《财务会计实务》课件：第七章 固定资产 第七节投资性房地产

1、第七节 投资性房地产一、投资性房地产概述（一）投资性房地产的概念 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。房地产是土地和房屋及其权属的总称。土地是指土地使用权，房屋是指土地上的房屋等建筑物。一、投资性房地产的概述（二）投资性房地产确认1.投资性房地产的确认条件 投资性房地产只有在符合定义的前提下，同时满足下列条件的，才能予以确认：（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。一、投资性房地产的概述2、投资性房地产的范围(1)已出租的土地使用权 是指企业通过出让或转让方式取得，并以经营租赁方式出租的土地使用权。 (2)持有

2、并准备增值后转让的土地使用权 是指企业取得的，准备增值后转让的土地使用权。 (3)已出租的建筑物 是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。 一、投资性房地产概述房产已出租的建筑物地产已出租的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权一、投资性房地产的概述1、下列项目中，属于投资性房地产的有（ ABC）。A.已出租的建筑物;B.已出租的土地使用权C.持有并准备增值后转让的土地使用权D.按照国家有关规定认定的闲置土地E.持有并准备增值后转让的建筑物2、下列不属于企业投资性房地产的是（ AD ）。 A.房地产开发企业将作为存货的商品房以经营租赁方

3、式出租 B.企业开发完成后用于出租的房地产 C.企业持有并准备增值后转让的土地使用权 D.房地产企业拥有并自行经营的饭店练一练 企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。 一、投资性房地产的概述 【例题多选题】下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，正确的有（）。A.不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式B.满足特定条件时可以采用公允价值模式C.同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式D.同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式 正确

4、答案ABD答案解析投资性房地产核算，同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式进行后续计量。一、投资性房地产的概述【例题多选题】下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，正确的有（）。A.不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式B.满足特定条件时可以采用公允价值模式C.同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式D.同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式 正确答案ABD答案解析投资性房地产核算，同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式进行后续计量。练一练二、采用成本模式计量的投资性房地产（一）投资性房地产取得 投资性房地产应按成本进行初始计量。 账户设置1. “投资性房地产”（ 公允

5、价值模式下设成本和公允价值变动两个明细账户）2.“投资性房地产累计折旧(摊销) ”（成本模式下设置） 3.“投资性房地产减值准备” （成本模式下设置）二、采用成本模式计量的投资性房地产二、采用成本模式计量的投资性房地产1.外购的投资性房地产的核算 按照取得时的实际成本进行初始计量借:投资性房地产 贷:银行存款 取得时的实际成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。二、采用成本模式计量的投资性房地产例7-17 2014年3月，齐鲁公司计划购入一栋写字楼用于对外出租。3月10日，齐鲁公司与黄河公司签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将这栋写字楼出租给黄河公司，为期3年。4月15

6、日，齐鲁公司实际购入写字楼，支付价款共计l 000万元(假设不考虑其他因素，齐鲁公司采用成本模式进行后续计量)二、采用成本模式计量的投资性房地产 齐鲁公司的账务处理如下： 借：投资性房地产写字楼 10 000 000 贷：银行存款 10 000 000二、采用成本模式计量的投资性房地产2.自行建造的投资性房地产 其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。 包括:土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。 建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入建造成本。借：投资性房地产 贷：在建工程/开发产品二、采用成本模式计量的

7、投资性房地产例7-18 【例717】2013年1月，齐鲁有限责任公司从其他单位购入一块土地的使用权，并在这块土地上开始自行建造一栋厂房。2013年10月，齐鲁公司预计厂房即将完工，与长江公司签订了经营租赁合同，将厂房租赁给长江公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工（达到预定可使用状态）时开始起租。2013年11月1日，厂房完工（达到预定可使用状态）。该块土地使用权的成本为600万元；厂房的实际造价为1 000万元。二、采用成本模式计量的投资性房地产 齐鲁公司的账务处理如下： 借：投资性房地产厂房 10 000 000 贷：在建工程 10 000 000借：投资性房地产土地使用权 6 000 00

8、0 贷：无形资产土地使用权 6 000 000（二）投资性房地产的后续计量成本模式：按期（月）计提折旧或摊销借：其他业务成本”等账户 贷：投资性房地产累计折旧/摊销取得的租金收入借：银行存款 贷：其他业务收入（二）投资性房地产的后续计量成本模式：按期（月）计提折旧或摊销借：其他业务成本”等账户 贷：投资性房地产累计折旧/摊销取得的租金收入借：银行存款 贷：其他业务收入（二）投资性房地产的后续计量投资性房地产发生减值的，应当计提减值准备借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备已经计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回。二、采用成本模式计量的投资性房地产例719 齐鲁公司

9、将一栋办公楼出租给滨海公司使用，以确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为2 400万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为10年，预计净残值为0。按照经营租赁合同，滨海公司每月支付齐鲁公司租金15万元。当年12月，这栋办公楼发生减值迹象，减值测试，其可收回金额为1 600万元，此时办公楼的账面价值为2 000万元，以前未计提减值准备。 二、采用成本模式计量的投资性房地产（1）计提折旧（按月）时：月折旧额=（2 40010）12=20（万元）借：其他业务成本 200 000 贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 200 000（2）确认租金时： 借：银行存款（或其他应收款）

10、 150 000 贷：其他业务收入 150 000（3）计提减值准备时：借：资产减值损失 4 000 000 贷：投资性房地产减值准备 4 000 000（三）投资性房地产的处置处置投资性房地产：借：银行存款（处置收入金额） 贷：其他业务收入借：其他业务成本（账面价值） 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产（账面余额）二、采用成本模式计量的投资性房地产例720 齐鲁公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产，采用成本模式计量。租赁期满后，齐鲁公司将该桃花写字楼出售给乙公司，合同价款1 200万元，款项已收存银行。出售时，该栋写字楼的成本为1 000万元，已计提折

11、旧80万元，假定不考虑税费等因素。二、采用成本模式计量的投资性房地产（1）收到处置收入时：借：银行存款 12 000 000 贷：其他业务收入 12 000 000（2）结转处置成本时：借：其他业务成本 9 200 000 投资性房地产累计折旧 800 000 贷：投资性房地产写字楼 10 000 000 甲公司的一栋办公楼出租给乙公司使用，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为1 200万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零，已计提折旧140万。按照经营租赁合同，乙企业每月支付甲企业租金6万元。 当年12月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为900万元，此时办公楼的账面价值为1 000万元，以前未计提减值准备。 租赁3年后，甲公司将该办公楼出售给乙公司，合同价款750万元，该办公楼成本1 200万元，已计提折旧362万元，减值准备100万元。 练一练 （1）租赁期开始日 借：投资性房地产1 200贷：固定资产1 200借：累计折旧140贷：投资性房地产累计折旧140 练一练 （2）每月计提折旧（1 200/20/12=5万元，当年60万元） 借：其他业务成本5贷：投资性房地产累计折旧5（3）每月确认租金收入 借：银行存款6