房地产开发企业自持项目的进项与成本抵扣

1、房地产开发企业自持项目的进项与成本抵扣 开发公司自持商铺进项分期抵扣? 国家税务总局关于发布不动产进项税额分期抵扣暂行办 法的公告（国家税务总局公告2016年第15号）有这么个表述: 房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动 产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税 额不适用上述分2年抵扣的规定。 其中提到房地产开发企业自行开发的房地产项目，之所以不 需要分2年抵扣，主因系该项目在房地产开发企业是个存货， 如果买个存货还需要分两年抵扣，和供给侧改革去房地产库 存是相悖的，所以给了一次性扣除的做法。 问题来了，你房地产开发企业自行开发的房地产项目不需要 分两年抵扣，那房地产

2、开发企业自行开发的房地产项目不卖 了，而是转为自持，那这个办了房本的房地产项目的已抵扣 进项部分，比如建筑成本要不要扒出来后第一年抵扣比例为 60%，第二年抵扣比例为 40%？ 先咬这段话“纳税人 2016年5月1日后购进货物和设计服 务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修 缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额 依照本办法有关规定分 2 年从销项税额中抵扣。 ”显然房地 产开发企业 2016年 5 月 1日后购进货物和设计服务、 建筑服 务目的不是新建不动产，套不上去。 再咬这段话“已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失， 或者改变用途，专用于简易计税方法计税项

3、目、免征增值税 项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵 扣的进项税额”。房地产项目办了房本转为固资后，属于不 动产了，即属于已抵扣进项税额的不动产了，但 1、自持为 商铺或出租，显然不是非正常损失，2、“或者”前后应当 分成两段读，即非正常损失是一个原因，改变用途专用于简 易。 。 。读成另一段， 为什么呢， 如果说“改变用途” 也是一个原因，就说不过去，比如此前是用于出租的，现在 用于办公，用途也改变了，但进项需要转出吗？显然不要！ 那好，已抵扣进项税额的房地产企业自持地产，一没非正常 集体福利、个人消费，而是从出售转为自持。 损失，二没用于简易计税办法项目 非老项目） 、更非

4、免征、 综上，地产公司转为自持，是否可以理解为自已买自已的 手房，其进项税额可以全部抵扣，而无庸分 2 年，然也，房 地产开发销售与自持均是去产能，政策待遇是一致的。 这样就要引出第二个问题来了 开发公司自持商铺土地成本不得抵扣？ 国家税务总局关于发布房地产开发企业销售自行开发的房 地产项目增值税征收管理暂行办法的公告（国家税务总局 公告 2016年第 18 号）有这么一条：当期允许扣除的土地价 款按照以下公式计算： 当期允许扣除的土地价款 = （当期销售房地产项目建筑面积 +房地产项目可供销售建筑面积）X支付的土地价款 当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增 值税销售额对应的建

5、筑面积。 房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的 总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配 套公共设施的建筑面积。 假设可以出售的总建筑面积为 100 万平米，只卖出了一半， 还有一半卖不动了， 干脆转为商铺自持， 余下来的 50 万平米 商铺对应的土地价款就不能减除，于是乎成了商铺原值的 个不可分割的组成部分。 问题出来了？地产去产能怎么去？中共中央总书记习近平 在中央财经领导小组第 次会议中提出，要化解房地产库 存，促进房地产业持续发展。而中财办主任刘鹤近日也在浙 江调研时强调，化解房地产库存，促进房地产业持续发展。 与住宅相比，商业地产库存规模相对较小，但景气程

6、度和经 济形势密切相关，而商业地产的地价、建造、后期运营成本 明显高于住宅，对资金的吸纳能力亦强于住宅。且土地性质 转变难度大，其库存问题不应被忽视。 RET 睿意德中国商业 地产研究中心的数据显示，截至 2015年 12 月，全国写字楼 平均空置率 18%，商业营业用房空置率高达 30%。足以反映 其过剩程度。在楼市“去库存”的大环境下，房地产库存结 构性问题渐渐浮出水面。根据多家机构的统计，与住宅面临 的高库存相比，我国商业地产的库存情况更为令人担忧。 为此国务院发布关于加快发展生活性服务业促进消费结构 升级的指导意见，其中提到积极发展包括客栈民宿、短租 公寓、长租公寓等在内的满足群众消费需求的细分业态，这 是出租公寓首次被写进国务院的政策性文件，也被认为是商 业地产库存的重要去化通道。 既然如此，为什么自持的