[房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产估价理论与方法模拟96

1、房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产估价理论与方法模拟96房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产估价理论与方法模拟96房地产估价理论与方法模拟96一、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意)问题:1. 房地产估价的_指明了不能孤立地思考估价对象的价值，要考虑到相近效用的房地产价格的牵制。A.替代原则B.谨慎原则C.合法原则D.客观、公正原则答案:A问题:2. _是指估价对象在非继续利用情况下的价值。A.谨慎价值B.现状价值C.残余价值D.快速变现价值答案:C解析 谨慎价值是指在存在不确定因素的情况下遵循谨慎原则所评估的价值。现状价值是指估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值。残

2、余价值是指估价对象在非继续利用情况下的价值。它一般低于市场价值。快速变现价值是指估价对象在没有充足的时间进行营销情况下的价值，即在不符合市场价值形成条件中“适当营销”下的价值。问题:3. 某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/米2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/米2。理论上应补地价_万元。A.78B.882C.1210D.1272答案:D解析 本题涉及的考点是补地价的测算方法。应补地价的数额计算如下：补地价(单价)=9605-7000.8=4240(元/米2)，补地价(总价)=补地价(单价)土地总面积=42403000=127200

3、00(元)，即1272万元。问题:4. 有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27m，前街路线价为2000元/m2，后街路线价为1000元/m2，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为_m。A.9B.13.5C.15D.18答案:D问题:5. 某宗房地产预测未来3年的净收益分别为17、18、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果报酬率为9%，则该房地产的收益价值为_万元。A.195B.217C.213D.210答案:B问题:6. 某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用_进行估价。A.比较法B.成本法C.假设开发

4、法D.长期趋势法答案:C问题:7. 某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，相应的楼面地价为700元/m2，现按城市规划拟变通为商业用地，容积率为5.0，相应的楼面地价为960元/m2，则应补地价为_万元。A.300B.30C.4240D.1272答案:D问题:8. 某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后地价为_元/m2。A.1840B.2840C.2966D.3000答案:D解析 开发完成后的地价=土地取得成本+开发成本+管理费用

5、+投资利息+销售费用+投资利息+销售费用+销售税费=(1000+1500)(1+16%)+100元/m2=3000元/m2。问题:9. 随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是_。A.单独深度价格修正率B.累计深度价格修正率C.平均深度价格修正率D.加权深度价格修正率答案:B问题:10. 房地产的开发、利用、消费，要受制于其所在的环境，如邻里关系、当地的社会经济发展状况、制度政策等，这是由于房地产具有_的特性。A.不可移动B.独一无二C.相互影响D.易受限制答案:A问题:11. 某10年前建成交付使用的建筑物，建筑面积100m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率5%

6、，年折旧率2%，则该建筑物的现值是_元。A.64000B.64800C.67800D.72000答案:A解析 d=D/C，则年折旧额D=Cd=1008002%=1600元 折旧总额Et=Dt=160010=16000元 建筑物现值V=C-Et=100800-16000=64000元 问题:12. 假设开发法用于房地产估价与用于房地产投资分析的不同之处在于：在选取有关参数和测算有关数值时，估价是站在_的投资者的立场上，投资分析是站在_的投资者的立场上。A.特定，典型B.典型，特定C.特殊，典型D.典型，特殊答案:B问题:13. 某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10

7、年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，已使用10年。残值率假设均为0，该建筑物折旧总额为_万元。A.58.6B.60C.75.6D.77.6答案:D问题:14. 甲房地产的收益期限为30年，楼面地价为2700元/m2；乙房地产的收益期限为40年，楼面地价为2800元/m2。报酬率均为6%，其他条件相同。则两宗房地产的价格相比_。A.甲大于乙B.甲小于乙C.甲等于乙D.无法确定答案:A解析 V甲=V301/K30=2700(1+6%)30/(1+6%)30-1=3269.20元/m2， V乙=V4

8、01/K40=2800(1+6%)40/(1+6%)40-1=3101.54元/m2，则甲大于乙。 问题:15. 某宗房地产的土地出让年限为50年，已经使用6年，预计未来每年正常情况下可以获得净收益15万元，预期报酬率为8.5%，则该宗房地产的收益价格接近于_万元。A.947B.915C.949D.950答案:B问题:16. 钢筋混凝土结构的受腐蚀的生产用房的耐用年限一般为_年。A.50B.40C.35D.30答案:C问题:17. 某期房1年后能投入使用，与其类似的现房价格为5000元/m2，出租的年总收益为500元/m2，管理费用等其他支出为100元/m2。假设折现率为10%，风险补偿为现房

9、价格的3%，则该期房目前的价格是_元/m2。A.4395B.4486C.4636D.4850答案:B解析 本题考核的是期房价格的计算。期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿=5000元/m2-(500-100)元/m2/10%1-1/(1+10%)-5000元/m23%=4486.36元/m2。问题:18. 某宗房地产某年1月1日的成交价格为1000美元/m2，同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元/m2，该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为_美元/m2(假设该年1月1日的汇率为1美元兑换6.7元人民币，9月1日

10、的汇率为1美元兑换6.4元人民币)。A.1051B.1096C.1100D.1147答案:D解析 该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为：(10006.7+808)/6.4=1147美元/m2。问题:19. 某建筑物建成于1990年6月，建筑面积4000m2，经济寿命40年，单位建筑面积的账面原值为2500元/m2，1990年6月和2005年6月相对1980年的建筑价格指数为108%和112%，残值率为5%，该建筑物2005年6月的累计折旧额为_万元。A.612.33B.615.74C.625D.648.15答案:B问题:20. 调查、分析房地产开发用地的状况需要弄清规划条件，其中不包括_

11、。A.土地用途B.公共服务设施C.容积率D.空置率答案:D问题:21. 在假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是选择最佳用途，而最佳用途的选择是要考虑该地块位置的_。A.可接受性和现实社会需要程度B.现实社会需要程度和未来发展趋势C.可接受性及现实社会需要程度和未来发展趋势D.可接受性和未来发展趋势答案:C问题:22. 某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第八个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为_万元。A.87B.124C.130D.134答案:B解析 本题涉及的考点是统一付款方式。该房地产的实际价格为：123.88(万元)。问题:23. 在实际估

12、价中，要求估价对象在短时间内将房地产卖出，则评估价值应属于_。A.快速变现价值B.谨慎价值C.在用价值D.投资价值答案:A问题:24. 购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为9%，若该类房地产的资本化率为10.8%，则自有资本要求的年收益率为_。A.15.0%B.15.7%C.12.6%D.11.6%答案:A问题:25. 开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用_进行评估。A.比较法B.收益法C.成本法D.推测法答案:A问题:26. 关于明确估价目的的说法，正确的是_。A.估价目的由价值类型决定B.估价目的根据估价师的经验确定C.估价目的由委托人的估价需要决定D.估价目的根据估价

13、对象和价值时点综合确定答案:C解析 估价目的是由委托人的估价需要决定的，价值时点应是估价师根据估价目的并经委托人认可后确定的，而不是相反；估价对象是根据已确定的估价目的和价值时点并经委托人认可后确定的，而不是相反；价值类型与价值时点一样，是由估价目的确定的，而不是相反。问题:27. 估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m2，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的是_。A.建筑面积1800m2，两年前出租，年租金35万元，位于同一工业区B.建筑面积1100m2，近期出租，年租金150元/m2，位于20km外C.建筑面积10000m2，近期出租，年租金1

14、80万元，位于同一工业区D.建筑面积1000m2，近期出租，年租金20万元，位于同一工业区答案:D问题:28. 特殊工业厂房适宜采用的估价方法是_。A.成本法B.假设开发法C.收益法D.比较法答案:A问题:29. 某商业建筑物的有效年龄为5年，年平均折旧率为2.5%，假设建筑物的残值率为零，建筑物的经济寿命为_年。A.30B.40C.50D.60答案:B解析 根据建筑物的经济寿命等于年平均折旧率的倒数，1/2.5%=40年。问题:30. 确定估价对象及其范围和内容时，应根据_，依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。A.估价原则B.估价目的C.估价方法D.估价程序答案:B问题:31. 评估某

15、加油站的抵押价值，估价对象的财产范围不应包括_。A.加油站的特色装修B.加油站的特许经营权C.加油站内的车辆D.加油站的加油机答案:C解析 加油站的特色装饰装修、特许经营权、加油机等动产部分在进行整体资产抵押时，是包含在抵押价值中的。问题:32. 某类房地产2004年至2008年的价格分别为900元/m2、1190元/m2、1490元/m2、1910元/m2、2110元/m2，按平均增减量趋势法估计，该类房地产于2010年的价格为_元/m2。A.2390B.2715C.2430D.2450答案:B问题:33. 按建筑面积分摊方法，计算土地占有份额的公式为_。A.某部分占有的土地份额=该部分建筑

16、面积总建筑面积B.某部分占有的土地份额=该部分建筑面积土地总价总建筑面积C.某部分占有的土地份额=土地总价该部分享有的地价额D.某部分占有的土地份额=该部分建筑面积总建筑面积土地总价答案:A解析问题:34. 承租人甲与出租人乙于3年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅的面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为500元/m2。现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。若折现率为8%，则承租人甲目前的权益价值为_万元。A.7.99B.8.42C.9.58D.13.51答案:A解析 采用下列公式计算承租人目前的权益价值 问题:35. 成本法中的“成本”不是通常意义上的成本，而是_。A.价格

17、B.利润C.生产费用D.劳动价值答案:A二、多项选择题(每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。)问题:1. 根据房地产的合法原则，下列选项中_属于以抵押为估价目的的估价对象。A.权属有争议的房地产B.用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产C.土地所有权D.普通居民住宅E.高档公寓 A B C D E答案:DE解析 法律法规和政策规定不得抵押的房地产，不应作为以抵押为估价目的的估价对象。物权法规定：“下列财产不得抵押：(一)土地所有权；(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；(三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、

18、医疗卫生设施和其他社会公益设施；(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产；(五)依法被查封、扣押、监管的财产；(六)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。”城市房地产抵押管理办法第八条规定：“下列房地产不得设定抵押：(一)权属有争议的房地产；(二)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；(三)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；(四)已依法公告列入拆迁范围的房地产；(五)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；(六)依法不得抵押的其他房地产。”问题:2. 下列是收益性房地产的有_。A.农地B.写字楼C.游乐场D.仓库E.未开发的土地 A B C D E答案:ABCD

19、解析 收益性房地产如住宅、商店、写字楼、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房、仓库、农地等。问题:3. 在静态分析法中，正确测算投资利息需要把握_等几个方面。A.应计息项目B.预售、预租和延迟销售情况C.计息周期D.计息期E.计息方式 A B C D E答案:ACDE问题:4. 在房地产估价中，估价方法的选择是由_综合决定的。A.估价对象的房地产类型B.估价方法适用的对象和条件C.估价人员的技术水平D.委托人的特殊要求E.所收集到的资料的数量和质量 A B C D E答案:ABE问题:5. 在房地产交易中往往需要缴纳一些税费。根据税法及中央和地方政府的有关规定，应由卖方缴纳

20、的税费包括_等。A.出让金B.营业税C.土地增值税D.契税E.所得税 A B C D E答案:BCE问题:6. 建筑物重置价格中的建筑安装工程费的求取方法有_等。A.单位比较法B.工料测量法C.指数调整法D.分部分项法E.成新折扣法 A B C D E答案:ABCD解析 “成新折扣法”是折旧的求取方法，不是建筑物重置价格的求取方法。问题:7. 在假设开发法估价中，为确定估价对象的最佳开发利用方式，应确定的主要内容有_。A.用途B.区位C.建筑规模D.建筑档次E.房地产开发出让 A B C D E答案:ACD解析 采用假设开发法估价需要具备的条件：根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确

21、判断估价对象的最佳开发利用方式(包括用途、建筑规模、档次等)；根据当地房地产市场状况，正确预测估价对象开发完成后的价值。问题:8. 根据引起建筑物折旧的原因，将建筑物折旧分为_。A.会计折旧B.估价折旧C.物质折旧D.功能折旧E.外部折旧 A B C D E答案:CDE问题:9. 关于建筑物物质折旧的可修复费用的说法，正确的有_。A.采用最合理修复方案进行修复发生的必要费用B.修复到新的或相当于新的状况的必要费用C.大于修复后所能带来房地产增加额的费用D.小于或者等于修复后所能带来房地产增加额的费用E.包括长寿命项目发生的修复费用，不包括短寿命项目发生的修复费用 A B C D E答案:ABD

22、解析 预计修复成本小于或者等于修复所能带来的房地产价值增加额的，即：修复成本修复后的房地产价值修复前的房地产价值，是可修复的；反之，是不可修复的，即预计修复成本大于修复所能带来的房地产价值增加额。修复成本是采用合理的修复方案恢复到新的或相当于新的状况的必要支出及应得利润。问题:10. 将待开发房地产的状况和开发完成后的房地产状况结合起来，假设开发法估价的情形主要有_。A.估价对象为新房，将新房重新改造B.估价对象为生地，在生地上进行房屋建设C.估价对象为生地，将生地开发成熟地D.估价对象为毛地，将毛地开发成熟地E.估价对象为毛地，在毛地上进行房屋建设 A B C D E答案:BCDE问题:11

23、. 房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括_。A.有形的实体B.土地的形状C.建筑结构D.立体空间E.建筑物的外观 A B C D E答案:ABCE解析 房地产实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，如土地的形状、地形、地势、地基、土壤、平整程度等，建筑物的外观、建筑结构、设施设备、装饰装修等。房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。问题:12. 物质折旧可进一步从_几个方面来认识和把握。A.自然环境的恶化B.自然经过的老化C.正常使用的磨损D.意外破坏的损毁E.延迟维修的损坏残存 A B C D E答案:BCDE问题:13. 经济适用住房

24、基准价格由_构成。A.开发成本B.各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款C.税金D.利润E.住宅小区内经营性设施的建设费用 A B C D E答案:ACD问题:14. 法律法规规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括_等。A.已抵押担保的债权数额B.改变土地用途应补交的出让金C.拍卖费用D.诉讼费用E.增加容积率应补交的出让金 A B C D E答案:ABE问题:15. 关于投资价值与市场价值的说法，正确的是_。A.市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值B.投资价值与市场价值在采用收益法评估时，折现率取值相同C.在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税，而评

25、估市场价值时通常不扣除所得税D.国有建设用地使用权招标，拍卖、挂牌出让时，有意购买者委托评估其能承受的最高购买价格，是一种投资价值评估E.在对某房地产进行抵押价值评估时，不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价值的评估 A B C D E答案:ACDE三、判断题问题:1. 对于房地产开发用地而言，从某个特定投资角度评估出的投资价值，一般大于市场价值。答案:B解析 本题考核的是投资价值的概念。投资价值一词有两种含义：(1)值得投资，如人们在为某个项目或产品、资产等做销售宣传时，经常称其具有投资价值；(2)从某个特定的投资者(如某个购买者)的角度来衡量的价值。这里所讲的投资价值是指后者。因此，某一房

26、地产的投资价值，是指根据某个特定的投资者的实际情况，对该房地产所评估的价值。与此相比，该房地产的市场价值，是指该房地产对一个典型的投资者(市场上抽象的一般投资者，他代表了市场上大多数人的观点)的价值。即市场价值来源于市场参与者的共同价值判断，是客观的、非个人的价值；投资价值是对特定的投资者而言的，是基于主观的、个人因素上的价值。在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而有所不同。问题:2. 由于越接近所预测的价格对应的时间的增减量对预测越重要，所以如果能用不同的权重对过去各期的增减量予以加权后再计算其平均增减量，就能使预测的价格更接近或符合实际。答案:A问题:3. 在建筑物剩余

27、经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下，出让合同已约定不可续期的，应以建筑物剩余经济寿命为收益期限。答案:B解析 在建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下，对于在出让合同已约定不可续期的，以土地使用权剩余期限为限。问题:4. 土地是大自然的产物，人工生产不出来，地表面积基本上是固定不变的，因此土地总量不能增力口。答案:A问题:5. 税收是影响房地产价格的制度政策因素之一，在买方市场条件下减少房地产开发环节的税收会使房地产价格下降。答案:A问题:6. 估价报告应用有效期不同于估价责任期：如果估价报告超过了其应用有效期还未得到使用，则估价责任期就是估价报告应用有效期；如果估价报告

28、在其应用有效期内得到使用，则估价责任期应到估价服务的行为结束为止。答案:A问题:7. 房地产的经营使用方式主要有销售、出租、自营和自用，相应地可以把房地产分为销售的房地产、出租的房地产、自营的房地产和自用的房地产。答案:A问题:8. 在进行房地产估价时，对房地产市场情况的分析始终应针对价值时点时的状况。答案:A问题:9. 长期趋势法的适用对象是价格有明显季节波动的房地产，适用条件是拥有估价对象或类似房地产较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料必须真实。答案:B解析 长期趋势法适用的对象是价格无明显季节波动的房地产，适用条件是拥有估价对象或类似房地产较长时期的历史价格资料，而且所拥有的

29、历史价格资料必须真实。问题:10. 评估房地产抵押价值应选用最可能的估计值。答案:B问题:11. 成本法的理论依据是生产费用价值论，从买方的角度来看，房地产的价格是基于社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”。答案:A问题:12. 房地产估价的价值类型与价值时点一样，从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的。答案:A问题:13. 对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对商品的需求；相反，就会减少对商品的需求。但对于低档商品来说，当消费者的收入增加时，反倒会减少对它的需求。答案:A问题:14. 在同一条街道上，如果两侧的繁华程度、地价水平有显著差异的，

30、应以街道中心为分界线，将该街道的两侧各自视为一个路线价区段，分别附设不同的路线价。答案:A问题:15. 房屋的完好程度越高，其价值就越接近于重新购建价格。答案:A四、计算题(每题10分。要求列出算式，计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位)问题:1. 需要评估一宗“七通一平”熟地2012年10月的价格。获知该宗土地的面积为7000m2，土地剩余使用年限为45年，建筑容积率为4，适宜建造商品住宅，预计取得该土地后建造该类商品住宅的开发期为3年。建筑安装工程费为每平方米建筑面积1500元，勘察设计等专业费及管理费为建筑安装工程费的8%，第一年需投入建筑安装工程、专业费用及管理费的30%，第二年需投入40%，第三年需投入30%。销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价