[房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产估价案例与分析模拟56

1、房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产估价案例与分析模拟56房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产估价案例与分析模拟56房地产估价案例与分析模拟56一、问答题问题:1. 某集团公司拟以其房地产向银行抵押贷款，该单位土地是行政划拨的，你认为应采用什么估价技术路线?对该房地产抵押价值评估时应注意哪些事项?答案:1应采用的估价技术路线。 采用房产与土地开发费用(征地或拆迁安置补偿费及前期费用)分别估价再综合的方法，可用成本法、比较法；也可采用先假设估价对象为具有完全产权的商品房，用成本法、比较法、收益法进行估价，从得出的估价额中减去土地出让金的方法。 2对该房地产抵押价值评估时应注意的事项如下。

2、 (1)估价目的：为委托人以估价对象为抵押物(债务履行担保物)向银行(抵押权人)申请抵押贷款提供抵押物(担保物)市场价值参考。 (2)估价时点：因设定抵押时点在评估时是不确定的，一般仍为勘察现场的某一天为估价时点。 (3)确认估价对象为可以设定抵押的房地产。 (4)把握市场、选取参数和预测谨慎。 (5)报告中说明主要风险会对价值产生的影响。 某大厦坐落地点为一级用地，属公建集中区，四周环路，该大厦原用途为集商场、公寓和写字间于一体的综合楼，钢筋混凝土框架剪力墙结构，地上13层整体设计为商场；塔楼A座为28层，设计为大户型公寓。大厦总面积为83594.27m2。大厦自1994年6月15日开工，于

3、1995年12月停建，停建时大厦主体与外墙面装修已完工，室内装饰装修和设备设施安装未完成。 请问 2. 2005年对该大厦进行估价是否可采用成本法?为什么?答案:一般不考虑使用成本法进行评估：因为该大厦闲置了10年，物质折旧的存在是明显的，也是比较容易计算的，但是由于结构上的缺陷，大厦也明显存在功能折旧，一般认为对设计缺陷造成的功能折旧尽管计算理论是完善的，但是要想准确地落实在数额的估算上还是比较困难的，所以应该舍弃成本法。3. 写出估价技术路线。答案:依据大厦的现状，一般认为应采取从估价对象续建完成后可实现市场价值中扣除续建成本、费用，也就是在整体上采取假设开发法中的现金流量折现法进行评估，

4、首先要确定估价对象的未来状态，因此在分析估价对象现状以及市场环境的基础上，对改造方案做出了设定，并在此基础上对项目改造完成后的价格进行评估，具体采用市场法进行，对成本开发期间费用进行估算。二、单项选择题 某单位为了企业解困经当地政府批准在无偿划拨的土地上建设网点房3000m2用于经营，2002年12月31日开始使用，6个月后将其中的2000m2出租，1000m2出售。并将出租部分向银行抵押贷款280万元，贷款期限2年，抵押率70%。2005年6月30日由于未按期偿还贷款，拟处分房地产。 1. 对于出售部分转让评估时主要审查的证件是 。A.建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、开工许可证B.房

5、屋所有权证、原土地使用证C.土地使用权出让证件、房屋所有权证D.房屋销售许可证、土地使用权出让证件答案:C2. 如以拍卖方式进行处分，其拍卖底价一般确定为 。A.400万元B.400万元C.270万元D.400万元，270万元答案:D 某公司拥有一栋旧写字楼，房屋所有权证记载的建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准改建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积为1000m2的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某机构对该写字楼进行估价。 3. 能否改建的最终批准权在 。A.政府房地产管理部门

6、B.政府规划管理部门C.政府土地管理部门D.上级总公司答案:B4. 评估时依据的建筑面积应为 。A.460m2B.600m2C.1000m2D.以上三个面积都不行答案:D解析 因为评估时，应以政府规划部门批准文件和房管部门最终确权发证的面积为准，这是合法原则的具体要求，如不批，该楼属违章建筑，没有价值。估价对象为一新建成的写字楼，没有经过政府规划部门批准，不能办理房产证，无法确定其合法建筑面积，故不能选1000m2；该公司的上级总公司也无权确定房屋合法面积，故不能选600m2；原房已灭失，故也不能选460m2。 甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000m2，2007年11月取得建设工程

7、规划许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000m2。2008年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为16500m2，至2008年12月办公楼已完成主体结构。3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2009年5月甲公司自行建设了2间宿舍，共计500m2。因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2010年6月30日的市场价值。 5. 采用假设开发法估价时，应按照 前提进行估价。A.自己开发B.溢价转让C.被迫转让D.自愿转让答案:C6. 采用成本法估价，求取土地重新取得价格时，容积率

8、应采用 。A.0.03B.0.83C.0.85D.1.25答案:D7. 采用成本法估价时，可计入开发成本的是 。A.办公楼开发费用B.食堂开发费用C.宿舍开发费用D.浴室开发费用答案:A8. 采用成本法估价时，应 。A.按照预算额测算在建工程价值B.按工程已结算额测算在建工程价值C.按综合完成的形象进度测算在建工程价值D.结合综合完成的形象进度和折旧因素，测算在建工程价值答案:D 某商品房交易估价，评估人员采用市场比较法估价，搜集了四个近期交易成交的案例资料如下： 编 号 A B C D 估价对象 坐 落 市区内 市区内 市区内 市区内 市区内 地段等级 四级 四级 四级 四级 四级 用 途

9、商品住宅 商品住宅 商品住宅 商品住宅 商品住宅 结构层次 混合七层 混合七层 混合七层 混合七层 混合七层 建筑面积/m2 45 90 130 102 106 交易情况修正 优惠8% 偏高7% 正常 优惠5% 正常 交易日期调整(%) +5 +6 +5 +1 房地产状况调整(%) -18 +7 +4 -10 成交价格/(元/m2) 2400 2700 2600 2400 9. 若从中选取3个案例作为可比实例，则下面四组中，第 组可以作为可比实例。A.ABCB.BCDC.ACDD.ABD答案:B10. 若对各案例测算出的比准价格结果按简单算术平均结果处理，则按市场比较法评得的评估对象估价结果为

10、 元/m2。A.2457B.2653C.2822D.2997答案:B解析11. 若对各案例测算出的比准价格结果按加权算术平均结果处理，且案例B的权数定为0.4，其他两个比准价格的权数均定为0.3时，则按市场比较法评得的评估对象估价结果为 元/m2。A.2433B.2638C.2849D.2861答案:B12. 对于旧有非住宅估价中确定建筑物经济寿命与折旧，遇到以下情况：建筑物建成后10年补办了土地使用权出让手续，其经济寿命早于土地使用权年限而结束时，应按 计算折旧。A.土地使用权年限B.建筑物经济寿命C.建筑物尚可使用年限D.建筑物已使用年限加上土地使用权剩余年限答案:B三、指错题问题:1.在

11、建工程房地产估价结果报告 一、委托方 房地产开发有限公司，法人代表：，地址：市路号，联系电话：。 二、受托方 房地产价格评估有限公司，法人代表：，地址：市路号，估价机构资质等级：一级，联系电话： -。 三、估价对象 1地理位置及概况(略) 2估价对象概括 估价对象：一栋在建住宅楼 建筑面积：11627.92m2 土地使用权年限：至2073年5月31日 土地面积：4300m2 四、估价目的 为委托方以在建工程的抵押提供价格参考依据。 五、估价时点 2004年6月18日至2004年6月30日。 六、价值定义 采用公开市场价值标准，即本报告评估估价对象目前状况下，于估价时点的市场价格。 七、估价依据

12、 1中华人民共和国国家标准房地产估价规范(GB/T 502911999)。 2国土资源部土地估价规程。 3市人民政府市出让国有土地使用权基准地价。 4市房地局土地出让价格评估技术标准(试行)。 5市城市规划管理局审定设计方案通知书()规审字号。 6公司房屋所有权证(全字第号)。 7公司国有土地使用证全国用()字第号。 8委托方提供的其他资料。 9估价人员实地勘察获取的资料及搜集的市场资料。 八、估价原则 本次估价遵循的房地产估价原则有：1合法原则：即以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行评估。2最高最佳使用原则：即以估价对象的最高最佳使用为前提进行评估。3鉴于估价对象的规划方案已经市城市规划

13、管理审定部门批准()规审字号审定设计方案通知书，估价人员认为按此方案开发建设符合本原则精神。4替代原则：即估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的价格。 九、估价方法 估价对象为住宅用途的在建工程，周围住宅房屋交易案例较多，本次评估先假设估价对象为已竣工验收后交易的房产，采用市场比较法评估出假设房产的价值，再根据估价对象的工程进度进行修正；估价对象所在区域同类新开发建设项目较多，容易获取开发费用资料，评估人员进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，根据估价对象房地产的特点及本身的实际情况，选取了重置成本法进行评估。 十、估价结果 以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果，总价为：3976.0

14、3万元(大写：人民币叁仟玖佰柒拾陆万零叁佰圆整)。 十一、估价人员(略) 十二、估价作业日期(略) 十三、估价报告应用的有效期 本报告自完成之日起一年内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。 在建工程房地产估价技术报告 一、个别因素分析(略) 二、区域因素分析(略) 三、市场背景分析(略) 四、最高最佳使用分析(略) 五、估价方法选用(略) 六、估价测算过程 (一)市场比较法 市场比较法是同一个市场条件下，根据替代原则，比较条件类似或使用价值相同的房屋买卖案例，将交易案例与估价对象加以对照比较，就两者之间在影响估价对象的交易情况、期日、区域因素及个别因素等的差别进行修正，求取估价对

15、象在估价期日房产价值的方法。 1选取可比案例，选择比较案例应依据估价对象，符合以下条件： (1)用途相同； (2)交易类型相同； (3)正常交易或能够修正为正常交易的案例； (4)区域及个别条件相近； (5)统一价格基础； (6)交易日期接近。 评估选择了与估价对象同一小区内三宗交易实例作为比较案例，具体情况如表1所示。 表1 可比实例表 比较案例 A B C 交易价格(元/m2) 3800 3600 3500 位置 距小区正门30m 距小区正门30m 距小区正门200m 用途 商住 住宅 住宅 交易日期 2003.11.30 2004.3.21 2004.3.28 结构 钢混 砖混 砖混 房

16、屋状况 新房 新房 新房 2价格修正指数表 将影响房产价格的因素进行比较，寻找交易实例与估价对象的差异度。再根据案例与估价对象的差异度，分别给各比较案例和估价对象的价格影响因素赋予分值，确定条件修正指数，详见表2。 表2 价格修正指数表 比较案例 估价对象 A B C 交易价格(元/m2) 待估 3800 3600 3500 位置 100 104 102 98 用途 100 100 100 100 交易日期 100 97 99 99 结构 100 100 100 100 房屋状况 100 100 100 100 交易价格(元/m2) 100 100 100 100 3修正系数表 根据修正指数表

17、，编制修正系数列表3，最后依据市场比较法计算公式求取修正后房产价格。 表3 修正系数表 比较案例 A B C 交易价格(元/m2) 3800 3600 3500 位置 100/104 100/102 100/98 交易类型 100/100 100/100 100/100 交易日期 100/97 100/99 100/99 结构 100/100 100/100 100/100 房屋状况 100/100 100/100 100/100 权重 0.3 0.3 0.4 比准价格(元/m2) 3642.58 工程进度 95% 在建工程价格(元/m2) 4023.78 总价3460.4511627.924

18、0237800元4023.78万元(二)成本法所谓成本法是指求取估价对象在估价时点的重置价格、扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。根据估价对象的实际开发程度，估价对象的开发成本构成包括土地使用权价格、红线内外市政工程费、建筑安装工程费、专业人员费、管理费、投资利息、投资利润、销售税费。计算土地使用权价格：估价对象规划用途为住宅，位于市基准地价三级地范围，结合该估价对象用地的区域因素及个别因素综合分析，采用基准地价修正系数法对土地使用权在估价时点的市场价值进行估价，确定估价对象的楼面地价为857元/m2，则土地总价为1112.79万元。建筑物建造成本：建筑物建造成本开发成本+管

19、理费用+投资利息+销售费用+税费+开发利润1开发成本(1)建安费用根据委托方提供的资料，该在建工程建安总费用为1395.35万元(2)红线内市政费：取建安费用的15%。红线内市政费1112.7915%166.92万元 建造总成本建安费用+红线内市政费1604.65万元 (3)前期工程费(包括勘察、设计、可行性研究、评估及临时三通一平费等费用)：取建造成本的10%。 前期工程总费1395.3510%139.54万元 (4)不可预见费：取建安费用的5%。 不可预见总费1395.355%69.77万元 开发成本合计为1771.58万元 2管理费用 建设单位管理费：取土地重置价格和建造成本的5%。 管

20、理费用(1112.79+1604.65)5%135.87万元 3投资利息 估价人员通过调查同类房地产开发建设周期，确定估价对象的合理工期为1年，假设资金在建设期内均匀投入，利率按照中国人民银行2002年2月20日公布的1年期贷款利率5.31%计取，计息基数为开发成本。则： 投资利息1112.795.31%1+1771.585.31%0.5 106.13万元 4投资利润根据市当前的市场状况，按照不同年期取不同的值。估价对象的建设期为1年，开发商利润取25%。 投资利润1771.5825%442.90万元 5销售费用估价对象为在建工程，未销售，故不计。6估价对象价格根据项目的具体情况计算出估价对象

21、的开发成本、管理费用、贷款利息和销售费用后，可以得出估价对象在估价期日的市场价格为：总价1112.79+1771.58+135.87+107.81+442.903570.95万元七、估价对象价格确定根据目前市经济发展状况及估价人员掌握的资料分析，这两种方法各有其自身的特点，它们分别从不同的侧面说明了价格水平的高低，我们以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果，则委托评估房地产总价为人民币3570.95万元。附件(略)答案:1房地产权利状况描述不全。 2房地产现状描述不全。 3估价原则中缺少估价时点估价原则。 4估价结果报告中总地价缺少货币种类。 5市场比较法比较因素所取修正指数无说明。 6比较案例B位置指数不正确。 7比较案例A用途为商住，与估价对象的可比应作说明。 8比较案例的结构不同应该进行修正。 9比准价值的权重未作说明。 10成本法中土地使用权价格计算有错误。 11成本法中各项费用比例无依据。 12建安费按项目的实际发生成本计算不恰当。 13成本法中计算投资利息不应用单利计算，应用复利。 1