济南市商品住房动态分析报告(2003年).doc

1、济南市商品住房动态分析报告(2003 年 )2003 年，是全国人民在党的十六大精神指引下全面建设小康社会，经受严峻考验并取得重大胜利的一年。在宏观经济良好运行的背景下，随着我市新的城市规划的实施，我市住房一、二级市场继续保持购销两旺的发展态势，联动效应明显，对拉动我市经济增长和提高人民生活水平做出了积极贡献。一、综合情况2003 年全市房地产转让持续快速增长并再创佳绩。 其中，转让件数超过 2 万件，达到 24315 件，同比增长 36.5%；转让面积突破 300 万平方米，达到 321.95 万平方米，增长 26.8%；转让金额 53.31 亿元，增长近 10 个亿，增幅为 22.1%。全

2、市住房抵押 8584 件，同比增长 1.5 倍；抵押面积 106.05 万平方米，增长 99.9%；抵押金额 25.85 亿元，增长 94.5%。图 1 全市房地产转让面积突破 300 万平方米二、住房一级市场运行特点( 一). 基本情况2003 年，全市商品住房成交8886 件，比上年增长49.6%；成交面积 109.54 万平方米，增长 33.9%；成交金额 24.79 亿元，增长 56.7%。（二） . “普通商品住房”供需两旺2003 年，我市“普通商品住房”（注：国务院18 号文提出“普通商品住房”概念，我们认为，就本市而言，“普通商品住房”价格以上限不超过3000 元/ 为宜，即我

3、们在上半年分析中确定的中档和低档价格范围。）成交 7890 件（见图 2），占商品住房成交总件数的88.8%。在我市商品住房交易件数、面积、金额三项指标保持 34% 57%的高增长情况下，“普通商品住房”成交件数尚能达到88.8%，足以证明我市 2003 年“普通商品住房”供应基本满足了市场需求，这是其一。图 2商品住房不同价位销售件数对比其二，从成交商品住房的户型来看（见图 3），不超过 130 的中小户型成交 6443 件，占商品住房成交总件数的 72.5%；其中 70 130 之间的户型最为市场所认可，共计 5710 件，占 64.3%。从这个意义上说，适合普通居民改善居住条件的户型也基

4、本满足了市场需求。另外，我们通过图3 还可以看出，除 70130 的主导户型外， 130 以上的大户型成交量明显高于70 以下的小户型。这种状况一方面说明居民改善居住条件的期望值较高，一级市场发展还是很有潜力的；但同时，从购房抵押情况来看，居民在购买商品房时，大部分是采用贷款购买的方式，这其中虽然有居民购房观念在逐步改变因素的影响，但也说明目前市场上供应的“普通商品住房”户型面积偏大，居民的经济承受能力还达不到购买大户型的条件，市场还是应该以70130 左右的 普通商品住房 为主。图 3商品住房户型面积成交情况对比（三） . 多层占据市场主导地位，高层、小高层成倍增长在济南市商品住房市场上，多

5、层、高层和小高层楼房的销售量比例出现变化。2003 年，我市销售的多层楼房所占商品住房销售总件数的比重为 66.70%；高层、小高层商品住房成交 2959 件，同比增长 3.5 倍；占商品住房成交总量的 33.3%，比上一年提高 22 个百分点。但是，买一套高端高层住房的平均价格是多层住房的两倍多，不是一般居民家庭所能承受的。多层与高层、小高层两者价格与销售量上形成的对比，从一个侧面反映出我市住房市场各类住房有效需求的“质”“量”辩证关系。图 4 不同层高商品住房销售件数比重图示（四） . 个人购商品住房实现历史性突破2003 年，我市个人购买商品住房件数、面积的比例均超过90%以上。其中成交

6、8691 件，占商品住房成交总件数的97.8%；成交面积 99.35 万，占 90.7%；成交金额22.18亿元，占89.5%，分别比2002 年提高了17.7 、25.4和20.8个百分点（见表 3），居民的住房消费水平和住房商品化程度同步快速提升。实现了自98 年停止福利分房以来的历史性突破。或许，我们还可把这种突破看作我市住房消费已经全面进入商品化时代的一个历史转折点。（五） . 价格增长速度在高位平稳运行2003 年，我市商品住房平均价格为 2263 元/ , 同比增长 17.0%。其增长速度比全国 4.7%（1-11 月）的平均水平高出 12 个百分点，不可谓不高，却又居高不惊，运行

7、平稳，尽显成熟稳健之态。尤其是下半年的走势，与我们上半年分析中的预测完全吻合，并与 2002 年的走势形成鲜明对照（参见图 5）。图 5 济南市商品住房价格走势三、住房二级市场运行特点（一） . 基本情况2003 年我市二手住房成交 10192 件，同比增长 24.9%；成交面积 87.97 万，增长 6.0%；成交金额 15.15 亿元，增长 29.6% 。（二） . 价格涨势迅猛超出预想我市 2003 年二手住房平均价格为1722 元 / ，比上年增长 22.3%，增幅比上年高 4 个百分点。其中， 03 年上半年平均价格为 1643 元/ ，同比增长 17.9%；下半年平均 1799 元

8、/ ，同比增长 26.7% （见图 7）。下半年如此迅猛的上涨之势，超出我们的预想约 6 个百分点。纵观全年， 1 月份二手住房平均价格最低，为 1910 元 / ，同比增长 558 元/ ，平均每月增长1462 元/ ； 9 月份最高，达到46.5 元 / 。难怪我市中介市场上“一个月涨四、五十块！”（指每平方）的惊叹声不绝于耳。根据市场供需的实际情况来看，这种现象主要还是需求大于供给的矛盾造成的。在我市住房二级市场上，一方面，本来就只有执行济南市房改方案的二十余万套住房可上市流通， 房源已显匮乏， 又逢 2003 年下半年城市新规划实施形成的大量民房拆迁，无形之中加大了房源的供需矛盾。不可

9、否认，城市拆迁在带来住房需求增长、降低空置率的同时，也带来二手住房房源绝对数量的减少，我市仅经十路沿线就拆迁民房近三千户。另一方面，这种类似“牛市”的涨价形势，刺激了房主的“追涨”惜售心理。在中介市场上，卖主反悔毁约的现象时有发生。这种状况也在一定程度上使房源供给受到影响。除此之外，投资性的“新二手房”以及房龄较短的“已购商品房”的上市交易，对二手住房总体均价走高也有一定关系。图 7 济南市二手住房价格走势（三） . 成交面积增长速度放缓自我市 1999 年 12 月开放住房二级市场以来，二手住房成交面积经历了连续两年的高速增长期。 其中，2001 年为 57.88 万，比 2000 年增长

10、51%，形成了第一个交易高峰，充分体现了我市开放搞活住房二级市场政策措施的有效性； 2002 年为 83.02 万，比 2001 年增长 43.4%，虽然增长速度不如上年，却仍保持高速运行。这两年，二手住房成交面均超过了商品住房。至于 2003 年，二手住房交易虽有不俗的表现， 但成交面积低于商品住房已成为不争的事实，全年共成交 87.97 万，同比增长 6.0%，比上年降低了 37.4 个百分点。同时，二手住房成交 10192 件，同比增长 24.9%，也比上年降低了 27.2 个百分点，增长速度明显放缓。这里面既有市场高速发展后自身需要调整的因素，更有房源供应相对不足，即需求大于供给的老问

11、题。（四） . 已购公房交易日趋活跃我市已购公房上市已经4 年了。虽然起步较晚，但经过几年的精心培育，目前已具有一定规模，市场交易日趋活跃并一年上一个台阶（见图 8）。 2003 年，已购公房买卖成交 3864 件，同比增长 39.1%；成交面积 23.52 万，增长 45.1%；成交金额 3.77 亿元，增长 69.8%。其在二手住房交易总量中所占比例也由 2000 年上市初期的 11.6%，上升至 2003 年的 26.7%（见图 9），对搞活我市住房二级市场功不可没。图 8已购公房成交面积一年上一个台阶图 9比例逐年上升、市场份额偏少从价格上看，已购公房作为住房二级市场的重要组成部分，其

12、价格走势自然受整个市场的大气候影响。 2003 年已购公房上市平均价格为 1603 元/ ，同比增长17.0%。与 新二手房 不同的是，已购公房普遍使用年限较长， 价格相对较低， 所以2003 年 112 月的房价走势与上年的走势较为接近，也相对平缓（见图10）。图 10济南市已购公房价格走势相对平缓四、住房一、二级市场联动效应明显住房一、二级市场之间具有相互作用、相互影响和相互制约的辩证关系，房地产界 联动 理论的基础就在于此， 2003 年我市住房一、 二级市场联动效应也证明于此。2003 年，我市住房一、二级市场相互促进、协调发展的大好形势前所未有。两级市场买卖住房成交套数为近几年之最（

13、见图 11），进入市场买卖房屋的居民家庭越来越多，市场发展后劲十足。同时，住房市场的发展带动了相关产业的发展，成交金额的增长带动了房地产交易税收的增长。图 11住房成交套数为近几年之最自实行住房制度改革以来，人们已经逐步摒弃了靠单位解决住房的依赖思想，转而把目光投向欣欣向荣的住房市场。“卖旧买新”“以小换大”“以次换好”已成为人们改善居住条件的基本方式，这种住房市场上特有的、阶梯型的 梯次消费 形式，也是住房一、二级市场得以长久发展的推动力。虽然，我市二手住房成交面积在 2003 年位居商品住房之后， 增势放缓，但两者平分天下的格局已定、协调发展的大势已定。今后一个时期，谁排名第一已不再重要，

14、重要的是我市住房市场整体的 - 持续、健康、平稳、发展。当然，这一切的一切，都离不开政府的有效监管和宏观调控。图 12 各类房产买卖面积构成图五、住房抵押市场运行特点近几年，特别是 2003 年我市住房抵押形势继续看好，居民住房信贷比上年增长1 倍，个人住房抵押贷款政策已显成效，对促进我市居民住房消费、繁荣住房市场起到了明显的保障作用。图 13 住房抵押面积显著增长六、存在的问题当前济南住房市场存在的问题主要有以下几点：（一） . 住房二级市场房源匮乏近几年，我市住房二级市场上流通的已购公房， 仅有执行济南市房改方案的 24 余万套已购公房， 而执行其他 7 个房改方案的 20 余万套已购公房

15、， 则因种种原因未能上市，影响到我市住房消费的进一步拓展。2003 年 12 月 1 日省直已购公房开始上市交易，这是济南住房二级市场的一大利好。对于带动执行其他房改方案的已购公房上市，缓解房源相对不足的供需矛盾具有十分重要的作用。但是，由于一个政策的出台到市场做出明显反映需有一个过程，又由于省直已购公房上市的 门槛 还比较高，一个月来，办理完买卖和其他转移登记手续并发证的只有十几件，仅占12 月已购公房转让总件数的3.8%；办理抵押登记的有27 件，占 12 月已购公房抵押总件数的 13.3%。（二） . 税收负担相对较重我市住房交易手续费已有了大幅度降低，但交易契税现行税率仍为1.5%和

16、3%，一直没有降低。2003 年我市平均每套商品住房的售价约 27.9 万元，二手住房约 17.2 万元。买一套住房大约需纳契税 2.6 4.2 仟元。在房价不断上涨的情况下， 加重了广大中低收入者的购房负担。（三） . 房屋租赁市场运行不够规范房屋租赁市场是住房二级市场的重要组成部分，其中私有住房出租占相当大的比重。但因税率过高（ 7.3%14.57%）和缺乏多部门协管，使居民不愿进行租赁登记，以至税收严重流失。七、对策与建议（一） . 全面放开住房二级市场根据根据国务院 18 号文件精神，执行单批方案的驻济有关单位应尽快统一思想，制定具体措施，捉紧出台上市规定，解除对已购公有住房上市交易设

17、置的限制条件，“降低门槛”，扩大交易，全面放开我市住房二级市场。（二） . 加大房贷对住房市场的支持力度济南市统计局发布数据显示， 2003 年 1-11 月济南城市居民可支配收入为 10065 元，同比增长 8.7%。由于 2003 年我市住房价格的上涨速度明显高于居民收入增长速度，使居民购房的经济压力加大，而负债（贷款）买房这一观念正越来越为广大居民所接受，已经成为居民提前实现住房消费的重要手段。所以，今后居民住房消费将更加需要房贷的积极支持。（三） . 增加高层和小高层普通商品住房的供应由于城市土地资源有限，以及居民收入水平和居住理念的改变，住房需求层次更加分明，我市的高层、特别是小高层

18、住房正越来越受到人们的青睐。但目前我市小高层和高层住房在整个商品住房交易中所占的比例还比较小，我市应把握住市场需求的变化动向，增加高层和小高层的住房供应，一方面保证高收入者的高档次住房需求，另一方面采取有效措施，降低建筑成本、降低房价，增加一般中等收入家庭也能买得起、住的起的高层和小高层楼房供应，使普通商品住房供应结构日趋合理。（四） . 控制超大户型和超小户型商品住房的建设建设普通商品住房， 130 以上的超大户型与 50 以下的超小户型均不宜过多。因为，前者有提高房屋总价，从而增加购房者经济负担等问题；而后者作为一种过渡性住房，一般只适宜“单身贵族”在较短的时间内居住，且二手房市场上此类房

19、屋房源较多，供应相对充足。如建设过多，将不利于有限资源的优化配置。（五） . 把降税与建立城市住房保障体系和规范租赁市场相互连接对租赁市场监管不利带有一定的普遍性，忽视对租赁市场的培育既不利于发展住房消费，也不利于满足住房消费形式多元化的需要。因此，我们建议把适当降低契税和租赁税收与建立城市住房保障体系和规范租赁市场相互连接起来，统筹考虑。出台规范各地租赁市场的法律法规，建立多部门协管机制。（六） . 加强房管部门自身建设采取有效措施，切实加强房管部门自身建设。把强化监督制约机制和推行行业自律作为大事来自抓。 积极拓展新的为民服务领域， 进一步提高办事效率和信誉度，为我市居民住房消费提供优质服

20、务。八、展望与预测（一） . 商品住房进入总量增长期近几年，我市商品住房市场日益繁荣，销售面积连年攀升（见图 14），商品住房已进入总量增长期。随着我市住房制度改革深入推进，居民的住房观念发生重要转变。一是脱离了福利分房的羁绊，从被动等待分房转变到主动进入市场买房；二是生活水平的提高使居民的居住理念提升， 从满足有房住、 住得下，发展到追求住的舒适、 住的健康。这种住房观念的重要转变，成为我市住房商品化体制基本确立的要素，并使商品住房销售业绩逐年扩大。 2002 年，我市商品住房成交 81.81 万，同比增长 60.1%，成为创纪录的高速度。 2003 年成交 109.54 万，同比增长 33

21、.9%，预计今后几年我市商品住房销售仍将保持目前这种较好的运行速度。图 14 商品住房处在总量增长期（二） . 已购公房将全面上市随着省直已购公房上市政策的相应调整， 门槛 一定会降低，执行其他房改方案的 10 万余套已购公房也将会陆续上市， 届时，我市二手住房市场新一轮的交易高峰一定会到来。（三） . 房价走势预测2004 年我市房价持续上涨的总体趋势不会改变。1. 土地资源的不可再生性决定房价合理上涨是房地产市场健康发展的标志之一。而商品住房整体品质的提高，必然带来建筑成本的增加。从这两点来看，房价上涨是顺理成章之事。2. 有效需求的增加，也会促使房价持续上涨。据悉，截至 2002 年底，

22、济南市市区人口人数 327.6 万人，暂住人口 67 万人。由于城市化进程加快， 外来人口和拆迁户大量增加以及居民改善居住条件愿望和经济能力的同步增长，势必增加对住房的有效需求。3. 土地实行招标、挂牌、拍卖与建材涨价对 2004 年商品住房价格会有一定影响但不会很大。一是在目前我市住房市场处于买方市场条件下，商品住房虽然价格偏高，但房源供应充足， 居民选择余地大。 二是房屋这种特殊商品市场消化周期长，大部分可售商品住房是土地、建材涨价之前建成的，开发商会根据市场的供需情况和居民购买能力调整新建商品住房的利润空间。再者，有的开发商手中还有储备的土地。三是加入 WTO后关税逐步降低，进口建材和设

23、备的市场份额会越来越大，国内建材会以降价应对。四是市场经济条件下，商品价格受市场供求法则调节，有涨必有跌，涨、跌都不是一成不变的。五是政府也会加大对住房市场的调控力度，如实施住房保障制度，增加普通商品住房和经济适用房供给等，从而使结构性供求矛盾得到缓和，使房价趋于合理。因此，预计我市 2004 年“普通商品住房”价格在现有基础上既不会有较大幅度增长，也不会有大幅度下降，将会延续 2003 年相对平稳的上涨走势。4. 二手住房具有地理位置上的优势、价格相对低的优势以及资源有限等优势，再加上二手住房市场上中介之间激烈竞争带来的炒作、短线投资者的介入以及人们常有的买涨不买跌的跟风心理趋使等因素影响，

24、其价格继续上涨在所难免。预计2004 年我市二手住房价格的上涨势头会因政府调控和居民的承受能力而受到抑制，但因惯性作用，增长速度仍会处在高位。5. 2003 年我市私房租赁价格因区域地段不同，涨势各不相同。其中，市中心地段泉城广场附近的1 室1 厅租赁价一般为400 元/ 月，同比增长30%左右；东部花园小区和南部玉涵小区的1 室1 厅租赁价一般为300 元/ 月或1000 元 / 季，同比增长约 7%。因为承租者多为低收入的流动人口，预计 2004 年我市私房租赁价格走势将会保持较为平缓的上升态势。目前，济南新一轮的城市建设已拉开序幕，住房市场正面临崭新的发展机遇。我们企盼着我市住房市场在新

25、的一年里再传佳音，并准备着为我市住房市场的健康发展做出更大的贡献。济南市房产登记中心主任贾延和二 四年一月二日二三年济南市房地产开发主要情况2003 年，我市房地产业在国家宏观政策的指导下，基本保持了稳步发展的态势。目前，房地产开发企业已达到 450 多家，注册资金60 多亿元，年开发能力800 万平方米。房地产业已成为我市经济发展的支柱产业。一、主要情况1、2003 年房地产开发情况。全年房地产开发完成投资89 亿元，同比增长17.1%。施工面积 820 万平方米，同比增长 7.6% 。新开工面积320 万平方米 ,同比增长42.2%。竣工面积242 万平方米，同比下降7.5% 。土地购置面

26、积 320 万平方米，同比下降42%。预（销）售面积300 万平方米，同比增长20%。我市新区安置用房建设竣工面积预计40 万平方米。2、商品房空置情况。全市空置面积约66.6 万平方米，与去年持平。其中住宅53.4 万平方米，办公用房空置面积为 8.6 万平方米，商业营业性用房空置面积为4.4 万平方米。空置一年以上的8.7 万平方米，一年以下的57.9 万平方米。3、商品房销售情况。商品房平均价格2580 元，同比增长11.2%。购房者95%的为自住。购买对象中本地城市居民占多数，本地农民及外地户藉居民不足5%。个人购房率达到95%。4、拆迁及旧区改造情况。今年我市围绕“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的发展战略，重点进行街区整治和道路改造，共完成拆迁132 万平方米，同比增长28.6%。被拆迁居民购买新建商品房的约占四成，购买二手房、手续不全的低价房占四成。5、房地产业与国民经济协调发展情况。我市全年完成全社会固定资产投资500 亿元，增长23.5%；全市完成 GDP 总量 1360 亿元，增长 14.5%；完成房地产投资 89 亿元，增长 17.1%，房地产投资占全社会固定资产投资总量的 17.