己合法权益的机会,当其权益被侵害时不知该如何维护自己的权利甚至对开放商的某些侵权行为不得而知；其三，专业技术信息的不对称，开发商作为专业的房地产开发企业对有关的专业信息技术的法律规定的认识入木三分，而普通购房者对房地产的专业技术信息的了解更是知之甚少，开发商通常利用这一点来诱导、蒙骗买受人，以此来侵害买受人的合法权益。3.2.3 预售款缺乏有效监管预售房屋具有期待性，在签订预售合同时，预售方取得部分购房款，在预售商品房在建过程中，确保开发商预售款用于工程建设，是建设工程顺利实施，预售商品房顺利交付的

31、重要保障。现实中，开发企业将预售款挪作他用的行为屡见不鲜，导致逾期交房，甚至出现“烂尾楼”，使购房者最终无法取得预售房屋所有权，权益遭受极大的风险。我国关于预售款使用的相关法律规定，大多是原则性的规则，既无细化的程序性法规，也无实际可行的监管办法。实践中主要存在以下问题:法律的模糊规定，使得部分开发商有机可乘，将预售款弄作他用，最终稿导致“烂尾楼”出现；当前我国法律对预售款的具体使用并未做具体统一的规定。3.2.4 预售方的虚假宣传据不完全统计，在商品房预售环节中，85%以上开发商都会通过广告进性宣传促销。由此可见，广告宣传是开发企业售卖房屋的主要方式，同时，由于商品房预售活动的特殊性，预购方

32、无法对影响其预购房屋的地理位置、房屋设计、绿化情况、物业服务、配套设施等情况进行实地考察，大多数的买受人对欲购房屋相关信息的了解也是从开发企业发布的广告宣传得知的，因此广告中的内容往往会成为影响买受人作出购买判决定最极为重要的依据。现实中，由于开发商盲目追求利益、违背诚信，导致了虚假广告泛滥。当然，相关法律法规未及时的制定也给了开发商以可乘之机。开发商在进行广告宣传时通常利用普通预购人缺乏对相关法律、法规以及房地产专业知识的掌握，在预售广告中进行夸大、不实、模糊的宜传，用华丽的辞藻对预售房屋进行概括性描述，以迷惑和诱导购房者购房。然而，很多情况下当买受人入住后才发现所购房的真实情况与开发商在在

33、预售广告中的“承诺”相差甚远，如商品房的实际建筑面积、房屋布局设计、环境条件、建材等级、绿化率、配套设施等都同开发商广告中宣传的内容大相径庭。而此时开发企业早已溜之大吉了；即使找到开发商，也要花费大量的人力、物力、财力追究其责任，更加大了买受人的损失。第4章 保护商品房预购人权益的若干建议 4.1 制定完善的商品房预售预告登记制度 日前，我国并未对预售商品房买卖的预售登记做出详尽的规定。立足现实，完善我国商品房预售预告登记制度对保护预售方的合法权益，保证其对所购商品房的利益得以实现，发挥着不可替代的作用。4.1.1 明确申请登记人完善我国的预售商品房预告登记制度，应赋予预购方申请预告登记的权利

34、，只要预购方主张进行预告登记，预售方必须做出必要的配合，并且只要预购方在合理期间内向房管部门申请预告登记，其不得拒绝受理。这样一来，也能够有效的避免“一房二卖”现象的出现。4.1.2明确预告登记的效力目前我国法律对的商品房预售预告登记的效力并无详细的规定。预告登记的效力实质是物权效力，即具有排他性。为了更好保证买受人的权益得到有效的维护，法律将预告登记的具体效力可分为：(1)对有关请求权的保全效力。预售合同买卖双方未达成何意，经过预告登记的商品房上所做的变更行为无效，这将有力的保全作为债权人的买受人的请求权。(2)顺位保全效力。也就是说，经预告登记预售商品房在保全请求权与保全了请求权的顺位是同

35、时的，即在同一商品房上，先后设立两个预告登记的，先的预告登记的请求权优于后登记的权利人的效力。(3)破产保护效力。预告登记后，经过预告登记的债权人在出卖人破产时，享有对抗其他破产债权人的效力。 4.1.3 明确侵犯期待权的责任预告登记从民法意义上来讲，归根到底维护的是商品房预售合同中预购方的期待权。一般来讲，对预购方期待权的侵犯主要有三处来源：一是预售方；二是登记部门；三是第三人。针对第一种情形，预售方应承担相应的违约责任；第二种情形，登记部门应承担一定的侵权责任；而对于第三种情形，法律暂无明确规定，有关部门应当及时明确第三人应承担的罪责。4.2 明确各方在信息披露过程中的义务为解决因信息不对

36、称可能引发的房地产市场的不和谐，正如前文所提及的，开发商对于城建规划、土地价格、政府政策、建房标准等直接关乎预售房屋的关键信息了如指掌。而对于这些，预购方往往只是通过开发商的广告宣传得知的，或者是一些非官方的人员口中得知的零星半点消息。因此，本文将从房地产开发企业和政府两个角度来确立合理的信息披露标准.明确各自在信息披露中的义务。4.2.1 明确开发企业的信息披露义务明确开发企业在房地产市场中的信息披露义务，是保证买受人在商品房买卖交易中与开发企业处于平等地位的关键一招。第一，应该明确规定开发企业需向买受人披露的信息范畴。开发企业应当主动对承建单位以及自身资质信息、预售款的运转信息、土地价格信

37、息、房屋信息、交易价格信息、建设工程信息、建材用料品质信息等方面进行披露，最重要的是可以要将与预售商品房有关的权利瑕疵进行披露，这样可以从根源上杜绝“一房多卖”现象的出现。第二，应将开发企业的信用状况予以披露，不限于向预购方进行公开。这样一来，一方面可以让预购人可以根据开发企业的信用状况决定是否购买该房；另一方面也可以促使开发企业建立良好的信用状况，让信用度低的企业无所遁形。4.2.2 明确政府在信息披露中的义务政府门要不断强化在房地产市场信息披露中的作用，对开发企业的动态进行全面跟踪了解，让买受人了解企业的最新动态，保证房地产市场信息透明化和公开化。第1， 相关部门应该本着公平、公正、公开的

38、原则，以开发企业在房地产市场的表现为依据，对开发企业的信用状况向社会大众进行公布，使房地产买卖交易在将一阳光下进行，同时应对信用度低的企业进行取缔处理。第2， 政府应将土地价格、出让方式、城建规划、建房标准等与商品房有关的信息通过如微博、微信公众号、政府官网、电子展板等网络新媒体方式予以公开。第3， 政府应完善信息披露方面的相关立法，通过法律的手段保障企业的承担信息披露的义务，并依法追究不按照要求进行信息披露的房地产开发企业的罪责。这既是保障预购方在预售合同中权益的有力举措，也是完善我国房地产方面立法的必然要求。4.3 健全对商品房预售款的监管4.3.1 明确预售款在商品房买卖中的作用其一，预

39、售款的合理运用是保证预售商品房顺利完工的核心。其二，预售款是商品房买卖合同中的定金。因此，健全对商品房预售款的监管对确保买受人的权益、稳定房地产市场以及保证经济的持续平稳发展，都发挥着及其重要的作用。4.3.2 明确预售款的监管主体目前，我国立法对监管主体尚未做出明确规定，本人认为应从立法上明确以政府为主导，建筑工程资质的单位以及银行等金融机构为主体的预售款监管机制。具体理由如下：（1）具备建筑工程资质的单位。预售款合理运用到建设工程的各个环节是保证工程顺利建成的基础，通过具备建筑工程资质的机构对预售款进行监督还可以让买受人及时知悉工程的进度和商品房的质量状况；（2）银行等金融机构。预售款具有一定的融资性质，银行等金融机构作为监管主体可以确保专款专用，防止开发企业抽逃资金；（3）政府部门。政府参与监管，一方面可以保证监管过程的公正性，同时可以让买受人及时知悉预售款的使用情况，另一方面有利于其他监管主体之间相互配合协作。4.3.3 完善责任追究制度预售款的滥用是开发企业的不诚信行为的表现，相关部门在完善预售款监管责任的前提下，对滥用预售款的行为进行记录，根据行为所造成的不良影响严格依法追究相关责任人的罪责。4.4 对预售房屋的宣传严格把控我国目前仍然用广告法规范房地产市场中开发企业的广告宣传行为，但是由于规定太过宽泛模糊、内容的操作性不强、对违法行