物业公司工程维修主要工作实操

1、 10物业公司工程维修主要工作实操一、工程维修主管主要职责和工作（一）工程维修主管主要工作1、每天：1、熟悉共用设施设备的安装、性能、使用情况，合理调配维修人员；2、第一时间赶到现场处理各类共用设施设备突发性事件，并及时向上级报告；3、制订、修改、完善共用部位、共用设施设备突发事件应急方案，责任落实到人；4、制订、修改、完善安全操作规程，用于管理和培训；5、抽查下级的工作状态、工作效率、工作质量，及时纠正不符合；6、巡查工作现场，考核下级的工作情况并作写实性记录。2、每周：1、检查各种监测、测量工具的使用、保管、校准情况，及时纠正不符合；2、巡视、检查各重点共用设施设备的运行情况，组织整改存在

2、的问题；3、检查下级各种工作记录的形成、收集、整理、保管情况，及时纠正不符合。3、每月：1、按计划组织实施对共用设施设备的维护、保养、检修、更新；2、检查各类设施设备安全操作规程的执行情况，对不适宜的地方进行修改；3、向上级提供下月所需维修用品名称、型号、数量等，协助形成项目月采购计划；4、编制、调整、更新共用设施设备台账，归类、有序保存；5、组织整理共用设施设备管理工作过程中形成的各类记录，归类、有序存放；6、对下级月度工作情况进行考核，考核结果形成文字材料并公布；4、每年：1、形成本部门本年度工作总结和次年度工作计划（包括共用部位、共用设施设备维护、保养、检修、更新计划），报上级；2、组织

3、整理共用设施设备管理工作过程中形成的各类记录资料，形成档案，有序归档；（二）工程维修应明示的标识1、工程维修应明示的标识，由工程维修主管负责组织设置和明示。其基本原则是：1）凡共用设施设备，均应在必要部位设置相应的标识，内容一般包括：名称、作用、范围、状态、规格、型号等。2）标识应规范、统一、协调、醒目，且意思表达准确。3）根据具体情况，确定是否需要固定标识。2、各共用设备间门上，应有与室内设备相应的标识，如：设备间；水泵房；配电房等。3、在各类共用设施设备明显位置，应有该设施设备名称的标识，如：消防泵；排污泵；楼变电箱；处配电柜；幢二次供水水箱等。4、对某些较为重要的操作按钮/开关等，应有相

4、应作用及其范围的标识，如：启动按钮；应急开关等。5、各种阀门上应有该阀门开/关方向的标识，并应注明该阀门是应常开启还是应常关闭。6、共用设备间内各种水管外壁上应有管道内水流方向的标识。7、对于某些有操作资格要求的设施设备，在设备间内墙上应张挂有操作责任人资格证复印件。8、对有严格的操作流程要求的设施设备，在设备间内应张挂操作规程图（或操作规程文字说明）。9、设施设备操作、检修、监测工具等，应根据现场具体情况，分类、整齐摆放或挂在墙上，并应有与该工具相对应的名称标识，如：套装扳手；手提工具箱；万用表等。10、在设施设备维保、检修过程中，现场应摆放有明显的相应状态标识，如：设备维修，暂停使用；正在

5、检修，严禁合闸；高空作业，请绕道等。维保、检修结束后，相应状态标识应及时撤除。二、工程维修员应知应会主要内容（一）工程维修员主要工作1、每天：1）了解共用设施设备的名称、型号、安装、性能、使用等情况，提高对共用设施设备的熟悉程度；2）按规定时限和要求，巡视、检查、记录共用设施设备的运行情况；发现问题立即解决，不能解决的及时向上级报告；3）接到共用设施设备的报修指令，应尽快赶到现场及时维修并记录；对无力解决的问题应及时向上级报告；4）接到业主特约维修服务需求时，应尽快赶到业主家中进行维修，并认真、规范填写、传递维修单；5）接到信息或要求，应第一时间赶到现场解决共用设施设备突发性故障并记录，及时向

6、上级报告故障解决进展情况；6）在维修过程中，正确使用维修工具，严守作业程序，遵守操作规程，杜绝任何违章操作行为。2、每周：1）对有周巡检规定的共用设施设备的运行情况进行巡视检查并做好记录；2）对有保养要求的共用设施设备进行保养并做好记录；3、每月：1）对有月巡检规定的共用设施设备的运行情况进行巡视检查并记录；2）根据计划要求，实施对共用设施设备的维护、保养、检修、更新并记录；3）收集共用设施设备管理工作过程中形成的各类记录，分类、有序存放；4、每年：1）根据上级要求，整理共用设施设备管理工作过程中形成的各类记录资料，形成档案，有序归档。（二）工程维修员应知应会主要内容1、工程维修员须全面掌握并

7、熟记本岗位主要的应知应会内容，做到在日常工作过程中熟练掌握和操作运用。2、应知应会主要内容包括：1）熟悉共用设施设备主要情况本物业项目的共用部位包括了哪些地方和部位；本物业项目建筑物内有哪些共用设施设备、名称、所在位置；各设备间的具体位置、设备间名称；各设备间内分别有哪些设备、名称、作用和范围；物业项目内露天有哪些共用设施设备、名称、所在位置、作用和范围。2）熟悉各设施设备的管理要求各共用设施设备操作资格要求；本人所持岗位操作证/资格证的名称、年检时限和公司的管理规定；本岗位职责范围内各设施设备操作规程和要求；各共用设施设备的运行时间和要求；本岗位职责范围内各设施设备巡视、保养、检修时限、操作

8、程序；处理突发性故障的程序、操作规程和要求；在设施设备巡视、保养、检修和运行管理过程中，形成工作记录的时限和填写方法；形成的工作记录如何收集、整理、分类、装订、归档。三、设备运行管理作业流程1、设备运行管理范围1）共用部位，主要包括：（1）房屋主体承重结构（如：基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）；（2）户外墙面；（3）门厅；（4）楼梯间；（5）走廊通道；（6）物业管理用房；（7）共用设施设备使用的房屋；（8）门卫室。2）共用设施设备，主要包括：（1）上下水管道、落水管；（2）水箱、加压水泵；（3）电梯；（4）天线、供电线路、通讯线路、照明、路灯；（5）锅炉、供热线路、供气线路；（6）消

9、防设施、闭路电视监控系统、避雷装置；（7）绿地、道路、沟渠、池、井、垃圾箱/房；（8）非经营性车场/车库；（9）公益性文体设施、邮政信箱。2、制订运行管理计划1）由工程维修主管负责，根据共用部位、共用设施设备运行技术参数和要求，按年制订共用部位、共用设施设备运行管理计划。计划内容主要包括：（1）根据行业有关规定、物业服务合同约定、物业项目类别等因素，确定各共用部位、共用设施设备日常巡视检查的频次；（2）需要进行维保或检修的共用部位、共用设施设备名称及所处部位；（3）维保、检修的时间、时限、内容、责任人；（4）维保、检修费用预算；（5）维保、检修所需费用是由公司支付，还是由开发商支付、还是动用维

10、修资金。2）年度运行管理计划经项目经理审核后，报公司批准。3）物业项目应严格按公司批准的运行管理计划，对共用部位、共用设施设备进行巡视、维保、检修。3、实施常规巡视检查1）按计划实施对共用部位、共用设施设备的常规巡检，基本要求是：（1）根据各共用部位、共用设施设备不同的巡检频次要求，按时进行巡视检查。（2）巡检时务必认真负责，全面到位。不管是否发现问题，均应在共用部位、共用设施设备巡检记录表上做好记录。（3）巡检中发现问题时，应及时书面通启责任部门进行保养、维修或检修，并跟进了解维修进度和结果，直到最终完成。（4）必要时，应加大巡视检查的频率。4、对巡检中发现问题的处理1）对巡检中发现保修期内

11、问题的处理（1）立即用工作函的方式，书面通启开发商签收，详细写明问题所在，要求开发商及时组织维修并回复维修结果。（2）在接到开发商已维修完毕的回复后，应进行复查；如不符合，则再次通启开发商要求维修，直到符合要求。（3）将以上过程在共用部位、共用设施设备巡检记录表上做好记录。2）对巡检中发现保修期外问题的处理（1）维修资金维修巡检中发现的问题如属保修期外的大修、中修、更新和改造项目，则必须动用维修资金来维修。用工作函的方式，书面通启业主委员会签收。如业主委员会同意动用维修资金进行维修，则制订出较为详细的维修方案和维修预算，报业主委员会。根据业主委员会的书面决定意见，履行规定程序后动用维修资金进行

12、维修。维修结束后，公示并向业主委员会呈报一份较为详细的维修费用支出明细表，同时物业项目自留一份存档。将以上过程在共用部位、共用设施设备巡检记录表上做好记录。（2）公司出资维修巡检中发现的问题如属保修期外的常规性维修，根据服务合同约定应由我公司负责维修的，物业项目应立即进行维修，直到最终完成。巡检中发现的问题如属保修期外的常规性维修，根据服务合同约定应由我公司负责维修但维修支出较大的，则应由物业项目根据具体情况制订出较为详细的维修方案和维修预算，报公司领导审批。根据公司领导批准的方案和预算，由物业项目负责组织维修。维修完毕后，应及时在公司财务报销维修费用。将以上过程在共用部位、共用设施设备巡检记

13、录表上做好记录。四、共用水/电能耗控制作业流程1、共用水/电能耗控制范围1）共用部位照明用电（如道路、广场、庭园、地下停车场、周界围墙等）；2）共用设施设备运行用电、设备房照明用电；3）水池景观用水、用电；4）绿化用水、用电；5）保洁用水、用电；6）中央/分体空调用电；7）公共卫生间用水、用电；8）秩序维护员营房用水、用电；9）物业项目办公区用水、用电；10）其他应由物业项目支付费用的用水、用电。2、更换、调校、增设水表和电表1）对现有全部水表和电表进行全面的检查和核准，对计量不准的水表和电表，及时予以更换或调校。2）检查中发现严重锈蚀或破损严重的水表和电表，也应及时予以更换。3）检查中发现某

14、用水、用电部位或设施设备还没有水、电表控制其用量的，应立即加装水、电表，并跟进掌握水、电用量的变化情况。3、定期抄录水、电表读数1）每月一次，确定具体抄表时间，定期抄录上月水、电表的读数。2）抄录水、电表读数时，应分别做好记录。4、定期统计、分析水、电用量1）每月一次，对抄录完毕的水、电表读数，分别进行统计。将各表读数的合计填写在共用水/电能耗统计表上。2）对当月共用水/电能耗统计表上的数据进行分析，其分析的参照依据是：（1）前3个月每一个月的共用水/电能耗统计表上的统计数据；（2）当月共用水/电能耗统计表上的统计数据分别与前3个月的统计数据进行对比；特别是与上个月的统计数据进行对比。（3）当

15、月水电能耗的实际使用处所，与之前的使用处所是否有增减；（4）其他可以参照或证明当月能耗是否正常的依据等。5、及时整改问题1）如经分析当月水、电能耗不正常，则应立即查找原因，落实问题所在。2）对存在的问题进行维修或采取整改措施，并跟进下月能耗统计结果，确认整改是否有效。6、共用水/电能耗统计表（参考用表）（见下页）共用水/电能耗统计表公共用水上月合计用量（吨）上月共计水费（元）本月合计用量（吨）本月共计水费（元）本月比上月（增 减）（吨）本月比上月（增 减）（元）能耗比上月（增 减）（%）费用比上月（增 减）（%）能耗分析记录分析结论：正常 基本正常 不正常 填报/分析人：整改措施公共用电上月合

16、计用量（度）上月共计电费（元）本月合计用量（度）本月共计电费（元）本月比上月（增 减）（度）本月比上月（增 减）（元）能耗比上月（增 减）（%）费用比上月（增 减）（%）能耗分析记录分析结论：正常 基本正常 不正常 填报/分析人：整改措施五、电梯设备管理作业流程1、电梯设备管理主要范围1）机房设备。主要包括：曳引机、曳引轮、曳引绳、曳引机风机、变速箱、限速器、抱闸、控制柜等。2）梯门系统。主要包括：厅门、厅门门锁开关系统、轿门、轿门门刀系统、门机系统、呼梯按钮、层显装置等。3）井道设备。主要包括：轿箱、轿箱风扇、轿箱内照明、对重、轨道、钢丝绳、安全钳、缓冲器等。4）电气控制系统。5）停电应急装

17、置。2、签订电梯维保外委合同1）根据国家有关规定，电梯必须由具有相应资质的单位实施维修、保养、检测等管理。2）考察、选择具有电梯维保资质的单位，并根据公司合同审批程序规定与之签订电梯外委维保合同。3）电梯外委维保合同条款应尽可能明细，以便维保单位按合同要求对电梯进行维修保养和日常管理，也便于物业项目对外委维保单位进行监督、检查和考核。4）物业项目根据电梯外委维保合同中约定条款的要求，对维保单位进行监督、检查和考核；每月对其管理所需形成的记录的检查不少于一次。3、物业项目对电梯的日常管理工作1）监督外委维保单位对电梯的管理（1）是否按电梯外委维保合同中约定的条款对电梯进行巡视检查。（2）在巡检中

18、如发现问题，是否立即进行处理或维修。（3）对电梯的日常管理是否形成了相应的工作记录。（4）是否定期对电梯进行了维护和检修。（5）是否进行了每年一次由政府职能部门特种设备检验单位组织的年检，是否取得年检合格证。2）物业项目对电梯的日常管理（1）工程维修人员每周对电梯的运行情况至少进行一次全面的巡视检查。（2）巡视中如发现问题，应立即书面通启给外委维保单位，要求立即整改。（3）如存在的问题情况紧急，可先行将发现的问题口头通知维保单位，后补书面通启。跟进督促外委维保单位应立即对发现的问题依合同约定进行整改或维修。（4）日常巡检情况及发现的问题、电梯运行情况、维保单位对电梯的管理和记录情况等，应及时、如实做好记录。（5）根据合同规定若需工程维修人员协助的，物业项目工程维修人员应给予外委维保单位以积极的协助。6）在进行每年一次由政府职能部门特种设备检验单位组织的年检时，应注意以下事项：（1）根据国家规定，维保单位按时、按要求向相关特种设备检验单位提出电梯年检申请，并办理所有必备手续。（2）如外委维保合同约定电梯年检申请事宜应由物业项目负责的，则物业项目应及时办理申请年检相关手续。（3）同时