[房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产开发经营与管理分类模拟题26

1、房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产开发经营与管理分类模拟题26房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产开发经营与管理分类模拟题26房地产开发经营与管理分类模拟题26一、多项选择题问题:1. 商业银行发放商用房地产抵押贷款时，下列说法正确的有_。A.贷款价值比率通常不超过50%B.贷款期限最长不超过10年C.贷款期限最长不超过20年D.贷款利率通常高于个人住房抵押贷款E.仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放 A B C D E答案:BDE问题:2. 金融机构在设定房地产抵押权时，通常要对抵押物的情况，按以下_方面的要求进行审查确定。A.合法设定房地产抵押权B.择优选择设押的房地产C.合理确

2、定抵押率D.处置抵押物的渠道畅通E.抵押物收益丰厚 A B C D E答案:ABCD问题:3. 从降低房地产开发贷款风险的角度出发，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会要求商业银行对未取得_的项目，不得发放任何形式的贷款。A.国有土地使用权证B.建设用地规划许可证C.建设工程规划许可证D.建设施工许可证E.建筑施工合同 A B C D E答案:ABCD问题:4. 土地储备贷款的风险因素有_。A.土地储备中心自有运作资金严重不足B.房地产市场状况变化的不确定C.开发周期长，投入的人力、物力巨大，涉及管理部门众多，建设过程中不可抗力和不可控因素等原因导致的项目未按期完工和超支D.土地出让计划不明

3、确E.土地储备中心贷款抵押中的法律问题带来的风险 A B C D E答案:ADE问题:5. 个人住房贷款的风险，主要表现为_。A.政策风险B.操作风险C.信用风险D.市场风险E.管理风险和法律风险 A B C D E答案:BCDE问题:6. 中国房地产开发投资的资金来源，目前主要是_。A.自筹资金B.国内商业银行贷款C.风险投资公司的资金D.租赁公司的资金E.预售收入 A B C D E答案:ABE问题:7. 融资风险分析，通常需要分析的风险因素包括_。A.政策风险B.资金供应风险C.经营风险D.利率风险E.汇率风险 A B C D E答案:BDE问题:8. 影响金融机构对房地产企业资信等级进

4、行评价的指标有_。A.资金实力B.企业信誉C.企业偿债能力D.项目获利能力E.资金担保方式 A B C D E答案:ABC问题:9. 房地产贷款担保的形式有_。A.保证B.保险C.质押D.抵押E.信用 A B C D E答案:ACD问题:10. 金融机构对项目的财务评价指标审查，主要包括_。A.财务内部收益率B.销售利润率C.成本利润率D.贷款偿还期E.敏感性评价 A B C D E答案:ABDE问题:11. 房地产开发投资企业的资金在周转过程中必然存在着_的矛盾。A.资金投入的集中性和来源分散性的矛盾B.资金投入量大和每笔收入来源小的矛盾C.投资回收周期长和再生产过程连续性的矛盾D.资金投入

5、后无法按计划使用的矛盾E.资金投入量大与国家政策调控的矛盾 A B C D E答案:ABC问题:12. 项目融资主体的组织形式主要有_。A.既有项目法人融资B.新设项目法人融资C.商业性法人融资D.政策性法人融资E.自然人融资 A B C D E答案:AB问题:13. 债务资金筹措的主要渠道有_。A.信贷融资B.信托融资C.债券融资D.投资基金E.证券融资 A B C D E答案:AC问题:14. 融资方案分析包括_。A.资金来源可靠性分析B.融资结构分析C.融资成本分析D.融资风险分析E.融资能力分析 A B C D E答案:ABCD问题:15. 银行信贷按贷款方式可分为_。A.信用贷款B.

6、质押贷款C.担保贷款D.抵押贷款E.票据贴现 A B C D E答案:ACE解析 质押贷款、抵押贷款和保证贷款属于担保贷款。问题:16. 可以依法发行公司债券的公司有_。A.股份有限公司B.国有独资公司C.一般合伙公司D.两个国有企业投资设立的有限责任公司E.有限责任合伙公司 A B C D E答案:ABD解析 根据我国公司法的规定，股份有限公司、国有独资公司和两个以上的国有企业或者其他两个以上的国有投资主体投资设立的有限责任公司，为筹集生产经营资金，可以依法发行公司债券。问题:17. 债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得报酬是_。A.协议中规定的贷款利息B.协议中规定的有关费用

7、C.可分配利润D.股利E.预售收入 A B C D E答案:AB二、判断题问题:1. 目前，我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80%，贷款期限最长不超过40年。答案:B解析 目前，我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80%，贷款期限最长不超过30年。问题:2. 由于风险较高，土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的60%70%。答案:B解析 由于风险较高，土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的50%60%。问题:3. 在我国，目前央行的规定是，商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。答案:A问题:4. 国内商业银行发放商用房地产抵押贷款时，贷款价值

8、比率(抵借比)通常不超过70%，贷款期限最长不超过10年，贷款利率也通常高于个人住房抵押贷款，而且仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放。答案:B解析 国内商业银行发放商用房地产抵押贷款时，贷款价值比率(抵借比)通常不超过60%，贷款期限最长不超过10年，贷款利率也通常高于个人住房抵押贷款，而且仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放。问题:5. 个人住房抵押贷款的利率，有固定利率和可调利率两种类型。我国目前采用的是固定利率方式。答案:B解析 我国目前采用的是可调利率方式。问题:6. 对于在建工程抵押贷款，通常的做法是：一次办理承包工程合同的房屋期权抵押登记；按工程形象进度和约定的贷款价值比率，分次

9、确定贷款额度，分次发放贷款。答案:B解析 对于在建工程抵押贷款，通常的做法是：一次确定贷款额度，一次办理承包工程合同的房屋期权抵押登记，按工程形象进度(折算为货币工作量)和约定的贷款价值比率，分次发放贷款。问题:7. REITs股票可在证券交易所进行交易或采取场外直接交易方式，具有较高的流通性。答案:A问题:8. 一般规定，开发商投入的建设资金(不含土地费用)达到或超过地上物预计总投资的30%以后，方可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。答案:B解析 一般规定，开发商投入的建设资金(不含土地费用)达到或超过地上物预计总投资的25%以后，方可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。问题:9.

10、 金融机构在客户评价时，通常情况下，BBB以上资信等级的企业才能获得银行贷款。答案:B解析 通常情况下，BBB级及其以上资信等级的企业才能获得银行贷款。问题:10. 一般来说，银行金融机构提供的担保风险最低，然后依次是省级非银行金融机构、AAA级企业、AA级企业、AA级以下企业。答案:A问题:11. 在确定项目风险等级系数时，将项目风险划分成AAA、AA、A、BBB、BB、B六个风险等级。答案:B解析 在确定项目风险等级系数时，将项目风险划分成AAA、AA、A和：BBB四个风险等级。问题:12. 建设贷款主要用于支付建设阶段的人工、材料、设备、管理费和其他相关成本，土地购置贷款和土地开发贷款一

11、般通过其他贷款方式偿还。答案:B解析 建设贷款被用于偿还土地购置贷款和土地开发贷款，支付建设阶段的人工、材料、设备、管理费和其他相关成本。问题:13. 债务融资成本中的资金占用费就是通常所说的利息。答案:A问题:14. 贷款的担保为已经发生的贷款提供了一个安全保障，贷款的担保能确保贷款得以足额偿还。答案:B问题:15. 金融机构在提供资金融通的过程中，金融机构对项目的审查应持审慎的态度，在开发商看来是机会的时候，银行家看到的往往是风险。答案:A问题:16. 根据所有权的结构，房地产企业可以分为独资企业、一般合伙企业、有限责任合伙企业、有限责任公司、股份有限公司和房地产投资信托基金公司等类型，股

12、份有限公司的融资能力有限，而房地产投资信托基金公司和有限责任合伙企业的融资能力较强。答案:B解析 根据所有权的结构，房地产企业可以分为独资企业、一般合伙企业、有限责任合伙企业、有限责任公司、股份有限公司和房地产投资信托基金公司等类型。有限责任合伙企业主要通过出售有限责任权益份额融通资金，出售量有限，融资能力也有限。股份有限公司和房地产投资信托基金则主要通过在公开市场发行股票融通权益资金，融资能力较强。问题:17. 在抵押贷款支持债券和抵押贷款直付债券中，发行人仍持有抵押贷款组合，所发行的债券则属于发行人的债务。答案:A问题:18. 抵押型REITs主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务

13、，或经营抵押贷款支持证券(MBS)业务，主要收入来源是抵押贷款的利息收入。答案:A问题:19. 伞型合伙REITs是指REITs不直接拥有房地产，而是通过一个经营合伙制企业控制房地产。答案:A问题:20. 多重合伙REITs流行的原因是，一个非上市的房地产企业可以在不转让房地产的情况下用已有的房地产组成REITs，或者用房地产资产与REITs交换受益凭证(如股票)，从而套现资金，这样可以避免支付因出售物业获得资本收益的所得税。答案:B解析 伞型合伙REITs流行的原因是，一个非上市的房地产企业可以在不转让房地产的情况下用已有的房地产组成REITs，或者用房地产资产与REITs交换受益凭证(如股

14、票)，从而套现资金，这样可以避免支付因出售物业获得资本收益的所得税。问题:21. 王某申请个人住房抵押贷款，贷款行对其还款能力进行了考核。王某家庭月均收入6000元，月还款额为2000元，月物业管理费支出300元，王某还需每月偿付车贷500元，则王某还款能力符合要求。答案:A解析 房产支出与收入比=(本次贷款的月还款额+月物业管理费)/月均收入，所有债务与收入比=(本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿付额)/月均收入。规定将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下，月所有债务支出与收入比控制在55%以下。王某的房产支出与收入比=(2000+300)/6000=38%50%，此

15、项符合要求，王某的所有债务与收入比=(2000+300+500)/6000=47%55%，此项也符合要求，则王某还款能力符合要求。问题:22. 某开发企业申请贷款10000万元，该企业的信用等级为A级，信用贷款期限4年，项目风险等级为AAA级，银行不能发放贷款。答案:A解析 某笔贷款的综合风险度=(某笔贷款风险额/某笔贷款额)100%=信用等级系数贷款方式系数期限系数项目风险等级系数。按照上述公式计算，凡综合风险度不超过60%的，即不属于高风险贷款，银行可以发放贷款。代入上述公式得：贷款综合风险度=70%100%130%80%=72.8%60%，属于高风险贷款，银行不会发放贷款。问题:23. 当房地产投资者的资本金数量达不到启动项目所必需的资本金的数量要求时，投资者就需要通过公司上市或增发新股、吸收其他机构投资者资金、合作开发等方式，进行权益融资。答案:A问题:24. 由于房地产企业资产负债率较高，债券利率相应偏高，相应的债券融资成本也比较高。很多时候，房地产企业以在建工程或所拥有的房地产资产作抵押物借