[房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产估价案例与分析模拟58

1、房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产估价案例与分析模拟58房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产估价案例与分析模拟58房地产估价案例与分析模拟58一、问答题问题:1. 2003年4月，方先生购买了一套位于城市中心区的住宅四合院。2005年1日，方先生将该处四合院翻建后改作二手房中介门市部，并办理了有关手续，至2007年10月，方先生有意将该套四合院出兑，市民刘先生得知后与方先生接洽，双方委托估价公司对此套四合院进行估价。若将估价对象视作住宅，则估值为224万元；若将估价对象视为营业用房，由于其地段很好，估值远远高于视作住宅的价值，为683.4万元。方先生认为，这套四合院在出售时是作为营业

2、用房的，成交价格应参考683.4万元这一估价结果；刘先生认为，方先生当初购买的四合院是以用作住宅为目的的，其性质已于该时点确定，而且自己买来也是用作住宅的，因此应参考224万元的估价结果商讨交易价，双方就此问题不能达成一致，交易失败。 请问： 1应当以哪种估价结果作为价格参考? 2房地产估价应遵循的基本原则是什么? 答案:1应当以将估价对象视为营业用房的估价结果作为价格参考。 2房地产估价应遵循“最高最佳使用原则”。由于该估价对象作为营业用房的价值远高于作为住宅的价值，所以就应按营业用房作估价，从而采用相应的估价结论。 某建筑物为28层框架剪力墙结构楼房，于1993年建成并投入使用，现对2层进

3、行估价，2层套型设计较为合理，朝向为南，工程质量优，目前保养维护较好，有专业物业管理公司维护和管理，其外墙贴有白色条形砖，客厅卧室内墙面刷白色涂料，顶棚木条饰顶，有防盗门、铝合金窗、推拉门、门窗包套、管道天然气设施、室内预留电视电话、空调插孔、小区设有专门的消防系统。该房屋所有权及分摊的国有土地使用权归乙方所有。现已被司法机关扣押。 请问： 2. 该房屋是否可以使用最高最佳原则进行估价?为什么?答案:该房屋可以使用最高最佳原则进行估价，因为该房地产是在遵循合法原则的前提下，根据估价对象的情况以维持规划用途(为公寓)来实施的。3. 写出估价技术路线。答案:市场法技术路线：搜集实例；选取可比实例；

4、建立价格可比基础进行交易情况修正；进行交易日期修正；进行区域因素修正；进行个别因素修正，求出比准价格。 收益法技术路线：搜集有关资料，估算潜在毛收入，估算有效毛收入；估算运营费用；估算净收益；选用适当的报酬率；选用适宜的计算公式求出收益价格。 二、单项选择题 6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙

5、方。 据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，资本化率为10%。问： 1. 该办公楼的收益年限为 年。A.30B.34C.36D.40答案:B2. 该办公楼整体年收益为 万元。A.159.12B.175.03C.187.24D.195.12答案:A3. 乙方现在应出资 万元购买甲方的权益。A.689B.839.92C.1166.88D.1528.92答案:B4. 买者和卖者的数目都必须相当多时才不至于使买者或卖者的个别因素影响价格，其形成的价格才可能是 。A.交换价格B.竞争价格C.市场价格D.正常成交价格答案:D

6、 甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为5320万元，其中老字号品牌带来的收入占8%；年主营业务成本和税金为2260万元，管理费用为130万元，财务费用为250万元，市场推广及销售费用为210万元。根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为10%。 5. 该酒楼归属于房地产的年经营收入为_万元。A.4362.40B.4788.00C.4894.40D.5320.00答案:A6. 该酒楼房地产的年净收益为_万元。A.1512.40B.1554.96C.1938.00D.

7、1980.56答案:B7. 对该酒楼内部进行实地查勘时，一般不作为重点查勘内容的是_。A.采光通风B.建筑层高C.内部布局D.装饰装修答案:A 某商品房交易估价，评估人员采用市场比较法估价，收集了四个近期成交的案例资料见表。 表 案例资料 比较因素 待估宗地 实例A 实例B 实例C 实例D 位置 大街 大街 路 路 路 楼面熟地价/（元/m2） 待估 4721 4185 4713 4579 交易情况 正常 偏高5% 偏低10% 正常 偏低2% 交易日期 +5 -2 -5 0 区域因素状况修正 +7 +3 -2 -1 房屋状况修正 0 +2 +3 -2 用地面积/m3 7200.00 7649.

8、76 2442.79 5467.89 7432.15 结构楼层 混合11层 混合11层 混合11层 混合11层 混合11层 用途 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 土地级别 四类 四类 三类 四类 四类 土地使用年限/年 50 50 50 50 508. 若从中选取3个案例作为可比实例，则下面四组中，第 组可以作为可比实例。A.ABCB.BCDC.ACDD.ABD答案:C9. 若对各案例测算出的比准价格结果按简单算术平均结果处理，则按市场比较法计得估价对象估价结果为 。元/m2。A.4478B.4749C.4578D.4445答案:C10. 若对各案例测算出的比准价格结果按加权算术平均结果处理，且

9、案例A的权重定为 0.4，其他两个比准价格的权重均定为0.3，则按市场比较法评得估价对象估价结果为 。A.4430B.4520C.4400D.4445答案:B11. 在市场法中，土地使用权年限调整属于 调整。A.权益状况B.区位状况C.实物状况D.年限状况答案:D三、指错题问题:1.封面和目录(略)致委托人函(略)估价师声明 我们郑重声明： 1我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4我们依

10、照中华人民共和国国家标准房地产估价规范(GB/T50291-1999)进行分析和测算，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5注册房地产估价师 已对本估价报告中的估价对象进行了实地查看，但我们对估价对象的现场查看仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。 6没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 7本估价报告依据了委托人提供的相关资料，委托人对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。 8本报告估价结果仅作为委托人在本次估价目的下使用，不得做其他用

11、途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托人及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。 9本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本估价机构所有。 中国注册房地产估价师(注册号 )： (签名盖章) 中国注册房地产估价师(注册号 )： (签名盖章) 中国注册房地产估价师(注册号 )： (签名盖章) 二00八年六月三十日估价的假设和限制条件(略)房地产估价结果报告 一、委托人(略) 二、估价机构(略) 三、估价对象 估价对象为位于 市 区数码路北段的一幢办公楼，建筑面积为3853.05m2，土

12、地面积为2294.5m2。 1坐落 估价对象坐落于 市 区数码路北段2123号，四至为：东临 路，南靠 广场，西接 干休所，北依 创业中心(区位情况略)。 2产权状况 根据委托人提供的房屋所有权证和国有土地使用证，估价对象房屋所有权人和土地使用权人为 有限公司；房屋所有权性质为商品房产权，土地使用权性质为国有出让，土地用途为办公，土地使用年限为50年，从2003年6月30日2053年6月29日，且约定不可续期。 3土地状况 土地使用权面积为2294.5m2，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为红线内六通一平，即通上水、通下水、通电、通路、通暖、通信，土地平整。容积率为1.68(土地其

13、他情况略)。 4建筑物状况 估价对象为一幢五层办公楼，钢筋混凝土结构，开敞式布局，建筑面积3853.05m2。各层层高及功能为：一层层高3.6m，为大堂及办公区；二四层层高均为3.3m，为办公区；五层层高3.3m，局部为办公区，局部以玻璃幕墙间隔为会议室。其装修情况为：外墙贴面砖；房屋内部地面为国产品牌地砖，墙面石灰砂浆抹面后刮大白、刷乳胶漆，天棚铝扣板吊顶；一层大厅、走廊公共部分地面、墙面均为花岗岩，天棚铝扣板吊顶；每层设男女卫生间，卫生间地面铺地砖，墙面贴瓷砖，天棚铝扣板吊顶，TOTO洁具；窗体采用塑钢中空玻璃窗，主入口为白色钢化平推玻璃门。 估价对象建成于2008年6月，根据国家有关房屋

14、新旧程度判定标准，经估价人员现场查看，确定其综合成新率约为100%(建筑物其他情况略)。 5配套设施状况 估价对象上下水、电力、供暖、通信等基础配套设施完善，并安装消防、中央空调、电子监控系统、公共广播系统等配套设备。其中采暖为高新园区物业集中供暖；消防系统采用美国SIMPLE消防报警系统，每层设消火栓、自动喷淋装置及烟感、温感探头；空调系统采用DAIKIN分体式中央空调，暗卧式风机盘管及新风空调系统；监控系统为飞利浦电子监控系统；每层设TOA公共广播扬声器，提供背景音乐及应急消防广播；并配有两部三菱电梯。 四、估价目的 为委托人转让估价对象提供价值参考依据而评估其市场价格。 五、估价时点 根

15、据估价目的，经与委托人协商，估价时点确定为2008年6月25日。 六、价值定义(略) 七、估价依据(略) 八、估价原则 本估价报告在遵循独立、客观、公正的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则： 1最高最佳使用原则(略) 2替代原则(略) 3估价时点原则(略) 4谨慎原则(略) 5合法原则(略) 九、估价方法 本报告选用市场法和收益法进行估价(方法选择及方法定义略)。 十、估价结果 在评估过程中，估价机构本着独立、客观、公正的原则，在对现场进行实地查看、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价值的因素，并运用科学的估价方法对估价对象的市

16、场价值进行了评估，最终确定估价对象在估价时点可能实现的市场价值为：人民币(大写)贰仟叁佰壹拾万元(2310万元)，单价为5995.03元/m2。 十一、估价人员(略) 十二、估价作业日期 2008年6月25日2008年6月30日。 十三、估价报告应用的有效期 本估价报告应用的有效期自完成估价报告之日起原则上为一年，但市场状况变化很大时，估价报告应用的有效期不超过半年；超过有效期使用本报告，本估价机构不负任何责任。 房地产估价有限公司二00八年六月三十日房地产估价技术报告 一、个别因素分析 估价对象为位于 市 区数码路北段的一幢办公楼，建筑面积为3853.05m2，土地面积为2294.5m2。

17、1坐落 估价对象坐落于 市 区数码路北段2123号，四至为：东临 路，南靠 广场，西接 干休所，北依 创业中心(区位情况略)。 2产权状况 根据委托人提供的房屋所有权证和国有土地使用证，估价对象房屋所有权人和土地使用权人为 有限公司；房屋所有权性质为商品房产权，土地使用权性质为国有出让，土地用途为办公，土地使用年限为50年，从2003年6月30日2053年6月29日，且约定不可续期。 3土地状况 土地使用权面积为2294.5m2，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为红线内六通一平，即通上水、通下水、通电、通路、通暖、通信，土地平整。容积率为1.68(土地其他情况略)。 4建筑物状况

18、估价对象为一幢五层办公楼，钢筋混凝土结构，开敞式布局，建筑面积3853.05m2。各层层高及功能为：一层层高3.6m，为大堂及办公区；二四层层高均为3.3m，为办公区；五层层高3.3m，局部为办公区，局部以玻璃幕墙间隔为会议室。其装修情况为：外墙贴面砖；房屋内部地面为国产品牌地砖，墙面石灰砂浆抹面后刮大白、刷乳胶漆，天棚铝扣板吊顶；一层大厅、走廊公共部分地面、墙面均为花岗岩，天棚铝扣板吊顶；每层设男女卫生间，卫生间地面铺地砖，墙面贴瓷砖，天棚铝扣板吊顶，TOTO洁具；窗体采用塑钢中空玻璃窗，主入口为白色钢化平推玻璃门。估价对象建成于2008年6月，根据国家有关房屋新旧程度判定标准，经估价人员现

19、场查看，确定其综合成新率约为100%(建筑物其他情况略)。 5配套设施状况 估价对象上下水、电力、供暖、通信等基础配套设施完善，并安装消防、中央空调、电子监控系统、公共广播系统等配套设备。其中采暖为高新园区物业集中供暖；消防系统采用美国SIMPLE消防报警系统，每层设消火栓、自动喷淋装置及烟感、温感探头；空调系统采用DAIKIN分体式中央空调，暗卧式风机盘管及新风空调系统；监控系统为飞利浦电子监控系统；每层设TOA公共广播扬声器，提供背景音乐及应急消防广播；并配有两部三菱电梯。 二、区域因素分析(略) 三、市场背景分析(略) 四、最高最佳使用分析(略) 五、估价方法选用 估价对象所在的 市软件

20、园区域，房地产市场活跃，同一供需圈内类似房地产转让交易案例较多，市场依据充足，因此可选用市场法进行评估。同时，该区域房地产市场中与估价对象类似的物业多以出租方式经营，同一供需圈内出租实例较多，容易获得物业租金、费用等数据，根据估价对象能获得稳定的租金收益的特点，可选用收益法进行评估。 市场法的具体估价思路为：在近期房地产市场中选择与估价对象处于同一供需圈内，具有较强相关性、替代性的房地产交易实例，根据估价对象和可比实例的状况，对区域因素、个别因素、时间因素和交易情况等影响房地产市场价格的因素进行分析比较和修正，评估出估价对象的市场价格。 收益法的具体估价思路为：运用适当的报酬率，将预期的估价对

21、象房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，将各期现值累加来确定估价对象房地产价格。 六、估价测算过程 (一) 市场法测算过程 1选择可比实例 经筛选确定A、B、C三个比较实例。 实例A：软件园区软件开发10号楼，地处 市软件园，东临数码路，南临五一路。钢混结构，共四层，建筑面积为4419m2，办公用途，成交价格为6100元/m2，成交日期为2008年6月20日，成交情况为正常交易(其他情况略)。 实例B：软件广场办公楼，地处 市软件园，北临五一路，西北侧邻近数码广场。钢混结构，共四层，建筑面积为3986m2，办公用途，成交价格为6250元/m2，成交日期为2008年4月5日，成交情况

22、为正常交易(其他情况略)。 实例C：经济开发区软件开发大楼，地处 市经济开发区，东临长春路，南临东风路。钢混结构，共四层，建筑面积为4555m2，成交价格为6430元/m2，成交日期为2008年5月16日，成交情况为正常交易(其他情况略)。 比较实例与估价对象各项比较因素对比详见表1。 表1 修正因素比较表 可比实例 估价对象 A B C 成交单价/(元/m2) 待估 6100 6250 6430 交易情况 - 正常 正常 正常 交易日期 - 2008年6月20日 2008年4月5日 2008年5月16日 区域因素 自然条件 较好 较好 较好 较好 环境状况 较好 较好 较好 较好 距市中心距

23、离/km 10 10 10 10 交通条件 便捷 便捷 便捷 便捷 商业繁华程度 一般 一般 一般 一般 公共设施配套情况 完善 完善 完善 完善 规划限制 一般 一般 一般 一般 个别因素 临街状态 数码路 数码路、五一路 数码路、数码广场 长春路、东风路 建筑结构 钢筋混凝土 钢筋混凝土 钢筋混凝土 钢筋混凝土 建筑面积/m2 3853.05 4419 3986 4555 平面布局 较合理 合理 较合理 合理 装修情况 普通 清水房 简装 普通 成新度 较新 较新 较新 较新 通用性 较好 较好 较好 好 基础设施配套情况 齐全 齐全 齐全 齐全 2确定可比实例修正指数 (1) 交易情况修

24、正 以上所选择的可比实例A、B、C均为正常交易，故无需进行交易情况修正。 (2) 交易日期修正 由于选取可比实例的交易日期均为近期， 市商品住宅市场价格比较平稳，故对可比实例的交易日期不做修正。 (3) 区域因素修正 可比实例A、B、C均为周边地区的交易案例，根据交通条件、距市中心距离、商业繁华程度、公共配套设施等因素进行区域因素优劣造成的减价或增价修正(具体过程略)。 (4) 个别因素修正 可比实例A、B、C与估价对象个别因素进行的对比分析，主要考虑临街状况、结构功能、规模、设施、装修、平面布局、基础设施配套情况等因素进行修正(具体过程略)。 比较因素修正指数详见表2。 表2 比较因素修正指

25、数表 可比实例 估价对象 A B C 成交单价/(元/m2) 待估 6100 6250 6430 交易情况 100 100 100 100 交易日期 100 100 100 100 区域因素 自然条件 100 100 100 100 环境状况 100 100 100 100 距市中心距离/km 100 100 100 100 交通条件 100 100 100 100 商业繁华程度 100 100 100 100 公共设施配套情况 100 100 100 100 规划限制 100 100 100 100 个别因素 临街状态 100 103 103 103 建筑结构 100 100 100 100

26、 建筑面积/m2 100 100 100 100 平面布局 100 102 100 102 装修情况 100 98 102 100 成新度 100 100 100 100 通用性 100 100 100 102 基础设施配套情况 100 100 100 100 3可比实例比准价格修正 在表2确定的各比较因素修正指数的基础上，对各可比实例的交易价格修正见表3。 表3 交易价格修正计算表 可比实例 A B C 成交单价/(元/m2) 6100 6250 6430 交易情况 100/100 100/100 100/100 交易日期 100/100 100/100 100/100 区域因素 自然条件

27、100/100 100/100 100/100 环境状况 100/100 100/100 100/100 距市中心距离/km 100/100 100/100 100/100 交通条件 100/100 100/100 100/100 商业繁华程度 100/100 100/100 100/100 公共设施配套情况 100/100 100/100 100/100 规划限制 100/100 100/100 100/100 个别因素 临街状态 100/103 100/103 100/103 建筑结构 100/100 100/100 100/100 建筑面积/m2 100/100 100/100 100/

28、100 平面布局 100/102 100/100 100/102 装修情况 100/98 100/102 100/100 成新度 100/100 100/100 100/100 通用性 100/100 100/100 100/102 基础设施配套情况 100/100 100/100 100/100 比准价格/(元/m2) 5925 5949 6000 4比准价格测算 各比较实例交易价格经修正后比较接近，本报告中估价人员取上述三个比准价格的简单算术平均值作为估价对象的市场价格(单价)为： (5925+5949+6000)元/m23=5958元/m2 (二) 收益法测算过程 经过认真分析，得知估价

29、对象在未来使用年限内，每年可获得稳定的净收益，且每年的报酬率保持不变，故收益价格测算公式为 V=A/r1-1/(1+r)n 式中 V房地产价格； A年净收益； r报酬率； n收益年限。 1确定年净收益 在测算估价对象未来各年潜在总收益的基础上，考虑估价对象在使用过程中的正常空置等损失后，实际所能获得的年总收益扣除其经营过程中为取得租金收入需花费的维修费用、保险费用、管理费用和税金后，得出估价对象未来各年的净收益。 (1) 估算年总收入 采用市场法确定估价对象可出租面积的正常租金为1.8元/(m2天)(具体过程略)。 根据估价对象实际状况，出租率按90%考虑，则其年收入总额为： 1.8元/(m2

30、天)90%3853.05m2365天=227.83万元 (2) 运营费用 维修费：按重置成本的2%(确定过程略)计算，重置成本为1500元/m2(确定过程略)；则： 维修费=1500元/m23853.05m22%=11.56万元 保险费：按建筑物的原值的0.2%(确定过程略)计算。则： 保险费=1500元/m23853.05m20.2%=1.16万元 管理费：按年收入的3%(确定过程略)计算。则： 管理费=227.83万元3%=6.83万元 营业税及附加按年收入的5.5%计算，房产税按年收入的12%计算，则营业税及附加和房产税为： 227.83万元(5.5%+12%)=39.87万元 则运营费

31、用合计为59.42万元。 (3) 净收益 净收益=年总收入-运营费用=227.83万元-59.42万元=168.41万元 2确定报酬率 本次评估报酬率的确定采用了安全利率加风险调整值的方法，报酬率确定为7%(确定过程略)。 3收益年限的确定 估价对象以出让方式获取，土地使用年限为50年，自2003年6月30日起至2053年6月30日止。估价对象为钢混结构，其经济寿命为60年，根据孰短原则，估价对象的收益年限为50年。 4测算估价对象的收益价格 将净收益、报酬率和收益年限代入计算公式，测算估价对象于估价时点状态下的收益价格为： V=A/r1-1/(1+r)n=168.41万元/7%1-1/(1+

32、7%)50=2324.18万元 单价为： 2324.18万元3853.05m2=6032.05元/m2 七、估价结果确定 1单价的确定 本报告分别采用了市场法和收益法对估价对象的市场价格进行了评估，采用市场法求取的单价为5958元/m2，采用收益法求取的单价为6032.05元/m2，两者的结果比较接近，本报告取其算术平均值作为最终结果，即： 估价对象单价=(5958元/m2+6032.05元/m2)2=5995.03元/m2 估价对象总价=5995.03元/m23853.05m22310万元 2估价结果 本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有

33、资料的基础上，经过测算，结合估价人员的经验与对影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下在估价时点的评估价值为：人民币(大写)贰仟叁佰壹拾万元(2310万元)，单价为5995.03元/m2。 附件(略)答案:1估价师声明应该是注册房地产估价师声明。 2估价对象权益描述不全，未交代有共有权人，是否设立抵押权等。 3估价对象未说明是否为整体估价，但不包括动产。 4转让目的估价的估价原则中不应有谨慎原则。 5估价结果数值表述不严谨，应指明总建筑面积及每建筑面积的单价。 6估价结果不应有可能字样。 7估价报告有效期表述不正确(和2006年考试真题相

34、同，当时的答案是：正确的描述应该为“如果本报告超过应用有效期还未使用，本公司不负任何责任”)。 8市场法中缺计算公式(本题考点和06年相同，指错题中也有这一项)。 9可比实例C选取不恰当，可能不在一个供需圈(或可比实例C未说明是否在同一供求范围内)。 10可比实例成交价格内涵不清(未说清是建筑面积还是使用面积)。 11可比实例C未指明用途，应指明办公用途。 12交易日期调整依据错误，应指明显细分市场的(不应是商品住宅市场价格比较平稳，而应该是估价对象类似的办公用房46月份价格平稳)。 13区域因素中，商业繁华程度应为办公聚集度。 14“公共设施配套情况”应为基础设施完备度或外部配套。 15个别因素缺少物业管理的修正。 16可比实例B装修调整系数有误(或装修档次描述不清，应有详细说明)。 17成新率100%与“较新”不符，应为全