一房二卖系民事欺诈还是刑事诈骗

1、“一房二卖”系刑事诈骗还是民事欺诈 从物权法角度看如何切实保护房屋在先买受人的合法权益摘要：“一房二卖”既符合民事欺诈的构成要件，又符合刑事诈骗的犯罪构成。我国的物权理论既不区分物权行为和债权行为，也不承认物权变动对债权变动的轻易否定。仅通过追究出卖方的违约责任已不能实现对买受方的有效救济。只有将出卖人的恶意违约及欺骗行为认定为刑事诈骗，才能有效遏制这种现象的频出，才能保护在先买受人的权益，保障交易安全性。关键词：一房二卖；欺诈；诈骗一、 案例简介2000年12月，王某与周某签订了房屋买卖协议，约定：周某以十四万元将其所有的一套房屋卖与王某，王某支付房款十三万五仟元。周某收款后向王某交付房屋，

2、余款待房屋过户后再支付。协议签订后，王某依约支付了相应房款，周某也交付了房屋，但未办理权属变更登记。此后，王某多次催促过户，周某推诿。后王某得知该房已被周某以十八万元卖给李某，并办理权属变更登记手续。无奈，王某向法院提起诉讼。二、 关于本案的事实认定（一）符合民事欺诈的构成要件1. 概念介绍民事欺诈有侵权法范畴中的欺诈与法律行为范畴中的欺诈之分。 吴征光.2002.论合同民事欺诈几个方面的问题. 硕士学位论文 .苏州：苏州大学法律行为中的欺诈是引起当事人意思表示不真实，致其民事法律行为欠缺实质要件最典型的原因之一。 周立刚.2007.论民事欺诈. 硕士学位论文 .哈尔滨：黑龙江大学我国现行法对

3、民事欺诈含义最直接、具体的规定，是最高院关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)第六十八条的规定，即“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”。 民事欺诈的构成要件包括：（1）欺诈的故意；（2）欺诈行为；（3）被欺诈人因欺诈而产生错误认识；（4）被欺诈人因错误而为意思表示。2. 本案符合民事欺诈的构成要件房屋出卖人周某在与王某签订房屋买卖协议并收取房屋价款后，又与李某签订住房出售合同并与其办理房屋过户手续。对王某而言，出卖人周某以种种理由推托搪塞过户，且长期隐瞒该房已过户他人的客观事实，显然构成恶意违约。就

4、李某而言，若其不知该房已卖的真实信息，而是在出卖人故意隐瞒该房真实信息的情况下，出于善意而购买该房屋，则周某的行为显然构成民事欺诈。若其已知该房已卖的客观事实，而仍然决定购买该房屋，则其属与周某恶意串通损害王某的合法权益，其与出卖人的住房出售合同也因此而无效。（二）符合刑事诈骗犯罪的构成要件1. 概念简介理论界对诈骗罪的概念主要包括以下几种 邓文龙.2010.论诈骗罪的诈骗行为. 硕士学位论文 .湘潭：湘潭大学：第一种，诈骗罪是用虚构事实或隐瞒真相的欺骗方法将数额较大的公私财物非法占为已有的行为。第二种，诈骗罪是以非法占有为目的，采用虚构事实或者隐瞒真相的方法，使财物的所有人或保管人信以为真，

5、从而骗取公私财物数额较大的行为。第三种，诈骗罪是以非法占有为目的，采用虚构事实或者隐瞒真相的欺骗方法，使受害人陷于错误认识并“自愿”处分财产，从而骗取数额较大的公私财物的行为。 赵秉志.2009.刑法学各论研究述评.北京.北京师范大学出版社：401-402笔者认为，第三种观点能较好地反映诈骗犯罪的性质和特点。其构成要件主要为：（1）犯罪客体，即所有权权能和经济秩序；（2）犯罪客观方面包含：欺骗行为；错误认识；被欺骗人信以为真，自愿交出财物；损失或骗取财物必须数额较大；（3）犯罪主体，即自然人和单位；（4）犯罪主观方面，即行为人明知自己采用虚构事实或隐瞒真相的欺骗方法，会使他人信以为真并自愿交出

6、财物，而仍希望这种结果发生的心态。2. 本案例符合刑事诈骗的构成要件本案中，对房屋在先买受人王某而言，若出卖人自始就未曾想过向其过户房屋，而是想以签订房屋买卖协议为手段，利用先买受人对该合同的合理信赖，使先买受人陷于购房的错误认识之中，进而骗取其十四万元钱财，则其即已具备诈骗的故意。出卖人在将该房过户与后买受人后，又迟迟不将该情况如实告知先买受人，也不向先买受人退还房款，反而故意掩盖该房已卖的客观事实，最终使先买受人既无法取得该房屋。出卖人的行为已完全符合刑事诈骗的构成要件，构成刑事诈骗。就后买受人李某而言，出卖人周某在与王某签订房屋买卖协议并交付房屋后，其实际上已无履约能力。但为了使李某自愿

7、交出钱款，其故意掩盖客观存在的事实，使后买受人在不了解事实真相的情况下，产生主观认识与客观实际不相符合的错误认识，相信出卖人的欺骗，最终做出了与事实相反的错误判断，向出卖人支付房款。周某的欺骗行为使后李某面临的交易风险已经超出了正常市场风险范围，严重侵犯了公私财产所有权和交易经济秩序，完全符合刑事诈骗罪的构成要件，构成刑事诈骗。三、 我国物权变动的模式介绍（一）我国物权变动的理论依据1. 物权行为和债权行为物权行为理论由德国法学家萨维尼创立，按物权理论，一个买卖过程可以分为三个相互联系的的阶段，一是签订债权契约，即成立一方出卖标的物，另一方支付价款的权利义务关系。二是双方达成以转移所有权为目的

8、的合意并交付标的物（物权行为之关键步骤）。三是买受人向出卖人支付价款。债权行为与物权行为相互独立，且后者的效力不受前者之影响。 江平.2007.中国物权法教程.北京.知识产权出版社：150-1512. 物权变动模式目前，各国的物权变动主要有三种模式，即债权意思主义模式、物权形式主义模式和债权形式主义模式：（a）债权意思主义模式债权意思主义模式以法国、日本民法为代表。在这种模式下，物权变动的法律后果仅需当事人在合同中有债权变动的意思表示即可发生，而无需存在单独的物权合意，也无须登记或交付的完成。（b）物权形式主义模式物权形式主义模式以德国民法为代表。在此模式下，债权变动与物权变动被绝对区分开来。

9、作为债权合意的物权变动合同仅在当事人之间发生给付请求权的债权生成效果，而物权变动效果的发生还需当事人达成一个独立的物权合意，并通过登记或交付表现出来。通俗点讲就是答应给你的东西，可能不给你，而且还不算违约，但是要向相对方承担费用（类似我国的违约损失赔偿等）。据此，当事人将不能以合同无效或被撤销、解除为由，来否定物权变动效力的发生。此种模式下的区分原则使物权变动彻底摆脱了债权行为效力的影响，其实质上是债权行为与物权行为的彻底区分。（c）债权形式主义模式这种模式认为，合同当事人意思表示仅能产生债权变动的法律效果，而物权变动效果的发生还必须在此基础上具备完成登记或交付，以此作为债的履行所必需的法定公

10、示方式。基于此，作为原因的债权变动的效力发生，并不必然引起物权变动的效力发生；反之，也不能以未发生物权变动为由，来否定债权变动效果的发生。但在债权变动出现瑕疵(如合同无效或被撤销、解除等)时，物权变动效果却会受到直接影响。因此，此种模式的债权变动与物权变动同样被区分，但这种区分又是不彻底的，物权变动并非无因，而属要因。上述三种物权变动模式中，债权意思主义模式因严重危及了第三人的合法权益和市场交易的安全，为大多数国家所摒弃。而在物权形式主义和债权形式主义这两种模式下，二者虽均对债权变动和物权变动予以区分,但又有所区别。当作为原因的债权变动出现瑕疵，处于“反作用”的情况时，两种模式引起的物权变动有

11、着质的不同，即：在物权形式主义模式下，债权变动的瑕疵对物权变动的效力不发生影响；但在债权形式主义模式下，登记或交付被视为债的履行行为，债权变动效力的瑕疵，将直接影响物权变动的效力。3. 我国采用的物权变动模式从现行立法来看，我国物权变动采用的是债权形式主义模式，如民法通则第七十二条第二款之规定，“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”物权法第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”这些条款均规定了基础合同的法

12、律关系合法性对权属登记变更的决定性。（二）我国物权理论不区分物权行为和债权行为我国法律没有使用物权行为概念，现行立法对交付、登记等物权变动要件的规定，主要是出于公示的要求，而并非是物权行为存在的依据。即使赞同物权行为理论的学者也多主张物权行为理论的重点在于物权变动是否以登记和交付为生效要件，而不在于是否承认无因性原则。四、 关于将“一房二卖”认定为刑事诈骗的必要性（一）一房二卖不应轻易仅仅认定为民事欺诈在“一房二卖”纠纷中，出卖人过户房屋的行为当然的成为其对合同义务的履行，而非独立的物权处分行为。在与先买受人签订住房出售合同后，出卖人对房屋的处分权实际上已受到限制。在此情况下，其与后买受人签订

13、住房出售合同时的合同履行能力已存在缺陷，若其隐瞒房屋的真实信息，其行为带来的就不是使后买受人承受极大的交易风险并遭受极大的损失的问题，其出发点就可直接认定为“骗钱”。后买受人的合同与先买受人的合同实际上已非平等，其订立的合同也因与先买受人的合同之间存在利益交叉而可能完全得不到履行。故，出卖人在因已卖房承担过户义务，并不具备再交付房屋的履行能力时，又与他人签订合同并收取房款的行为，显然属以虚构事实或者隐瞒真相的欺骗方法，使相对人陷于错误认识并自愿向其交付财产，令其实现非法占有他人数额较大财产之目的的行为。该行为已完全具备刑事诈骗的构成要件。因此，在房价逐年增高的情势下，仅将出卖人的“一房二卖”甚

14、至“一房数卖”行为定性为违约，即民事欺诈，已经不足以对出卖人起到震慑作用。出卖人往往会在利益的驱使下无视法律对其处分权的限制，无视买受人的合法权益，为取得更多的房款或同时取得多人的房款，而将房屋任意多次卖与他人。（二）刑事认定的必要性我国物权变动采用的是债权形式主义模式，不承认物权变动对债权变动的轻易否定。即，对债权变动与物权变动进行区分，但同时又不彻底区分，在物权变动时，不能无因。即使后买受人的合同已实际履行，其已办理了房屋变更相关手续，也不能当然否定先买受人订立的合同。正因我国法律对物权无因性的否定，后买受人必须面对在其合同被认定无效的情况上，其物权变动不能发生效力，房屋仍应归出卖人所有的

15、局面，这就也为先买受人要求出卖方履行合同以实现自己的权利提供了可能。也正因如此，在纷繁复杂的生活实践中，后买受人可能无法主张对其物权的保护，最终导致其为出卖人的不诚信行为所造成的严重后果承担了责任，其不仅可能损失房款、损失房屋，还可能丧失对其欲获房屋的正当合理的可期待利益。因而，解决此纠纷的路径选择就显得更为重要。 张景良，黄砚丽. 2008. 物权变动区分原则下类型化问题的解决. 法律适用，1：269-275在各买受人都要求出卖方履行合同以实现其订立合同之目的，即取得出受人房屋所有权的情况下，任何一方都不因订立合同的先后而具有优先的权利。在这种情形下，仅通过追究出卖方的违约责任来实现对买受方的救济保护已不能平衡买受人之间的权益，也不能对买受人的正当利益给予最大化的保护，特别是已经接收房屋，但未过户的在先买受人。这就更需要将出卖人的恶意违约及欺骗行为认定为刑事诈骗，使其承担令买受人遭受巨大损失，及严重扰乱市场秩序应面对的法律责任。 郭伟.2004.物权行为理论若干问题研究. 硕士学位论文 .济南：山东大学我国物权法立法采债权形式主义，主要也是考虑到目