房地产信贷业务交流

1、 总行房地产金融部 房地产信贷业务交流 2016年4月 P 2 （一）房地产开发贷款 二、我行房地产信贷产品 （二）经营性物业贷款 一、授信业务操作流程 第一部分：授信业务操作流程 一、授信业务操作流程一、授信业务操作流程 域外房地产授信业务报审流程图（一） 域外单户授信5000万元（含）以内业务报审流程 域外单户授信5000万元以上业务报审流程 域外房地产授信业务报审流程图（二） 第二部分：我行房地产信贷产品 P 6 定义：房地产开发贷款是指对房地产开发企业发放的，用于 住房、商用房及其配套设施建设的贷款。 种类： 住房开发贷款：是指银行向房开企业发放的用于住房及其配 套设施建设的贷款。 商

2、业用房开发贷款：是指银行向房开企业发放的用于写字楼、 商场和宾馆（酒店）及其配套设施等商用项目建设的贷款。 综合用房开发贷款：是指银行向房开企业发放的用于商住两 用房及其配套设施等综合性用房项目建设的贷款。 期限：一般不超过3年。 房地产开发贷款 二、我行房地产信贷产品二、我行房地产信贷产品开发贷款开发贷款 P 7 加入房企名单 企业法人 有开发资质 其他条件 项目已立项或备案 土地手续全、价款清 四证齐全 自有资金达标 有效担保 其他条件 准入条件 企业准入条件项目准入条件 准入条件： 二、我行房地产信贷产品二、我行房地产信贷产品开发贷款开发贷款 P 8 审查要点： A 借款人 主体资格 B

3、 贷款项目 C 担保情况 二、我行房地产信贷产品二、我行房地产信贷产品开发贷款开发贷款 P 9 借款人主体资格审查借款人主体资格审查 基本情况。主要调查借款人组织形式、股权结构、业 务范围、资质等级、经营业绩和发展前景等；法定代表人 和其他高级管理人员的学历、经历、经营管理能力、诚信 状况和经营业绩等；主要股东的实力和经营业绩等情况。 二、我行房地产信贷产品二、我行房地产信贷产品开发贷款开发贷款 P 1 0 财务情况。主要分析借款人上三个年度和近期财务报 表，调查企业经济实力、经济效益和偿债能力等，要特别 关注重点会计科目财务数据和指标的异常变化。 借款人主体资格审查借款人主体资格审查 （1）

4、资产负债率过高； （2）其他应收、应付项目金额大，权重高，单户或多户关 联企业往来款频繁且数额巨大； （3）对外投资权重过高； （4）股权结构及其转让变更、增资、撤资记录； （5）预收账款规模与预售情况是否吻合； （6）现有或以往与金融机构借贷情况，是否涉及民间借贷。 二、我行房地产信贷产品二、我行房地产信贷产品开发贷款开发贷款 P 1 1 资信情况。主要通过有关资信查询系统调查借款人 贷款卡（证）状态和资信情况。 关联情况。主要调查核实借款人及其股东的关联关 系和业务情况，是否有涉案、涉黑情况。 二、我行房地产信贷产品二、我行房地产信贷产品开发贷款开发贷款 借款人主体资格审查借款人主体资格审

5、查 P 1 2 项目基本情况。主要调查项目核准证、“四证”及其 附件是否齐全、真实，内容是否一致；核实项目资金凭证， 验证项目资本金是否如实投入项目并达到35%；项目建设 进度是否合理，实际建设是否与规划相符；贷款用途是否 真实，是否用于缴交土地出让金。 建设内容情况。主要调查项目用地性质和用途；项目 类型、特点、地理位置、规划设计、环境规划、占地面积、 建筑面积、容积率、建筑密度和绿化率等。 二、我行房地产信贷产品二、我行房地产信贷产品开发贷款开发贷款 贷款项目审查贷款项目审查 P 1 3 建设条件和资金情况。主要调查土地价款是否全部缴交； 项目周边的市政规划、设施情况；项目监理和施工企业的

6、资 质情况；项目拆迁安置情况，是否存在拆迁纠纷；项目土地 闲置情况；预（销）售情况；其他融资方式的合法、合规、 合理性；项目投资预算情况及资金缺口应对措施；贷款用途 和用款计划。 项目市场前景。主要调查当地房地产市场情况；项目周 边同类物业的销售和出租情况；项目定位定价是否合理，目 标客户定位是否明确；销售或出租计划是否合理。 二、我行房地产信贷产品二、我行房地产信贷产品开发贷款开发贷款 贷款项目审查贷款项目审查 P 1 4 主要调查抵押物的性质和权属是否明晰、合法有效，价值 是否充足；保证人的保证资格和保证能力等。房地产开发贷款 主要采取抵押担保方式，以本项目在建工程优先设定抵押。 以在建工

7、程作抵押的，抵押贷款金额不得超过抵押物价值 的50，已设定抵押部分必须为已完工部分。 以土地使用权作抵押的，确定抵押期限时应以土地使用权 出让合同的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限为限。闲 置2年（含）以上的土地不得作为抵押物。 二、我行房地产信贷产品二、我行房地产信贷产品开发贷款开发贷款 担保情况审查担保情况审查 例：借款企业以A项目向我行申请开发贷款，项目总投资 1.6亿元，抵押物如下。在不考虑其他因素前提下，最多 可贷款多少？ 抵押物类型抵押物类型面积（）面积（） 评估评估/议定单价议定单价 （元）（元） 评估评估/议定总价议定总价 （万元）（万元） 在建工程 （住宅） 600003

8、00018000 在建工程 （商业） 1000050005000 项目土地 使用权 3000000 合计23000 二、我行房地产信贷产品二、我行房地产信贷产品开发贷款开发贷款 18000*0.5+5000*0.5=11500万元？ 二、我行房地产信贷产品二、我行房地产信贷产品开发贷款开发贷款 抵押物类型抵押物类型面积（）面积（） 评估评估/议定单价议定单价 （元）（元） 评估评估/议定总价议定总价 （万元）（万元） 在建工程 （住宅） 60000300018000 在建工程 （商业） 1000050005000 项目土地 使用权 3000000 合计23000 项目总投资1.6亿元，最多可贷

9、65%，为10400万元！ 若我行考虑到其他因素，最终授信审批通过，向该企 业发放10000万元贷款。 1、贷款发放半年后，企业归还我行分期还款500万元， 如企业要求释放部分住宅在建工程抵押物，最多能释 放多少？ 2、贷款发放半年后，企业因为预售原因欲向我行申 请注销部分在建工程抵押，其中住宅10000，商业 2000，请问企业至少应归还我行贷款多少？ 二、我行房地产信贷产品二、我行房地产信贷产品开发贷款开发贷款 1、贷款抵押率为10000/23000=43.5% 归还贷款对应抵押物价值为500/43.5%=1149万元 最多可释放抵押物为1149*10000/3000=3830万元 抵押物

10、类型抵押物类型面积（）面积（） 评估评估/议定单价议定单价 （元）（元） 评估评估/议定总价议定总价 （万元）（万元） 在建工程 （住宅） 60000300018000 在建工程 （商业） 1000050005000 项目土地 使用权 3000000 合计23000 二、我行房地产信贷产品二、我行房地产信贷产品开发贷款开发贷款 2、贷款抵押率为10000/23000=43.5% 抵押物价值为10000*3000+2000*5000=4000万元 应归还贷款为4000*43.5%=1740万元 抵押物类型抵押物类型面积（）面积（） 评估评估/议定单价议定单价 （元）（元） 评估评估/议定总价议定

11、总价 （万元）（万元） 在建工程 （住宅） 60000300018000 在建工程 （商业） 1000050005000 项目土地 使用权 3000000 合计23000 二、我行房地产信贷产品二、我行房地产信贷产品开发贷款开发贷款 当地抵押登记政策贷前咨询提纲（28问） 二、我行房地产信贷产品二、我行房地产信贷产品开发贷款开发贷款 定义： 经营性物业贷款是指我行向经营性物业所有权人发放的，以其合法拥有的经营性物业作为贷款 抵押物，并以该物业的经营收入作为主要还款来源的贷款。 经营性物业是指已经竣工验收并投入运营，经营管理规范、经营利润稳定、现金流较为充裕、 综合收益较好的营利不动产，包括写字

12、楼、宾馆、酒店、商场、综合商业设施等商业物业，标准 厂房、仓储设施等工业物业。 期限：一般不得超过10年。 贷款用途：贷款可用于借款人在经营期间对物业的维护、改造、装修、招商等资金需求，置换已 有银行融资，以及置换为建设或购置该物业所形成的其他负债性资金和超出国家规定资本金比例 的自有资金。贷款不得用于国家明令禁止的投资领域和用途。 经营性物业贷款 二、我行房地产信贷产品二、我行房地产信贷产品经营性物业贷款经营性物业贷款 准入条件： 符合当地城市规划要求，经竣工验收合格并办妥房屋所 有权证，产权清晰，已投入商业运营。 地理位置优越，规划设计合理，配套设施齐全，物业资 产市场价值相对稳定。商业物

13、业原则上应位于城市中央商务 区、中心商业区等成熟繁华地段，商业、商务氛围浓厚；工 业物业原则上应位于国家或省级经济开发区、大型产业集聚 区、大型物流园区等工业集聚区，布局合理、交通便利。 二、我行房地产信贷产品二、我行房地产信贷产品经营性物业贷款经营性物业贷款 准入条件： 经营性物业定位准确，经营情况稳定，出租市场前景较好， 在贷款期内现金流能够按期归还贷款本息，物业出租率较高。 对于酒店，要求经营正常，入住率较高。 新建经营性物业虽未正式投入运营，但已与国际或国内 知名企业签订了长期租赁合同，承租人支付了保证金并投入 资金开始营业装修，租赁合同已明确了租金金额和支付方式， 发展前景良好的，可

14、视同已投入商业运营。 经营性物业有较强的变现能力，有利于整体处置。 二、我行房地产信贷产品二、我行房地产信贷产品经营性物业贷款经营性物业贷款 P 2 4 经营性物业是否竣工验收合格、是否取得产权证，物业设 定抵押情况、权属是否清晰、是否存在纠纷或被法院查封。 政策影响。国家或当地政府制定的政策对物业未来经营收 益或转让价值可能产生的影响；贷款期内借款人（尤其是基于 物业）的经营计划和重大投资计划，及其对物业经营的影响。 二、我行房地产信贷产品二、我行房地产信贷产品经营性物业贷款经营性物业贷款 审查要点： P 2 5 经营性物业的出租率、租赁合同的租期、租金水平和租金支 付方式。调查租金收入与贷款额度和贷款期限是否匹配；调查 租金支付方式，防止物业在抵押给我行时，承租人已经一次性 向借款人支付长期租金，或者将租金与出租人对于承租人的其 他债务进行抵消，导致贷款人无法从租金中获得还款来源以及 无法处置抵押物。 二、我行房地产信贷产品二、我行房地产信贷产品经营性物业贷款经营