运城亿湖世家小区建设项目立项可行性申请报告

1、山西亿昂房地产开发有限公司山西亿昂房地产开发有限公司 亿湖世家小区建设项目亿湖世家小区建设项目 项目申请报告项目申请报告 山西华信招标代理有限公司山西华信招标代理有限公司 二二一二年十一月一二年十一月 目目 录录 第一章第一章 申报单位及项目概况申报单位及项目概况.1 1 1.1 项目单位基本情况.1 1.2 项目概括.2 1.3 项目建设背景.2 1.4 项目建设规模及内容.5 1.5 研究范围和编制依据.8 1.6 项目建设方案.10 1.7 项目实施进度计划.52 1.8 投资估算与资金筹措.55 第二章第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析发展规划、产业政策和行业准入分析.5656

2、2.1 发展规划分析.56 2.2 产业政策分析.57 2.3 行业准入分析.58 第三章第三章 资源开发及综合利用分析资源开发及综合利用分析.6060 3.1 资源利用方案.60 3.2 资源节约措施.60 第四章第四章 节能方案分析节能方案分析.6363 4.1 用能标准和节能规范.63 4.2 能耗状况及能耗指标分析.65 4.3 节能措施和节能效果分析.67 第五章第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析建设用地、征地拆迁及移民安置分析.7272 5.1 项目选址及用地现状.72 5.2 土地利用合理性分析.76 5.3 移民安置分析.76 第六章第六章 环境和生态影响分析环境和生态影

3、响分析.7777 6.1 环境和生态现状.77 6.2 环境影响分析.77 6.3 生态环境保护措施.83 6.4 地质灾害及特殊环境影响分析.85 第七章第七章 经济影响分析经济影响分析.8787 7.1 经济费用分析.87 7.2 财务评价.89 7.3 项目对财政收支平衡的影响.91 7.4 项目对市场竞争结构的影响.91 7.5 项目对就业和收入分配的影响.91 第八章第八章 社会影响分析社会影响分析.9898 8.1 社会影响分析.98 8.2 社会适应性分析.99 8.3 社会风险分析.100 第九章第九章 招标方案招标方案.102102 9.1 工程建设项目招标规模标准.102

4、9.2 招标方案.102 第十章第十章 结论与建议结论与建议.104104 10.1 结论.104 10.2 建议.104 附图、附件： 1.项目地理位置图 2.项目平面布置图、平立剖图 3.山西亿昂房地产开发有限公司企业营业执照、组织机构代码、 税务登记证 4、山西亿昂房地产开发有限公司亿湖世家小区建设项目土地证、 规划许可证 5、山西亿昂房地产开发有限公司亿湖世家小区建设项目委托书 第一章第一章 申报单位及项目概况申报单位及项目概况 1.11.1 项目单位基本情况项目单位基本情况 本项目建设单位为山西亿昂房地产开发有限公司，成立于 2011 年 6 月，是经山西省运城市工商局注册的民营企业

5、，以房地产开发 为主的民营企业，隶属于浙江恒威集团有限公司。 山西亿昂房地产开发有限公司位于运城市盐湖区禹都大道与中 银大道交叉口中建国际大厦西单元西户，注册资金 1000 万元，是运 城市具有较强综合实力的房地产开发企业，主营房地产开发。现有 员工 30 余人，其中高级职称 4 人，中级职称 9 人，大专以上专业人 才 20 余人。公司倡导“能着上，平者让，庸者下”的以人为本的用 人理念，给每个人搭建一个学习和锻炼的平台，让员工充分施展才 智，提升自己，成就自我，实现梦想。 浙江恒威集团有限公司是由 1994 年创办的一家小型机械加工制 造企业快速发展为今日的集工业制造（数控装备和汽车零部件

6、） 、房 地产开发、国际贸易、教育投资和资本运营等多领域产业化的大型 民营企业集团。截止 2009 年底，集团总资产达 40 亿元，年销售额 42 亿元。自 2005 年起，连续位居宁波市百强企业前列，多年蝉联 国家、省、市的综合经济、科技创新各奖项。荣膺“宁波市和谐企 业创建先进单位” 、 “2010 年浙江省制造业百强企业” “2010 年中国 民营 500 强企业” 。现集团旗下拥有 30 多家制造、科技、房产、贸 易、投资子公司，主要从事国家鼓励的先进制造业和现代服务业。 集团已形成“一个中心两个园区”的现代集团企业框架。两个 园区即占地 250 多亩的“恒威工业园区”和占地近 80

7、亩的“恒威神 舟教育园区” 。一个中心即 20000 多平方米的由战略管理、科技集成、 商务服务组成的恒威企业集团总部中心。 2010 年起，浙江恒威集团有限公司为深入实践省、市“两创” 战略，作出“二次发展”战略决策，编制并实施转变发展方式的战 略发展规划，完善和创新“高精机械、现代地产、国际贸易、示范 教育和战略投资”五大产业体系，打造运营现代、面向未来的“百 强恒威、多元恒威、价值恒威和国际恒威” 。 1.21.2 项目概括项目概括 1、项目名称 山西亿昂房地产开发有限公司亿湖世家小区建设项目 2、建设单位： 山西亿昂房地产开发有限公司 3、项目负责人：胡海岗 4、建设性质：新建 5、建

8、设地点 项目地位于山西省运城市，红旗东街以南，原址为运城市公安 局盐湖分局看守所，地块为规则矩形，北至东湖佳园，南至红旗东 街，西至新新家园，东至东湖佳园，占地面积 13478m2，南北长约 177 米，东西宽约 76 米，地块周边 5 米警戒区用地面约 2201m2。 1.31.3 项目建设背景项目建设背景 1、项目建设背景 房地产在国民经济中属先导性产业，不仅能改善人们的居住环 境和生活条件，改善投资环境，有利于吸引外资，加快经济建设的 步伐，解决大量的劳动力就业，带动相关产业的发展，其发展可带 动建材、冶金、机械、化工、机电等 50 多个物质生产部门以及金融、 旅游、商业、服务业等的发展

9、，是新一轮经济启动的先锋，为国民 经济发展提供重要的物质条件，促进我国经济持续、快速、健康发 展。 随着城镇化水平的不断提高，运城市经济实力得到了很大提升， 城市建设快速发展，由于运城市城基础服务设施日益完善，城市吸 引力和辐射作用的不断增强，造成运城市城市人口急剧增加。而城 市本身受地形、地貌的限制，土地资源极为紧张，居民住房缺乏， 已经对运城市的进一步发展壮大造成影响，必须通过增强土地利用 强度加以解决。 为了节约土地，提高土地利用率，运城市中低层高密度建筑正 逐渐被拆迁改造成多层、高层建筑，对城市面貌的改善、现代城市 形象的提升起到了重要的作用。 近年来，运城市城建规模不断扩大，运城市委

10、、市政府为了改 善当地居民住房条件、提高生活质量，加快城镇建设，贯彻山西省 政府精神，针对运城市自身特点，项目建设有效节约土地资源，提 高土地利用率，作为一项民生工程和民心工程，坚持以人为本、关 注民生，解决居民住房紧张状况、缓解了住房压力、促进城市建设 发展，提高了本地居民住房质量，加快了运城市城市的建设和发展。 本项目的建设，一方面绿化、净化、美化区域环境，另一方面 改善居民住房条件，提升城市的整体面貌，促进社会的和谐与发展。 2、项目可行性必要性分析 （1）项目建设是完善当地基础设施，保障居民正常生活的需要 该项目地处运城市红旗东街以南，是运城市未来重点发展方向， 该项目周围区域居民众多

11、，该项目实施完成后，必将完善该地区的 基础设施，给周围居民创造舒适、便捷的生活。也有利于提升城市 形象，带动运城市基础设施的进一步发展，创造巨大的经济效益和 社会效益。 （2）项目建设是满足城市规划要求，发挥综合开发效益的需要 根据国务院关于加强城市建设工作的通知精神，城市要实 行“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设” ，这样可克服分散 投资、分散征地、分散建设的混乱现象，有计划的提高城市建设中 综合开发的比例。城市综合开发有利于实行统一征地拆迁、统规 划、统一建设、统管理，做到工业建筑与民用建筑，房屋与市政 公用及电力、通讯、丈教、卫生、服务等设施配套建设，达到开发 一片、建成一片、收益

12、一片，所以，综合开发是实施城市规划和最 大限度发挥综合开发效益的重要保证。 近年来运城市城市化进程高速发展，商业基础设施建设与住宅 楼建设相脱节，加之运城市房地产建设过分偏重于居民住宅楼导致 商业地产的开发建设相对滞后，使得商业基础设施长期滞后于城市 化进程，给居民正常生活带来诸多不便。针对这一发展弊端，政府 提出了“综合开发、配套建设“的工作方针，将居民住宅楼与相关 配套的基础设施共同建设、共同完工。该项目所建临街商业楼工程 是与住宅楼相配套，依据城市规划与小区总体规划要求，集中建设 的住宅小区，无疑将加快城区统一开发的建设步伐、提高城市综合 开发的能力和效益。 综上所述，该项目符合国家产业

13、政策，建成后将大大改善该地 区区居民消费、休闲、娱乐环境，提升城市形象，提高城市基础设 施配套水平，实现城市土地资源的优化配置，具有可观的经济和显 著的社会效益，其建设是非常必要的。 1.41.4 项目建设规模及内容项目建设规模及内容 1、建设规模 山西亿昂房地产开发有限公司亿湖世家小区建设项目总占地面 积 13478m2，其中：建筑物基底面积 2615 m2，场地及道路硬化面积 6819m2，绿化面积 4044m2。 规划总建筑面积 57644.4m2，其中：地上建筑面积 47100.4m2（住宅建筑面积 44974.5m2、办公建筑面积 895.4m2、商业 建筑面积 1113m2，物业管

14、理建筑面积 117.5m2） ，地下建筑面积 10544m（地下车库建筑面积 9544m2，设备用房 1000m2） 。 主要技术指标：容积率为 3.49，建筑密度为 19.4%，绿化率为 30%。 2、建设内容 项目主要建设内容包括：1 栋 2 单元 25 层住宅楼、3 栋 1 单元 25 层住宅楼和 1 栋 1 单元 28 层住宅楼，以及 1 栋 3 层办公楼和配 套 2 层临街商业建筑以及用地范围内的室外配套工程，其中： 1#住宅楼位于小区西北侧，建筑面积 11128.86m2，其中住宅建 筑面积 9898.4m2，商业建筑面积 1113m2，物业管理面积 117.5m2， 建筑东西总长

15、 37.4m，南北总宽 24.4m，层数为 28 层，楼高 84.7m。 2#办公楼位于南侧，建筑面积 895.4m2，建筑东西总长 20.5m、 南北总宽 16.2m，层数为 3 层，楼高 12.7m。 3#、5#、6#住宅楼位于小区中部，建筑面积均为 6296.2m2，建 筑东西总长 20.0m，南北总宽 15.0m，层数为 25 层，楼高 76.9m。 8#住宅楼位于小区南侧，建筑面积均为 16187.5m2，建筑东西总 长 54.0m，南北总宽 17.0m，层数为 25 层，楼高 76.9m。 项目建设 1 层地下车库及设备用房，车库建筑面积为 9544m2， 设设备用房面积 1000

16、m2。 本项目设计住户总数 503 户，可解决约 1609 人的住房问题。 3、建设期 工程建设期为 2012 年 10 月-2015 年 9 月，共计为 36 个月。 4、技术经济指标 山西亿昂房地产开发有限公司亿湖世家小区建设项目设计技术 指标见下表。 主要技术经济指标 序号指标名称单位技术指标备注 一一技术指标技术指标 1 规划用地面积 m213478 20.24亩 建筑基底面积 m22615 场地及道路面积 m26819 其中 绿化面积 m24044 2 总建筑面积 m257644.4 2.1 地上建筑面积 m247100.4 住宅建筑面积 44974.5 1#住宅楼 m29898.4

17、 地上28层 3#住宅楼 m26296.2 地上25层 5#住宅楼 m26296.2 地上25层 6#住宅楼 m26296.2 地上25层 其 中 8#住宅楼 m216187.5 地上28层 商业建筑面积 m21113 1#楼底商 物业建筑面积 m2117.5 1#楼底商 其中 办公建筑面积 m2895.4 地上三层 2.2 地下建筑面积 m210544 设备用房 m21000 其中 地下车库 m29544 地下1层 3 户数户 503 4 居住人数人 1609 3.2人/户 5 车位数个 321 地下车位个 244 其中 地上车位个 77 6 主要技术指标 绿化率 %30 建筑密度 %19.

18、4 其中 容积率 3.49 二二经济指标经济指标 1 估算总投资万元 15008.33 建设工程费用万元 10728.03 其他费用万元 3168.58 其中 基本预备费万元 1111.72 2 单位面积投资元/m2 2603.61 1.51.5 研究范围和编制依据研究范围和编制依据 1.5.11.5.1 研究范围研究范围 本项目申请报告通过对运城市居民住房的现状及综合其发展需 要进行认真分析，提出项目建设的必要性，从需求分析确定建设规 模，项目的选址，建筑方案的选择，项目实施管理措施、分析项目 对环境的影响提出保护措施，分析项目的主要能耗提出节约能源的 措施，通过建筑方案对投资进行了估算，分

19、析社会效益，研究消防、 劳动安全与卫生等。 1.5.21.5.2 编制原则编制原则 1、坚持统筹规划，分步实施的原则。 统筹考虑城市规划、土地利用规划，统筹考虑产业结构调整、 基础设施建设、社会事业发展和生态环境保护，调整和优化城市布 局，完善和提升城市功能。 2、功能完善，和谐持续。 要做到功能完善、合理布局，要按国家相关标准配建公共服务 设施和市政基础设施；要引入住宅规划设计的先进理念，应用住宅 建设的先进技术，改善住宅使用功能；要推广建筑节能技术，尽量 选用节能环保型建筑材料，建设节能省地型住宅；要充分利用已有 的城市基础设施和公共服务设施，做到节约投资，降低成本。 3、坚持节能省地，科

20、技引导的原则。 尽量选择周边市政基础设施和公共服务设施比较齐全的场地， 要有利于住户就业便利。 4、贯彻执行建设节约型社会的方针，工程建设以生产设施为主， 辅助设施从简考虑，在满足功能要求的前提下，力求节约资金，降 低工程造价。 5、执行国家和地方产业政策，资源综合利用，降耗节能。 6、项目整体设计体现技术先进、稳妥可靠、安全适用、经济合 理的原则，流程路线、主要装置和关键设备采用成熟先进的技术和 装置，工程设计注重节能、环保和消防措施。 7、严格执行国家和地方的环境保护、劳动安全、职业卫生、消 防和抗震等有关法规、标准和规范，认真贯彻“三同时”原则。 1.5.31.5.3 编制依据编制依据

21、1.5.3.1 编制依据 1、山西亿昂房地产开发有限公司山西亿昂房地产开发有限公 司亿湖世家小区建设项目项目申请报告委托书 2、国务院办公厅发布国务院办公厅关于进一步做好房地产市 场调控工作的有关问题的通知国办发20111 号 3、国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知 （国办发 200526 号） 4、 建设工程勘查设计管理条例 （建设部 2000 年） 5、国家发展改革委员会、建设部颁布的建设项目经济评价方 法与参数 （第三版） 6、中国国际工程咨询公司编写的投资项目经济咨询评估指南 7、项目企业提供的基础资料 8、国家和山西省有关政策法规 1.5.3.2 编制采用技术标准 1、 民用建筑

22、设计通则GB50352-2005 2、 住宅设计规范GB50096-2011 3、 砌体结构设计规范GB50003-2011 4、 建筑地基基础设计规范GB50007-2011 5、 混凝土结构设计规范GB50010-2010 6、 地下工程防水技术规范 GB50108-2008 7、 屋面工程技术规范 GB50345-2004 8、 建筑内部装修设计防火规范GB50222-95（2001 年修订） 9、 室外给水设计规范GB50013-2006 10、 室外排水设计规范GB50014-2006（2011 年版） 11、 建筑给水排水设计规范GB50015-2003（2009 年版） 12、

23、高层民用建筑设计防火规范 （GB5004595）(2005 版) 13、 建筑抗震设计规范GB500ll-2010 14、 民用建筑供暖通风与空气调节设计规范 （GB50736- 2012） 15、 自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001（2005 年版） 16、 建筑结构可靠度设计统一标准GB50068-2001 1.1.6 6 项目建设方案项目建设方案 1.6.11.6.1 建筑指导思想与原则建筑指导思想与原则 1、建筑设计指导思想 严格遵守国家有关经济建设的法律、法规和国家的相关政策； 适应项目所在地区社会、经济发展的状况，正确处理现状与发展、 需要与可能的关系；符合国家及所在

24、地区城市建设规划要求，充分 利用现有土地资源。 2、建设原则 建设方案的指导思想，是制定建设原则、技术标准、建设规模、 分析论证工程方案的主要依据，充分利用土地资源。归纳为：整合 资源、合理布局。 设施建设应与本地的经济、社会发展水平相适应。归纳为：规 模合理，功能完善。 装修及设施建设需严格执行国家基本建设各项规章制度，符合 国家现行有关工程建设强制性标准。严格控制建设规模和建设投资， 严禁随意扩大建设规模、挪用建设资金、降低建设标准。归纳为： 规范建设、科学管理。 依据上述建设目标和总体原则，结合项目区的地形、地质、水 文等实际情况，提出本次项目建设的原则为： （1）确定技术上可行，经济上

25、合理的建筑方案。 （2）合理确定标准等级，合理确定建设规模。 （3）项目建设的重点应放在建筑方案、结构安全的设计上。 （4）建设方案应充分考虑对周围良好生态环境的保护和恢复， 注重项目同周边环境景观相协调。 1.6.21.6.2 总体规划总体规划 1.6.2.11.6.2.1 设计理念设计理念 1、以“人”为本 关注生活的需求和细节，从使用(功能配置)与空间(视觉感觉 和体验)两个层面提升楼盘的整体品质。 2、以“环境”为本 “环境”是影响一个楼盘品质的决定性因素，同时也是一个楼 盘开发成功与否的关键所在。因此，在开发与设计之初，就建立 “环境”先行的观念是达到开发、销售与居住三赢的关键。 3

26、、整体性与丰富性 对于一个楼盘而言，整体而大气的形象至关重要，它关乎产品 的品质形象建立；而从销售与居住的角度而言，则需要房型的多样 化与丰富细腻的建筑与环境细节，从而提高居住的适应性、舒适性 与社区的整体品质。 4、均好性 通过规划设计，消除地块内房产开发的死角，提高土地开发的 价值与潜力。 5、形成舒适便捷的居住区 通过对现状地形的适当改造与景观环境结构的梳理，营造层次 丰富的交往空间结构，强调人居环境与建筑的共存与融合，以提高 人居环境质量和建设生态型居住环境为设计目标，满足住宅的居住 性、舒适性、耐久性和经济性，创造一个布局合理、功能齐备、交 通便捷、环境优美的现代居住区。 1.6.2

27、.21.6.2.2 功能布局功能布局 1、总平面布置原则 （1）符合城区总体规划的要求。 （2）满足合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则。 （3）适应居民的活动规律，综合考虑日照、采光、通风、防灾、 配建设施及管理要求，创造安全、卫生、方便、舒适和优美的居住 生活环境。 （4）为机械化施工和建筑群体、空间环境多样化创造条件。 （5）综合考虑所在地区的性质、社会经济、气候、民族、习俗 和传统风貌等地方特点和规划用地周围的环境条件，充分利用规划 用地内有保留价值的河湖水域、地形地物、植被、道路、建筑物与 构筑物等，并将其纳入此次规划。 2、总平面布置 根据项目地的地形条件和项目功能定位，本

28、项目在充分尊重规 划方案和周边自然条件的基础上，坚持合理、适度的平面布局原则。 在住宅的平面规模处理上，科学把握区域的平面和空间尺度，营造 适宜的行为空间；同时因地制宜，住宅建筑的居室、户型、档次和 空间布局充分体现以人为本，以满足未来业主的生活居住需求。 项目规划建设 1 栋 2 单元 25 层住宅楼、3 栋 1 单元 25 层住宅 楼和 1 栋 1 单元 28 层住宅楼，以及 1 栋 3 层办公楼和 2 层临街商业 建筑，在平面布局上依托小区内其他建筑物合理布局。 项目拟建 1#住宅楼和 2#办公楼位于小区北侧，3#、5#、6#住宅 楼位于小区中部，8#住宅楼位于小区南侧，2 层配套商业建

29、筑位于 小区北侧入口处。1#楼以 1 单元 28 层一梯 3 户设计，3#、5#、6#住 宅楼以 1 单元 25 层一梯 3 户设计，8#住宅楼以 2 单元 25 层一梯四 户设计，可提供住房 503 套，供 1609 人居住，可利用较少土地解决 较多的住房户。项目景观造势上，依托小区整体绿化景观，呈放射 状映绿小区，增添小区静隘、祥和气氛。 3、竖向布置 项目所在小区拟选场址位于运城市红旗东街以南，基地地势高 差较大，呈南低北高之势，基地北边城市道路高程为 501.40 左右， 基地内部设计高程南 496.80 至北 501.7。利用基地南北高差设计架 空半地下自行车库，尽量减少土方的开挖及

30、土方回填的工程量，取 得经济效益与环境效益的理想平衡。并使建筑有良好的视觉形象， 同时为场地内雨水、污水排放提供了便利条件，城市道路与室外场 地的连接方式采用平坡式连接。 1.6.2.31.6.2.3 交通组织交通组织 1、道路交通规划布局 （1）道路以系统性、便捷性与景观性为前提，采用方便直接的 布局。整个小区行车系统结合小区景观布置，交通路线流畅。 （2）小区主干道为枝状的路网，能贯穿整个小区，道路流畅， 能到达小区各幢楼，方便快捷。机动车沿主干道可进入附近地面停 车位停车。道路设置尽可能与绿地不产生交叉，在满足通畅、便捷 的前提下，用最短的交通距离和最小的道路面积解决好小区内车行 交通的

31、出入。 （3）行人进入小区后沿着多个组团的人行道路到达住宅，车行 不能到达组团道路，从而使人的行走更为安全，避免人车的相互干 扰，同时设计充分考虑无障碍设施，使小区更为人性化。 2、道路设计方案 （1）设计标准 小区主要道路及宅前路 道路等级：支路级 设计车速：V=20km/h 荷载标准：设计轴载 BZZ-100 设计年限：道路交通量达到饱和状态时的设计年限 15 年，路面 结构达到临界状态的设计年限 20 年。 （2）平面设计 项目小区主入口设置在地块北侧红旗东街处，小区主路贯穿南 北，连接南侧的紧急出口，各个组团空间错落的布置在主路的两侧。 整个交通系统简单清晰而且又方便。在小区主入口出设

32、置地下车库 出入口，尽可能的实现人车分流，内部设置一个地下车库出口，很 好的缓解了小区内部的行车压力。 规划区内道路顺而不穿、通而不畅，杜绝穿越性交通。区内主 路宽 7 米，保证车辆进出的顺畅安全。宅前路宽 2 米，作为区内步 行道路。 （3）路基设计 路基设计是根据建设部颁布的城市道路设计规范CJJ37-90 和交通部颁布的公路路基设计规范JTGD30-2004 及建设单位的 要求进行的，根据道路沿线地形、地质变化的特点，根据因地制宜、 就地取材的原则，采取必要的排水防护和经济有效的病害防治措施， 防止各种不利的自然因素对路基造成的危害，以确保路基的强度、 稳定性和耐久性。 组团主要道路及宅

33、前路道路达到如下标准： 填方路段：路槽底 0-80cm，压实度 r94%；80cm 以下压实度 r93%。 挖方路段：0-30cm 压实度 r94%（以上均按重型击实标准） 。 取土、弃土设计方案、环保及节约用地措施： 取土场一般设在山坡荒坡地及林地上，工程完工后，取土场改 作耕地，或作改建住宅基地及种树、种草绿化，达到节约用地、美 化环境防止水土流失。 （4）路基结构设计 小区道路路面结构为 15cm 厚天然砂砾20cm 厚水泥稳定碎石 18cm 厚水泥混凝土面板，总厚度 53cm。 人行道铺装材料采用 30cm30cm5cm 人行道砖，找平层采用 2cm 厚水泥砂浆，15cm 厚混凝土，1

34、5cm 厚天然砂砾。盲道采用 30cm30cm5cm 盲道砖。 3、停车设置 项目住宅区停车分为地面停车和地下停车，主要停车设置在地 下车库内，在主入口位置设置一个地下车库双向出入口，中间位置 设置一个地下车库出口。地面停车利用主要车行道路的两边及高层 宅间空地，设置停车位。 1.6.2.41.6.2.4 景观绿化系统景观绿化系统 整体性与方便性规划绿化系统，绿化布局采用点、线、面结合 的方式，将小区的绿化景观与道路系统互相融合，降低了道路给人 的生硬冰冷感，也避免了绿化对车行线路的阻碍，也使居民的生活 更加方便而有情趣。 景观设计要用植物创造出景观空间效果，景观序列开和安排要 充分发挥植物的

35、各种功能和观赏特点。 项目景观以庭院景观为主，各高层之间形成开阔的院落空间， 并且利用地块地势南北高差较大的特点，结合高层住宅架空层的设 计，使得整个小区景观相互渗透，融为一体。整个小区景观分为以 下几个系统。 1、空间景观系统 住宅区外部空间环境设计在满足规范要求的前提下，着重体现 人性与生态以及可持续发展的设计理念。住宅整体空间以块状绿地 系统为骨骼。小区内部形成规模适宜，各具特色的庭院绿地、集中 绿化等空间。 2、绿化系统 绿化结构：重视居住环境的生态效益，绿化形式上有草地、灌 木、乔木和垂直绿化，结合室外活动场地和景观环境小品，形成点、 线、面、体多样化丰富的绿色生态环境。本项目贯穿整

36、个基地的绿 化轴带、纵向绿化联系通道构成核心骨架，将步行绿色景观轴线赋 予不同用地特点、使用功能、交通系统组织空间，形成错落有致、 收放有序、形式多样的整体有机结构和丰富的空间景观效果。在保 证总体开发规模和绿地容量的基础上，尽可能地为每一住户争取一 个好的环境，并为来人、儿童以及每一个居民多样化的居住生活活 动提供空间和交往的机会，创造出安全、舒适的人居环境。 1.6.2.51.6.2.5 无障碍设计无障碍设计 本项目高层建筑合理考虑老年人设施，为老年人和残疾人的生 活提供便利，项目实施无障碍设计。 主要内容： 1）高层住宅出入口均设有坡道，方便轮椅进出； 2）道路表面材料平整、防滑，避免大

37、的沟槽。 3）地面有高差时设置扶手。 4）设置引导性盲道。 1.6.2.61.6.2.6 环卫工程环卫工程 1、环卫工程设计 （1）垃圾产量预测 本项目设计住户 503 户，人口为 1609 人，取人均垃圾产量为 0.5kg/d。 则生活垃圾产量为 Q16090.5/1000=0.81t/d （2）垃圾清运体系 项目垃圾清运体系采用一级清运模式，即由垃圾收集车到各居 民区垃圾收集点收集垃圾，再将垃圾运送至运城市垃圾处理站。 （3）垃圾收集设施 垃圾收集点 垃圾收集点主要供居民临时存放垃圾，为方便群众投放垃圾， 收集点设置在居民楼前，每两个单元前设置一个容积约为 0.2m3的 塑料垃圾桶。项目约

38、需塑料垃圾桶 6 个。 公共区域的果皮箱 在项目主干道上，每隔 50m 设置 1 个容量约为 0.3m3的果皮箱， 材质为钢板喷塑，类型为可回收与不可回收两格型。主要用于居民 丢弃果皮之类的垃圾。本项目共需设果皮箱 20 个。 2、环卫工程主要建设内容 环卫设施工程量表 序号项 目规 格单位数量备注 1 塑料垃圾桶 470550800 套 6 2 钢制果皮箱 700400990 套 20 1.6.31.6.3 建筑设计建筑设计 住宅布置保证了日照朝向，为小区留有足够的空间，每户都有 最佳的景观视野。 在户型平面设置上，以较大面积的起居室为中心组织家庭活动， 且各户起居室有很好的视觉景观，客厅在

39、户内位置适当，可以有效 的减少通穿越，保证了居室使用功能的独立性。卧室设计落地窗， 内加防护栏杆，客厅至阳台为落地玻璃窗，保证了居室良好的采光 和开阔的景观视野。 住宅设计充分体现现代居住理念和行为特征，创造舒适、实用 的优秀户型。整个小区建筑简洁、明快，建筑立面风格现代，色彩 稳重、典雅。设计中注重门、窗、屋顶等细节的设计和遮阳等功能 的巧妙运用，使生态建筑特殊的功能要求融入建筑形体本身的设计 之中，如采用坡屋面起到隔热节能作用，利用单元之间凸出的装饰 隔板，起到了良好的遮阳效果。 1.6.3.11.6.3.1 户型设计户型设计 项目住宅户型设计力求功能完善，空间有序，动静分区，洁污 分区，

40、采光通风良好。每一种户型均保证有一个居住空间朝阳，南 北均设阳台。套型面积合理，套内面积恰当，创造高品质的商品房 住宅户型。 本规划总户数 503 户，户型 90m2以下的面积占总住宅建筑面积 的 77.8%；项目建设条件均符合国家及省市区政策与规划要求，设 计方案符合国家现行标准规范。 户型配比一览表 序号 户型面积 （m2） 户数（户） 面积比例 备注 183.92251888.641.9% 280.920016187.535.9% 3126.9789898.422.2% 4 合计 50344974.5100% 2006 年 5 月 29 日，国务院办 公厅转发建设部等九部门关于调 整住房

41、供应结构稳定住房价格的意 见 ，简称“国十五条” ，首次提出 明确新建住房结构比例。提出自 2006 年 6 月 1 日起，凡新审批、新 开工的商品住房建设，套型建筑面 积 90 平方米以下住房(含经济适用 住房)面积所占比重，必须达到开 发建设总面积的 70%以上。 住宅布局注重结合本地的自然条件考虑朝向问题，以获得良好 的阳光和充足的日照，同时注意空气的对流和噪声的隔绝，引导城 市居民未来的生活方式。项目建筑间距满足大寒日 3 小时的日照前 提下，适度放大，创造和谐适宜的心理感受以及丰富协调的层次效 果。 1.6.3.21.6.3.2 住宅室内设计住宅室内设计 1、室内分区：住宅室内分区明

42、确，以起居厅为中心，家庭内部 公私分离、动静分离、寝居分离、干湿分离。室内布置紧凑，设计 尽可能减少开向起居厅门洞的数量，走道短捷，提高面积的使用率 和舒适程度。住宅套内适应现代生活方式，在保证经济实用的原则 上，力求套内做到全明设计。 2、起居室与主卧室：强调大起居厅的活动空间和良好视野，主 卧室与起居室均朝南，最大限度地利用冬季南向的直射太阳能，增 加室内温度，并在夏季能有效地组织室内穿堂风，降低室内温度。 适当加大主卧室的使用面积，增加居住舒适度。 3、厨卫设计：在厨房、卫生间设计上综合考虑现代生活用品设 备的布置，满足现代使用功能要求，采用整合设计方法，综合考虑 操作顺序、设备安装、管

43、线布置及通风的要求。隔离的厨房烹饪区 把油烟彻底排除在外，同时有能创造餐厨合一的宽敞明亮的空间视 觉效果。 4、储藏：套内尽可能安排贮藏间，并在卧室内留有壁柜的空间。 5、智能化：卧室、客厅等房间设置了有线电视插座；卧室、书 房、客厅等房间设置信息插座；单元楼出入口设置访客对讲和门锁 控制装置；厨房内安装燃气报警装置，并设置集中管道，每户一个 水表、电表、燃气表、暖气表，并做到三表出户。 1.6.3.31.6.3.3 立面设计立面设计 本项目里面采用新古典主义风格，欧式高层彰显沉稳的贵族气 息。住宅整体风格通过现代简欧风格神韵的再现，确保小区的高端 品质。建筑丰富的形体，宽大线脚的设计，砖、石

44、材、喷涂等材质 的运用，使建筑显得庄重典雅，形成了“沉稳中不乏激情，质朴中 不乏细腻”的崭新风格，代表了一种阳光、向上、亲近自然的生活 方式。 在住宅建筑的造型中，对住宅入口、阳台等重点处理。建筑立 面色彩以三段式处理，整体风格庄重、沉稳，墙面材料相对厚重。 建筑屋顶采用坡屋顶和平屋顶两种形式。在坡屋顶的处理上，起坡 部分避免单一线条的造型，将坡屋顶上屋脊部分处理为平屋面形式， 不仅丰富建筑的天际轮廓线，而且可以放置好太阳能热水装置。 本次设计中建筑材料的选用以经济美观为原则，其中：建筑底 层近人尺度部分采用色彩较深的涂料，以增加其厚重感；建筑主体 外墙采用凹凸复层花纹涂料。 1.6.3.41

45、.6.3.4 人防工程人防工程 1、设计范围： 地下人防工程室内给排水系统（防护等级为核六甲级，采用平 战结合形式） 。 2、设计标准及贮水量设计： 战时生活饮用水量标准：饮用水 5 升/人天，保障给水天数 15 天；生活用水 4 升/人天，保障给水天数 10 天。 3、设计内容： （1）贮水箱为装配式不锈钢水箱，在每个防护单元内清洁区设 饮用水箱和生活水箱各一个，水箱底距地 0.5m，距地 0.55m 处设水 龙头，临战时安装水箱及相应管道，管道采用钢塑复合管; 重力排 水管道采用排水铸铁管。 （2）贮水箱材质必须符合生活饮用水卫生标准要求，水箱设明 显标志显示水箱功能。 （3）排污泵采用潜

46、污泵，移动式安装。集水坑排水管采用排水 铸铁管。 （4）洗消间、扩散室、滤毒室、防毒通道设置防爆波地漏。在 染毒区设置 V=2.0m3 污水集水池，预留潜水排污泵排污管道接口套 管位置。人员隐蔽工程按要求战时临时设置隔臭干马桶和防臭小便 器。 （5）穿越人防围护结构的管道按规范设防护阀门，其公称压力 不小于 1.0MPa，且设有明显开、闭标志，所有穿楼板、侧壁管道均 预留套管。 1.6.41.6.4 结构设计结构设计 1.6.4.11.6.4.1 设计要求设计要求 根据建筑结构可靠度设计统一标准GB500682001，本工程 的建筑结构安全等级：二级；建筑结构设计使用年限：50 年；根据 建筑

47、抗震设防分类标准 （GB502232008） ，本工程为丙类建筑； 根据建筑地基基础设计规范GB500072002，本工程的地基基础 设计等级为甲级。 结构安全等级和使用年限 建筑物结构类型 地基基础 设计等级 结构安 全等级 砌体施工 质量等级 建筑抗震 设防类别 使用 年限 住宅剪力墙甲级二级 B 丙类 50 1.6.4.21.6.4.2 自然条件自然条件 1、风雪荷载 基本风压：0.50kN/m2 基本雪压：0.30kN/m2 2、建筑热工设计 小区所在地区的建筑热工设计属寒冷（B）地区。 3、混凝土结构环境类别 项目地下室顶板和水池、卫生间的环境作用等级为二（a）类， 基础、地下室外墙

48、类及的环境作用等级为二（b）类，其余混凝土结 构的环境类别均为一类。 4、抗震设防 运城市抗震设防烈度为 7 度，设计基本地震加速度值为 0.15g，设计分组为第二组。 5、工程地质条件 本项目所在土以砾卵石为主，不具备湿陷的条件，可不考虑湿 陷影响，长丝土类型为中硬场地土。 1.6.4.31.6.4.3 荷载荷载 1、楼面 住宅的楼面活荷载标准值为 2.0KN/m2。走廊、门厅、楼梯、厕 所、阳台、盥洗间的楼面活荷载标准值执行建筑结构荷载规范 （GB50009-2001） （2006 年版） 2、屋面 上人屋面活荷载标准值为 2.0KN/m2，不上人屋面活荷载标准值 为 0.5KN/m2。

49、1.6.4.41.6.4.4 结构设计结构设计 1、地基与基础 住宅须进行地基处理。处理方法采用换填垫层法，换填垫层厚 度不小于基底下 1m。 住宅采用梁板式钢筋混凝土筏形基础，筏板厚度 0.4m。 2、抗侧力体系 高层住宅采用钢筋混凝土剪力墙结构，商业建筑采用框架结构， 地上 2 至 3 层，填充墙采用加气混凝土砌块，强度等级 MU5，容重 7KN/m3。 3、楼（屋）盖受力体系 所有建筑物均采用现浇钢筋混凝土楼板，现浇钢筋混凝土坡屋 顶，跨度小于 3.0m 者板厚为 100，跨度大于 3.0m 者板厚按混凝 土结构设计规范 （GB50010-2002）执行。 4、变形缝 长度超过砌体结构伸

50、缩缝最大间距值的住宅楼，需设置伸缩缝； 平面布置呈“I”形“E”形的建筑物，考虑其平面和竖向的变化， 应布置抗震缝。 变形缝的设计应结合场地工程地质条件和上部结构刚度，兼顾 调节温度伸缩缝和不均匀沉降的功能，满足抗震构造要求。 对于基础等大体量的混凝土构件应设置后浇灌或采取其它措施。 5、抗震设计 建筑物单体建筑设计，充分体现了建筑抗震的概念设计，结构 单元体系简单，平面规则对称，竖向刚度均匀。结构设计满足建 筑抗震设计规范GB50011-2010 的相关规定，包括地基和基础以及 上部结构的抗震验算，包括抗震设防改造措施。 6、结构材料强度等级 （1）砌体材料及强度等级 a.砌体结构采用 MU

51、10 粘土实心砖，M10 混合砂浆。 b.框架结构采用加气混凝土砌块，强度等级 MU5，容重 7KN/m3。 （2）混凝土强度等级 基础采用 C30 混凝土，基础下混凝土垫层为 C10。构造柱、楼 板采用 C25 混凝土，其余采用 C30 混凝土。 结构混凝土的耐久性设计应满足混凝土结构设计规范 （GB50010-2002）的规定，包括预防混凝土碱集料的不良反应。 （3）钢筋 级钢筋（HPB235）fy=210N/mm2； 级钢筋（HRB335）fy=300N/mm2； （4）型钢钢板 均采用 Q235B 钢。 （5）焊条 HPB235B 钢的焊接和 HPB235 钢筋的焊接采用 E43 系列

52、；HRB335 钢筋的焊接采用 E50 系列。 7、其它 项目报告中的构件选型可根据实际情况，在以后的设计阶段进 行调整。 1.6.51.6.5 给排水设计方案给排水设计方案 1.6.5.11.6.5.1 编制依据编制依据 1、 建筑给水排水设计规范 （GB50015-2003）2009 年版； 2、 室外给水设计规范GB50013-2006 3、 室外排水设计规范GB50014-2006（2011 年版） 4、 民用建筑节水设计标准 （GB50555-2010） 1.6.5.21.6.5.2 编制范围编制范围 编制范围为小区内建筑物室内给排水工程设计和室外给排水、 消防设计。 1.6.5.3

53、1.6.5.3 设计原则设计原则 根据项目区总体规划和道路情况，合理预测需水量，按各建筑 单体合理分布供水区，既有利于安全和卫生，还要满足各建筑供水 量和水压的要求，在考虑施工和维修便捷的原则下，尽可能缩短配 水管线的总长度。 1.6.5.41.6.5.4 给水系统给水系统 1、现状水源及供水方式 项目水源由运城市城市供水管网接入，供水水压为 0.30MPa， 水质满足生活饮用水卫生标准 （GB5749-2006） 。 为了充分利用市政供水压力，小区高层建筑采用分区供水方式。 底层建筑采用直接供水。项目拟建 4 栋 25 层住宅楼和 1 栋 28 层住 宅楼， 16 层生活用水由小区内室外供水

54、管网直接供给中高区由 无负压供水设备加压供水，系统采用下行上给枝状供水至各用水点。 项目办公楼为低层建筑，由市政供水管网直接供给。 2、用水量预测 为保证该项目的整体供水安全，管网按环状布置。项目总用水 量除居民生活用水和绿化及道路浇洒用水两部分外，还应考虑管网 漏损和未遇见水量。 2.1 最高日用水量 本项目最高日居民生活用水定额按 120L/（人d）计，商业用 房均按 6L/（d）计，办公和物业用房均按 30L/（人d）计， 浇洒道路用水按 2.5L/（d）计，浇洒绿地用水按 2.0L/（d）计，不可预见用水量及管网损失水量按总水量的 10%计， 项目区最高日用水量为 248m3。 2.2

55、 年用水量 （1）根据山西省用水定额 ，项目居民生活用水 120L/ 人d，调整系数，项目住户 503 户，一户按 3.2 人计算，居住人数 为 1609 人。 项目居民生活年用水量 V1=120L/人d1609 人 365d/a1000=70474m3/a （2）商铺用水按 6L/m2d 计，建筑面积为 1113m2。 V=6L/m2d1113m2360d/a1000 =2438m3/a （3）办公人员与物业管理人员用水按 30L/人d 计，办公人员 为 20 人，物业 10 人，年用水量为 0.03 万 m3/a； V=（30L/人d20 人280d/a+30L/人d10 人365d/a）

56、 /1000=277m3/a （4）换热站循环水补水 换热站循环水量按水容量法计算： Q=qA1000 式中：Q总水容量（m3） q单位面积容量（L/m2） A采暖面积（m2） 本项目单位面积容量按 1L/m2计算，冬季采暖面积为 47100.4m2，采暖期总水容量计算如下： Q=1L/ m247100.4m21000=47.10m3 补水按总水容量的 1%计，采暖期 91d，考虑 90%软水转化率， 同时考虑 60%调整系数，则换热站补水量为： Q补=47.10m3/h1%2h91d90%60%=100m3 （5）绿化用水量计算 本项目绿化面积 4044m2，绿化用水定额按 0.28m3/m

57、2a，则绿 化洒水量为 1132m3/a。 （6）道路浇洒用水量计算 道路及硬化面积 6819，按照 2.5L/m2次，年用水 220 天； V=2.5L/m2次6819m2220 次/a1000 =3750m3/a （7）未预见用水量计算 未预见水量占总耗水量的 10%，则年未预见水量为 781m3。 （8）年总用水量 年总用水量 78952 m3。 （9）消防用水 室内消火栓系统 室内消火栓用水指标选取 20L/s，按火灾延续时间 2 小时计算； 消防用水量为 144m3。 室外消火栓 该项目中室外消火栓用水量指标选取 108L/s，按火灾延续时间 2 小时计算；消防用水量为 108m3。

58、 消防总用水量 252 m3 3、管材和管网敷设 （1）管材选择 常用的给水管道管材主要有钢管、球墨铸铁管、UPVC 给水管和 PE 给水管。各种管材的主要特点如下： a.钢管 钢管机械性能好，耐压等级高，不易漏水，适用于各种供水条 件和地质条件。但钢管造价高，耐腐蚀性差，管道使用年限受防腐 等级的限制，管道接口施工技术要求较高，施工周期相对较长。 b.球墨铸铁管 球墨铸铁管具有普通铸铁管的全部优点，比普通铸铁管韧性强， 机械性能好，重量轻，施工周期短，是普通铸铁管的替代产品。但 球墨铸铁管造价较高，价格略低于钢管。 c.UPVC 给水管 UPVC 给水管耐腐蚀性强，水流阻力小，水力条件好，同

59、等管径 输水能力大，施工运输方便，施工周期短，管径小时比铸铁管造价 低。但 UPVC 给水管管径大时造价较铸铁管高，机械强度较低。 d.PE 给水管 PE 给水管是近几年出现的新型管材，它具有 UPVC 给水管的全 部优点，同时韧性更强，耐压强度更高。但大管径 PE 给水管相对钢 管和球墨铸铁管机械强度较低。 给水管道管材价格对比表 管材 管径/mm 钢管球墨铸铁管UPVC 给水管PE 给水管 DN150168.6894.9751.2866.28 DN200255.15127.9780.00103.68 DN250309.64168.56127.57160.60 DN300345.94213.

60、91199.00255.48 DN400523.72318.45320.63411.68 从对比表可以看出，PE 给水管在管径较小时管材价格较低，而 且 PE 给水管同等管径输水能力大，施工运输方便，施工周期较短， 采用热熔焊接等接口时，不易漏水。而普通铸铁管韧性强，机械性 能好。综合分析比较，本工程给水管道管径DN100mm，采用 PE 给 水管，管径 DN100mm，采用球墨铸铁管给水管。要求给水管道承压 能力大于 0.6MPa。 （2）管道基础及管道接口 管顶覆土控制在 1.5m，管道基础采用在原土夯实的基础上采用 150mm 砂垫层基础。PE 管道接口采用热熔接口；球墨铸铁管道接口 采