保利财务分析报告.doc

1、优质参考文档保利财务分析报告一、分析目的随着我国证券市场区域标准和投资者的成熟，理性投资 将取代庄家操作的国度投机行为，而理性投资那么离不开良好 的经营业绩和明朗的开展潜力的上市公司。作为一名投资者 在进行投资时，首先应仔细分析上市公司的主要财务指标， 如：盈利能力指标、经营效率指标、偿债能力指标、成长方 面的指标等其他方面，综合全面的了解上市公司的整体状况， 为投资决策提供科学依据。接下来我将分析保利地产RR年的财务状况。二、公司简介保利房地产集团股份是中国保利集团控股 的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运作 平台，国家一级房地产开发资质企业。总部位于广州。RR年7月31日，公

2、司股票在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企 业。根据保利地产RR年半年报：“公司总资产亿元，净资产 亿元，归属上市公司股东的净资产亿元。三、偿债能力分析1. 流动比率RR年企业的流动比率较 RR年度上升，一般认为比率为 2较为适宜，RR年保利地产流动比率约为，在整个行业平均 值之上，算较强。公司流动比率越高，说明企业短期偿债能 力越强，但是如果流动比率过高那么说明企业流动资产占用较 多，会影响企业的资金利用效率，进而降低企业的获利能力。2. 速动比率本期公司速动比率为 %较上年有所降低，一般人物速 动比率为1时时平安边际，速动比率较高说明公司

3、不用动用 存货，仅仅依靠速动资产就能归还债务，归还流动负债的能 力较强，但是过高的速动比率也会造成资金的闲置，影响企 业的盈利能力。3.现金比率本期现金比率从降低到左右。企业现金比率越高，表 明短期偿债风险小，说明企业的直接偿付能力越强，信用也 就越可靠。但是由于现金是企业收益率最低的资产，现金比 率过高会影响企业的盈利能力。 4.资产负债率RR年度资产负债较RR年度略微下降，资产负债在40%-60沱间较为适宜，资产负债率较低，企业偿债越有保 障。5.产权比率产权比率币上期略微的下降，产权比率越高，说明企业 归还长期债务能力越弱。总的来说，保利地产本地年短期偿债能力略微下降，长 期偿债能力下降

4、，应将进一步改善负债结构。四、盈利能力分析1. 销售利润率RR年度的销售利润率较 RR年度有所下降，但是RR年总 营业收入高于 RR年度。销售额高而销售本钱低，那么销售利 润率高，繁殖那么销售额低而销售本钱高，那么销售利润率低。 说明RR年度销售本钱高于 RR年度。2.本钱费用利润率该指标说明企业耗用所取得的经营效果。该指标越高利 润越大，反映企业的经济效益越好。本期本钱费用利润率低 于上年度，说明本年度的经济效益低于上年度。3. 净资产收益率本年度净资产收益率高于RR年度，该指标说明股东权益的收益水平，指标越高，说明投资带来的收益越高，并且 该比率岁实践推移而增长。因而，该值合理。4. 总资

5、产报酬率本期资产报酬率较 RR年度略微下降，如果该指标越高， 说明资产利用效率越高，说明企业在增加收入、节约资金使 用等方面取得了良好的效果。综合以上方面，虽然各项指标有所下降但都保持在较高 的水平上，说明保利地产依旧有较高的盈利能力。五、运营能力分析1.应收账款周转率应收账款周转率较 RR年度下降，周转天数上升，说明 RR年度资产流动性较 RR年度弱，假设果企业赊账有可能比现 金销售更有利，周转天数就不会越短越好。一般来说，企业 的应收账款周转率越高，说明企业催收账款的速度较快， 可以减少坏账损失，而且资产流动性强，企业的短期偿;2.流动资产周转率；RR年度流动资产周转率与 RR年度持 平，

6、单；本期存货周转率有所上升，说明企业存货流动性良 好，；总资产周转率与 RR年度保持一致，周转天数比同；保 利地产RR年度的营运能力有很的提高，其应收；六、成长能力分析；1.主营业务收入增长率；主营业务收入增长率可以 用来衡量公司的产品生命周期可以减少坏账损失，而且资产流动性强，企业的短期偿 债能力也会增强，在一定程度上可以弥补流动比率低的不利 影响。假设企业应收账款周转率过低，那么说明企业催收账款的 效率太低或信用政策十分宽松，会影响企业资金利用率和资 金的正常周转。2. 流动资产周转率RR年度流动资产周转率与 RR年度持平，单RR年度流动 资产周转天数较 RR年度减少，说明企业的短期内营运

7、能力 有所提高，企业的流动资产得到有效利用。3.存货周转率本期存货周转率有所上升，说明企业存货流动性良好， 存货的周转天数下降，但是存货周转天数并不是越短越好， 存货过多会良妃资金，存货过少不能满足流转需要，企业应 在特定的经营条件下保持一个最正确的存货水平。4.总资产周转率总资产周转率与 RR年度保持一致，周转天数比同期有 所减少，说明企业资产可供运营的时机越多，使用效率越高。同时，总资产周转率的提高也与本年存货的有效管理有必然 关系，公司仍需关注存货的管理，做好资产的有效利用。保利地产RR年度的营运能力有很的提高， 其应收账款、 总资产的营运能力都非常优秀。六、成长能力分析1.主营业务收入

8、增长率主营业务收入增长率可以用来衡量公司的产品生命周期，假设果该指标低于 5%说明该公司的产品已进入谁退器，炒吃市场份额以及很困难了。本期增长率低于RR年度，但是还是保持着较高的增长率，属于稳定期。2.净利润增长率净利润增长率较 RR年度有很大幅度的下滑，说明本年度净利润未有很大的增长，盈利能力一般，3.净资产增长率净资产增长率反映了企业资本规模的扩张速度，是衡量企业总量规模变动和成长状况的重要指标。本年度该指标依 旧低于当年度的指标额，在企业经营中，净资产收益率越高代表了较强的生命力，如果在较高的 净资产收益率的情况下，又保持较好的净资产增长率，那么表 明企业未来法开展更加强劲。 4.总资产

9、增长率本期的总资产增长率较 RR年度有所下降，总资产增长 率，是企业本年总资产增长额同年初资产总额的比率，反映 企业本期资产规模的增长情况，也是企业归还债务的保障。 开展性高的企业一般能保持资产的稳定增长。以上可知，保利地产 RR年度成长能力弱于 RR年度，但 其数据普遍高与行业平均水平，依旧具有较强的成长性。七、其他方面的分析一一核心能力 动乱的环境，严格的调控，鼓励的竞争，多变的需求， 是得地产成为高风险行业。保证基业常青，地产企业必须段 创造出持续开展的能力 核心竞争能力。地产行业特征决 定行业六大关键成功因素：战略远见、创新、资源整合、市 场研究、资金运营、品牌建设。保利地产具有三大核

10、心能力：1战略预见能力：保利地产抓住时机迅速扩张，02年实行股份制改革后开始战略转型，进而晋升为中国房地产品牌价值五强。2资本实力雄厚：保利地产作为保利集团主要运作平台， 拥有保利集团的强大资金实力为后盾，集团深厚的军方背景，是得政府 关系良好，能得到英航积极信贷支持。3市场研究能力：保利地产进入超过全国19个城市，辐射中、东部经济兴旺区域，根本完成全国布局。因此，具有全国市场调 研能力，几十把握市场变化情况， 熟悉各区域地产市场特色，星辰个规模经济。三大需要完善的能力：资源整合能力、创新能力大部分产品以模仿为主，不能因地制宜，没有自己的产品特色品牌建设能力品牌形象模糊，需要拉近与客户之间的距

11、离 八、沃尔评分法根据沃尔评分法得到的总分高于100，说明保利公司本年度财务状况良好。但是速动比率低于标准值，因此保利公 司在未来还需调整好负债结构，提高偿债能力。九、分析结论保利地产公司具有优秀的营运能力和较强的成长性，房 地产开发是资金密集型行业，保利地产在资金上，应要充分 运用财务杠杆，加快货币资金的流动性，积极寻找战略合作 时机，并进一步开拓融资渠道。附注：保利房地产集团股份资产负债表RR年12月31日一、我国房地产行业现状及保力地产的开展情况一我国房地产行业开展的现状20RR年，国内房地产调控持续收紧。 一方面，通过限购、 限价、开征房地产税、取消房产交易税收优惠等方式抑制投 机和投

12、资需求，延缓改善性需求，下半年首次购房贷款利率 的上浮更是压制了局部刚性购房需求 ；另一方面，通过 6次 上调存款准备金率、3次加息收紧货币政策，严控房地产开发信贷规模，收紧房地产企 业资金链，行业政策环境日趋严峻。受政策调控影响，20RR年房地产市场出现一定调整，过热势头得以遏制。全年商品房销售面积和金额分别为亿平方 米和万亿元，同比保持小幅增长，但增速较RR年回落超过5 个百分点且呈逐季放缓趋势，其中20RR年四季度销售面积同比下降近7个百分点。房价在市场持续调控的情况下开始 松动。20RR年12月，全国70大中城市新建商品住宅价格环 比回落的城市由年初的 3个增加至52个。在销售和资金回

13、 笼速度趋缓、开发贷款总量同比大幅下降等因素综合影响下， 房地产企业资金日趋紧张，投资热情减退，全年土地购置面 积同比增速大幅回落 23个百分点至%随着调控政策的持续深入，行业调控效果已逐步显现， 房地产市场正朝着政府调控预期的方向开展。公司认为本轮 调控的根本目的是抑制投机，促使房地产市场回归刚性居住 需求和合理投资需求，促进行业的长远健康开展。20RR年末至RR年“两会期间，政府进一步明确了房 地产调控决心，强调调控政策不放松。因此，公司认为RR年国内房地产调控不会转向，货币政策将稳中有松；在政府对普通住宅、保障性住房、首次购房需求支持政策的刺激下， 中小户型的刚需产品仍将作为市场成交的主

14、流，并将成为房 地产市场平稳开展的主要支撑。同时，政府为保持经济增长 而对调控政策进行微调，将成为影响市场走向的不确定性因 素之一，购房者将在多变的政策环境中出现观望和反复，这 些因素都将导致 RR年的房地产市场呈现波动调整格局。(二)保利地产的开展现状报告期内，面对复杂多变的市场形势，公司准确把握市 场脉搏，坚持快速周转、以中小户型普通住宅开发为主的经 营策略，取得了良好的经营业绩。(1) 以中小户型普通住宅迎合市场，实现销售业绩稳步增长。报告期内，公司商品房销售中住宅占比达78%其中144平方米以下的普通住宅成交套数占比达90%公司产品锁定主流刚性需求、适销对路，获得了市场的高度认可，全

15、年实现销售签约金额亿元，同比增长%销售签约面积达万平方米，年销售去化率超 68%同时，公司规模化经营效益持续显现，市场份额稳步提 升。20RR年，公司在广州地区销售额首次突破百亿元，在成 都、佛山、北京、上海、天津等 5个城市的销售额均超过 50 亿元;公司已进驻城市的市场占有率为 %其中当地市场占有 率进入前三名的城市达 15个。(2) 降本增效，持续提升盈利水平。报告期内，公司深 入推进降本增效，继续保持良好的本钱费用控制能力，将管理费用和销售费用占营业收入的比例控制在/和 %勺较低水平;房地产结算收入亿元，同比增长%结算毛利率 同比上升个百分点；全年实现营业收入亿元，实现净利润亿元， 同

16、比分别增长呀口 %(3) 等量拓展，稳步扩大经营规模。报告期内，公司坚 持等量拓展原那么，进一步完善区域布局，适时补充公司开展 所必需的工程资源。全年新进入合肥、郑州、石家庄、慈溪、 德阳、通化等6个城市，新工程拓展 23个，新增规划容积 率面积933万平方米，新增权益容积率面积 677万平方米，新拓展工程平均楼面地价 2582元/平方米。(4) 资金收支平衡，财务状况稳健。报告期内，公司完成房地产直接投资647亿元，实现销售回笼 660亿元，新增 借款369亿元，期末货币资金余额亿元，资金收支实现良好 平衡。报告期末，公司资产负债率为%较RR年下降了个百分点；期末负债总额亿元，其中预收账款亿

17、元，扣除预收账 款后，其他负债占总资产的比例为%较RR年降低了个百分点。同时，公司负债结构合理，一年内到期的有息负债仅为 亿元，占有息负债的 %财务稳健，短期偿债压力较小。(5) 商业地产租售并举，助力公司业绩提升。报告期内， 公司抓住商业地产在市场调控中的销售机遇，实现商业物业 销售签约额逾150亿元；同时公司商业物业经营初具规模， 全年共实现物业租赁、展览效劳、商场和酒店经营等收入超8亿元。截至报告期末，公司已拥有广州保利中心、广州保 利中环广场、佛山保利水城、佛山保利洲际酒店、成都保利 皇冠酒店、广州保利世贸中心等大型商业体投入运营，实际 运营面积超50万平方米，为实现公司住宅开发与商业

18、地产 运营双轮驱动奠定了坚实的根底。(6) 品牌价值持续提升，稳固行业龙头地位。20RR年，公司积极投身保障房建设，注重同客户、股东、员工、合作 伙伴等利益相关方共同成长，切实履行央企社会责任，赢得了社会的好评，“保利地产品牌价值大幅提升至亿元，较 上年度增长%蝉联房地产行业领导公司品牌。同时，公司 再度蝉联沪深房地产上市公司综合实力、财富创造能力、投 资价值TOP10第二名，荣获“20RR中国主板上市公司最正确董 事会(50强)等荣誉，进一步稳固行业龙头地位。(7) 建立长效鼓励机制，完善治理结构。报告期内，公 司启动了股票期权鼓励方案，通过向局部董事、高级管理人 员和核心管理、技术人才授予

19、股票期权，进一步完善公司法 人治理结构，建立健全公司长效鼓励机制，帮助公司管理层 平衡公司开展过程中的短期目标与长期目标，吸引和保存优 秀人才，鼓励持续价值的创造，促进公司长期健康开展。二、保利地产的财务状况分析偿债能力分析从图和表中数据看出流动比率一直维持在2左右，是比较合理的。由于是受大环境的限制，存货可能较多，从而使速动资 产较少，从速动比例从 09年的到11年6月的，说明企业短 期偿债能力在逐渐减弱。到 8月又有所上升，说明企业的发 展势头还是比拟好的。速动比率过低是与该行业的大环境有 关系的。资产负债率逐年上升，说明企业风险提高，但是适度的 负债比率既能保证企业进行经营活动所需的资金，又能保证 资金的平安性。营运能力分析存货周转率的快慢，不仅反映出企业采购、存储、生产 及销售各环节管理工作状况的好坏，而且对企业偿债能力及 获利能力产生决定性的影响。一般来说存货周转率越高越好。 存货周转率越高，说明其变现的速度越快，周转额越大，资 金占用水平越低。通过存货分析，还有利于找出存货管理存 在的问题，尽可能降低资金占用水平。盈