土地一级开发项目实施方案

1、XX 土地一级开发项目实施方案 申请单位: 编制单位： 编制时间：XXXX年XX月 目录 摘要1 一、项目现状情况1 二、项目规划情况1 三、土地一级开发成本 1 第一章项目基本情况2 一、项目背景2 二、项目区位情况2 三、土地利用现状分析 4 四、现状地上物状况4 五、项目规划情况5 第二章编制依据7 一、法律法规依据7 二、项目依据7 第三章 项目市场分析9 一、XX市房地产市场分析 9 二、XX市土地市场分析10 三、XX区市场分析 11 第四章 一级开发实施主要内容及开发进度 13 一、 土地一级开发主要内容 13 二、本项目实施进度安排 14 第五章征地实施方案17 一、征地情况概

2、述17 二、征地补偿方案17 三、征地费用构成20 四、征地工作进度计划23 第六章拆迁实施方案24 一、现状调查24 二、拆迁补偿方案25 三、拆迁工作进度计划 31 第七章市政基础设施建设方案32 一、道路工程32 二、给水工程34 三、排水工程规划36 四、电力工程规划37 五、电信工程规划38 六、燃气工程规划39 七、供热工程规划 41 八、工程管线综合规划41 九、实施要求42 十、工作进度42 十一、市政建设投资43 第八章 土地供应方案44 一、土地供应模式44 二、土地供应计戈U 44 三、土地一级开发深度44 四、 一级开发成本及入市交易底价的确定 44 五、资金回收计划4

3、5 第九章项目投资方案46 一、项目一级开发总投资估算 46 二、土地出让金估算48 三、入市交易底价估算 49 四、土地销售收入估算 49 五、项目分期测算51 六、现金流量和财务指标分析 52 第十章 项目管理方案 54 一、建设计划管理54 二、项目的进度计划管理54 三、 项目管理55 附 件56 一、项目现状情况 本项目位于XX村，总用地面积为101.94公顷，具体四至为：东至规划 XX南 至XX路，西至XX路，北至XX路。项目需完成整个XX村的拆迁工作（含同步实施拆 迁范围），根据XX村委会提供地上物情况说明，共涉及XX落村居民约1098户，户口 薄登记人口约3000人，宅基地总面

4、积约263520平方米。本项目非居民住宅，涉及敬 老院、燃气站、日化厂、铝合金门窗厂、养牛场等单位，非住宅建筑面积约182600 平方米。 二、项目规划情况 依据XX镇中心起步区（暨XX落新村建设）控制性详细规划及项目普测成果， 本项目规划用途主要为居住及商业配套，总用地面积为1019400平方米，其中建设用 地面积为740400平方米，代征道路用地为159868平方米，代征绿化用地为119100 平方米；地上容积率为0.6-2.0 ;规划总建筑面积为1122300平方米，其中二类住宅 为784500平方米，公共服务设施 45900平方米，公共设施（商业金融）为 260600 平方米，配套中小

5、学为31300平方米。 三、土地一级开发成本 本项目土地一级开发总成本为 474387.37万元，具体如下表所示: 土地一级开发总成本测算表 序号 项目 本项目总成本（万元） 所占比例 1 前期费用 1522.63 0.32% 2 征地费用 117919.19 24.86% 3 拆迁费用 206879.73 43.61% 4 征地拆迁不可预见费 24983.93 5.27% 5 市政基础设施建设费 44370.39 9.35% 6 财务费用 21111.09 4.45% 小计 416786.97 87.86% 7 土地一级开发投资回报额（8% 33342.96 7.03% 8 两税一费（5.5

6、% 24257.44 5.11% 合计 474387.37 100.00% 楼面地价（兀/平方米） 4227 - 地面地价（元/平方米） 6407 - 第一章项目基本情况 一、项目背景 XX镇中心区位于XX镇中部，由于地处XX镇中心地带，该地区多年来一直是各 类开发建设项目的热点地区，随着道路等基础设施建设的启动，呈现出了蓬勃发展的 态势。然而，由于整体规划的滞后，这一地区整体呈现出一种以各自项目为中心，“自 管自顾”的发展趋势，缺乏整体布局的合理性。城镇中心功能布局、道路交通、绿地 景观等均需要通盘考虑，这些公共系统问题的考虑不足，一直以来困扰着镇区的规划 管理和建设实施。 为了推进XX镇小

7、城镇建设，加快启动实施镇中心区建设，XX镇政府决定分期实 施镇中心区建设，结合XX落村旧村改造范围确定了中心区的起步区。中心起步区的 四至为：东至高压线，西至现状美树假日小区，南至距旧村南侧现状路，北至平海路， 规划范围面积为146.87公顷。 本项目土地一级开发范围就是中心起步区的一部分，项目用地四至为：东至XX 落湖滨路，西至望都东路，南至七北路，北至 XX路，规划用地面积为101.94公顷。 2005年12月，XX人民政府向XX规划委员会致函关于启动XX镇中心起步区（暨 XX落新村建设）规划的函（昌政函200560号），原则同意中心起步区详细规划方 案；2007年1月，XX规划委员会函复

8、关于XX镇中心区起步区（暨XX落新村建设） 控制性详细规划有关意见的复函（市规函2007116号），提出七点意见，原则同意 了控规方案。 考虑到XX落村旧村改造的历史遗留问题，急需就地解决农民安置上楼问题；同 时，由于XX落村位于规划的XX落湖公园南侧，XX落村旧村改造项目的实施对镇中 心区生态环境建设，完善配套设施，具有积极意义。 二、项目区位情况 1 区域位置 XX镇位于XX东南端，毗邻X区、顺义区。距亚运村北 4公里，东距XX机场14 公里，XX北部15公里，XX南北贯穿全镇6.3公里，XX东接XX机场北线高速，西接 XX高速公路，横跨镇域9.5公里。全镇占地面积56.83平方公里，辖2

9、9个生活小区 (16个居委会)、19个行政村。地区常住人口 23.4万人。1999年10月被XX确定 为全国小城镇建设试点镇。XX落村位于XX镇的中部地区。 XX镇中心起步区【暨XX落新村建设】土地一级开发项目总面积 101.94公顷， 项目位置如下图所示： 2 项目自然特征 (1) 地形地貌 项目所属地区主要为平原地貌， 地势起伏较小，土质大部分属于轻壤，适宜进行 建设开发。 (2) 气候气象 本地区属温带大陆性半湿润季风气候，四季分明，春季干旱多风，夏季炎热多雨， 秋季天高气爽，冬季寒冷干燥。多年年平均气温为 11.5 C。一月平均气温4.9 C，最 低气温零下19.1C；七月平均气温25

10、.7 C，最高气温达40.5 C。多年平均全年日照 时数为2800小时，年日照百分率62%平均降雨量约625毫米，为华北地区降水量 较均衡的地区之一，全年降水的75%fc中在夏季。多年年平均无霜期为195天，初霜 期在10月下旬，终霜期在4月上旬。 (3) 河流水系 XX镇镇域内地下水资源及地热资源非常丰富，水质优良。15公里长的温榆河绿 色生态走廊自西北向东南环镇而过，占 XX镇面积近20平方公里。 (4) 地质 本项目宗地已经聘请 XX勘察设计研究院有限公司进行地质灾害危险性评估，根 据地灾评估报告备案表，本地块评估级别为二级，适合进行房地产开发建设。 3 项目区位特征 XX镇中心起步区，

11、位于XX镇镇域中心，紧邻规划海 落湖湿地公园。用地北靠 政府路，南邻天通苑，西靠国道 XX路，东临XX高速，区位优势明显。现状镇区主干 路政府路、七北路及南北干道七星路，均在地块用地范围内，交通可达性强。同时， 地块东侧、北侧直接与规划中的 XX公园相接，景观资源得天独厚。 XX镇中心起步区是XX镇总体规划确定的镇区组团的重要空间节点，也是体现XX 镇未来城镇建设总体风貌的重点地区。该区域地处X汤快速路东侧，定泗公路南侧， 具有较好的外部交通环境。项目用地北侧紧邻 XX路。东、北两侧均有通往六环路的 通道，西侧可直达XX路。XX路打通了地块北部区域与城市交通的直接联系，七星路 南北贯穿项目用地

12、，从而使该区域形成了较为完善的路网系统。 三、土地利用现状分析 1、规划用地现状权属 本项目用地范围面积约为101.94公顷（合1529.10亩），全部为XX镇XX落村集 体土地。 2、规划用地现状性质 根据XX镇中心起步区（暨XX落新村建设）控制性详细规划、XX落村土地统计簿 及现场调查初步估算，项目用地范围土地利用现状情况如下表所示，具体数据以项目 完成钉桩工作后，国土管理部门出具的地类勘测成果通知单为准。表1-1 :项目用地利 用现状情况 序号 用地性质 用地面积（万m2） 比例（） 1 耕地 35.44 34.77 2 果园 2.56 2.51 3 苗圃 2.65 2.60 4 农村居

13、民点 23.12 22.68 5 独立工矿 15.26 14.97 6 交通用地 5.72 5.61 7 坑塘水面 12.21 11.97 8 沟渠 4.98 4.89 合计 101.94 100.00 四、现状地上物状况 本项目总用地面积101.94公顷，根据XX落村委会提供地上物情况说明，共涉及 XX落村居民约1098户，户口薄登记人口约3000人，经过现场查勘，并依据村委会 提供的数据，获知 平均每户宅基地面积约240平方米，故宅基地总面积约263520平 方米。根据现场调查，房屋的成新率大多为 6 .配电室3座； 7. 鱼塘433.95亩； 8. 承包果园：苹果园110亩，梨园115亩

14、，苗圃286亩; 9. 现状乡村道路14300米。 图1-2:项目用地现状遥感图 五、项目规划情况 依据XX镇中心起步区(暨XX落新村建设)控制性详细规划及项目普测成果， 本项目建设用地主要为二类住宅、 公共服务设施、配套中小学及商业金融业用地， 规 划设计指标如下： (1)总用地面积：1019400平方米； 其中：建设用地面积：740400平方米 代征地面积：278968平方米 其中：代征道路用地：159868平方米 代征绿化用地：119100平方米 （2）地上容积率：0.6-2.0 ； （3）总建筑面积：1122300平方米 其中：二类住宅：784500平方米 公共服务设施：45900平方

15、米 公共设施（商业金融）：260600平方米 （根据征地意向协议，其中7.7万平方米用于XX落村商业回迁） 配套中小学：31300平方米 规划情况如下图所示： 表1 - 2:项目建设用地地块控制指标一览表 地块 用地 用地面积 建筑面积 容积率 建筑密度 建筑限高 绿地率 备注 编号 性质 （公顷） (万m2) (%) (m) (%) 1 1 R5 3.22 1.93 0.60 30 12 40 中学 1 2 S3 0.43 停车场 1 4 R21 4.23 6.35 1.50 30 18 40 1 6 R21 4.08 6.12 1.50 30 18 40 1 8 R22 1.64 2.46

16、 1.50 35 12 30 2 2 R22 1.42 2.13 1.50 35 12 30 2 4 R21 2.32 3.48 1.50 30 18 40 2 6 R21 9.65 14.48 1.50 30 18 40 2 8 C2 1.40 2.80 2.00 40 30 30 3 2 R21 4.21 6.32 1.50 30 18 40 3 4 C2 3.63 7.26 2.00 40 30 30 3 5 R5 2.00 1.20 0.60 30 12 40 小学 3 7 R21 10.07 15.11 1.50 30 18 40 3 8 C2 3.93 7.86 2.00 40 1

17、5 30 4 2 R21 1.46 2.19 1.50 30 18 40 4 4 R21 10.65 15.98 1.50 30 18 40 4 6 C2 2.09 4.18 2.00 40 15 30 4 8 R21 5.63 8.45 1.50 30 18 40 4 9 C2 1.98 3.96 2.00 40 15 30 合计 74.04 112.26 1.52 第二章编制依据 一、法律法规依据 I. 中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第8号）； 2 城市房屋拆迁管理条例（国务院令第 305号）； 3. XX土地储备和一级开发暂行办法（X国土市2005540号）； 4. XX

18、出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法； 5. XX建设征地补偿安置办法（XX人民政府令第148号）； 6. XX城市房屋拆迁管理办法（XX人民政府令第87号）； 7. XX集体土地房屋拆迁管理办法 （XX人民政府令第124号）； 8. XX国土房管局关于印发XX房屋拆迁评估管理暂行规定的通知（X国 土房管拆字20011147号）； 9. XX房屋估价办法（X房地评字1996573号）； 10. XX房屋土地管理局、XX物价局关于印发XX非住宅房屋拆迁评估技术标准 的通知（X房地评字1999656号）； II. XX国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定试行办法（ X国土用2005 533 号）；

19、 12. XX人民政府2002年12月下发的关于调整本市出让国有土地使用权基准 地价的通知X政发（2002） 32号； 13. XX国有建设用地供应办法（试行）（X政发20056号）； 14. XX集体土地房屋拆迁补偿补助规定（XX人民政府令第4号）； 15. XX土地一级开发实施方案编制和审核暂行办法（送审稿）。 二、项目依据 1. X城市总体规划（2004- 2020年）； 2. XXX新城规戈9（ 2005-2010）； 3. XX镇总体规划（2002-2010）； 4. 中国城市规划设计研究院XX镇中心起步区【暨XX落新村建设】控制性详 细规划； 5. XX规划委员会XX规划委员会关于

20、XX镇中心起步区（暨XX落新村建设）控 制性详细规划有关意见的复函市规函2007116号 6. XXX昌测绘公司出具的普通测量成果报告书； 7. XXXX镇XX落村征地补偿安置协议书（意向协议）； 8. XX镇XX落村村民委员会出具的XX落村房屋及地上物情况汇总表; 9. XX镇XX落村村委会关于XX落村整体实施拆迁的说明; 10. XX镇人民政府关于奖励拆迁时为建设二层房屋村民通知； 11. XX落村委会制定的本项目拆迁实施方案； 12. 报告编制单位收集的其他资料。 第三章项目市场分析 一、XX房地产市场分析 2010年3月，北X住宅市场量价齐升，新增供应和需求环比均大幅增长。尽管 期房成

21、交量同比下降超过30%但二手房成交套数超过25000套，同比增长接近30% 是同期新房成交套数的近3倍，表明市场需求依然充足。 1. 成交：住宅成交环比增幅超过 50%多数区县环比涨幅超过全市平均水平 2010年3月，XX住宅成交量环比大幅回升。共成交住宅（期房 +现房）114.6万 平方米，环比增长51.25%,其中保障性住房11.75万平方米，环比下降24.68%;商 品住宅102.85万平方米，环比大幅增长71%其中期房成交面积为92.29万平方米， 环比增长58.3%，同比下降31.51%；现房成交22.31万平方米，环比增长27.63%。 本月保障性住宅占同期住宅的比重为 10.25

22、%,较上月下降10.34个百分点。 从住宅成交区域分布看，2月除XX区住宅成交面积环比小幅下降 5%外，其他区 县均环比大幅增长，XX等区县住宅成交面积环比增幅均超过全市平均水平 （1.98倍）。 XX住宅成交面积环比增长接近或超过 8 倍; XX增幅超过3倍；仅XX三个区县环比涨 幅不足1倍。 从区域成交占比情况看，XX区仍居首位，住宅成交占比高达 31.77%,与上月 （32.6%）相当；其次是XX区和XX区，占全市成交总量的比重分别为14.2%和12.8%； 其他区县成交占比均不足10% 2. 供应：住宅新增供应面积环比成倍增长，同比变化不明显 3月，X城众多新盘纷纷入市，住宅新增上市

23、89.82万平方米，环比增长2.36 倍，同比变化不明显（仅下降-0.25%）。保障性住宅共上市14.61万平方米，同比涨 幅十分显著，保障性住宅占总供应量的比重为16.27%。 从区域分布来看，3月新增供应主要集中在 X区和X区，分别上市3229套和2203 套，分别占全市当月供应总量的33.59%和22.92%，其次为大兴区和XX,分别新上市 1698套和996套，占比分别为17.67%和10.36%,其它区县占比均不足10% 3. 供需对比：销售面积大于上市面积，单月供求差距缩小 2010年3月，北X商品住宅供需均大幅增长，月度新增供应量和成交量的差距 有所缩小。3月新上市面积为75.2

24、1万平方米，同期成交面积为102.85万平方米， 上市面积与成交面积之比为0.73，比上月增加0.29，单月新增供给不足的矛盾有所 缓解。 二、XX土地市场分析 （一）新一轮宏观调控来临 与2009年中央刺激经济重拳出击形成鲜明对比的是，2010年的新年伴随着偏紧 的宏观调控而来。1月12日，央行上调准备金率的消息，如同巨石入水，次日股市 便以百点长阴还以颜色。其实央行在几天前就已在公开市场操作中采取行动。此前国 务院关于抑制房价的一系列政策更是鱼贯而出：1月10日，国务院发布了关于促 进房地产市场平稳健康发展的通知，2009年年末，有关规定早已出台：房屋持有 期从2年恢复到5年，不足5年转手

25、交易的按其转售收入征收 5%营业税；全国的土 地购买交易最低首付从20%30提高到50%开发商必须在签订土地转让协议后一年 内完全支付土地出让金。1月21日国家统计局将发布2009年度GDP CPI等经济运 行数据，GDP8的增速已毫无悬念，但我们更拭目以待的是2010年经济新变局，或许 只有一个政策导向：极度的宽松政策已经结束，适时的紧缩开始了。 （二）XX土地市场分析 1. 房地产开发企业购置面积出现较大幅度增加 2010年第1季度，房地产开发企业购置土地面积出现较大幅度增加，完成开发 土地面积继续负增长。购置土地面积总额为 6165.98万平方米，同比增加30%增幅 比去年同期增加70个

26、百分点；完成开发土地面积3827.86万平方米，同比减少15.4%, 增幅比去年同期增加26.7个百分点。 2010年3月末，房地产企业待开发土地面积为 18442.90万平方米，同比减少 12.3%。 分地区看，2010年1季度，东中西各地区房地产企业购置土地面积均为增加， 东部地区增幅最大。东中西部各地区企业购置土地面积分别增加52.3%、5.8%和 18.7%,增幅分别比去年同期增加102.5个、32.7个和48.4个百分点。 各地区完成开发土地面积均为负增长。1季度，东中西部各地区企业完成开发土 地面积分别减少19.5%、23.1%和45.6%,降幅均高于去年同期。 2. 2010年第

27、1季度商品房新开工面积较快增加 2009年全年，商品房施工面积和新开工面积增幅同比减少，竣工面积增幅同比 增加。其中，商品房施工面积319649.54万平方米，同比增长12.8%,增幅比去年减 少3.2个百分点；商品房新开工面积115385.34万平方米，同比增加12.5%，增幅比 去年增加10.2个百分点；竣工面积70218.76万平方米，同比增加5.5%，增幅比去 年增加9个百分点。 2010年第1季度，商品房新开工面积32300万平方米，同比增加60.8%，比去年 同期增幅增加77个百分点，比上季度增幅减少14个百分点；商品房竣工面积11117 万平方米，同比增加12%比去年同期增幅减少

28、14个百分点，比上季度增幅减少4 个百分点。 3. 地王频现，成交持续升温 3月北X土地市场十分活跃，住宅用地共成交 9宗，规划建筑面积136.88万平 米，分别是2009年同期和2008年同期的10.9倍和7.9倍，环比上月增长27.1%。 成交的住宅用地平均价格为30660元/平米，溢价率高达123%自2010年以来溢价 率连续三个月超过100% 3月全国成交地块总价排行榜 Top10中，北X有4块土地入 围，并且是在两会刚刚结束后的第一天内连爆三个地王，充分说明了 X城土地市场的 异常火爆，一些优质地块仍受开发商追捧，开发商对未来房价的预期比较乐观。 同时 也表明开发商资金的充裕。 分区

29、域来看，成交9宗住宅用地，其中城八区成交 4宗，平均溢价133%远郊 区成交5宗，平均溢价112%远郊区成交平均溢价略低于城八区，城区地块受关注 度较高，但由于城市扩张，远郊区个别优质地块也逐渐受到追捧，X区马驹桥亦庄新 城地块成交溢价达269%为北X本月溢价率最高地 三、XX市场分析 XX位于XX西北部XX山脉与XX山脉交汇处，是XX的中郊区，最南端距市中心 10公里，在历史上素有“X师之枕”的美誉。区域面积1343.5平方公里，辖15个镇、 2个街道办事处和北企公司，常住人口82.9万。1999年，X撤县设区，区政府驻地 设在城北街道办事处（距市中心 34公里）。在XX各区县的功能定位划分

30、中，X属于 城市发展新区。根据2005年国务院批准的北X城市发展总体规划，X新城被确定 为XX规划建设的11个新城之一，功能定位是“重要的高新技术研发产业基地，引导 发展高新技术研发与生产、旅游服务、教育等功能”。同时，X也是2008年北X奥运 会铁人三项、公路自行车赛事的举办地和旅游服务区。未来一个时期，XX经济社会 发展的总体目标是：全面推进“三个首选之区”（投资创业首选之区、旅游休闲首选 之区、生活居住首选之区）建设，努力构建一流的 XX城市发展新区。 X畅通便利，四通八达，城市铁路、X包铁路、八达岭、X承高速公路、立汤快 速路纵观南北，X通铁路、大秦铁路、六环路、顺沙公路横跨东西，形成

31、了 X快速、 便捷、经济的交通网络，同时也为 X居住的发展提供了良好的交通基础。 XX上风上水，开发早，配套全，规划较为统一，从昂贵的高档别墅到适合普通 居民的低档住宅，一应俱全。XX首先是经济适用住房分布最集中的区域，回龙观现 居住人口已达30万，规化可居住人口 70- 80万，是中关村、金融街、高校人士选房 比较集中的区域和拆迁人口的疏散地。其次依托八达岭高速路，城市快速路轻轨方便、 快捷、经济的交通方式，使其周围的住宅完全可以作为第一住宅使用，比较适合上班 一族和拆迁人口居住。第三是北X别墅区相对集中的区域之一，主要分布于立汤路和 八达岭高速路沿线，以碧水庄园等为代表。未来预测：首先由于

32、临近中关村，新兴 的高科技产业催生的快速致富阶层， 对别墅有很强的潜在需求，现有高档别墅供应有 限，未来发展空间很大；第二由于临近亚运村、海淀区辐射面广，来自中关村 IT界和学院派人士对像龙泽苑、金榜园、王府温馨公寓这样的中高档住宅项目需求 较为强烈；第三由于XX优美的自然景观、低密度住宅的风格、较低的房价以及公共 交通的便利条件，使得越来越多的上班族舍弃了 “宁要城里一张床，不要郊区一套房” 的心理，不同档次、不同价格的合理住宅布局，吸引了各个层次的购房人。各方面的 因素综合起来，必然在一个相当长的时期内，有利于促进该区域的房地产业发展。 新的世纪，X将围绕“三园三区”，即中关村科技园区 X

33、园、中关村科技园区生 命科学园、小汤山现代农业科技示范园和以十三陵特区为龙头的旅游服务区、以回龙 观和东小口经济适用房为主的文化居住区、 以沙河高教园区为重点的教育产业区， 进 一步加快发展建设步伐，大力发展高新技术产业，积极拓展服务领域，加快农业产业 结构调整，提高对外开放的质量和水平，加速城镇基础设施建设。 根据X新城规划，东沙河公园及X新城东部新区的滨水地区，将成为新城级城市 公共核心之一，该地区将建设成为兼具居住、旅游、休闲娱乐等综合功能、生态环 境良好的新经济增长点，该项目对于体现新城品质具有重要意义。所以，综合分析 项目具体情况及XX房地产市场的发展趋势，本项目具有良好的市场前景和

34、较大的发 展空间。 第四章 一级开发实施主要内容及开发进度 一、土地一级开发主要内容 从确定一级开发主体至土地入市交易，一级开发实施单位具体承担的任务主要包 括三大块内容，即前期手续办理、实施征地拆迁及市政设施建设，其制约关系如下图 所示： 1、前期工作 前期工作包括有：办理规划意见书，进行用地预审，编制项目申请报告并申请发 改委的立项核准批复，办理建设用地规划许可证等。 2、征地 征地工作包括有：根据规划意见书进行钉桩，土地勘测定界，组织征地补偿谈判, 组织村民代表会议，签订征地补偿协议，征地报批及公告，办理征地结案，取得建设 用地批准书等。 3、拆迁 拆迁工作包括有：评估、拆迁公司招标，入

35、户调查，进行拆迁公示，制订拆迁补 偿安置方案，拆迁许可听证，核发拆迁许可证，评估拆迁公司开展评估及拆迁补偿谈 判工作，签订拆迁补偿安置协议，房屋拆除，拆迁结案等。 4、市政建设 根据规划进行项目市政方案综合咨询， 委托施工图设计、工程投招标，组织施工 队伍进行市政基础建设，市政工程验收结案。 5、土地一级开发验收 土地一级开发工作完成后，应及时进行各种资料的整理，委托审计机构对成本进 行审计，申请土地一级开发验收等。 6土地入市交易 完成土地一级开发后，进行地价评估及审核，入市交易。 二、本项目实施进度安排 本项目土地一级开发实施的主要内容包括：前期手续的办理、征地的实施、拆迁 的实施、大市政

36、基础设施工程建设、验收入市交易及相关后续事项。 考虑项目目前进 展情况、结合国家和XX的相关法律规范及办理各种手续的顺序、时间与可能性编制 土地一级开发的实施方案。 根据XX土地整理储备中心关于 XXXX镇中心起步区（暨XX落新村建设）项目 土地一级开发有关问题的函（X土整储开函200815号文、XX国土资源局X分局关 于XX镇中心起步区暨XX落新村建设土地一级开发项目有关问题的请示（X国土昌 200877号文及区政府批办意见，考虑到本项目总用地及开发规模较大，为满足及 时供地的需要，本项目将分四期滚动实施。其中，一、二期授权北X恒银房地产开发 有限公司为主体实施，三、四期通过招标确定主体实施

37、，具体计划安排为： 项目建设单位取得项目一、二期土地一级开发授权后，一期项目启动；一期项目 取得征地批复后二期项目启动；同时争取通过招标方式取得项目三、 四期土地一级开 发授权；取得三、四期授权，同时二期项目完成拆迁量 30%t三期项目启动；三期项 目完成拆迁量50%后四期项目启动。 项目土地一级开发总面积101.94公顷，具体分期情况如下图所示： 各期用地及规划指标情况见下表。 表4 - 1:各期用地及规划指标一览表 一期 二期 三期 四期 合计 总用地面积 369300 192300 95900 361900 1019400 建设用地面积 275800 142000 76100 24650

38、0 740400 代征地面积 93500 50300 19800 115400 279000 容积率 1.57 1.57 1.63 1.38 1.52 总建筑面积 433500 223450 124050 341320 1122320 其中：地上建筑面积 433500 223450 124050 341320 1122320 住宅 282300 181650 84450 313300 861700 二类住宅 249000 181650 84450 269400 784500 公共服务 21300 24600 45900 配套中小学 12000 19300 31300 公共设施 151200 4

39、1800 39600 28000 260600 商业金融 151200 41800 39600 28000 260600 计划进度编制的起始时间为0,以季度为单位编制，一级开发企业完成一、二期 授权工作之日对应进度计划0点。项目土地一级开发进度安排如下图所示： 精品文库 工作阶段 前期手续办理征地实施 拆迁实施 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 确定一级开发主体 地质灾害危险性评估 办理环境评价批复 办理交通评价批复 办理规划手续 办理项目核准手续 建设用地预审 签订征地补偿安置协议 交费、取得用地批复 安置补偿 征地结案 建设用地批准书 拆迁许可 入户调查 拆迁

40、补偿 拆迁结案 拆除及土地平整 市政工程方案综合咨询 取得市政方案综合会议纪要 大市政建设 20 21 22 23 24 25 26 27 勘察设计招投标 取得市政道路及管线设计方案 取得规划意见书、用地工程许可证 施工招投标 取得开工证 市政工程建设 市政工程验收（道路及管线） 一级开发验收 二期 三期 四期 .一期 图4-2 : 土地一级开发进度图 第五章征地实施方案 一、征地情况概述 项目土地一级开发总面积101.94公顷（合1529.10亩）,全部为XX镇XX落村集 体土地，征地范围四至为：东至规划 XX落公园，南至七北路，西至望都东路，北至 平海路。征地区域示意如下图所示。 根据XX

41、镇中心起步区（暨XX落新村建设）控制性详细规划、XX落村土地统 计簿及现场调查初步估算，项目用地范围土地利用现状情况如下表所示，具体数据以 项目完成钉桩工作后，国土管理部门出具的地类勘测成果通知单为准。 表5-1 :项目用地利用现状情况 序号 用地性质 用地面积（万m2） 比例（） 1 耕地 35.44 34.77 2 果园 2.56 2.51 3 苗圃 2.65 2.60 4 农村居民点 23.12 22.68 5 独立工矿 15.26 14.97 6 交通用地 5.72 5.61 7 坑塘水面 12.21 11.97 8 沟渠 4.98 4.89 合计 101.94 100.00 二、征地

42、补偿方案 1 征地补偿内容及标准 依据XX建设征地补偿安置办法（即“XX人民政府令第148号”： （1）征地补偿费包括土地补偿费、安置补助费。涉及青苗和其他土地附着物的， 还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。 （2）征地补偿费不低于XX最低保护标准。征地补偿费最低保护标准由市土地行 政主管部门以乡镇为单位结合被征地农村村民的生活水平、农业产值、土地区位及本 办法规定的人员安置费等综合因素确定，报市人民政府批准后公布执行。 （3）征地补偿费用于人员安置后，其余作为土地补偿费支付给被征地的农村集 体经济组织或者村民委员会，用于农村村民生产生活。 本项目征地补偿标准依据为项目开发单

43、位与XX落村委会签订的XXXX镇XX落 村征地补偿安置协议书（意向协议）。 2 征地补偿方案 本项目征地采用货币补偿方式。 本项目所征土地为XX镇XX落村的集体土地合计101.94公顷（1529.10亩）, 征地补偿费由土地补偿费、安置补助费、青苗和地上附着物补偿及相关税费构成， 确 定补偿标准时，除不低于最低保护标准外，还要满足支付安置补助费的要求。 3 .劳动力安置方案 依据XX建设征地补偿安置办法（XX人民政府148号令）及XX人民政府办 公厅转发市民政局关于征地超转人员生活和医疗补助若干问题意见的通知（X政办 发200441号）、关于征地超转人员生活和医疗补助若干问题的补充意见的通知（

44、X 民征发2005153号）和XX人民政府办公厅关于同意提高征地超转人员待遇有关问 题的意见的通知（X政办函200715号）来确定安置补助人员数量和安置补助费。 XX建设征地主要涉及以下三类人员，一是只办理户口农转非人员，是指征地后 只是户口转为非农业户口（城镇居民户口）的人员，主要是不满16周岁的未成年人 及16周岁以上正在接受义务教育和学历教育的学生；二是转非劳动力，是指征地转 为非农业户口且在法定劳动年龄范围内具有劳动能力的人员，不包括16周岁以上正 在接受义务教育和学历教育的学生；三是指超转人员，包括一般超转人员及孤寡老人 和病残人员，指因国家建设征地农民户转为居民户的原农村劳动力中年

45、龄超过转工安 置年限（男满60周岁，女满50周岁及其以上）人员，包含无人赡养的孤寡老人以及 法定劳动年龄范围内经有关部门鉴定完全丧失劳动能力且不能进入社会保险体系的 病残人员。 只办理户口农转非人员补助 不满16周岁的未成年人及16周岁以上正在接受义务教育和学历教育的学生， 只 办理转为非农业户口的手续，不享受转非劳动力安置补偿。 转非劳动力补助 转非劳动力的补助包括一次性就业补助费、基本养老保险费、基本医疗保险费和 失业保险费。 一次性就业补助费： 年满30周岁、不满40周岁的，为征地时本市月最低工资标准的60倍；男年满 55周岁、女年满45周岁的，为征地时本市月最低工资标准的48倍，年龄每

46、增加1 岁递减六分之一，至达到国家规定的退休年龄时止；其他人员为征地时本市月最低工 资标准的48倍。 2010年XX的月最低工资标准为960元。 基本养老保险费 男年满41周岁、女年满31周岁的补缴1年基本养老保险费；年龄每增加1岁增 补1年基本养老保险费，最多补缴15年。 补缴基本养老保险费以依法批准征地时上一年本市职工月平均工资的60%为基 数，按照28%的比例一次性补缴。2009年XX职工月平均工资为3726元，目前为止尚 未调整。 基本医疗保险费 男年满31周岁的补缴1年基本医疗保险费，至年满51周岁前每增加1岁增补1 年，最多补缴10年；年满51周岁的补缴11年基本医疗保险费，至退休

47、前每增加 1 岁增补1年，最多补缴15年。 女年满26周岁的补缴1年基本医疗保险费，至年满41周岁前每增加1岁增补1 年，最多补缴5年；年满41周岁补缴6年基本医疗保险费，至退休前每增加 1岁增 补1年，最多补缴10年。 补缴基本医疗保险费以依法批准征地时上一年本市职工月平均工资的60%为基 数，按照12%的比例一次性补缴。 失业保险费 年满16周岁的补缴1年失业保险费，至达到国家规定的退休年龄前，每增加 1 岁增补1年，最多补缴20年。补缴失业保险费以依法批准征地时上一年本市职工平 均工资的60%为基数，按照2%的比例一次性补缴。 超转人员补助 超转人员补助包括生活补助费和医疗补助费。 生活

48、补助费 一般超转人员（指有赡养人的超转人员）和孤寡老人和病残人员均按照本市当年 最低基本养老金标准接收，2009年最低基本养老金标准900元/月。转居前已在农村 退休的超转人员，退休费高于接收标准的，按照其退休费标准接收。 以当年确定的接收生活补助标准为基数，按照5%的比例环比递增向征地单位收 取费用。 医疗补助费 一般超转人员按照每人每月120元接收；孤寡老人和病残人员按照每人每月 500 元接收。同时，按照5%的比例环比递增向征地单位收取费用。从转居时实际年龄计 算至82周岁，但核算年限最高不超过 32年。 一般超转人员： 养老保险补偿费=最低基本养老金900X 12X( 1.05n- 1

49、) /5% 医疗保险补偿费=120X 12X( 1.05n- 1) /5% 孤寡老人和病残人员： 养老保险补偿费=最低基本养老金900X 12X( 1.05n- 1) /5% 医疗保险补偿费=500X 12X( 1.05n- 1) /5% 注：n=征收费用的年限(82周岁减转居时周岁，最高不得超过 32年。) 5%=环比递增系数。 根据村委会提供的人口情况说明(详见表5-2 )及以上各项数据及测算方法， 可以大体估算人员安置补助费标准，根据全村土地面积(4960亩)及本次征地面积 可以确定需转非人员人口数量，进而测算人员安置费用。 表5-2 : XX落村农业户口人员情况表 男 女 合计 备注

50、16岁以下儿童 121 134 255 劳动力 801 739 1540 超转人员 173 456 629 其中孤寡病残人员约50人 合计 1095 1329 2424 4 征地费用支付方式 本项目征地补偿费用在一级开发实施单位与集体土地所有权人签订补偿协议后 分期支付，在取得征地批复后三个月内支付完毕。 三、征地费用构成 依据有关规定及本项目的实际情况， 本项目征地补偿费用包括土地补偿费、 人员 安置补助费，青苗补偿及地上物清理费、实物补偿及征地相关税费。 1、土地补偿费：根据征地意向协议，土地补偿费标准为 28万元/亩。 2、 人员安置补助费：人员安置补助费按照劳动力12万元/人，一般超转

51、人员30 万元/人，特殊超转人员70万元/人的标准测算。 3、青苗补偿及地上物清理费：根据征地意向协议，青苗补偿及地上物清理费标 准为15万元/亩。 4、实物补偿：根据征地意向协议及XX征地拆迁惯例，本项目需在土地一级开发 范围内以全村劳动力人数为基数按照 50平方米/人的标准安排商业回迁，用于 XX落 村劳动力安置，根据2010年XX工业区配套用地出让案例，根据区政府的批复，回迁 商业按照4600元/平方米的回迁成本测算。根据 XX落村委会出具的人口情况说明， XX落村劳动力人数为1540人，因此，商业回迁建筑面积为 77000平方米。 5、征地相关税费：征地相关税费主要涉及有防洪费、 耕地

52、占用税和耕地开垦费。 其中： 防洪费以建设用地面积为基数，按 20元/平米的标准收取； 耕地占用税以农用地面积为基数，按 42元/平米的标准收取； 耕地开垦费以耕地面积为基数，按 27万元/公顷的标准收取； 本项目土地一级开发涉及征用的 XX落村用地全部为集体用地，共计征地101.94 公顷，征地费用117919.19万元。征地费用详见表 5-3。 精品文库 表5 3:征地费用测算表 序号 项目 征地补偿费 基数 指标 费用（万兀） 105686.39 1 土地补偿费 1529.10 亩 20 万兀/亩 30582.00 2 安置补助费 747 人 12090.00 2.1 劳动力安置补助费

53、475 人 12 万兀/人 5700.00 2.2 一般超转人员安置补助 费 178 人 30 万兀/人 5340.00 2.3 特殊超转人员安置补助 费 15 人 70 万兀/人 1050.00 3 青苗补偿及地上物清理 费 1529.10 亩 15 万兀/亩 22936.50 4 实物补偿 77000.00 m2 35420.00 4.1 商业物业 77000.00 m2 4600 元/ m2 35420.00 5 征地税费 4657.89 5.1 耕地开垦费 35.44 公顷 27 万元/公顷 956.97 5.2 耕地占用税 528600 m2 42 元/ m2 2220.12 5.3

54、 防洪费 740400 m2 20 元/ m2 1480.80 备 注 【1】+【2】+【3】+【4】+【5】 根据开发单位与 XX落村村委会签署的征地补偿协议测算，土地 补偿费为20万元/亩 【2.1】【2.3】三项之和 根据148号令及XX落村实际情况测算 根据XX人民政府办公厅转发市民政局关于征地超转人员生活 和医疗补助若干问题的意见的通知（X政办发200441 号） 结合本村实际测算 根据XX人民政府办公厅转发市民政局关于征地超转人员生活 和医疗补助若干问题的意见的通知（X政办发200441 号） 结合本村实际测算 根据开发单位与 XX落村村委会签署的征地补偿协议测算，青苗 补偿及地上

55、物清理费为15万元/亩 【4.1】+【4.2】 根据XX征地拆迁实际情况，按照劳动力人数人均50平方米建 设回迁商业房，无偿提供给 XX落村，价格按2010年XX工业配 套设施用地商业回迁回购价 4600元/平方米暂估 【5.1】至【5.3】三项之和 依据X政发200251号，X行政区域范围内一般耕地每公顷 27万元 XX人民政府令第 210号，以所征农用地为基数，X为42元 /平方米 依据XX人民政府1994年第21号，以建设用地面积为基数， 按20元/平方米计算 四、征地工作进度计划 根据初步掌握的本项目地块基础资料及 XX和XX关于集体土地征用报批的相关规 定及流程，制定征地工作计划，详

56、见图 4-2 :项目土地一级开发进度计划中征地实施 进度计划部分。需说明的是，开发单位应在全面掌握项目基本情况后， 需根据情况进 一步调整征地工作方案。 第六章拆迁实施方案 一、现状调查 本项目总用地面积101.94公顷（合1529.10亩），用地范围位于XX镇XX落村域 范围内。根据XX规划委员会、XX镇政府及XX落村的要求，除用地范围内的地上物 外，本项目还需对项目用地外属于 XX落旧村的地上房屋全部同步实施拆迁，拆迁范 围为整个XX落村，同步拆迁步骤为：1、一期不安排同步拆迁；2、二期同步实施七 北路以南部分的旧村部分；3、三期同步实施XX落湖的拆迁；4、四期同步实施四期 地块西侧的旧村

57、部分；具体如下图 6-1所示。 根据XX落村委会提供的地上物情况说明，项目拆迁工作（含同步实施拆迁范围） 涉及XX落村居民约1098户，户口薄登记人口约3000人，经过现场查勘，并依据村 委会提供的数据，获知平均每户宅基地面积约 240平方米，故宅基地总面积约263520 平方米。根据现场调查，可看出房屋的成新率大多为 2）关于印发XX集体土地房屋拆迁管理办法实施意见 的通知（X国土房管拆 字2003666 号）; 3） 关于发布XX房屋重置成新评估技术标准的通知（X国土房管拆2003808 号）； 4）XX集体土地房屋拆迁补偿补助规定（XX人民政府令2004年第4 号）; 5） 关于XX城市

58、房屋拆迁补助费有关规定的批复（X政函2001109号）。 2补偿测算 （1）房屋拆迁补偿 根据2004年6月颁布的XX集体土地房屋拆迁补偿补助规定（XX人民政府令 第4号），房屋拆迁补偿包括区位补偿和地上物重置价补偿。 宅基地区位补偿价测算方法为： 宅基地区位补偿价二（当地住宅指导价-重置均价）X户均安置面积宁户均宅基地 面积 上式中各项取值标准见下表。 表6 - 1 XX宅基地区位补偿价测算标准 宅基地区位 当地普通住 房屋重置 户均安置 户均宅基地 各镇、街道办事处 补偿价 宅指导价 成新均价 面积 面积 （元 / m2） （元 / m2） （元 / m2） （m2） （m2） 城北街道办

59、事处、回龙 观镇、东小口镇 1150-2250 2400-4200 550 125 200 城南街道办事处、XX镇、 小汤山镇、沙河镇、南 800-1720 1800-3300 550 125 200 邵镇 南口镇、百善镇、兴寿 镇、崔村镇、阳坊镇、 马池口镇、十三陵镇、 600-1530 1500-3000 550 125 200 长陵镇、流村镇 本项目位于XX二级地区，按照公式计算本项目宅基地区位补偿价为1720元/平 方米。但由于本次测算所采用的“当地普通住宅指导价”是采用2004年的数据，距 今已有5年多时间。目前XX房地产市场普通住宅价格上涨迅速，2009年的普通住宅 价格较2004

60、年上涨超过不止1倍，因此项目启动实施过程中，区位补偿价格也将相 应增加，且由于周边拆迁标准（未来科技城等）均已经按照一级地区进行，因此本项 目采用周边实际拆迁水平，基准价确定为 2250元/平方米。 地上物重置成新价的测算： 用房屋重置成本结合成新进行计算。计算公式为： 房屋重置成新价=屋面分数+房架分数+顶棚分数+地面分数+ （墙身分数+门窗分 数）X柱高差率X标准间数X（成新折余率 +使用年限折余率）十2+装修分数X成 新折余率+设备分数X成新折余率+附属物分数X成新折余率X 182元/分 被拆迁人得知项目要启动，纷纷建房及翻新，另有许多宅基地已建起 2-3层的 楼房，结合估价经验和现行建