11月南京房地产市场研究报告

1、目录目录1本月导读3数字楼市3第一篇 背景篇5第一章、政策资讯5一、市政动态5二、市场资讯7第二章、经济环境9一、实体经济发展向好，经济企稳态势逐步显现9二、工业生产逐月回升10三、外贸出口形势依然不容乐观10四、固定资产投资稳步增长11五. 全市消费品市场继续保持回暖势头11第三章、房地产投资12一、开发投资额12二、房地产建设指标12第二篇 市场交易篇14第四章 土地市场14一、土地资讯14二、本月公告土地分析14三、本月成交土地分析17四、重点地块分析20第五章 商品住宅市场24一、普通商品住宅市场241、供应情况242、销售情况253、供销对比情况264、成交价格情况275、市场结构分

2、析286、项目解析全市商品住宅销售面积楼盘排行榜分析30二 、别墅市场321、供销情况322、价格情况353、市场结构分析36第六章、营销媒体38一、营销透析38二、媒体分析39三、典型项目40第七章 产品篇44一、热点观察44二、典型研究47第三篇 区域数据篇52一、城中板块52二、城东板块53三、城南板块54四、河西板块55五、仙林板块56六、江宁板块57七、江北板块58八、城北板块59本月导读实体经济发展向好，经济企稳态势逐步显现。1-3季度，全市完成地区生产总值3069.69亿元，按可比价计算，比去年同期增长10.8%。从季度运行轨迹看，一季度全市地区生产总值按可比价计算，比去年同期增

3、长9.3，1-2季度增幅达到10.2%，1-3季度则提升至10.8%，增长曲线呈上扬趋势，经济企稳回升迹象明显。详情见p9页11月楼市成交量因政策到期而出现恐慌性放量政策转向引起恐慌性购房潮，年底单月成交规模重新回到百万水平。11月全市商品住宅成交量为98.9万平米，较上月上升29.5%；同期，江南八区成交37.9万平米，与上月水平基本相当。从累计情况看，1-11月全市商品住宅累计成交量为926.3万平米，同比增长135.1%； 详情见p26页 岁末别墅市场销量急剧上升，增长六成再创历史新高 11月，别墅市场成交总套数633套，成交总面积16.04万平方米，环比上涨61%，同比则增长2.9倍，

4、创2008年以来市场销量最高峰。本月市场销量的急剧攀升，一个重要的原因是上月认购房源的集中备案。另一方面，在通胀预期持续增强的情况下，别墅的抗通胀特性日益突出。 详情见p33页数字楼市 第一篇 背景篇第一章、政策资讯一、市政动态南京地铁新规划：4号线、1号线北延有望提前建明年5月份,南京市目前在建的三条地铁线地铁2号线、地铁1号线南延线、地铁2号线东延线计划同步竣工通车。随后,地铁3号线、地铁1号线西延线这两条过江地铁线将随机启动。从会上获悉,根据南京市政府最新的计划,将加快城市轨道交通投资力度,将对地铁的建设时序进行统筹安排,具体为,近期将重点建设轨道3号线、1号线西延线、4号线、1号线北延

5、线、机场快线等,形成两纵两横轨道干线和三条市域快线构成的轨道骨架网络。按照这一最新的计划,南京市2012年地铁营运里程达到85公里,2015年达到190公里。沪宁城际铁路施工 红山路瘦身为双向四车道因沪宁城际铁路施工需要,红山路跨线桥工程将从本周开始占道,届时红山路将瘦身为双向四车道路面,同时增加限高措施,交管部门提醒相关人员观察慢行或者选择绕行,以免路堵耽误时间。此外,因城北污水收集系统工程需要,营苑南路、恒嘉路也将实施围挡。幕府东路将建设28万平方米经适房从建设部门获悉,一个总投资21.6亿元、建筑面积约为28万平方米新经适房项目,即将在幕府东路附近启动建设。目前,该项目正在进行环评公示。

6、该项目位于城北片区幕府东路以北,东至旭日景城小区,南至幕府东路,西至中央北路白云新寓,北至幕府山,总用地面积约为24万平方米。项目规划地面建筑面积约为28万平方米,地下车库建筑面积约为3.6万平方米,设有机动停车位1210个。主要建设内容包括:1栋6层多层住宅楼、1栋9层小高层住宅楼,1栋10层小高层住宅楼、1栋10至11层小高层住宅楼、35栋11层小高层住宅楼,同时建设少量商业用房及社区服务中心,包括公厕、托老所等。对接新城与交通客运枢纽 主城将有8条市域快线从市委全委会上获悉,南京近期将重点建设轨道3号线、1号线西延线、4号线、1号线北延线、机场快线等,形成两纵两横轨道干线和3条市域快线构

7、成的轨道骨架网络。2012年南京地铁营运里程达到85公里,2015年达到190公里。明年5月,南京市目前在建的3条地铁线地铁2号线、地铁1号线南延线、地铁2号线东延线将有望同步竣工通车。之后,南京的轨道交通也将进入新一轮的飞速发展中。南京规划：南部新城将与主城、河西三足鼎立从此前公布的规划来看,“南部新城”以南京南站地区(5.63平方公里)、红花机场地区(约10平方公里)为核心,包括雨花台宁南地区和江宁东山新市区(含土山)部分地区在内共约48平方公里。作为未来的主城南部中心,南部新区将与主城区、河西共同构建成三足鼎立的格局。建高架挖隧道造纬一路 大桥西侧建两匝道分流作为南京市主城“井字加外环”

8、快速路系统中外环北线的纬一路快速化改造方案,昨天正式“出炉”:地面主辅路+节点桥隧立交方案。即在主要相交干道铁北路、水吉路、和燕路、经五路路口以跨线桥形式跨过道路交叉口,以隧道形式穿越中央北路。在长江大桥西侧将建两条匝道,分流从大桥进城的车流。据悉,纬一路快速化改造本月中下旬开工,除中央北路隧道和和燕路节点外,其它工程两年内完成。南京仙林站引出联络线 沪宁城际将能直通南站南京南站的模拟图。站房将有5层高,其中地下两层,是地铁1号线、3号线的站台层、站厅层;地上三层,其中地面层是长途汽车站、旅游汽车集散地,以及公交场站、地面停车场等。地面二层是铁路站台层,也就是说是个“空中车站”,铁轨通过高架在

9、这里进站,站台架空在12.4米的高空。地面三层则是候车厅,乘客在这里候车。据悉,整个车站同时可以容纳8000人。城东双麒路明年5月通车 苜蓿园大街开工难定南京城东的路网与其他地区相比相对缺乏。从南京白下区建设局了解到,串联光华路、绕城公路、石扬路的双麒路(光华路至石杨路段)改造已经开始进场,预计明年5月竣工通车,到时和明年初全线贯通的石杨路、绕城公路一同组成城东三角形放射状的快速路网,为周边10万居民出行提供便捷。而对接苜蓿园大街南下路的三期工程,开工“时间表”现在还很难定,只能等待苜蓿园大街南下路启动,苜蓿园大街南下路从光华路的“断头”处起,自北向南以地平形式向南依次跨宁铜铁路、外秦淮河后,

10、在运粮河生态公园西侧落地;而纬七路东进工程最终将对接绕城公路和宁杭公路。二、市场资讯 国土部狙击囤地 四季度部分城市将收紧供应地针对调控全国房价的异常飙涨和开发商囤地,国土资源部成了最近声音最为集中的部门。面对数据大战,国土部也试图用不断增减的供地数据来证明自己的清白,并发布数据称,从2006年到2008年,全国至少有3.3亿平方米的已被购置土地尚未被开发。对于囤地,国土资源部早有一系列政策进行限制,最明确的规定就是闲置超过一年的土地要征收20%的闲置费,超过两年没有开发的要无偿收回。南京购房优惠大限将至 20多家楼盘忙着“高开”目前的购房优惠政策截止时间是今年12月31日,那么,有没有开发商

11、“抓住政策尾巴”推房上市?南京房产局提供的消息称,11月份已经有15家楼盘领取了预售许可证,列入年底的“待开盘”队伍之中。在政策不明的情况下,在房价处于高位时抓紧推房以“落袋为安”,也是在目前购房优惠政策期内开发商最为恰当的一个聪明的营销方式。南京某银行首次将首套房贷利率由7折调为8折政策优惠大限未到，商贷就先有了动作。南京某银行将首套房利率优惠由7折上调为8折。如果首套房贷还清，再贷款时还是认定为首套房。半个月前，继公积金政策调整后，商贷即将收紧得消息就传得沸沸扬扬。此次有银行试水后，其他银行是否会跟进还不得而知。【政策背景】2008年10月,为应对金融海啸对房地产市场的冲击,自2008年1

12、0月27日起,人行将办理商业性个人住房贷款利率下浮幅度调整至70%,最低首付款比例调整为20%。即购买首套住房的贷款人可享受房贷利率七折优惠,首付最低两成。三号线一号线西延将开建 两过江地铁明年开工南京将开建地铁三号线和一号线西延线。从地铁建设指挥部的招标文件看,从明年1月开始,这两条地铁线将进场勘察,有望同步建设。地铁三号线和一号线西延线,均为过江线路,这两条线路的建成将给江北市民出行带来很大便捷。明年5月,随着地铁二号线(包括二号线东延线)和一号线南延线的通车,南京地铁线路一下子由一条变成三条,从地铁贯穿城市南北,变为地铁贯穿东西南北四个方向,大部分南京市民都能就近享受到地铁的便利。昨天,

13、南京地铁建设指挥部在建委招标网站,一连发布了5条关于地铁三号线和一号线西延线的设计、地质勘探以及土建工程的招标公告。迪拜延期偿债引发全球市场动荡阿拉伯联合酋长国中第二大的迪拜酋长国昨日在市场扔出一颗“炸弹”，它决定重组其控股的企业迪拜世界(dubaiworld)，并同时将迪拜世界的债务偿还期暂停6个月，这一举动被外界视为迪拜可能违约的信号。（编者注：迪拜是阿联酋第二大酋长国，面积3885平方公里，占阿联酋总面积的5%。迪拜世界(集团)是迪拜政府控股的旗舰公司，负责在全球进行投资，经营范围覆盖高度多元化的行业领域。）第二章、经济环境表2-1：2009年1-10月全市主要经济指标指标单位累计数值同

14、比增长（%）规模以上工业总产值亿元5461.72-2.8全社会固定资产投资亿元2184.0819.2社会消费品零售总额亿元1623.7618.0进出口总值亿美元274.92-21.3财政收入亿元747.0421.9城市居民人居可支配收入元2158710.3居民消费价格指数%99.7数据来源：南京市统计局一、实体经济发展向好，经济企稳态势逐步显现1-3季度，全市完成地区生产总值3069.69亿元，按可比价计算，比去年同期增长10.8%。第一产业增加值63.91亿元，增长3.3%；第二产业增加值1376.01亿元，增长8.2%，其中工业增加值1179.38亿元，增长7.2%；第三产业增加值1629

15、.77亿元，增长13.8%。从季度运行轨迹看，一季度全市地区生产总值按可比价计算，比去年同期增长9.3，1-2季度增幅达到10.2%，1-3季度则提升至10.8%，增长曲线呈上扬趋势，经济企稳回升迹象明显。图2- 1：南京市gdp历年季度增长速度走势图数据来源：南京市统计局二、工业生产逐月回升今年前10个月，全市规模以上工业累计实现主营业务收入5352.96亿元，同比下降3.9%，降幅较1-9月份收窄2.3个百分点；实现利润总额为256.78亿元，同比实现大幅增长，涨幅达69.3%，比前9个月提高17.9个百分点；累计实现利税567.78亿元，同比增长61.4%，涨幅比前9个月提高9.2个百分

16、点。 图2-2：南京市工业增加值及增幅走势图数据来源：南京市统计局三、外贸出口形势依然不容乐观10月份，全市对外贸易进出口总额为27.35亿美元，同比下降21.7%，降幅比9月份加深9.2个百分点；1-10月份，全市对外贸易进出口总额为274.92亿美元，同比下降21.3%，降幅与1-3季度持平。图2- 3：南京对外贸易增长情况走势图数据来源：南京市统计局10月份当月出口完成15.9亿美元，同比下降21.3%；1-10月出口总额150.56亿美元，下降25.5%，降幅缩至今年来最小，比1-3季度收窄0.5个百分点，比上半年收窄1.9个百分点。四、固定资产投资稳步增长1-10月份，全社会完成固定

17、资产投资2194.08亿元，比去年同期增长19.2%，较1-3季度回落2.6个百分点，较上半年回落5.4个百分点。其中，房地产开发投资完成496.46亿元，增长13.8%，增幅较1-3季度回落2.3个百分点，低于去年同期0.8个百分点。图2-4：南京市固定资产投资增幅走势图数据来源：南京市统计局五. 全市消费品市场继续保持回暖势头图2-5：南京市消费品零售额增幅走势图数据来源：南京市统计局10月份，全市社会消费品零售总额继续加速增长，当月同比增幅达到22.2%，是自去年9月份以来增幅首次回升至22%以上。1-10月份全市累计完成社会消费品零售总额1623.76亿元，同比增长18%，创下了今年来

18、各月累计增幅的新高。第三章、房地产投资一、开发投资额 1-10月，南京市房地产开发投资完成495.46亿元，比去年同期增长13.6%。 图3- 1：南京市房地产开发及住宅开发投资同比增幅走势图数据来源：南京市统计局二、房地产建设指标1-10月，全市在建施工面积同比增长9%，其中，住宅施工面积同比增长0.9%，面积增幅均低于投资额增长。 图3-2：南京市商品房及住宅累计新开工、施工面积同比增幅走势图数据来源：南京市统计局09年1-10月商品房、住宅的竣工面积同比也出现增长。商品房的竣工面积同比增长18.8%，商品住宅竣工面积同比增长18.6%。 图3- 3：南京市商品房竣工面积同比增幅走势图数据

19、来源：南京市统计局第二篇 市场交易篇第四章 土地市场一、土地资讯2009年11月，南京市无重要土地资讯发布二、本月公告土地分析据本机构统计，截止到2009年11月30日，南京市国土局共挂牌2次公告，共推出7幅地块，挂牌总面积34.4万平米，环比上月增长2.6倍，挂牌土地总金额为23.33亿元，这将是2009年南京土地市场的最后一场盛宴。1、地块供应走势分析 图4-1：南京市土地市场供应走势数据来源：南京市国土资源局，易居整理从土地供应走势图上可以看出，2009年三季度土地市场疯狂状态已基本结束，截至11月底，南京市通过招拍挂方式完成住宅用地供应371公顷，与全年850公顷的供地计划相比，仅完成

20、了44%，但在国家禁止囤地政策、地价与房价一连串的连锁反应后，无论是政府供地还是开发商拿地均开始渐趋理性。2、供应结构分析u 区域分布从区域分布来看郊区地块成为南京土地市场供应的主流。本月江北与江宁板块共挂牌4幅土地，供应总面积20.71万平方米，占供地总量的60%。与去年同期相比，虽然全市土地供应量明显增加，但主城区土地仍比较稀缺，而以江宁、江北为代表的郊区土地市场表现则十分活跃，进一步反应出土地出让“郊区化”的趋势。 表4-1 ：南京11月土地各区域供应情况板块面积宗数面积（万m2）占比（%）宗数(宗)占比（%）河西2.256.55114.29仙林4.7513.82114.29城东6.66

21、19.38114.29江北9.6628.11342.86江宁11.0532.15114.29合计34.371007100数据来源：南京市国土资源局，易居整理本月江北板块供应3幅土地，其中1幅来自于浦口高新技术开发区，起始楼面价为1355元/平米，另外2幅地块来自于六合区，起始楼面价均低于400元/平米。本月来自于江宁谷里街道1幅地块为推地面积最大的地块，目前谷里街道储备地块较多，但由于位置偏远，仍以吸纳当地居民为主。图4-2：南京市11月土地供应区域结构数据来源：南京市国土资源局，易居整理本月城东供应的no.2009g67地块备受市场关注。由于地处土地稀缺的城东板块，是本次所推地块中总价最高的

22、一幅，起拍价达到6.66亿，而起始单位地价也高达9989元/平米，本次出让公告中也规定，该地块的竞得方还应配建一座用地面积不小于2700平方米的6班幼儿园。 由于该地块的地理位置优越，且临近地铁二号线马群站，将受到部分开发商的追捧。u 土地属性从用地性质来看，本月挂牌土地以商住混合用地为主，占挂牌总面积的53%，主要是江宁与城东2幅地块；本月纯二类居住用地占供应总面积的41%，集中于江北与仙林的3幅地块。图4-3：南京市11月土地供应用途结构数据来源：南京市国土资源局，易居整理此外，本月唯一1幅纯商业用地来自于河西楠溪江西街地块，为包含地上地下的商业金融用地。在出让条件中要求，竞买人为省级或省

23、级以上国有大型集团，注册资本8亿元以上，国有股比例占50%以上，该地块用于总部办公，项目建成后不得转让、分割销售。u 地块规模 从单幅地块的大小来看，本月供应地块集中于1-5万平方米之间，共有3幅地块供应，此外，5-10万平方米地块供应2幅，来自于江北六合与城东区域，本月1幅10万平方米以上的地块出自江宁谷里街道。 图4-4：南京市11月土地供应规模结构数据来源：南京市国土资源局，易居整理 附：11月南京市挂牌土地一览表地块号位置地块界址占地面积（）规划用地性质容积率起始价（万元）no.2009g67栖霞区马群中山门大街以北东至现状；西至太阳城路；北至现状；南至中山门大街。66570.5（其中

24、01地块：44038.5；02地块：22532.0）01地块：二类居住用地、02地块：商业、商务办公用地01地块1.702地块2.466500no.2009g68建邺区楠溪江西街以南东至燕山路；西至现状；北至楠溪江西街；南至规划道路01地块：12977.1；02地块（地下部分）：9525.601地块：商业金融业用地02地块地下：商业服务设施及车库46270no.2009g69浦口区高新技术开发区北苑路以北东至现状；西至创业河；北至创业河；南至北苑路。30877.7二类居住用地1.87530no.2009g70六合区横梁镇雨花石商城二期东至雨花南路；西至山东路；北至梵天路；南至腾营路61421.

25、6二类居住用地1.53145no.2009g71江宁区谷里街道赵宕水库以西东至规划道路；西至规划道路；北至规划道路；南至规划道路。110511.1a、b地块：二类居住用地；c地块：旅馆业用地a、b地块0.71；c地块1.1123500no.2009g72栖霞区仙新路以西东至仙新路；西至现状；北至现状；南至现状。47457.1二类居住用地2.226000no.2009g73六合区横梁镇兴镇路以南东至现状；西至大仇路；北至兴镇路；南至现状。4322.0二类居住用地、商业金融业1.8310数据来源：南京市国土资源局，易居整理三、本月成交土地分析1、地块成交走势分析据本机构统计，截止到2009年11月

26、31日，南京市国土局举行一场公开拍卖会，仅有3幅地块进入交易程序，总成交面积为9.53万平米，土地市场成交规模与年初冷清的市场状态基本相当。11月土地市场的转冷不仅表现在市场规模上，同时央企身影的消失，使得土地价格也开始变得保守。11月全市土地成交总价为2.96亿元，综合成交楼面地价仅为1528元/平方米。 图4-5：南京市土地市场成交走势数据来源：南京市国土资源局，易居整理年关将至，包括央企在内的许多开发商的揽地计划均以如愿以偿，拿地积极性明显减弱，抢地高峰暂告于段落也在情理之中。2、成交结构分析u 区域分布 表4-2 ：南京11月土地各区域成交情况板块面积宗数面积（万m2）占比（%）宗数(

27、宗)占比（%）江宁9.531003100合计9.51003100数据来源：南京市国土资源局，易居整理 图4-5：南京市11月土地区域成交结构数据来源：南京市国土资源局，易居整理从区域分布来看，本月成交地块均来自于江宁板块。其中，一幅来自于开发热点区域九龙湖板块，一幅位于配套成熟的东山板块，一幅则位于竹山路以东，紧靠地铁一号线竹山路站。u 土地属性 从成交土地的性质来看，11月成交土地以二类居住用地为主，共出让2幅地块，其中东山镇的一幅二类居住用地为中低价商品房性质，未来将不考虑建普通商品房。图4-3：南京市10月土地成交用途结构数据来源：南京市国土资源局，易居整理本月一幅商业办公性质用地来自于

28、竹山路附近，紧邻一号地铁南延线站点和天元东路，拥有一定的交通与区位优势。同时，出让条件中规定，地块建筑高度如征得机场主管部门同意可提高，但不得超过120米，同时容积率应不得超过4.2，超2.2部分按规定补交土地出让金。u 地块规模 图4-7：南京市11月土地成交规模结构数据来源：南京市国土资源局，易居整理11月成交的3幅地块中，2幅地块规模在5万平米以下，1幅中低价商品房用地规模在5-10万平米之间，本月没有出现10万平米以上的大规模地块。3、成交地块溢价率分析 图4-8: 南京11月土地成交溢价率分布图 表4-3：南京11月土地成交溢价率分析 溢价率成交幅数比重100%以上00%50%-10

29、0%133%0%-50%133%0133%数据来源：南京市国土资源局，易居整理11月，在南京土地市场成交的3幅土地中，1幅九龙湖二类居住用地溢价水平超过50%，1幅中低价商品房性质用地溢价水平则低于50%，而唯一1幅商业办公性质用地则以底价成交，这与前几个月土地市场上普遍在50%以上的现象大相径庭。4、拿地企业分析11月成交的3幅地块全部为南京本地企业获得，其中，有2家企业为江宁本土企业。 图4-8: 南京市土地成交溢价率分布图数据来源：南京市国土资源局，易居整理四、重点地块分析 江宁九龙湖板块一直是2009年南京楼市关注的焦点，既有昔日地王捂盘惜售预问鼎万元天价，也有央企新地王的频频诞生，此

30、次no.2009g64 “昔日地王”的重新改嫁，也让市场各方期待颇多。但市场的瞬息万变着实令人难以预料，由于参与竞拍企业少，该地块的争夺并不激烈，最终江苏宝润地产以1.33亿元的总价获得，溢价率为68%，楼面地价从当年4204元/平米回落到2768元/平米，比万科地王低510元/平方米，同时也比中冶地王也低了1142元/平方米。地块价值的严重“缩水”着实令人大跌眼镜，但该地块的开发前景仍然是可圈可点的。1、地块指标表4-4: no.2009g64江宁区内环路以南地块经济指标列表地块名称no.2009g64江宁区内环路以南地块界址东至文华街；西至现状；北至现状；南至现状出让方式招拍挂土地土地用途

31、二类居住用地所在区域江宁环线位置外环占地面积24025平方米起始总价0.79亿元总建面积48050平方米成交总价1.33亿元容积率2成交楼板价2798备注地块内配建垃圾收集点由受让人出资建设，建成后无偿移交政府数据来源：南京市国土资源局，易居整理该地块规划为二类居住用地，从地块自身指标来看，容积率为2，限高60米，适合开发小高层与高层产品，但地块规模较小与拿地企业的知名度较低，给项目后期市场形象的树立带来一定的难度。2、拿地企业分析江苏宝润置业有限公司是专门从事房地产投资、开发并长期进行建材、陶瓷产品销售的综合性公司。公司于2002年7月建立，先后在南京开发了大厂宝润花园住宅项目(建筑面积4.

32、6万平方米)、六合宝润家具建材城项目(总建筑面积约4万平方米)，并开发连云港新浦区南极北路改造项目一期工程(总建筑面积5万多平方米)，该项目总建筑面积在100万平方米以上。2007年12月经竞拍取得了六合区第二棉纺厂地块，用于拆迁安置，实际出让面积39425.1平方米，目前正在开发。3、发展前景分析随着南京城市开发的南移，“九龙湖方山”区域正逐渐成为新兴房地产开发热点区域。2007年万科高调进入九龙湖板块后，这一区域迅速成为业内以及购房者关注的焦点，之后华光地产、新城创置、恒大地产等一大批品牌企业入驻。经过2008年市场调整期的沉淀，随着地铁一号南延线即将通车及三号线延伸至九龙湖的各项规划利好

33、，2009年九龙湖板块再次热点频出，并获得央企的垂青，先是中冶置业以3910元/平米的楼板价获得清水亭东路以西地块，随即中粮集团又以3151元/平米楼板价拿到双龙大道的一幅住宅用地。知名企业的入驻与造势，为区域发展营造了良好的氛围与前景。表4-5: 江宁区内环路以南地块周边土地、住宅情况对比表2年内周边土地成交情况列表土地名称土地用途容积率占地面积（m2）成交时间成交总价（万元）成交楼板价（元/m2）no.2009g42江宁开发区诚信大道以北，清水亭东路以西住宅243738.62009-9-16342003910no.2009g47江宁开发区双龙大道以西地块住宅 1.743867.32009-

34o.2007g104江宁区开发区同仁医院以东地块住宅1.8572317.72007-12-26236001764no.2007g68江宁开发区金马湖路以南，同仁医院以北地块住宅1.571526.92007-11-16318004446no.2007g33开发区内环路以北、牛首山河以南地块(金域蓝湾)住宅2272298.42007-7-261785003278周边在售项目情况列表项目名称物业类型建筑面积（m2）取地楼板价（元/m2）本月成交均价（元/m2）本月成交面积（m2）同仁康桥水岸普通住宅23000071158235823新合家花园普通住宅1700007015

35、6152365.3恒大绿洲普通住宅327037311376382985.2颐和南园普通住宅，别墅300000不详64461326.8数据来源：易居cric2008系统同时，九龙湖板块居住氛围正在形成。地块周边目前在售的恒大绿洲精装修房源均价在8500元/平米左右，这与2008年10月入市时5000元/平米左右的成交价格相比，上涨70%之多。同仁康桥水岸于10月底推出的公寓房源，均价也达到6000元/平米左右（毛坯），合家春天五期青春渡在10月销售结束，当时销售均价约6100元/平米左右。 明年九龙湖板块将迎来集中上市的高峰期，除目前已入市的恒大绿洲、合家春天、同仁康桥水岸与颐和南园有后续房源推

36、出外，沉寂一年多的万科金域蓝湾目前已启动，预计明年将上市销售，正在建设会所的骏景华庭也将于明年启动销售。同时，2009诞生的中冶地王、中粮地等项目也有可能在明年全新入市，为九龙湖板块注入新的发展动力，该板块的居住值也将会得到很大提升。4、地块swot分析表4-6：地块swot分析表优势劣势1、地铁一号南延线即将通车以及三号线延伸至九龙湖的规划利好，使得主城区向九龙湖区域人口的导入成为现实。2、地块周边商业配套相对比较成熟，临近秦淮河和牛首山河，环境相对较好。1、地块规模为目前九龙湖板块中较小的一个。2、相比较而言，开发商的品牌度明显较低，给项目市场形象的树立带来一定的难度。机遇威胁1、未来三五

37、年内，九龙湖板块将真正成为江宁开发的热点区域。2、万科、中冶、中粮等品牌企业的先期入驻与造势，营造了良好的区域发展氛围与前景。1、明年九龙湖片区将迎来一个高端住宅上市的高峰期，未来市场竞争将激烈。2、房价与地价的同步快速上涨，导致区域利好提前透支，市场的过热将带来一定发展风险。数据来源：易居cric2008系统附：11月南京市成交土地一览表土地名称区域土地属性容积率用地面积(平方米)成交日期出让低价(万元)成交总价(万元)受让方no.2009g64江宁区内环路以南地块江宁二类居住用地224025.02009-11-10790013300江苏宝润置业有限公司no.2009g65江宁区天印大道以西

38、（中低价商品房）地块江宁二类居住用地256998.52009-11-1074209850南京上元房地产开发公司no.2009g66江宁区竹山路以东地块江宁商务办公用地2.214247.92009-11-1064006400南京景元置业有限公司数据来源：南京市国土资源局，易居整理第五章 商品住宅市场一、普通商品住宅市场进入年末，市场供应量依然不见起色，成交量因政策到期而出现恐慌性放量，市场可售量继续降低。11月全市成交价格因新三区、郊县成交占比的上升出现结构性回调，但部分区域继续创造成交均价新高，如，城中破两万，城东破一万五，仙林破九千，江北破五千。数据来源：易居cric2008系统1、供应情况

39、全市单月供应持续低位，累计供应量依然往年水平11月，全市商品住宅上市面积为58.2万平米，较上月略有上升；其中，江南八区新增供应量也小幅度下降，上市量仅为16.85万平米，城中、城北、城东、仙林的上市量均不满5万平米；江宁、江北上市量均不满20万平米。从累计情况看，1-11月全市商品住宅累计上市呈现下滑的趋势，仅为526.3万平米，同比下降21.2%；其中，江南八区的走势类似于全市，1-11月上市204.1万平米，同比下降16.8%。数据来源：易居cric2008系统2、销售情况单月成交量小幅上扬，累计成交水平超过07年政策转向引起恐慌性购房潮，年底单月成交规模重新回到百万水平。11月全市商品

40、住宅成交量为98.9万平米，较上月上升29.5%；同期，江南八区成交37.9万平米，与上月水平基本相当。从累计情况看，1-11月全市商品住宅累计成交量为926.3万平米，同比增长135.1%；江南八区的走势基本相同，1-11月成交387.8万平米，同比增长164.4%。数据来源：易居cric2008系统3、供销对比情况市场存量、去化周期小幅下调，短期供应不足是主因全市单月供销比连续10个月维持在1以下，10月全市为0.58，江南八区为0.44。数据来源：易居cric2008系统截至09年11月底全市市场总可售量为147万平米；从去化周期 去化周期=截至到本月底为止的市场待售面积本月之前固定月数

41、的月均销售面积(其中月均销售面积固定月数之内的销售面积总和月数，例如，截至到2008年7月31日为止的待售面积的去化周期=截至到7月31日的市场待售面积2008年27月的销售量总和6（个月）。关于固定月数的选值，月数越短，市场灵敏度越高。但是房地产市场的季节性变动较大，每年的2-3月、7-8月为淡季，因此根据淡季周期频次，分别采用半年、一年进行测算，因一年的市场敏感度太低，所以采用半年为周期。去化周期、销售压力系数、去化速度等概念基本类似。来看，截至11月底为1.5月。 由于市场短期供不应不足，导致房价上涨的压力。 数据来源：易居cric2008系统4、成交价格情况动导致全市均价回调，区域均价

42、继续创新高由于江北、江宁、郊县区域的成交比例明显上升，11月全市成交均环比下降7.1%，为8198元/平米；其中，江南八区均价为13689元/平米，环比小升2.1%。从累计情况看，全市累计均价呈现逐年上升的趋势，09年1-11月全市商品住宅累计成交均价7123元/平米，同比增长15.1%；江南八区的走势相似，1-11月成交均价10764元/平米，同比增长10.9%。数据来源：易居cric2008系统分板块成交价格看，城中突破两万，城东突破15000，仙林突破9000，江北突破5000，均为各个区域价格的新高；其他区域的价格较前期有所上升。数据来源：易居cric2008系统5、市场结构分析从供应

43、区域分布看，江南八区占到28.9%、较上月明显下降，偏远的郊县、新三区注：新三区为江宁、浦口、六合合称，郊县为高淳、溧水，其他区域合称江南八区。占比明显上升；从销售区域分布看，11月江南八区销售占比为38.3%，较上月下降7个百分点，新三区、郊县的成交比例明显上升。 数据来源：易居cric2008系统从板块供应看，江北是主要供应区域，江宁、郊县、城南其次，其他区域的供应较少。从板块销售看，江北继续位于首位，月度销售量达到35万的新高；江宁、河西、城北其次，月度销售量均超8万平米；从板块供销对比看，除了城南，全市大部分区域均处于存量消化过程。 数据来源：易居cric2008系统从上市面积段看，9

44、0平方米以下占比供应继续高位，占比高达38.2%，144平米以上占比较小；从销售面积段看，90平米销售比例为43.2%，虽然较上月有所下降，但占比依然较高；本月90-144平米销售占到达到47%，较上月下降8个百分点。 数据来源：易居cric2008系统注：内环为上市套数占比，外环是销售套数占比。90平米是“9070”线，144是南京“高档住宅”线。 从上市面积段看，120-144平米是占比最高，80-90平米次之；从销售面积段看， 80-90平米的户型销售比例最高， 120-144平米稍次；从各面积段供销对比看，50-160平米的单月供销比接近1，其他面积段的房源处于去化阶段。 数据来源：易

45、居cric2008系统从价格段来看，本月3000-7000元/平方米是成交的集中区段，主要是江北、江宁、郊县的成交；可以看到，本月万元以上的价格段的成交面积比例继续明显的上升。数据来源：易居cric2008系统6、项目解析全市商品住宅销售面积楼盘排行榜分析销售面积十强累计成交27.4万平米，占到全市成交总量的27.6%，市场的成交集中度较高。从成交区域看，本月江北占六席，其四家楼盘来自江北的六合，仙林、城东、城南、城北各一席。从成交均价看，本月万元楼盘上榜一家，为城东的钟鼎山庄；江北的明发滨江新城已突破6000。从成交户型来看，钟鼎山庄、明发滨江新城均为大户型为主，其他楼盘均中小户为主，二房占

46、比例较高。 表5-1：全市商品住宅销售面积十强项目名称板块成交总面积成交总套数成交均价销售金额（亿元）凤凰港蓝宝湾花园江宁 35480.624075502.68 和熙翔苑河西 30139.7273122073.68 天华硅谷庄园江北 29716.236254361.62 金色城品花园城南 28426.433695692.72 雅居乐花园二期城南 26248.6275149643.93 仁恒江湾城一期河西 22457.4125185804.17 海德北岸城江北 21252.923048111.02 阿尔卡迪亚江北 19889.420739930.79 钻石华府江北 16284.118338060

47、.62 金都悦园江北 16095.817639020.63 数据来源：易居cric2008系统销售金额十强累计成交金额25.2亿元，占到全市的31%，市场的成交集中度较高。从成交区域看，河西、城中、城南、江北各两席，仙林、城东一席。从成交均价看，万元以下的楼盘有四家。从成交户型来看，钟鼎山庄、明发滨江新城均以大户型为主；其他楼盘均为中小户型为主，二房、三房均占有一定的比例，其中南京国际广场的70-80的一房占较大比例。表52：全市商品住宅销售金额十强项目名称板块成交总面积成交总套数成交均价销售金额（亿元）仁恒江湾城一期河西 22457.4125185804.17 雅居乐花园二期城南 26248

48、.6275149643.93 和熙翔苑河西 30139.7273122073.68 金色城品花园城南 28426.433695692.72 凤凰港蓝宝湾花园江宁 35480.624075502.68 长江路九号街区城中 8855.551286652.54 华利国际城中 12288.5120159691.96 星雨华府河西 13476.4106137881.86 皇册家园三期城中 9249.374190791.76 聚锦园河西 9668.684169321.64 数据来源：易居cric2008系统二 、别墅市场1、供销情况11月别墅市场新增供应量继续低位回落11月，全市共有6个别墅项目推出新房源

49、，别墅新增供应面积2.31万平方米，新增供应套数73套，环比下降42%，新增供应量进一步萎缩。从市场累积供应量来看，1-11月全市别墅新增供应量为57.53万平方米，与去年同期83.98万平方米的新增供应量相比，减少26.45万平方米，同比降幅达31.5%。图5-16： 2008年10月至2009年11月南京市别墅供求走势图 数据来源：cric中国房地产决策咨询系统进入三季度以来，别墅市场新增供应量明显减少，供小于求成为市场常态，诚然，别墅由于具有不可复制性，未来供应量的减少是一种必然趋势。但对于目前南京别墅市场而言，伴随着别墅市场的“量价齐升”，开发商放缓开发速度，延迟产品上市时间，以便使价

50、格能够持续高走，别墅供应量的人为减少也是市场供应不足的一个重要原因。此外，在市场推盘量减少的同时，入市新项目则越来越多，开发商的推广力度也日益增强。本月底千万级别墅项目明发珍珠泉9号样板间正式开放，方山首个气质型别墅伴山香槟园公开其市区售楼处，复地朗香半山独栋别墅也即将首次公开。岁末别墅市场销量急剧上升，增长六成再创历史新高。11月，别墅市场共有60个别墅项目有房源成交，成交总套数633套，成交总面积16.04万平方米，环比上涨61%，同比则增长2.9倍，创2008年以来市场销量的最高峰。从市场累积成交量来看，1-11月全市别墅销售总量为107.1万平方米，与去年同期37.92万平方米的市场销

51、量相比，增加69.18万平方米，增长1.8倍。本月市场销量的急剧攀升，一个重要的原因是上月认购房源的集中备案。另一方面，在通胀预期持续增强的情况下，作为一种抗通胀产品，别墅已成为规避资产贬值的重要手段，使得别墅市场的投资客需求越来越集中。目前大部分开发商均积蓄力量瞄准明年别墅市场，受新增供应稀少的影响，以及前一段大量的市场成交量需要消化，下月市场销量会略微有所回落。11月别墅市场有6个项目推出新房源。11月全市别墅新增上市项目6个，新增供应73套。 太阳岛内的百美山庄作为南京纯正的高尔夫球场别墅，仅有79栋独立别墅，全部位于球场中间，本月打出“216万元起”的口号，堪称南京高尔夫球场别墅的“原

52、始股”。该项目本月推出15栋独栋产品，上下两层合计面积在212-279平米之间，同时，为满足企业高尔夫运动的接待场所或社交场所以及小型高尔夫度假酒店的市场需求，也可分层购买。表5-3 ：11月新增上市别墅项目 项目名称推案时间新推产品类型新推套数新推面积主力面积（m2）最新报价(元/)百美山庄2009-11-4独栋153368.48271-27912000-14800阳明山庄2009-11-7独栋148419.79557-64818800东墅山庄2009-11-11联排82373.49263-33917000-18000华洲凤凰小镇度假村2009-11-21独栋61545.52255-2628

53、500-89002009-10-31双拼101419.86136-1447500-9000紫庐2009-11-24叠加121978.2144-20717400-26000复地朗香别墅2009-11-28独栋83949.25426-60920000数据来源：cric中国房地产决策咨询系统本月仙林东墅山庄项目推出一期最后2栋联排别墅，面积在260-340平米之间，对外参考价格高达18000元/平米，与之前低于12000元/平米的成交价格相比，这一售价几乎难以实现。据悉，由于该项目一期纯都铎式建筑市场接受度不高，二期产品将进行升级，增加了大露台、大开间等方面的空间设计，同时主力户型面积将减小为200-260平米。预计明年3、4月份推出。此外，本月江宁板块阳明山庄再次加推14套独栋产品，对外报价与首批房源相比每平方米上涨2000元。该项目凭借科技节能的“九大系统”，独特的“电梯独栋”设计以及高端的生活配套受到市场青睐，目前已推出的24套房源被一抢而空，新房源将在明年推出。同时，本月江宁将军山板块的复地朗香四期全坡地纯独栋项目上市，推