最新版房地产基础知识培训大全

1、房地产专业知识培训内容 （入行） 主讲：闵新闻 房地产开 发程序 房地产基 础知识 建筑知 识 房地产 营销知 识 物业管 理知识 涵盖内容涵盖内容 房地产开 发知识 房地产开发程序房地产开发程序 房地产开发政策与管理房地产开发政策与管理 房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上 进行基础设施建设、房屋建设、并转让房地产开发项目或者销售、 出租商品房的行为。 确定房地产开发项目，应当符合土地利用整体规划、年度建设用 地计划和城 市规划、房地产开发年度计划的要求。应当坚持旧 区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通 拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和

2、改善城市 生态环境，保护历史文化遗产。房地产开发土地应当以出让方式 取得，但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。 房地产开发政策与管理房地产开发政策与管理 房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、 动工开发期限进行项目开发建设。出让合同、开发期限满一年未 动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20以下的土地 闲置费；满两年未动工开发的，收回土地使用权。但是，因不可 抗力或者政府、有关部门的行为或者动工开发必须的前期工作造 成动工延迟的除外。 房地产开发企业开发建设的房地产项目应当符合有关法律、法 规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑勘查、设计、施工的 技术规范以及

3、合同的约定，并应当对其开发建设的房地产项目的 质量承担责任，勘查、设计、施工、监理等单位也应当按有关法 律法规的规定或合同的约定承担相应责任。房地产开发项目竣工， 经验收合格后方可交付使用，否则将不可交付使用。 房地产管理部门及各种证件房地产管理部门及各种证件 取得土地确定建筑确定户型、面积-招标建筑公司、 开工竣工验收后 国有土地使用权证书（国土资源厅） 建设用地规划许可证（土地局） 建筑工程规划许可证（建设厅、建委） 建筑工程施工许可证（建设厅、建委） 商品房销（预）售许可证（房管局、质检站） 房地产开发管理房地产开发管理 规划设计：小区内景观、住宅楼、公共建筑的设计、搭配 布局等。 工程

4、预算：按照国家规定基本建设工程预算是同建设程序 分阶段进行的。基本建设工程预算可以分为两类： 1）概算：可行性研究投资估算、初步设计概算。 2）预算：施工图设计预算、施工预算。基本建设工程预算是 上述估算、概算和预算的总称。 工程监理：在工程工地上管理工程质量以及监督工程进度 的人员。 分阶段进行的。基本建设工程预算可以分为两类：1）概算： 房地产基础知识 有关规划的有关规划的 概念概念 有关产权的有关产权的 概念概念 有关土地的有关土地的 概念概念 有关住宅的有关住宅的 概念概念 有关面积的有关面积的 概念概念 基础概念基础概念 房地产基础 知识 房地产基础 知识有关土地的概念有关土地的概念

5、 土地市场：土地市场：一级市场（土地市场）；二级市场（房地产交易市场）； 三级市场（租赁市场）。 土地性质土地性质：全民所有制（国有）；集体所有制（村、镇）。 三通一平三通一平：通常指施工现场达到路通、水通、电通和场地平整。 “三通”是把开发区红线 以外的道路，给水排水管道、供电线 引入施工现场，“一平”是把施工现场的土地进行平整。 七通一平七通一平：大的开发区或重要的开发项目施工准备工作的要求。 “七通”包括道路通、水通、雨污水通、电力通、通讯通、煤气通、 热力通。“一平”是土地平整。 国有土地使用权证国有土地使用权证：指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁 发的国有土地使用权的 法律凭证

6、。该证主要载明土地使用者名称， 土地坐落、用途，土地使用面积、使用年限和四至范围。 土地使用年限：居住用地70年，工业用地50年，科教文卫50年，商 业用地40年，综合其他用地50年。 房地产基础 知识 有关住宅的概念 公寓式住宅公寓式住宅：公寓式住宅是相当于独院独户的西式别墅住宅而言的。 公寓式住宅一般建在大城市，大多数是高层大楼，标准较高，每层 内有若干单独使用的套房，包括卧室，起居室，客厅，浴室，厕所， 厨房，阳台等等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往 来的中外客商及其家眷中短期租用。 花园式住宅花园式住宅：也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅，一般都是带有 花园草坪和车库的独院式

7、平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内 部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一 应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也有较高的标准，一般为高 收入者购买。 有关住宅的概念 房地产基础 知识 商住住房商住住房：商住住房是soho（居家办公）住宅观念的一种延伸。它 属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能 的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅形式。商 住住宅适合小型公司、创业集体以及依赖网络进行社会活动的人群。 房地产基础 知识 有关住宅的概念 经济适用房经济适用房：是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中 低收入家庭住房问题而修建的普通住房，

8、具有经济性和适用性的特 点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，比较低，能够适应中 低收入家庭的承受力，适用性指在住房设计及其建筑标准上强调住 房的使用效果，而不是减低建筑标准。这类住宅因减免了市政配套 等费用，（其中包括免去土地出让金，削减了市政配套等费用的 50%，并且优先享受银行信贷，其成本低于普通商品房，并且规定 了较低的固定利润率（3%），故又称经济实用房。 安居房安居房：指实施国家“安居工程”而建设的住房（属于经济适用房 的一类）。是党和 国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大 中低收入家庭，特别是对4平米以下的特困户提供的销售价格低于 成本，由政府补贴的非盈利性住房。 集资房集

9、资房：集资房是改变住房建设由国家和单位包揽的制度，实行政 府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的 一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用 地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的 权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权， 个人部分出资的，拥有部分产权。 有关住宅的概念 房地产基础 知识 高层住宅：指十层以上的楼房住宅称为高层住宅 多层住宅：指四至六层楼房住宅称为多层住宅 小高层住宅：指七至十层的楼房住宅称为小高层住宅 跃层跃层：跃层是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式，是一套住宅占 有上、下两个楼层，上下层不通过公共楼梯

10、而采用户内独有的内部 楼梯联系上下层：一般首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，最 好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。跃层式住宅的优 点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过 增大采光面积弥补，通风好，户内居住面积和辅助面积较大，布局 紧凑，功能明确，相互干扰小 。 有关住宅的概念 错层错层：户内楼面高度不一致， 错开之处有楼梯联系。 但没有完全分成两层。 （适合大面积住宅，小户型会显得局促） 复式复式：复式是受跃层式住宅的启发 而创造设计的一种经济型住宅。在 建造上仍每户占有上下两层，实际 是在层高较高的一层楼中增建一个 1.2米的夹层，两层合计的层高要大 大低于跃

11、层式住宅（复式为3.3米， 而一般跃层为5.6米）上层供休息、 和储藏用其目的是在有限的空间里 增加使用面积，提高住宅的利用率。 独栋别墅 双拼别墅：叠拼别墅为一栋别墅在立面上不 是传统的一户而是二户，下层住户拥有花园， 上层别墅拥有露台。 联 排 别 墅 平台平台 是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。 走廊走廊 是指住宅套外使用的水平交通空间。 地下室地下室 房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。 半地下室半地下室 是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。 玄关玄关 是登堂入室第一步所在的集团，它是一个缓冲过渡的

12、地段。 隔断隔断 是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半工半截立面。 过道过道 是指住宅套内使用的水平交通空间。 阁楼（暗楼）阁楼（暗楼） 一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层。 房地产基础 知识 有关规划的概念 进进 深深：一间房屋从前墙皮到后墙皮之间的实际长度，进深大的住宅可以有效节 约用地，但为保证住宅有良好的自然采光和通风条件，不宜过大。（进深一般限 定在5米左右） 开开 间间：住宅的宽度，指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。开 间一般在3.0-3.9米之间。 层层 高高：房屋一层的高度。对楼房建筑来讲，指下层地板面至楼板面的距离，层 高减去楼板层的厚

13、度为房间的净高。普通住宅层高不宜高于2.80米；卧室、起居 室(厅)的室内净高不应低于2.40米，局部净高不应低于2.10米，且其面积不应大 于室内使用面积的1/3。厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20米。 当今世界上许多发达国家对各自的住宅室内净高，基本上一直限制在3米以下，如美国规 定为2.282.4米，英国规定为2.22.4米，日本和波兰规定在2.22.6米。 有关规划的概念 房地产基础 知识 户户 型型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室 的数量 和大小。表现为住宅的朝向、功能等。 户户 室室 比比：各种户型在总户数中所占的比例称为“户室比” 户室比户室比

14、= 某种户型套数某种户型套数/（1幢、住宅群）住宅总套数幢、住宅群）住宅总套数 * 100% 建筑系数建筑系数：“建筑占地系数”的简称。指一定建筑用地范围内所有建筑物占地 面积与用地总面积之比以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件 及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通 风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动 场地。 有关产权的概念 房屋产权房屋产权：泛指所有者对财产的占有、使用、收益和处分，并排除他人干涉的权 能，是物权的一种。房屋产权指房产所有者，按国家法律规定所享有的权利。 房屋权属登记：房屋权属登记：指房地产行

15、政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产 生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行 为。房屋产权登记应遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主 体一致的原则。 房地产权登记房地产权登记：房屋所有权登记，通常称为“产权登记”（包括房屋所有权登记 和房屋他项权利登记）城镇房屋所有权登记是人民政府为了健全法制，加强城镇 房屋的管理，依法确认房屋所有权的法定手续。在规定登记范围内的房屋不论属 谁所有，都必须按照所有权登记办法的规定，向房屋所在地房管机关申请所有权 登记，经审查确认产权后，由房管机关发给房屋所有权证。房屋所有权登记是房 屋产权管理的主要行政

16、手段，只有通过房屋所有权登记，才能对各类房屋产权实 施有效的管理。 房地产基础 知识 有关产权的概念 共有产权共有产权：指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人。在实践中又 有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有的份额大小，对 共有房地产享有一定的利益，并承担相应的义务；后者是指两个以上权利人对全 部共有的房地产享有同等的权利，并承担同等的义务。 房屋抵押：房屋抵押：产权所有人以房契作为抵押，取得借款，按期付息。房屋产权仍由产 权所有者自行管理，债权人只能按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还 清，产权人收回房契，抵押即告终结。 过过 户户：即更换房屋承租人姓名。

17、 房地产基础 知识 有关面积的概念 建筑面积：建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包 括使用、辅助面积和结构面积。 商品房销售面积 = 套内建筑面积 + 分摊的公用面积。 套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台建筑面积 公摊面积：公摊面积：1.公共门厅、过道，电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为 整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积 2.各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50% 使用面积：使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。 房地产基础 知识 有关面积的概念 使使 用用 率率：使用面

18、积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼80%、塔楼75%、写 字楼70%商场65%使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。 实实 用用 率率：是套内建筑面积和住宅面积之比。 商品房销售面积商品房销售面积=套内建筑面积套内建筑面积+分摊的公用建筑面积分摊的公用建筑面积 套内建筑面积套内建筑面积=套内使用面积套内使用面积+套内墙体面积套内墙体面积+阳台面积阳台面积 套内墙体面积套内墙体面积 = 公用墙为水平投影面积一半计入、非公用墙为水平投影面积计入 套内使用面积为室内各居室面积、壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通 风道、管道井 。 分摊的公用建筑面积分摊的公用建筑面积 = 套内建筑

19、面积套内建筑面积 * 公用建筑面积分摊系数公用建筑面积分摊系数 公用建筑面积分摊系数公用建筑面积分摊系数 = 公用建筑面积公用建筑面积 / 套内建筑面积总和套内建筑面积总和 公用建筑面积公用建筑面积 = 整栋楼的建筑面积整栋楼的建筑面积 - 套内建筑面积套内建筑面积 - 不应分摊的建筑面积不应分摊的建筑面积 房地产基础 知识 有关面积的概念 容容 积积 率率：总建筑面积与所用建筑用地面积之比。(总占地面积之比) 建筑覆盖率建筑覆盖率：又称建筑密度，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。 绿绿 化化 率率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地的用地面积之比。 绿地率：绿地率：是指规划建

20、设用地范围内的全部绿化和植物水平投影之和与规划用地面 积之比。不是所有铺了草的地方都算绿地，建筑外墙1.5米内和道路边线1米以内 不得计入。 房地产基础 知识 居住人口居住人口 是指与住宅统计范围一致的居住人口。 居住户数居住户数 是指与居住人口数相应的户数。 人均住宅建筑面积人均住宅建筑面积 是指按居住人口计算的平均每人拥有的住宅建筑面积。=住宅建筑面积/居住人口 住宅平均层数住宅平均层数 住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值。 人口毛密度人口毛密度 每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量。 人口净密度人口净密度 每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量。 住宅面积毛密度住宅面积毛密度 每公顷居住区

21、用地上拥有的住宅建筑面积。 住宅面积净密度住宅面积净密度 也称住宅容积率。是指每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积或以住宅建筑总面积 与住宅用地的比值表示。 有关面积的概念 房地产基础 知识 按揭按揭：按揭人将房产产权转让给按揭受益人（通常为提供贷款银行）作为还款保 证，按揭人在还清贷款后按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让按揭人。（简 单说：按揭过程中，房子不是你的，直到按揭过程结束，房子才归你） 公积金贷款公积金贷款 也叫个人住房担保委托贷款，是由住房资金管理部门运用房改资金委托银行向公积金交存 人和汇交单位的离、退休职工发放的政策性贷款。 其他相关概念 房地产基础 知识 房地产开发知识 综

22、合开发程综合开发程 序序 开发中的审开发中的审 批手续批手续 综合开发概综合开发概 念念 开发方式开发方式项目投资构项目投资构 成和投资分成和投资分 析析 开发知识开发知识 房地产综合开发房地产综合开发是指开发工作的全过程，从项目的筹划开始至计划立项、规划 设计、项目审批、招标投标、工程实施、竣工验收直至交付使用。它的要求、 内涵和目标包括如下几方面：房地产综合开发是以建设地块和房屋的开发、建 造为中心，对某一建设区域的市政设施和公用建设实行统一规划，综合配套， 协调建设。在城市基础设施方面，要对交通道路、供水、排水、供电、供热、 供气、邮电通讯等实行综合开发，供应量要和需求相适应。在建筑物功

23、能方面， 则要对居住用房、服务用房、文教卫生、福利娱乐等用房，以及庭园绿化、道 路交通，实行配套建造。房地产综合开发还要求在建设程序上严格按照客观规 律办事，严格地按照立项论证、规划设计、征地拆迁、招标投标、基础设施、 道路交通、主体建筑、配套房屋、庭园绿化、竣工验收、使用管理的程序 进行，做到各个建设环节互相衔接、层层扣住、协调发展，从而实现以最少的 投入获得最大的建设收益，并为使用管理、日常服务奠定良好的基础。 房地产开发 知识 房地产综合开发的概念 房地产综合开发的方式 房地产开发 知识 单项开发单项开发 单项开发的项目一般规模比较小，功能单一，配套设施简便。这种项目往往在新区总体开 发

24、或老城改造中形成一个相对独立的项目。但其风格、外貌等要与整个开发区取得协调， 并以较快的时间完成。单项开发包括房屋及其配套设施的建设，即供水、供电、供暖、煤 气（或天燃气）、雨污水处理、通讯、消防等。这要求有很强的计划性，要求各个单项工 程密切配合，共同行动，按照“先地下，后地上”的顺序安排各项施工。 房地产综合开发的方式 房地产开发 知识 小区开发小区开发 在新城开发中，是指一个完整小区的综合开发。要求其在区域开发范围内功能完善，配套 项目齐全，基础设施完善。在旧城改造中，则是指局部改建，即某一个相对独立的街坊的 更新改造。 小区开发从功能上分有综合性和单一性两种；综合性的有经济贸易区，科技

25、开发小区等。 这些小区往往以经济技术开发项目为主，兼顾居住、文化福利设施。单一的开发小区则是 指居住小区，一般以满足居住需要为中心进行住宅和相应的商业、市政、文教福利等配套 项目建设 房地产综合开发的方式 房地产开发 知识 成片开发成片开发 一般是指范围广泛、投入资金巨大、项目众多、建设期长的综合性开发。成片开发大到可 以相近于开辟一个新城区，如上海浦东新区、郑东新区等都属于这种多功能的大规模开发。 在成片开发中，房地产开发往往成为基础和先行项目，发挥其启动和引导作用。 综合开发程序 开发步骤 决策阶段 规模摸底 市场调查 寻找开发土 地 建设施工阶段 前期阶段领导决策 经济分析 用地性质 规

26、划红线要求 容积率 道路及绿化 市政及公建配套 其他特殊条件 房地产开发 知识 开发步骤 决策阶段 建设施工阶段 前期阶段 编制建设计 划方案 申请建设用 地 申请立项 三通一平 筹措建设资 金 拆迁 委托 设计 自有流动资金 银行或其他金融机构贷款 发行证券或股票 预售商品房 综合开发程序 房地产开发 知识 开发步骤 决策阶段 建设施工阶段 前期阶段 控制施工进 度 加强质量监 督 组织施工招 标 资料汇总归 档 市政公建配 套 交付使用 竣工验收 综合开发程序 房地产开发 知识 开发中的审批手续 建设用地规划许可证书建设用地规划许可证书 商品房销（预）售证书商品房销（预）售证书 国有土地使

27、用权证书国有土地使用权证书 建筑工程规划许可证建筑工程规划许可证 建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证 房屋土地 管理局 建设厅、 建委 建设厅、建 委 国土资源 厅 、规划 局 土地局 房地产开发 知识 通常的五证两书 国有土地使用证是证明土地使用者向国家支付使用权出让金，获得了在一定年 限内某块国有土地使用权的法律凭证。 建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用，划拨土地前，经 城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。 建筑工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。 建筑工程施工许可证：是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登 记

28、的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。 商品房销售（预售）许可证是市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发 企业销售商品房的批准性证件。 住宅质量保证书是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的住房 质量保证文件。 住宅使用说明书是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的有关 住房使用的说明。 项目投资构成和投资分析 土地成本 前期费用 建筑安装费用 项目销售及交 易税 其他费用 土地出让金、土地补偿和拆迁安置费、市政配套和集资 费 规划勘察设计费、三通一平费、工程招标及办理各项开 工手续费 建安费、工程监理及质量监督费、小区配套及绿化费 （多层建安

29、费一般800-1000元/平方米、高层 1200-1500元/平方米） 项目管理费、不可预见费、开发企业利润、税金及利息 项目投资构成 房地产开发 知识 三通一平：水通、电通、路通；路面平整 七通一平：路通、电通、气通、通信通、暖通、给水通、排水通； 路面平整 项目投资构成和投资分析 房地产项目投资经济效益的静态评价房地产项目投资经济效益的静态评价 房地产项目投资经济效益的静态评价是不考虑资金时间价值的评价方法。因其计算简单、 方便，在项目的机会研究阶段、初步可行性研究阶段，以及建设期较短的小型项目评价上 有广泛的应用。具体方法有： 投资收益率投资收益率 投资收益率又称投资利润率或投资效果系数

30、，主要用来评价项目的获利水平。其计算公式 如下： 投资收益率 = 收益额 / 项目投资额 100% 式中：项目投资额是包括贷款利息的总投资； 收益额是房地产开发商品的销售净收入。如商品房销售净收入，土地使用权的转让净收入 等。 房地产开发 知识 建筑知识 建筑结构建筑结构工程识图工程识图规划规划 建筑知识建筑知识 建筑知 识 户型户型 规划知识 居住用地包括居住用地包括 住宅用地住宅用地：包括住宅建筑的基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅旁绿地、 宅间小路、家务院等） 公建用地公建用地：是与居住人口规模相对应配建的各类设施的用地，包括建筑基底占 地及其所属的专用场院、绿地和配建停车场、回车场

31、等。 道路用地道路用地：指宅间小路和公建专用道路以外的各级车行道路、广场、停车场、 回车场等。居住区用地内道路用地面积应按下列规定确定： 1.按与居住人口规模相对应的同组道路及其以下各级道路计算用地面积，外 围道路不 计入 2.居住区（级）道路、按红线宽度计算； 3.小区路、组团路，按路面宽度计算。当小区路设有人行便道时，人行便道 计入道路 用地面积。 4.居民汽车停放场地，按实际占地面积计算 5.宅间小路不计入道路用地面积 公共绿地公共绿地：指满足规定的日照要求，适应安排游憩活动场地的居民共享的绿地， 包括居住区公园、居住小区的小游园、组团绿地以及其他具有一定规模的块状、 带状公共绿地。 建

32、筑知 识 日照间距日照间距 住宅的日照间距分正面间距和侧面间距两大类，凡泛指的日照间距，为正面间距。 在居住区规划中，应使住宅布局合理，为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量， 要求条形住宅长轴外墙之间保持一定距离，即为日照间距。如果住宅的日照间距不够， 北面住宅的底层就不能获得有效日照。根据规定，高层与各种层数住宅间距不宜小于 13m，条式住宅多层间距不宜小于6m。 日照间距系数日照间距系数= 房屋间距房屋间距 遮挡房屋檐高遮挡房屋檐高 规划知识 建筑知 识 日照间距日照间距 住宅的日照间距分正面间距和侧面间距两大类，凡泛指的日照间距，为正面间距。 在居住区规划中，应使住宅布局合理，为保

33、证每户都能获得规定的日照时间和日照质量， 要求条形住宅长轴外墙之间保持一定距离，即为日照间距。如果住宅的日照间距不够， 北面住宅的底层就不能获得有效日照。根据规定，高层与各种层数住宅间距不宜小于 13m，条式住宅多层间距不宜小于6m。 日照间距系数日照间距系数= 房屋间距房屋间距 遮挡房屋檐高遮挡房屋檐高 l单栋塔式居住建筑在两侧无其他遮挡阳光的建筑（含规划建筑）时，与其他 居住建筑的间距系数不得小于10 l多栋塔式居住建筑呈东西向单排布置时,与被其遮挡阳光的板式居住建筑的建筑间距, 相邻塔式居住建筑的间距等于或大于单栋塔式居住建筑的长度时,建筑间距系数不得小 于1.2。 住宅朝向住宅朝向 住

34、宅的朝向主要要求能 获得良好自然通风和日照。郑州市住宅最佳朝向南偏东150，适 宜朝向南偏东250，不宜朝向西北方向。 规划知识 建筑知 识 规划知识 城市居住区城市居住区 是指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围 合，并配建有一整套完善的设施的生活聚居地。一般在30000 -50000人。 居住小区居住小区 一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并有一定配套的生活聚居 地。一般在7000-15000人。 居住组团居住组团 指被小区路隔开，1000-3000人。 建筑知 识 户型知识 建筑知 识 住宅应按套型设计，每套住宅应设卧室、起居室（厅） 厨房和卫生

35、间等基本空间 户型知识 建筑知 识 卧室、起居室（厅）卧室、起居室（厅） l 卧室之间不应穿越，卧室应有直接采光、自然通风， 其使用面积不应小于下列规定： 1 双人卧室为 10； 2 单人卧室为 6； 3 兼起居的卧室为 12。 l 起居室（厅）应有直接采光、自然通风，其使用面积不应小于12。 l 起居室（厅）内的门洞布置应综合考虑使用功能要求，减少直接开向起居室（厅）的 门的 数量。起居室（厅）内布置家具的墙面直线长度应大于3m。 l 无直接采光的厅，其使用面积不应大于10 户型知识 建筑知 识 厨房厨房 l 厨房的使用面积不应小于下列规定：为的是更好 1 一类和二类住宅为4； 2 三类和四

36、类住宅为5。 l 厨房应有直接采光、自然通风，并宜布置在套内近入口处。 l 厨房应设置洗涤池、案台、炉灶及排油烟机等设施或预留位置，按炊事操作流程列， 操作面净长不应小于210m。 l 单排布置设备的厨房净宽不应小于150m；双排布置设备的厨房其两排设备的净距不 应小于090m。 户型知识 建筑知 识 卫生间卫生间 l 每套住宅应设卫生间，第四类住宅宜设二个或二个以上卫生间。每套住宅至少应配置 三件卫生洁具，不同洁具组合的卫生间使用面积不应小于下列规定： 1 设便器、洗浴器（浴缸或喷淋）、洗面器三件卫生洁具的为3； 2 设便器、洗浴器二件卫生洁具的为2.50； 3 设便器、洗面器二件卫生洁具的

37、为2； 4 单设便器的为1.10。 l 无前室的卫生间的门不应直接开向起居室（厅）或厨房。 l 卫生间不应直接布置在下层住户的卧室、起居室 （厅）和厨房的上层，可布置在本套 内的卧室、起居室（厅）和厨房上层；并均应有防水、隔声和便于检修的措施 l 套内应设置洗衣机的位置 建筑结构 按承重结构分类按承重结构分类 l砖木结构旧式住房 l混合结构（包括部分钢筋混凝土）旧式住房 l钢筋混凝土结构目前通常采用 l钢结构现代建筑、超高层大跨度采用（蓝码帝王大厦） 按承重方式分类按承重方式分类 墙承重 框架结构（梁柱承重） 半框架结构（部分墙承重） 空间结构（桁架、网状结构等，主要用于体育馆、飞机装配车间等

38、建筑） 建筑知 识 建筑结构 建筑结构的承重形式 框架式框架式 梁、柱承重，主要用于办公楼、旅馆等平面空间较大建筑 框剪式（框架剪力墙式） 某些部位采用钢筋混凝土剪力墙，主要用于高层住宅 注：剪力作用于同一点，大小相等，方向相反的一对力（不同于平衡力） 剪力墙剪力墙 剪力墙承重，主要用于高层建筑（长肢、短肢） 建筑知 识 建筑结构 地基与基础地基与基础 地基地基 天然地基 人工地基 基础基础 条形基础（承重墙下基础） 独立基础（柱下基础） 井格式基础（将柱下基础连接起来） 梁板式筏形基础（满堂式的板式基础） 箱形基础（由底板、顶板及若干纵横墙组成，中空部分可用作地下室） 基础作为建筑的重要组成

39、部分，造价、工期都约占整个工程的三分之一 建筑知 识 建筑结构工程常材料建筑结构工程常材料 砖砖 砖可分为普通粘土砖、粉煤灰砖、加气混凝土砌砖等。 标准砖规格为53115240mm，平时所谓“砖墙”即指宽度为240mm的砖墙。 建筑砂浆建筑砂浆 建筑砂浆是由胶凝材料、细骨料和水等材料组合而成。 混凝土是由胶凝材料、骨料、砂和水经合理混合后硬化而成的人造石材， 混凝土的强度大小通常是以混凝土标号（50600号不等）来表示的。 硅酸教盐水泥可分为275、325、425、525、625、725六个标号，标号越高强度越高，通 常工程采用425。 木材木材 木材具有质轻高强（相对自重而言）、导热性低、绝

40、缘性好、纹理美丽等优点。 在木结构或砖木结构建筑中，木材主要用作于承重材料；在砖混结构和钢筋混凝土结构中， 木材主要用作于装饰材料。 建筑结构 外廊式（多用于点式楼）外廊式（多用于点式楼） 外廊式每层联系的户型一般在4户以上，且每户都能得到均等的居住条件。由于公共外廊 对住户的私密性有一定的影响，故居室的位置宜远离外廊安排，靠外廊一侧宜安排辅助用 房，如厕所、厨房、储藏室等。 内廊式内廊式 内廊式住宅走廊光线较暗，对住户私密性的影响亦较大，住户的通风、采光条件也不良。 采用这种形式住户的朝向不是向西和向东，就是朝南和朝北。 集中式集中式（现在一般指塔楼） 集中式住宅与梯间式住宅的不同点，在于楼

41、梯间与电梯间都集中在住宅中央，无直接采光， 所以集中式住宅有着内廊式住宅相同的缺点，但对住户的影响比内廊式少得多，而且能最 大限度得利用外墙为户内创造良好得通风和采光条件，每层联系得户数可多可少，一般在 高层住宅中采用较多。 建筑知 识 一手房业务 流程 二手房业务 的流程 房地产营销 的理念 有关销售礼 仪 房地产营销 知识 房地产营销知识 房地产 营销知 识 房地产营销的理念 *人文文化牌人文文化牌 *金融文化牌金融文化牌 *商业文化牌商业文化牌 宣传到位、知名度高、值得宣传到位、知名度高、值得 消费者信赖消费者信赖 讲究高效、节能、环保、健讲究高效、节能、环保、健 康舒适生态平衡的居住环

42、境康舒适生态平衡的居住环境 情调情调“学区学区”、“社区文社区文 化化”、“智能化智能化”等概念等概念 文化品味文化品味 强调品牌强调品牌 生态环境生态环境 知识经济知识经济 房地产 营销知 识 销售模式 低价开盘低价开盘 指楼盘在第一次面对消费者时，以低于市场行情的价格公开销售。 高价开盘高价开盘 指楼盘在第一次面对消费者时，以高于市场行情的价格公开销售。 无贴息返本销售无贴息返本销售 购房者购买物业后到一不定期时期后，发展商按原价将本金免息返还给业主，而房 屋产权仍归业主所有。（此方式已被禁止） 房地产 营销知 识 销售模式 先租后售先租后售 客户先租住，到客户认为有能力买下房屋站柜台时，

43、开发商将如数退还此前的租金， 并且按租住房时议定的房价出售。（淡市下常用） 售后返租售后返租 购房者买下物业后将物业返租给发展商。（商铺类运用较多，如第一大街-淘珍街 和联盟新城的内部商业街） 以租代售以租代售 有意购房者的客户先租住，按月交租金，等到租金总额达到当初议定的房屋总价 （连本带息）时，房屋产权归该客户所有。 回报销售回报销售 购房者须支付部分房款（一般30%），但暂不入住，一定期限后，此房产归客户所 有，等于是发展商用70%的房款回购前十年的房屋使用权。 房地产 营销知 识 均价均价 是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑而后和数，即得出每平方米的 均价。 基价基价 指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。 起价起价 指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。 预售价预售价 指商品房预售合同中的专用术语，它不是正式价格。 一次性买断价一次性买断价 是指买方与卖方商定的一次性定价。 诚意金诚意金 是指商品房地产在未取得预售证之前，开发商收取客户的可退回的款项。 定金定金 是指当事人约定由一 方向对给付的，作为债权担保的一定数额的货币。 价格与税费 房地产 营销知 识 违约金违约金 是指违约方按照法律规定和