第4章房地产评估 2014

1、第四章第四章 房地产评估房地产评估 注册资产评估师考试注册资产评估师考试 v考试设考试设5个科目，具体是：个科目，具体是： 资产评估、经济法、财务会资产评估、经济法、财务会 计、机电设备评估基础、建筑工程计、机电设备评估基础、建筑工程 评估基础。评估基础。 考试分考试分5个半天进行。资产评估考试个半天进行。资产评估考试 时间为时间为3个小时，其余个小时，其余4科考试时间均为科考试时间均为2个个 半小时。半小时。 v考试时间一般在每年考试时间一般在每年9月的第二个周末。月的第二个周末。 报名报名: 一般在当年的一般在当年的4月至月至5月报名月报名 考试以考试以3年为一个周期，参加全部科目考试的年

2、为一个周期，参加全部科目考试的 人员须在连续人员须在连续3个考试年度内通过全部科目的个考试年度内通过全部科目的 考试。参加考试。参加4个科目考试的人员须在连续两个个科目考试的人员须在连续两个 考试年度内通过所报科目的考试。考试年度内通过所报科目的考试。 v房地产估价师执业资格考试成绩实行两年为房地产估价师执业资格考试成绩实行两年为 一个周期的滚动管理办法，参加全部四个科一个周期的滚动管理办法，参加全部四个科 目考试的人员必须在连续两个考试年度内通目考试的人员必须在连续两个考试年度内通 过全部科目。过全部科目。 v考试设房地产基本制度与政策（含房地考试设房地产基本制度与政策（含房地 产估价相关知

3、识）、房地产开发经营与管产估价相关知识）、房地产开发经营与管 理、房地产估价理论与方法、房地理、房地产估价理论与方法、房地 产估价案例与分析（开卷）产估价案例与分析（开卷）4个科目。考试个科目。考试 分为四个半天进行，每个科目考试时间为两分为四个半天进行，每个科目考试时间为两 个半小时。个半小时。 卖房二十大骗局曝光卖房二十大骗局曝光 1、大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的，不要、大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的，不要 在售楼处买保单，外面的保险公司都可以为你在售楼处买保单，外面的保险公司都可以为你打折打折。 2、现在高价房根本不用首付三成，但是你不要去找大银、现在高价房根本不用

4、首付三成，但是你不要去找大银 行，找像民生、浦发等小行，你完全可以办成行，找像民生、浦发等小行，你完全可以办成8成成贷款贷款 ，四大银行每年都要被央行来查，所以他们很少违规，四大银行每年都要被央行来查，所以他们很少违规， 但小银行却可以不受限制但小银行却可以不受限制 3、开盘开盘绝对没有好房子，好的房子全部被保留，然后每绝对没有好房子，好的房子全部被保留，然后每 个月推出几套，但单价升得很快，要么就是你有关系，个月推出几套，但单价升得很快，要么就是你有关系， 他们才给你好的房子。他们才给你好的房子。 4、广告没有一个是真的，千万别相信其中的外立面颜色、广告没有一个是真的，千万别相信其中的外立面

5、颜色 ，很多造出来比画的难看多了。，很多造出来比画的难看多了。 5、售楼员会用许多方法来逼你买房、售楼员会用许多方法来逼你买房(业内叫业内叫SP)，让你无，让你无 时无刻感到紧张，这时你千万要冷静。要自己看中才买时无刻感到紧张，这时你千万要冷静。要自己看中才买 。 v6、别以为高层中的九到十一楼不错，那你大错了，这、别以为高层中的九到十一楼不错，那你大错了，这 些楼层正好是扬灰层，脏空气到这个高度就会停顿，我些楼层正好是扬灰层，脏空气到这个高度就会停顿，我 们是不会告诉你们的。们是不会告诉你们的。 v7、别对景观抱太大希望，树和草是在交房前一个月从、别对景观抱太大希望，树和草是在交房前一个月从

6、 外地买来直接插土进去的，所以能够存活就不错了。外地买来直接插土进去的，所以能够存活就不错了。 v8、别以为面砖的外墙是好的，其实面砖漏水比、别以为面砖的外墙是好的，其实面砖漏水比涂料涂料漏漏 水的几率大多了，在国外都是用的高级水的几率大多了，在国外都是用的高级涂料涂料，没人用面，没人用面 砖当外墙。砖当外墙。 v9、别以为实测面积是对的，其实测绘局都被我们买通、别以为实测面积是对的，其实测绘局都被我们买通 的，少你一个平米你也看不出来，但是国家就只承认他的，少你一个平米你也看不出来，但是国家就只承认他 的测绘报告。的测绘报告。 v 10、得房率，绿化率，容积率大多都是与实际不相符、得房率，绿

7、化率，容积率大多都是与实际不相符 的，千万别相信我们，我们只是听工程部随便说说的，的，千万别相信我们，我们只是听工程部随便说说的， 能对八成就不错了。能对八成就不错了。 v11、漏水和外立面的材料根本没关系，你们要关心的是、漏水和外立面的材料根本没关系，你们要关心的是 桩有多深，因为新房漏水大多是因为房屋沉降过大，造桩有多深，因为新房漏水大多是因为房屋沉降过大，造 成外墙裂缝才漏水的。成外墙裂缝才漏水的。(上海最适合打桩的是地下上海最适合打桩的是地下33 - 35米，这部分土特别好米，这部分土特别好) v12、不要再相信任何奖项，我们公司买到的最大的一个、不要再相信任何奖项，我们公司买到的最大

8、的一个 奖是全国人居经典奖，是在人民大会堂发的奖状，你说奖是全国人居经典奖，是在人民大会堂发的奖状，你说 大不大？五万一个嘛！大不大？五万一个嘛！ v13、开盘开盘的时候售楼处会有许多四五十岁的人在模型边的时候售楼处会有许多四五十岁的人在模型边 上说这个房子好，千万别信，这些人大多是公司的领导上说这个房子好，千万别信，这些人大多是公司的领导 来捧场的。来捧场的。 v14、注意，代理公司来代理销售的楼盘，他们通常花样、注意，代理公司来代理销售的楼盘，他们通常花样 最多，比如排队买号等，但是开房商直接销售就不会搞最多，比如排队买号等，但是开房商直接销售就不会搞 很多花头，那是因为代理商想赚开发商更

9、多的代理费。很多花头，那是因为代理商想赚开发商更多的代理费。 v15、为何上海的所有凸窗看上去很大，但是能通风的只、为何上海的所有凸窗看上去很大，但是能通风的只 有很小一扇，我们说是为了安全，其实是整个上海的开有很小一扇，我们说是为了安全，其实是整个上海的开 发商都是为了省钱而内部统一那么做的。发商都是为了省钱而内部统一那么做的。 16、如果报纸广告上的哪个楼盘单独印了一个房型，那你千万不要、如果报纸广告上的哪个楼盘单独印了一个房型，那你千万不要 去买这个房型，不是买不掉的就是位置有问题，我们叫最后冲刺去买这个房型，不是买不掉的就是位置有问题，我们叫最后冲刺 ，你想啊，他干嘛不印其他的呢？，你

10、想啊，他干嘛不印其他的呢？ 17、到售楼处后直接问售楼员看一样叫销控的本子，这样你才可以、到售楼处后直接问售楼员看一样叫销控的本子，这样你才可以 确切的知道哪些房子是真的没了，哪些房子还在，这本东西特别确切的知道哪些房子是真的没了，哪些房子还在，这本东西特别 准，只有少数楼盘会做一份假的。准，只有少数楼盘会做一份假的。 18、一个好的施工单位关键是看他的工地是否干净，建材堆放是否、一个好的施工单位关键是看他的工地是否干净，建材堆放是否 井井有条。井井有条。 19、不要相信、不要相信物业物业管理会是广告上的外资单位来管理，通常只买他管理会是广告上的外资单位来管理，通常只买他 们的一个名字，然后叫

11、们的一个名字，然后叫物业物业顾问，这些外资物业公司通常只为单顾问，这些外资物业公司通常只为单 价在一万以上的楼盘来服务，别的其实都由本地公司来管理。价在一万以上的楼盘来服务，别的其实都由本地公司来管理。 20、不要相信建筑、不要相信建筑设计设计是什么美国或加拿大的公司，这也是假的，是什么美国或加拿大的公司，这也是假的， 国家规定外资国家规定外资设计设计单位不能单独参与一个楼盘的建筑设计，而必单位不能单独参与一个楼盘的建筑设计，而必 须是是外加一个国内设计公司来共同设计，但是真正做出房型的须是是外加一个国内设计公司来共同设计，但是真正做出房型的 就是国内公司，弄个外国名字只是满足你们的崇洋媚外的

12、心理。就是国内公司，弄个外国名字只是满足你们的崇洋媚外的心理。 房地产的一些基本知识房地产的一些基本知识 v按用途不同分类：按用途不同分类： 居住、商业、旅游、农业、工业居住、商业、旅游、农业、工业 v关于土地使用年限：关于土地使用年限： 居住居住70年；商业、旅游用地年；商业、旅游用地40年；其余年；其余50年年 v层数划分规定：层数划分规定： 低层：低层：13层；多层：层；多层：46层；层； 小高层：小高层：711层；中高层：层；中高层：1216层；层； 高层：高层：16层以上；层以上； 超高层：超高层：40层以上或者层以上或者100米以上建筑米以上建筑 房地产的一些基本知识房地产的一些基

13、本知识 v五证五证：建设用地规划许可证建设用地规划许可证、建设工程规划建设工程规划 许可证许可证、建设工程施工许可证建设工程施工许可证、国有土地国有土地 使用证使用证、商品房预售许可证商品房预售许可证。 v两书两书：住宅质量保证书住宅质量保证书、住宅使用说明书住宅使用说明书 v房地产市场房地产市场：地产买卖与租赁市场。：地产买卖与租赁市场。 v产权产权：产权人对房屋所有权与土地使用权：产权人对房屋所有权与土地使用权 v土地使用权土地使用权：拥有者对土地使用期限，包括开发权：拥有者对土地使用期限，包括开发权 、收益权和处置权。、收益权和处置权。 房地产的一些基本知识房地产的一些基本知识 v生地生

14、地 ：是指完成土地征用，未经开发、不可直接作：是指完成土地征用，未经开发、不可直接作 为建筑用地的农用地或荒地等土地。为建筑用地的农用地或荒地等土地。 v毛地毛地：城市旧区范围内，尚未经过拆迁安置补偿等：城市旧区范围内，尚未经过拆迁安置补偿等 土地开发过程、不具备基本建设条件的土地土地开发过程、不具备基本建设条件的土地 v熟地：熟地：是指经过土地开发、具备基本建设条件的土是指经过土地开发、具备基本建设条件的土 地。地。 v三通一平三通一平：水通、电通、路通以及场地平整；：水通、电通、路通以及场地平整； v七通一平七通一平：水通、电通、路通、排水通、排污通、：水通、电通、路通、排水通、排污通、

15、通信通、煤气通以及场地平整。通信通、煤气通以及场地平整。 房地产的一些基本知识 v红线图（宗地图）红线图（宗地图）：按一定比例尺制作的用意标示：按一定比例尺制作的用意标示 一宗地的用地位置、界限和面积的地形平面图。由一宗地的用地位置、界限和面积的地形平面图。由 政府土管部门颁发给使用者，使用者只可在红线内政府土管部门颁发给使用者，使用者只可在红线内 开发建设开发建设 v总用地面积总用地面积：城市规划部门划定的用地范围内的土：城市规划部门划定的用地范围内的土 地面积。包括：地面积。包括：建设用地面积、代征道路面积和代建设用地面积、代征道路面积和代 征绿化面积征绿化面积 v建设用地面积（净用地面积

16、）建设用地面积（净用地面积）：城市规划部门划定：城市规划部门划定 的建设用地范围内的土地面积的建设用地范围内的土地面积 房地产的一些基本知识房地产的一些基本知识 v总建筑面积总建筑面积：建设用地范围内单栋或多栋建筑物地：建设用地范围内单栋或多栋建筑物地 面以上及地面各层建筑面积和。面以上及地面各层建筑面积和。 v容积率容积率：总建筑面积与总用地面积之比。：总建筑面积与总用地面积之比。 v建筑面积建筑面积：建筑物外墙或结构外围水平投影面积之：建筑物外墙或结构外围水平投影面积之 和。包括阳台、地下室、室外楼梯，且有永久上盖和。包括阳台、地下室、室外楼梯，且有永久上盖 的层高在的层高在2.2米以上的

17、永久建筑。米以上的永久建筑。 v建筑密度建筑密度：用地范围内所有建筑物基地面积和与建：用地范围内所有建筑物基地面积和与建 设用地面积的比率。设用地面积的比率。 房地产的一些基本知识房地产的一些基本知识 v房屋销售面积：房屋销售面积：为购买者所购得的为购买者所购得的套内建筑面积和套内建筑面积和 公摊面积公摊面积之和之和 v套内建筑面积套内建筑面积：门内范围的建筑面积，包括套内使：门内范围的建筑面积，包括套内使 用面积、墙体面积和阳台面积。用面积、墙体面积和阳台面积。 v套内使用面积套内使用面积：室内实际能使用的面积，按墙体内：室内实际能使用的面积，按墙体内 表面计算。表面计算。 v墙体面积：墙体

18、面积：分为公用墙（套间分隔墙，与公用建筑分为公用墙（套间分隔墙，与公用建筑 分隔墙和山墙）和非公用墙；前者计入一半的建筑分隔墙和山墙）和非公用墙；前者计入一半的建筑 面积，后者全部计入。面积，后者全部计入。 房地产的一些基本知识房地产的一些基本知识 v阳台面积计算阳台面积计算：按照阳台外围和房屋外墙的水平投：按照阳台外围和房屋外墙的水平投 影计算。原设计为影计算。原设计为封闭式阳台封闭式阳台，则计为全面积计算，则计为全面积计算 ；非封闭式非封闭式阳台则按半面积计算阳台则按半面积计算 v公摊面积计算公摊面积计算：商品房公用建筑面积的分摊以：商品房公用建筑面积的分摊以幢幢为为 单位。分摊的公用建筑

19、面积为单位。分摊的公用建筑面积为每幢楼内的公用每幢楼内的公用 建筑建筑 面积面积。与本幢楼房不相连的公用建筑面积不得分摊。与本幢楼房不相连的公用建筑面积不得分摊 给本幢楼房的住户，由该幢楼各套商品房分摊；为给本幢楼房的住户，由该幢楼各套商品房分摊；为 局部范围服务的公用建筑面积，则由受益的各套商局部范围服务的公用建筑面积，则由受益的各套商 品房分摊品房分摊。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为 每户分摊公用建筑面积之和。每户分摊公用建筑面积之和。 房地产的一些基本知识房地产的一些基本知识 v公用建筑面积由两部分组成：公用建筑面积由两部分组成： （1）大堂、公共

20、门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、）大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、 楼梯间、电梯井、楼梯间、电梯井、 电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制 室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通 道、变电室、煤道、变电室、煤 气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电 梯工梯工 休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他为该建休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他为该建 筑服务的专用设备用房；筑服务的专用设备用房； （2）套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及

21、外墙（包）套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包 括山墙）墙体水平投影面积的一半。括山墙）墙体水平投影面积的一半。 （3）公用建筑面积）公用建筑面积=全幢建筑面积全幢建筑面积-全幢各套套内建筑面积之全幢各套套内建筑面积之 和和-单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积（如地下单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积（如地下 车库、仓库、人防工程等）车库、仓库、人防工程等） 房地产的一些基本知识房地产的一些基本知识 v层高层高：下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距：下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距 离；通常要求为离；通常要求为2.73m。 v净高净高：层高减去楼板厚度：层高减去

22、楼板厚度 v期房期房：开发商从取得预售许可证开始到取得房地产：开发商从取得预售许可证开始到取得房地产 权证为止的商品房，此阶段消费者可签订预售合同权证为止的商品房，此阶段消费者可签订预售合同 。 v现房现房：开发商办妥大产权证后的商品房。：开发商办妥大产权证后的商品房。 v毛坯房毛坯房：没装修的房，北方也称为：没装修的房，北方也称为“清水房清水房”。 v入伙入伙：业主领取钥匙，入住（也称交付）。：业主领取钥匙，入住（也称交付）。 房地产的一些基本知识房地产的一些基本知识 v契税：所有权发生转移，向契税：所有权发生转移，向产权承受人产权承受人征收的财产征收的财产 税。税。 征缴契税的情况：征缴契

23、税的情况： 国有土地使用权转让；国有土地使用权转让； 房屋出售房屋出售 房屋赠与房屋赠与 房屋交换房屋交换 第四章第四章 房地产评估房地产评估 v一、教学目的一、教学目的 v通过本章教学，要求大家了解房地产的 特征，理解房地产价值和影响因素，掌 握房地产估计的具体方法 v二、教学要求二、教学要求 v 通过本章的学习，要求在理解房地产及 房地产评估的特性、房地产价格及其影响因 素的基础上，了解资产评估方法在房地产评 估中的运用，具体掌握收益法、市场法、成 本法、剩余法在房地产评估中的基本原理与 应用. v三、重点、难点三、重点、难点 v重点：掌握收益法、市场法、成本法、剩余法 在房地产评估中的基

24、本原理与应用 v难点：剩余法在房地产评估中的基本原理与应 用 v 第一节 房地产评估的概述 一、土地与土地使用权一、土地与土地使用权 （一）（一） 土地土地 土地一般是指地球表面的陆地部分，包括内陆水土地一般是指地球表面的陆地部分，包括内陆水 域和滩涂。域和滩涂。两重性：不仅是资源，也是资产两重性：不仅是资源，也是资产 自然自然 供给：地球提供的可利用数量供给：地球提供的可利用数量 土地的供给土地的供给 经济供给：人类开发利用而形成的土地供给经济供给：人类开发利用而形成的土地供给 明确评估的基本事项明确评估的基本事项 制定工作计划制定工作计划 实地勘察与收集资料实地勘察与收集资料 测算被估房地

25、产价值测算被估房地产价值 综合分析确定结果综合分析确定结果 撰写评估报告撰写评估报告 签订评估合同签订评估合同 确定评估基准日确定评估基准日 了解评估对象了解评估对象 明确评估目的明确评估目的 归档保管归档保管 v 第二节第二节 房地产价格及影响因素房地产价格及影响因素 一、房地产价格的种类一、房地产价格的种类 1 1、根据权益不同分为、根据权益不同分为 所有权价格、使用权价格、所有权价格、使用权价格、 其他权利价格其他权利价格 2 2、根据价格形成方式分为、根据价格形成方式分为 市场交易价格、评估市场交易价格、评估 价格价格 其中房地产评估价格根据使用目的及其作用可分其中房地产评估价格根据使

26、用目的及其作用可分 为基准地价、标定地价、房屋重置价格、交易地为基准地价、标定地价、房屋重置价格、交易地 价、课税价格等几种。土地价格简称地价，通常价、课税价格等几种。土地价格简称地价，通常 指空地的价格。指空地的价格。 3 3、根据房地产的实物形态可分为、根据房地产的实物形态可分为 土地价格、建土地价格、建 筑物价格、房地产筑物价格、房地产（房产和地产合一）（房产和地产合一）价格价格 v 基准地价基准地价 （一级市场价格）是按照城市土地级别或（一级市场价格）是按照城市土地级别或 均质地域分别评估的商业、住宅、工业等均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和各类用地和 综合土地级别综合土地

27、级别的土地使用权的的土地使用权的平均平均价价格。基准地价评格。基准地价评 估以估以城市为单位城市为单位进行。基准进行。基准地价地价由由政府政府以文件下达公以文件下达公 布。布。 v 标定地价（一级市场价格）是市、县政府根据需标定地价（一级市场价格）是市、县政府根据需 要评估的、正常地产市场中要评估的、正常地产市场中具体宗地具体宗地在一定使用年期在一定使用年期 内的价格。标定地价可以以基准地价为依据，根据土内的价格。标定地价可以以基准地价为依据，根据土 地使用年限、地块大小、土地形状、容积率、微观区地使用年限、地块大小、土地形状、容积率、微观区 位等条件，通过系数修正进行评估得到，也可以按市位等

28、条件，通过系数修正进行评估得到，也可以按市 场交易资料，直接进行评估得到。场交易资料，直接进行评估得到。 v 交易地价（二级市场价格）是地产在市场交易中交易地价（二级市场价格）是地产在市场交易中 实际成交的价格。实际成交的价格。 v 课税价格（二级市场价格）是政府为征收有关土课税价格（二级市场价格）是政府为征收有关土 地税收，如土地增值税、土地使用税等，作为地产课地税收，如土地增值税、土地使用税等，作为地产课 税基础的价格。课税价格的确定与课税政策密切相关。税基础的价格。课税价格的确定与课税政策密切相关。 v 例：例：投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容 积率为

29、积率为5，单价为，单价为1000元元/平方米；乙地的容平方米；乙地的容 积率为积率为3，单价为，单价为800元元/平方米。假使两幅土平方米。假使两幅土 地的其他条件相同，问投资者应该选择哪一地的其他条件相同，问投资者应该选择哪一 幅土地进行投资更为经济幅土地进行投资更为经济 v5、其它价格类型。公告地价、申报地价、其它价格类型。公告地价、申报地价 二、房地产价格的特征二、房地产价格的特征 v1、房地产价格是权益价格；、房地产价格是权益价格； v2、房地产价格与用途有关；、房地产价格与用途有关； v3、房地产价格具有个别性；、房地产价格具有个别性； v4、房地产价格具有可比性。、房地产价格具有可

30、比性。 第三节第三节 收益法收益法 商场商场 写字楼写字楼 旅馆旅馆 公寓公寓 一、基本思路及适用范围一、基本思路及适用范围 （一）概念（一）概念 又称收益还原法，是指在估算不动产未来预期收又称收益还原法，是指在估算不动产未来预期收 益的基础上，以一定的还原利率，将评估对象未来收益还益的基础上，以一定的还原利率，将评估对象未来收益还 原为评估基准日收益总和的一种方法。原为评估基准日收益总和的一种方法。 （二）适用范围（二）适用范围 有收益或有潜在收益的可正常经营不动产估价。有收益或有潜在收益的可正常经营不动产估价。 政府机关、学校、公园等公用政府机关、学校、公园等公用 性房地产价格评估大多不适

31、用性房地产价格评估大多不适用 二、二、净净收益收益 （一）含义（一）含义 净净收益是指归属于房地产的除去各种费用后收益是指归属于房地产的除去各种费用后 的收益，一般以年为单位。区分实际的收益，一般以年为单位。区分实际净净收益和客收益和客 观观净净收益。只有收益。只有净净观纯收益才能作为评估的依据。观纯收益才能作为评估的依据。 净净收益由总收益扣除总费用求得。收益由总收益扣除总费用求得。 v实际净收益是指在现状下被估房地产实际取得的净收益，由于受实际净收益是指在现状下被估房地产实际取得的净收益，由于受 到多种因素的影响，通常不能直接用于评估。到多种因素的影响，通常不能直接用于评估。 v例如：例如

32、： 1. 当前收益权利人在法律上、行政上享有某种特权或受到特殊的当前收益权利人在法律上、行政上享有某种特权或受到特殊的 限制，致使房地产的收益偏高或偏低，而这些权利或限制又不能限制，致使房地产的收益偏高或偏低，而这些权利或限制又不能 随同转让；随同转让； 2. 当前房地产并未处于最佳利用状态，收益偏低；当前房地产并未处于最佳利用状态，收益偏低； 3. 收益权利人经营不善，导致亏损，净收益为零甚至为负值；收益权利人经营不善，导致亏损，净收益为零甚至为负值； 4. 土地处于待开发状态，无当前收益，同时还必须支付有关税、土地处于待开发状态，无当前收益，同时还必须支付有关税、 费，净收益为负值。费，净

33、收益为负值。 v由于评估的结果是用来作为正常市场交易的参考，因此，必须对由于评估的结果是用来作为正常市场交易的参考，因此，必须对 存在上述偏差的实际净收益进行修正，剔除其中存在上述偏差的实际净收益进行修正，剔除其中特殊的、偶然的特殊的、偶然的 因素，取得的房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的因素，取得的房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳最佳 利用方向利用方向上的收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预上的收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预 期。我们把这个收益称为客观净收益，只有客观净收益才能作为期。我们把这个收益称为客观净收益，只有客观净收益才能作为 评估的依据。评

34、估的依据。 （二）客观总收益（二）客观总收益 总收益是指以收益为目的的房地产和与之有关的总收益是指以收益为目的的房地产和与之有关的 各种设施，劳动力及经营管理者要素结合产生的收益。各种设施，劳动力及经营管理者要素结合产生的收益。 也就是被评估房地产在一年内所能得到的所有收益。也就是被评估房地产在一年内所能得到的所有收益。 求取总收益时，是以客观收益即正常收益为基础，而求取总收益时，是以客观收益即正常收益为基础，而 不能以实际收益计算。不能以实际收益计算。 在计算以客观收益为基础的总收益时，房地产所产在计算以客观收益为基础的总收益时，房地产所产 生的正常收益必须是其处于最佳利用状态下的结果。生的

35、正常收益必须是其处于最佳利用状态下的结果。 最佳利用状态是指该房地产处于最佳利用状态是指该房地产处于最佳利用方式最佳利用方式和和最佳最佳 利用程度利用程度。在确定收益值时，。在确定收益值时， （1）需以类似房地产的收益作比较；）需以类似房地产的收益作比较； （2）需对市场走势作准确的预测；）需对市场走势作准确的预测； （3）必须考虑收益的风险性和可实现性。）必须考虑收益的风险性和可实现性。 （三）客观总费用（三）客观总费用 v 总费用是指取得该收益所必需的各项支总费用是指取得该收益所必需的各项支 出，如装修费、管理费等，也就是为创造总出，如装修费、管理费等，也就是为创造总 收益所必须投入的正常

36、支出。总费用也应该收益所必须投入的正常支出。总费用也应该 是客观费用。客观费用非实际费用是客观费用。客观费用非实际费用。 税金税金 管理费管理费 维修费维修费 保险费保险费 三三、资本化率、资本化率 资本化率又称资本化率又称还原利率、本金化率还原利率、本金化率，它是决定评估，它是决定评估 价格的最关键的因素。资本化率的每个微小变动，价格的最关键的因素。资本化率的每个微小变动， 都会使评估价格发生显著变化。因此，要求确定的都会使评估价格发生显著变化。因此，要求确定的 资本化率的精度要远远高于纯收益的精度。资本化率的精度要远远高于纯收益的精度。 （一）资本化率的实质（一）资本化率的实质 收益性房地

37、产的购买实际上是一种投资收益性房地产的购买实际上是一种投资 行为。资本化率的大小同投资风险的大小成正行为。资本化率的大小同投资风险的大小成正 相关的关系。资本化率越高，投资风险越大，相关的关系。资本化率越高，投资风险越大， 在纯收益不变的情况下，房地产价格越低。处在纯收益不变的情况下，房地产价格越低。处 于不同用途、不同区位、不同交易时间的房地于不同用途、不同区位、不同交易时间的房地 产，投资风险各不相同，因此，资本化率也各产，投资风险各不相同，因此，资本化率也各 不相同。不相同。 实质实质房地产房地产 投资收益率投资收益率 （二）求取资本化率的方法（二）求取资本化率的方法 1 1、净净收益与

38、售价比率法（市场提取法）收益与售价比率法（市场提取法） 评估人员搜集市场上近期交易的与被评估房地评估人员搜集市场上近期交易的与被评估房地 产相同或相近似的房地产的纯收益、价格等资料，产相同或相近似的房地产的纯收益、价格等资料， 反算出它们各自的资本化率。这种方法运用的是基反算出它们各自的资本化率。这种方法运用的是基 于房地产商品的替代性。于房地产商品的替代性。 v 案例案例1 在房地产市场中所收集到在房地产市场中所收集到5个与待估房个与待估房 地产类似的交易实例：地产类似的交易实例： 纯收益与售价交易实例纯收益与售价交易实例 对以上对以上5 5个可比实例的资本化率进行简单算术平均就个可比实例的

39、资本化率进行简单算术平均就 可以得到资本化率为：可以得到资本化率为： r=r=（7.17.17.57.56.96.97.37.37.87.8）5 5 =7.32=7.32 2安全利率加风险调整值法通常选择银行 中长期利率作为安全利率，然后根据房地产的 风险因素确定调整值。 （风险调整值的确定主观性太强，不易掌握） 3、各种投资收益率排序插入法 v（三）资本化率的种类（三）资本化率的种类 v 1 1、综合资本化率。、综合资本化率。 v 这是将土地和附着于其上的建筑物看作一个整体这是将土地和附着于其上的建筑物看作一个整体 评估所采取的资本化率。此时评估的是房地产整体的评估所采取的资本化率。此时评估

40、的是房地产整体的 价格，采用的价格，采用的净净收益也是房地合一的收益也是房地合一的净净收益。收益。 v 2 2、建筑物资本化率。、建筑物资本化率。 v 建筑物资本化率用于评估建筑物的自身价格。这建筑物资本化率用于评估建筑物的自身价格。这 时采用的时采用的净净收益是建筑物自身所产生的收益是建筑物自身所产生的净净收益，把房收益，把房 地产整体收益中的土地地产整体收益中的土地净净收益排除在外。收益排除在外。 v 3 3、土地资本化率。、土地资本化率。 v 土地资本化率用于求取土地自身的价格。这时采土地资本化率用于求取土地自身的价格。这时采 用的用的净净收益是土地自身的收益是土地自身的净净收益，把房地

41、产整体收益收益，把房地产整体收益 中的建筑物中的建筑物净净收益排除在外。收益排除在外。 综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率 的关系，可用公式表示如下：的关系，可用公式表示如下： 式中式中 ： r r综合资本化率综合资本化率 r r1 1土地资本化率土地资本化率 r r2 2建筑物资本化率建筑物资本化率 x x土地价格占房地产价格的比例土地价格占房地产价格的比例 y y建筑物价格占房地产价格的比例建筑物价格占房地产价格的比例 L L土地价格土地价格 B B建筑物价格建筑物价格 （四）收益期的确定（四）收益期的确定 单独评房单独评房建筑物的经济寿命

42、建筑物的经济寿命 单独评地单独评地土地使用权年限土地使用权年限 一般一般先据建筑物的经济寿命确定收益期，然后计算土先据建筑物的经济寿命确定收益期，然后计算土 地超出建筑物经济寿命部分的价值。地超出建筑物经济寿命部分的价值。 建筑物经济寿命土地使用权年限，据土地使用权年限确定收益期。 房地合一 建筑物经济寿命土地使用权年限，可采用以下方法： v 五、计算公式五、计算公式 （一）评估房地合在一起的房地产价格（一）评估房地合在一起的房地产价格 房地产价格房地产房地产价格房地产净净收益收益/ /综合资本化率综合资本化率 房地产房地产净净收益房地产总收益房地产总费收益房地产总收益房地产总费 用用 房地产

43、总费用管理费维修费保险费房地产总费用管理费维修费保险费 税金空房损失费税金空房损失费 （二）单独评估土地的价格（二）单独评估土地的价格 1 1、由土地收益评估土地价格、由土地收益评估土地价格( (适用于空地出租适用于空地出租) ) 土地价格土地纯收益土地价格土地纯收益/ /土地资本化率土地资本化率 土地土地净净收益土地总收益土地总费用收益土地总收益土地总费用 土地总费用管理费维护费税金土地总费用管理费维护费税金 2 2、由房地产收益评估土地价格。、由房地产收益评估土地价格。 （1 1）土地价格房地产价格建筑物现值）土地价格房地产价格建筑物现值 （2 2）土地价格（房地产）土地价格（房地产净净收

44、益建筑物收益建筑物净净收益）收益）/ / 土地资本化率土地资本化率 （三）单独评估建筑物的价格（三）单独评估建筑物的价格 1 1、建筑物价格房地产价格土地价格、建筑物价格房地产价格土地价格 2 2、建筑物价格（房地产、建筑物价格（房地产净净收益土地收益土地净净收收 益）益）/ /建筑物资本化率建筑物资本化率 v注意：以上所列计算公式均假设土地使用期为注意：以上所列计算公式均假设土地使用期为 无限年期，但在评估实务中应注意土地使用的无限年期，但在评估实务中应注意土地使用的 有限年限，进行相应的有限年期计算。有限年限，进行相应的有限年期计算。 六、应用举例六、应用举例 案例案例3 3 有一宗土地，

45、出让年期为有一宗土地，出让年期为5050年，资本化年，资本化 率为率为1010，预计未来前，预计未来前5 5年的纯收益分别为年的纯收益分别为1515万元、万元、1616 万元、万元、1818万元、万元、1515万元、万元、2020万元，第六年开始收益大万元，第六年开始收益大 约可以稳定在约可以稳定在2525万元左右，试评估该宗土地的收益价万元左右，试评估该宗土地的收益价 格。格。 解：解： P= + P= + + 1- + 1- 216.1216.1万元万元 5432 %)101 ( 20 %)101 ( 15 %)101 ( 18 %)101 ( 16 5 %)101%(10 25 550

46、%)101 ( 1 1 %)101 ( 15 案例案例4 4 某房地产公司于某房地产公司于20022002年年3 3月以有偿出让月以有偿出让 方式取得一块土地方式取得一块土地5050年使用权，并于年使用权，并于20042004年年3 3月在此月在此 地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每 平方米平方米20002000元，经济耐用年限为元，经济耐用年限为5555年，残值率为年，残值率为2 2。 目前，该类建筑物重置成本价格为每平方米目前，该类建筑物重置成本价格为每平方米25002500元。元。 该建筑物占地面积该建筑物占地面积500500平方米，

47、建筑面积为平方米，建筑面积为900900平方平方 米，现用于出租，每月平均实收租金为米，现用于出租，每月平均实收租金为3 3万元。另据万元。另据 调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑 平方米平方米5050元，空置率为元，空置率为1010，每年需支付的管理费，每年需支付的管理费 用为年租金的用为年租金的3.53.5，维修费为重置成本的，维修费为重置成本的1.51.5， 土地使用税及房地产税为每建筑平方米土地使用税及房地产税为每建筑平方米2020元，保险元，保险 费为重置成本的费为重置成本的0.2%0.2%，土地资本化率，土地资本化率7 7，建筑

48、物资，建筑物资 本化率本化率8 8。试据以上资料评估该宗地。试据以上资料评估该宗地20082008年年3 3月的月的 土地使用权价格。土地使用权价格。 解：解： （1 1）选定评估方法）选定评估方法 该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。 （2 2）计算总收益）计算总收益 总收益应该为客观收益而不是实际收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收益年总收益50501212900900（1 11010）486000486000元元 （3 3）计算总费用）计算总费用 总收益应该为客观收益而不是实际收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年管理费年管理

49、费4860004860003.53.51701017010元元 年维修费年维修费250025009009001.51.53375033750元元 年税金年税金20209009001800018000元元 年保险费年保险费250025009009000.2%=45000.2%=4500元元 年总费用年总费用7326073260元元 （4 4）计算房地产纯收益）计算房地产纯收益 房地产纯收益年总收益年总费用房地产纯收益年总收益年总费用 4860004860007326073260412740412740元元 计算年（折旧费）贬值额。年（折旧费）贬值计算年（折旧费）贬值额。年（折旧费）贬值 额本来是

50、应该根据房屋的耐用年限来确定的额本来是应该根据房屋的耐用年限来确定的 ，但是在本例中，土地使用年限小于房屋耐，但是在本例中，土地使用年限小于房屋耐 用年限，根据城市房地产管理法第二十用年限，根据城市房地产管理法第二十 一条的规定，土地使用权出让年限届满，土一条的规定，土地使用权出让年限届满，土 地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重 置价必须在可使用期限内全部收回。本例中置价必须在可使用期限内全部收回。本例中 ，房屋使用者可使用的年期为，房屋使用者可使用的年期为48年（年（50-2） ，并且不计残值，视为土地使用权年限届满，并且不计残值，视为土地使用权年限

51、届满 ，地上建筑物一并由政府无偿收回，地上建筑物一并由政府无偿收回 （5 5）计算房屋纯收益）计算房屋纯收益 计算年折旧费计算年折旧费 年折旧额年折旧额= =建筑物重置价建筑物重置价/ /使用年限使用年限 = =46875 = =46875（元）（元） 计算房屋现值计算房屋现值 房屋现值房屋重置价年折旧费已使用年限房屋现值房屋重置价年折旧费已使用年限 2500250090090046875468754 420625002062500元元 计算房屋纯收益计算房屋纯收益 房屋纯收益房屋现值年金现值系数房屋纯收益房屋现值年金现值系数 2062500 2062500 （P/AP/A8%8%，4444）

52、170 778170 778元元 48 9002500 （6 6）计算土地纯收益）计算土地纯收益 土地年纯收益年房地产纯收益房屋年纯收益土地年纯收益年房地产纯收益房屋年纯收益 412740412740170778170778241962241962元元 （7 7）计算土地使用权价格。）计算土地使用权价格。 土地使用权在土地使用权在20082008年年3 3月的剩余使用年限为月的剩余使用年限为 50 506 64444年年 V= V= 或或=241962=241962 （PVIFAPVIFA8%8%，4444） =3280499 =3280499（元）（元） 单价单价 3280499 32804

53、99 50050065616561（元）（元） 44 1 1 241 7%(1 962 7%) v 第四节第四节 房地产评估的市场法房地产评估的市场法 一、基本思路一、基本思路 市场法是房地产评估方法中最常用的基本方法之市场法是房地产评估方法中最常用的基本方法之 一，也是目前国内外广泛应用的经典评估方法。由一，也是目前国内外广泛应用的经典评估方法。由 市场法得到的价格，称为比准价格。市场法得到的价格，称为比准价格。 市场法的基本含义是：在求取一宗被估房地产价市场法的基本含义是：在求取一宗被估房地产价 格时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产格时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产 的近

54、期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、 交易日期、区域因素和个别因素等修正，得出被估交易日期、区域因素和个别因素等修正，得出被估 房地产在评估基准日的价格。房地产在评估基准日的价格。 二、适用范围二、适用范围 市场法只要有适合的类似房地产交易实例即可应市场法只要有适合的类似房地产交易实例即可应 用。在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，用。在同一地区或同一供求范围内的类似地区中， 与被评估房地产相类似的房地产交易越多，市场法与被评估房地产相类似的房地产交易越多，市场法 应用越有效。而在下列情况下，市场法往往难以适应用越有效。而在下列情况下，市场法

55、往往难以适 用：用： 1.没发生房地产交易或房地产交易发生较少的地没发生房地产交易或房地产交易发生较少的地 区；区； 2.某些类型少见的房地产或交易实例很少的房地某些类型少见的房地产或交易实例很少的房地 产，如古建筑等；产，如古建筑等； 3.很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等 4.风景名胜区土地；风景名胜区土地； 5.图书馆、体育馆、学校用地等。图书馆、体育馆、学校用地等。 三、计算公式三、计算公式 市场法的基本计算公式是：市场法的基本计算公式是： P=P P=PA AB BC CD D 式中：式中： P P被评估房地产评估价格被评估房地产评估价格

56、 P P可比交易实例价格可比交易实例价格 A A交易情况修正系数交易情况修正系数 B B交易日期修正系数交易日期修正系数 C C区域因素修正系数区域因素修正系数 D D个别因素修正系数个别因素修正系数 四、操作步骤四、操作步骤 （一）交易资料收集（一）交易资料收集 （二）可比交易案例确定（二）可比交易案例确定 （三）因素修正（三）因素修正 1.交易情况修正。交易情况修正。 （1）有特殊利害关系的经济主体间的交易，如亲友之间、有利害）有特殊利害关系的经济主体间的交易，如亲友之间、有利害 关系的公司之间、公司与本单位职工之间，通常都会以低于市关系的公司之间、公司与本单位职工之间，通常都会以低于市

57、价的价格进行交易；价的价格进行交易； （2）交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买最为典型。）交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买最为典型。 如有人为扩大经营面积，收买邻近的建筑用地，往往会使交易如有人为扩大经营面积，收买邻近的建筑用地，往往会使交易 价格抬高。价格抬高。 （3）买方或卖方不了解市场行情，往往使房地产交易价格偏高或）买方或卖方不了解市场行情，往往使房地产交易价格偏高或 偏低。偏低。 （4）其他特殊交易的情形。如契税本应由买方负担，却转嫁给了）其他特殊交易的情形。如契税本应由买方负担，却转嫁给了 卖方。卖方。 （5）特殊的交易方式。如拍卖、招标等。）特殊的交易方式。如拍

58、卖、招标等。 v如果可比实例比正常高就，低就-。 100 100 )( 参照实例交易情况指数 正常交易情况指数 交易情况修正率 A 通过交易情况修正，即将可比实例价格修通过交易情况修正，即将可比实例价格修 正为正常交易情况下的价格正为正常交易情况下的价格.修正交易中特殊情修正交易中特殊情 况和个别因素。况和个别因素。 计算公式为：计算公式为： %1 .111 10100 100 交易情况修正率参照实例M %2 .86 16100 100 交易情况修正率参照实例N 2 2、交易日期修正。交易实例的交易日期与待评估房地、交易日期修正。交易实例的交易日期与待评估房地 产的评估基准日往往有一段时间差。

59、需要根据房地产的评估基准日往往有一段时间差。需要根据房地 产价格的变动率，将交易实例房地产价格修正为评产价格的变动率，将交易实例房地产价格修正为评 估基准日的房地产价格。估基准日的房地产价格。主要通过物价指数来修主要通过物价指数来修 正正 房地产价格变动率一般用房地产价格指数来表示。房地产价格变动率一般用房地产价格指数来表示。 利用价格指数进行交易日期修正的公式如下：利用价格指数进行交易日期修正的公式如下： ()B 评估基准日价格指数 交易期日修正率 参照实例交易时价格指数 v一般国土部门都会发布地价指数，比如一般国土部门都会发布地价指数，比如 这个月比上个月土地价格增长多少、今这个月比上个月

60、土地价格增长多少、今 年比去年增长多少，另外，若是当地没年比去年增长多少，另外，若是当地没 有发布该地区地价指数，可以参考当地有发布该地区地价指数，可以参考当地 的物价变动指数的物价变动指数 v例4： 现选取一可比房地产实例，成交价格为6000 元/平方米，成交日期为2006年7月。假设2006 年1月-2007年7月，该类房地产价格每月比上月 上涨1%；2007年7月-2008年1月，该类房地产价 格每月比上月下降0.2%。则对该可比实例进行 交易日期修正后，2008年1月的房地产价格为： P= 6000（1+1%）12 （1-0.2%）6 = 6681元/平方米 %3 .103)11%3