20172021年长租公寓市场深度调研及投资战略研究报告

1、2017-2021年长租公寓市场深度调研及投资战略研究报告内容简述“长租公寓”，又名“白领公寓”或“单身公寓”，是近几年房地产三级市场一个新兴的行业，是将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给房屋周边白领上班人士的公寓模式。长租公寓从运营模式上分为“集中式”和“分布式”两种，就二者共性而言，空置率、续租率和利润率无疑都是其运营的重要指标。集中式运用较为传统的商业地产运作模式，以独栋商业楼宇为运作标的，包租后进行改造升级。而分布式长租公寓模式起步则较晚，其房源来自分散的房东，通过房屋包租经营，标准化的服务与改稿，提供全新的租住体验，其挑战在于对公寓的管理与社群运营。20

2、15年11月11日，国务院常务会议审议通过了关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见，首次点名“积极发展客栈民宿、短租公寓、长租公寓等细分业态”，并将其定性为生活性服务业，将在多维度给予政策支持。可以预见，在租房行业产品升级的大趋势下，长租公寓有望保持高速发展。也许会是一个持续十几年甚至二十几年的“消费运动”，就像当年快捷酒店的“黄金十年”一样。2015年底，国家卫生计生委发布的中国流动人口发展报告（2015）显示，“十二五”期间，我国的流动人口年均增长800万人左右，2014年年末已达2.53亿人，并预计2020年流动迁移人口将逐步增加到2.91亿，年均增加约600万人。不论是三四

3、线城市，还是一二线，都有一半的人士没有房产。在一线城市中，高达57.6%的住户都是在租房。巨大的需求潜力也意味着长租公寓市场有巨大的发展空间。中投顾问发布的2017-2021年长租公寓市场深度调研及投资战略研究报告共八章。首先对长租公寓市场进行相关概述，接着分析国内房地产租赁市场发展情况；然后介绍国内长租公寓市场的发展情况，并重点分析了长租公寓运营要素及其关键绩效指标；随后，报告针对长租公寓市场的重点企业、投资环境与机遇、市场融资现状做详细分析；最后对长租公寓市场的发展前景进行预测分析。本研究报告数据主要来自于国家统计局、国土资源部、中投顾问产业研究中心、中投顾问市场调查中心、中国指数研究院以

4、及国内外重点刊物等渠道，数据权威、详实、丰富，同时通过专业的分析预测模型，对行业核心发展指标进行科学地预测。您或贵单位若想对长租公寓市场有个系统深入的了解、或者想投资长租公寓相关市场，本报告将是您不可或缺的重要参考工具。报告目录一、长租公寓运营模式分析4二、长租公寓品牌发展格局5三、长租公寓品牌知名度分析5四、长租公寓市场投资机遇6五、长租公寓市场发展前景6附：报告详细目录8一、长租公寓运营模式分析近年来，长租公寓作为租赁市场中的新兴力量，发展势头迅猛，尤其是随着互联网的渗透以及消费观念的升级，市场前景明朗，房地产龙头企业，诸如万科、世联行等也已纷纷切入布局。截至2015年，我国房屋租赁的交易

5、额总规模达到8,000亿元，而根据预测，我国租赁市场未来的租金规模可以达到2万亿左右。巨大的潜力加上国家政策的多番支持，长租公寓行业已经迎来了蓬勃发展之势，传统经济行业纷纷借此拓展自己的领地，创业者争相携带资本涌入淘金，一些开发商、酒店等也从中分一杯羹，整个长租公寓领域风起云涌，在互联网的深度嫁接之下，可谓群雄逐鹿。在过去，开发商为了追求土地价值的最大化，更倾向于从开发的角度，即B端的逻辑去思考，而现在，由于存量房时代的悄然来临，基于存量房的改造和装修升级，并通过提供各项增值服务，如酒店管家式服务、电器保养、租客社交活动等租后服务，而吸引特定市场人群（如高管、创业青年、毕业学生）的服务式长租公

6、寓正在改变传统租赁行业。服务式长租公寓有别于简单以赚取租金差价为主要赢利点的传统模式，而是有专业机构介入的专业化服务模式。此类公寓更多的是从人的角度，即C端去考虑效益，房子只是个载体，更重要的是社区运营和管理。租客用私人小空间去换取社交大空间，运营商则通过增加黏性，从各种衍生需求挖掘额外效益。随着越来越多的外地年轻人向经济更发达城市的聚集，服务式长租公寓将有广阔的发展空间。长租公寓从运营模式上分为“集中式”和“分布式”两种，就二者共性而言，空置率、续租率和利润率无疑都是其运营的重要指标。集中式运用较为传统的商业地产运作模式，以独栋商业楼宇为运作标的，包租后进行改造升级。而分布式长租公寓模式起步

7、则较晚，其房源来自分散的房东，通过房屋包租经营，标准化的服务与改稿，提供全新的租住体验，其挑战在于对公寓的管理与社群运营。二、长租公寓品牌发展格局近年来，面对市场的刚性需求，国家租赁政策的有力引导，公寓市场引来多方企业分食蛋糕，不仅有以YOU+、魔方为代表的互联网型公寓区域，还涌现出以万科泊寓、世联红璞为代表的开发商系公寓，以窝趣、城家为代表的酒店系公寓，以及以自如、相寓为代表的中介系公寓。图表四大类长租公寓品牌分析资料来源：中投顾问产业研究中心三、长租公寓品牌知名度分析长租公寓市场上，YOU+位列长租公寓品牌指数榜单NO.1，且遥遥领先。从品牌指数来看，长租公寓TOP10较2015年已有较大

8、幅度提升，入围门槛也由去年的52.66大幅提高至2016年的154.41。图表2016年长租公寓品牌指数TOP10数据来源：迈点旅游研究院（2016年2-8月监测数据）四、长租公寓市场投资机遇2015年末，全国城镇家庭户的户均套数为1.08套/户。按照国际标准，城镇户均套数达到1.0，就意味着房地产市场供求已基本平衡，因此，中国的存量房时代已然来临。2011年二手房市场领导者链家地产在北京成立“自如友家”，专营品质长租公寓；2012年面向现代青年的连锁生活社区YOU+公寓在广州正式营业并迅速获得雷军顺为资本A轮融资；2015年2月，万科通过村屋改造推出了“万科驿”第一代产品位于广州的“万科天河

9、软件园店”公寓；2015年4月一群来自腾讯、万科等互联网、地产开发商的前员工创立了“warm+公寓”并获得资本市场数千万Pre-A轮融资蘑菇公寓、寓见公寓、魔方公寓等品牌长租公寓如雨后春笋，长租公寓市场迅速膨胀，并吸引了包括传统二手房代理、地产开放商、互联网企业在内的多方跟进。长租公寓市场正慢慢成为一个“新”的产业，赢得二手房代理、地产开发商、互联网企业、资本市场的亲睐和投资，成为房地产存量市场下一个新的盈利突破口。互联网浪潮掀开的市场空白区域催生出了一大波知名互联网巨头企业、互联网产品，同时也带动了传统行业、产品的升级改造。互联网+不断改造升级着传统行业，长租公寓市场也不例外，开始逐步走人互

10、联网企业和资本市场的视野。受虹吸作用影响，绝大部分劳动力不得不前往沿海发达地区异地就业，而当地受供需不对称而不断拉升的住房价格迫使唯有通过长期租房来解决住房问题，长租公寓开始成为住房市场刚性需求。络绎不绝的外来人口涌入，住房的不断过滤，长租公寓统一运营管理、专业服务等多重原因决定了长租公寓相较于传统租赁市场具备更加高频的特点。在传统租赁市场中，中介主要依赖信息不对称下销售租房信息连接业主、承租方获取服务费，承租方与中介往往属于“一锤子”买卖，难以形成高频率消费，受互联网带动信息透明化的影响，信息不对称必将逐步消失，传统代理租房业务必然萎缩。而传统地产开发商则通过销售住房空间与业主建立联系，高昂

11、的总价决定了住房销售的一次性、低频率，在房地产进入白银时代、存量市场的背景下新房销售往往难以像黄金时代形成快速持续的稳定利润，因此具备刚需、高频的长租公寓市场逐步成为房地产存量市场下的突破口，获得房地产开发商亲睐。至于租赁市场的痛点，根据MBA利益相关者理论，在住房租赁市场中主要包含房东、租客、政府、传统中介公司三个利益相关者，其所充当的角色和痛点如下图所示，长租公寓的出现正好完美的解决了这一问题。刚需、高频、痛点决定了长租公寓可以是下一个升级改造的“新”领域，必将成为房地产存量市场下的一个新的突破口。而这些痛点也将成为了长租公寓所改进升级的所在。五、长租公寓市场发展前景长租公寓品牌仍如雨后春

12、笋般不断冒头，仍有资本前赴后继地进入长租公寓领域。尤其是目前提出的购租并举的住房制度，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。2015年年末，政府前后两次释放出重点扶持长租市场的政策利好，并首次明确公寓业是“生活性服务业”，不少业内人士更认为，房产租赁O2O蕴藏着近万亿级的市场规模。华创证券在2015年发布的关于长租公寓的行业报告中，以“流动人口数量流动人口租房率年租金”的公式对青年租房市场年度规模进行了估算，得出了全国7891亿元的市场规模。2015年底，国家卫生计生委发布的中国流动人口发展报告（2015）显示，“十二五”期间，我国的流动人口年均增长800万人左右，2014年年末已达2.5

13、3亿人，并预计2020年流动迁移人口将逐步增加到2.91亿，年均增加约600万人。不论是三四线城市，还是一二线，都有一半的人士没有房产。在一线城市中，高达57.6%的住户都是在租房。正是嗅到了旺盛的需求，伴随着互联网+概念的火热，越来越多的投资者进入住房租赁市场。从大趋势来看，随着持续的城市化发展及消费水平的不断提升，中国的长租公寓租房需求及市场规模，尤其在一线及二线城市，会继续扩大，从萌芽发展阶段进入爆发式增长的时代。近期，随着一系列在上海、南京、深圳、成都等地推出的限购政策来看，租房需求将被释放。我爱我家公司也表示看好长租公寓市场。随着生活理念、消费理念的更迭，租客对房屋本身的居住条件、社

14、交环境等更为重视，也更愿意花钱去获取更多和居住相关的服务。这些变化也意味着未来的租赁市场有着巨大的发掘潜力。此外，长租公寓表现出的去库存能力，也是吸引房企和资本进入的原因之一。附：报告详细目录2017-2021年长租公寓市场深度调研及投资战略研究报告第一章长租公寓市场相关概述1.1长租公寓相关概述1.1.1长租公寓定义1.1.2与“二房东”的差别1.2长租公寓分类介绍1.2.1集中式长租公寓1.2.2分布式长租公寓1.2.3两种长租公寓对比分析1.3美国长租公寓市场发展分析与借鉴1.3.1美国长租公寓发展历程1.3.2美国长租公寓运营模式1.3.3美国典型公寓企业介绍1.3.4美国长租公寓经验

15、借鉴第二章2014-2016年国内房地产租赁市场发展分析2.12014-2016年住房租赁市场利好政策盘点2.1.1重大利好政策概览2.1.2税收优惠政策解读2.1.3若干意见解读2.22014-2016年房地产租赁业务发展契机2.2.1存量房时代下的发展契机2.2.2房地产开发企业运营转移2.2.3房地产产业链延伸趋势2.2.4流动人口助长租赁需求2.32014-2016年房地产租赁市场发展现状2.3.1住宅存量及其租赁比2.3.2商业地产空置率分析2.3.3全国租房市场需求量2.3.4重点城市供需分析2.3.5租房市场租金走势第三章2014-2016年国内长租公寓市场发展分析3.1中国长租

16、公寓行业相关概述3.1.1长租公寓行业发展历史3.1.2长租公寓行业的目标市场3.1.3长租公寓业态价值分析3.1.4长租公寓社会价值分析3.1.5长租公寓盈利模式分析3.22014-2016年长租公寓市场格局分析3.2.1市场主要品牌发展格局3.2.2分布式长租公寓市场层级3.2.3集中式长租公寓市场格局3.32016年长租公寓市场品牌发展深入分析3.3.1长租公寓品牌指数3.3.2品牌搜索维度分析3.3.3品牌媒体维度分析3.3.4品牌运营维度分析3.3.5品牌维度对比分析3.42014-2016年地产商进军长租公寓市场背后逻辑解读3.4.1地产商抢滩长租公寓3.4.215家企业观点分析3

17、.4.3投资机构视角解读3.4.4第三方媒体视角解读3.5长租公寓行业发展难题分析3.5.1市场用户粘性不高3.5.2行业缺乏标准化管理3.5.3新产品形态仍待探索3.5.4平台与房东之间难协调第四章长租公寓运营要素及其关键绩效指标（KPI）分析4.1长租公寓运营模式分析4.1.1长租公寓运营模式概述4.1.2集中式长租公寓运营模式4.1.3分布式长租公寓运营模式4.2长租公寓经营的关键成功要素4.2.1运营管理体系4.2.2产品研发能力4.2.3企业融资能力4.2.4批量拿房资源4.3长租公寓项目管理决策指标分析4.3.1长租公寓项目决策管理指标4.3.2不同类型物业项目运营比较4.3.3公

18、寓业务盈亏高度依赖运营4.4长租公寓业务管理关键指标及行业经验4.4.1拓展及房源租约管理4.4.2装修改造及供应链管理4.4.3销售出租及租后服务4.4.4行业管理运营经验借鉴4.5长租公寓经营者运营建议4.5.1选择核心区域重点突破4.5.2进行差异化品牌运营4.5.3快速迭代品牌产品4.5.4“互联网+”需谨慎4.5.5新从业者运营建议第五章2014-2016年国内长租公寓重点企业发展分析5.1青客公司5.1.1企业发展概况5.1.2主要业务介绍5.1.3商业运营模式5.1.4重点关注维度5.1.5未来发展目标5.2YOU+公寓5.2.1企业发展概况5.2.2公寓社交属性5.2.3战略合

19、作动态5.2.4企业项目动态5.2.5挑战与前景5.3魔方公寓5.3.1企业发展概况5.3.2战略布局转移5.3.3营运特色分析5.3.4企业发展动态5.4自如5.4.1企业发展概况5.4.2企业运营特色5.4.3脱离链家独立5.4.4毕业生市场计划5.5优客逸家5.5.1企业发展概况5.5.2企业“软实力”5.5.3企业创新性尝试5.5.4行业首例创投贷5.6其他5.6.1寓见公寓5.6.2世联行5.6.3万科泊寓5.6.4上海佐蓝5.6.5候鸟长租第六章2014-2016年国内长租公寓市场投资分析6.1国内长租公寓投资机遇分析6.1.1世界进入“新经济”发展时期6.1.2长租公寓是存量房时

20、代的突破口6.1.3互联网经济对长租公寓的推动6.2一线城市长租公寓市场投资机会分析以深圳为例6.2.1市场供需失衡下的投资发展空间6.2.2市场热点区域与投资机遇分析6.2.3区别于其他地区的市场投资特性6.2.4市场发展现状与投资风险提示6.3部分二三线城市长租公寓市场投资机会分析6.3.1杭州6.3.2南京6.3.3成都6.3.4武汉6.4国内长租公寓投资风险提醒6.4.1常见投资风险分析6.4.2长租公寓房源难题6.4.3行业“低利润怪圈”6.4.4其他行业壁垒分析第七章2014-2016年国内长租公寓市场融资分析7.12014-2016年长租公寓创业公司融资信息盘点7.1.1融资市场

21、火热7.1.2集中式长租公寓融资7.1.3分布式长租公寓融资7.2中国长租公寓融资模式分析7.2.1股权融资模式7.2.2类REITs模式7.2.3众筹融资模式7.2.4银行合作融资7.2.5融资租赁模式7.3中国长租公寓众筹模式详细分析7.3.1长租公寓主要众筹模式介绍7.3.2众筹项目的收益与风险分析7.3.3收益类众筹模式详细解释7.3.4国内长租公寓众筹融资现状7.3.5长租公寓众筹项目案例分析第八章2017-2021年中国长租公寓市场发展趋势及前景预测8.1长租公寓市场未来发展趋势分析8.1.1资产由重到轻8.1.2引入更多金融产品8.1.3专业化服务趋势8.1.4盈利模式将延伸8.

22、2长租公寓发展前景展望8.2.1市场未来发展方向分析8.2.2长租公寓蓝海市场巨大8.2.3多角度市场前景分析长租公寓市场相关报告2017-2021年二三线城市城市综合体市场运营深度调研及投资机会分析报告2017-2021年中国城市综合体投资市场深度调研及风险控制分析报告2017-2021年中国城市综合体深度调研及投资前景预测报告(上下卷)2017-2021年中国养老地产行业深度调研及投资前景预测报告017-2021年中国建筑业投资分析及前景预测报告(上中下卷)2017-2021年中国智能建筑行业深度调研及投资前景预测报告(上下卷)2017-2021年中国城市燃气行业深度调研及投资前景预测报告(上下卷)2017-2021年中国旅游地产业投资分析及前景预测报告(上下卷)“十三五”数据中国建设下智慧城市深度调研及投资前景预测报告（上中下卷）2017