可行性研究(1) - 副本[精选]

1、城市历史街区保护中房地产项目开发的可行性研究 以苏州为例目 录第一章 绪 论51.1 可行性研究的概念、方法与内容51.1.1 可行性研究概念551.1.3 可行性研究的内容61.2 可行性研究的起源及主要理论71.2.1 可行性研究的起源71.2.2 可行性研究的主要理论71.3 本文研究的内容、方法、意义和目的81.3.1 本文研究的内容81.3.2 本文研究的方法81.3.3 本文研究的目的91.3.4 本文研究的意义10第二章 历史文化街区与房地产开发102.1 相关理论研究102.1.1 历史文化街区102.1.2 房地产开发122.2 房地产开发定位分析142.2.1 新城区房地产

2、开发定位142.2.2 旧城区房地产开发定位142.2.3 历史文化街区的房地产开发定位分析152.3 不同地段房地产开发项目的比较分析16第三章 苏州历史街区中的房地产开发现状173.1 苏州历史文化街区概况173.1.1 苏州概况173.1.2 苏州历史文化街区183.2 苏州历史文化街区房地产开发现状分析19第四章 影响历史街区房地产开发项目可行性因素分析214.1 主要可行性影响因素214.2 可行性影响因素分析22第五章 研究结论23参考文献23致 谢24【摘 要】城市是人类文明的载体，而历史文化街区则是城市文明的重要体现，是古代人民留给我们的宝贵的精神财富，它不但可以真实地反映城市

3、的历史格局、文化形态、民俗风情、建筑艺术，更是当今我们研究城市发展历史的“活体标本”，可以说它是一个丰富的艺术宝库，涵盖了人类物质和精神文明的方方面面。在历经了大拆大建的城市建设风潮之后，城市的面貌焕然一新，但是，城市却丧失了其文化特色，变成了一个无法认祖归宗的流浪儿：城市历史文化街区的保护迫在眉睫。但是，城市是人类生活的重要场所，是人类的干扰作用下形成的产物，城市历史街区不但要保护，更需要不断地改造更新，才能使历史文化街区长久的保存下去。房地产开发作为城市更新的重要手段，是城市历史风貌和形态的最大的影响因素，尤其是在历史文化街区地段，决定着历史文化街区的存亡。本文以历史文化街区的保护中，房地

4、产开发项目的可行性为研究主题，探讨影响房地产开发的制约因素以及其对历史文化街区保护的影响，并且以苏州地区的平江历史街区、山塘历史街区、桃花坞历史街区和桐芳园历史街区等历史文化街区为例，研究其房地产开发现状情况以及产生的影响，最后得出房地产开发项目可行性的研究结论。【关 键 词】历史文化街区；苏州；房地产开发；可行性研究 abstract： the city is the carrier of human civilization, and the historical and cultural blocks is an important embodiment of city civiliza

5、tion, is the valuable spiritual wealth of our left by ancient people, it can not only reflect the citys history, culture, folk custom pattern, architectural art, it is the study of the historical development of the our city living specimens, we can say that it is a rich treasure house of art, to cov

6、er the material and spiritual civilization of the human aspects. after a large demolition and construction of the city construction boom, the face of the city take on an altogether new aspect, however, the city has lost its cultural features, become a cannot find ones origin waif: to protect the cit

7、y of historical and cultural blocks imminent. however, the city is an important place for human life, is the product of human interference effect under the city, the historical block protection not only, more need to constantly update, can make the historical and cultural blocks long preserved. real

8、 estate development as an important means of the renewal of the city, is the historical style and shape the city the biggest impact, especially in the historical and cultural blocks lots, determines the survival of historical and cultural blocks. in this paper, the protection of historical and cultu

9、ral blocks, the feasibility of real estate development project as the research subject, discuss the factors affecting the real estate development and its impact on the protection of historical and cultural blocks, and in the suzhou region, pingjiang historic street shantang historical street, taohua

10、wu historic district and tong fang park historic district and other historical and cultural blocks example, to study the influence of real estate development and the research conclusion, finally draws the feasibility of real estate development project. key words：historical and cultural blocks; suzho

11、u; real estate development; feasibility study.第1章 绪 论1.1 可行性研究的概念、方法与内容 可行性研究概念可行性研究是建立在预测的基础上，以项目建设投资的效果为前提，从项目的技术、经济和管理方面综合考虑并进行分析研究，对效果进行预测，并且对预备方案进行论证优化，以便合理的配置使用资源，达到最佳的经济效益和社会效益而采取的一系列措施。对项目进行可行性研究，不但可以预测项目是否可行以便进行及时检验和评测，更可以优化项目从建设到运营的各个阶段，为后期的实际操作打下坚实的基础，起到未雨绸缪的作用，同时也是合理利用资源，减少浪费支出、降低投资风险的有效

12、手段。可行性研究的方法项目的可行性研究是一个连续的过程，包括问题的提出、制定目标、拟定方案、分析评价，最后从多种可行性的方案中选出一种比较理想的最佳方案，供投资者决策使用。一般的程序主要包括以下五个方面：（1） 明确项目的论证范围和投资决策目标。（2） 收集基础资料并深入分析，进行实地调查、技术研究和经济研究，包括政策准入、需求、价格、市场机会、原材料、工艺技术等。（3） 拟定多种可行的能够相互替代的实施方案，进行优选。（4） 分析比较方案在技术上、经济上的优缺点，通过各种经济指标进行分析计算，并且对不确定性和敏感性因素分析，根据评价结果选择一个最优方案。（5） 优化方案后进行全面的详细的论证

13、。以上程序是项目可行性研究的一般程序方法，但并不是唯一的，在实际中会根据相应的情况进行重点调整。根据本次论文选题的特点，本次可行性研究的重点内容为基础资料的搜集与分析方面，包括历史文化街区的保护政策指引，保护规划中关于房地产开发项目的相关条件研究，市场的预测分析、工艺技术等研究，为后期的项目决策提供指导依据。 可行性研究的内容可行性研究的基本内容一般可以概括为三大部分：市场调查和预测研究，这是可行性研究的先决条件和前提，决定了投资建设的必要性和项目能否成立；物质技术方案和建设条件，从资源投入、厂址、技术、设备和生产组织等问题入手，这是可行性研究的技术基础，决定了建设项目在技术上的可行性；对经济

14、效果的分析和评价，论证项目在经济上的“合理性”，它是决策项目应否投资的关键，也是项目可行性分析的核心内容。可行性研究就是从以上三个方面对建设项目进行优化研究，为项目的投资决策提供科学的依据。1.2 可行性研究的起源及主要理论 可行性研究的起源可行性研究方法诞生于美国。在20世纪30年代，美国采用可行性研究的研究田纳西流域的发开是否成功，事实证明为研究这一重大工程开创的可行性研究方法取得了巨大的成功。第二次世界大战以后，可行性研究的方法被广泛应用于西方工业发达国家的科学技术和经济建设领域。改革开放以后，我国引进外国的可行性研究的概念和方法，并培养了一批骨干，对一些重大的建设项目，如宝钢、石油化工

15、引进装置、核电站、山西煤炭开发等项目进行投资决策分析。国家计委于1983年颁布了关于建设项目可行性研究的管理试行办法将可行性研究工作纳入到基本建设的工作程序之列。1987年，国家计委颁布了建设项目经济评价方法与参数并且于1992年对其进行版本的更新，系统第阐述了可行性研究的理论方法与内容。这一科学的预测方法，为我国的投资项目的正确决策提供了可靠的依据。 可行性研究的主要理论（1） 消费者剩余 “消费者剩余”是法国工程师让尔杜比在1844年发表公共工程效用的评价一文中提出的，而正式概念是由马歇尔提出，成为“费用效益”分析的基础，构成可行性研究的雏形。（2） lm法 lm法是1968年牛津大学著名

16、福利经济学家i利特尔和经济数学家j米尔理斯联合为经济合作和发展组织编写的发展中国家工业项目分析手册中提出。此后，财务分析和经济分析这两种方法被世界银行和联合工业发展组织运用于贷款项目的评价中。 （3）传统法传统法也被称为unido法，是1972年联合国工业发展组织委托伦敦经济学教授p达斯戈普塔和哈佛大学教授s玛尔果林等编写了项目评价准则一书中所使用的项目评价方法，这种方法被称为最理想的项目评价方法，其与lm法代表了项目评价中的两种处理方法。1.3 本文研究的内容、方法、意义和目的 本文研究的内容根据本论文选题的特殊性，本文论证的核心点选择为第一个方面。由于历史文化街区的保护与房地产项目开发的特

17、殊性，相关政策的准入条件和基于对历史文化街区的保护，房地产项目的预测研究将成为建设是否成立的决定性因素。因此，本文在对新旧城区的房地产开发的比较分析的基础上，研究苏州历史文化街区的保护现状和市场分析预测，并分析其不利影响和有利因素，来探讨房地产开发项目在历史文化街区建设的可行性。 本文研究的方法(1) 文献研究法 历史文化街区需要保护，同时也需要不断地更新发展，我国的历史文化街区众多，在保护的发展建设方面不乏成熟的理论及模式，都可供研究和借鉴。本人通过对大量文献资料的阅读与研究，为本文的基础理论打下强有力的基础。通过对相关的理论和实践内容的研究分析，最终确定研究的内容与方法。（2） 归纳总结法

18、 通过对平江历史街区、山塘历史街区、桃花坞历史街区、桐芳园历史街区房地产开发现状的分析，找出其存在的不足问题，并结合实际提出自己的观点和拟解决的问题，总结归纳出历史文化街区保护中房地产开发项目的制约因素。（3） 系统整合法 可行性研究是是一个综合性、系统性的过程，房地产开发项目流程复杂，内容繁琐，它涉及到规划学、建筑学、园林景观、园艺、生态学、社会学、地理学和经济学等众多学科，因而需要将相关学科的知识体系进行综合的研究与系统的梳理整合。（4） 实例分析法将平江历史街区、山塘历史街区、桃花坞历史街区、桐芳园历史街区房地产开发实际情况作为研究的实例，进行深入法的分析论证，凸显本文论证观点，丰富论证的依据，同时也使本论文的课题研究更加“接地气”。 本文研究的目的本文通过对历史文化街区保护规划的分析，研究房地产开发项目的可行性，并且选取影响项目建设的典型关键性因素进行研究，总结出适应历史文化街区保护范围内的房地产开发项目，为历史文化街区保护范围内的房地产开发决策提供有力的证据，同时也为历史文化街区保护规划的制定提供可参考的范例。 本文研究的意义历史文化街区的保护是我国文化建设的重要组成部分，文化遗产也是独特的文化存在形式，它具有不可逆转、不可再生的特性，更是人类不可抛弃的灵魂载体。对历史文化街区保护中的房地产开发项目的可行性的研究，不但可以完善历