“群租”现象分析及管理对策教学提纲.doc

1、精品文档“群租”现象分析及管理对策内容提要： “群租”问题已经成为上海房地产行业的热门话题，也成为为媒体的焦点。针对这一问题，笔者从其产生的原因开始谈起，结合各界的观点，提出对待“群租”之应然态度， 同时也不否认“群租”的危害性并在此基础上对“群租”管理提出了自己的观点。 关键词： “群租” 租赁 房地产 2006 年，上海滩物业管理行业最热闹的字眼就是“群租”。 我们先看看媒体的报道， 2006年 5 月 25 日，上海商报报道一套房分割成九间堂租给年轻房客、 2006 年 8 月 20 日，新民晚报报道 60 平方米老房子住进 20 人、 2006 年 9 月18 日，房地产时报报道群租，

2、是堵是疏。 2006 年 7 月 18 日，市立法研究所与解放日报旗下的 每日经济新闻 联合召开了“群租”现象法律对策研讨会。 2006 年 8 月 4 日，上海商报联合搜房网邀请物业管理行业协会领导、沪上知名律师、物业公司高管对“群租”现象展开专题讨论 一时间，沪上各大媒体对“群租”现象广泛关系和报道。2006 年 12 月 14 日，针对日益严重的“群租”现象，上海市房屋土地管理局专门出文作为规定。 “群租”问题缘何引起如此关注， 在此笔者对一现象展开分析，以期与各位同行交流。一、“群租”概念的界定从目前看， “群租”尚没有一个被广泛认可的， 较为统一的概念。 一般认为， “群租”是指出租

3、人将房子租给多个使用人行为， 其出租形式包括出租床位、 出租房间、分割小间出租等多种形式。 关于“群租”的性质，目前有两种观点： 一是认为“群租”就是“居改非”， 因为“群租”一般都会涉及到二房东从大房东租下房子后再转租的行为， 有一定经营的性质， 原来的居住用房改为经营性的租赁， 特别是在按日出租， 按小时出租的情况下， 与宾馆的经营行为十分的相似； 二是认为“群租”是不同于“居改非”的特殊违法现象。因为“居改非”的一个明显的特点就是将居住的房子改为经营使用， 但即使在“群租”的情况下， 房子还是作为居住所用， 是租赁的一种特殊形式， 仍然属于租赁的范畴。 笔者比较同意第二种观点， 即“群租

4、”是一种目前市场传统租赁形式的异化，是传统租赁形式在市场需求条件下发展的必然结果。精品文档精品文档二、“群租”现象的成因分析实际上， 上海市和其他大城市“群租”现象由来已久，饭店的老板给店里的服务员在小区里租一套房子， 同一单位打工的农民工在附近一起合租房， 恐怕谁也说不清这一现象什么时候就开始了。 为什么时至今日才引起人们的注意呢？笔者认为有如下原因：1、房价一路飙升，是导致“群租”现象泛滥的重要原因近三四年间，由于“炒房人”买进卖出， 房价的一路飙升已经是不争的事实。 房屋租赁市场价格也节节攀升，特别是市中心区的房子， 租一套一室一厅的毛胚房也要 1500 元以上。并且由于这几年出现的新房

5、子小房型少的可怜， 二室一厅的也要 100 平方米以上，每月租金 2500 元以上，这对于刚毕业到沪上就业的大学生，对于进城打工的民工而言，一、两千元的工资根本不可能独自租这么一套房子。 另外，从郊区租房，市区上班的话，不仅时间成本高，还要支出一笔不小的交通费， 想想还是“群租”划算。于是房价的飙升产生了“群租”关系的一方承租方。2、房地产调控政策， 导致一些“炒房人”由售转租 2005 年、2006 年两年，为了抑制房地产过热而产生泡沫， 中央的调控政策不断出台， 一道道“金牌”下达，“国六条”，“国八条”。 2006 年 7 月，国家税务总局又下发（ 2006） 108 号通知，对个人住房

6、转让征收所得税。 去年刚刚调整过的对个人购买不足 2 年的住房对外销售，要全额征收营业税的政策， 2006 年再次调整，二手房转让时间从 2 年处长到 5 年， 5 年内转让的一律征收营业税。 2006 年 10 月，对于假赠与逃税行为国家税务总局又下文对此征税。 近日，建设部表示， 对持有大房型的业主，考虑征收持有税（费）。在上海，“炒房人”所希望的一路飙升的房价就这样戛然而止。 对于没有银行还贷压力， 又不愿“割内”的“炒房人”来说， 出租未尝不是一个好的解决方式。 众所周知，“炒房人”所炒的都是大房型的高档房，传统出租方式找房客有难度或者找到了也达不到“炒房人”的心理价位， 于是分小间出

7、租、出租床位、租给二房东的“群租”应运而生。3、对“群租”缺少针对性的管理措施从目前情况看，“群租”现象基本处于无人管理的状态下， 主管机关在“惰性政治”的大背景下， 总是有理由不去管理。就上海市来说，早在 2004 年市政府就出台了上海市居住房屋租赁管理实施办法，其中第八条明确规定：“租赁居住房屋，承租的人均建筑面积不得低于 10 平方米，或者人均使用面积不低于7 平方米；其中，向单位出租用作集体精品文档精品文档宿舍的，承租的人均建筑面积不得低于 6 平方米，或者人均使用面积不低于 4 平方米。”这一办法也明确规定违反本办法出租或转租房屋的， 由房地产主管部门进行处理。 但实际上并没有任何部

8、门对此进行执法。 只是近半年， 由于媒体的热炒，“群租”问题成为社会关心的焦点， 在上海的一些区， 才出现了针对“群租”的所谓公安、房地、规划、城管的联合执法。三、对待“群租”的应然态度社会各界对待“群租”的态度各异。第一种观点是说它存在安全隐患， 扰乱治安，应该禁绝。这一观点的持有者主要是物业管理公司和深受“群租”之害的业主，因为由于“群租”的出现， 给物业管理公司的卫生管理、 安全防范造成极大的负面影响，使得小区的公共能耗成倍增加，而相邻的业主是不堪“群租”人员从早到晚的噪声。第二种观点认为这是一种新的居住形态，并不违法，宜疏不易堵，应该规范。复旦大学法学院段厚省教授认为。“群租”所带来的

9、安全隐患、相邻纠纷不是“群租”所独有的，因此不能将其“妖魔化”。 一个新的社会现象的出现，意味着一种新的法律关系， 不能消极对待它。不应一味地打压禁绝。 作为不同于传统租赁关系的新形态，可以考虑专项立法加以界定和规范。 社会学家提出的第三种观点认为这是弱势群体自力救济的新型居住方式， 是对社会空间不平衡利用的一种挑战，有利于盘活存量， 减少资源的浪费，所以应当鼓励。 社会学家顾晓呜认为“群租”不是洪水猛兽，本身没什么不好，关键是管理要跟上。 “群租”与“拼车”有异曲同工之处，都是在市场经营条件下， 对资源的一种合理利用。 他认为市中心空置的房子都“群租”出去，有什么不好呢？空置等同于城市空间被

10、浪费，基础设施被浪费。 “群租”是对这种浪费、这种城市空间不平衡问题的一种挑战。“群租”作为减少社会成本的一种作法本身没什么错， 政府应当鼓励规范的“群租”行为。 笔者认为，对“群租”现象应根据不同的情况区别对待。一种“群租”是在法律框架之内的，不损害他人利益的“群租”。 比如说房子虽然住进的人多一点，但是不低于法律、 法规规定的人均租赁面积， 不违反业主公约的有关规定， 对楼上楼下的住户正常的生活没有影响； 另外一种是违反了法律、 法规的规定， 对相邻关系造成负面影响的“群租”。比如说100 平方米的房子住进了20 人，房子被分割、出租床位等违法出租行为。 从目前情况看， 媒体所关注的是第二

11、种非法的“群租”，我们所精品文档精品文档要规范的也是这种非法的“群租”。 所以笔者认为， 对于“群租”不能一捧子打死，是疏是堵应取决于“群租”是否合法，是否对他人造成影响。四、非法“群租”的危害及管理对策非法“群租”的危害是显而易见的， 主要表现在：1、群租的人员文化教育程度相对较低 , 工资收入较低 , 外来进城务工的农民工居多 , 他门往往是七、八个人乃之十几人 , 男南女女共同居住在一起 , 他们的床铺布满了整个居室 , 那怕是阳台、厨房间都不放过 , 总之能多放一张就多放一张 , 他们往往都是“各自为政” , 吃、住、烧、都在各自的房间内。以上这些，都存在较大的安全隐患。2、群租带来的

12、是卫生状况“脏、乱、差”, 公共秩序混乱，他们往往出入、作息时间无规律，而且是分不同的时间段洗漱，就拿洗澡来说，十几个人轮流，以每人每次半小时计算， 十几人就要三四个小时乃至四五个小时，通宵达旦，搅的楼下业主怨声载道， 并且经常造成下水管道的堵塞，影响了其他业主的正常生活，物业管理公司经常接到类似投诉，但物业管理公司除了进行协调和告知房主外，目前好象还没有更有效的办法。3、合租人员的流动性较大，由于工作的不稳定性，往往是居住地点随之搬迁，频繁的流动性给社会治安带来更大的压力和挑战， 居住区内时常有失窃现象发生，不排除他们有作案的嫌疑。从不利于安全业主在小区的安全生活。4、群租现象给物业管理公司

13、管理带来极大的挑战，从保洁的角度讲，群租的房客往往是不做饭的， 他们每天晚上吃盒饭， 白色的一次性饭盒吃完了就掉到门口楼梯的拐角处，每天如此，夏天楼道中肯定是有异味的。 对于带电梯的高层，由于电梯上上下下比不存在“群租”的情况用电量要多若干倍， 都要物业公司自己掏腰包。精品文档精品文档针对愈演愈烈的“群租”现象， 结合列举的以上几点危害， 笔者就处理非法“群租”问题，提出自己的管窥之见，但愿对“群租”现象的管理有所裨益：1、禁止“群租”可以写进业主（临时）公约，形成业主自律业主公约是小区每个业主都要遵守的宪法， 是小区绝大多数业主意志的体现。违规的“群租”会对小区全体业主的利益造成影响，比如说

14、卫生、 安全问题等， 所以业主可以通过召开业主大会， 通过包含禁止“群租”的业主公约并在小区内公示。这实际上是通过业主的自治、 自律和业主大会的监督来规范房屋的租赁市场，这种方式来得更直接一点。 公约一旦经三分之二以上业主通过禁止“群租”，如果个别业主再将房子分割出租， 其他业主或业委会可以通过启动法律程序，即民事诉讼方式制止这种行为。2、细化立法，加大执法整治力度从立法角度讲，“群租”二字尚未进入法律或政府规章里面， 但有关“群租”的限制性规定是有的， 比如建设部住宅室内装饰装修管理办法及上文提及的 上海市居住房屋租赁管理实施办法 等。笔者认为，目前主要的问题不是立法，而是政府管理部门在这一

15、方面应有所作为，加大执法力度。就像新加坡一样，政府的执法力度很大，你 12 点在屋里唱卡拉OK，把你的房子卖掉，你不适合在城市里居住，你到郊区去居住，它的执法力度非常大，所以笔者认为， 政府执法是一个很大的问题， 政府就“群租”问题的执法上应有所作为。比如说上海市居住房屋租赁管理实施办法 ，明确规定：“租赁房屋的当事人应当依法订立书面租赁合同， 并向区、县房地产管理部门登记。 ” 但是实际作法是大部分房屋租赁是不登记的。如果房地产主管部门这一关把好，无疑会扼制“群租”的发展蔓延。3、加大宣传，增强小区业主权利意识从小区业主角度讲，老百姓作为业主有一个通病， 就是自己缺少作为业主应当有权利意识， 行使作为业主的权利。 比如说维修基金， 平时用多用少业主不关心， 物业管理收支他们也不关心。 笔者前一段时间看美国的物业管理，在美国业主委员会的权利很大。有一个老年公寓，为了保证老年人正常的生活、休息，业委会可以通过一个业委会决议，所有的业精品文档精品文档主不可以炒辛辣食物的饭菜， 美国业委会的权利自治权如此之大是值得我们借鉴的。从解决问题的角度来讲，那个业主违章了，群租了，业主委员会可以直接的起诉，作为业主，也可以根据法律有关相邻权的有关规定去起诉。作为业主和业主委员会，不能把什么都推给物业管理公司，物业管理公司只是“管家”，其执法权是没有的，其只能