《地籍管理》(1-总论)

1、中国人民大学土地管理系 主 编谭 峻 林增杰普通高等教育“十一五”国家级规划教材中 国 人 民 大 学 出 版 社 地 籍 管 理（2011最新修订）11 地籍管理研究体系1.1.1 地籍与地籍管理 土地：地球表层的陆地部分，包括海洋滩涂和内陆水域 地籍：最简要的表述是土地信息记载册。是记载土地权属、界址、数量、质量和用途等基本状况的图簿册 禹贡篇：公元前2100多年的夏禹时期，治理水患后，按土壤质地、水利条件将疆域土地划分三等九级，作为缴纳贡赋依据，这是中国最早地籍制度的记载 地籍具有空间性、公信性、精确性和连续性等特点。地籍的空间性是由土地的空间特点所决定的；地籍的公信性体现了地籍图册资料

2、的权威；地籍的精确性表现为地籍资料运用先进的测绘手段获取；地籍资料的连续性是现势性的最好体现 11 地籍管理研究体系1.1.1 地籍与地籍管理 发展阶段：税收地籍、产权地籍和多用途地籍 特点和任务：初始地籍和日常地籍 行政管理层次：国家地籍和基层地籍 地域：城镇地籍和农村地籍 地籍是土地管理的基础 地籍是土地权益保障的前提 地籍是国民经济发展的保障 地籍为国家税收提供基础资料11 地籍管理研究体系1.1.1 地籍与地籍管理 地籍管理：指国家为建立为社会服务的地籍，以及研究土地的权属状况、自然状况和经济状况而实行的一系列工作措施体系。土地自然状况指土地的坐落、四至、形状、大小、地貌、坡度、土壤、

3、植被等；土地权属状况包括权属性质、权属来源、权利状况、界址点线等；土地的经济状况指土地等级、宗地地价、土地用途等 地籍管理以土地科学这一领域中的土地产权、界址、数量、质量和用途等基本要素的变化规律作为研究对象。它揭示了土地利用领域中人地关系这一特殊矛盾在时空上的运动规律 地籍管理是以地籍制度、地籍管理措施体系和地籍管理技术手段作为主要研究内容的一门学科 11 地籍管理研究体系1.1.2 研究对象与内容体系比较规范化的地籍管理内容体系11 地籍管理研究体系 地籍管理是土地科学的基础学科，涉及到许多相关学科的知识，并同它们共同形成一个科学理论体系，主要涉及的相关学科有 1.1.2 研究对象与内容体

4、系12 中国地籍制度发展史1.2.1 古代历史（1）地籍为税而设（始于公元前21世纪夏禹治水时期）（2）户籍为主、地籍辅助时期（始于公元前359年战国末期）（3）地籍与户籍平等地位时期（始于公元8世纪唐代中叶）（4）地籍地位提高时期（始于公元16世纪明朝中叶）12 中国地籍制度发展史1.2.1 古代历史12 中国地籍制度发展史1.2.2 近代历史（1）北京政府时期的地籍整理 北京政府在1913年秋于内务部设立了全国土地调查筹备处，筹办土地调查和经界整理工作 1915年3月全国经界局成立，制订了经界条例、变更地籍章程、土地清册等有关经界整理办法和规则；1916年3月，经界局在河北试办经界整理 1

5、922年颁布不动产登记条例，我国历史上第一部土地登记法规；同年颁布不动产登记条例施行细则，意味着我国地籍整理开始步入法制化进程12 中国地籍制度发展史1.2.2 近代历史（2）国民政府时期的地籍整理 1923年设置了土地局，推行“平均地权”理念 1926年公布土地登记征税法，规定一切土地权利均需申请登记，领取证书后才享有法律保障 1930年土地法、1935年土地法施行法颁布施行，是国民政府地籍整理的发展时期 1933年内政部颁布土地测量实施细则，标志地籍测量制度的正式确立 1932年5月，江西省南昌县首次运用航空摄影测量 1934年8月国民政府成立土地委员会；1942年6月国民政府行政院下设地

6、政署，实行土地的集中统一管理。1944年公布地籍测量规则；地政署于1946年公布土地登记规则 国民政府虽然建立了比较完善的地籍整理制度，但是由于其政治上的原因，以及受当时科技水平、人才等限制，地籍整理的收效甚微12 中国地籍制度发展史1.2.2 近代历史（3）解放区地籍工作 1928年12月，共产党颁布了历史上第一个土地法律井岗山土地法；1931年12月又出台了中华苏维埃共和国土地法 1932年到1934年，革命根据地进行了查田运动，进行了土地调查、清帐等地籍工作 1946年5月4日，共产党中央发出了关于清算减租及土地问题的指示（即“五四指示”），各解放区轰轰烈烈地进行了实现“耕者有其田”的土

7、地改革运动 1947年10月，中国土地法大纲公布施行，它是一个比较彻底和完善的土地革命纲领，使解放区的土地改革运动进入了一个新阶段；为配合土改，各解放区普遍开展了土地清丈、划界埋桩、确权登记发证、建立土地台帐等地籍管理工作12 中国地籍制度发展史1.2.2 近代历史（4）社会主义时期地籍管理制度的理性回归 19491957年土地改革和合作化时期的地籍管理 地籍为土地改革提供基础资料 地籍为税收服务 城镇地区开展了土地登记工作 19581978年人民公社化及“文革”时期的地籍管理 全国范围内的第一次土壤普查 人民公社六十条对农村土地权利归属意义重大 城乡土地分管 “文革”期间既无政府也无地籍 1

8、2 中国地籍制度发展史1.2.3 现代历史 1980年代后地籍管理实现大跨跃 理性回归之起步阶段 1982年-1993年 开展第一次土地利用现状调查土地使用权制度建立城镇国有土地使用权申报登记地籍法律体系逐步建立 巩固阶段 1994年-1996年 开展城镇地籍调查土地总登记完成启动地籍信息化建设采用新技术提高地籍管理水平 提高阶段 1997年-2000年 启动国土资源大调查土地登记制度基本建立土地统计制度基本建立启动土地利用遥感监测体系地籍信息化建设初具规模 12 中国地籍制度发展史1.2.3 现代历史提高阶段 1997年-2000年 启动国土资源大调查土地登记制度基本建立土地统计制度基本建立

9、启动土地利用遥感监测体系地籍信息化建设初具规模 发展阶段 2001年-2005年 国土资源大调查全面展开城乡土地登记覆盖面进一步扩大全面建立土地调查统计制度土地利用遥感监测体系初步建立地籍产业化与社会化试点 调整阶段 2006年- 现代产权制度建设构建土地调查监测评价体系实施“金土工程” 1980年代后地籍管理实现大跨跃 13 国外地籍制度概述1.3.1 外国地籍现代历史旧约创世纪记载，古代埃及早期就有全国土地资源进行普查的制度，并为埃及王国历朝法老所沿袭 公元前450年罗马最古老成文法十二铜表法编定完成，其中第七表为土地权利法，可见当时的土地经界分明，权属明确 大陆法系国家地籍制度的形成与发

10、展 12世纪初物权登记制度萌生于德国，登记记载后才能发生效力 1722年德国颁布抵押权及破产令，承认先取特权在效力上优先于抵押权 1750年德国发布抵押权令，对抵押权和先取得权享有的优先权必须以登记为要件，相互间的顺位先后由登记先后决定 1896年颁布德国民法典，将物权变动的公示原则与公信力作为物权制度的一项重要内容 1897年3月德国颁布土地登记条例，1935颁布土地登记条例施行法，1936年颁布土地登记官职责条例，1951年颁布以土地登记规则处理住宅所有权事宜法等。至此，德国的不动产登记制度日趋完善1.3.1 外国地籍现代历史13 国外地籍制度概述 大陆法系国家地籍制度的形成与发展 法国在

11、民法典出台前，也曾发生过大规模的罗马法继受运动 法国民法典从1800年开始起草，是否采用公示原则成为登记制度议论的中心问题，最后登记公示原则还是在1804年形成时得到了采用 英美法系国家地籍制度的形成与发展 英国在1862年设置了政府登记局，统一管理英国城乡土地 1862年英国颁布威斯伯里勋爵法，将权利登记体系引入英国 1875年英国颁布凯恩勋爵法，规定对占有性权利实行自愿登记 1897年英国颁布土地转让法，对不动产权利实行强制登记原则 1925年以后英国颁布了土地登记法、土地负担法、财产管理法等我国历代的地籍管理制度都是以国家利益为本位而建立的，以私的产权保护和交易安全为基本价值取向的产权登

12、记在我国始终没有形成独立而完整的观念，也没有形成比较完整的产权登记法律体系，严格的产权登记制度在引进西方法制之前并不存在。我国现行的产权登记制度虽然带有产权登记的性质，但在很多方面仍然有中国传统登记的痕迹，如何从我国实际情况出发，完善地籍管理制度及产权登记制度，是摆在我们面前的一项重要而艰巨的任务。1.3.2 典型国家地籍制度特点13 国外地籍制度概述（1 1）俄罗斯国家地籍系统）俄罗斯国家地籍系统 俄罗斯地籍法律制度 2001年制定俄罗斯联邦土地法典 1999年通过俄罗斯联邦国家地籍法 俄罗斯联邦土地管理实行垂直体制，由联邦地籍局统一管理 苏联解体后，俄罗斯土地从国有化向土地私有化发展 19

13、90年俄罗斯颁布了土地改革法，实行土地多种所有制和多种经营形式 国家地籍系统 土地登记：俄罗斯联邦国家土地登记包括土地及与土地相关的地上物的权利，如建筑物、地下或地上设施等的登记 土地统计：俄罗斯联邦国家经济统计的一种类别 土地评价：按土地用途、土地收益、供求状况确定土地价值 地籍信息系统 地籍信息系统目标：建立全俄罗斯统一的地籍自动化系统 地籍信息系统的主要功能：建立土地资源管理过程的电子政务系统，实现各级管理机关间的网络信息传输，对土地利用的动态监测等 1.3.2 典型国家地籍制度特点13 国外地籍制度概述（2 2）德国自动化地籍系统）德国自动化地籍系统 地籍制度概述 德国除了联邦层面上的

14、法律之外，各个联邦州享有充分的立法权限 地籍管理的法律规定主要体现在测量法律之中。德国实行地籍分级管理体制，负责地籍事务的最高级别管理机构通常是州的内政部；中间级别是设在区政府中的地籍部；最低级别是测量和地籍局 自动化地籍簿（ALB） 自动化不动产地籍簿（ALB）的主要内容是对地籍描述信息的管理，自动化地籍簿允许根据用户需要扩展不动产地籍簿的数据内容。自动化地籍簿主要由宗地文件、土地所有者文件、登记地点文件、地籍分区文件、行政管辖范围文件、建筑物文件（正在建设中）、实施表格和查询文件组成 自动化地籍图（ALK） ALK实现的地籍管理主要功能是：自动化处理点文件、宗地草图文件和测量元素文件，保证

15、地籍与测量数据结构的一致性；充分考虑到制图学对数据交换的要求，实现地籍与其它房地产信息系统数据库之间的连接1.3.2 典型国家地籍制度特点13 国外地籍制度概述（3 3）日本地籍调查与对抗要件登记制度）日本地籍调查与对抗要件登记制度 地籍调查 地籍调查的基本体系包括一笔地调查和地籍测量两部分 对抗要件登记制度 1899年颁布不动产登记法 1898年颁布日本民法典。日本系采用意思主义立法例的国家，物权变动仅以当事人意思表示而发生，无须公示；在日本登记具有对抗第三人的效力 日本不动产登记的特点 物的编定主义 形式审查主义 登记种类较多：土地标示的登记；建筑物标示的登记；所有权的登记；所有权以外权利的登记本 章 小 结 地籍是一个国家的政府为征收田赋和管理土地而建立的登载土地的簿册 地籍是土地科学的基础学科，它以土地科学领域中土地的产权关系、界址坐标、数量结构、质量评价和利用用途等基本土地要素作为本学科的研究对象，以地籍制度、地籍管理措施体系和地籍管理技术手段作为主要研究内容 地籍制度是国家对各种地籍要素的确定和变更规律所作的各种规范化的政策规定和法律约束 土地登记制度是确定土地产权的