2月房地产市场分析报告

1、 2009-2010年2月杭州房地产市场分析报告12009-2010年2月杭州商品房市场分析1.1 2009-2010年2月杭州商品房市场整体运行状况2009年杭州商品房总体成交非常活跃。供应方面，全年共新增商品房498.88万平方米，同比下降15.47%，供应明显不足；成交方面，2009年全年杭州楼市成交量保持高位运行，累计成交6.6359万套，成交面积约达725.54万平方米，同比大幅上涨205%。其中，5月达到最高点，月度成交套数逼近万套大关；价格方面，全年商品住宅成交均价为14313.614元/平方米，下半年楼市成交价格上涨明显，年底楼市单月成交均价突破20000元大关。2010年1月

2、-2月，在春节长假以及一些系列政策的影响下，杭州楼市成交量直线暴跌。2010年1月份，杭州商品房成交1533套，比09年12月份明显减少，环比下降了76.8。同时，相比去年的1月略有增加，同比上升13.4%。2010年2月份，杭州商品房成交534套，比10年1月份减少999套，环比下降了65.2。同时，相比去年的2月同样明显减少，同比下降67.2%。1.2 2009-2010年2月杭州商品房供求关系分析从2008年杭州市商品房市场的供求关系走势来看，整体上呈现出“倒u”型。 08年由于国家对房产市场的宏观调控，需求被抑制，供求比居高不下。09年受到政策的刺激，需求得到了充分的释放，虽然新房上市

3、量略有增加，但是需求大幅度增加导致供求比大幅下降，全年呈现供不应求的态势。而进入2010年，1月及2月份供求比大于1，供求矛盾有所缓解。1.3 2009-2010年2月杭州商品房供应量分析受2008年国际金融危机以及部分房地产企业对市场悲观预期的影响，2009年杭州商品住宅新增供应下滑明显。2009年，杭州共新增商品房498.88万平方米，同比下降15.47%。从各月新增供应来看，3-5月供应较为集中，其中5月全市供应量高达65.06万平方米；7、8月受银行二套房贷优惠叫停、房贷利率七折优惠可能中止等利空因素的影响，杭州商品月度供应波动较大。进入三、四季度，在秋季房交会的促使下，购房热情开始高

4、涨，随即供应量又出现一波强势拉升。（如上图所示）2010 年1 月，全市商品房新增供应量27.09 万平方米，环比下降了56.9%，同比上涨了48.5%。2010年2月新增供应量23.43 万平方米，环比下降13.51%，供求矛盾将得到有效缓解。1.4 2009-2010年2月杭州商品房成交量分析2009-2010年2月杭州商品房成交情况具体如下表 所示。2009年-2010年2月商品房成交统计年月成交套数成交面积(平方米)成交金额(元)成交均价(元/平方米)2009.11352179149.3220724777212320.722009.21626189519.724601567261298

5、1.012009.34767504535.3562565598111150.172009.46268697380.6890904206012775.012009.51007210826021.40e+1012927.282009.69100989471.61.32e+1013363.042009.75591613143895595943414606.642009.83845438578.3666541527215197.782009.95987671711.4948563845814121.620093895005789515282.232009.1154255614

6、40.11965616940817198.932009.126603742235.951472518590119838.96总计663597255418.561.04858e+1114313.6142010.11533181089.75312691219117267.22010.253494700.41216374022922848.27资料来源：透明售房网（）2009年，在多项购房优惠政策的刺激下，前期楼市大量受抑的刚性需求集中释放，加之优惠的购房政策，以及部分楼盘打折促销影响，杭州商品房市场快速回暖。全年杭州商品房累计成交6.6359万套、725.5418万平方米，创下04年以来杭州历史成

7、交最高。从月度成交走势来看，除1、2两个月市场延续了去年的成交颓势外，其余各月同比均保持较高增速。2009年交易量波峰处在第二季度，其中5月大量新盘上市推动成交量的快速增涨，是全年成交的最高峰，成交量为9088套，6月开始成交量连续三个月下滑，主要是由于市场刚性需求的过度透支，以及市场供应不足所导致。进入楼市传统的“金九银十”，市场行情进一步上扬，全年杭州楼市成交均保持高位运行。2010 年1 月，国家宏观调控进一步跟进，杭州2008 年发布的“24 条”大限到期。虽然1 月10 日，杭州继24 条之后出台了“18条”新政延续了24 条的部分政策。杭州楼市成交量还是直线暴跌。 2010年1月份

8、，杭州商品房成交1533套，比09年12月份明显减少，环比下降了76.8。同时，相比去年的1月略有增加，同比上升13.4%。09年是市场整体回暖的一年，进入2010年，楼市的热度相比09年年底有所下降，成交量明显萎缩。2010 年2月，国家在不到半个月的时间里针对各地房地产市场上演的“地王频出”、“量价齐升”、“一房难求”的火爆场面连续出台包括税收、土地等多个调控政策，政策收紧倾向明显。从市场来看，2 月份杭州房地产市场，在春节长假以及一些系列政策的影响下开始降温，本月的成交量呈现了暴跌态势。商品房成交534套，比10年1月份减少999套，环比下降了65.2。同时，相比去年的2月同样明显减少，

9、同比下降67.2%。 1.5 2009-2010年2月杭州商品房成交均价分析2009年，杭州商品房成交均价为14313.614元/平方米。很明显可以看出，09年上半年杭州楼市的天量成交并没有带来价格的迅速走高，主要原因在于年初几个月杭州楼市第一轮热销行情是受部分楼盘降价促销直接拉动的。而下半年随着供求关系逆转，供应量萎缩以及地价的不断飙升使得杭州商品住宅成交价格稳步上升，12月单月均价更是突破20000元/平方米。造成下半年价格稳步上涨的主要原因包括两方面：其一，市场需求旺盛，供应不足导致供求矛盾加剧，助推房价上涨；其二，高端住宅成交比重上升，尤其是18000元/平方米以上住宅成交比重稳步上升

10、。2010年1月份杭州市商品房成交均价为17267.2元/平方米，在12月份基础价格有所下降，降幅为13.0%。2月份，由于春节长假的影响，商品房市场成交量相比1月明显下降，成交均价却明显上升，涨幅为32.3，均价涨幅明显。1.6 2009-2010年2月杭州商品房成交结构分析1.6.1 2009-2010年2月杭州商品房面积段成交分布2009年1-11月杭州商品房成交以中小户型为主，90平米以下户型成交比重达41%，同比增长2个百分点，较2007年增幅提高30个百分点，主要原因是由于09年杭州商品住宅市场中小户型产品供应充足，90平米以下新增套数占供应总量的比重明显增加。另一方面，由于当前市

11、场仍以刚性需求为主，购房者支付能力相对较弱，因此总价偏低的中小户型产品更能满足大部分购房者的置业需求。此外，120-160平米的大户型成交占比明显增加，从08年的23%上涨至09年的25%，同比提高2个百分点。图 2007-2009年杭州商品房面积段成交分布图2010年1月-2月杭州商品房面积段成交量面积（平方米）1月成交套数2月成交套数1809196合计10582762010年1月，80-90平方米小户型成交420套，约占总体交易量的40，成交量依然最大。另外，100-120平方米的普通住宅户型成交量次之，本月成交230套，占总交易量的比重为22%，成交比重明显上升。本月成交户型分布格局略有

12、变化，80-90平米的小户型成交优势仍然非常明显，但是120-144平米房源的成交比重相比12月份明显下降。2月住宅面积分布格局发生变化，成交量最集中的户型面积集中在180方以上的大户型，成交了96套，占总成交量的34.8。其次是面积在80-90方的小户型，成交了75套，占总成交量的27.2。2月份，100方以上住宅成交比重较大，占总量的50以上。1.6.2 2009-2010年2月杭州商品房单价分布随着杭州楼市的回暖，大量投资及改善型需求入场，高端住宅成交比重明显增加。2009年1-11月，成交均价18000元/平方米以上的商品住宅成交比重达20%。其中，10000-18000元/平方米的商

13、品住宅成交比重最大，达到44%，体现出高端住宅的成交比重明显增加，但总体上依旧以中低端楼盘占据主导。图 2009年1-11月杭州商品房价格段成交分布图数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统资料来源：透明售房网（）2010年1月14000-16000元/平方米以上的住宅销售量最大，成交262套，占总成交量的24.8。其次是12000-14000元/平方米以上的住宅，成交245套，成交比重为23.2。单价在万元以上的住宅成交量占总量的88.0，其中单价14000元/平米以上的住宅成交比重为54.5，半数以上的成交单价都超过了14000元。本月万元以下房源成交比重增加，住宅成交价格

14、整体下降，成交均价分布向低价区间聚集。资料来源：透明售房网（）2月份， 18000元/平方米以上的住宅销售量最大，成交131套，占总成交量的47.5。其次是12000-14000元/平方米以上的住宅，成交65套，成交比重为23.6。单价在万元以上的住宅成交量占总量的96.7，其中单价14000元/平米以上的住宅成交比重为65.2，六成以上的成交单价都超过了14000元。本月万元以下房源成交比重减少，住宅成交价格整体上涨。1.6.3 商品房成交区域分布情况分析（2010年1月-2010年2月）2010年1月商品房成交统计所在城区成交套数成交面积(平方米)成交金额(元)成交均价(元/平方米)上城区

15、18822458.8140314175117950.27下城区8011869.5517494517714738.99江干区19428068.151311935018281.23拱墅区868736.9219922226722802.35西湖区16620470.1355886209927301.35滨江开发区31734506.6846071403113351.44之江开发区152716.225187789619099.3下沙开发区48752263.3476502962014637.98合计1533181089.75312691219117267.2从成交区域分布情况分析，下沙开发区成交量最大。滨江

16、开发区成交量也较多，区域成交了317套，其主力楼盘是星汇荣邸。江干区、上城区、西湖区成交量较为接近，均在150-200套之间，其余区域成交量相对较少，均不足百套。2010年2月商品房成交统计所在城区成交套数成交面积(平方米)成交金额(元)成交均价(元/平方米)上城区4011046.520462794818524.23下城区162749.924632488716845.9江干区20338706.884323371121785.16拱墅区9121778.7370687986832457.35西湖区405191.159517619318334.32滨江开发区748036.69146369623182

17、12.67之江开发区111934.343902771920176.25下沙开发区595256.288210028015619.46合计53494700.41216374022922848.272010年2月，从成交区域分布情况分析，江干区成交量最大，区域成交达到203套，其中上东城、华联时代大厦、瑞晶国际商务中心和钱塘航空大厦成交量相对较多。拱墅区成交量也较多，区域成交了91套，其主力楼盘是昆仑公馆。本月除了江干区成交量明显集中之外，其余区域成交量都在百套以下。1.7 2010年杭州商品房排行榜2010年1月楼盘销售前10强序号楼盘名称所属区域销售套数销售均价1保利东湾下沙开发区2811430

18、62星汇荣邸滨江开发区207105093上东臻品公寓江干区117122654锦都世家、锦都大厦上城区88189295早城下沙开发区86164336金地自在城东苑西湖区74176177凤凰城上城区4461508三六零空间大厦拱墅区44160859怡乐银座下城区361326110西溪天堂悦居西湖区3536112资料来源：365地产家居网（）2010年1月份，2010年开年首月，楼市成交量有所下降，个盘成交量相比前几个月有明显下降，但是前三强的成交优势仍然比较明显，成交了595套，占前十强总成交量的58.8。从单个楼盘分析，下沙开发区的保利东湾成交量最为集中，成交281套。2010年2月楼盘销售前1

19、0强序号楼盘名称所属区域销售套数销售均价1昆仑公寓拱墅区72331062上东城江干区66123873华联时代大厦江干区56266424瑞晶国际商务中心江干区35222015钱塘航空大厦江干区35166196福雷德广场下沙开发区19129537金地自在城东苑西湖区16176298太和广场上城区12142529星汇荣邸滨江开发区121170310钱江国际商务中心上城区118696资料来源：365地产家居网（）2010年2月份杭州市区（不含萧山、余杭）商品房前10强共销售334套，比10年1月份减少了678套，降幅为67.0。2010年2月14日至2月21日是春节长假，整个长假期间商品房交易量为零，

20、春节前后市场比较冷清，因此2月的市场成交量有所下降，个盘成交量相比前几个月有明显下降，前三强的成交优势仍然也不明显。从单个楼盘分析，拱墅区的昆仑公馆成交量最为集中，成交72套。2 2009-2010年2月杭州二手房市场分析2.1 2009年-2010年2月杭州二手房市场整体运行状况根据杭州市透明售房网数据统计，2009年杭州市二手房共成交43465套，比2007年增长96%，比2008年增长221.7%。2009年爆发式的增长，创造历年来杭州二手房成交之最。进入2010年，杭州市二手房市场萎缩，成交量大幅下跌。1月份二手房交易量为826套，环比12月份下降了80.2%，比去年同期下降了25.2

21、。2010年2月，杭州主城区（不含三个开发区）二手房成交624套，环比1月份下降了24.5%，比去年同期下降了71.3。如下表所示。2009年-2010年2月二手房成交统计年月成交套数成交面积(平方米)成交金额(元)成交均价(元/平方米)2009，1110589200105858118672009，22172164394191263116342009，33380262650322264122702009，43182257244337771131302009，54246344075472854137432009，64535372692534472143412009，743323540805225

22、56147582009，84216346379528876152692009，93496284638458928161232009，103856294919487894165432009，114772379018641700169312009，1241733271245417261656009年合计434653476413514616214430.752010，18265987611034818429.422010，2624468738129917344.53资料来源：透明售房网（）2.2 2009年-2010年2月杭州二手房市场成交量分析2.2.1 成交套数分析2009年杭州市二手房交易火爆

23、，全年共成交43465套二手房。且全年5次刷新单月成交记录，并于09年11月份达到成交高峰，成交量达到4772套。而2010年杭州市二手房成交量大幅下跌。1月，杭州主城区（不含三个开发区）二手房成交826套，环比12月份下降了80.2%，比去年同期下降了25.2。进入2月份，由于春节长假因素，二手房交易量明显下降，杭州主城区（不含三个开发区）二手房成交624套，环比1月份下降了24.5%，比去年同期下降了71.3。2.2.2 成交面积分析2009年杭州二手房市场全年成交347.6413万平方米，其中5月、6月、7月、8月、11月及12月六个月成交面积相对较大。而2010年1月及2月二手房成交面

24、积急剧下降，1月成交总面积为5.9876万平方米，环比12月份下降了82.7%，比去年同期下降了32.9%； 2月成交总面积为4.6873万平方米，环比1月份下降了21.7%，比去年同期下降了71.5%。2.3 2009年-2010年2月杭州二手房市场成交均价分析2009年2月份以后，杭州二手房市场回暖。之后杭州市二手房市场各月交易均价成一路上扬的态势，从3月份不足1.3万元/平方米上涨至12月份超1.9万元/平方米，持续10个月环比上涨，多月环比上涨超1000元/平方米，这些都是历年来所罕见。2009年12月份比1月份交易均价上涨50.7%。进入2010年，杭州二手房的税费优惠政策到期，1月

25、份的二手房市场成交量明显下降，成交均价略有上涨，达到18429.4元/平方米，环比12月上涨11.3，比去年同期上涨55.3。2月份二手房成交均价为17344.53元/平方米，环比1月份下降5.9%，比去年同期上涨49.1。2.4 2009年-2010年2月杭州二手房市场成交结构分析2.4.1 二手房成交面积分布2009年杭州市二手房成交主要是140平米以下普通住宅，其中5090平方米超2万套占全年总成交量的48.52%，几近半壁江山，可见杭州市主城区二手房消费依然主要以经济紧凑型的两房或三房户型为主，这类房屋的消费群主要是首次置业者，这类购房者的特点是成熟的生活配套、能基本满足居住需求和能承

26、受的总价款是他们置业主要考虑因素，居住的舒适度还不是购房的主要因素。与2008年比较，交易增长最明显的区间是90-140平方米的普通住宅，交易占比比2008年增长近6个百分点，这是与鼓励改善性住房消费政策是密不可分的，享受优惠税费和利率优惠，2009年不得不说是需要改善住房购房的最佳时机。此外，140平方米以上的非普通住宅交易也较为活跃，交易占比比2008年增长约1.2个百分点。资料来源：365地产家居网（）资料来源：透明售房网（）2010年1月份，二手住宅成交面积分布格局基本维持在前几个月的水平，小户型仍然是市场消费的主流。60方以下的小户型仍是市场主流，成交户型分布格局稳定。本月，60平方

27、米以下的户型成交量在12月基础上明显减少，成交388套，成交比重上升，占54.8。其次是60-80平方米的户型，成交175套，占总量的24.7，成交量减少，成交比重稳定。资料来源：透明售房网（）2010年2月60方以下的小户型仍是市场主流，成交户型分布格局稳定。本月，60平方米以下的户型成交量在1月基础上略有减少，成交300套，成交比重略降，占52.5。其次是60-80平方米的户型，成交131套，占总量的22.9，成交量减少，成交比重稳定。2010年2月份，二手住宅成交面积分布格局基本维持在前几个月的水平，90方小户型仍然是市场消费的主流。2.4.2 二手房成交区域分布2009年杭州市主城区各

28、区二手房成交中，西湖区和下城区相对成交活跃，占主城区总成交量的50.77%，占据杭城的半壁江山。其中，西湖区成交13787套，占总成交量的27.95%，稳居各区成交榜首，江干区以7288套14.78%的市场占比屈居各区末位。2009年较2008年交易增长最多的是西湖区，比2008年增长近万套。从各区交易量占比来看，比2008年下降的有上城区、下城区、拱墅区，上升的是西湖区和江干区，其中西湖区增幅最大近2.5个百分点。因此，近年来二手房在各区的成交格局基本保持稳定，浮动较小。资料来源：365地产家居网（）2010年1月-2月各区域二手房量成交统计城区1月成交套数占全市成交量比重2月成交套数占全市

29、成交量比重上城区14017%10917.5%下城区20925.3%13822.1%江干区12214.8%7211.5%拱墅区15618.9%12520%西湖区19924%18028.9%全市826100%624100%资料来源：透明售房网（）2010年1月-2月杭州市主城区各区二手房成交中，西湖区和下城区依然相对成交活跃。1月份，两区成交量占全市交易量的51%。其中，下城区成交209套，占总成交量的25.3%，稳居各区成交榜首，江干区以122套14.8%的市场占比屈居各区末位。2月份，西湖区超越下城区，以成交量180套28.9%的市场稳居各区成交榜首，江干区同样以11.5%的市场屈居末位。20

30、10年1月-2010年2月杭州市各区域二手房成交量2.4.3 二手房成交总价分布（2010年1月-2010年2月）资料来源：透明售房网（）2010年1月，二手住宅市场的消费格局发生变化，成交比重最高的总价区间发生转移，成交价格向较低区间转移。数据显示，2010年1月，总价在90-110万元之间的二手住宅成交量最大，成交147套，成交比重为20.8%；其次是成交总价在70-90万元之间的二手住宅，成交比重为18.1；成交总价在190万元以上的住宅成交量和成交比重同时下降，本月仅成交84套，占总量11.9。资料来源：透明售房网（）2010年2月，二手房市场的消费格局发生变化，成交比重最高的总价区间

31、发生转移，成交价格向较低价格区间转移。数据显示，2010年2月，总价在70-90万元之间的二手住宅成交量最大，成交110套，成交比重为19.3%；其次是成交总价在90-110万元之间的二手住宅，成交比重为18.0；成交总价在190万元以上的住宅成交量和成交比重同时下降，本月仅成交58套，占总量10.2。2.4.4 二手房成交单价分布2010年1月份，单价在万元以下的二手住宅成交量较少，九成以上的房源成交单价在万元以上。单价在18000元以上的二手住宅成交量最多，成交289套，占总成交量的40.8； 其次是单价在16000-18000元/平方米之间的二手住宅，成交205套，占总量的29.0；单价

32、在14000-16000元/平方米之间的房源成交量也较多，占总成交量的16.8。资料来源：透明售房网（）1月份，单价在万元以下的二手住宅成交量较少，九成以上的房源成交单价在万元以上。单价在18000元以上的二手住宅成交量最多，成交289套，占总成交量的40.8； 其次是单价在16000-18000元/平方米之间的二手住宅，成交205套，占总量的29.0；单价在14000-16000元/平方米之间的房源成交量也较多，占总成交量的16.8。2月份，单价在万元以下的二手住宅成交量较少，九五成以上的房源成交单价在万元以上。单价在18000元以上的二手住宅成交量最多，成交220套，占总成交量的38.5；

33、 其次是单价在16000-18000元/平方米之间的二手住宅，成交150套，占总量的26.3；单价在14000-16000元/平方米之间的房源成交量也较多，占总成交量的18.7。总的来说，二手住宅的单价分布格局比较稳定，单价在14000元/平米以上住宅是成交主力。3 杭州房地产市场发展趋势分析3.1 2010年房地产市场发展环境分析宏观政策方面，随着中国经济回升态势逐渐稳固，中央近期对房地产市场也展开了密集调控，中国政府一个月内5次出手调控房地产市场。此轮调控的目标是支持刚性购房者，打击投资和投机性需求。在增加供给方面，各地要抓紧编制2010-2012年住房建设规划，重点明确中低价位、中小套型普通商品房和限价商品房、公共租赁房、经济适用房、廉租房的建设规模，尤其是房价过高、上涨过快、住房有效供应不足的城市，要切实扩大上述五类住房的建设用地供应量和比例。因此有关专家认为，2010年房地产市场仍将保持相对稳定的发展态势，特别是上半年市场发展趋势不会因为政策调控而