惠阳房地产发展及规划完整版

1、 惠阳区发展规划惠阳下辖管辖淡水、秋长2个街道办，新墟、镇隆、沙田、永湖、良井、平潭等6个镇和惠阳经济开发区，102个行政村，区域总面积915.54平方公里。2010年全区常住人口57万，惠阳中心城区由淡水、秋长、沙田和经济开发区组成。 【城市简介城市简介】惠阳区位于广东省东南部，西南与深圳龙岗区相连，西与东莞市接壤，惠阳区位于广东省东南部，西南与深圳龙岗区相连，西与东莞市接壤，区域总面积区域总面积915.54915.54平方公里，与香港隔海相望，是除深圳外距香港最近的城市。平方公里，与香港隔海相望，是除深圳外距香港最近的城市。 深深 圳圳 惠州惠州东莞东莞香港香港广州广州惠阳惠阳广州广州深圳

2、深圳190公里58公里68海里 47海里118公里东莞东莞澳门澳门香港香港【重点街道重点街道】淡水、秋长街道位于惠阳区中南部，南靠大亚湾经济技术开发区，西淡水、秋长街道位于惠阳区中南部，南靠大亚湾经济技术开发区，西与深圳接壤，惠南大道、惠澳大道穿境而过，区位优势明显，交通条件优越。与深圳接壤，惠南大道、惠澳大道穿境而过，区位优势明显，交通条件优越。淡水镇淡水镇辖16个社区居民委员会和8个村民委员会，总面积83平方公里，总人口22.6万，惠阳区政治、经济和文化中心 。秋长镇秋长镇辖十一个村委会，一个社区居委会，总面积121平方公里，总人口8.12万，为惠阳两大街道办事处之一。淡水淡水淡淡水水秋秋

3、长长沙沙田田【区域旅游区域旅游】惠阳依山傍水、山清水秀，历史文化资源丰富，惠阳融历史文化和自惠阳依山傍水、山清水秀，历史文化资源丰富，惠阳融历史文化和自然资源于一体，形成了黄金四线旅游资源。然资源于一体，形成了黄金四线旅游资源。红色旅游红色旅游 以叶挺故居、叶挺纪念馆，育英楼等以红色革命为特色的度假旅游景区。民俗旅游民俗旅游 客家土楼、森林世居、会龙楼等围屋形成独特的闽西客家文化旅游。黄色旅游黄色旅游 东升渔村、大亚湾旅游娱乐场、辣甲岛。三门岛等海景资源景区。绿色旅游绿色旅游 沙田梅园、金果湾度假区、新圩白云峰、金桔生态自然保护区等山水自然旅游资源。叶挺纪念馆新圩白云峰三门岛海湾会龙楼围屋【区

4、域交通区域交通】惠深、深汕、广惠高速公路穿越境内，惠澳大道、惠淡公路将惠阳与惠深、深汕、广惠高速公路穿越境内，惠澳大道、惠淡公路将惠阳与惠城区连成一片，地铁惠城区连成一片，地铁3 3号线将从深圳穿越惠阳全境至惠城区。号线将从深圳穿越惠阳全境至惠城区。惠阳惠阳深汕高速 惠澳大道 惠南大道 地铁三号线深圳汕头时速100km/h路宽22米惠城淡水时速80km/h路宽28米惠城大亚湾时速80km/h路宽40米【区域交通区域交通】20132013年通车的厦深高铁将在惠阳中心区设置站点，届时，深莞惠地铁年通车的厦深高铁将在惠阳中心区设置站点，届时，深莞惠地铁3 3号线也将贯通惠阳东西全境，城际交通的完善加

5、速了深莞惠同城效应。号线也将贯通惠阳东西全境，城际交通的完善加速了深莞惠同城效应。惠阳惠阳铁路交通铁路交通p深厦高速铁路是杭州深圳沿海铁路客运专线一部分，全长约550公里。p在惠阳中心城区设惠州站，境内长度约10公里。p2013年通车。 惠阳段p地铁三号线始起深圳龙岗区至淡水到惠城与地铁1号、6号线接壤，惠州境内设10站，贯通惠阳东西全境。p地铁3号线淡水至惠城延长线将与2012年开始动工修建。厦门深圳东莞东莞惠阳惠阳深圳深圳惠州惠州半小时半小时经济圈经济圈一个半一个半小时经小时经济圈济圈【城市规划城市规划】惠州市惠阳中心城区分区规划（惠州市惠阳中心城区分区规划（20072020），提出提出

6、了了“两轴、两轴、三带、多中心三带、多中心”的规划空间结构，正处于中部城市生活带的核心区域。的规划空间结构，正处于中部城市生活带的核心区域。惠州市惠阳中心城区分区规划（20072020）覆盖了淡水、秋长、三和、沙田为一体的332平方公里的土地。两轴：两轴：惠澳城市发展轴、深惠城市发展轴；三带：三带：中部城市生活带，；秋长西产业发展带； 惠澳产业发展带，多中心：多中心：惠阳新中心区，惠阳行政中心区，秋长组团中心，秋长北组团中心，三和组团中心；惠阳行政中心区秋长组团中心秋长北组团中心惠阳新中心区三和组团中心。新中心功能区淡水功能区秋长功能区沙田功能区三和功能区秋长西功能区秋长北功能区新中心功能区新

7、中心功能区，定位为为商业金融服务中心、商务办公区、对外交通枢纽，承担部分居住功能。秋长功能区秋长功能区，定位为组团级商业服务中心、生活服务中心。城市快速路，城市快速路，规划“两横两纵”的快速路系统。“两横”由秋沙路、西一大道构成；“两纵”惠南大道和外环西段构成。城市轨道，城市轨道，轻轨1号线、轻轨2号线被提上日程【功能区定位功能区定位】根据惠阳区既有路网以及规划路网的格局、惠阳区山水自然环境特根据惠阳区既有路网以及规划路网的格局、惠阳区山水自然环境特点，规划将惠阳区划分为七大功能区，同时点，规划将惠阳区划分为七大功能区，同时对道路及交通系统进行了综合规划。对道路及交通系统进行了综合规划。“一区

8、两城五园”承接深莞产业转移的格局基本形成，全力打造惠阳经济开发区、万兴工业园、怡发和良湖工业园区为核心的三大工业产业带。一区：一区：指惠阳经济开发区 两城：两城：金玉东方珠宝城和镇隆服装城 五园：五园：三和开发区、万兴工业园、良湖工业园、洋纳工业园 、怡发工业园【产业规划产业规划】惠阳区按照惠阳区按照“一三五七一三五七”发展战略部署，积极承接深圳、东莞等地的发展战略部署，积极承接深圳、东莞等地的产业转移，优化发展外向型经济，提升外向型经济质量。产业转移，优化发展外向型经济，提升外向型经济质量。 惠阳经济开发区两城五园【“一区两城五园一区两城五园”】惠阳承接深圳、深莞等地以劳动密集型为主的第二产

9、业的转移惠阳承接深圳、深莞等地以劳动密集型为主的第二产业的转移，目前经济开发区与经济园区初见成效，目前经济开发区与经济园区初见成效 ，羊群效应现端倪。，羊群效应现端倪。规模格局格局现状现状总占地面积8平方公里总占地面积3.6平方公里提出“一中两翼三区”发展格局，打造成开发区行政、教育、商贸、物流、饮食、文化、休闲的聚集地 ，形成以电子信息产业为主的发展的格局。 承接深圳珠宝行业协会整体转移和与深圳服装协会的合作，两城形成以生产加工黄金、铂金、钻石、玉器等高档首饰为主的加工产业和服装城也集群。五园涵盖了大型综合性汽车电子信息产业基地 、光电一体产业 、电子信息和精细化工产业、引进环保型的民营企业

10、和外资企业以及高新技术的民营企业。 项目建成投产后，将容纳国内外著名生产企业逾100家，从业人员2万至3万人，2010年工业总产值突破150亿元。五园（洋纳、行诚、万兴、良湖、怡发工业园）规划初见成效，09年，五园总共累计引进项目17宗，总投资4.88亿元。开发区内现有企业100多家，投资总额100多亿元，年生产总值11亿元、工业产值45亿元、出口总额40亿元。总占地面积29.3平方公里【深莞惠产业一体化深莞惠产业一体化】随着深莞惠经济一体化的加强，形成了明确的产业分工随着深莞惠经济一体化的加强，形成了明确的产业分工，以实现错位互补，提升区域整体综合竞争力。，以实现错位互补，提升区域整体综合竞

11、争力。深圳深圳-以高新技术、金融、物流、文化为四大支柱产业，深圳企业的加工制造基地逐步向东莞和惠州迁移；东莞-加快加工制造业的转型升级，确定经济双转型的总体方向：由资源主导型向自主创新主导型，社会型转变，建设松山湖科技产业园区。惠州惠州-承接珠三角，特别是深圳、东莞的产业转移，打造世界级的高新技术产业基地、先进制造业基地、现代服务业基地和世界先进水平的特大型石油化工基地 。惠州深圳金融和资本市场发达，惠州和东莞制造业和基础产业雄厚，是深圳高新技术发展的后方和基地。三地产业互补发展，共同实现深莞惠经济社会的融合。东莞 【规划小结规划小结】城市中心缓慢北移，而本案正处于惠阳城市扩张的主轴线上，未来

12、将城市中心缓慢北移，而本案正处于惠阳城市扩张的主轴线上，未来将汲取城市化进程中的一系列利好。汲取城市化进程中的一系列利好。重心北移规划提出规划提出 “ “两轴、三两轴、三带、多中心带、多中心”的空间的空间结构，并提出七大功结构，并提出七大功能区概念能区概念轻轨提速规划重视轻轨规划重视轻轨1 1号线、号线、轻轨轻轨2 2号线的建设，力号线的建设，力争争20132013年轻轨年轻轨1 1号线动号线动工工产业转移承接深莞产业转移，承接深莞产业转移， 部署部署“一三五七一三五七”发发展战略，打造展战略，打造 “一区一区两城五园两城五园”格局格局交通规划交通规划产业规划产业规划空间规划空间规划【经济发展

13、经济发展】2005-20112005-2011年，惠阳区年，惠阳区GDPGDP年均增长年均增长25%25%，经济增长势头强劲，经济增长势头强劲，20112011年更是首次突破年更是首次突破200200亿元大关，综合经济实力跃上新台阶亿元大关，综合经济实力跃上新台阶 。p20072007年年，惠阳区实现生产总值（GDP）107.29亿元，首次突破百亿元大关，同比增长16，经济发展开始步入快车道。p20082008年，年，惠阳区实现生产总值（GDP）124.03亿元，人均GDP首次突破20000元大关，达到22078元。 p20112011年，年，全区生产总值达217.05亿元，同比增长16.5%

14、，增幅创2008年金融危机以来新高。 惠阳区历年惠阳区历年GDPGDP走势（亿元）走势（亿元）Part 1惠阳区历年常住人口走势（万人）惠阳区历年常住人口走势（万人）【区域人口区域人口】20102010年惠阳区常住人口达到年惠阳区常住人口达到5757万人，主要集中于淡水街道、新圩镇、万人，主要集中于淡水街道、新圩镇、秋长街道等商业、工业密集区域。秋长街道等商业、工业密集区域。镇镇/ /街道街道人口数（人）人口数（人）比重（比重（% %）淡水街道22670339.61秋长街道8122414.19沙田镇292765.12新圩镇8328314.55镇隆镇469828.21永湖镇255754.47良井

15、镇250434.38平潭镇322715.64惠阳经济开发区219733.84 合计5723301002009年，受全球金融危机冲击，惠阳人口出现回流趋势，而随着经济的迅速回暖，人口规模亦迅速壮大。发展阶段发展阶段启动阶段启动阶段快速发展阶段快速发展阶段平稳发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段减缓发展阶段人均GDP8003000 30004000400080008000以上需求特征 生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展 单纯数量型快速发展；以数量为主，数量与质量并行平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展 综合发展型【人均人均GDPGDP】20112011年，惠阳区

16、人均年，惠阳区人均GDPGDP预计为预计为3770037700元，惠阳房地产市场处于改元，惠阳房地产市场处于改善性需求为主的发展阶段。善性需求为主的发展阶段。2011年，全国人均GDP为35083元，惠州市人均GDP为预计37631元，惠阳市预计37700元，惠阳经济发展超越全国平均水平，与惠州市整体水平保持一致。2011年，惠阳人均GDP接近6000美元，惠阳房地产市场处于数量与质量并行发展，市场趋于改善性需求为主的发展阶段。惠阳区历年人均惠阳区历年人均GDPGDP走势（元）走势（元）【固定资产投资固定资产投资】惠阳固定资产投资增长迅速，年均增长惠阳固定资产投资增长迅速，年均增长67.6%6

17、7.6%，房地产投资比重逐，房地产投资比重逐年增长，扮演者区域内支柱产业的角色。年增长，扮演者区域内支柱产业的角色。p惠阳固定资产投资增长迅速，2005-2011年，年均增长67.6%。p2007年，增长率开始逐步放缓，步入理性发展区间。p惠阳房地产投资比重逐年增长，2011年房地产投资占固定资产投资37%，房地产已成为惠阳区的支柱产业。惠阳区历年固定资产投资（亿元）惠阳区历年固定资产投资（亿元）惠阳区历年房地产投资（亿元）惠阳区历年房地产投资（亿元）【城市特征城市特征】20112011年，惠阳人均年，惠阳人均GDPGDP接近接近60006000美元美元 ，处于被动郊区化向主动郊区化，处于被动

18、郊区化向主动郊区化过渡阶段，郊区主流客户为区域内的中高收入阶层。过渡阶段，郊区主流客户为区域内的中高收入阶层。p城市中心拥有最优越的可达性和区位优势p城市要素向中心聚集p城市中心规模经济涵盖所有城市功能p有城市更新改造背景形成大量购房需求，在全市中低价房分布中郊区占绝对比重p政府同时大量投资基础设施与捷运系统建设p郊区快速干道初步形成，市政基础设施完善p郊区主流客户为本区城的中高收入阶层，购房目的为第一居所、第二居所或投资城市化被动郊区化主动郊区化大都市-城市群阶段划分城市特征指标特征居住消费 特征p解决温饱问题；p生理性需求占主导阶段p主要是对农产品和轻工品的需求p追求便利和功能、改善居住环

19、境阶段p人们对耐用品的消费需求迅速增加，从已生活必需品为主逐渐转向已非比p追求生活质量阶段p对物业的要求不仅停留在居住的要求，开始出现度假居所，投资物业等等p城际居住现象开始开始变得普遍人均人均GDPGDP300300美元美元人均人均GDP300-3000GDP300-3000美元美元人均人均GDP3000-10000GDP3000-10000美元美元 人均人均GDPGDP1000010000美元美元区域发展规划及经济分析Part 1.1Part 1.1p区域概况简介p区域发展规划p区域经济分析区域经济分析p区域小结深圳经济高速发展、产业不断升级优化，开始扩散和转移惠阳受深圳经济及产业影响经济

20、发展迅速秋长、淡水主动对接深惠经济辐射与产业转移小小 结结p秋长为惠阳区的城乡结合部，交通的便捷以及工业园区的建设将带动区域整体经济的快速发展；p淡水作为惠阳的经济、商业、行政中心，将成为深惠同城化的排头兵。【区域宏观经济小结区域宏观经济小结】p深圳在宏观经济快速发展，GDP保持高速增长的态势下，辐射并推动着大珠三角区域经济的发展；p在产业结构不断升级、优化，珠三角区域轨道交通同城化的影响下，深圳产业开始向珠三角区域的二、三线城市转移。p受珠三角经济辐射及承接发达城市产业转移的影响，惠阳经济快速发展，GDP逐年增长；p惠阳区位优势极为明显，深惠一体化加快了惠阳与深圳的融合，城际交通和区域延展的

21、实现，惠阳将成为深圳“第七区”【竞争格局竞争格局】淡水片区是惠阳商品房项目开发的主要片区，片区内高端楼盘占据开发淡水片区是惠阳商品房项目开发的主要片区，片区内高端楼盘占据开发总量的半壁江山，客户以深圳投资兼自住客为主。总量的半壁江山，客户以深圳投资兼自住客为主。 棕榈岛光耀城半岛一号万城淡水片区淡水片区p惠阳商品房项目开发主要集中在淡水片区，作为惠阳区的成熟区域，交通便利以及深圳中心区域的极化效应，深客成为区内的主要投资、置业客户。p淡水片区高端项目云集，包括光耀城，棕榈岛，半岛一号、中信新城、星河丹堤等别墅项目。p未来区内高端房地产开发将进一步增加。星河丹堤中信新城锦江钻石YOYO水岸马克住

22、区太东高地恒基御景华庭映日兰亭龙林上观别样城诚杰国际天安星河广场雅居乐项目保利项目2011年惠州挂牌经营性土地面积合计约883万平米，以惠阳区供应为主，占总量的31.4%。【土地市场土地市场】20112011年，在惠州土地市场，惠阳区取得了供应和成交的双料冠军，土地年，在惠州土地市场，惠阳区取得了供应和成交的双料冠军，土地市场的活跃为下一阶段楼市的反弹奠定了基础。市场的活跃为下一阶段楼市的反弹奠定了基础。数据来源:根据惠州市国土局公布数据整理惠州市各区县商住用地挂牌面积惠州市各区县商住用地挂牌面积（单位：万平米）（单位：万平米）从2011年惠州经营性用地成交面积看，主要分布惠阳区、惠东县。20

23、112011年惠州各区县商住用地交易面积年惠州各区县商住用地交易面积（单位：万平米）（单位：万平米）【深惠房价剪刀差深惠房价剪刀差】20112011年惠阳区房价年惠阳区房价51255125元元/ /平米，与深圳各区房价形成巨大落差平米，与深圳各区房价形成巨大落差，使与深圳接驳的惠阳对深圳中低端客户及投资客存在较大吸引力。，使与深圳接驳的惠阳对深圳中低端客户及投资客存在较大吸引力。深圳各区与惠阳片区普通住宅价格对比p深圳可供开发土地日益减少，房价高企，势必导致城市人口向周边外溢；p惠州经济与深圳有较大差距，房地产市场发展尚待成熟，房价远低于深圳商品房价，且居住环境较好；p惠阳大亚湾毗邻深圳，对深

24、圳部分中低端客户及投资客存在较大吸引力。p惠阳与深圳明显的价格剪刀差，刺激了深圳市区居民到惠阳置业。价格落差【客户情况客户情况】区域客户以关内投资客为主，受深莞惠一体化等规划利好和价格因素影区域客户以关内投资客为主，受深莞惠一体化等规划利好和价格因素影响，龙岗、坑梓、坪山中低端自住客户开始增加。响，龙岗、坑梓、坪山中低端自住客户开始增加。首次置业客户较多首次置业客户较多龙岗客户深圳中基层收入者大亚湾过渡型居住人群普通年龄在30岁以下深圳关内客户，尤其是以尝到投资甜头的福田、南山客户区域内有工作、商务来往的异地人群区域内的客户区域内的高收入行业群体及产业客户管理层等深圳改善型客户其它投资客户绝对

25、主力投资客户绝对主力改善型客户为主改善型客户为主紧凑型户型，紧凑型户型，二房、三房为主二房、三房为主性价比产品性价比产品较高质素产品较高质素产品舒适度户品舒适度户品三房、四房三房、四房江南豪园、城市经典江南豪园、城市经典锦江钻石、东岸公馆锦江钻石、东岸公馆万城、半岛万城、半岛1号号【新老商圈新老商圈】目前惠阳区商业市场呈现新旧两大商圈并立的局面，新中心区商圈势目前惠阳区商业市场呈现新旧两大商圈并立的局面，新中心区商圈势必取代老中心区商圈，成为城市的中心商圈。必取代老中心区商圈，成为城市的中心商圈。好益多商圈（a） 土湖商圈 （c）开城大道商圈（b） cba涵盖崇雅路和南门大街，以好宜多惠阳商贸

26、广场为中心。 涵盖开城大道、中山路、叶挺路等 ，以裕华广场为主体 。涵盖白云路和人民路，以万联广场为中心。新中心区商圈新中心区商圈老中心商圈老中心商圈l 从发展的方向来看，惠阳区的发展重点会围绕新中心区作中心点，虽然短期内在商业竞争上，新中心区无法从南门口商圈分流截源。l 随着高素质人群的进入和区域良好的规划，必然会产生新中心区商业模式以取代惠阳现有占主要地位的百货商业模式。【新中心商圈新中心商圈】新中心商圈发展时间较短，但随着大型商家的进驻，商圈氛围日益新中心商圈发展时间较短，但随着大型商家的进驻，商圈氛围日益浓厚，未来将取代老城区的百货商业模式。浓厚，未来将取代老城区的百货商业模式。新中心商圈新中心商圈世贸广场：12000平米锦江国际：商业整体30000平米隆基天地广场商业街15