遵义“君豪尚都”营销策划报告

1、目 录第一部分 遵义市场调研分析一、遵义市宏观环境分析二、遵义市房地产市场状况分析三、项目概况四、遵义城市商圈与商业业态分析五、遵义商品住宅市场状况分析六、遵义房地产市场个案调查统计第二部分 项目总体定位分析一、项目SWOT 分析二、项目总体定位三、项目住宅部分定位四、项目商业部分定位五、项目目标客户定位第三部分 项目整体营销策划分析一、项目总体营销策略二、项目招商营销策划三、项目销售营销策划四、项目市场推广广告策划五、项目商业经营管理策划第一部分 安顺市宏观环境分析一、安顺概况 安顺位于贵州省中西部，全市国土面积9264平方公里，人口262.43万人，中心城区人口30余万，其中布依、苗、回、

2、仡佬等少数民族人口占全市总人口的39%。安顺市是贵州省现有的4个地级市之一，下辖西秀区、平坝县、普定县、镇宁布依族苗族自治县、关岭布依族苗族自治县、紫云苗族布依族自治县和黄果树风景名胜区、安顺经济技术开发区、贵州黎阳高新技术工业园区等县（区）。二、安顺市宏观经济发展透析1、国民经济增长和收入情况安顺市2007年GDP增长率比06年增速17.81%，是2000年以来最高水平，再创历史新高，国民经济保持平稳运行水平，各行业迅猛发展。2007年城镇居民可支配收入为11487元比06年增速29.15%，是2000年以来的最高增长。贵阳市07年为12781元，低于贵阳市1294元，高于其他地州市。城镇居

3、民收入的增长，对房地产市场的发展的有良好的促动性。2、安顺产业结构分析2008年安顺第一、二、三产业结构发展比20007年呈稳健上升趋势，其中第三产业比第二有所增长拉高，全年总体产业结构均全面保持稳定的发展格局。 3、城市人口结构分析根据统计数据，截止2007年，全市总人口为267.36万人，其中农村居民190.49万人，占总人口的71.25%，城镇居民76.87万人，占总人口的28.75；农业人口为226.78万人，占总人口的84.82%，非农业人口为40.58万人，占总人口的15.18%。根据安顺市“十一五”人口规划，到2010年，全市总人口将达到270万左右，人口城镇化水平将达到35%以

4、上。随着安顺城市化的进程，城市人口的提高对房地产的消费将起到刺激作用。三第六部分 安顺房地产市场个案调查统计一、安顺房地产市场调查统计1类比竞争住宅项目调查畔山龙庭项目名称畔山龙庭类 别商业+住宅地理位置安顺市北航路中段交楼日期未定交通状况4、15路工交可到进 度多层封顶、高层建三层框架开 发 商安顺王刚房地产开发公司策划代理贵阳七善堂策划有限公司物业管理安顺邻达物业有限公司管理费用估：0.9元/1.2元/物业形态建设规模15.5万；（项目由5栋高层，4栋花园洋房，35栋联排别墅、4栋独栋别墅组成居住组团住宅）总 套 数800余套停 车 位200个公 摊 率15%17%户 型电梯：以 125.

5、45、126.31、127等三房为主，80.67、96.76两房为辅；花园洋房：130199三房为主。户型比例以大三房为主力户型，其中电梯房均为错层结构外部配套贵航医院、南马购物广场、百货、餐饮店等内部设施园林景观、观光电梯、半室内游泳池等销售价格电梯房：2780元/起价，均价2900元/；20层以下层差10元；20层以上5元。花园洋房3480元/，最高价3680元/销售情况未开盘，目前图纸认购约20%，市场情况一般主力客户群针对安顺中高端，中收入群体为主要对象媒体渠道户外广告牌、出租车顶灯箱、外接待点推广主题城市标杆，理想生活现场氛围较为冷清，但售楼部环境及装修较为清雅舒适，有档次联系电话0

6、853/备注现该项目未取得预售许可，目前以图纸认购进行活动促销，交2万元可抵23万优惠金，交齐20%首付另享受3880元装修礼金，并送一年的物业管理费。临街部分三层商业规划为社区商业，暂不认购，具体信息还未公开。葡华欧洲城项目名称葡华欧洲城类 别商业+住宅地理位置黄果树大道交楼日期2010年6月30日交通状况14.15路公交可到达进 度一期电梯房建主体、步梯房已封顶开 发 商安顺顺盛置业有限公司策划代理无（贵阳顽石广告做广告整合推广）物业管理中铁物业管理公司管理费用电梯房：1.1元/、步梯房0.7元/物业形态建设规模20万；共25栋。（其中多层12栋；高层13栋）总 套 数1300套（已建一期

7、400余套，电梯132套，步梯房268套左右）停 车 位700个（负一层）公 摊 率15%18%户 型电梯房:120165.30 主要以三房两厅双卫双景观阳台为主力户型户型比例一期128与130左右三房两厅双卫双景观阳台各占50%外部配套贵医安顺医院、酒店、公安局、等行政配套内部设施酒店、社区商业、超市等小区生活配套销售价格电梯房2610元/起价，均价2900元/，最高价3370元/销售情况一期8栋步梯房已尽；2栋132套电梯房已售60%左右主力客户群外地在此地经商者、本地中高收入且有一定生活品味群体媒体渠道户外广告牌(新大十字)；灯杆广告（黄果树大道西侧）推广主题一座欧洲城邦，十个生活梦想现

8、场氛围处于一期销售尾期，无太多来访，相对冷清联系电话0853备注08年开始11月开始认筹，一期多层(五、六)三房两厅已全部售尽。多层售价2450元/起，均价2550元/，其中有约30套为周边村名安置房。该项目裙楼与小区底商部分目前未开始销售及招商。二期电梯房尚未开始认购，预计在今年5月底6月初开始认购，该项目整体规划较为良好，产品户型设计新颖，建筑外观独具一格目前在在安顺已经形成良好的口碑效应。紫鑫名苑项目名称紫鑫名苑类 别商业+住宅地理位置安顺市体育路10号交楼日期交通状况8.9.12.14.15等多路公交到达进 度一期工程分别建主体与开挖地基开 发 商安顺市山城房地产开发公司策划代理无物业

9、管理深圳深华物业管理公司管理费用估计：1.01.5元/物业形态建设规模占地约3万（6栋24层以上电梯房，分两期开发）总 套 数650套左右（一期300余套，24层与32层各一栋，共两栋）停 车 位公 摊 率18%户 型8767；116.13、118.29三房、跃式为主；三房与131.22、134.11四房平层及173.41跃式为辅）户型比例三房跃式约占40% 四房、三房平层占50% 两房约占20%外部配套市医院、实验小学、日杂百货店及菜场等内部设施园林景观、康乐园、 羽毛球场等运动休闲场地销售价格27302930元/起价，层差30元，最高价3400元/左右销售情况一期在售24层跃式户型100套

10、左右，目前预计销售50%左右，32层标准层目前处于内部认筹中，估计认筹率达40%。主力客户群中收入群体媒体渠道户外广告牌、灯杆挂旗、站台广告推广主题上品建筑，上游生活现场氛围目前处于一期销售期，现场均有来访，估计来访46组/天联系电话0853/备注一期平层电梯房现采取内部预定，交5万，每月返1.5%的优惠活动，预计今年12月正式开盘销售，目前未公开价格。底层商业部分目前未出台销售价格与招商信息，据销售估计有可能引进大型生活超市作为小区的生活配套兴伟花园项目名称兴伟花园类 别商业+住宅地理位置安顺市经济技术开发区交楼日期2011年交通状况15.12、9路公交可到达进 度电梯房开挖地基，多层已封顶

11、开 发 商安顺市兴伟房地产开发公司策划代理无物业管理房开自行管理管理费用未定物业形态建设规模29万（其中住宅：25.9万；商业5000）总 套 数2604套（目前在建2期1300余套电梯房，9栋17层）停 车 位786个公 摊 率14%户 型130150之间，三房两厅为主力户型户型比例2期三房两厅占90%外部配套家具卖场、银行（信用社）、在建阿波罗酒店、少量餐饮店内部设施园林绿化、停车场、规划中的小区生活超市及百货卖场销售价格21602180元/起价（1至6层，6层以上层差20元/）销售情况一期多层已基本售尽，现主推18号高层住宅，136套均为图纸认购目前已认购40余套。一次性9.5折；按揭9

12、.7折。主力客户群中等收入群体媒体渠道户外广告牌（西航路口）、安顺晚报、宣传单张推广主题现场氛围冷清 联系电话0853备注该项目地处开发区，周边无完善的生活配套设施，且离市区相对较远，沿路无太多楼盘开发，人流量极为稀少。另该楼盘目前在推3期商业部分，分2栋2层，体量在15000左右，目前已售40%。采取包租返祖的操作形式，3年返24%的租金。售价只分楼层不分位置，一层统一价格8600元/；二层统一价格5600元/。翰林景都项目名称翰林景都类 别商业+住宅地理位置安顺市开发区学府路交楼日期未定交通状况9、14路公交进 度施工至地面一层开 发 商安顺固山房地产开发公司策划代理无物业管理暂定房开自行

13、管理管理费用1.2元/物业形态建设规模总建30万（目前在建一期2栋18+1高层）总 套 数一期约180套停 车 位200个公 摊 率无（按套内面积销售）户 型电梯：80140以三房为主，两房、四房为辅； 户型比例三房占70%左右外部配套安顺电大、安顺学院、超市、百货餐饮店等内部设施中庭花园、安顺二中销售价格目前尚未销售，在做户型的优化调整，前期图纸认购2780元/均价销售情况目前暂停认筹活动，做户型优化调整。估计下月底开始启动主力客户群针对安顺市内及周边县份中收入为主要对象（前期）媒体渠道贵州都市报夹报、宣传单页、户外广告、站台广告等推广主题前后学府，左右山水现场氛围较为冷清，目前未启动推广

14、联系电话0853/备注该楼盘是安顺目前唯一按套内面积销售的楼盘，现已暂停认筹活动，户型调整。前期于2008年10月25日开始认筹活动，一、够VIP卡到开盘之日起日增值200元；二、交纳1万5万定金可抵总房款1.57.5万。一期图纸认购约60%左右，估计再次启动活动价格会在前期基础之上上调50元/左右。翠麓锦城项目名称翠麓锦城类 别商业+住宅地理位置中华西路与塔山西路交汇处交楼日期2010年8月31日交通状况11.12.15.公交经过进 度正负零以下基础工程开 发 商安顺翠麓房地产开发公司策划代理无物业管理贵阳绿地物业管理公司管理费用待定物业形态建设规模建面89248.8、地下室面积：9238.

15、24、商业面积：13520.66、住宅面积：52000.32总 套 数384套 （高层29+1层，地下两层，商业4层）停 车 位地下188个+地面15个，共计：203个公 摊 率户 型两房两厅、三房两厅、四房两厅户型比例三房两厅占60%、两房与四房共占35%、跃层占5%外部配套超市、医院、学校、批发市场等内部设施奥德斯电梯、燃气管道入户、公共部分精装销售价格四房：2780元/起、三房2730元/起、两房2860起（14层以下已认购）销售情况认购定金大房8万；小房6万，赠送一年物管费，按揭99折，一次性98折，已认购约50%。主力客户群公务员、私小业主等媒体渠道电视广告、户外广告、公交站台广告、

16、灯杆广告推广主题上层建筑，上层生活现场氛围现场布置较差，缺少广告支持联系电话0853备注该项目共30层，其中4层为商业裙楼，五层位转换层，六层29+1为住宅，该楼盘预计今年8月开盘解筹。若解筹时高于认购价，按已签认购价执行，若低于认购价，按新开盘价执行，商业部分目前暂不售，将规划为社区超市，基本信息未公开。另住宅615层，层差价20元/，15层以上，层差价10元/派力光华项目名称派力光华类 别住宅（高层）地理位置安顺经济技术开发区交楼日期2010年9月交通状况15、9、12路公交可到达进 度在建10层主体开 发 商安顺市吉运房地产开发公司策划代理无物业管理安顺市阳光物业发展公司管理费用0.8元

17、/物业形态建设规模2栋高层（18层、29层各一栋）总 套 数500余套停 车 位200个公 摊 率17%户 型90130之间（三房两厅为主，两房与三房跃式为辅）户型比例三房两厅占70%左右、两房占15%、跃式占5%外部配套家具卖场、银行（信用社）、在建阿波罗酒店、少量餐饮店内部设施2.2万绿化广场、电子可视监控系统销售价格2308元起价,12层以下层差20元/,12层 以上层差15元/销售情况1号楼136套，已售110套左右，2号楼360套近期开始认购主力客户群中收入群体、新区城郊购房群体媒体渠道无推广主题现场氛围冷清联系电话备注该项目销售较差，销售人员素质低。锦绣黔城项目名称锦绣黔城类 别高

18、层+多层地理位置开发区黔中车城小米山交楼日期未定交通状况15.9路公交可到达进 度框架开 发 商安顺安顺翠麓房地产开发公司策划代理无物业管理未定管理费用未定物业形态建设规模约6万左右（2栋21+1高层；5栋6+1多层）总 套 数524套（高层284，多层240）停 车 位不详公 摊 率13%户 型高层：78134主要以三房、两房为主；多层：110129以三房为主户型比例高层：三房占70%，两房与四房各占15%。多层：均为三房外部配套302医院、学校、菜场、日杂百货店等，相关生活较为完善内部设施主要为园林景观销售价格未定销售情况未开盘主力客户群市区及周边县份中等收入群体媒体渠道户外广告、公交站台

19、广告、灯杆广告推广主题城市中的公园现场氛围冷清联系电话0853备注该项目与翠麓锦城为同一房开公司所开发，目前只处于前期登记宣传阶段，未出台相关的销售信息。估计要等翠麓锦城开盘以后该项目才会公布相关的销售信息。长安大厦项目名称长安大厦类 别底商+高层地理位置安顺塔山西路与南水路交汇处交楼日期2010年底交通状况12.11.2路公交可到达进 度在建地面一层开 发 商安顺强盛房地产开发公司策划代理暂无物业管理未定管理费用未定物业形态建设规模23620（商业为4620，住宅为16600）总 套 数150套（29层，地下2层+地面4层）停 车 位110个（地下100个）户 型98、109、122，四房1

20、54户型比例三房占80%，四房154及部分两房为补充。外部配套商业区、生活配套完善内部设施停车场、屋顶花园销售价格未定销售情况未开盘主力客户群市区中高收入群体媒体渠道项目工地外墙橱窗广告推广主题无现场氛围无联系电话0853备注该项目目前无销售信息出台，只接受电话登记，据办公室人员称：估计价格在3200左右起价，6月底开始销售。2、类比竞争商业项目调查东方商城项目名称东方商城类 别商业地理位置市府路和体育路交汇处交楼日期2009年5月28诶交通状况14.路公交可到达进 度处于内装阶段开 发 商安顺市雄政房地产开发公司策划代理贵阳畅想策划有限公司物业管理管理费用物业形态建设规模16500总 套 数

21、商铺及独立门面共300余个铺位；摊位约200个公 摊 率按套内面积销售层 高4.5m面积2550（主力：2736）规划项目分内临街商业独立门面,步行街内商铺及菜场商铺、摊位销售外部设施菜场、餐饮、百货烟酒店 销售价格临街独立门面:2.2万、2.3万、2.6万3.3万,按入口位置转角与中间区分价格销售情况目前独立门面与内商铺销售约20%左右，摊位销售约30%左右主力客户群安顺及周边县份的小资者媒体渠道户外广告牌（售房部周边）、宣传单页推广主题现场氛围目前未进行广告推广，售楼现场相对冷清联系电话0853/备 注该项目内商铺价格主要以23万元/为主，主要按转角与中铺、边铺位置区来分价格，摊位规划为生

22、活超市，价格在1.854.4万元/m,主要集中在2.23.6万元/m，价格差异以主要以转角与中铺位置来划分。此外，独立门面未做详细规划，但内商铺规划为步行街，定位中高端购物休闲一条街，有品牌男装区、品牌女装区、中式餐饮区，德克士等休闲餐饮店设置。步行街内商铺实行包租返租的销售手段，返祖3年，年回报8%，且冲抵总房款。一次性9.8折，按揭9.9折南方大市场项目名称南方大市场类 别商业地理位置马鞍山路交楼日期即买即交交通状况无公交直接到达进 度一期已交付使用，二期主体施工80%开 发 商安顺德胜房地产开发公司策划代理无物业管理管理费用基本情况建设规模5000余总 套 数内街商铺及独立门面共81余个

23、铺位；层 高4.5m面积2550规划安顺兽药、饲料批发市场外部设施车站、菜场 销售价格临街独立门面1250015000元/，内街独立门面：均价6560元/销售情况沿街24间独立门面已售完毕，整体约销售31%左右。内街门面4月28日销售主力客户群安顺小投资者媒体渠道宣传单页，现场广告推广主题小金铺+小投资+小风险=大富翁现场氛围目前销售前登记阶段，且有广告推广，来访较多联系电话0853备 注该市场前期实行包租返租的销售手段，返租祖3年，年回报8%，且冲抵总房款。现市场已基本全部招商完成，且满场经营，不再采取包租返租销售，以硬卖方式销售，目前租金约20元/,按建筑面积计算。3、楼盘调查基本数据汇总

24、住宅部分楼盘名称地理位置总建面积物业类型户型套数主力户型主力面积认购单价畔山龙庭北航路15.5万高层商住800三房1301402780起葡华欧洲城黄果树大街20万高层商住1300三房120165.302610起紫鑫名苑体育路3万高层商住650二、三房116.131352730起兴伟花园北航路295万高层住宅2604三房1301502160起翰林景都学府路30万高层商住一期1802600起翠麓锦城塔山西路9万高层商住384二、三房1101302730起派力花园北航路7万高层商住500二、三房901302308起锦绣黔城小米山6万高多层住宅524二、三房78134长安大厦塔山东路24万高层商住15

25、0三房981543200起122.47092商业部分楼盘名称地理位置总建面物业类型户型套数商业形态主力面积认购单价东方商城体育路1.65万住宅底商500临街、内铺255022000起南方星园马鞍山路5000住宅底商81临街、内铺2550内6500起2.15万581临街12500起4. 在售楼盘0809年4月份销售情况统计楼盘名称物业形态总套数可售套数预售套数预售面积均价兴伟花园一期61层2881959311308.991579欧洲城一期5、61层47332215114836.342451派力光华32层377343283868.682021派力光华18601826紫鑫名

26、苑23全跃层1411293664.733047南方星城22平跃层2549016417857.32043东方商城61层824727233317.713396合计：54762491.48备注：表中可售套数数值低于总套数数值主要原因是部分房源处于银行抵押和安置状态，每销售一套后向银行还款，才能解冻进行销售备案和预登记。销售统计总结：从以上统计数据看出销售套数和销售面积最高的楼盘依次是：南方星城，葡华欧洲城一期、兴伟花园一期、派力光华。多层住宅销售价格最高的依次是：东方商城、葡华欧洲城一期，最低的是兴伟花园一期。高层住宅销售价格最高的是：紫鑫名苑。5. 市场调查分析总结本次市场调查主要以安顺中高档次高

27、层住宅项目为主要方向，通过调查结果显示，市场基本情况为：l 目前安顺在售的中高档次楼盘建设规模为：约122.4万，住宅总套数：约7092套（不包含翰琳景都二期约26万），10万以上规模项目超过3个，安顺的房地产市场已处在大盘的时代，一个完全竞争的市场；l 在售楼盘中所处地理区位，4个在城区，4个在开发区，3个在城郊，均分散在安顺各主要市场，面向全市销售；l 在售项目中综合素质高的楼盘依次为：葡华欧洲城、翰林景都、畔山龙庭、紫鑫名苑、翠麓锦城等，各项居住生活品质均高于安顺市场前期开发项目，劣势是周边市政设施和生活服务配套不够完善，交通不便捷、地理位置远；l 在售项目中价格处在市场较高位置产品为：畔山龙庭、紫鑫名苑、翠麓锦城等价格在2700元以上，开发区价格最低。未售项目中价格最高的为：假日铭都全跃层4000元起，长安大厦3200元起；l 在售项目住宅产品主要基本采取3+2+4室+跃层的常规户型配置标准销售，以平层为主。3室作为流行主打户型，其市场畅销的问题在于，低价位，购买总价总体不高是推动销售的主要因素；l 在售项目中主要以住宅为主推产品，回收资金。商业部分均未启动销售，这主要在于其地理位置商业价值不高，商业销售力不强，多数将作为社区商业配套定位，成熟后再销售；l 各楼盘均以自身独