[房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产估价理论与方法模拟49

1、房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产估价理论与方法模拟49房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产估价理论与方法模拟49房地产估价理论与方法模拟49一、单项选择题问题:1. 评估某底层商铺的价格时，估价师选取的可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺(其成交价格经调整后为底层商铺价格)，在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是 。A.0.4、0.4、0.2B.0.3、0.4、0.3C.0.4、0.2、0.4D.0.4、0.3、0.3答案:A甲、乙实例与估价对象最相似(均为底层商铺)，故取较高的权重。问题:2. 建筑物的经过年数分为实际经过年数和有效经过年

2、数。以下说法不正确的是：有效经过年数 实际经过年数。A.可能短于B.可能长于C.一定长于D.可能相当于答案:C问题:3. 某宗房地产交易，约定由买方实际支付给卖方3700元/m2，买卖中涉及的全部税费由卖方承担，在当地类似房地产交易卖方应承担的税费为正常价格的5.5%，买方应承担的税费为4%，则该宗房地产的正常价格为 元/m2。A.3507B.3592C.3627D.3558答案:D问题:4. 资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指 。A.房地产开发企业自有资金周转的速度B.估价对象房地产变为现金的速度C.估价对象房地产带来净收益的速度D.房地产开发企业流动资金周转的速度答案:B问题:5. 现

3、实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为 。A.存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量B.存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量C.存量+新开发量+空置房量-拆毁量D.存量+新增竣工量-拆毁量答案:A问题:6. 报酬率是一种与利率，内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是 。A.投资率是投资回收与投入资本的比率B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬率应高C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率答案

4、:D问题:7. 在某商业街深度30%的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价(土地单价)为3000元/m2，后街路线价为2000元/m2。那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为 。A.18%B.20%C.15%D.25%答案:A 3000(3000-1-2000)30%18%问题:8. 在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是 ：A.未知、需要求取的待开发房地产的价值B.投资者购买待开发房地产应负担的税费C.销售费用和销售税费D.开发成本和管理费用答案:C问题:9. 是由房地产估价工作的性质决定的，是房地产估价的最高行为准则，是房地产估价师的天职。A.独立、客观、公正

5、原则B.合法原则C.最高最佳使用原则D.估价职业道德答案:A解析 房地产估价对象和价值类型及估价方法问题:10. 为评估出公平合理的价值，估价人员必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素，不断提高估价理论水平、丰富估价经验，并遵循科学严谨的 。A.估价细则B.估价原则C.估价准则D.估价程序答案:D 为评估出公平合理的价值，估价人员必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素，不断提高估价理论水平、丰富估价经验，并遵循科学严谨的估价程序。问题:11. 估价时点原则要求房地产估价结果是在由估价目的决定的某个( )的价值。A.特定时段B.任何一时段C.特定时间D.任意时间答案:C问题:

6、12. 在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于 。A.社会因素B.环境因素C.人口因素D.行政因素答案:A问题:13. 已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为 万元。A.112.5B.155.6C.144.6D.132.4答案:C144.6(万元)问题:14. 当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价=路线价 临街宽度。A.单独深度价格修正率B.累计深度价格修正率C.平均深度价格修正率D.混合深度价格修正率答案:B问题:15. 在现实生活中，房地产价格的高低是由 的结果。A.众多的房地产价格影响因素对房地产价格综合作用

7、B.影响房地产价格的因素共同作用C.各种影响房地产价格的因素其影响强度不同D.各种影响因素影响房地产价格变动方向不同答案:A解析 房地产价格的高低是由众多影响因素综合作用的结果。问题:16. 假如可比实例房地产与估价对象房地产本身有若干差异，则在评估时，当已进行了交易情况修正和交易日期调整后，还需要进行关于 调整。A.市场状况B.经济状况C.物价状况D.房地产状况答案:D问题:17. 某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2%，用直线法计算该建筑物的成新率为 。A.80%B.82%C.83%D.92%答案:D问题:18.

8、 求取建筑物重新构建价格的建筑安装工程费的具体方法不包括 。 A单位比较法 B分部分项 C造价分析D指数调整法 答案:C问题:19. 若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为 。A.78%B.85%C.117%D.150%答案:A问题:20. 砖混结构二等房屋的残值率一般为 。A.4%B.3%C.2%D.1%答案:C问题:21. 已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为 万元。A.112.5B.155.6C.144.6D.132.4答案:C问题:22. 房地产具有供给有限特性，本质

9、上于 。A.土地总量有限B.规划限制C.房地产不可移动D.价值量大答案:C问题:23. 是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标，是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值。A.建筑密度B.建筑高度C.用地面积D.容积率答案:D容积率=要注意与建筑密度的区别。建筑密度又称建筑覆盖率，是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率，即建筑密度(%)=问题:24. 某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商

10、场在2005年10月的价值最接近于 万元。A.536B.549C.557D.816答案:A问题:25. 房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有( )的特性。A.独一无二和供给有限B.独一无二和价值量大C.流动性差和价值量大D.不可移动和用途多样答案:D问题:26. 从卖方的角度看，成本法的理论依据是 。A.销售状况价值论B.市场供求价值论C.生产费用价值论D.经济花费价值论答案:C成本法的理论依据是生产费用价值论，具体又可以分为从卖方的角度来看和从买方的角度来看。从卖方的角度来看，房地产的价格是基于其过去的“生产费用”，重在过去的投入。问题:27. 在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应

11、的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是 0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价则前者与后者的差值是( )元/m2。A.-100B.-50C.50D.100答案:C问题:28. 被认为是一种相对科学准确、公平合理，能够节省人力、财力，可以在短时间内对许多宗土地进行估价的方法，即是 。A.路线价法B.市场法C.假设开发法D.收益法答案:A问题:29. 在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状

12、况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为 。A.0.95B.0.99C.1.01D.1.05答案:A问题:30. “五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、 等设施或条件以及场地平整。A.给水、排水、电力、通信B.给水、排水、燃气、热力C.排水、电力、通信、燃气D.排水、电力、通信、热力答案:A问题:31. 某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为 万元。A.4858B.5200C.2700D.6264答案:B根据净收益每年不变的预知未来若干年后的价格公式： 问题:32. 基本完好房的成新率

13、为 。A.十、九成新B.九、八成新C.八、七成新D.七、六成新答案:D 房屋新旧程度的判定标准是： (1) 完好房：十、九、八成； (2) 基本完好房：七、六成； (3) 一般损坏房；五、四成； (4) 严重损坏房及危险房：三成以下。 问题:33. 某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元/m2，则住宅每平方米建筑面积的建筑价格为 元。A.2400B.2580C.2607D.2760答案:A问题:34. 在估价报告应用有效期内使用估价报告的，相关责任由 承担，但使用者不当使用的除外。A.委托人B.使用人C.房地产估价师D.出具

14、报告的房地产估价机构和签字的估价师答案:D问题:35. 房地产估价之所以要遵守替代原则，是因为根据经济学原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的 。A.成交价格B.理论价格C.评估价值D.市场价格答案:D二、多项选择题问题:1. 房地产估价师的职业道德包括 。A.职业品德B.职业理念C.职业责任D.职业情感E.职业行为习惯 A B C D E答案:ABCD问题:2. 在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是抵押房地产未设立法定优先受偿款下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括 。A.拖欠建设工程价款B.已抵押担保的债券数额C.房地产变卖处置费用D.诉讼费用E

15、.其他法定优先受偿款 A B C D E答案:ABE问题:3. 在运用成本法时需要特别注意的有 。A.应采用客观成本而不是实际成本B.应采用实际成本而不是客观成本C.应在实际成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调整D.应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调整E.应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整 A B C D E答案:ADE解析 在运用成本法时注意“逼近”。其中最主要的是要注意以下3个问题： (1)应采用客观成本而不是实际成本。实际成本也称为个别成本，是指某个具体的房地产开发商的实际花费。客观成本也称为正常成本，是指假设重新开发建设时大多数房地产开发商的一般花费

16、。 (2)应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调整。现实中有一些选址不当或者规划设计不合理等造成不符合市场需要的房地产，极端的例子是在人流很少的地方建造的商场。在这种情况下虽然无论是什么人来建造该商场客观上都需要那么多成本，但该商场却没有那么高的价值。 (3)应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。当房地产市场供大于求时，应在客观成本的基础上调低评估价值；供小于求时，应在客观成本的基础上调高评估价值。 问题:4. 影响房地产价格的环境因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性因素。这方面的因素主要有 。A.大气环境B.声觉环境C.水文环境D.卫生环境E.政治安定

17、A B C D E答案:ABCD E项属于社会因素。问题:5. 在房地产估价作业中应遵循的技术性原则主要有 。A.合法原则B.最高最佳使用原则C.估价时点原则D.替代原则E.应急原则 A B C D E答案:ABCD 在房地产估价作业中应遵循的技术性原则主要有：合法原则；最高最佳使用原则；估价时点原则；替代原则。问题:6. 路线价法不做哪些修正： 。A.土地形状B.临街状况C.交易情况D.交易日期 A B C D答案:CD问题:7. 下列各项属于经济折旧的是 。A.大气污染B.没有楼宇智能管理系统C.修建铁路D.房地产市场低迷E.建筑物层高高于标准层高 A B C D E答案:AD此题属于掌握

18、的范畴。是在考查建筑物折旧的概念。建筑物折旧中的经济折旧又称外部性折旧，是指建筑物本身，以外的各种不利因素所造成的其价值损失。修建铁路对于住宅来讲，会降低其价值，但对于工业厂房来说，往往全提升其价值。解决此题的关键在于深刻理解经济折旧的内涵。问题:8. 下列关于房地产估价师应遵守的职业道德的表述中，正确的有 。A.应做到诚实正直、公正执业B.为了提高业务水平，可以接受超过自己专业能力的估价项目C.未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开D.应执行政府规定的收费标准，只能适当收取额外的费用E.不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章 A B C D E答案:ACE解析 房

19、地产估价师职业道德包括三方面：职业品德、职业情感、职业行为习惯。实践上可以概括为七点：诚实与正直；利益冲突与回避；专业胜任能力；勤勉尽责；保守秘密；公平竞争；社会责任。问题:9. 某估价对象为一宗熟地，当进行可比实例权益状况调整时，应包括的内容有 。A.后退道路红线距离B.土地使用期限C.基础设施完备程度D.容积率E.合并的可能性 A B C D E答案:ADE问题:10. 市场法中实物状况比较和调整的内容包括 。A.环境B.地形地势C.外部配套设施D.内部基础设施完备程度E.装饰装修 A B C D E答案:BDE解析 环境、外部配套设施都属于区位因素调整的内容。问题:11. 假设开发法中，

20、按传统方法需要计算利息的项目有( )。A.待开发房地产的价值B.开发成本和管理费用C.销售税费D.投资者购买待开发房地产应负担的税费E.开发利润 A B C D E答案:BCD问题:12. 在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于 。A.卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)B.卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费C.买方实际付出的价格-应由买方负担的税费D.应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率E.买方实际付出的价格/(1-应由买方缴纳的税费比率) A B C D E答案:ACD 房地产正常的成交价格卖方实际得到的价格+应由卖方缴纳的税费，故B项错；房

21、地产正常的成交价格买方实际付出的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)，故E项错。问题:13. 影响房地产价格的经济因素主要有 。A.经济发展状况、储蓄、消费、投资水平B.社会发展状况、房地产投机和城市化C.财政收支及金融状况、利率D.物价、汇率、居民收入E.人口数量、行政隶属变更、居民收入 A B C D E答案:ACD问题:14. 下列估价中宜采用假设开发法的有 。A.拆迁补偿估价B.在建工程估价C.出让地块估价D.房改售房估价E.公益性拆迁 A B C D E答案:AB解析 假设开发法基本论述问题:15. 运用长期趋势法估价的一般步骤有 。A.搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行

22、检查、鉴别B.整理搜集到的历史价格资料，画出时间序列图C.观察、分析时间序列，得出一定的模式D.以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格E.对未来的价格进行分析和预测 A B C D E答案:ABCD三、判断题问题:1. 在运用移动平均法时，一般应按照房地产价格变化的周期长度进行移动平均。答案:A问题:2. 建筑物的经济寿命是指建筑物从建成之日起预期产生的收入等于其运营费用时的持续年数。( )答案:B问题:3. 有甲乙两宗房地产，报酬率相同。甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，那么乙的价格高于甲的价格。答案:B问题:4. 估

23、价师可以以个人的名义承揽业务。答案:B问题:5. 运用平均发展速度法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的数额大致相同。答案:B应为各期上升或下降的幅度大致相同。问题:6. 某市2004年经济适用住房的平均价格上涨了5%，其需求量下降4%，则该类经济适用住房的需求富有价格弹性。答案:B问题:7. 一般来说，不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。答案:A问题:8. 从较长期来看，由于高房价才有高地价(或地租)，而不是高地价(或地租)导致高房价。答案:A问题:9. 在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的汇率。在通

24、常情况下，是采用成交日期时的汇率。答案:A问题:10. 市场法的本质是以房地产的公开市场价值为导向求取估价对象的价值。答案:A问题:11. 有一幢总楼层为4层的房地产，每层建筑面积相等，已知第二层的房地价为第一层的1.35倍，第三层的房地价为第四层的1.45倍，第四层的房地价为第二层的91%，按房地价分摊法计算出的第三层房地产占用的土地份额为33.24%。答案:A设第一层的房地价值为1，则第二层的房地价为1.35，第四层的房地价为0.911.35，第三层的房地价为1.450.911.35 按房地价值分摊，第三层占有的土地份额=该部分的房地价值/房地总价值=1.450.911.35/(1+1.3

25、5+0.911.35+0.911.35)=33.235% 问题:12. 房地产估价的合法原则，就是要求房地产价格评估机构及房地产估价人员必须具备合法的评估资格，否则不得进行房地产估价活动。( )答案:B问题:13. 房地产供给弹性主要指供给的价格弹性和供给的要素成本弹性。( )答案:A问题:14. 成本法中的土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用等的金额，均按照它们在过去发生时的实际或正常水平来估算。答案:B解析 谨慎原则问题:15. 运用平均发展速度法进行估价的条件是，房地产价值的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的幅度大致接近，否则就不适宜采用这种方法。答案:A四、计算题问题

26、:1. 某宗拟出让的熟地面积为10000m2，适宜建造商务公寓或宾馆，容积率为5，出让年限为40年，约定不可续期。预计取得土地后建成毛坯房需2年时间，市场上类似建筑物的建筑安装工程费为1100元/m2，专业费用为建筑安装工程费的6%，管理费为建筑安装工程费和专业费用之和的3%，上述三项费用第一年投入60%，第二年投入40%，在各年内均匀投入；毛坯房建成时的销售价格为8000元/m2，由毛坯房装修成精装修需半年时间，装修及其专业费用，管理费用等为800元/m2，精装修公寓售价为10000元/m2。公寓装修完成时，一次性购置相关设施设备后，可作为宾馆投入正常经营，购置设施设备费用为200元/m2，

27、设计宾馆正常经营的年净收入为5100万元，报酬率为10%。同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，销售费用在毛坯房、精装修公寓或宾馆建成前半年内均匀投入，销售于建成时即售完，购买土地的契税为地价的4%，折现率为12%。请根据上述资料比较不同开发方式下的土地价值大小，并判断该宗土地的合理价值。答案:(1) 当项目建成毛坯房情形时的地价： 1) 该项目开发完成后的价值=8000元/m25万m2=4亿元 2) 销售税费=4亿元6%=2400万元 3) 续建成本 建安成本、专业费用和管理费=1100元/m25万m2(1+6%)(1+3%)=6004.9万元 销售费用=4亿元3%=1200万元 4) 设地价为X万元，则取得税费=4%X 得：X=22653.32万元 (2) 当项目建成精装修公寓情形时的地价： 1) 该项目开发完成后的价值=10000元/m25万m2=5亿元 2) 销售税费=5亿元6%=3000万元 3) 续建成本 建安成本、专业费用和管理费=1100元/m25万m2(1+6%)(1+3%)=6004.9万元 装修及其专业费用、管理费用等=800元/m25万m2=4000