工程管理工作手册

1、文件编号：JSHGENG-GZ(SC)-2012版版本： _受控状态：_审批人： _目录：1、 物业工程部的组织架构图2、 物业工程部的职责2.1工程部质量、环境、职业健康安全目标、指标2.2部门主要职责2.3工程部班组职责2.4工程部各岗位职责3、 物业工程部的管理制度3.1客户报修及投诉处理管理制度3.2入户维修服务规范3.3设备日常报修制度3.4月报告、年报告制度3.5能源管理制度3.6设备技术档案管理制度3.7新增、改装及报废设备管理制度3.8工具、耗材和备品备件采购、库存及领用管理制度3.9工具管理制度3.10设备维修或工程施工对外承包招标制度34页3.11报告制度3.12安全运行管

2、理制度3.13高空及外墙擦洗工作安全操作规定3.14有毒物品的处理规定3.15密闭地方的工作规定3.16发生意外时的处理规定3.17安全用电管理制度3.18防火及消防安全管理制度3.19值班及交接班制度3.20机房管理制度3.21机房安全防火管理规定3.22水泵房、水箱间管理规定3.23配电室管理规定3.24机房钥匙管理制度3.25机电设备房出入管理制度3.26设备故障处理规定3.27运行事故分析3.28设备预防性维护保养制度3.29设备设施紧急维修管理制度3.30设备的更新及系统改造管理制度3.31工程部人员调配制度3.32设备修理计划的变更、检查与考核制度3.33影响正常营业时的施工及设备

3、维修保养3.34公共部位巡检制度3.35二次装修管理制度54页3.36梯子的使用规范4、工程部重点工作流程图4.1承接查验流程图4.2客户入住流程图57页4.3维修工作单流程图4.4二次装修管理程序59、60页4.5设备、工具、维修器材的采购、保管和领用程序4.6工程部设备管理总运行程序4.7冷水机组操作规程a、开机前检查流程图b、开机流程图c、关机流程图4.8锅炉安全操作规程a、启炉前检查程序b、启炉运行程序c、正常停炉及紧急停炉操作程序5、年度设备维修保养计划与定期维护作业书&相关记录表格1.物业工程部的组织架构人员编制：工程物业人员15人；分包商运行人员18人,共计33人2.物业工程部的

4、职责2.1工程部质量、环境、职业健康安全目标、指标：工程1、实现水气声渣达标1、执行环境空气质量标1、报修1、实现操作部排放准二级；工业企业厂界处理及、士零违早2、挖掘电能潜力，降低&噪声标准一类区标准；时率2、人员零伤能消耗污水综合排放标准三100% 返害级排放限值修率不3、设备零事2、单位面积电能消耗同比高于1%故节约1%2、设备完好率96%1、目标、指标：2、报修处理及时率100%返修率不高于1%3、实现水气声渣达标排放，执行环境空气质量标准二级；工业企业厂界噪声标准一类区标准；污水综合排放标准三级排放限值；4、挖掘电能潜力，降低电能消耗，单位面积电能消耗同比节约 1%5、实现操作零违章

5、、人员零伤害、设备零事故；6加强设备维护保养，合理使用设备，保持设备完好率96%实现目标、指标的措施：1）工程部人员在日常工作中，积极配合、齐心协力，确保用户的服务需求在第一时 间内得到更专业的解决方案，做到第一时间上门服务，确保客户满意，操作人员 提高专业技能，服务意识，、完满完成维修运行的工作，有效提升服务的及时性。 客户的每项需求，都将在系统内备案，客服人员将按客户需求分级处理，对处理 时间上有严格要求，有效保障客户报修的及时解决。规定完善的投诉跟踪系统， 对受理的每项报修、投诉，都将由管理处进行回访；2）对水气声污染物米取污染控制措施，制定、实施空气质量控制、化学危险品物资 管理办法、

6、资源、能源、降耗控制规定、废水排放控制程序、固体废弃物管理规 定、噪声控制规定，满足达标排放清洁服务的环保要求3）开展节能、节电知识宣传，强化节约用电意识，积极倡导节约用电，挖掘用电潜力, 和对相关方施加影响、执行、配合业主提出的改造耗能设备等有能力实施控制，（选择优质的电光源、选择节电的照明电器配件、采用变频调速技术，推广高效节能电器，改造耗能设备（解决大马拉小车） ；采用能耗控制系统（时钟、周期性 负荷、算计机控制系统等） ；4）重大不可接受风险要严格控制，对主要风险工作环境、人员防护、设备安全实施 控制，关注特种设备管理、供电、化学品管理、应急设备状态、运转情况配置。 对关键部位、操作用

7、电、操作机具、高空作业等要执行安全操作规程、严格检查；5）加强设备维护保养，合理使用设备，防止空转超负荷使用，加强异常情况检查。2.2 部门主要职责1、 日常运行管理2、 对租户开展的维修服务3、 对装修工程进行监督管理4、 对物业设施提出完善、整改方案具体包括以下内容：2.2.2在总物业经理领导下，具体负责贯彻执行物业的经营方针，制定物业设备管理工作 的具体目标和政策。2.2.3定期编写月、周报告、运行报表等工作，积累有关资料和数据，为管理决策提供依 据。“经济、舒适、安全、高效”为指导方针，负责保障经营所必需的水、电、燃 气、制冷 和热能供应，做好能源分配和费用核算的基础工作，使每位员工树

8、立环保与节能意识，尽 量减少能源的使用，积极推广节能措施，做好能源使用的记录及分析，达到环保和成本控 制。把重要设备及系统的日常维修保养工作，包括零、配件的库存，皆外判给合格的承包 商。一方面可确保物业的重要资产得到妥善保养，使设备能畅顺运行，另一方面，可令设 备的寿命得以延长。可外判维修或施工的设备及工程有：1、 扶梯2、 燃气锅炉3、 楼宇自控系统4、 电话交换机系统5、 消防设备及报警系统6、 保安监控、车场管理及技术防范系统7、 水处理系统及生活水箱清洗8、 电脑系统9、 中、大型楼宇养护、翻修工程及装修改造工程10、设备系统改造工程及设备的大中修11、楼宇自控及卫星电视系统12、中央

9、空调及高压变配电系统13、其他工程部不具备技术条件和能力，或人员不足，无法在短期内完成，并影响物 业经营的维修或施工。2.3 工程部班组职责2.3.1空调、给排水与综合维修班组的职责范围：1、望京国际研发园所属区域内的所有空调及采暖系统、送排风系统、给排水系统、雨水 及污水排放系统、中水处理系统、热水系统、天然气系统、气体灭火系统、消防水系 统、土建与防水、装修及家具等；2、上述所有系统相关机房及其内部的设备、设施（不包括楼宇自控系统、消防报警系统 等弱电系统和设备）；3、望京国际研发园所属区域内的所有公共区域、客户单元、卫生间、茶水间、办公室等 内部，以及屋面、外墙等区域内的上述系统所有相关

10、设备、设施；4、望京国际研发园所属区域内的所有公共区域、客户单元、卫生间、茶水间、办公室等 内部的家具、陈设的修理和翻新；天花、玻璃窗、橱窗、门锁等的各种修理及整改； 墙壁、天花、金属构架的油漆翻新；各式五金配件的安装、修理；土建结构方面例如 渗漏水及墙体的修补及整改等。2.3.2强、弱电班组职责范围：1、望京国际研发园所属区域内的所有变、配电系统、用电设备、照明系统、应急供电系 统、室外照明系统、动力配电系统、电梯系统、自动扶梯系统，以及所有弱电系统， 包括保安监控系统、消防报警与联动控制系统、楼宇自控系统、电脑网络系统、通讯 系统、电视系统、广播系统、等等；2、上述所有系统相关机房及其内部

11、的设备、设施（不包括机房本身的土建、装修、门窗、 空调、通风等）；3、望京国际研发园所属区域内的所有公共区域、客户单元、卫生间、茶水间、办公室等 内部，以及屋面、外墙等区域内的上述系统所有相关设备、设施。2.3.3熟悉所属系统设备性能、运行状况、控制状态，制定合理运行方案，研究改进措施， 减低能耗。2.3.4做好所属设备运行记录，如有发现问题，应及时处理。如果无法处理时，应迅速报 班组工程师或总工程师， 并详细分析故障的各种现象， 汇报上级取得总维修方案2.3.5负责本班组报修工作的具体落实，做好本班组维修报表，对工作单进行登记、 编号，同时掌握维修的进展情况，记录维修完成后的情况，保证各部门

12、的维修需 要。2.3.6制定月、年度维修保养计划，做好日常运行维修记录及月、年度总结并上报2.3.7做好所属系统日常维修保养工作，确保设备处于优良技术状态。2.3.8做好应急抢修工作，当班人员接到应急报告应立即赶赴现场，处理应急事故。2.3.9班组员工应积极参加业务学习和技术培训，不断提高业务水平。积极处理日常遇到 的技术难题，对于无法处理或重要问题应及时报告班组工程师及总工程师，同时 提出个人建议或解决措施。做好所属系统图纸，资料、维修工具的保管，以及仪表的定期与不定期校正。 做好所属系统及相关设备的巡视检查工作，并做好巡检记录。如有发现设备发生异常或故 障，应立即做出正确的判断，采取有效措

13、施，避免造成损失。各设备的巡视记录 依照有关表格执行。做好所属设备机房及所属设备的清洁和维护保养工作，做到无污迹，无灰尘，无垃圾，无 杂物，设备内外整洁，做到无线头、无故障、管线完好、保温完整、无跑冒滴漏 现象。做好所属机房的管理工作，严禁无关人员进入，对必须进入机房的人员按规定进行登记。 认真贯彻执行工程部及总工程师、班组工程师下达的维修、保养计划，并认真讨论实施， 确保安全生产。配合物业管理中心负责向业主、租户提供有偿服务。 负责对所属设备维修保养承包商或施工单位进行监督管理。 做好不同工种的配合，努力完成领导交给的各项任务。2.4 工程部各岗位职责2.4.1 工程经理的岗位职责直接上级：

14、总物业经理直接下属：副经理、各专业主管、文员、库管 岗位职责：1、 贯彻执行总物业经理的指令，负责工程部的日常管理，对总物业经理负责。2、 主持部门工作例会，检查班组工作日志，确保工作正常运转，并尽力节约能源。3、 全权调配工程部的技工和设备，界定各班组工作范围及职责，为业户及各部门提供良 好的服务场所和条件。4、 安排日常的维修保养工作，并监督检查其实施结果。5、 审定班组工作计划， 检查计划执行情况， 制定本部门的年度工作计划及月度实施方案， 报总物业经理审批后执行。6、 参加新增项目的谈判、评审、报价及验收，确保质量达到预定的标准。7、 深入第一线了解情况并指导工作，及时解决各种问题。8

15、、 负责制定部门制度、操作规程和要求，并督导下属执行。9、 培训下属员工，定期对下属进行绩效评估，并按规定进行奖惩。10、组织、制定设备重大维修保养外判标书、合同要求，备件购进计划，并负责实施及监察外判公司的工作。11、根据实际要求与运行情况比较，结合科技发展状况，征询专业意见，不断改进原设计，大力支持下属进行技术改造，使设备性能日臻完善。12、负责协调同物业管理中心其他部门关系及对外关系，诸如供电局、电话局、自来水公司、市政局、环卫局、劳动局及消防局等单位。在接触中要处处以公司利益 为重，维护和提高公司在社会上的良好形象。13、确保物业所有屋宇设备，依照政府的规定和法例要求，接受定期之检查、

16、测试和保养。14、为每年之工程开支和能源费作出预算案，并提交总物业经理审批。15、意识：有保护环境和注意各方面安全的意识。16、能力：有对本岗位的环境因素和危险源的控制能力。直接上级： 工程部经理直接下属： 各专业主管、文员、库管岗位职责：1、贯彻执行总物业经理和工程部经理的指令，负责工程部的日常管理，对总物业经理和 工程部经理负责。2、协助工程部经理主持部门工作例会，检查班组工作日志，确保工作正常运转，并尽力 节约能源，在工程部经理不在的情况下主持工作例会，担负部门的管理全部责任。3、全权调配工程部的技工和设备，界定各班组工作范围及职责，为业户及各部门提供良 好的服务场所和条件。4、安排日常

17、的维修保养工作，并监督检查其实施结果。5、审定班组工作计划，检查计划执行情况，制定本部门的年度工作计划及月度实施方案， 提交工程部经理审核后报总物业经理审批后执行。6、参加新增项目的谈判、评审、报价及验收，确保质量达到预定的标准。7、深入第一线了解情况并指导工作，及时协助各专业解决各种问题。8、负责制定部门制度、操作规程和要求，提交工程部经理审核后并督导下属执行。9、培训下属员工，定期对下属进行绩效评估，并按规定进行奖惩。10、组织、制定设备重大维修保养外判标书、合同要求，备件购进计划，并负责实施及监察外判公司的工作。11、根据实际要求与运行情况比较，结合科技发展状况，征询专业意见，不断改进原

18、设计，大力支持下属进行技术改造，使设备性能日臻完善。12、协调同物业管理中心其他部门关系及对外关系，诸如供电局、电话局、自来水公司、市政局、环卫局、劳动局及消防局等单位。在接触中要处处以公司利益为重，维 护和提高公司在社会上的良好形象。13、确保物业所有屋宇设备，依照政府的规定和法例要求，接受定期之检查、测试和保养。14、协助工程部经理为每年之工程开支和能源费作出预算案，并提交总物业经理审批。15、意识：有保护环境和注意各方面安全的意识。16、能力：有对本岗位的环境因素和危险源的控制能力。2.4.3 工程部文员的岗位职责直接上级： 工程部经理、副经理直接下属： 无岗位职责：1、在工程部经理的指

19、导下，负责工程部办公室的有关事务性工作的接待及来访客人。2、帮助经理及副经理翻译、整理、打印各类报告、文件资料及技术资料等。3、提醒工程部经理、副经理按时参加计划中的各种会议。4、填报有关报表，经工程部经理签字后上报总物业经理。5、负责部门内部的文件、资料、通知的传阅回收和存档工作。6、负责本部门人员的考勤 （出勤、年假、加班等 ）、福利 （工资、奖金、加班费 ）、劳保用 品的申报、领取和发放。7、负责现金报销和支票的办理。10、负责技术档案及对内对外发文的整理和存档8、接听电话、记录留言，做好传真及邮件的记录和传递。9、参加本部门例会及与业主、租户的会议，做好准确的会议记录并整理下发。11、

20、负责工程部日常或月度采购的结款工作。12、负责接听报修电话，并准确安排到各专业。13、负责每日的工单统计及向物业前台的返单工作。14、负责协助工程部经理、副经理或专业主管完成每周能源的统计及分析工作，形成 电子版以邮件形式上报经理，并对分析后的能源统计进行存档。15、负责月报、年报的整理上报工作。16、按照合同约定时间准时为分包商完成付款程序，并上报总办。17、负责本部门员工劳保用品及办公用品的采购申请及发放工作。18、负责审核分包商的考勤和其他支付维保款的所需手续是否符合。19、负责每月统计实际发生费用与预算剩余情况的对比，上报工程部经理。20、意识：有保护环境和注意各方面安全的意识。21、

21、能力：有对本岗位的环境因素和危险源的控制能力。2.4.4 工程部库管的岗位职责 直接上级： 工程部经理、副经理 直接下属： 无 岗位职责：1、负责工程库房的日常管理，每月做好库存盘点，并将盘点表提交财务，确保库存状态 与报表一致。2、保证库房内的工具、材料分专业整齐码放，标识清晰保持库房的清洁。3、以工作单为出库依据，完成物品领出的出库程序。4、入库前组织各专业主管进行验货，确认无误后办理入库手续。5、配合每年业主方的财务审计工作。6、负责按照工程部已审批的各专业采购计划，联系供货商进行报价工作，报价及比价程 序完成后交与工程文员，工程文员提交采购申请，物业总经理批复采购申请后工程文 员及时通

22、知库管，库管立即通知供货商送货。7、负责联系供货和退货以及到期未送货的催促工作。8、负责向供货商所要各类货品的产品合格证、使用说明书、卫生合格证、质保承诺并存 档。9、负责记录供货商的违规行为及不合格产品量。10、负责每年供货商的年底评核工作。11、按照财务要求做好库房的出入库和各项管理工作。12、意识：有保护环境和注意各方面安全的意识。13、能力：有对本岗位的环境因素和危险源的控制能力。2.4.5空调、给排水主管岗位职责直接上级：工程经理直接下属： 空调运行维修技工、给排水维修技工岗位职责：1、负责本物业锅炉设备、空调采暖、送风、排风系统及设备、软化水系统、热水系统、 给水系统、排水系统、雨

23、水系统、污水系统、天然气系统的维修保养及监管工作，确 保所属系统的正常运行。2、认真检查所属系统的运行记录，分析运行数据，提供节能运行方案，提交工程部经理 或副经理审定后组织实施。3、认真检查所属系统的巡视检查记录，分析故障现象，发现问题及时处理，必要时提交 事故报告，并向部门理或副经理报告。4、负责提供所属设备系统维修保养的备品备件采购计划，并上报工程部经理批准。5、严格执行物业管理中心和工程部制定的各项规章制度、操作规程、运行规程等，并起 到模范带头作用。督促检查下属技工严格执行安全操作规程，确保设备及人员不发生 安全事故。6、按照所测定的室外温度和相对湿度，调节各空调区域的温度和湿度。7

24、、设备系统出现紧急故障时，及时组织人力抢修，在最短的时间内恢复其使用功能。8、要求值班人员每天详尽记录系统设备在运行过程中的工作状态。9、根据设备的要求和使用情况，提出对所属设备系统维修保养的计划安排，上报工程部 经理审批后组织实施。10、培训下属并督促检查下属的工作，监管属下之工作操守和工作环境，遇有特别事 件立即汇报。11、设备系统维修完毕后，必须认真填写维修记录、零配件更换记录等，并归入设备 维修档案存档备查。重要设备更换零配件前必须获得工程部经理的批准。12、管理并使用好所属设备系统的技术资料、技术档案、图纸等，不得缺损。如有技 术资料变更，应及时整理归档。13、管理使用好本班的工具及

25、仪表，使之经常处于良好及准确状态。14、做好所属人员的排班安排及考勤工作，并定期提交工程部。15、每月计算本专业的本年度的实际开支和预算的对比，上报工程部，每年年底拟定 下一年度的预算，并上报工程部经理。16、重大设备维修保养外判的标书制定及报价单的审核，上报工程部经理。17、监管承包商在物业内进行的工程或维修保养工作，以确保其安装水平或工作质量 合乎工程部标准。18、负责工程维修或新建工程结束后的验收。19、负责外委工程的维修保养合同的监管及验收工作。20、做好能源用量消耗统计和分析工作，做好大厦的节能工作。21、做好中央空调系统的调整和节能运行工作。22、按时做好设备年检、计量工具及仪表的

26、年检工作。23、意识：有保护环境和注意各方面安全的意识。24、能力：有对本岗位的环境因素和危险源的控制能力。直接上级：工程经理直接下属： 综合维修工岗位职责：1、 保证望京国际研发园项目内所有公共区域、办公区域、卫生间、茶水间、车场等全部 装饰装修、陈设、家具设施、排水设施的完好无损，包括天花、内外墙面、地面、门 窗、玻璃，以及所有附属配件。2、 按照维修检修制度的规定，提出对装饰装修、陈设家具、设施结构等进行巡视、维修 及保养的计划安排，每年按时上报工程部审定，并负责组织实施。3、 负责安排所属设施的巡视检查工作，并认真检查巡视检查记录，发现问题及时处理， 并工程经理或副经理报告。4、 负责

27、每月提供所属设施备品备件采购计划，并上报工程经理批准。5、 严格执行物业管理中心和工程部制定的各项规章制度、操作规程、运行规程等，并起 到模范带头作用。督促检查下属技工严格执行安全操作规程，确保设备及人员不发生 安全事故。6、 装饰陈设家具、设施结构出现损坏，要及时组织人力进行抢修，以最短的时间完成修 复，必要时需提交事故报告。7、 培训下属并督促检查下属的工作，监管属下之工作操守和工作环境，遇有特别事件立即汇报8、 所属设施维修完毕后，必须认真填写维修记录、零配件更换记录等，并归入设备维修 档案存档备查。重要设备更换零配件前必须获得工程经理批准。9、 管理并使用好所属设备系统的技术资料、技术

28、档案、图纸等，不得缺损。如有技术资 料变更，应及时整理归档。10、管理使用好本专业的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。11、做好所属人员的排班安排及考勤工作，并上报工程部文员处。12、负责工程维修或新建工程结束后的验收。13、负责外委工程的维修保养合同的监管及验收工作。14、意识：有保护环境和注意各方面安全的意识。15、能力：有对本岗位的环境因素和危险源的控制能力。2.4.7 强主管的岗位职责直接上级：工程部经理直接下属： 配电值班运行电工、电力系统低压维修电工岗位职责：1、 全面负责物业的变配电室的运行和管理，以及电力系统、电梯系统、照明系统的运行、 维修和保养及监管工作，确保电力系统

29、的正常运行，为物业经营提供动力、照明、电 能是强电主管的首要职责。2、 检查供电系统的运行状况、控制状态，审阅运行记录，分析运行数据，发现异常立即 处理，同时提供节能运行方案，提交工程部经理审定后组织实施。3、 认真检查所属系统的巡视检查记录，分析故障现象，发现问题及时处理，必要时提交 事故报告，并向工程部经理报告。4、 根据设备的要求和使用情况，按照维修保养制度的规定，提出对电力设备系统维护保 养的年度计划，上报工程部审定，并负责组织实施。5、 负责提供所属设备系统每月备品备件采购计划，并上报工程部经理批准。6、 要求值班人员每天详尽记录系统设备在运行过程中的工作状态。7、 熟悉掌握所属设备

30、的性能，当设备系统出现故障，要及时组织人力进行抢修，以最短 的时间恢复其使用功能。8、 贯彻执行物业管理中心和工程部制定的各项规章制度，督促检查下属员工严格执行安 全操作规程、运行规程等，并起到模范带头作用。9、 确保所管设备及人员不发生安全事故，保证所属配电室、配电间、电梯机房及其设备的干净整洁符合公司要求。10、做好下属员工的技术培训和考核工作。11、培训下属并督促检查下属的工作，监管属下之工作操守和工作环境，遇有特别事 件立即汇报。12、做好技术档案的建立、管理，不得缺损，如有技术资料变更，应及时整理归档。13、设备系统维修完毕后，必须认真填写维修记录、零配件更换记录等，并归入设备维修档

31、案存档备查。重要设备更换零配件前必须获得工程部经理的批准。14、做好与供电局、电梯维保承包商等外协单位的协作关系。15、组织及监管电梯设备的年检及外判维修保养工作。16、提交每月电力系统、电梯系统运行报告，编写停电、停电梯的特别通告。17、管理使用好本班的工具及仪表，按时检测高压用具，使之经常处于良好及准确状态。18、做好所属人员的排班安排及考勤工作，提交工程文员处。19、负责工程维修或新建工程结束后的验收。20、负责外委工程的维修保养合同的监管及验收工作。21、意识：有保护环境和注意各方面安全的意识。22、能力：有对本岗位的环境因素和危险源的控制能力。 直接上级：工程部经理直接下属： 弱电技

32、工、楼宇自控值机技工岗位职责：1、负责项目电视系统、音响系统、楼宇自控系统、保安监控系统、电脑网络系统、通讯 系统等所有弱电系统及其各种设备的日常巡视、维修和保养，确保其正常运行。2、检查各弱电系统的运行状况，发现异常立即处理。3、编排电视、音响节目表，经总物业经理审批后播放，不得随意更改播放内容和时间。4、负责物业重大活动的摄像、音响工作，并分类归档保存。5、检查下属的工作，监管属下之工作操守和工作环境，遇有特别事件立即汇报。6、组织所属设备系统的年检及外判维修保养工作。7、提交每月的弱电系统运行报告，编写停止系统运行的特别通告。8、负责提供所属设备系统每月备品备件采购计划，并上报工程部经理

33、批准。249、认真检查所属系统的巡视检查记录，分析故障现象，发现问题及时处理，必要时提交事故报告，并向工程部经理报告。10、做好能源用量消耗统计和分析工作，做好大厦的节能工作。11、负责楼宇自控系统及设备的运行，监管设备的维护和保养，确保系统所有设备 小时处于正常状态。12、负责工程维修或新建工程结束后的验收。13、负责外委工程的维修保养合同的监管及验收工作。14、意识：有保护环境和注意各方面安全的意识。15、能力：有对本岗位的环境因素和危险源的控制能力。2.4.9 锅炉运行技工的岗位职责（服务商）直接上级： 空水主管直接下属： 无岗位职责：1、 严格遵守操作程序，保证直燃机、锅炉、冷冻泵、冷

34、却泵、冷却塔、采暖系统、软化 水系统等设备及其相关附属设备的正常运行，同时负责上述设备机房内部所有设备的 维修保养工作。2、 及时向主管提出所需零配件的清单，协助主管办理申购手续。3、 按照上级主管的安排，依据维修保养制度的要求，按时、按质、按量对所属设备进行 维修保养，并严格执行维修保养操作规定。4、 严格执行物业管理中心和工程部制定的各项规章制度、安全运行规程、操作规程等， 确保人身和设备安全。5、 坚守岗位，按时巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。6、 认真填写运行记录、值班记录、巡视检查记录等各类报表，并对所属设备系统在本班 发生的所有事件负责。7、 严格执行巡视

35、检查制度，做好设备运行和巡视检查记录，发现异常，及时采取措施， 防止小隐患酿成大故障。8、 发生事故时，运行人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交 班，应上下两班协力排除故障，完成后填写事故报告，交上级主管审阅。9、 按要求开闭设备，不得私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管 线走向。10、负责清洁和保持所属机房及设备的整洁，负责维护值班工具和仪表，保证其良好 状态。11、按时参加项目组织的各种培训，考试达标。12、认真履行合同内的条款，保证锅炉的安全正常运行，确保冬季大厦内的温度符合 国家规定。13、负责配合主管对外委工程的维修保养合同的监管及验收工作。1

36、4、意识：有保护环境和注意各方面安全的意识。15、能力：有对本岗位的环境因素和危险源的控制能力。空调、给排水运行维修技工的岗位职责直接上级： 空水主管直接下属： 无岗位职责：1、 按照主管的安排，依据年度维修保养计划和维保合同内容的要求，对所属设备进行维 修保养，发现异常，及时采取解决措施。2、 及时向主管提出所需零配件的清单，协助主管办理申购手续。3、 严格执行物业管理中心和工程部制定的各项规章制度，确保在岗时不出任何问题。4、 坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种数据，填好巡检表格上报主管。5、 发生紧急事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排 除时不交班，应

37、上下两班协力排除故障，完成后协助领班填写事故报告，交主管 审阅。6、 接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报主管，并尽快回 到值班地点。7、 按要求开闭设备，不得私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管 线走向。8、 确保冷水机组、冷却塔及其他中央空调制冷设备的安全正常运行。9、 确保所管机房干净整洁，遇有照明或其他问题及时报修，保证一些设施正常。10、保证大厦上下水系统及设备的正常。11、负责配合主管对外委工程的维修保养合同的监管及验收工作。12、意识：有保护环境和注意各方面安全的意识。13、能力：有对本岗位的环境因素和危险源的控制能力。综合维修技工的岗位

38、职责直接上级： 综合维修主管直接下属： 无岗位职责：1、 服从主管的工作安排，保质保量的完成每项工作任务。2、 按照主管的安排，依据维修保养制度的内容，对所属设施进行维修保养，并达到 质量要求。3、 严格执行物业管理中心和工程部制定的各项规章制度，确保人身和设备安全。4、 接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常， 维修完毕后做好记录上报领班， 并尽 快回到值班地点待命。5、 负责配合主管对外委工程的维修保养合同的监管及验收工作。6、 意识：有保护环境和注意各方面安全的意识。7、 能力：有对本岗位的环境因素和危险源的控制能力。配电运行电工的岗位职责（服务商）直接上级： 强电主管直接下属： 无岗位职

39、责：1、 严格遵守操作程序，做好防水、防火、防小动物及防尘的措施，保证变电设备的正常 运行。2、 认真执行巡视检查制度，做好巡视记录、运行记录和用电量统计记录，发现异常及时 采取措施并立即上报，防止隐患酿成大故障。3、 按照主管的安排，依据维修保养制度的内容和要求对变配电设备进行维修保养。4、 严格执行物业管理中心和工程部制定的各项规章制度，确保人身和设备安全。确保配 电系统的正常运行。5、 严格执行工程部的值班制度和交接班制度，确保在岗时不出任何问题。6、 每班必须对配电室进行清洁，使地面、窗台、设备表面不留积尘。根据上级安排，定 期进行设备内部清洁。7、 坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准

40、确记录各种运行数据，填好运行表格上报。8、 发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交 班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交主管审阅。9、 按要求开闭设备，不得私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。10、意识：有保护环境和注意各方面安全的意识。11、能力：有对本岗位的环境因素和危险源的控制能力。 强电维修电工的岗位职责直接上级： 强电主管直接下属： 无岗位职责：1、 熟练掌握各类电气设备操作、维修保养规程。2、 服从主管的工作安排，保证按质按量完成工作任务。3、 按照主管的安排，依据维修保养制度的内容要求，对所属系统进行维修

41、保养，并达到 质量要求。4、 维修保养操作必须严格执行电工工艺规范，各接点必须牢固，绝缘及防水处理必须可 靠。5、 严格执行物业管理中心和工程部制定的各项规章制度，确保人身和设备设施的安全， 确保配电系统的正常运行。6、 接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报工程师，并尽快 回到值班地点。7、 按要求开闭设备，不得私自调整设备，改变线路走向。8、 负责配合主管对外委工程的维修保养合同的监管及验收工作。9、 意识：有保护环境和注意各方面安全的意识。10、能力：有对本岗位的环境因素和危险源的控制能力。 楼宇自控值机技工的岗位职责直接上级： 弱电主管直接下属： 无岗位职责：1、

42、 负责楼宇自控系统及设备的运行， 监管设备的维护和保养， 确保系统所有设备 24 小时 正常运行。2、 按照主管的指示和维修保养制度的规定，执行保养计划。3、 熟悉系统的工作原理、线路连接，设备出现故障时，及时进行抢修，以最短的时间恢复正常运行。4、 坚守岗位，每天对所属系统进行巡视检查，并准确记录各种运行数据和巡检记录，发 现问题立即上报主管并及时处理。5、 接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报主管，并尽快回 到值班地点。6、 按要求开闭设备，不私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线 走向。7、 管理使用好本班的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态

43、。8、 严格执行物业管理中心和工程部制定的各项规章制度，确保人身和设备设施的安全。9、 协助主管做好中央空调系统的调整和节能运行工作。10、保证大厦弱电系统的正常。11、负责配合主管对外委工程的维修保养合同的监管及验收工作。12、意识：有保护环境和注意各方面安全的意识。13、能力：有对本岗位的环境因素和危险源的控制能力。直接上级： 弱电主管直接下属： 无岗位职责：1、 服从主管的工作安排，依据维修保养制度的内容，对所属弱电系统进行维修保养，保 质保量的完成工作任务。2、 负责保安监控系统、电视系统、电脑网络系统、车场管理系统、电话等所有弱电系统 及设备的运行、维护保养和监管工作，确保所有弱电系

44、统 24 小时正常运行3、 发生事故时，应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应协 力排除故障，完成后填写事故报告，交主管审阅。4、 接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报主管，并尽快回 到值班地点。5、 管理使用好本班的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。6、 严格执行物业管理中心和工程部制定的各项规章制度，确保人身和设备设施的安全。7、 负责配合主管对外委工程的维修保养合同的监管及验收工作。8、 意识：有保护环境和注意各方面安全的意识。9、 能力：有对本岗位的环境因素和危险源的控制能力。3.物业工程部的管理制度客户报修及投诉处理管理制度正常情况

45、下，有关设备方面的投诉应向物业部提出，由物业部填写工程维修单，交工程部执行。客户可以直接向物业部提出，也可以向招商部、总服务台、工程部、总物业经理办公室或其他任何一个部门，以及任何物业管理中心的员工提出。任何一个部门或员工接到报修或投诉，应负责立即将此报修或投诉转告物业部，由物 业部立即发出维修单到工程部，并记录备案；认为必要时可将情况向总物业经理报告。严禁推托现象，回答客人问题时严禁说“对不起，我不知道。”、“对不起，这不是 我们的事情”，“不归我们管”、“您找某某部门吧”等等工程部当班员工在接到故障投诉后应该在 10分钟之内到达现场，属一般故障应该立即 排除，复杂的故障应立即向上级汇报，由

46、上级判断并组织力量排除。如遇设备比较复杂，一次或多次修复仍达不到原来的状况，应该认真修复，使客人满意、。如设备本身的工作参数达不到设计标准，或是产品质量问题，应向客人说明真情，表 示歉意，并表示将尽快向生产厂联系，解决问题。如是设备运转正常，达到了设计标准却达不到客人的要求，应保持规范的礼貌服务，进行友好的解释，严禁使用生硬的口气答复客户，“没有办法”，“就是这样”等等。入户维修服务规范凡进户工作的员工必须有较强的服务意识，要将进户工作的全过程作为体现自己技术 水平和服务水准的过程。正常情况下入户维修应先预约，说明进户工作内容，得到客户的同意。对客户，即使 事先已有约定，在进户前仍应由物业部先

47、行电话联系，与客户确认。除非遇到紧急情况，不得在未得到客户同意的情况下进户工作。若在预约维修工作时，发现客户已全部外出：应通过门缝留下维修到访通知。员工到达客户单元门口应轻轻敲门。客户开门后，员工应说“先生（小姐、太太），需要对XX设备进行保养（检查、维修），可以进来吗？ ”得到主人同意后应说“谢谢！ ” 3.11、2、3、4、5、6、7、8、3.21、2、3、4、5、6、7、如进入客户单元必须将鞋子穿上鞋套。进入室内步子要轻，工具袋应背在肩上，如提 在手中应高于地面一定距离。到达工作地点后，将干净的保护用品（旧床单、帆布或塑料布）铺在地面，用于摆放工具和需要拆卸的零件，不得将工具和拆卸下来的

48、零件直接放在地上。8、 工作中手脚要轻，尽可能不发出噪音。实在无法避免时应事先向主人打招呼，并说一 声“非常对不起”。9、 如工作中将会出现大量尘土（例如在墙壁上钻孔）可以配备吸尘器，一边操作，一边 吸去尘土；更能体现优质服务。10、工作结束，收拾好工具，应向主人介绍维修保养情况，并告诉客户正确地使用设 备的注意事项，并请验收，客户感到满意后方可离开。例行检查也应告诉客户具体情 况良好或有什么问题，及注意事项等。11、离开前应将所有散落的工具、零件及杂物等收拾干净，如地面受污染，应负责打 扫干净。12、步子要轻，工具袋应背在肩上，如提在手中应离开地面一定距离，至门口，应回 身面对客户说：“谢谢

49、，再见！”13、整个工作期间不得收受客户的任何馈赠物品及小费，也不能借用客户的工具、抹 布、家具等等。3.3 设备日常报修制度1、 设备的日常工程维修单是工程部进行维修工作的依据，必须留存。2、 工作维修单由物业部负责填写，一式四联，第一联由物业部留存备查，其余交工 程部。工程部由综合维修领班负责接单签字，并根据报修内容和重要性，填写开工日 期和预计工时，分派检修工人检修。3、 检修工人在检修完工后，需经报修部门或客户签字认可。4、 综合维修领班在收到检修工人送回的工作维修单后，核实耗用材料和实用工时， 每天定时将工作维修单汇总后交上级主管签字确认，并将第三联交回物业部核销。 如有费用发生，应

50、将第二联交与财务，第四连本部门留存。5、 在核销工作维修单时，如发现缺漏时，应追查原因；凡因各种原因一时完不成的 项目，应通知物业部预计完成时间。6、 当情况复杂，报请总物业经理协调解决。在发生使用部门或客户对工程部的投诉时， 应以工作维修单为据。7、 在接到报修电话后，对一般故障，应及时修理，对一时难以修复的，应进行应急处理， 并在值班日记上记录报修时间及修理内容， 第二天由总工程师或班组工程师安排检修； 在必需夜间紧急检修而人力不足时，可向值班经理汇报，采取应急措施，组织人力进行抢修。3.4 月报告、年报告制度1、 工程部月度工作报告由工程经理负责编写； 各班组主管负责编写本班组月度工作报

51、告， 提交总工程部。2、 月报告的主要内容 人员变动情况 本系统各设备的运行情况。 本月工作维修单的数量、故障原因、维修结果及完成率。 零配件的更换及使用情况，库存情况。操作规程是否存在改善意见。 维修计划完成情况，如有未完成事项，必须写明未完成原因。 人员工作的服务态度、劳动纪律、工作标准及积极性等。能源的使用情况。特别事故。 是否有明显须改进的工程事项。整体意见。3、 年报告应包含的内容 在整体上对一年来物业的设备 / 系统功能进行评估，评价其操作性、有效性， 制定下一年度的工作目标。目标应详细具体且经过努力确实能够达到。 设备运行方案之改进意见 设备功能的加强、设备运行的稳定性、可靠性的

52、提升方法。 重大维修保养、改造工程的进行及维修保养计划。环保节能管理计划。 人员管理、服务态度、服务标准方面的改进。3.5 能源管理制度1、 工程部应进行每周能耗统计并绘制成图表， 以进行不同年份不同周、 月份的能耗比较2、 供配电系统应对无功负荷进行补偿，以提高功率因数。功率因数应控制在0.9 以上。应根据变压器负荷变化情况，按技术特性，选择最佳运行方式。变压器负载率经常小 于 30%时，应退出运行；应经常调整和保持三相电流的平衡。3、 制冷机组应安装节电控制装置，根据不同负荷要求，开、停部分机组及控制冷冻水、冷却水温度和水质，以提高制冷系统的运行效率。4、 空调机组运行时应对于不同季节，合

53、理调整新风比例，以减少新风处理能耗；对于非 24小时营业场所，应进行风量调节，根据负荷的大小来改变送风量。5、 照明系统灯具应定期清扫更换，制定更新周期，维持光照水平。6、 工程部应在所有使用部门安装相应的计量仪表，定期记录能源消耗数据。7、 工程部应派人每天到各使用部门巡视检查，如发现漏电、漏水、漏气、漏油等现象， 立刻采取措施解决问题；如属人为事故，要对有关人员进行教育并惩罚。8、 工程部各级管理人员要了解主要用电设备的数量、运行情况，以及各种能源的收费标 准。9、 工程部应指派专人负责节能工作的检查、督促，推广节能观念及意识和方法，不断对 用电、用水及其它能源消耗情况及节能效果进行分析、

54、调查，使之不断完善。10、充分应用楼宇自动化控制进行管理，根据季节、时间、天气等变化因素，时刻调 整设备运行参数。11、加强管道保温材料的维护保养。12、照明灯具应尽可能选择节能灯具及光源。13、在可能情况下，通过技术改造，使电梯 / 电扶梯达到智能管理和运行。14、尽可能在公共区域采用节能控制照明开关，如 : 声控开关、光控开关、时间控制开 关、延时控制开关等。15、合理使用设备，使其最大限度的达到工作效率。16、经常检修设备，使设备保持良好的润滑、密封的运行状态。17、每周抄录水、电、燃气用量，并写出分析报告。3.6 设备技术档案管理制度1、 各类技术资料必须分类装订成册，编制目录，专人管

55、理，并按规定借用程序借用。2、 每一台设备应设立一张设备登记卡，并按设备系统分别装订成册。设备登记卡 应包括设备检查、 维修保养记录， 设备缺陷记录以及重大事故记录。 设备应每年按 设 备登记卡进行一次全面的清点核对，应该做到帐物相符。3、 每一独立客户单元需设立一张 单元设备档案卡 ，以便于掌握对客户设备的完好程度 及设备返修率程度的了解。4、 所有技术档案如需复印，必须经工程部总工程师批准。5、 工程部技术档案管理人员必须严格执行本制度，不得遗失技术档案，未经总工程师批准，不得随意复印、外借，否则应按员工守则的相关规定进行处罚。3.7 新增、改装及报废设备管理制度1、 凡各部门需新增设备，

56、均应由各部门向工程部提出申请，经工程部按电力供应、建筑 物承载允许值，安全及环保等要求核实后，报请上级批准后方可进行。2、 工程部应提供产品信息和核查新增设备的产品，与使用部门共同制定安装要求，并视 工程大小，决定由工程部或委托专业施工单位施工。3、 新增设备验收后，验收资料及技术文件，由工程部存档，工具由使用部门保管。4、 物业设备需改装、移位时，对一般容易改装、移位的设备，由使用班组提出申请，报 请部门经理批准后，由工程部安排计划进行。当改装工程较大，技术复杂性和价格较 高或需对原建筑结构做较大面积破损的，一定要由部门经理报请上级批准，并由工程 部提出方案后再进行施工。设备改装的资料及审批

57、文件，应由工程部存档，隐蔽工程 设施的改装、移位的资料除存档外，还应对相应竣工图纸作有关说明备案。凡任意改 装、移位设备或拆除建筑物结构者，应追究责任。5、 相同设备的更新和报废必须同时办理。6、 设备的报废必须遵循以下原则：政府指定的淘汰产品 已超过使用期限，损坏严重；或是虽能运转，但是有严重隐患，而修理成本昂贵 的设备。因为事故损坏，而修理费用接近或超过原价值的设备无法修复的设备7、 设备的报废，应由使用部门提出申请，由工程部进行技术鉴定后，方可办理报废手续。 价值较大的设备，应经上级批准。3.8 工具、耗材和备品备件采购、库存及领用管理制度1、 日常手用工具应由库房管理人员根据物业的耗用

58、规律和使用情况，在保证数量又不造 成积压的原则下，制定最低备用量。2、 日常手用工具的初次领用，必须经总工程师批准；需要更新时，必须以旧换新，并经 班组工程师批准。3、 日常维修材料和备件，由各班组根据需按月填写采购申请单 ，制定月度采购计划， 报总工程师审批后提交行政人事部汇总， 经总物业经理审批后由行政人事部负责采购。4、 特殊情况下，计划采购未包含的，并且库房没有存货时，可以提出临时采购申请，由工程部各班组填写采购申请单 ，经总工程师和总物业经理批准后，交行政人事部执行采购。5、 所有采购物品必须交库房管理员验收并办理入库登记手续。6、 班组员工需领料时，应填写领用单，完成报修后，填写材

59、料耗量单。主管或领班对领 11、用量和耗用量进行核销，由班组工程师签字，并由总工程师确认。7、 对进口备件或其他价值较高的物品应采用以旧换新的制度。8、 材料使用后要在工作单上填写清楚，并经主管确认。多余材料必须退回库房。3.9 工具管理制度1、 本部工具分为公用工具、各专业自用工具及个人工具三部分。工具保管人必须认真建 立工具台帐，做到工具与台帐相符。2、 公用工具归库管员负责保管及借出 （各种电动工具原则上由库房统一保管） ，需要时应 进行使用登记。3、 专业自用工具由班组工程师负责保管及使用，机房值班用工具，应放在固定的工具箱 内并排列整齐，值班工具应作为交接班内容之一。4、 根据工种的

60、不同，检修技工的常用工具，可由个人保管使用。5、 所有工具保管人必须认真负责并保持工具的完好及使用功能。工具保管人必须定期检 修并保养所属工具，每月一次，以保证各类机具的正常使用。6、 公用工具的借用，必须执行公用工具的临时借用程序，借用人必须认真填写工具借 用记录单，工具借用最长时间为三天，如因工作原因，需继续使用时，必须重新办理 借用手续，工具用完后立即主动归还，不得拖延。7、 借用公用工具归还时，须由库管员和使用人共同进行检验，如有遗失或损坏，须由使 用人负责照价赔偿，如借用工具时未按规定填写公用工具借用记录单，或无法确定使 用人时，造成公用工具的遗失或损坏，由库管员负责照价赔偿。8、