沈阳保利心语花园项目价格定价报告29场分析定价原则收价测定53p

1、经典房地产资料， WORD文档，可编辑修改，欢迎下载交流。保利凰定价报告“经典资料，WORD文档，可下载修改”一、市场分析1、铁西区市场铁西新区几年来大规模的“东搬西建”的改造，打破了延续50年的“南宅北厂”旧格局，为铁西新区东部腾挪出了大批的土地，这使得新房地产项目的大批落户铁西。 铁西区已成为市内五区住宅供应量最大的市场，在目前的市场环境下，铁西区的项目面临的竞争压力也远远的超过其他城区。 且目前在售的铁西区项目大多为 2005, 200 年铁西新区大发展时出售的地块，多数项目都有成本优势，价格空间较大。就铁西板块市场而言，目前各大开发商因存货量大，迫于资金压力，自 08年市 场的冰冻期开

2、始即推出各种促销策略， 有些楼盘甚至出现低于成本价销售的情况，但 08年整体销售情况均不理想。进入09年以来，从2月沈阳房地产市场的运行情况以及成交情况来看，在楼市 整体普遍低迷的情况下，沈阳住房刚性需求仍然较大，一环以内性价比咼的项目仍受 到购房者的热捧，并且部分开发商开始打起了特价房的价格大战，使得观望情绪有所 放松。2月沈阳成交热点区域集中在铁西与于洪区，铁西区占总成交套数的23.06%,共 计914套，心语花园所在的铁西西部板块销售状况也有所好转。与保利心语花园同属二环外的品牌开发商中，与本案咼层产品存在竞争的恒大绿 洲、碧桂园银河城等，虽然项目地处于洪区，不过其位置到达市区的直线距离

3、同心语 花园相比较差别不大，而这两个项目的均价较本案都有一定的竞争性。6板块代表项目销售情况备注铁西中部板块亚美利加一环85-120怦准现房，一期3880兀起价，均价4600; 二期均价对外口径 47005月2日开始二期诚意认铁西西部板块美好愿景一期整体均价 4100, 次性96,贷款98 折销售情况不理想，第一次 盘仅售70余套，去货缓开凯荣国际剩余大户型，98160怦，起价3950，均 价 4200。主推98怦两居，其中特 源首付仅四万，剩余部分 内付清即可F定房、年于洪板块碧桂园银河城高层洋房均价3288兀/平米起，120150 平，可享85折优惠，折后最低价 2700 元/平5月份加推

4、新货，预计会70-80平小户型上市。1有经典房地产资料， WORD文档，可编辑修改，欢迎下载交流。3恒大绿洲河景高层（19层）折后均价4680元/平，小高层折后5500元/平，均送1500元/平豪装19日新组团开盘2、竞争板块分析3个板块,保利心语花园的竞争楼盘大多位于铁西区和于洪区。主要可以分成分别是铁西区中部板块、铁西区西部板块、铁西区南部板块。保利心语花园项目位于铁西区西部板块，紧靠二环重工街。位置楼盘开盘时间档次建筑类型建筑面积价格面积区间销售率后续推货铁西区西部重工北街以凯荣国际花07.9.10高层、多层约25万98血2两居特价98-16080%二期约建面狮城经典07 年 12月中低

5、高层、多3950，均价 4200均价3800元起价3380元20万平假日普罗旺07 年 12月中低高层、多层、洋房铁西区中部铁西区南部58-13260%6栋楼约3万后期尾盘共约60无差价销售，3380元32-12760%肇工街与北四路交汇处保工街以西，重工北街以南揽军路周边美好愿景第一城宏发华城世界08年中高9月20日多层，小高层53万3680元起价，均价4100 元43-16415%13栋首推约2000套高层06.9.1606.10.31中高高层、小高层多层120万100万4100元，起价3400元,最高价4850元4438元，起价4013元,最高价7071元52-16234-13640%5

6、0%D、E组团约40万平四期约16万保利心语花园位于铁西区西部板块，目前板块整体销售情况很不乐观，凯荣国 际花园、狮城经典、美好愿景等多个项目都处于滞销状态，板块内价格大幅跳水, 促销力度越来越大。但大幅降价仍然无法撬动市场，项目直接竞品美好愿景在21日开盘仅销售70余套经典房地产资料， WORD文档，可编辑修改，欢迎下载交流。辽T判工百合花园亚美利加美好愿景* 理封占宏发华城世界匕园QNN保利心语花园ET -朮k五砂3、直接竞争对手(1) 凯荣国际花园推广主线：新加坡式生活主力户型：90-100平的两房占地面积一期2.4万建筑面积一期5.5万容积率2.19栋数建筑风格公摊系数推售房源户型配比

7、户型一期7栋高层栋数两期开发新加坡(现代)入市时间20%车位数2D-17F1D-18F1D-7F2007-7车库99个总户数入住时间绿化率一期369户2008-1235%一期7栋米暖方式暖气物业费1元/平米*月面积所占比率销售情况总销售率销售价格80%高层：3850-5560 元66-99 m280%折扣：一次性9.8贷款9.9折多层：4200-4580 元/m/m101-138 m20%热销户型面积小两室面积区间66-138 m滞销户型面积三室大户型主要客户项目周边居民购买用途居住产品：大开间，短进深，开间为 4.1-4.6米，北阳台有上下水可做洗衣房折扣及优惠:经典房地产资料，WORD文档

8、，可编辑修改，欢迎下载交流。4经典房地产资料， WORD文档，可编辑修改，欢迎下载交流。主推98川两居，临路单位特价 3950元/卅；园区中心单位均价 4200,分 期偿还首付，一期首付仅四万，剩余部分年内付清即可。其余单位一次性9.8折，贷款9.9折凯荣国际花园一期自07年开盘以来，一年多的时间仍未消化完 5.5万平建面。 自2008年以来频频的出现促销活动且力度越来越大。从项目位置来看，凯荣国际花园把住了保利心语花园主要的交通道路，地理位 置优于本项目，与项目形成了面对面的直接竞争。（2）美好愿景占地面积18万建筑面积53万容积率2.5栋数多层1栋 小高层19栋 高层21栋高层栋数21总户

9、数5000建筑风格欧式入市时间2008. 9. 21入住时间2009 月 11 月 30公摊系数多层15%，高层22%车位数840绿化率40%推售房源约310套米暖方式地热物业费1兀/平米*月户型配比销售情况户型面积所占比率总销售率销售价格-室4465 m219%15%3630起价，均价 4100，一室70109 m43%折扣：一次性9.6贷款9.8折二室97141 m38%热销户型面积70 m2、 82 m2、 93 m2面积区间40160 m滞销户型面积朝向差的4465 m房，和大面积的三房。主要客户周边客户购买用途居住推广主线：17个花园里的欧洲销售策略：期房销售，通过园林景观创意与质量

10、品质保障体系的模式吸引客户，3000元低价定金折扣优惠：一次性96折、贷款98折美好愿景自6月25日蓄客，8月份对外报均价4700元，随后因蓄客不理想， 客户对4700元的价位普遍接受不了。 9月份对外称内部认购，以均价 4000元的关系户价格开盘，9月21日开盘推出330套，仅消化了 70余套。后期价格有所微涨， 一期均价4100,目前去货速度缓慢二、保利心语花园项目分析1、产品类型楼栋建筑类 型60平以下60-79平80-89平90-99平100-120平120平以上总计1#多层17642562#多层17642563#多层238404#多层238405#多层11645536#多层11645

11、537#多层17642568#多层176425610#高层282814237511#高层282814237524#高层164432159825#高层164432159826#高层164432159859#高层34326660#高层343468总计58110192164109355988比例5.87%11.13%19.43%16.60%11.03%35.93%100.00%保利心语花园一期一组团产品有 8栋多层、7栋高层组成，共有854套。多层 产品以120138平的大户型为主，高层产品则以 70-90平的两房产品为主。项目内 多层与高层产品类型形成了差异化。2、项目优势保利心语花园的项目优势主

12、要在于保利地产的品牌价值，五馆一场板块未来的 区域价值以及项目自身高端的产品品质。保利心语花园地处重工街五馆一场、森林公园板块，这里是仅次于浑南奥体中心的沈阳市文体副中西，也是铁西区唯一的文化体育中心。“五馆一场” 斥资3亿元，包括体育馆、游泳馆、工业文化展示馆、城市规划展示馆（档案馆）、蒸汽机车 博物馆、体育场。铁西森林公园即原于洪苗圃，改造后总面积达100万平方米，是全市最大的市内森林公园、天然氧巴。项目规划针对大型社区容易缺乏内部活力，以及与外部城市衔接，沟通不畅的 弊端，引入了“新都市主义”的概念，力求有效地引入同时放大城市及社区资源。 项目园林将质朴自然的园境与富有工业感现代感的建筑

13、相互融合，营造一个即简洁、富时代感，又静谧、舒适的居住区环境。地块内保留的436株原生大树，依数造景营造出了丰富而独特的园林景观。3、项目的劣势于洪机场紧邻该 项目西侧，同样 士生较塞的噪音 干扰，不利项目此处为沈LU铁囲南 段专用于贷物运 梳，该线路车次频 繁，每天约有200多车 次途经紧张时3、4 分钟即有一列车经 过，火车经过时产生 较大的姦隆声和剌耳 的鸣宙声对于未来 心语项目内客户将产 生极大的生洁噪音此灶一条高压线途经，莒项目仅十几米，勢分菖 粵对此顾忌狡峯。保利心语花园项目主要的劣势在于噪音的影响、高压线的影响、交通配套少的 影响经典房地产资料， WORD文档，可编辑修改，欢迎下

14、载交流。9经典房地产资料， WORD文档，可编辑修改，欢迎下载交流。三、价格策略1、价格策略（1） 采用低开高走的价格策略，以略低于客户预期和市场竞争对手的价格开盘，开 盘后根据销售情况逐步拔高价格；（2）以快速销售、最大化成交为目的，对客户价格进行摸底，最大化的分流客户， 保证成交率；（3）以板块竞争对手价格和销售情况为参考，制定在板块内有竞争优势的价格；（4）为了避免出现08年底内部认购时期因为价格过高，加之蓄客少的原因导致开 盘没有形成热销的情况，本次开盘价格需留有余地，保证开盘热销的同时，以便下 一阶段销售推广的开展。2、定价原则原则一：本次定价主要考虑总价定价原则二：在考虑单价时考虑

15、套内面积定价原则三：多层高层分别定价，形成两个独立的价格体系原则四：拉大价差，更好的分流客户原则五：综合考虑多因素，多系数考虑项目多层产品和高层产品面积存在明显差异，不存在项目内的竞争。市场上多层产品和高层产品存在明显的价差，所以定价时多层与高层需分开考虑， 拉开价差。四、项目开盘回收价测定主要采用市场定价法，即选取相似楼盘进行价格比较来确定项目开盘的回收价。 之后确定项目的价格模型，深入探讨项目的定价系数，形成项目的初步价格模型。最后通过与客户预期进行比较以及具体户型与各竞争项目的横向比较来确定各 户型的实际回收价格。通过细节的微调最终完成项目的定价。1、市场考虑因素 地理位置：从地段综合素

16、质的优劣来考虑。经典房地产资料,WORD文档，可编辑修改，欢迎下载交流。8交通配套：主要是从项目周边道路状况、地铁公车的配套进行综合比较。 居住环境：包括小区整体的居住氛围环境，项目规划的适宜度人性化等。生活配套：主要是项目附近的商业、办公、医疗、邮电、银行等配套设施的齐备性。 楼盘规模：从小区规模大小，绿化维护、小区内部配套等方面进行考虑。户型设计：考虑单位的户型设计十分合理、实用。 教育配套：小区周边幼稚园、小学、中学的情况。园林设计：小区的园林的观赏性，舒适性方面考虑。 发展商知名度：发展商实力、市场认可程度、品牌号召力等。 建筑密度：考虑楼盘的密度对价格的影响。2、选择比较对象原则：选

17、择的对象应该在以下几个方面与保利心语花园有可比较性地理位置接近户型面积相当档次接近从珠江新城的在售楼盘中，我们选择凯荣国际花园、美好愿景、狮城经典、假日 普罗旺斯作为项目价格参照的对象。3、定价第一步：综合测评项目名称综合因素评分基数本项目凯荣国际花园美好愿景狮城经典假日普罗旺斯地理位置151114151412环境与景观10109989交通状况10791099配套设施10101010109楼盘规模553535户型设计151515121314园林设计101091089经典房地产资料，WORD文档，可编辑修改，欢迎下载交流。910经典房地产资料， WORD文档，可编辑修改，欢迎下载交流。7#8#6

18、#4#60#24#1#2#11#10#_tn5#耳鼻从jL. JfJttL T 1r*-*J J J M3#s26# II|Ti25#I59#（图示：红色楼栋为本次开盘推货范围，黄色区域为08年内部认购期间推出楼栋,此三栋均有剩余，灰色为非本次推售范围但具备加推条件）1、10#户型面积及分布情况10#为一个单元两梯五户塔楼，分别为东北、东南、南向双阳、西南、西北向五个户 型。经典房地产资料， WORD文档，可编辑修改，欢迎下载交流。37西北向55平（东北向为轴对称户型）西南向73平（东南向为轴对称户型）南向双阳81平南向双阳81平位置2、25#户型面积及分布情况25#为两个单元，每个单元一梯三

19、户，分别为东北、东南、南北通透三个户型EW*XOL3J1W|24#p-C?P C03 I泓缈 r ESJ croQ /*83平户型1单元03号、2单元01号南北通透97平2单元3号西北向68.5平户型3、59#户型面积及分布情况59#为两个单元，每个单元一梯两户，把山为108平小三房户型，中间为97平南北两方户型。wnD344_108平户型108平户型位置JD5O t 320097平户型97平户型位置4、多层主要以123-135平大三房户型为主，其中特殊的有1#及 5#西山单位的108平户型。moo希彳多层108平把山户型六、定价系数保利心语花园定价模型主要考虑景观、噪音、把山、面积、朝向、通

20、风、层差 等系数。景观朝向通风fr面积噪音把山需求户型调整系数（-100+100）（0-200）（0-50）（80-100）（0-150）（0-100）（0200 ）（0-50）（-50+50）1、层差系数(1)多层层差多层一楼二楼三楼四楼五楼八楼七楼层差丿层3500200300300250400备注带花园基准价大露台、短进深多层因客户对中间楼层即4、5层需求 较多，因此将4、5层层差相同（均为300） 且高于2、6层；而2层与6层比较，6层 采光略好，并且多层带电梯，避免了 6层 上楼困难的情况，因此6层较2层稍高而 比4、5层略低。1层赠送花园单位与7层送露台单位相 比较，1层光线较差，因

21、此1层较7层略低。（2）高层层差、临街高层10#、11#:整体趋势中间楼层最高，根据楼层不同递增与递减系数不同。具体细节一一临街楼栋南向无景观，且矮楼层受噪音影响，空气质量差，因此层差加大，随楼层每层递增30元；6层以上至12层需求大，且楼层差别相对较小，因此每层递增 20元； 13楼需求比中间层少，为有效分流中间层客户，因此从 13层起，逐层递 减10元；16跃17层的楼层差150元，主要考虑此套房源最后价格应该与 4楼相近, 因此150元实际为调整系数。总体层差：楼层12345678910111213141516跃17层系差Z差数一03060901101301501701902102302

22、1019017015010#东北向，11#东北及西北向层差：逐层递增1元，以缩小层差；至13层起逐层递减10元楼层123456789101112131415层系差数一010203040506070809010090807010#西北向层差：整体无层差，为本次开盘的特价房源，共17套、高层 24#、25#、26#、59#、60#:整体趋势中间楼层最高，根据楼层不同递增与递减系数不同。具体细节以1层为基准价0元，2层与1层差别不大，但2楼开始征收电梯费，住成本较1楼稍高，因此层差上调至10元；25层受规划路噪音影响, 且略有挡光，因此层差加大，随楼层每层递增 30元;6层以上至12层需求大，且楼层

23、差别相对较小，因此每层递增20元;13楼需求比中间层少，为有效分流中间层客户，因此从 13层起，逐层减10元；17跃18层的楼层差70元，主要考虑此套房源最后价格应该应该与 4 相近，因此70元实际为调整系数。整体层差:楼层1011121314151617跃18层差10407010012014016018020022024022020018016070系数2、景观系数景观楼王景观园区内南北景观南景北无南无北景南北均无景观系数+200+500-70-100楼王景观特指多层5#1单元及6#4单元，因前无遮挡，且正面临园区主景观,因此景观系数为200元。3、朝向系数朝向南北通透东南双阳西南东北西北系

24、数50300-30-100-2004、通风系数通风双阳标准户型（南北、东南、西南、东北、西北）系数5005、面积系数从50-140平户型，以每10平米递增20元，取90-100平为基准价0元，140平以上则取统一值。14面积50-6060-7070-8080-9090-100100-110110-120120-130130-140价差80604020-20-40-60-8000&噪音系数本案噪音影响主要来自于项目西侧铁路，因此根据铁路南北走向，以平行线形式，将一期各楼栋按照每两个单元为单位划分成若干带状区域，同区域范围内噪音系数一致，每两个相邻带状区域价差为 10元，以多层8#东山单位和高层6

25、0#整栋楼为基准价0元，具体价差如图。高层11#噪音系数与多层1#西山系数相同，均为一100元，而10#因更加临近铁路，因此噪音系数拉大为-150元。（附图见下页）7、把山系数东山西山系数-50-100-60-80-40-100-150-100-308、需求系数需求系数主要针对目前蓄筹情况分析，结合市场总体需求量权衡，建议如下户 型酌情提高价格，旨在与其它户型拉大价差。18#顶层60-70 平18#顶层86-90 平18#108平1011#75-78 平2426#83平西南套数10套28套36套 30套 48系数设置+200+ 100+ 100+100+50其中18#顶层60-70平户型，除7

26、#1-7-1和8#4-7-2这两套房源外，均为108平户型的顶层，因108平户型已在系数上另+100元，因此这些户型只须另+100元。2426#83平西南向为了防止与东南向价差过大，因此需求系数另+50元，调整后此户型与东南向户型价差为 40元。9、户型系数多层1#1单元2号房及2# 4单元1号房，因向北退让近3m，会出现挡光情况， 因此这两个位置的全部户型均总体下调 50元。10、调整系数调整系数主要针对户型相似的楼栋，根据其所在园区的位置不同，通过调整系 数进而拉大楼栋之间的价差。具体如下：楼号1#2#3#4#5#6#7#8#10#11#24#25#26#59#调整系数0050505010

27、00050500501000多层各楼栋之间，1#、2#、7#、8#属多层外围，系数均为0, 3#、4#在园区内，系数相同为50, 6#位置更佳因此为100, 5#因考虑本次开盘促进销售考虑，因此设 定为50。10#、11#位置相近，但因有东北向和西北向特价房源影响，楼栋回收均价较低，因此调整系数整体上浮50.24#、25#、26#三栋户型一致，因越靠近园区外围受外部影响越大，因此以24#为基准0,三栋楼调整系数依次递增 50。七、价格明细目前保利心语花园对外统一优惠口径为：认购享受 95折优惠，一次性98折， 商业贷款99折，公积金贷款无折扣。而根据实际蓄客情况分析，商业贷款客户占比 例最多，

28、因此定价中总体按照 94折返点。保利心语花园房源价格统计楼号建筑形 式套数销售面积（卅）回收总金 额（元）回收均价（元 / m2）出街总金 额（元）出街（元丿均价m2）1#多层566818.922855018941872855086841872#多层566818.922892483242422892551542423#多层405228.822267314443362267236843364#多层405228.822295201243902295246443905#多层536783.42980854543942980891543946#多层536783.430489035449530489715

29、44957#多层566783.452902229742782902344242798#多层566783.4429350331432729351409432710#高层755475.5319033679347619034297347611#高层755484.5919411185353919411638353924#高层978643.2831316344362331316774362325#高层978635.6231714069367231714360367326#高层978632.6832138914372332139617372359#高层666624240525003631240522123

30、63160#高层687038262672203732262688763732多层合计41051229.1722177038543292217746964329高层合计57550533.718393391136401839377743640总计985101762.874057042963987405712470387七、本项目内部各相近户型间价格对比根据目前保利心语花园蓄客情况分析，多层120-130平户型分布均匀，而顶楼90平及把山单位108平户型因数量少、面积小而出现了供大于求的现象。 这些将在疋价中充分考虑其需求而提咼价格。高层因朝向不同，户型之间需求差异明显。部分南北、东南和西南户型的需

31、求量超出了供给量，出现了严重的撞单现象，而同单元的北向户型需求寥寥无几。因 此在本次定价当中充分考虑户型差异， 将各个户型之间拉大价差，以有效分流客户。以下对比均以楼栋中单价最高的12层做对比（所有价格均为回收单价，单位： 元）。11#78东南向户型：11#78东南向11#西南74平11#双阳81平25#东北83平25#西北 67 平单价38003690365034903430总价29640027306029565028967022981025# 97.5 平：25# 97.5 平59#97平单价39603760总价38610036472025#87平东南向：25#87平东南向25#西南84平

32、59#南北97平59# 1单元108平59# 2单元108平单价38503810376037603680总价334950320040364720406080397440五、本项目各户型与外部竞品楼盘相近户型间价格对比1、一居室对比大量东北、西北向户型，与周边竞品相比，朝向是其致命伤。心语花园 55平室一厅一卫朝向：西北向单价：3300总价：178308元2、两居室对比美好愿景63平一室一厅一卫朝向：南向单价：3994元总价：251622元“迥I美好愿景B1户型两室一厅一卫面积：70 m2朝向：东向单价：3762元总价：263340元心语化园C户型两室两厅一卫面积：73 m2朝向：东南/西南单价

33、：35833696 元总价：26.527.3 万心语花园K 户型第一城H户型两室两厅一卫面积83 m朝向：东北向单价：3429 元总价：28.4 万两室两厅一卫面积：80 m2朝向：东北向单价：3700元总价：296000元美好愿景B4户型两室两厅一卫面积：82 m2 朝向：南向单价：4043元总价：331526元心语花园D 户型两室两厅一卫面积：83 m2朝向：南向单价：36893760 元总价：30.631.2 万心语化园A 户型两室两厅一卫面积：97.5 m2朝向：南北向单价：3831元总价：37.2万元凯荣国际化园G户型 两室两厅一卫 面积：98 m2朝向：南北向单价3950 元总价：

34、387100元3、三居室对比美好愿景 C3户型 三室两厅一卫心语花园A 户型三室两厅一卫面积：108.45 m面积:115 m2朝向:南北向朝向:南北向单价:4225单价：4174 元总价:45.8 万总价：480010 元；i I !心语化园A户型 三室两厅两卫美好愿景C11户型三室两厅两卫面积：129.63 m面积:127 m朝向：南北向朝向:南北向单价42004350单价:4207 元总价：54.4万56.4万总价534306 元4、以上各项对比价格列表:假日普罗旺斯心语化园朝向位置 单价 总价朝向位置单价总价北向(25 m2)园区中心3150东北、西北（55 m2）临街西北3318、1

35、东北3468南向/南北(63-76 m2)园区中心370023.3-28.1万东南（78 m2）、西 南（74 m）,西北67 m2）临街，园区中心东南3696西南3583西北3383南向(79-83 m2)临街338026.7-28万东南向（87 m2）西南（83 m2）双阳（81 m2）东北（83平）内街 内街 外街 内街东南3760西南3689双阳3546东北34293.2 万、19万27.3 万26.5 万22.6 万32.7 万30.6 万28.7 万28.4 万南北（95怦多层）园区中心326325#南北(97 m2)31万59# (97 m2)园区内1# (91 m)共 8 套3

36、8313638448037.2 万35.3 万40.7 万经典房地产资料， WORD文档，可编辑修改，欢迎下载交流。第一城亚美里加朝向位置单价总价朝向位置单价总东西(44 m2)临北四路365016万公寓(45-55 m)临路460020.7-253 万东北/西北（78 m）临北四路370028.9 万南北(80-85 m)临路470037.6-40万南北（100 m）临北四路385038.5 万南北（95 m）园区中心480045.6万南北（101 m）临建 设大 路435044万美好愿景朝向位置单价总价南向（59 m2）园区中心385022.7 万东向(70 m)园区中心376226.3

37、万南向（83 m2）临街406633.7 万南向(93 m)临街380035.3 万广州保利地产代理有限公司沈阳分公司2009年4月14日第一篇：小户型创新背景浅析一、政策背景：2006年5月，国务 院办公厅转发了九部委联合制定的关于调整住房 供应结构稳定住房价格的意见。意见规定：自2006年6月1日起，凡新 审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济 适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。该政策出台的主要目的是调整住房供应结构，增加住房供应套数，稳 定住房价格。众所周知，价格上涨过快主要是由供求失衡引起，所以调整 住房供应结构，增加结构性供应，成

38、为解决房价问题的关键。2008年10月22日，财政部发布继续加大保障民生投入力度切实解 决低收入群众基本生活的通知，从2008年11月1日起，对个人首次购 买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%;对个人销售 或购买住房暂免征收印花税；金融机构对居民首次购买普通自住房和改善 型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7 倍，最低首付款比例调整为20%。同时，下调个人住房公积金贷款利率， 各档次利率分别下调0.27个百分点。二、杭州市住宅发展规划住房建设总量目标规划。规划期内住房建设套数共约31.13 38.08 万套，其中套 型建筑面积小于90平方米的住房约

39、26.84 32.29万套，约 占 85%。保障性住房建设目标：规划期内，具备开工条件的建筑面积约739万 平方米，约11.29万套，套型建筑面积均小于90平方米。普通商品房建设目标：在规划期内，总出让商品住宅用地约1000 1350万平 方米（约 15000 20250亩），总建 筑面 积2000 2700万平方 米， 约19.84 26.79万套，其中套型建筑面积小于90平方米的住房约15.55 21万套。三、政策促使小户型创新：由于政策对大户型、高档住宅进行了控制，引导房地产商开发中小户 型的普通住宅，小户型必将成为今后楼市的主力产品之一。而随着小户型产品的大规模涌入市场，竞争则迫在眉睫

40、。一方面，紧缩的货币政策导致银根紧缩，对宏观调控政策的难以预计 等原因，楼市不容乐观；另一方面，今年楼市小户型的巨大供应量，更加 剧了市场竞争。工信房产总经理助理蔡华军认为，参照其他国家或城市房地产情况， 香港和日本都是小户型产品为主，地少人多，资源稀缺，供求紧张，房价 高涨，小户型成为购房者的必然选择。所以，在激烈的市场竞争下，想要 占领市场，小户型设计创新成为必然之路，一场新的户型变革即将来临。随着竞争的日趋激烈，产品也将开始升级。以后的杭州楼市，原创小 户型逐步取代“组合”、“改造”的小户型，更好地满足了特定的小户型 消费群体对房屋功能布局、物业管理和服务等方面的需求。并且，产品特 色越

41、来越突出，目标人群越来越明晰，小户型将在竞争中升级。第二篇：小户型创新（ 偷”面积）浅析经典房地产资料， WORD文档，可编辑修改，欢迎下载交流。31一、何为“偷面积”。1、依据一：建筑工程建筑面积计算规范 偷法：1-1、把只计算半建筑面积（比如未封闭的阳台，挑梁等）和不计算建 筑面积的各类建筑（比如层高小于2.20m以下的夹层，插层，技术层和层 高小于2.20m的地下室和半地下室，房屋的天面，挑台，飘窗等）的面积尽 量的放大。1-2、复式户型，通过减少分摊，增加实惠，促进销售。2、依据二：杭州 市规划局出台的关 于建筑层高控制及容积率指标计 算规贝U。规则规定，层高大于等于4.5米的住宅建筑

42、，或层高大于等于 4.8米的办公建筑，不论层内是否有隔层，在计算容积率指标时，建筑面 积均按该层面 积乘1.5倍计算。偷法：巧妙地利用了规则里面的“跃层住宅、别墅等当起居厅（室）层高在 户内通高时可按其实际面积计入容积率”，变向继续进行LOFT开发。增加层高，一层产权两层实用。二、“偷面积”的几种常用方法。1、不计面积的1-1、凸窗（外飘窗）无限度外扩（凸窗高2.2米内） 空间的延伸。1-2、落地凸窗（2.2米内）空间的延伸，实际窗地面与房间地面相同，变现类夹层实用面积。1-3、可局部拆卸内假凸窗增加一些储物空间或直接增加凸窗层高变成标准高。1-4、两层高以上的普通大露台增加使用面积但是不占用

43、房间面积。1-5、两层高以上的内凹大露台或入户花园增加使用面积但不占用房间面积，可以加楼板变现更多实用面积。1-6、层高小于2.2米的地下室，半地下室空间 增加辅助使用空间。1-7、双首层设计的”地下空间”增加辅助使用空间或变现更多实用面积。1-8、一楼庭院和楼顶的使用面积 增加辅助使用空间。1-9、 超高内庭院可变现实用面积。1- 10、室内层高2.2米以下的夹层，插层，技术层增加辅助使用面积。2、计半面积的2- 1、一层普通大阳台，未封闭的阳台，挑廊。2-2、与房屋相连有上盖无柱的走廊。2-3、可以变房间的内阳台。2-4、有顶盖不封闭的永久性的架空通廊。3、计一层面积的室内超高层经典房地产

44、资料， WORD文档，可编辑修改，欢迎下载交流。3-13-24-1、室内4.0米以下 增加空间体量和舒适度。、室内4.4米一6米甚至更高增加空间体量还可加楼板变现使用面积。4、少分摊公共面积、不计面积的公共面积（高层高，夹层等） 减少公摊建筑面积，增加套内实用面积。4-2、计一半面积的公共面积（阳台形式等） 减少公摊建筑面积，增加套内实用面积。4-3、模糊公共空间（装饰性园林建筑 不计面积与入户大堂相连） 增加入户大堂面积提高舒适度，客观上减少公摊面积，增加套内实用 面积。三、“偷面积”惯用手法汇总。偷面积”小手笔惯用手法咼小于咼小于咼小于阳光房高小于2.1米的 隐藏式 衣柜2.1米的 落地大

45、 衣柜2.2米的落地凸窗2.2米的可拆 卸凸窗卩两层高琴错“层露台及两层高内凹大露台偷面积”大手笔惯用手法两层高入户花园层高小2.2米的地下室和半地下室以及只计一层筑面积的室内超高层住宅建筑 在正负零 以下的地 下室和半地下室计一半建筑面典房地产偷”资料,WORD 文不计算y建当筑面辑修”偷”法惯用偷面积”方法汇总改，欢迎下载交流。经典房地产资料， WORD文档，可编辑修改，欢迎下载交流。四、利用凸窗“偷面积”。1、技巧：把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立 面上会凸出一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建 筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效“偷”到面积。在设计中，为了层高不超过2.2米，通常开发商会做一个较低的平台, 这称为低台凸窗，这是最早的“偷”面积办法。发展到现在已有改进，开 发商在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有“低台”，但客户装修时，这个 “低台”往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的层高，加上打掉的那部 分“低台”，凸窗部分的层高可以达到2.3米甚至更高。这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法，使得房屋的空间更舒适，有效 地内部空间结合起来。2、缺点：大凸窗设计也会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题，需要开发