【财务管理内部审计 】某市审计学院自学考试助学专业毕业论文

1、 财务管理内部审计某市审计学院自学考试助学专业毕业论文 一、引言我国房地产业自1998年复苏以来,全国房地产开发投资每年以超出20的速度增长,销售额的平均增长率更是达到了27以上,增长速度远高于GDP的增长。2003年房地产开发投资突破了1万亿元,同比增长297。2004年以来由于宏观调控因素的影响,房地产开发投资增长速度虽然逐月下降,但根据国家统计局统计数据,全国累计完成房地产开发投资6055亿元,同比仍增长了286。房地产业的繁荣局面吸引了越来越多的非房地产业上市公司介入其中,为已经红火异常的房地产业又加了一把柴。从1989年万科在深交所上市以来,经过十几年的艰难发展,截至到2004年8月

2、,沪深两市共有房地产上市公司6l家,开发区类公司18家(参考天相行业分类)。在房地产业如此繁荣的情况下,房地产上市公司的经营情况又怎么样呢?本文将对房地产上市公司的整体经营业绩和风险情况做出分析,以期对上市房地产公司有一个清晰正确的认识。从1998年到2001年,房地产上市公司平均每股收益从O179元下降到O157元、O141元、0073元；平均净资产收益率从735下降到了674、593、310。2002年,69家上市公司的平均每股收益也仅为O10元；约有五分之一的公司利润总额是负值,利润额在2亿元以上的有4家,有14家利润是负值,还有几家的利润在零的边缘；净资产收益绝大多数都低于7。2003

3、年,全国房地产业出现了高速增长,房地产投资首次超过了1万亿元,施工面积和竣工面积同比增长341和291；在此背景下,房地产上市公司总资产、主营业务收入、利润总额分别比2002年仅增加了153、94、149；利润总额比2002年平均增长了1408万元,然而资本成本较2002年平均增长了950万元,增长幅度超过了利润增长的幅度。2004年,按中报显示,业绩仍不容人乐观。对证券部门公布的投资价值在前十 五位的公司进行统计,其净资产收益率平均为807,平均每股收益为022元,低于同期沪深股市的平均水平,如果把所有房地产上市公司进行统计,将会更低。这两年房屋销售出现了较大程度的增长。截至 2013 年

4、5 月份,全国商品房销售面积累计达 3.9 亿平米,同比增长 35.58%。1-5 月份的销售高增长主要有两个原因：1、2012 年同期的基数较低。2、1-5 月份房屋成交延续了 2012 年的火爆行情。今年一季度末,房地产板块预收账款总额达 5711 亿元,与 2012 年年末相比增长 16.07%,龙头公司预收款总额达 3431 亿元,同比增长 16.45%。房地产板块预收款总额是 2012 年全板块结算收入的 0.97 倍,而龙头公司达 1.27 倍,处在历史相对高位。此外,在市场一致预期 2013 年收入增长 25%的前提下,目前重点公司预收款已锁定 2013 年业绩的 90%,未来行

5、业实现稳定增长有保障。若下半年行业给予和需求保持稳定,将为行业 2014 年业绩增长奠定基础；若下半年行业受资金紧张影响,给予和需求出现下降,由于上市公司大多为行业中的优秀公司,资金、品牌、管理水平等方面的优势将使其在行业调控和激烈的竞争中生存下去。而资金紧张、开发和管理能力较差的小型企业将可能加速退出市场,这将使大中型公司市场集中度提高,从而保持业绩稳定。二：知名企业业绩销售2013 年,房地产市场延续了去年下半年以来的回暖态势,品牌房地产企业顺势在一季度加大推盘力度,率先抢占市场先机,并依附广泛的市场布局、丰富的产品结构与强大的品牌优势实现了销售业绩的高速增长,较早奠定了全年的业绩基础。中

6、国指数研究院监测数据显示,销售业绩行业领先的 52 家品牌房企中已有 26 家在上半年销售额突破百亿,其中万科、绿地、保利、中海四家企业的销售额更是突破了 600 亿的销售大关,而融创、碧桂园、华润等企业销售额则实现了 50%以上的同比增长,发展势头良好。企业销售数据主要依据以下数据来源进行统计,具体以企业公告为准： 1.CREIS 中指数据在各地的销售监测数据；2.企业已经发布的业绩通告；3.参考上年同期业绩和本年度总体经营情况进行的数据统计；4.企业销售额以商品房为统计口径。品牌房企抢占市场先机,销售业绩高速增长业绩：品牌房企业绩争先,十大品牌房企上半年销售业绩达历史最高水平2013 年上

7、半年,品牌房地产企业依托广泛的市场布局、丰富的产品结构与强大的品牌效应,实现了良的销售业绩,为年度销售业绩的稳步提升奠定了良好基础。万科依附其在全国范围内的广泛布局,及其长期所坚持的刚需产品定位持续获得市场关注,累计实现销售金额 843 亿元,销售面积 726 万平方米,行业领导地位持续稳固；绿地集团以 653亿元紧随其后,销售表现十分抢眼；保利地产通过均衡布局全国各大区域,重点深耕核心城市,并依附其完善的产品线和灵活的销售策略在 2013 年上半年共实现销售金额 648 亿元,销售面积581 万平方米,位列第三；重点布局区域核心城市的中海地产,受益于一、二线城市房地产市场上半年的放量成交,销

8、售业绩稳步增长,以 643 亿元的销售业绩紧随其后,恒大则以 470 亿元的销售额居于第五位。竞争格局：标杆企业市场地位更加稳固,企业竞争日趋激烈在房地产调控持续深入的背景下,行业龙头企业的市场份额进一步提升,且房地产企业之间的竞争亦日趋激烈。2013 年 1-5月份,万科、保利、中海三家房地产企业的市场份额分别为 2.71%、1.98%,2.00%,2012 年末分别提升了 0.52、0.41、0.61 个百分点,龙头企业规模优势进一步凸显。在万科、保利、中海、绿地四家企业上演第一梯队之间激烈角逐的同时,销售额在 300 亿以上的企业之间的竞争也日益强化。2013 年上半年,销售额在 300

9、 亿以上的企业由去年同期的6 家扩大至现在的 9 家,华润、碧桂园、世茂三家房地产企业以50%左右的增长速度顺利跻身前十,且销售金额差距甚小。调控以来,华润置地加快布局全国,调整产品结构,加大中小户型刚需产品推盘力度,持续实现销售业绩的高速增长,2013 年上半 年,企业共实现销售金额 348 亿元,较去年同期增长 49.36%；碧桂园启动的“全民营销”策略有效促进了销售业绩的快速增长,2013 年上半年企业销售额同比增长速度高达 97.81%。此外,佳兆业与融创等企业销售额同比增长 50%以上,下半年的销售表现亦值得期待。以万科、保利、中海、恒大等十大品牌房企为代表,进一步分析房地产企业 2

10、013 年上半年的销售变化态势：1 月份,房地产市场延续了 2012 年以来的暖冬态势,十大品牌房企在传统销售淡季迎来了“开门红”,销售额均值高达 82.52 亿元,为同期历史最高水平,较上年增长了 214.47%,万科销售金额为 190.7 亿元,融创、保利两家企业则实现了同比 920.34%与 580.34%的大幅增长,2 月份的销售业绩虽然环比有所回落,但销售金额均值仍同比大幅增长 43.84%。3 月份,在各地“国五条”细则落实预期和推盘量加大、季节性回升等多重因素的带动下购房需求持续释放,十大品牌房企加大了推盘力度,销售业绩亦实现了同比大幅增长,销售额增长速度继续保持在 40%以上；

11、4 月份以来,随着调控细则的进一步落实,房地产场进入常态发展,业绩增长速度进一步回落,2 季度十大品牌房企销售金额的同比增长速度基本保持在 20%以下。从十大品牌房企产品结构和销售均价来看：随着房地产市场的持续回暖、企业去库存压力的不断减小,品牌房企在主攻刚需市场的同时,开始加推高端项目,中高端项目的热销有效促进了其在上半年的销售表现。此外,品牌房企还在上半年采取了“提价策略”,与上年同期的“以价换量”形成鲜明对比；1-5 月份,十大代表企业中仅保利、中海两家企业的销售均价出现结构型下调,其余 8 家企业的均价涨幅均在 5%以上,其中万科、龙湖、世茂三家房地产企业的销售均价亦较上年同期增长了

12、10%以上。1 十大企业包括：万科、保利、中海、恒大、碧桂园、华润、世茂、绿城、融创、龙湖从十大品牌房企 2013 年上半年的销售额增长速度来看,融创增速最快,达 124.40%,生长能力领跑规模以上企业,而碧桂园 2013 年上半年的销售额也较上年同期增长了一倍左右；此外, 华润与世茂上半年的销售金额则较上年增长了 50%左右；而万科、保利、绿城、龙湖等企业的销售业绩均保持在 30%以上；仅一直保持稳健发展策略的中海地产销售额增长速度在 20%左右。相对 2012 年的全年销售业绩来看,除恒大目前的销售金额不足上年的 40%以外,其余九家品牌房企的销售金额均已达到去年年度销售业绩的 50%左

13、右。按照目前销售态势来看,十大品牌房企要实现全年销售业绩的稳定增长压力不大。品牌房企秉持“量入为出”拿地策略,投资节奏稳重有进。2013 年上半年,房地产企业资金状况有所缓解,1-5 月份,房地产开发企业到位资金 45115 亿元,同比增长 32.0%。其中,国内贷款 8051 亿元,增长 27.9%；利用外资、自筹资金分别同比增长 18.2%和 14.3%；定金及预收款则同比增长 57.9%。可见,随着销售回款与国内贷款的相对充裕,房地产企业资金状况较为理想,从而引发了全国房地产市场的投资热情,2013年 1-5 月份全国房地产开发投资 26798 亿元,同比增长 20.6%。品牌房企在调控

14、依旧未见明显放松的背景下,依旧延续了“量入为出”、“稳中有进”的拿地策路：投资：拿地热情迅速回升,“量入为出”、稳中有进从十大品牌代表企业的新增土地规划建筑面积总量来看,品牌企业在土地市场延续 2012 年下半年的积极态度,拿地面积和拿地金额均大幅增长。2013 年 1-6 月份,共新增土地储备 4012万平方米,同比增长 29.7%；逐月来看,由于 2012 年 1 月仅恒大一家企业拿下 15 宗地块,共计 840 万平方米（其中保定温泉旅游一宗地面积就超过 340 万平方米）,因而较高的基数导致2013 年 1 月份十家企业同比下降 30.0%。尽管自 2012 年底销售情况明显好转,但受

15、季节性因素及“国五条”调控政策对预期的影响,品牌房企一季度的总体拿地规模呈现缓速回升,同比增加 7.1%；但四月份起逐步进入小高峰,二季度拿地规划面积总量则同比增长 58.1%,拿地规摸显著增加。从品牌房企 2013 年年初的计划拿地金额看,各企业拿地预期则较为谨慎。其中,中海地产计划拿地金额为 240 亿元,虽略高于前四年均值,但低于 2012 年实际拿地额；保利计划拿地金 额为 300 亿元,明显低于去年实际水平及四年来均值；世茂、雅居乐今年拿地计划有明显增加,主要原因在于去年拿地较少,需要补充土地储备,但仍低于近四年平均水平。从十家品牌企业土地购置金额的实际情况来看,品牌房企采取了“量入

16、为出”的拿地策路,随着销售回流现金的状况来调整土地投资节奏。2012 年上半年,十家品牌企业土地购置金额占销售额占比为 13.9%,下半年土地购置金额占销售额占比则上升至 47.0%,在 2012 年 12月达到高点。而 2013 年一季度受国五条调控预期的影响,品牌房企土地投资热情有所回落,但随着销售的持续好转,品牌房企4 月份开始加大投资力度,在土地市场表现活跃,迎来投资的小高峰,2013 上半年品牌房企土地购置金额与销售额比值达到了31.3%。企业投资亮点：一二线优质地块成争夺焦点,联合拿地实现双赢随着一二线城市的率先回暖并表现出更为旺盛的投资需求,一线城市和热点二线城市成为房地产企业争

17、的焦点。从十大品牌企业新增土地的城市布局来看,2012 年下半年以来,十大品牌企业在一二线城市的拿地规摸占比稳步提升,2013 年一季度达到 69.4%,二季度则进一步增加至 78.7%。其中,重点城市中心区的优质地块备受房地产企业青睐,由于竞争激烈,土地价格不断被抬高。一些中小房企为了从地方性企业变身为全国性企业,更是不惜成本进驻或者深耕一线城市。除了丰富的销售回款补充现金流之外,品牌企业一方面依附一季度相对宽松的融资环境获得充裕的现金,另一方面则力争寻找合作伙伴联合购地,保障增加优质项目的同时减少拿地成本、保存资金实力,使其在拿地方面更具竞争优势,也于 2013 年上半年在多个城市频现新的

18、总价地王。在 2013 年 5 月份以来,一方面受美国计划退出 QE3 影响,导致境外融资成本和难度增加,而另一方国内受央行开始整顿影子银行的紧缩环境影响,房地产企业融资的难度都将加大,房地产企业将不得不面临资金链的可持续周转问题。联合拿地从早先“抱团减压”逐步演变为目前的“强强联合”,既是调控之下抱团取暖 分解风险,也是品牌房企之间的优势互补,更是为了灵活应对市场变化、达到资源优化整合的双赢选择。2013 年 3 月 29 日,保利地产、安徽新华投资集团联合拿下高新区 KMB-1 地块,单价 220 万/亩,总价 16066.6 万元,楼面地价 1099 元/平米,为保利首次携手本土房企联合

19、拿地从而获取土地成本优势、快速实现本土化的举措；6 月 27 日,万科、保利两家房企在重庆合作竞得商业地块的方式则是两家品牌企业分享资源、联手进军重庆商业地产的举措。品牌房企在调控下以其精准的市场把控能力适时调整销售和投资策略,业绩表现突出。但随着各地房价上涨压力的持续加大和土地投资热情的相对高涨,品牌房企仍需警惕 2013 年下半年调控政策变化的可能,采取审慎、稳健的经营策略,并保持安全的现金状况以应对市场的变化。三：实例分析以万科为例,通告显示,6 月单月万科共实现销售面积 111.6万平方米,环比降幅为 8.97%,同比下降 8.82%；实现销售额为134.9 亿元,环比下降 4.73%

20、,同比增加 1.28%。2013 年前 6个月万科累计实现销售面积 716.4 万平方米,销售金额为 836.7亿元,同比分别增加 18.9%及 33.79%。同时,公司上半年的销售情况增幅也明显大于上年同期,2012 年 1-6 月,万科销售面积 602.5 万平方米,同比仅增长了 6.54%,销售金额 625.4 亿元,较 2011 年下降 4.74%。虽然时隔 9 个月万科首次出现单月销售面积同比下滑,但并未影响到市场对公司下半年销售的看好。中投证券研究报告指出,万科 1-6 月新增 44 个项目,获取权益建筑面积为 1139 万平米,大幅超过销售面积,奠定了持续增长基础,同时国内项目与

21、 2012 年平均拿地成本相比下降了 16.7%,为 2447 元/平方米,可以使公司继续强化低成本优势。中投证券认为,如果公司去化率达到 7 成以上,万科 2013 年度的销售额就有望获得 20%的增幅,达到 1700 亿元,完成公司今年的销售目标。公开资料显示,万科 2013 年 6 月的单月去化率达到 62%,较今年前 5 个月不到 60%的均值有所上升。 从销售均价来看,公司 6 月份的销售均价为 12088 元/平方米,1-6 月的销售均价达到 11679 元/平方米,而公司 2012 年平均销售均价 10900 元/平方米。某知名券商分析师表示：“预计公司下半年毛利率会持续回升,而

22、且会以比较合理的速度和幅度回升。”值得注意的是,2013 年 6 月份,万科在土地市场新增 5 个项目,新增建筑面积达到 168 万平米,土地权益投资为 32.39 亿元,公司 1-6 月累计土地权益投资 282.36 亿元,较去年同期 53.9 亿元明显增大。今年上半年,房地产企业的业绩表现抢眼。据克而瑞最新发布“2013 年度上半年中国房地产企业销售 TOP50”排行榜显示,万科、恒大分居销售额、销售面积榜首,绿地、中海、保利齐头并进。另外,碧桂园的业绩增长幅度最高,达 97%。上半年,万科、恒大、绿地、中海以及保利的业绩表现尤为突出,持续成为行业领军企业。领军企业延续一季度强劲势头,业绩

23、成倍增长。具体来看,2013 年上半年,万科持续加大推案和营销力度,以 830 亿元的销售额再度领跑,相较 2012 年上半年 610 亿元同比增长 36%。绿地集团以 653 亿元位居榜单第二位,但其同比增幅达到 45%,赶超中海和保利,成功在港借壳上市使企业业绩和规模有更大的拓展空间。中海和保利则仅以微小差距紧随其后。其中,中海地产上半年销售业绩达到 645 亿元,同环比分别增长 19%,上半年已经完成全年目标的 81%。保利地产依旧依靠高周转策略在业绩表现上一路高歌猛进,上半年销售业绩达到 635 亿元,同比增长29%。面积榜单方面,恒大地产依靠 6 月份的强劲销售赶超万科,重登面积榜榜

24、首。今年上半年,恒大销售面积达到 729 万平方米,同比增幅达到 16%,而金额 482 亿元,基本完成年度千亿元目标的一半。碧桂园、世茂这两家企业在今年上半年业绩再度快速提升,同比增长幅度均较为显著。 碧桂园今年上半年销售额总计 340 亿元,同比上涨 97%。企业从去年开始着力对营销策略进行变革,倡导“全员营销”模式,并不断进行完善。目前,碧桂园参与营销的人员主要分为四类：营销部所有员工、横向部门、广大业主、外拓人士。在碧桂园全民营销的带动下,企业的销售业绩实现快速增长。世茂房地产上半年销售额为 325 亿元,同比提升 44%,该企业也在营销方面进行了战略优化。首先,世茂对营销构架进行了调

25、整,由垂直模式转换为矩阵式管理模式,将原来的三大区域模式重新拆分成“7+1”模式,下放销售权。模式的转变让公司对当地市场的变化能更快做出应对,从而进行调整。综合上述两榜数据分析,2013 年上半年,龙头房企集中度继续维持高位。克而瑞数据显示,在上榜企业销售金额集中度方面,全国 TOP10 企业市场份额为 15.21%,与 2012 年全年相比,增加了 2.45 个百分点,龙头品牌房企的销售金额集中度继续维持高位。销售面积集中度方面,TOP10 房企集中度再度提升。相比 2012 年上半年,今年上半年 TOP10 企业市场份额从9.10%上升至 9.85%,增加 0.75 个百分点。TOP20

26、企业市场份额提升力度较大,同比增加了 1.07 个百分点。报告最后指出,加快推案节奏、加速回笼资金是极其必要的,但在一味注重用杠杆来撬动企业业绩的同时,也需要做好风险控制,来应对时刻会到来的行业危机。日前,万科发布销售数据显示,今年前 5 月,万科销售金额实现701.8 亿元,同比增幅达到 42.6%。除万科外,目前已经通告或透露前 5 月销售数字的融创、保利等,销售业绩也有明显增长。据披露的数显显示,5 月万科实现销售面积 122.6 万平方米,销售金额 141.6 亿元,环比有 10%以上的增长。1-5 月,万科累计销售 604.8 万平方米,销售金额 701.8 亿元,同比分别增长 26

27、%和 42.6%。分析显示,万科销售金额涨幅明显超过销售面积增长,主要基于销售均价的上升。去年前 5 月,万科全国销售均价为 10252 元/平方米;今年前 5 月销售均价上涨至 11604 元/平方米,每平方米单价上涨 1352 元。 数字还显示,万科 5 月份共买入 8 宗地块,分别位于北京、大连、武汉、长沙、南昌等 8 个城市,合计花费金额 36.43 亿元,其中4 个项目采取了合作方式。而自 1 月份披露销售简报以来,万科 5个月的时间内共拿地 38 宗,花费地价款 250.14 亿元,占销售收入的比例也达到了 35.64%。此外,此前已经披露前 5 月各月销售数据的融创的业绩也相当可

28、观。6 月初,融创发布消息,前 5 月实现合约销售金额 187.4 亿元,同比增幅高达 111%。对比融创今年 450 亿元的销售目标,目前完成率已经达到 41.6%。而旭辉控股前 5 月销售 56.9 亿元,同比增长约 126%,完成全年销售目标的 46%。另有媒体曾报道,保利地产前 5 月销售额已突破 500 亿元,全年有望冲击 1200 亿元的销售规模。6 月 4 日,富瑞发表研究报告指出,虽然 5 月主要城市成交量有所下降,但发展商的合约销售成绩大致优于 4 月。此外,内地成交量及房价正在温和上升,预期 5 月销售回升有助于大部分在香港上市的内地房地产股挽回市场信心。该报告调查数据显示

29、,5 月内地一线城市的地价按月上涨 25%,按年更大升 328%至每平方米 5100 元,10 个主要一二线城市地价已连续第八个月上升,主要是由于较宽松的货币政策、市场信心正面及稀少的优质地皮原因导致。业内人士表示,政策环境总体趋于稳定,未来内地房地产股表现会继续跑赢大市。但随着调控持续,在一线城市项目较多的企业,销售压力可能将持续增加。中国指数研究院最新数据显示,2013 年上半年万科实现销售金额 830 亿元,稳居销售榜首位,绿地、保利分列业绩榜单的第二和第三位。报告显示,2013 年上半年,多家品牌房企销售业绩大涨。其中,万科继续稳居行业领头地位,绿地、保利紧随其后,另有26 家品牌房企

30、销售额突破百亿。行业人士认为,随着房地产市场的回暖、企业去库存压力减小,部分品牌房企在上半年采取“提价策略”。其中万科、龙湖、世茂三家房企销售均价较上年同期增长了 10%以上。 房企业绩大增前四名破 600 亿2013 年上半年年初,楼市延续了去年下半年以来的回暖态势,品牌房地产企业顺势在一季度加大推盘力度,率先抢占市场先机,并依附广泛的市场布局、丰富的产品结构与强大的品牌优势实现了销售业绩的高速增长,较早奠定了全年的业绩基础。3 月底,楼市“国五条”细则在各地相继执行,北京等城市房地产市场迅速降温,但销售量和房价仍逐月上涨。据中国指数研究院最新数据显示,2013 年上半年,房地产市场销售业绩行业领先的 52 家品牌房企中,有 26 家在上半年销售额突破百亿,其中万科、绿地、保利、中海四家企业的销售额更是突破了 600 亿的销售大关,而融创、碧桂园、华润等企业销售额则实现了 50%以上的同比增长。资料显示,万科依附其在全国范围内的广泛布局,及其长期所坚持的刚需产品定位持续获得市场关注,累计实现销售金额830 亿元,销售面积 726 万平米,