贵阳山水黔城策划案

1、一、 项目概况“山水黔城”位于贵阳市南明区沙冲南路四方河，距贵阳市中心6公里，占地面积1500余亩(其中森林占地600余亩)，总建筑面积93万平方米。其中住宅83万平方米，公建、商业10万平方米。由于开发量较大，同时根据市场的情况和项目运作的需要，“山水黔城”规划为三个开发阶段，即一期风临半岛、二期城市绿洲和三期故乡国际，自东向西纵向布置，以天然山势作阶段开发分隔，一期为龙山与南明河之间地块，总建筑面积20万平方米，户型种类齐全， 50m2/套280 m2/套均有，100m2/套148m2/套占65%以上；二期为龙山与凤山之间地块，总建筑面积39万平方米，以三房二厅、三房一厅为主，面积为75m

2、2/套150 m2/套；三期为凤山与后山之间地块，总建筑面积34万平方米。在统一的规划理念指导下，各阶段的开发相互独立又相互联系，每个阶段的开发都是以完全独立的社区的思路进行各要素的配置，使三个阶段之间不因为开发阶段的先后次序不同而相互影响，而是三个完全可以独立的小区，待三个阶段全部完成以后，再合为一个大型社区，统一管理。社区内山峦起伏、森林茂密、泉水溪流、鸟语花香，南明河环绕小区而过，自然生态环境十分优美。二、 项目一期销售情况概述目前山水黔城项目一期所推出产品销售情况良好，按产品类型划分：公寓型住宅销售率已达70%，尚未正式推出的住宅产品，内部认购率已超过50%。这些数据表明山水黔城项目所

3、推出的各类住宅产品所取得的成绩，是在对市场的认真细致分析后的结果，是符合市场需求的。三、 竞争楼盘分析随着中天世纪新城，智慧龙城，兴隆城市花园，中天花园、金阳碧海花园等一批大型优质楼盘的相继推出，并以其在销售中所取得的优异成绩来看，贵阳市大盘时代已经来临。现对同质、同区域竞争楼盘举例简略分析如下：同质楼盘：中天世纪新城、中天花园。由于同属贵阳市第一家房地产上市企业世纪中天集团，该企业相继成功开发了中天花园、中天广场等项目，在消费者心理上已形成信誉高，住宅产品质量过硬，具有规模和品牌优势的发展商形象，因此在品牌效应上该项目占有较大优势。同区域楼盘：兴隆城市花园、香江花园。上述两家楼盘同属我项目近

4、邻楼盘，由于开发量相对较大，在开发理念、规划设计、园林绿化、配套设施、物业管理服务各方面均已达到贵阳市较高水平，在价格、定位上也基本符合贵阳中、高层收入群体的需求，并且项目开发周期与我项目相比较短，产品大体已经成形。因此，该类项目具有一定竞争力，其住宅产品也占据一定市场份额。四、 项目二期概况1、项目二期可销售面积项目可以销售的面积为392000平方米。2、产品说明2-1 户型特征根据市场调研结果的分析指导产品的设计，结合大多数消费者的需求，客厅开间设计以4.2米宽度为主；室内根据功能的需要，均设计有景观、工作双阳台；为了便于动、静区域的划分明确，户型以平层为主；层高设计为2.93.0米。2-

5、2 智能化配置智能化系统以建设部制定标准中的三星级为标准,智能化服务设施配置为贵州省一流水平,我公司力求为业主提供最轻松、最便捷、最安全的智能化服务，使业主感受现代化高科技的力量，尽享当代完美、舒适生活。 安全服务功能： 防盗报警 楼宇对讲可视系统、三方通话 保安巡更管理电子巡更 周界防卫电子感应电缆、红外对射探头、摄像监控 智能“一卡通”智能联网型 火灾、有毒气体等报警智能消防系统与家庭燃气探头 小区监控64路大型小区监控 舒适服务功能： 有线、卫星及公用天线电视接收系统 公共广播及背景音乐系统 水表、气表三表集抄系统 智能一卡通管理是系统（包括小区内储值消费、停车管理、出入门禁等） 程控电

6、话交换系统 光纤接入国际互联网 小区信息港（包括小区信息发布及查询、vod影视歌点播、游戏大厅、远程教育和医疗、电子购物等） 采用中水处理系统循环利用小区生活用水，同时采用垃圾封装处理等一系列高新技术，使循环经济生态环保型住宅名副其实。2-3 物业管理引进先进物业管理理念及管理模式，针对小区业主，商业公建等进行全方位的服务，并特请第一太平戴维斯物业顾问有限公司作为本项目物业顾问。 社区公共服务 物业管理中公共服务板块以高标准设计为要求，具体划分为：安全监控服务、智能化舒适服务、环境绿化服务、公共设施维护服务。 全方位服务 物业管理对住户提供全方位、多层次、有效且经济的服务，使住户更为舒适便利，

7、开设：常规性服务、委托性服务、经营性服务、特约服务。2-4 配套内容 社区配套 社区服务中心。 600亩山林公园。 教育：“山水黔城”将设立一所中学、两所小学、三所幼儿园，拟由省内教育部门协助与国内名校联办。 交通配套 交通：十多条公交车途经项目所在地，并将与公交公司协商引入若干公交路线，直达小区方便业主出行。 内部交通：小区将设社区大巴，线路直达市中心，小区内设置电瓶交通车，根据总体规划设计要求科学合理的在小区各主干道上设置站点，方便业主在区内的活动（每1015分钟一班）。 桥： 小区设有两座车行桥、一座人行桥，其中主桥宽32米，双向四车道，保证小区内外交通顺畅。3、 销售价格销售价格的拟订

8、是参考目前市场上在售楼盘的价格，结合本楼盘的物业定位，地理位置、自然景观、发展商的品牌等不同因素而制定。根据市场调查,与项目定位接近、地理位置接近的兴隆城市花园、香江花园、中天花园、中天世纪新城、智慧龙城等项目的市场销售均价均在18504400元/平方米之间。楼盘名称均价位置兴隆城市花园￥1950小河区香江花园￥1850小河区中天花园￥2800云岩区中天世纪新城￥4400云岩区智慧龙城￥2200云岩区根据本项目的地理位置、景观、品牌和配套、设计等实际情况，本项目的定位为高尚住宅，而客户群都是很有针对性的，具有一定的购买力。因此保守估计，本项目的销售价格为1890元/平方米， 此价格与同区同等素

9、质楼盘相当具竞争力。4、 项目销售计划按1890元/平方米的销售均价，当项目销售100%时，总销售收入为90,160万元。 项目销售计划表 金额单位：万元序号时间当前销售收入当前收入 （百分比）累计销售收入累计收入（百分比）12003年 9月11月11113.21511113.21522004年10月12月11113.21522226.43032005年4月6月14817.620370445042005年 7月9月7408.81044452.86052005年 10月11月13335.841857788.647862006年 1月3月11113.21568901.84935、 项目销售目标客户

10、 1) 云岩区、南明区二次置业客户 消费动机：生活水平的提高，改善居住环境的需要。2) 企业中层、高层管理人员、高级技术人员及民营企业老板。消费动机：事业的成功，经济实力的具备，居住观念的改变，对高品质生活的不断追求。3) 投资客户消费动机：投资位置好，升值潜力高，出手快，租赁也容易的低风险项目。4) 考虑为子女买楼的客户消费动机：天下父母的共同心愿，对子女未来生活的安排。5) 新婚夫妇消费动机：共同建立温馨家庭，以及对生活品质及功能的需要。6) 单身白领的首次置业消费动机：刚走出校门的消费群体，向往自由自在、无拘无束单身生活方式，对精品户型的迫切追求。7) 老年退休置业群体消费动机：辛苦半生

11、，对夕阳时光生活品质、生活环境及健康的强烈追求和盼望。6、项目的销售方式及营销措施6-1 销售方式:主要是贵阳市场销售，以发展商自主销售、地盘现场筹建销售场所及样板。6-2 项目的销售方式及营销措施a. 在单位总体的推售方式上，采用分批分期推售的方法根据市场情况，对项目销售不同阶段进行划分，并在各阶段按照不同的策略对项目可售单位进行销控，分批分期推出单位，以达到保持现场成交气氛及令项目持续性旺销的目的。b. 在价格的策略上，采用建立在一期工程的基础上“低开高走”的策略低开高走的策略可以在短时间吸引客户的购买欲，客户可以根据市场信息预计楼盘的价格应当会在短期内逐步攀升，因此能在超短期内积累一批客

12、户，在积累了一批客户的基础上，再稳步提升价格，达至目标均价水平。在一期单位推出时，项目便以低于同片区整体均价的价格推出单位，吸引众多客户，尤其在两次房交交会所取得的高成交率，已在市场上引起了一定轰动。随着施工进度的不断加快，一期建筑、景观工程的真实展现，在目标均价水平既定的前提下，适度营造热销气氛，运用价格策略并调整价格使其上升，从心理上催促有需求的客户尽快交付定金，这样能在保证均价水平的前提下，在最短的时间内提高销售率至理想的水平。6-3 广告推广方案 6-3-1 利用不同的宣传方式达到销售高潮，最终完成销售。1、基于地理位置的优越性，在黄河路上可以清楚的看到本楼盘，因此地盘包装对本楼盘而言

13、相当重要，利用地盘包装实现销售目标是本项目的推广手法之一。2、本项目的其他推广途径包括电视宣传广告、报纸广告、杂志、电视、电台、户外广告、网络广告等。希望以全方位的宣传攻势进入市场，创造销售奇迹。6-3-2主力媒体种类和作用 报 纸：时效性、受众覆盖广主选本地贵阳都市报、贵阳晚报；适时选用贵阳日报、贵阳商报等。 电 视：创意表现空间较大，较全面；主选本地贵州有线电视台、贵阳有线电视台（影视频道、综合频道、经济频道）； 电 台：频率重复度高，受众针对性相对强一点；主选本地交广台、音乐台、健康台等； 户 外 广告：路牌、灯箱、沿途导示等长期品牌形象的维持；特选各主要停车站灯箱广告；从贵阳市至本项目

14、的主要干道上公交车广告；贵阳市中心广场、繁华商业街路口、项目所处路端立柱广告。 杂 志：品位高，树立长期、持续品牌有利； 网 络 广告：新型媒体，知识阶层受众，国际性受众成为可能；6-3-3 广告主题城市上游生活主题阐释地 理：地处南明河上游，上风上水绝佳地段。心 理：中国的母亲河黄河上游孕育了华夏文明,。在贵阳，南明河孕育了贵阳的人居文明。偎依于母亲河南明河的“山水黔城”将全心打造属于贵阳人民的上游生活。由此，一种居住价值与观念飞跃；一种高品质生活诞生；一种高度空间生活主题展现；一种世界全新人居模式孕育。634 广告推广计划 以大众媒介报纸为主，适时采用电视、专业杂志等媒体，配以车亭、公交车、网络等新媒介，通过“硬推软拉”的方式达到综合广告效果最优的立体媒介策略。 2003月11月2004年4月，主要媒体组合：报纸为主（软性新闻可先行），杂志、电视、电台和户外