反租型商铺浅见

1、业内把零售产权、整体租赁的商业物业又称作“管理型商铺”，其根本特征是开发商拆零 销售产权回收资金，通过少则 3-5 年，多则长达 10-20 年的固定化、利率化的返租回 报，将经营权从投资者手中取回，然后委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营， 获取租金，回报投资者。因为由专业公司代为管理，投资者获取长期稳定的返租回报，故 名“管理型商铺”。 管理型商铺类似于全产权式独立商铺和 SHOPPINGMALL 之间的过渡产品，但并不是 SHOPPING MALL 能够完全替代它。很多面积在 2 万平方米以下、营业用房楼层较少、 位于城市黄金口岸的小型购物中心往往采用了这种运作模式。因为它既避免了

2、临街式独立 商铺的无序经营，又回避了 SHOPPING MALL 对面积和经营业态的规模化严格要求。未 来几年是各个城市的旧城改造危房改造集中期，这将腾出大量中小规模的市中心土地，为 管理型商铺的持续发展提供土地供给，带来了新的机遇。而且大量的临街商业用房被拆 迁，经营者们急于找到新的经营场所，从而导致商业用房的需求加大。 开发商利弊分析 对绝大多数开发商而言，是没有足够的资金实力和耐心等待物业的逐渐升值和租金缓 慢抬升。通过零售产权，短期内回收大量资金，保证工程建设的顺利进行和物业的正常营 运这或许是不得已而为之的解决之道。 封闭式的大型商业物业往往一卖就散，一散就乱。通过将经营权以固定分红

3、回报的形 式从产权所有者手中收回，交给真正有经营实力的大商家进行经营，实现统一规划经营， 易吸引上行人流，盘活楼盘，有利于楼盘升值，让客户感受升值空间。开发商一般在项目 销售结束、商业经营步入正轨后全身而退，将商铺的控制权交给了专业的商业管理公司， 而商业管理公司是否能够进行科学的营运规划、完善的经营管理及其资质、理念将对商铺 价值、长远的租金回报起到重要的作用。 在这种高风险高利润模式的运作当中，涉及大型商业项目的规划、设计、招商、销 售、工程等所有环节，对开发商的综合运营能力要求极高。而且，回笼资金（即产权分散 销售）与商业经营（即统一规划经营）两者总是一对深刻的矛盾，而且商业物业的经营对

4、 开发商名誉、品牌的影响也将有很强的广泛性和延续性：试想，一个销售不畅，入住率低 的住宅小区是很容易被市民遗忘的。而对于一个位于市中心，经营不善冷冷清清，返租回 报承诺无法兑现、投资者云集讨债的大型购物广场，即使当年开发商销售良好，早已赚得 盆满钵满，其长期的负面社会影响也会使开发商的品牌形象大打折扣。 投资者利弊分析 近年来，由于股票风险太大，银行利率的一降再降，房产投资便无疑成为投资者关注 的焦点。临街商铺、社区商业、商业步行街、购物中心、专业市场等各种商业形态的物业 纷纷涌现，开发商与投资者共同把这个市场推向了高潮。“管理型商铺”的出现，对广大 的购房投资者有以下的利和弊： 1. 省去了

5、投资者出租的风险和收取租金的麻烦，对于投资者来说，可得到极大的便 利。 2. 免去了商铺出租期间对于物业各项管理所需花费的精力，经营管理公司具备对物业 进行规范管理的能力，可以确保物业出租期间的安全及业主的各项利益。 3. 确保了市场运作初期的业主利益。一般“管理型商铺”委托经营合同签订时，都附 有若干期限的固定回报条款，即在市场启动初期的若干年限内，由营运管理商向小业主按 固定利率支付租金回报，租赁期限相对稳定，并使业主回避了市场形成初期较大的经营风 险。 4. 统一经营的商铺具备对经营业态、整体形象、商家组合的有利控制，有利于实现商 业物业的整体竞争力，促进物业与租金的长期增值。 投资者的

6、风险主要在于： 10 20 年运营期内，一旦商 1. 大型封闭式商场与商业街或普通临街铺面不同，各个商铺能否增值与口岸关系不 大，主要依赖于商场整体经营的成功。在委托经营合同长达 场经营失败，商业管理公司无力承担租金回报，会导致业主租金颗粒无收。 2. 二层以上的商铺销售难度大，投资者风险高。大型封闭式商场各个商铺能否增值与 口岸关系不大，主要依赖于商场整体经营的成功。一旦商场经营失败，一层商铺尚可依靠 定的客流量继续维持，二层及以上的商铺却无力回天。 3. 在委托经营期满后，投资者取得对商铺的处置权，会产生种种难以预测的后果：或 许部分投资者不再满足于商业管理公司的固定利率回报，要求自行出租

7、或者自营，这是合 理且合法的要求，这将逐渐破坏原有的经营规划和布局，甚至对整体的经营产生负面的影 响，风险在此时将渐渐暴露。 经营者利弊分析 商业地产项目的经营商与开发商天生是一对矛盾体一一开发商希望拆零产权销售以回 笼资金，而经营商希望只租不售保留完整产权以便于统一经营管理；经营商希望有更多的 面积营造休闲的商业氛围，开发商希望出租更多的商业面积。 从商业经营角度看，管理型商铺类似于整体自营的大型商场和专业市场，与沿街独立 商铺或零售零租的商业街产生了较大的区别，有利于与沿街独立商铺的竞争: 1. 在整体经营上，管理型商铺一般对于项目经营内容、商家品质、形象定位有着清晰 的界定，有助于各经营

8、商家入驻前对项目整体营运风格、发展前景的了解和预测，做出正 确的决策。 2. 商铺的租赁期限相对稳定，而不像独立产权商铺，过多地受到小业主心态与个人需 要的影响。 3. 商铺租金相对稳定。整体经营的管理型商铺受到经营管理公司的严格管理，对于租 金的确定，经营商会有稳定的策略，沉浮一般不会太大，有利于入驻商家长远经营的规划 与预测。 4. 由于经营管理商的统一管理，管理型商铺的配套服务将明显优于一般独立商铺。 出师表 两汉：诸葛亮 先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。然侍 卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开 张圣听，以光先帝遗

9、德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路 也。 宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。若有作奸犯科及为忠善者，宜付有 司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。 侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛 下：愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。 能”，是以众议举宠为 将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰 督：愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。 亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。先 帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。侍中、尚书、长史、参军，此 悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也 臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑鄙， 猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。后值 倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。 先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤 先帝之明；故五月渡泸，深入不毛。今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中 原，庶竭驽钝，攘除奸凶，兴