从征的角度看纳的优化——经济转型状态下的企业税务风险防范财和网

1、从税收筹划的角度 看经营模式的优化 “后营改增时期”换个思路“税就省了了” 主讲：孔国强 中国税企和谐公共服务研究院 新华财讯（北京）科技发展 LOGO 经营 模式 税企和谐纳税服务的团队体系 朋友们,大家好! 我叫孔国强，负责新华财经网、新华财税网、新华税校及财税科研开发工作。长期 进行中国税企和谐公共服务研究，专门从事税务执法与企业科学用税方面的宣传、培训 、辅导工作，作为从事税收30多年的税务工作者，不仅为税务执法人员分析风险和规避 风险，而且还常常站在纳税人的角度去科学合理地筹划税收，为企业出谋划策，优化经 营模式，并搭建起我国首家税企和谐公共服务平台，建立为纳税人服务的四支团队，陆

2、续开发出国家前沿的财税科技产品，并建立了纳税服务团队理论体系。出版有中国第一 套征税人纳税人共用的涉税风险防控教材，并按照中央“两办”国地税征管体制改革 方案要求，成功研发出查税、听税、读税、问税、约税、办税“六能型”工具掌 中税宝，被称作中国税务第三方掌上移动办公平台！ 税感和税改时代倒逼企业转变思维 十八大之后，中国进入税感和税改时代，财税改革即将进入深区，然而，不少企业仍然深 陷偷税文化的怪圈，原因何在？ 1、税负重：95年开始每年以年均20%增长，所以中国税制才不断调整，比如这次的营改增 2、偷税风险小：承担的道义少。法律缺乏刚性，公民纳税意识普遍淡漠，甚至以偷税 为荣，把搞定税务局当

3、作一种业务。 3、百姓无法体验税的意义，纳税人的钱被无端浪费，缺少用税监督，征、纳地位不对等。 4、公民购买服务，服务的水准怎样？纳税人心里舒服吗？ 5、经济持续下行，企业效益疲软呈常态化，税企矛盾加剧！ 6、所以，中国有了税企业和谐公共服务平台和体系！ 经济转型，旧税务关系时代即将结束 今年全国税收征管工作会议后，随着互联网传统服务、和微商时代的到来， 成为旧税务关系时代终结的标致，一个新型的智能税收征管方向和模式终于敲定 于是，税企关系发生翻天覆地的变化！回顾“税感”和“税改”几阶段历程： 1、被动遵从主动遵从； 2、依托型自律型； 3、人治型（靠关系）法治型（靠法制）； 4、放任自流式被

4、动纳税专业税务管理； 5、计算机管理同城同办、微方阵服务； 今后：尤其是伴随着去年14号文件的下发，税务中介服务的突然迷茫，企业税 收风险突然加大！企业从现在就要着手应对了！ 新的税收征管模式企业风险无处不在 税收风险与个人的命运 原河北国税局长李真原河北国税局长李真 原辽宁省鞍山市国税局局长刘光明 原海口地税局龙华分局局长陈小涛 这些都是曾手握这些都是曾手握 “尚方宝剑尚方宝剑”的人的人 富豪出事，偷税漏税是主因 狱中的18名上榜富豪，代表人物是牟其中(南德集团创始人)、唐万新(德隆国际创 始人)、黄光裕 (国美电器创始人)、顾雏军(格林柯尔创始人)、张文中(物美集团创始人) 、张荣坤(福禧

5、投资创始人)、兰世立(东星集团创始人)等人，已经出狱的两位富豪是郁 国祥(新恒德置业创始人)和黄宏生 (创维集团创始人)，尚未宣判的三位富豪分别是冯永 明 (光明集团创始人)、关国亮(新华人寿创始人)、颜立燕(达德投资创始人)。 前年，周口市纳税人一张发票，送六名地税干部送了监狱。 去年，河南南阳市一家地产企业行贿，倒下26名地税干部。 企业与税务局信息的不对称 企业到底错在哪里？ 企业纳税管理不规范，没有建立起完善的纳税管理体系，而一个 完善的纳税管理体系，决定着企业商业与经营模式的成功和失败。 误区： 1）偷税怪圈导致企业各层级对税务政策的漠视 2）决策层观念陈旧-老板决策一般不考虑税 3

6、）执行层唯我独尊-业务部门做业务不考虑税 4）监管层形成真空-财务缴税没人监管 5）黄光裕案的启示 企业风险：对税务政策的漠视 1、企业第一要务：搞定税务局，想办法偷税或少缴税。 2、说说害人害已的人情税的危害性 3、各层级对税收法规一知半解，想当然处理企业业务问题，决策想当然， 合同随意签，认为税是财务的事。 4、企业权益维护观念淡漠（某村组长漏税被处罚、诉讼一事）。 下面咱这么分析一下： 企业风险：对税务政策的漠视 第一：新的征管模式下，可以肯定的说，私情搞不定税公关！因为，一是你的企业如 果不从税收角度去安排筹划的话，你的整个经营链本身就存在很大风险，尤其是明眼人一 看就知道的风险；二是

7、税务局内部各种制度是比较健全的，信息全在微机里，一个人改动 不了。税务干部自身的执法风险也很多，这些年来因执法风险也送进去不少执法干部。 第二：说说“人情税”害人害已的危害性 第三：经营决策中的风险：由于不少企业对税收法规一知半解，想当然处理企业业务问 题，决策想当然，合同随意签，认为税是财务的事。 合同问题：如签订的主体是谁，就必须和谁做生意，不能张冠李戴（尤其发票的取得） ；如公司和业务员的合作关系，是内部员工还是外部劳务？是代销还是直销（如房地产策 划公司代销房产）？是一道税还是两道税？ 第四：依法权益维护观念淡漠，双方都不懂法造成互责（化工公司帐户被封一事）。 房产出租的税收风险规避

8、企业对房屋出租业务进行合理安排,如采取房屋租赁合同转变为仓储保管合同 等方法,就可以减轻企业的税负.根据税法规定,企业的房屋出租业务主要应纳营业 税和房产税等,一般按租金收入的5%计缴营业税,按租金收入的12%计缴房产税。 例李先生于2010年11月1日，将其位于市中心的一套原值为150000元的门面房 出租给个体户张某，按照协议规定，年租金收入30000元。按照当时税法规定，李 先生的税负率将高达27.68%。计算过程如下： (1)应纳营业税=300005%=1500(元) (2)应纳城市维护建设税及教育费附加=1500(7%+3%)=150(元) (3)应纳印花税=300001=30(元)

9、 (4)应纳房产税=3000012%=3600(元) 房产出租的税收风险规避 (5)应纳个人所得税 (2500-25005.5%-250012%-30-80)20%+(2500-25005.5%-250012%- 80)20%11=264.5+2777.5=3024(元) (6)应纳税费总额=1500+150+30+3600+3024=8304(元) (7)实际税后收益=30000-8304=21696(元) (8)税负率=830430000100%=27.68% 通过计算，不难看出，出租房屋不仅缴纳的税种多，而且税率也高得惊人。那么， 李先生应当如何筹划才能降低税负? 如果李先生不是将房屋出

10、租，而是用于自己经营，那么全年的税负是多少呢? 房产出租的税收风险规避 如果换一种模式，用于自营，则不再缴纳营业税、城建税、教育费附加税、 印花税，房产税按原值计算。应纳房产税=150000(1-30%)1.2%=1260(元) 与出租相比，少缴税费总额为：8304-1260=7044(元) 尽管自营比出租税负要低得多，但客观存在的情况是，李先生自己本身有工作 不能经营，或许是对经营缺乏经验而不愿经营，那又该如何筹划呢? 李先生可以采取与他人联营的方式。即使营改增后，这种方式也照样管用，因 为，营改增只是把营业税5%改了，即便减按1.5%征收,房产租赁税等其他税没变。 房产出租的税收风险规避

11、联营的方式有多种形式，一是与他人合伙经营，自己另外出资，由合伙人负责经 营管理，这样，就可以按照房产原值计算房产税；少缴的税收可以在合伙协议中约定 给李先生很高比例的利润分配。 李先生还可将该房产对外投资，与他人成立有限责任公司，如果承租方本身就是一 家有限责任公司，那么李先生可将该房产直接投资于该公司，然后要求被投资方适当 提高股权比例。以上几种联营方式，均按房产原值计算房产税。这一点，国家税务总 局早在1993年就以国税函1993368号文件作了明确：对于投资联营的房产，应根据投 资联营的具体情况，在计征房产税时予以区别对待。对于用房产投资联营，投资者参 与投资利润分红，共担风险的情况，按

12、房产原值作为计税依据计征房产税。 房产出租的税收风险规避 上述筹划方案的可行性在于换了一种模式，整个利益集团(指承租方与出租方，或者联营的 双方)向国家上缴的税费大幅度减少了，由此带来的收益，可通过协议约定增加房产所有人的 分配来实现。需要注意的是，如果以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的情况，实际 上是以联营名义取得房产的租金，应根据条例的有关规定由出租方按租金收入计缴房产税。因 此，这种名义上的联营不能起到节税的作用。 值得一提的是，少数纳税人出租房产时，为了少缴房产税，进行不合法的筹划方式，将房产 出租给与本企业的经营活动有联系的企业，相互串通，按低于市场同类房产的出租价格收取租

13、金，少收取的房租通过向对方企业购买低价原材料或者其他方式来得到补偿。这样出租房产的 一方可以逃避一部分应纳的房产税和营业税，而承租方也可通过降低产品销售收入，逃避一部 分流转税。这种方法尽管十分隐蔽，不易觉察，但属于非法的避税行为。因此，税务机关在检 查房产出租业务时，应与当地同类房产的租金收入进行对比，如果发现租金明显偏低，则应注 意审查出租方与承租方有无其他业务关系，对查出的类似问题，应按规定调整应税收入，并查 补税款及滞纳金。 营改增后出租出租“住房住房”如何缴税？如何缴税？ 1、增值税:按照财税【2016】36号，个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。可 代开增值税

14、专用发票。 2、对个人出租住房按4%的税率征收房产税。 3、免征城镇土地使用税。 4、对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。 5、对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。 （上述2-5，依据财税200824号、财税201643号，且收入均为不含增值税的收入） 6、个人所得税的计算 每次（月）收入不超过4000元的： 应纳税额（每次（月）收入额-财产租赁时所缴税费-修缮费用）-800元适用税率（10%） 每次（月）收入超过4000元的： 应纳税额（每次（月）收入额-财产租赁时所缴税费-修缮费用）（1-20）适用税率（ 10%） 说到房子，说到房子，出个小问答：大家谁能说

15、出来，将来你的房子留给孩子的话，怎样去交最低的税费？出个小问答：大家谁能说出来，将来你的房子留给孩子的话，怎样去交最低的税费？ 房子过户给子女选择哪种模式最合适？ 房子留给子女有三种选择模式：房子留给子女有三种选择模式：赠与赠与、继承、买卖继承、买卖： 1、选择赠送：房产赠送给子女要交哪些费用？（、选择赠送：房产赠送给子女要交哪些费用？（假设现有一套面积为90平米，市值300万的普通 住房）评估费公证费+各种税，前后要花费16万元！这还是免了增值税（营业税）和个人所得税因 为父母的住房一般都住满5年以上，且属于近亲属之间的赠与，不然费用那得更多了。 2、选择继承：继承房产要交多少税费？、选择继

16、承：继承房产要交多少税费？（以上述为例）父母资产的法定继承人，可以免缴3%的 契税。这一下子就比直接赠予的方式省了9万块！通过继承、遗赠取得的房产，都可以免收个人所得 税和（营业税）增值税，只需要支付评估费、公证费和工本费。一套300万的住房，子女继承需缴纳 7万元费用，这个方式倒是比赠与合适些。 3、选择买卖：把房产卖给子女需要缴纳多少费用呢？、选择买卖：把房产卖给子女需要缴纳多少费用呢？（还以上述为例） 80元登记费+3万元契税(1%)+3000元评估费（0.1%）+230元交易费，总计：33835元。 三个案例三个案例3种不同的方式所产生的费用：房产赠与：种不同的方式所产生的费用：房产赠

17、与：161600元元 房产继承：房产继承：71600元元 房产买卖：房产买卖：33835元元 显然，通过选择和筹划，把房子卖给子女是最省钱的！显然，通过选择和筹划，把房子卖给子女是最省钱的！ （赠与（赠与 继承继承买卖）买卖） 暗藏杀机的模式：土地无偿划拨给企业风险 案例：政府为解决下岗工人保险安置，将1000万土地无偿划拨给企业。 1、盲目接受政府条件 1）会计处理：无形资产增加1000万，资本公积增加1000万。 2）税务处理：增加当年所得25%所得税。上交250万的税。 2、介入税收手段： 花钱买地形成债务-解决债务- 1000万土地来安置下岗工人 1）会计处理：无形资产增加1000万，

18、应付款1000万 2）税务处理：不再交250万元的所得税。 3）同时，按营改增后政策，新购置的不动产还能全额抵扣。 土地入股模式，如何规避涉税风险 时下时兴集约化开发，或者说是土地入股联合开发。那么这种开发将怎样规避风险呢？ 流程：如果要成立新公司的话，将你的土地直接验资，然后入股。股份比例：要和合作伙伴 谈好，要将你自己的土地作价，建设费用有多少等等，成立新公司，对方要先出资的。对方出 多少？这要考虑各种情况后，双方才能确定股权比例。要按公允价值将你的土地作价，换算成 你在新公司所占的比例。举最简单的例子：你的土地值1000万，对方现金出资1000万，你就会 占50%股份。当然，这个1000

19、万的作价要得到你的合作伙伴的认可才行。 如果对方以现金出资的风险：新公司要是真的倒闭了或产生了债务风险，你要按你所占的比 例，以你投入的土地价值为限,对债务承担风险。你的土地可能会被拍卖，先偿还债务后才能分 回给你。 土地入股模式：如何规避涉税风险 这里要注意的是： 1、变更：验资后所有权不要变更，若变更就产生土地价格增值额，此税是指转让房地产取得 的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超额累进税率 ，例如增值额未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，税率为60%。 2、纳税：例：A公司将其名下的土地投资成立一家房地产B公司，土地原价500万

20、元，投资时 评估增值100万元，获取B公司股权600万元。3个月后，A公司将B公司600万元股权卖出，卖价 为540万元。由此分析，A公司没有可供出售的土地，不需要缴纳土地增值税。只需要对增值的 100万元，考虑缴纳企业所得税。 固定资产抵扣模式：企业如何规避风险 1、根据财税【2016】 36 号文规定，房地产营改增税率确定为11%，企业购置不动产可以全面抵 扣定了，比如购买商铺、写字楼、商用公寓、Loft等公建类产品，都可以纳入抵扣范围。 有位朋友看到这个利好消息，他做梦都想在大城市买套房，这么好事来了。不是你北京房子限购 吗？我以公司买进总可以吧？结果吃了大亏！原因是他买的不是政策范围内

21、的。浪费700多万元。 2、有家企业的房产分为自用和出租两部分，为招揽租户，出租的部分前3个月免收租金，之后每 月租金20万元。企业申报缴纳了后9个月的房产税21.6万元，并认为既然前3个月免收租金，就不需 要缴纳房产税。税务人员查阅了企业与承租方之间的房产租赁合同，核实了前3个月免收租金约定。 根据（财税2010121号）规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的 ，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。结果企业补缴房产税10.08万元，并加收了 相应的滞纳金。这都是企业风险，稍有不慎，企业就会吃大亏！ 固定资产抵扣模式：企业如何规避风险 增值税暂行条例实施细则第

22、二十三条又对不动产和不动产在建工程进行了界定，即“不动产 是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物和其他土地附着物。 纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。” 实际工作中，对于建筑物、构筑物和地上附着物难以准确划分。如电力企业输电线路、供水企业 供水管道，炼油企业储油罐、输油管道等设备的增值税进项税额能否扣抵，当时的相关规定中并没 有作出界定，给征纳双方都带来了执行难度。实务中对这类设施、设备，根据行业核算要求，虽然 按固定资产中的设备类管理，但其构建既涉及土建又涉及设备，在抵扣增值税进项税额时，难以准 确划分其究竟是属于动产还是不动产。再

23、比如输电线路中的铁塔输电线，它主要由铁塔、绝缘子、 导线、横担、金具、接地装置及基础等组成。其中线路基础是由土建部分构成。 固定资产抵扣模式：企业如何规避风险 所以，该资产应属于地上附着物，其增值税进项税额应能抵扣，营改增前是不行的。 原财税2009113号文件为此也明确了“以建筑物或者构筑物为载体的附属设备和 配套设施，无论在会计处理上是否单独记账与核算，均应作为建筑物或者构筑物的组成 部分，其进项税额不得在销项税额中抵扣。附属设备和配套设施是指：给排水、采暖、 卫生、通风、照明、通信、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备和配 套设施。” 为什么说房地产业不能抵扣？ 这是因为建筑

24、公司当时属于营业税的征收范围，不存在固定资产抵扣问题。如果涉 及到营改增的范围内，购进的固定资产发生的进项税额，可凭增值税专用发票、海关进 口增值税专用缴款书和运输费用结算单据注明的增值税额允许为进项税额。 “低纳高抵”模式：政策空间可合理节税 “低纳高抵”主要存在于两个方面：不同税种之间的“低纳高抵”和同一税种之间的“低纳高抵”： 一、不同税种之间的“低纳高抵” （一）个人所得税与企业所得税之间的“低纳高抵”。 1.工资薪金“低纳高抵”：（x-3500）y=x25% 2.劳务报酬“低纳高抵”：X企业所得税税率=（XX20%）适应税率速算扣除数 3.劳务发票“低纳高抵”：因为个人没有发票，所以

25、要由税务部门代开劳务发票。 （二）增值税与土地增值税的“低纳高抵”：增值税税率主要有17%、13%、11%和6%四档 二、同一税种之间的“低纳高抵” （一）交通运输业“低纳高抵”：11%销项税，购工业品得17%的进项税额，空间有6个点 （二）现代服务业“低纳高抵”：6%增值税税率，与17%、13%和11%三档高税率存在空间 （三）农产品购进“低纳高抵”：13%税率的涉农企业，取得17%的进项税额，可以有4%的“低纳高抵 ”空间。 房地产企业进项税额的筹划之道 1、结算方式的筹划： 现金采购、赊购、分期付款三种方式。从纳税筹划角度来讲，房地产企业应尽量选择分期付款、 分期取得发票。 2、进项税额

26、抵扣时间的筹划： 进项税的抵扣时间按照取得的增值税专用发票的类型加以区分。 3、采购价格选择的筹划： 房地产企业“营改增”后，只有在其被认定为一般纳税人时，才可以使用增值税专用发票，实行 发票抵扣。 4、建筑业纳税人什么情况下可以选择简易征收? (1)一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。 (2)一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。 (3)一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。 房地产企业进项税额的筹划之道 5、营改增后建筑企业怎样签合同更节税？ 包工包料合同，是施工企业的上上策 营改增以后，建筑业增

27、值税的税率是11%，我们签包工包料合同，我们给业主上交的税是11%， 材料费可以抵扣17%，材料费按60%计算，60%17%，是10.2%，所以营改增以后材料费可以抵 扣10.2%，但是给业主开发票是11%，11%减掉10.2%，我们只交0.8%的税，0.8%的税比营改增之 前3%的税，降低了2.2%的税，只从材料费来看，营改增之后，签包工包料合同，税降低了2.2%。 人工费，营改增之后是很难抵扣的，人工费在20-30%，人工费按30%来算，总包给业主开票，是按 11个点来开票，30%11%，是3.3%，所以营改增以后，我们的税是3.3%，但是，营改增之前，人 工费是3%，营改增之后，多了0.

28、3%的税。 包工包料的情况下，材料费降低了2.2%的税，人工费多了0.3%的税，等于降低了1.9%的税，其 他的辅料先不考虑，所以只要营改增，我们签包工包料合同，一定会比营改增之前，税负会更低， 所以我们在与业主谈业务的时候，能够签成包工包料合同，是施工企业的上上策。 房地产企业进项税额的筹划之道 6、施工企业如何才能签成包工包料合同 (1)与政府部门签订包工包料合同 业主有两类，一类是房地产开发公司，一类是非房地产开发公司，比如说工业企业，政府部门， 像道路、施工、基础设施、政府的楼宇，营改增以后，只有房地产企业、工业企业是需要抵扣的， 政府部门是不需要抵扣的，所以政府如交通厅修道路，主体是

29、交通厅，还有给政府做办公楼，政府 不是企业不需要抵扣，所以当业主是非房地产开发的情况下，非工业制造业情况下，一定要想办法 去签包工包料合同。 (2)业主指定品牌，施工企业购买材料 业主自己要买材料的情况下，施工企业是无法抵扣的，所以想办法沟通，法律形式上要签包工包 料合同，业主可以自定供应商品牌，施工企业去买，材料费可以抵扣17%。 7、业主采购材料，施工企业支付供应商资金、业主采购材料，施工企业支付供应商资金 有的业主可能不会指定供应商，非要自己去买，这时候要谈判沟通，让业主成为你的采购员，让 业主代替我们去做采购，签采购合同时，要和我们建筑公司签合同，签合同以后，资金是业主付给 供应商还是

30、施工企业付给供应商，要注意有法律文件，财税1994年26号文件规定，代购行为是不 能垫钱的，所以如果业主自己要买的情况下，一定要沟通好细节。 房地产企业进项税额的筹划之道 （1）从合同上看，和业主还是要签包工包料的形式合同； （2）业主去买材料，把业主变成是我们公司的一个采购员，代表我们建筑公司去采购，谈价格， 签合同，采购合同都是以建筑公司名义签的； （3）资金的最好办法是，业主把钱给我们，我们再把钱给供应商，供应商开票给我们抵扣17%。 8 8、业主采购材料，并支付供应商资金、业主采购材料，并支付供应商资金 但是如果业主直接把钱给供应商，供应商虽然开票给我们，我们是有风险的，这种发票营改增

31、 以后是不能抵扣增值税、进项税的，因为票款不一致，国税发1995年192号文件第1条第3项的规定 是不能抵扣的。所以票款不一，是不能抵扣进项税的。 所以业主一定要把钱付给供应商的情况下，有两种方法规避错误行为： 房地产企业进项税额的筹划之道 （1）业主每次付钱给供应商之前，施工企业先给他开增值税专用发票，比如业主给供应商付了 60万元，我们先给业主开60万元增值税专用发票，让业主先收到票，在把钱付给供应商。同时，施 工企业、业主、供应商三方要签一份委托，施工企业委托业主支付材料购货款给供应商的三方委托 协议，三方委托协议是专门在前面的房地产施工企业给业主开了增值税专用发票的情况下，才这样 做的

32、。 （2）如果施工企业不开发票，施工企业和业主之间要签一份无利息的借款协议，税法规定，非 关联企业之间是可以签无利息的借款合同的。所以施工企业和业主之间要签一份无利息的借款合同 ，然后在前三方委托协议支付书，这种情况下，这笔钱以后是可以抵工程款的。通过这两种方法， 业主付款给供应商，供应商开票给我们，这种抵扣是合法的。 房地产企业进项税额的筹划之道 怎样才能节税？1、建筑劳务公司清包工合同税率降低 营改增以后，按照税法规定，建筑劳务公司按照11%征税。营改增之前，建筑劳务公司是按照3% 征税的，相当于多了8%，所以建筑劳务公司的税负相对来说是加重的。 税法规定，清包工合同可以选择简易计税，所以

33、建筑劳务公司，跟总包公司签合同，基本上都是 签清包工合同。这样一来，建筑劳务公司可以选择简易计税，实际上是按照3%/(1+3%)=2.91%来征税 的。即营改增以后，建筑劳务公司的税率比营改增之前下降了0.09%。 2、总包签清包工合同更省税 （1）选择与建筑劳务公司签订清包工合同，人工费可抵扣3% 对于总包而言，选择与建筑劳务公司合作，并签订清包工合同，总承包公司的人工费可以抵扣 3%。如果不跟建筑劳务公司合作，那么人工费必须要做成工资表的形式，这样一来就无法抵扣，人 工费纯粹是按11%开给业主的。 房地产企业进项税额的筹划之道 （2）无需承担工人社保费用 总包选择与建筑劳务公司合作，不需要

34、再承担工人的社保费用。 营改增之前，工程项目的建安发票是在工程所在地代开的，地税局往往在开建安发票的时候， 已经一次性综合扣除了工人工资里面的个人所得税了。营改增以后，增值税要回到公司注册所在地 来申报了，在公司注册所在地开发票给对方，就不需要扣除工人工资的个税了。 依照劳动合同法来讲，建筑企业与工地民工构成雇用与被雇佣的关系。如果建筑企业以工资表形 式发放工人工资（不采用建筑劳务），按照规定，还需要给所有的工人缴纳社保。这样一来，施工 企业将不堪重负。因此，营改增以后，民工工资不能再走工资表形式，必须要走“跟建筑劳务公司 签清包工合同”。这样是互惠互利，达到双赢。故大型的建筑企业集团，可以考

35、虑成立一家建筑劳 务公司。首先，跟建筑劳务公司签订清包工合同，总包不需要买保险了，这叫劳务外包。直接建筑 劳务公司开发票，总包公司直接进入工程施工，二级科目人工费就ok了，发票可以抵扣3%。 企业销售模式：税收管理及风险控制 1、合同签订的税收管理及风险控制 注重公司合同管理，严格防止销售环节产生税。要防止合同产生销售行为或增加环节。 2、货物发送的税收管理及风险控制 1）直接发货给客户，公司交税。 2）找代理商，各交各的税。 3）设分支机构，总公司给分公司开发票，分公司给客户开发票。各交各的税。 4）设办事处。由厂家给客户开发票。但是要厂方当地税务局开一个外出经营税收活动管理 证明。 以证明

36、货物的所有权和临时业务。180天有效。超过180天要办理临时税务登记。接受当地税务 机关的监管。（因为国家规定货物跨区发货一律视同销售） 企业要善于在销售环节设计合理方案 从销售方面谈一下从销售方面谈一下“企业合理节税企业合理节税”的方法的方法 一、销售收入方面（销项税额） （一）发出商品 （三）“预收账款” （五）价外收入 （七）废品、边角料收入 （二）原材料转让 (四)质保金长期挂账 (六）三包收入 （八）返利销售 二、返还实物、产品或者配件 （九）折让收入 （十二）固定资产 （十五）下挂子公司 （十）包装物押金 （十三）收入及利润计划 （十六）货款相互支付 （十一）混合销售 （十四）视同

37、销售 （十七）失增票开普票 货物出口到境外的步骤与税收风险防范 第一步：找客户 第二步：签合同 第三步：安排生产 第四步：商检、订 舱 第五步：装货、报关、确认提单 第六步：单据收集 第七步：收尾款 第 八步：记账、报税 第九步：申报退税 第十步：收到退税款。 出口退运货物如何操作？出口退运货物如何操作？ 一、哪些业务可以退运？ 二、退运证明如何开？ 三、生产企业开具退运已补税证明时需要注意有两种模式： 四、退运证明需要提交的资料： 五、账务处理： 六、税务处理： 农产品加工业增值税税收瓶颈如何破解 一、我国农产品加工业增值税税收政策存在的问题： 1农产品初加工业与深加工业增值税税负的差异制约

38、了农产品精深加工业的发展：“高 征低扣”政策加重税收负担。 2一般纳税人和小规模纳税人的税负差异不利于小规模纳税人的壮大：农产品收购发票 使用不便。 3生产型增值税严重阻碍了资金向农产品精深加工业流动：委托加工（葡萄酒缴纳的） 消费税不能抵扣。 二、对策：1通过税制改革支持农产品精深加工业的发展； 2适当降低农产品加工业小规模纳税人的税负； 3对农产品加工龙头企业实行增值税即征即退 要学好用好农产品各环节税收优惠政策 从 2012年，国家出台了一系列农产品流通环节减税政策。财政部、国家税务总局关于免征蔬 菜流通环节增值税有关问题的通知（财税2011137号）规定，自2012年1月1日起，免征蔬

39、菜流通 环节增值税。财政部、国家税务总局关于免征部分鲜活肉蛋产品流通环节增值税政策的通知（ 财税201275号）规定，自2012年10月1日起，免征部分鲜活肉蛋产品流通环节增值税。这是继2012 年初蔬菜流通环节免征增值税之后又一惠民减税举措，税收优惠“扩围”，在一定程度上降低了菜 篮子成本。一、自产农产品无税进入加工、消费阶段； 二、低税率优惠，收购农产品允许扣抵进项税额； 三、农产品流通环节减税政策不断“扩围” 四、农产品批发市场、农贸市场的其他税收优惠； 五、涉农企业所得税优惠惠及产、供、销各环节； 六、农产品抵扣实务五种情况。 农产品抵扣实务的五种模式 1.从一般纳税人购进农产品，按照

40、取得的增值税专用发票上注明的增值税额，从销项税额中抵扣。 2.进口农产品，按照取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额，从销项税额中抵扣。 3.购进农产品，按照取得的销售农产品的增值税普通发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算 的进项税额，从销项税额中抵扣。 4.增值税一般纳税人购进农业生产者自产农产品，可以使用国税机关监制的农产品收购发票，按照 现行规定计算抵扣进项税额，即按照收购单位自行开具农产品收购发票上注明的农产品买价和13% 的扣除率计算的进项税额，从销项税额中抵扣。 5.按照财政部国家税务总局关于在部分行业试行农产品增值税进项税额核定扣除办法的通知（ 财税201238号）

41、规定，生产销售液体乳及乳制品、酒及酒精、植物油实行核定扣除。国家税 务总局关于在部分行业试行农产品增值税进项税额核定扣除办法有关问题的公告（国家税务总局 公告2012年第35号）明确了具体核定方法。财政部国家税务总局关于扩大农产品增值税进项税额 核定扣除试点行业范围的通知（财税201357号）规定，各地可根据实际情况自行扩大核定扣 除范围。 案例：筹划就是要学会用税眼看清经营模式 我们的目标是：1、减轻税收负担； 2、实现税收零风险；3、促进企业健康发展 （一）一家软件公司“混合销售”案例:（财税2011100号文规定：自行开发生产的软件，按 17%税率征收增值税后，对其增值税实际税负超过3%

42、的部分实行即征即退政策）； （二）内蒙某奶业集团自办养殖场案例； （三）商场将过期商品捐赠还须交税案例； （四）房地产公司卖汽车被处罚； （五）房地产公司销售楼盘从员工身上打了歪主意； （六）避免交糊涂税和冤枉税，如一家废旧煤矿环保厂案例； （七） 当地政府说话不算数只好“改生产加工为委托加工”案例； （八）比如一家仓储房产税从租还是自用交纳税收案例； （九）丽江古城游览区开发四道税的教训； （十）政协常委出租房屋偷税漏税事件； （十一）一家房地产企业1789万元滞纳金是如何消除的。 客户12个主张成房地产老板法律硬伤 一、开发商未取得商品房预售许可证，买受人有权退房 二、购房合同被依法确认无

43、效后，买受人有权退房 三、购买合同被依法撤销买受人退房的情形 四、按揭不能，买受人有权退房 五、房屋面积误差比绝对值超出3%，买受人有权退房 六、房屋主体结构质量存在问题，买受人有权退房 七、房屋质量严重影响使用买受人有权退房 八、房地产商擅自变更规划、设计的，买受人有权退房九、套型与图纸设计不一致时，买受 人有权退房 九、套型与图纸设计不一致时，买受人有权退房 十、开发商迟延交付房屋，买受人有权退房 十一、开发商迟延办理房屋所有权登记超过一年的，买受人有权退房 十二、开发商对房屋进行了抵押，买受人有权退房 营改增房企土地成本税事实操指南营改增房企土地成本税事实操指南 税事实操一：计算销售额允

44、许扣除土地价款 税事实操二：扣除土地价款必须取得合法有效凭证 税事实操三：拿地方式合作建房视同销售 税事实操四：转让土地使用权四种情形不得开具专用发票 税事实操五：房地产销售额六种情形不得扣除土地成本 税事实操六：土地成本八种情形不能抵扣进项税 税事实操七：一次购地分期开发土地成本摊销 税事实操八：小规模纳税人转让土地使用权计税基础 税事实操九：土地出让金返还的财税处理 房地产营改增实操层面出现的问题与解答 1、合作建房拿地方式能否抵扣进项税额？ 2、股权收购拿地方式能否抵扣进项税额？ 3、不动产对外投资、分配等视同销售行为如何控制风险？ 4、房屋代建模式财税如何操作？ 5、土地出让金、市政配

45、套费、拆迁补偿费、排污费、异地人防建设费可否作为房地产企业进项扣除？ 6、土地出让金返还模式及相应财税处理？ 7、支付的各类拆迁补偿费或拆一还一的成本如何抵扣？ 8、红线外附加工程所包含的进项税额能否抵扣？ 9、房开企业成片取得土地，分期开发,如何抵扣? 10、境外设计费、策划费的如何抵扣处理？ 房地产营改增实操层面出现的问题与解答 11、营改增前后甲供材处理的变化对房地产业税负的影响在哪里？ 12、房地产开发企业甲供材如何抵扣进项税额及材料采购过程中运输和材料发票开具技巧？13、园林 绿化工程营改增前后的涉税风险控制技巧在哪里？ 14、在基建工地搭建的临时建筑能否抵扣增值税？最后被拆除，是否

46、需要做进项税转出？ 15、施工现场的水电费的博弈分析及处理方法 16、多项目施工能否采用汇总纳税方法进行进项税额抵扣？ 17、资质共享与增值税抵扣办法的冲突？ 18、清包工建筑工程和甲供工程在销售额的确定上营改增前后有何重大变化？对建筑和房地产公司有 何影响？ 19、境外设计费、策划费的如何抵扣处理？ 20、园林绿化工程中购买苗木、草皮如何抵扣？是以增值税专用发票抵扣还是开具农产品收购发票？ 房地产营改增实操层面出现的问题与解答 21、施工临时用水、用电的如何抵扣处理及发票开具技巧？ 22、售楼处、样板间如果最后拆除，其所包含的进项税是否转出？ 23、回迁安置房是否要视同销售征收增值税？ 24

47、、清包和甲供材的建安劳务增值税处理方法的分析。 25、出租的不动产免租期内如何确认销售额? 26、楼体广告、电梯间广告、车辆广告行为如何适用增值税税目？ 27、随房赠送物业管理费如何确认销售额? 28、营改增前后“买一赠一”行为如何纳税以及风险如何控制？ 29、营改增前后首付款与按揭款该如何纳税？ 30、营改增前后自持物业经营或出租是否有利？ 房地产营改增实操层面出现的问题与解答 31、日光盘（楼开盘当天卖光）的营改增风险？ 32、房屋定价的困惑和销售筹划 33、营改增前后售后返租涉及的税收风险有哪些？该如何控制？ 34、房地产企业支付的贷款利息能否抵扣进项税？融资顾问费呢？ 35、统借统贷行

48、为增值税时代的业务处理分析 36、公共配套无偿赠送是否要视同销售征收增值税？ 37、买房送电器是否要视同销售缴纳增值税呢？如何进行税务处理最划算？ 38、开发产品的融资性售后回租是否能够开具专票？应该如何进行合规的处理？ 39、房地产企业的售后回租（非融资性）行为在增值税框架下如何进行处理？ 40、不同类型车库、车位在增值税时代的涉税处理分析。 房地产营改增实操层面出现的问题与解答 41、房地产代收费用是否属于增值税的价外费用要一并征收增值税？ 42、房地产的定金、订金、诚意金、意向金是否属于预收款性质？ 43、没收的定金和违约金是否应当缴纳增值税及开具发票技巧？ 44、商业地产的停车收费项目

49、如何缴纳增值税？ 45、企业发生的餐饮消费行为是否可以抵扣增值税呢？ 46、企业接受的物业服务能否抵扣增值税？ 47、地下车位永久租赁行为增值税税目如何适用？ 48、买房送家电，房开企业购家电可以抵扣进项，售房按销售不动产缴纳增值税吗？ 49、房地产项目公司注销时的财税风险及留抵税额如何处理？ 50、设计费等前期工程费如何抵扣进项税？ 房地产企业推出“买房送汽车、送空调”违法吗？ 营改增后，房地产企业为促销推出“买房送汽车”、“买房送空调”等活动。虽然销售房 屋送家电或家具的对象均为同一购买人，但销售房屋不属于“服务”范畴，所以不属于混合销售。房 地产企业将样板房连同家电、家具一并销售，属于文

50、件第三十九条规定的兼营行为，应分别核算销售 额，如未分别核算，则需要按17%的税率一并计算销项税额。 所谓“买房送汽车”、“买房送空调”是站在房地产开发公司的角度对客户所作的广告，其实质是 “既卖房又卖车”，尽管营业执照中没有汽车、空调的经营范围，但在进行税务处理时仍应按兼营行 为处理，不属于混合销售行为。参照营业税改征增值税试点相关事项的规定（财税【2016】36号 文附件二）执行（指电信售手机赠卡）。 但根据我国刑法第二百二十五条 违反国家规定，有下列非法经营行为之一，扰乱市场秩序，情节严 重的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处违法所得一倍以上五倍以下罚金;情节特别严重的， 处五年

51、以上有期徒刑，并处违法所得一倍以上五倍以下罚金或者没收财产： (一)未经许可经营法律、 行政法规规定的专营、专卖物品或者其他限制买卖的物品的； (二)买卖进出口许可证、进出口原产地 证明以及其他法律、行政法规规定的经营许可证或者批准文件的； (三)其他严重扰乱市场秩序的非法 经营行为。 目前，此问值得商榷！两个部门的文件老“打架”这不行啊！ 房地产企业营改增后抵扣大全及解释 一、可抵扣增值税进项税事项一、可抵扣增值税进项税事项 1、发票要求原材料 11、车辆维修费 21、绿化费 2、发票要求 12、租赁费 22、劳动保护费 3、周转材料 13、书报费 23、检验试验费 4、临时设施 14、物业

52、费 24、研究与开发费 5、人工费 15、水电气暖燃煤费 25、培训费 6、机械租赁 16、会议费 26、安保费 7、专业分包 17、修理费 27、取暖费 8、差旅费-住宿费 18、广告宣传费 28、财产保险费 9、办公费 19、中介服务费 29、物料消耗 10、通讯费 20、技术咨询、服务、转让费 30、安全生产用品 （今天来的会计要注意记一下抵扣税率，以备使用） 31、财务费用 房地产企业营改增后抵扣大全及解释 二、不可抵扣事项二、不可抵扣事项 （一）所有明确列入不可抵扣范围的支出业务应取得普通发票，不能要求对方开具增值税专用发票； （二）用于简易计税项目、免税项目、集体福利或个人消费时，

53、相关进项税额不允许抵扣； （三）发生非正常损失时，相关进项税额和随之发生的运费不得从销项税额中抵扣； 非正常损失指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，及因违反法律法规造成货物或者不 动产被依法没收、销毁、拆除的情形； 各单位应加强相关资产的管理，完善相关制度，避免非正常损失的发生； （四）取得合法凭证，但业务内容不属于可抵扣范围，主要有18个科目； （五）其他不可抵扣事项： 三、需要做进项转出的事项三、需要做进项转出的事项 （一）上述已抵扣进项税额的购进货物、应税劳务、服务，事后改变用途（发生上述第二条不可抵扣 情形）或者发生非正常损失，应将已抵扣进项税额从当期发生的进项税额中转出； （二

54、）因进货退回或者折让而收回的进项税额，应从发生进货退回或者折让当期的进项税额中扣减； （三）管理要点：在发生进项税转出事项时应按照的规定逐级审批，做好台帐登记。 房地产企业营改增后抵扣大全及解释 四、一般计税方法的应纳税额四、一般计税方法的应纳税额 1、一般计税方法的应纳税额按以下公式计算：应纳税额=当期销项税额-当期进项税额 当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。 2、销项税额，是指纳税人发生应税行为按照销售额和增值税税率计算并收取的增值税额。销项 税额计算公式：销项税额=销售额税率 一般计税方法的销售额不包括销项税额，纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法

55、的，按照下 列公式计算销售额：销售额含税销售额（1+税率） 3、进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或 者负担的增值税额。 五、简易计税方法的应纳税额五、简易计税方法的应纳税额 1、简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项 税额。应纳税额计算公式：应纳税额=销售额征收率 2、简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的， 按照下列公式计算销售额：销售额=含税销售额(1+征收率) 餐饮住宿服务业热点问题解决办法（9个热点） 1、如何界定“餐饮服务”和“饮食外卖服务”？ 2、如何界定

56、“住宿服务”和“不动产出租”？ 3、以餐饮服务为主的纳税人，销售餐饮服务的同时销售烟酒，属于哪种应税行为？ 4、温泉酒店的温泉门票收入属于餐饮住宿服务还是居民日常服务？ 5、酒店式公寓按酒店业缴纳增值税，还是按出租不动产缴纳增值税？ 6、纳税人仅提供将饮食从餐厅到消费者的送餐服务，不提供餐饮也不提供布菜等配套服务， 应按照哪个税务征税？ 7、酒店提供住房、餐厅用餐、洗衣、 、食品饮料（房间）、用车接送机服务，若受票方 为一般纳税人，酒店应该如何开具发票以及各收入项目所涉及的税率？ 8、住酒店送早餐按酒店业缴税，还是分别划分酒店、餐饮收入，分别缴纳增值税，分别开具 发票？ 9、餐饮住宿业提供婚宴

57、套餐服务，含餐饮、住宿、汽车、美容等，是否可以作为混合销售行 为？ 经纪代理服务业热点问题及解决办法（7个热点） 1、经纪代理服务包含哪些方面？经纪代理服务如何确定销售额？ 2、职业中介是经纪代理服务，劳务派遣是人力资源服务，职业中介和劳务派遣如何分辨呢？ 3、替客户充值话费请问属于代理业还是居民日常服务？ 4、证券公司营业部向客户收取交易佣金及交易所的证监费、经手费、过户费等收费，交易所结 算公司是开票给证券公司总部，还是开给各家营业部？ 5、经纪业务代理买卖佣金收入的归类属于直接收费金融服务还是经纪代理业务？经纪业务代理 买卖 6、佣金收入是指客户在证券公司开户，通过证券公司的交易席位进行

58、证券交易，证券公司向其 收取交易佣金。 7、适用差额征税政策的业务如何开具发票？ 教育服务业营改增热点问题及解答 1、培训产业的培训收入“营改增”前是按照文化教育行业缴纳的营业税，“营改增” 后应该按哪个税目来申报缴纳增值税？ 2、请学生为提供临时服务，该情况是否属于聘用的员工为本单位或者雇主提供取得工 资的服务不征收增值税范围？ 3、学校收取的学费、食宿费、赞助费、择校费，是否属于36号文第三十七条第一款所 指“行政事业性收费”， 不计入学校的销售额？ 4、实习生提供服务是否可享受“学生勤工俭学”免征增值税？是否包括临时工，实习 生，暑期工？符合条件的学生是否需要办理免税备案？ 人力资源服务业营改增热点问题及解答 1 1、人力资源服务包含哪些方面？劳务派遣服务的计税方法有