2019年中级经济师考试房地产模拟试卷及答案第二套

1、2019 年中级经济师考试房地产模拟试卷及答案第二套一、单项选择题1 北京市位于北纬3957，东经 11679，表示的是北京市的() 区位。(A) 自然(B) 生态(C) 天文(D) 经济2 杜能圈中距市场最近，主要生产易腐难运的农产品的是() 。(A) 谷物轮作区(B) 草田轮作区(C) 自由农作区(D) 林业区3 原料指数是指需要运输的限地性原料及其重量和制成品重量之比，限地性原料的失重程度越大，原料指数() 。(A) 越大(B) 越小(C) 为零(D) 无关4 房地产市场是 () 。(A) 全国性市场(B) 全球性市场(C) 跨地区市场(D) 区域性市场5 土地价格产生的直接原因是由于(

2、) 。(A) 土地的所有权或使用权的垄断(B) 土地的稀缺性(C) 土地能生产出最原始直接的产品(D) 土地是人类生活的基础6 土地是一种能带来恒久收益的资产，其价格的本质是收益价格，而这种土地价格是与 () 紧密联系在一起的。(A) 土地的实体(B) 土地的权利(C) 地表的房屋建筑(D) 土地的其他地上附着物7 下列关于城市职能或城市性质的表述中，错误的是() 。(A) 城市职能是指某个城市在国家或一定区域内的经济、社会发展中所发挥的作用和承担的分工(B) 城市职能概念的着眼点是城市的基本活动部分(C) 城市性质是城市主要职能的概括和体现(D) 城市性质是城市现状职能的概括和体现8 集体所

3、有的土地征收，是国家基于() 的目的，依照法律规定的程序，强制取得土地所有权的行为。(A) 社会公共利益(B) 开发商的规划(C) 政府部门的各自利益(D) 国有企业利益9 征收耕地的补偿费用不包括() 。(A) 土地补偿费(B) 征地管理费(C) 地上附着物补偿费(D) 青苗补偿费10 被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行 () 。(A) 货币补偿(B) 异地安置(C) 保障安置(D) 房屋产权调换11 土地使用权出让招标公告的内容一般不包括() 。(A) 投标人的名称和地址(B) 投标人的资格要求(C) 投标保证金(D) 确定中标人的标准和方法12 某地

4、块拟通过招标方式出让，评标小组成员至少为() 人。(A)3(B)5(C)7(D)913 以出让方式取得土地使用权的，按照出让合同约定，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的 () 时才可以转让房地产。(A)100%(B)75%(C)50%(D)25%14 下列建设用地使用权中，不得设定抵押的是() 。(A) 通过招标、拍卖、挂牌出让方式取得的建设用地使用权(B) 通过协议出让方式取得的建设用地使用权(C) 通过转让方式取得的建设用地使用权(D) 已依法公告列入拆迁范围的房屋占用范围内的建设用地使用权15 下列划拨土地中，国家不能无偿收回的是() 。(A) 土地使用者迁移而停止使用的土地(B)

5、 土地使用者破产而停止使用的土地(C) 未经原批准机关同意，连续一年未使用的土地(D) 核准报废的矿场土地16 法律规定，国家机关用地和军事用地的土地使用权，确属必需的，报()批准划拨。(A) 县级以上人民政府土地管理部门(B) 县级以上人民政府土地管理部门和规划管理部门(C) 县级以上人民政府(D) 市级以上人民政府17 房地产市场调研不具有 () 的特点。(A) 实用性(B) 时效性(C) 实践性(D) 审美性18 在房地产市场调研中，要求实事求是，不能主观武断地下结论等，这种原则属于 () 。(A) 客观原则(B) 针对性原则(C) 科学原则(D) 系统性原则19 在某一时期内为房地产市

6、场提供房地产产品的总量，指的是() 。(A) 房地产市场的环境(B) 房地产市场的供给(C) 房地产市场的营销(D) 房地产市场的需求20 下列指标中，属于反映房地产市场运行状况的中观经济资源评估指标的是() 。(A) 银行贷款年末余额(B) 居民储蓄存款与余额(C) 人均可支配收入(D) 商品房空置面积及空置率21 在房地产市场供给调研中，对同类企业的数量、规模、实力状况的调研属于 () 调研。(A) 市场行情(B) 市场反响(C) 市场竞争者(D) 消费行为22 在房地产开发商确定某种物业类型的盈利潜力，需要了解物业周边的交通流量，或者考察物业周边已建成物业如商场、娱乐设施的顾客流量等情况

7、时，才使用的调研方法是 () 。(A) 观察法(B) 试验法(C) 询问法(D) 投射法23 已知某笔贷款的年利率为15%，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率为() 。(A)13.35%(B)14.55%(C)15.87%(D)12.93%24 房地产投资评估采用内部收益率法的优点是() 。(A) 能反映投资获利数额大小(B) 能反映投资效率高低(C) 无论何种模式现金流量都能求解(D) 计算过程较其他方法简单25 某公司拟将正在经营的餐厅改造成网吧继续经营，预计每年将因此而节约运营成本 5 万元，该项目还可能经营 30 年。当资本利率为 10%时，该项目合适的改造投资不多于 () 万元。(A

8、)47(B)50(C)75(D)15026 房地产开发项目中的基础设施建设费，是指项目红线范围内建筑物() 米以外的各种管线、道路工程的建设费用。(A)1(B)2(C)3(D)427 将风险划分为自然风险、社会风险和经济风险的标准是() 。(A) 风险性质(B) 风险产生的原因(C) 风险承担的主体(D) 风险经济强度28 对房地产投资者危害最大的一种风险是() 。(A) 政策风险(B) 政治风险(C) 市场供求风险(D) 资本价值风险29 在房地产开发项目论证设计阶段，投资的主要风险是() 。(A) 发生不可预料的意外事件(B) 资本结构的变化(C) 项目评估分析和预测的准确性(D) 承包商

9、对项目控制与管理的能力30 风险管理的内容不包括 () 。(A) 风险制造(B) 风险识别(C) 风险评估(D) 风险应对31 为了维护公共利益，保障被征收人的合法权益，保障房屋征收与补偿工作依法顺利进行， 房屋征收条例明确规定了房屋征收与补偿的主体、主管部门和有关单位、个人的法律责任。承担法律责任的种类有 () 。(A) 行政责任和民事责任(B) 民事责任和刑事责任(C) 行政责任和刑事责任(D) 民事责任，刑事责任和刑事责任32 征收作为政府的行政行为之一，必须体现合法行政的原则精神，而合法行政原则的一个基本要求，就是 () 。(A) 程序合法(B) 依法办事(C) 公平公正(D) 行政为

10、民33 据中华人民共和国招投标法，以下() 工程项目不必进行招标。(A) 大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公共安全的项目(B) 股市融资项目(C) 使用国际组织或者外国贷款、援助资金的项目(D) 全部或部分使用国有资金投资或国家融资的项目34 全面质量管理的基本观点包括：质量第一的观点，以() 为主的观点，为用户服务的观点和一切用数据说话。(A) 控制(B) 预防(C) 经济效益(D) 激励35 在房地产开发项目招投标中，() 是承诺。(A) 招标(B) 投标(C) 中标通知书(D) 要约邀请36 某房地产开发企业对潜在消费者的户型需求进行了调研，并将调研结果作为开发项目规划设计的依

11、据之一，这表明该企业开发经营遵循的观念是() 。(A) 生产观念(B) 推销观念(C) 市场营销观念(D) 产品观念37 房地产市场营销过程中的目标顾客确定阶段的工作包括() 、目标市场选择和市场定位。(A) 企业目标确定(B) 市场细分(C) 产品设计(D) 产品价格制定38 现阶段房地产开发企业市场营销工作中，委托代理机构完成的主要是() 。(A) 产品定位(B) 营销战略制定(C) 商品房销售(D) 施工管理39 采用租售代理商的数量、素质及其租售代理的情况的研究模式是() 。(A) 房地产促销研究(B) 房地产营销渠道研究(C) 房地产价格研究(D) 房地产市场竞争情况研究40 营销策

12、划系统可分 () 策划子系统。(A) 目标、客户、销售(B) 价格、销售、服务(C) 销售、形象、广告(D) 市场、价格、销售41 房地产开发企业选择房地产经纪机构代理租售房地产时，如果追求协调和结算简单，则宜采用 () 方式。(A) 独家代理(B) 共同代理(C) 共同代理加参与代理(D) 合作代理加参与代理42 促进房地产商品市场销售的一种重要手段是() 。(A) 广告(B) 企业规模(C) 个人行为(D) 文化环境43 房屋征收的主体是 () 。(A) 市、县级人民政府(B) 房屋征收主管部门(C) 房屋征收实施单位(D) 建设单位44 房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房

13、屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担 () 。(A) 行政责任(B) 民事责任(C) 刑事责任(D) 赔偿责任45 建筑物在实体上的老化、磨损、损坏所造成的建筑物价值损失，属于() 。(A) 功能折旧(B) 经济折旧(C) 物质折旧(D) 外部性折旧46() 的本质是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。(A) 假设开发法(B) 收益法(C) 成本法(D) 内部报酬率法47 业主大会筹备组应当自组成之日起() 日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会委员。(A)45(B)30(C)15(D)1048 业主大

14、会筹备组成员应由() 组成。(A) 业主代表和建设单位(B) 建设单位和物业管理企业(C) 业主代表、建设单位和房地产行政主管部门(D) 业主代表、物业管理企业和街道办事处49 某住宅小区业主委员会共有 13 名委员，出席小区第五次业主委员会会议的委员共 9 人，该次会议所做出的决定若有效，必须经 () 名以上委员同意通过。(A)4(B)5(C)6(D)750房屋征收条例明确禁止() 参与搬迁活动。(A) 供水、供热、供气、供电部门(B) 公安部门(C) 政府(D) 建设单位51 某人购房贷款 10 万元，采用等额还款方式分1 年偿还，贷款年利率为 6%，则第 4 个月的贷款余额是 () 元。

15、(A)75518(B)75520(C)75521(D)7552252 房地产开发经营企业利用债券融人资金所发行的是() 。(A) 公司债券(B) 政府债券(C) 金融债券(D) 资产债券53 关于房地产证券化，下列描述正确的是() 。(A) 所谓房地产证券化，就是将房地产有价证券投资转变成房地产直接投资(B) 房地产证券化把投资者持有房地产证券性质的权益凭证转变为对房地产的直接物权投资(C) 房地产证券化把投资者对房地产的直接物权关系转化为有价证券为载体的债权关系(D) 房地产证券化是对传统房地产投资的继承54 保险人不需要负责赔偿由() 引起的一般财产损失。(A) 火灾(B) 洪水(C) 地

16、震(D) 泥石流55 进行房屋保险时，先要确定保险金额，原则上要求() 。(A) 保险金额为房屋实际价值的 1.5 倍(B) 保险金额与房屋实际价值相等(C) 房屋实际价值为保险金额的 70%(D) 保险金额与房屋实际价值分开考虑56 在房地产住房抵押贷款中， 抵押贷款的借方不能履行协议按期清偿贷款，而出现拖欠贷款的问题。这种风险称为() 。(A) 违约风险(B) 借款人还款能力风险(C) 抵押物产权风险(D) 担保人偿付能力风险57 为了维护公共利益，保障被征收人的合法权益，保障房屋征收与补偿工作依法顺利进行， 房屋征收条例明确规定了房屋征收与补偿的主体、主管部门和有关单位、个人的法律责任。

17、承担法律责任的种类有 () 。(A) 行政责任和民事责任(B) 民事责任和刑事责任(C) 行政责任和刑事责任(D) 民事责任，刑事责任和刑事责任58 根据灶地管理法和有关规定，征收土地的补偿费用标准，每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3 年平均年产值的 () 。(A)3 5 倍(B)4 6 倍(C)10 倍(D) 双方协议59 房地产项目策划主要特点很多，下列表述错误的是() 。(A) 主要特点包括地域性、系统性、创新性、市场性(B) 主要特点包括地域性、系统性、预见性、盈利性(C) 主要特点包括地域性、系统性、盈利性、操作性(D) 主要特点包括地域性、系统性、盈利性、

18、创新性60 房地产投资风险是指从事房地产投资而造成的不利结果和损失的可能性大小，这种不利结果和损失，包括 ()(A) 投资失败，项目亏损(B) 低于预期收益(C) 投入资本的损失和预期收益未达到的损失(D) 不可预测的变化，造成的各种损失的总和二、多项选择题61 杜能“孤立国”理论的前提有() 。(A) 在“孤立国”中只有一个城市，且位于其中心，其他都是农村和农业土地(B) “孤立国”内没有可通航的河流和运河，马车是城市与农村间联系的唯一交通工具(C) “孤立国”是一大高原(D) 农产品的运费和重量与产地到消费市场的距离成正比关系(E) 农业经营者以获取最大经济收益为目的，并根据市场供求关系，

19、调整他们的经营品种62 城市空间结构理论中代表性的理论有() 。(A) 条带理论(B) 同心圆理论(C) 扇形理论(D) 多核心理论(E) 中心商务区土地利用模式63 集体土地征收的特点有 () 。(A) 无偿性(B) 强制性(C) 土地所有权发生转移(D) 补偿性(E) 有限期64 国有建设用地按用途分，可以分为() 。(A) 农业建设用地(B) 非农业建设用地(C) 工业建设用地(D) 民用建设用地(E) 军事建设用地65 下列关于国有建设用地使用权挂牌出让的说法中，正确的有() 。(A) 旅游用途的经营性用地，只能采取挂牌方式出让(B) 挂牌公告需要在规定的土地交易场所公布(C) 在挂牌

20、期限内， 只有一个竞买人报价且报价高于底价， 并符合挂牌条件，挂牌成交(D) 在挂牌期限内，有两个以上报价相同的竞买人且报价高于底价，出让人可召集竞买人进行现场竞价(E) 出让人须在挂牌活动结束后 5 个工作日内退还所有竞买人的竞买保证金66 房地产市场调研的特点有() 。(A) 实用性(B) 实践性(C) 时效性(D) 客观性(E) 统一性67 房地产市场定性调研是在市场调研中搜集有关房地产市场参与者的() 等方面的资料。(A) 外貌(B) 倾向性(C) 感觉(D) 动机(E) 态度68 房地产市场调研报告中不能使用() 等含糊词语。(A) 可能(B) 大概(C) 也许(D) 应当(E) 尽

21、管69 下列指标中，用以反映出售型房地产投资项目盈利能力的指标有() 。(A) 速动比率(B) 利息备付率(C) 财务净现值(D) 投资回收期(E) 资产负债率70 风险的应对方法有 () 。(A) 不理睬风险(B) 风险回避(C) 风险自留(D) 风险利用(E) 风险转移71 房地产投资项目比选，对投资者能起到的帮助有() 。(A) 有利于投资者把握最佳的投资机会(B) 有利于投资者选择最优的投资方案(C) 使投资者有限的资金得到相对安全和有效的利用(D) 有利于提高投资者科学决策的能力，避免或减少投资失误(E) 有利于增强投资者的市场竞争能力72 可行性研究的管理过程包括() 。(A) 建

22、议书获得批准(B) 编制可行性研究大纲(C) 编写可行性研究报告及论证(D) 可行性研究上报审批(E) 编制设计任务书73 建设工程招标文件包括 () 等。(A) 投标人须知(B) 合同专用条款(C) 工程量清单(D) 标底(E) 投标书格式74 商业广告的基本功能包括() 。(A) 沟通信息(B) 诱导消费(C) 目标客户(D) 创造需求(E) 提高价格75 用假设开发法估价，在测算投资利息时要把握() 。(A) 计息方式(B) 报酬率(C) 应计息项目(D) 投资率(E) 计息期76 下列有关采取酬金制形式约定物业服务费用的表述中，正确的有() 。(A) 物业服务费用应以预收的物业服务资金

23、为计提基数(B) 物业服务资金扣除酬金和物业服务支出后结余的资金归全体业主所有(C) 物业服务资金不足交纳物业服务费用部分由物业服务企业承担(D) 物业服务费用的计提基数和计提比例均通过物业服务合同约定(E) 物业服务过程中产生的归属业主的其他收入，经业主大会同意并在物业服务合同中专门约定，可以计提酬金77 等额还款贷款， () 。(A) 每期偿还的本金相等(B) 每期偿还的本金越来越少(C) 每期偿还的本金越来越多(D) 每期偿还本金不确定(E) 每月偿还利息越来越少78 房地产抵押贷款市场的中介服务机构包括() 等。(A) 贷款日常维护服务机构(B) 评估机构(C) 律师事务所考试论坛(D

24、) 担保公司(E) 监管机构79 采用按月等本金还款方式还款，借款人每月() 。(A) 支付的本金是均等的(B) 支付的利息是均等的(C) 偿还利息越来越少(D) 偿还利息越来越多(E) 付款额越来越多80 下列说法中正确的有 () 。(A) 营业税是对有偿提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人，就其营业收入额征收的一种税收(B) 销售不动产的营业税税率为 6%(C) 税收对房地产市场具有调控作用(D) 营业税的纳税人是在中国境内提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人(E) 营业税的计税依据是提供应税劳务的营业额，转让无形资产的转让额和销售不动产的销售额，统称为营业额三

25、、案例分析80 2007 年 1 月，甲房地产开发公司 ( 以下简称甲公司 ) 依法取得某市某区一块国有土地的使用权。规划建设面积为10000 平方米。该项目于2007年 5月 1日动工，由乙建筑工程公司 ( 以下简称乙公司 ) 承包施工。但是在2008年初，由于甲房地产开发公司缺乏资金，无法支付工程进度款，在建筑了2000平方米以后，在未经政府有关部门批准的情况下，不得不暂停施工。后于2009年 6月份经多方努力重新开工将项目建设完成。 该区私营企业职工李某于2008 年 12 月以5000每平方米的价格预购了一套 80 平方米的住宅。该项目于 2010 年 3 月通过竣工验收并交付使用。李

26、某于 2009 年 4 月将该套住宅转让给于某，售房收入 44 万元。根据上述资料，回答下列问题。81 该项目土地使用权出让合同由() 与甲公司签订。(A) 该市人民政府土地管理部门(B) 该区人民政府土地管理部门(C) 该区人民政府(D) 该市人民政府82 甲公司在重新开工时，需向土地管理部缴纳() 。(A) 土地补偿费(B) 土地使用权出让金(C) 土地闲置费(D) 房屋拆迁安置费83 如甲公司在正式开工前，需要变更土地用途，则必须经() 同意。(A) 土地管理部(B) 发改委立项部门(C) 规划部门(D) 建筑行政主管部门84 该项目的工程竣工验收工作由() 组织。(A) 该区人民政府建

27、设行政主管部门(B) 该市工程质量监督机构(C) 甲公司(D) 乙公司85 李某购买王某的房屋，按照现行政策，李某需缴纳的税为() 。(A) 契税(B) 营业税(C) 土地增值税(D) 印花税85 某开发公司购买空地一块，拟开发住宅小区。地价800 万元一次付清，预计建设期为两年，第一年建设投资 600 万元，第二年建设投资 1000 万元，住宅总建筑面积 16000 平方米，预计平均售价为 2500 元/ 平方米 ; 销售计划为：建设期第一、二年分别预售房屋的 10%和 20%，销售期第一、二年分别销售 40%和30%，销售税、代理费等占销售收入的 10%;基准收益率为 10%。根据上述资料

28、，回答下列问题。86 该项目第三年的累积净现金流量为() 万元。(A)110(B)120(C)130(D)14087 该项目的静态投资回收期为() 年。(A)3.3(B)3(C)2.92(D)2.1488 该项目的净现值为 () 万元。(A)489.42(B)490.42(C)569.96(D)501.4289 可以判定该项目经济是合理的主要依据是() 。(A) 投资回收期 0(B) 财务内部收益率 0(C) 净现值 0(D) 财务内部收益率 10%89 某商品住宅开发项目的楼面地价为 600 元/m2，建筑安装工程费为 2600 元 /m2，各项规费为 300 元/m2。该项目营销方案部分内

29、容如下： (1) 前言。 (2) 市场分析。 (3) 销售目标和进度计划。 (4) 销售价格确定：以市场价格为主。 (5) 销售渠道：委托甲、乙、丙三家房地产经纪机构销售， 并分别与其签订委托合同 ;销售权在三家房地产经纪机构之间不作区分。 (6) 促销安排：开盘前在当地晚报刊登项目开盘信息 ; 开盘当天举行开盘仪式，邀请有关部门及参建单位负责人参加 ; 对开盘当天前十名购房者给予 100 元/m2 的价格优惠。根据上述资料，回答下列问题。90 在该项目市场分析中，应注重 () 。(A) 当地商圈的一般规模(B) 本项目的成本分析(C) 潜在消费者需求倾向(D) 项目的机会和威胁91 该项目采

30、用的销售渠道为() 。(A) 间接渠道、共同代理(B) 直接渠道、参与代理(C) 间接渠道、参与代理(D) 直接渠道、共同代理92 若该项目预期成本利润率为30%，销售税费率为 10%，则按照成本加成定价法确定的价格应为 () 元 /m2。(A)3977(B)5056(C)5620(D)468893 该项目营销方案采用的促销方式有() 。(A) 广告(B) 人员推销(C) 活动推广(D) 营业推广93 某住宅小区共有1400 个业主，其中 80() 个业主的住宅为小户型， 总建筑面积为 4 万平方米且每户建筑面积相等;600 个业主的住宅为大户型，总建筑面积为 6 万平方米且每户建筑面积相等。

31、小区第二次业主大会会议决定，不再续聘原物业管理公司，而选聘新的物业管理公司。根据上述资料，回答下列问题。94 该小区第二次业主大会会议的召集人应为() 。(A) 小区业主委员会(B) 业主大会筹备组(C) 小区所属居民委员会(D) 原物业管理公司95 根据物权法选聘或解聘物业管理企业“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意” 的规定，该小区业主大会决定选聘或解聘物业管理公司的有效条件为 () 。(A) 全部大户型业主和 200 个小户型业主参加并表决通过(B) 全部小户型业主和 100 个大户型业主参加并表决通过(C) 全部小户型业主和 101 个大户型业主参加并表决

32、通过(D) 全部大户型业主参加并表决通过96 新选聘的物业管理公司，专职管理和技术人员至少要有() 人。(A)50(B)30(C)10(D)296 某家庭购买了一套价值为 50 万元的普通住宅，首付款为房价的 30%，其余房款用银行提供的贷款期为 20 年、年贷款利率为 6%、按月等额还本付息的个人住房抵押贷款支付。 该家庭为首次购买商品住房。 根据上述资料， 回答下列问题。97 若将该家庭的购买看成是房地产投资行为，则该投资的主体为() 。(A) 国家(B) 政府(C) 企业(D) 个人98 在贷款期内，该家庭的月还款额为() 元。(A)3886(B)2006(C)3386(D)306799

33、 如月还款额占该家庭月收入的20%，则该家庭的月收入应为() 元。(A)14930(B)14566(C)19430(D)18970100 对该家庭的购买行为产生直接影响的风险因素为() 。(A) 贷款利率上调(B) 房地产周期波动(C) 房价下跌(D) 资本价值变化一、单项选择题1【正确答案】 C【试题解析】 本题考查区位的综合性。 按照客体的多样性， 区位可分为自然区位和社会区位。 自然区位又可分为天文区位和自然地理区位。天文区位是指反映某一事物的经纬度位置。2【正确答案】 C【试题解析】 本题考查杜能圈。 距市场最近的一圈， 主要生产易腐难运的农产品，称为自由农作区。3【正确答案】 A【试

34、题解析】 本题考查原材料指数的概念。 限地性原料的失重程度愈大， 原料指数也愈大 ; 遍布性原料的参用程度愈大，原料指数愈小。4【正确答案】 D【试题解析】 本题考查房地产市场的特性。由土地具有不可移动性， 因此其交易只能在当地区域实现，因此房地产市场是区域性市场，答案 D 是正确的。5【正确答案】 A【试题解析】本题考查土地价格产生的直接原因。 土地价格产生的直接原因是由于土地的所有权或使用权的垄断。6【正确答案】 B【试题解析】本题考查土地价格与土地权利的关系。 土地是一种能带来恒久收益的资产，其价格的本质是收益价格， 而这种土地价格是与土地权利紧密联系在一起的。7【正确答案】 D【试题解

35、析】本题考查城市职能与城市性质的概念与区别。 城市职能与城市性质两者主要区别见下表：8【正确答案】 A【试题解析】本题考查集体土地征收的概念。 集体所有的土地征收通常简称集体土地征收、 土地征收或征地， 是国家为了公共利益的需要， 一招法律规定的权限和程序，强制取得集体土地所有权的行为。9【正确答案】 B【试题解析】本题考查征收耕地的补偿费用问题。征收耕地的补偿：(1) 土地补偿费的。依据土地管理法的规定，征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前平均年产值的 610 倍;(2) 安置补助费 ;(3) 地上附着物补偿费 ;(4) 青苗补偿费 ;(5) 安排被征地农民的社会保障费用。10【正确答案】

36、 D【试题解析】本题考查出租房屋的拆迁补偿问题。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。11【正确答案】 A【试题解析】本题考查土地使用权出让招标公告的内容。公告的内容：出让人的名称和地址 ;出让宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用期限、规划指标要求 ;投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法 ; 索取招标、拍卖、挂牌出让文件的时间、地点及方式 ;招标、拍卖、挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等 ; 确定中标人、竞得人的标准和方法 ; 投标、竞买保证金 ;其他需要公告的事项。12【正确答案】 B【试题解析】本题考查土

37、地使用权招标中评标小组的构成。 评标小组由出让人代表、有关专家组成，人数为 5 人以上的单数，因此成员至少为 5 人。13【正确答案】 D【试题解析】 本题考查以出让方式取得土地所有权的， 转让房地产时， 应该符合的条件。 贼市房地产管理法第三十九条规定： “以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：( 一) 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书 ;( 二) 按照出让合同约定进行投资开发， 属于房屋建设工程的， 完成开发投资总额的 25%以上，属于成片开发土地的， 形成工业用地或者其他建设用地条件。 ”14【正确答案】 D【试题解析】本题考查建设

38、用地使用权不得设定抵押的情况。属于下列范围的建设用地使用权不得设定抵押：已依法公告列入拆迁范围的房地产。可以设定抵押权的建设用地使用权：(1) 通过有偿出让、转让方式取得的建设用地使用权可以抵押;(2) 通过行政划拨方式取得的建设用地使用权，在补签了出让合同、补交土地使用权出让金、领取国有土地使用证后，可以抵押。15【正确答案】 C【试题解析】本题考查划拨方式取得的土地所有权可以收回的情况。(1) 因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的，可以收回国有土地使用权。(2) 公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的，可以收回国有土地使用权。(3) 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发，满两

39、年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权 ; 但是，因不可抗力或者政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。16【正确答案】 C【试题解析】 本题考查划拨土地使用权审批的相关内容。 贼市房地产管理法规定，划拨土地应由县级以上人民政府依法批准划拨。17【正确答案】 D【试题解析】本题考查房地产市场调研的特点。 房地产市场调研具有三个特点，分别是实用性、时效性和实践性。18【正确答案】 A【试题解析】本题考查房地产市场调研的原则。 房地产市场调研客观性原则：必须实事求是，始终以客观的态度去反映真实情况，不能主观武断地下结论。19【正确答案】 B【试题解析】本题考查房地产市场

40、供给的概念。 房地产供给是指在某一时期内为房地产市场提供房地产产品的总量。20【正确答案】 D【试题解析】 本题考查中观经济资源评估指标。 中观经济资源评估指标： 商品房竣工面积、施工面积、销售额、销售面积、商品房空置面积及空置率、市场价格指标及分布、 项目所在地居民住宅形态及比重、政府对住宅开发和流通方面的政策法规。21【正确答案】 C【试题解析】本题考查房地产市场竞争者调研的内容。对竞争企业的数量、规模、实力状况的调研属于房地产市场竞争者调研。22【正确答案】 A【试题解析】本题考查房地产市场调研方法中的观察法。 观察法在一般的消费品等项目类型的市场调研中应用较多， 在房地产开发商确定某种

41、物业类型的盈利潜力，需要了解物业周边的交通流量， 或者考察物业周边已建成物业的情况量，才使用这种调研方法。 询问法就是向被访者提出一些问题， 由被访者回答， 调研者根据这些回答进行归类统计分析而获得相关的市场数据。 试验法也称为因果关系调研法，调研人员通过改变被调查者面对的某些因素， 来观察这些因素变化以后对其他待考察的变量会产生什么样的影响。 投射法来源于临床心理学， 目的是分析隐藏在被访者直接反应后的真实的心理反应， 以此来判断被访者的真实的态度、感受和动机。23【正确答案】 C【试题解析】本题考查实际年利率计算。i=(1+r/n)n-1=(1+15%/4)4-1=15.87%24【正确答

42、案】 B【试题解析】本题考查房地产投资评估采用内部收益率法的优点。内部收益率法具有以下主要优点：内部收益率的计算考虑了资金的时间价值; 内部收益率的计算不需要首先确定所要求的报酬率; 内部收益率表示投资项目内在收益率，所以能在一定程度上反映投资效率高低。其缺点主要表现在： 内部收益率不能直观地显示项目投资获利数额的大小; 内部收益率的计算较为复杂; 当投资项目各年净现金流量不是常规模式时， 一个投资项目的内部收益率可能存在多个解或无解，此时内部收益率无明确的经济意义。25【正确答案】 A【试题解析】该项目合适的改造投资费用不得高于因此节约的经营成本的折现值。因此本题的实质仍然是资金时间价值换算

43、中年值换算为现值的计算。26【正确答案】 B【试题解析】本题考查基础设施建设费的含义。 房地产开发项目中的基础设施建设费，是指项目红线范围内建筑物 2 米以外的各种管线、 道路工程的建设费用。27【正确答案】 B【试题解析】 本题考查风险分类。 按风险产生的原因划分， 房地产投资风险可分为自然风险、社会风险和经济风险。28【正确答案】 B【试题解析】 本题考查对房地产投资者危害最大的风险。 政治风险： 主要由政变、战争、经济制裁、罢工、骚乱等因素造成。房地产的不可移动性，使得房地产投资者面临着政治风险。 政治风险一旦发生，不仅会直接给建筑物造成损害，而且会引起一系列其他风险， 是对房地产投资者

44、危害最大的一种风险。 政策风险：是指政府有关房地产投资的土地供给政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策、环保政策等对房地产投资者收益目标的实现产生影响， 从而给投资者带来的风险。市场供求风险：是指投资所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。 资本价值风险： 资本价值在很大程度上取决于预期收益现金流和可能的未来经营成本水平。 然而，即使收益和经营成本都不发生变化， 资本价值也会随着收益率的变化而变化。 这种变化使得预期资本价值与现实资本价值之间产生差异，即导致资本价值的风险，并在很大程度上影响置业投资的效率。29【正确答案】 C【试题解析】本题考查房地产开发项目论证设计阶段的主

45、要风险。 项目评估分析和预测的准确性是在房地产开发项目论证设计阶段的主要风险。30【正确答案】 A【试题解析】 本题考查风险管理的内容。 风险管理的内容主要有三项， 分别是风险识别、风险评估和风险应对。31【正确答案】 D【试题解析】考查对国有土地上房屋征收与补偿的法律责任。32【正确答案】 A【试题解析】考查对征收程序和土地依法征收的理解。33【正确答案】 B【试题解析】 本题考查项目招标的相关内容。 根据中华人民共和国招投标法第三条，必须全部进行招标的工程有：一、大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公共安全的项目 ; 二、全部或部分使用国有资金投资或国家融资的项目 ; 三、使用国际组

46、织或者外国贷款、援助资金的项目。34【正确答案】 B【试题解析】 本题考查全面质量管理的基本观点。 其基本观点包括： 质量第一 ; 以预防为主 ; 为用户服务 ; 一切用数据说话。35【正确答案】 C【试题解析】本题考查房地产开发项目招投标的相关内容。 在房地产开发项目招投标中， 招标公告和招标文件是要约邀请， 投标文件是要约， 中标通知书是承诺。36【正确答案】 C【试题解析】本题考查房地产开发的市场营销观念。 市场营销观念的基本内容是：消费者需要什么房地产产品， 企业就应当开发和销售什么房地产产品。 企业考虑问题是从反映市场的需求出发。按照目标客户的需求去组织开发和销售。37【正确答案】

47、B【试题解析】本题考查房地产市场营销过程中目标客户确定阶段的工作。 房地产市场营销过程中的目标顾客确定阶段的工作包括市场细分、 目标市场选择和市场定位。38【正确答案】 C【试题解析】 本题考查现阶段， 商品房代理机构的工作。 现阶段房地产开发企业市场营销工作中，委托代理机构完成的主要是商品房销售。39【正确答案】 B【试题解析】本题考查房地产营销渠道的研究。 房地产营销渠道调研的内容主要包括：房地产营销渠道的选择、控制与调整情况 ; 房地产市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因 ; 租售代理机构的数量、素质及其租售代理的情况 ; 房地产租售客户对租售代理机构的评价。40【正确答案】 C【试

48、题解析】本题考查营销策划系统所包含的子系统。 营销策划系统可分为三个子系统：销售策划系统、形象策划系统和广告策划系统。41【正确答案】 A【试题解析】本题考查独家代理方式的含义。 独家代理是指房地产开发企业或其他业主将物业委托给一家房地产经纪机构代理， 委托人和代理人之间是单一的委托代理关系， 房地产开发企业与代理人之间的协调和佣金结算相对简单。 共同代理是指房地产开发企业将商品房的出售权同时委托给数家房地产经纪机构，按谁先代理成功， 谁享有佣金的一种代理方式。 参与代理是指房地产经纪机构参与已授权独家或共同代理的房地产经纪机构的代理业务， 代理成功后，由独家代理机构或共同代理人按参与代理协议

49、分配佣金的行为。42【正确答案】 A【试题解析】本题考查促进房地产商品市场销售的重要手段。 广告是促进房地产商品销售的一种重要手段。43【正确答案】 A【试题解析】考查对房屋征收的掌握。市、县级人民政府房屋征收的主体，房屋征收主管部门是房屋征收的实施单位，建设单位不得参与房屋征收的工作。44【正确答案】 C【试题解析】国有土地上房屋征收与补偿的法律责任。45【正确答案】 C【试题解析】本题考查物质折旧的含义。建筑物在实体上的老化、磨损、损坏所造成的建筑物价值损失，属于物质折旧。46【正确答案】 B【试题解析】本题考查收益法的本质。 收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。假设开发法也称为剩余法、 预期开发法、 开发法，是预测被估价房地产开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将被估价房地产开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。 成本法是求取被估价房地产在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减