龙潭工业区复合型商务地产项目开发介绍

1、龙潭工业区复合型商务地产项目开发介绍 香港迦南美地产业投资控股有限公司 2007-8-16 目录o项目背景o市场分析o产品分析o产品规划o财务分析项目背景o地块特征-区位：北三环外远离中心城区-规划：工业园区、总部基地-交通：距离主干道较近、但无公交线路-周边：周边地块为工业用地项目背景o开发现状-城北新开楼盘增多，居住人口增加-城北北湖片区已形成休闲游憩氛围-龙潭工业区的设立使城北初具商务氛围市场分析不同商业行为对应不同商业物业需求商业行为 对商业物业要求地理区位交通设施商业配套金融设施休闲设施住宿设施会议设施策划创意无要求无要求无要求无要求靠近无要求靠近公关联络中心城区交通便捷无要求无要求

2、靠近无要求无要求人才招聘中心城区交通便捷无要求无要求无要求无要求靠近商务接洽无要求交通便捷无要求无要求靠近无要求靠近客户接待无要求无要求靠近无要求靠近靠近无要求财务活动中心城区交通便捷无要求靠近无要求无要求无要求营销推广无要求交通便捷靠近无要求靠近靠近靠近市场分析物业类型 主要满足对商务活动的要求创意制作公关联络人才吸引商务接洽与公司形象客户接待财务活动营销推广中心城区写字楼 城市副中心写字楼 近郊总部基地 近郊都市综合体 不同商务物业对应满足的商务需求市场分析物业类型 主要商务物业配套设施情况地理区位交通设施商业配套金融设施休闲设施住宿设施会议设施中心城区写字楼主要功能：1、极强的公关联络功

3、能2、较强的商务接洽功能3、极强的人才吸引功能4、极强的财务活动功能 城市副中心写字楼1、较强的商务接洽功能2、较强的财务活动功能3、较强的人才吸引功能 近郊总部基地1、极强的创意制作功能2、较强的商务接洽功能 近郊都市综合体1、极强的创意制作功能2、极强的商务接洽功能3、极强的客户接待功能4、极强的营销推广功能 不同商务物业的配套设施情况产品分析o总结 -中心城区写字楼能充分满足公关联络、人才吸引、财务活动等商务活动的需要 -城市副中心写字楼功能与中心城区写字楼接近，但各项功能均较弱 -近郊都市综合体能充分满足客户接待、商务接洽、创意制作、营销推广等商务活动的需要 -总部基地主要满足的商务需

4、要为创意制作和商务接洽以及提升公司形象方面，但由于缺乏酒店、会议、休闲功能配套，在客户接待以及公关推广方面有明显缺陷产品分析o总部基地这种商务物业形态出现以后，由于其具有独栋独院、环境清幽、价格合理等显著优势，受到了众多中、小本地企业的青睐。o但是总部基地这种商务物业形态也存在诸多不足之处：-餐饮住宿档次不高，无法完成重点客户的接待。-缺乏商业配套和生活氛围，如同被隔离在城市之外，难以吸引优秀员工-不具备休闲娱乐功能，沉闷单调，尽管能提升公司形象，但单位空间利用率低-缺乏会议设施，无法举行规模稍大的员工培训、公关会议等活动。o同时总部基地这种物业形态的市场竞争已经日趋激烈，后续效仿和跟进开发公

5、司一哄而上，无疑对市场将产生极大的冲击。o因此，可以得出以下结论：总部基地具有一定的市场空间，但是随着购买者的增多，诸多问题已经逐渐暴露，同时市场环境开始变的严峻，“一招鲜，吃遍天”的情况已经不复存在。如不对其进行改进和发展，找到闪光的概念和卖点，其销售难度可想而知。产品分析o总部基地需要强化的商务配套功能： 会议：具备承接员工培训、大型发布会和公关活动的能力 休闲：为客户接待、公司活动创造条件 餐饮：为商务宴请、会面洽谈创造条件 住宿：为重点客户接待创造条件o总部基地需要引入的概念： 改变冰冷沉闷枯燥的办公环境，引入阳光健康绿色的办公氛围 产品分析 具体到龙禧科技龙潭工业区的总部基地项目，可

6、以发现以下特点： 1、龙禧科技地块位于龙潭工业区的中心位置，内部交通位置优越。 2、龙潭工业区入驻企业已经初具规模，其中不乏像电子十一所、二重集团、烟草公司、中油、航天通信、石油管理局之类的国家重点单位；也不乏像正大集团、中意、同创、上海浴都等国内外知名企业。 因此，龙禧科技的总部基地项目的相关配套，不仅能够强化项目内部的商务功能，也拥有雄厚的外部客源支撑。从另一个角度看，本项目的服务功能将辐射整个龙潭开发区。成为点亮整个工业园区商务休闲氛围的“绿色火炬”。产品规划o龙禧复合商务地产项目的产品规划设置“总部基地+golf练习场+高层都市综合体”三类产品的合理配置，充分降低开发风险，优化收益来源

7、。1、总部基地满足现实的市场需要，实现短期回款。2、高层都市综合体提升项目整体附加值，使独栋总部基地取得同类产品中压倒性竞争优势。同时其酒店、餐饮、娱乐、休闲的设置，可采取灵活多样的招商及销售方式，迅速回款。3、golf练习场一方面作为项目的亮点，成为销售招商的利器，另一方面又可进行长期经营，获取得巨大而稳定的收益。产品规划o龙禧地块的经济技术指标-占地面积99.35亩-容积率（无特定限制）-总建面186，000平米（地上面积165，000平米，地下21，000平米）o龙禧地块项目的产品配比-总部基地：64，000平米分两期开发-golf练习场打楼1，000平米-高层都市综合体： 95，000

8、平方米分两期开发产品规划o总部基地的主力户型占地面积：50亩建筑密度：0.48容积率：1.91000平米联排总部楼19套2000平米低层联排总部楼10栋5000平米总部楼5栋ogolf练习场-70打位练习场占地面积：35亩-70打位练习场打楼占地面积：1亩（二层）-70打位练习场打楼建筑面积：1000平方米-70打位练习场长度：250米-70打位练习场宽度：88米产品规划o高层都市综合体占地面积：13亩建筑面积：95，000平米基底面积：5，500平米建筑密度：0.58容积率：11规划说明：两栋30层相对独立的塔楼，通过裙楼连成一体。其中15楼为裙楼1楼接待大厅、名品店2楼酒吧、西餐厅、日本料

9、理3楼桌球、保龄球4楼室内恒温游泳池、spa、洗浴中心、保健按摩5楼咖啡厅、商务茶楼6楼以上为两栋独立塔楼（69楼为酒店客房区、10楼以上为写字楼办公区）产品开发计划产品类型第一期2007年10月动工，12月开始销售第二期2008年5月开始动工，同步招商，7月开始销售第三期2008年底动工，同步招商。2009年底销售第四期2010年8月动工、2010年底销售总部基地26，000平米1000平米联排总部楼9套2000平米低层总部楼5栋5000平米总部楼2栋38，000平米1000平米联排总部楼10套2000平米低层总部楼5栋5000平米总部楼3栋后续开发高尔夫练习场1，000平米练习场打位楼高层

10、都市综合体60，000平米包括：25，000平米的裙楼，以及35，000平米的酒店与写字楼、停车场21000平方米35，000平米的酒店与写字楼注：酒店：14000平方米，写字楼56000平方米后续开发财务分析o项目预计投资总额为：43773.8万元，预计实现经营收入76350万元，利润：29923.7万元，并能为股东余下25000平方米商业地产及高尔夫球练习场一座。（其财务情况见下页表格） 龙潭工业区复合型商务地产龙潭工业区复合型商务地产项目财务预测项目财务预测 单位：万元单位：万元项目一期二期三期合计股东投入60006000借款 3390 22757175小计小计6000339002275

11、13175销售收入9100399002275071750小计小计9100399002275071750练习场销售收入200300400900餐厅销售收入1003008001200商务会所销售收入100200300600商务酒店销售收入20002000小计小计40080015002700收入合计收入合计9500414002545076350管理费用10010050250销售费用2731197682.52152.5财务费用10010050250小计小计4731397782.52652.5练习场销售成本120180240540餐厅销售成本70210560840商务会所销售成本60120180360商

12、务酒店销售成本0014001400地产销售成本14070.816955350034525.8销售税金760331220366108小计小计15080.820777791643773.8成本合计：15553.8221748698.546426.3经营利润经营利润-6053.81922616751.529923.7注：公司除经营利润外，还余下高尔夫球练习场一座 项目建议的运作方案：项目建议的运作方案：由股东出资6000万元，作为项目的启动资金，通过项目借款及工程垫资的方式解决经营过程中的资金缺口。通过分析，股东只要投资资金能顺利一次性到位，建筑确保垫资50%，是能保证项目正常周转的。投资分析时间一

13、期二期三期合计股东投资6000借款399022757175工程垫资（50%）7035.48477.5175017262.9小计13035.412467.5402524437.9销售收入（50%）4750207001272538175合计合计17785.433167.51675062612.9成本投入15553.8221748698.546426.3资金净流量资金净流量2231.610993.58051.516186.6财务分析 对于各项收入变化的情况分析关于项目各项条件变化的资金运作分析项目投资期项目设计值75%50%25%股东投入60006000借款71755381.253587.51793

14、.75工程垫资17262.912947.1758631.454315.725销售收入3817528631.2519087.59543.75小计68612.952959.67531306.4515653.225成本支出总额46426.346426.346426.346426.3资金缺口22186.66533.375-15119.85-30773.075财务分析 对于各项资金来源项目仅占项目设计值50%时候资金缺口解决方法的分析：o项目设计值为项目设计值为50%时项目的基本情况分析：时项目的基本情况分析： 股东投入：6000万元 借款：为销售收入总额的5% 工程垫款为工程总金额的25% 销售收入为销售总