物业管理有限公司大厦园区招标方案

1、物业管理有限公司 大厦园区大厦园区 投标书 物业管理有限公司 投 标 书 1 / 54 目 录 第一章第一章 企业情况企业情况.3 第一节第一节 基本概况基本概况.3 第二节第二节 企业理念企业理念.4 第三节第三节 经营管理特色经营管理特色 .5 第二章第二章 物业管理方案物业管理方案.7 第一节第一节 项目概况项目概况.7 第二节第二节 项目分析项目分析.7 第三节第三节 服务定位服务定位.8 第四节第四节 管理模式管理模式.10 第五节第五节 管理目标、指标管理目标、指标.12 第六节第六节 组织架构与人员设置组织架构与人员设置.13 第七节第七节 服务内容服务内容.14 第八节第八节

2、管理措施管理措施.15 第二章第二章 客服及会议服务客服及会议服务.18 第一节第一节 礼仪礼貌礼仪礼貌.18 第二节第二节 会议室使用管理规定会议室使用管理规定.19 第三章第三章 治安管理服务方案治安管理服务方案 .20 第四章第四章 房屋及设备设施的维修养护计划及实施方案房屋及设备设施的维修养护计划及实施方案.22 第一节第一节 物业维修养护的管理物业维修养护的管理.22 第二节第二节 大厦本体养护计划及实施大厦本体养护计划及实施.23 第三节第三节 大厦共用设备设施养护计划及实施大厦共用设备设施养护计划及实施.25 物业管理有限公司 投 标 书 2 / 54 第五章第五章 停车场管理方

3、案停车场管理方案.32 第六章第六章 环境管理环境管理.34 第七章第七章 实行多种经营内容及收费标准的设想实行多种经营内容及收费标准的设想.36 第八章第八章 管理人员的配备、职责、培训、管理管理人员的配备、职责、培训、管理.37 第一节第一节 人员配备及职责人员配备及职责.37 第二节第二节 管理处员工的管理管理处员工的管理.46 第三节第三节 管理处员工的培训管理处员工的培训.47 第九章第九章 管理规章制度和档案的建立与管理管理规章制度和档案的建立与管理.49 第一节第一节 管理规章制度管理规章制度 .49 第二节第二节 档案资料管理档案资料管理 .50 第十章第十章 物业管理服务收费

4、标准物业管理服务收费标准.50 第十一章第十一章 资格证明文件资格证明文件.50 物业管理有限公司 投 标 书 3 / 54 第一章第一章 企业情况企业情况 第一节第一节 基本概况基本概况 。 物业管理有限公司 投 标 书 4 / 54 第二节第二节 企业理念企业理念 企业定位：企业定位： 企业宗旨：企业宗旨： 服务宗旨：服务宗旨： 经营理念：经营理念： 价价 值值 观：观： 董 事 会 总 经 理 副总经理 综合部物业部市场部财务部品质部 各专业分公司 人力部 部 各管理处、项目部 物业管理有限公司 投 标 书 5 / 54 第三节第三节 经营管理特色经营管理特色 物业管理的应运而生，是房地

5、产发展和信息商品化、居家消费观念的变化及社会化 分工日益细化、家务劳动专业化的必然趋势和结果。我们的锐意改革和不断的进取已形成 了自己的经营管理与服务的特色。 一、高标准的服务理念与独特的哲学理念相结合一、高标准的服务理念与独特的哲学理念相结合 我公司从事的工作多数是为我院各研究所和科研人员服务。服务对象综合素质要高于 其它群体，对有关政策法规的理解甚至要高于我们的员工，无形之中对我们工作压力是显 而易见的。但是，我们的工作作风一贯是坚韧顽强、富于挑战。所以我们将中国行政管理 几十年来行政后勤管理的经验与北京公司物业管理有限公司的市场化、现代化管理经验相 结合，引进先进的管理理念，提出了我公司

6、高标准的服务理念，形成了我公司为服务与经 营管理的特色。 二、具有成熟的综合物业的管理经验二、具有成熟的综合物业的管理经验 我公司目前所承担的物业管理工作，既有大型科研人员居住社区的物业管理，又有科 研院所、图书大厦的物业管理。在供暖、供电、绿化、保安、保洁、消防、房屋修缮、社 区文化及公共关系等方面亦形成了完善的管理程序。 三、规范的专业化运作三、规范的专业化运作 随着物业管理市场的不断规范，实现专业化运作是物业管理企业发展的必然趋势，我 公司下属有青年公寓管理处、动物所项目部、图书馆项目部、电子所项目部、纳米中项目 部等等，为我公司实现规模经营，降低管理成本创造了条件。 四、科学的用人机制

7、四、科学的用人机制 高水平的物业管理要靠资金、靠健全的法制、靠硬件设施、靠良好的服务手段、也要 有健全的制度和严格的规章，但首先是要靠人、靠高素质的管理人才。建立一支素质优良、 管理方法和手段先进，具有良好服务意识和较高服务水平的员工队伍，是提高物业管理的 重要条件，是物业管理企业自身建设的首要任务。 物业管理有限公司 投 标 书 6 / 54 我公司拥有一批极具敬业精神及管理水准的物业经理人，目前中层以上的管理人员、 各类工程技术人员达 100 多人，经过市场砺练，我公司建立了科学的用人机制。 （一）规范的培训管理程序（一）规范的培训管理程序 我们在员工的选聘上始终保持高度的标准，同时也十分

8、重视人才资源的开发。从培训 的指导思想、方式、内容指导考核等均有规范的要求和实施程序.在实践中更是将管理经 营不断进行总结并加以汇编，用以指导和培训员工，使在职员工的素质能够不断提高。 （二）推行全员竞争上岗（二）推行全员竞争上岗 我公司实施全员竞争上岗及双向选择制度，公司主管及以上的管理人员必须通过参加 竞争方可获得上岗资格，员工则必须通过自我申请主管选择后方可上岗。对竞争中达不到 要求的员工予以淘汰，从而有效地保证了员工队伍的整体素质。 （三）实施科学的绩效管理考核制度（三）实施科学的绩效管理考核制度 建立科学的、目标量化的绩效考核制度，是为了保证工作目标实现的重要手段，通过 绩效考核建立

9、有效的激励机制，增强企业活力，倡导团队作风、调动员工提高素质、恪尽 职守、主动服务的积极性，以追求公司整体战略目标即顾客满意目标的实现。 物业管理有限公司 投 标 书 7 / 54 第二章第二章 物业管理方案物业管理方案 物业管理是随着社会主义市场经济的发展和人民生活水平的提高而逐渐发展起来的新 型住宅区管理模式，住宅小区管理是物业管理的一个重要组成部分，也是物业管理的艰巨 而复杂的任务，因此，一个科学、实用、高效的物业管理方案是非常重要的。 第一节第一节 项目概况项目概况 项目名称： 坐落位置： 园区占地面积： 物业类型： 建筑面积： 绿化面积： 停 位： 第二节第二节 项目分析项目分析 该

10、项目地处核心地段，在前期规划中融入了科技、环保、人性化的设计理念，是新领 导班子自上任以来规划的重点建设项目之一。 （一）项目特点分析（一）项目特点分析 1、大厦为领导办公地点，员工到上访的可能性较大。 物业管理有限公司 投 标 书 8 / 54 2、大厦日均召开 3-4 次会议，参会人员大都是相关领导，会议服务具有涉密性强的特 点，对员工素质要求高。 3、公寓业主陆续入住，前期已入住业主易于后期装修业主发生矛盾，装修人员及装修 材料给园区的管理到来安全隐患。 4、大厦是包含自用办公用房、下属单位、外来单位办公用房，人员流动性较大，并且 派出所出入人员类别复杂，给园区管理带来一定难度。 （二）

11、客户特点分析：（二）客户特点分析：“隐身权贵隐身权贵” 1、物业使用人文化层次较高，具有较好的综合素质。 2、公寓的业主部分是个研究所骨干员工，服务质量的优劣可能会影响对我公司的主观 印象，从而间接影响对其研究所项目的承接。 3、追求较高的生活舒适度，关注园林景观及产品内在舒适性，重视产品强调项目气质 与个人气质的统一； 4、具有很高的经济与社会地位，但含蓄，不张扬，要求外简内奢。 第三节第三节 服务定位服务定位 大厦是中国行政管理为解决办公场所分散、办公场所小、条件差等问题而建设的智能 化办公楼。作为及其所属单位、外租单位的办公地点，既需要有写字楼的办公环境，又需 要有比写字楼更加可靠的综合

12、保障体系。 近年来提出了“努力搭建知识创新服务平台，打造行政后勤管理旗舰”的目标。因此 我们在认真做好日常服务工作的同时，一方面要不断丰富服务的项目与内容，为大厦创造 整洁、安全的工作环境，另一方面要通过我们的管理工作，为大厦办公人员、公寓业主及 外来访客，提供各种便利服务，排忧解难，进而协助树立起全新的形象。 “园区”项目管理的物业管理服务的核心将体现：“安全、舒适、方便” 。重点有以 下几方面： 1 1、严密的安防系统和严格的访客管理。、严密的安防系统和严格的访客管理。 物业管理有限公司 投 标 书 9 / 54 1）园区出入口及围合通道布控监控探头，形成了严密的闭路监控网； 2）监控中心

13、专人 24 小时值守，与园区出入口岗安全员密切配合，重点监控进入园区外来 人员。 3）大厦南楼、北楼工作日分别封闭，各设一出入口，以便为访客登记。 4）房客来访，门岗保安员与被访人电话确认后填写访客登记表 ，访客持访客登记表 ，经被访人签字确认，访客出门时，保安员验证访客登记表 ，并回收放行。 5）对于外来固定送报、送信、送奶等人员,由服务中心核发附带照片的出入证；对于没有 出入证的人员一律执行“访客管理制度” 。 2 2、按规定对房屋及其设备设施进行维护，保证设备设施正常运行，房屋保值增值。、按规定对房屋及其设备设施进行维护，保证设备设施正常运行，房屋保值增值。 房屋及其设备设施进行维护中采

14、取“因地制宜、科学管养”的方针，编制科学的物业 维修养护计划并合理组织实施，以达到“延长物业的物质寿命，满足业主的正常使用功能； 延长物业的经济寿命，达到保值增值的效果；降低管理成本支出，减轻业主经济负担”的 目的 编制公用设施设备及共用部位的维修养护计划，确定维护的项目、数量、方法及标准， 并认真按计划要求组织实施。维修养护过程中，维修人员要严格按照各种操作规程进行操 作，确保物业维修养护的实施效果。 3 3、重视人员综合素质的培训，提高员工素质。、重视人员综合素质的培训，提高员工素质。 园区项目管理面积不大，却包含了住宅、写字楼、地下车库等；包含了会服、客服、 保洁服务、保安服务、绿化、维

15、修等；包含了供电系统、供水系统、空调系统、弱点系统、 消防系统、电梯运行系统等等。这就要求我们的员工具备综合的知识。大厦作为领导办公 地点，会议室召开会议的参会人员也大都是相关领导，因此员工素质也要求高。 以项目为单位每两个月组织一次主题培训、每月各部门不少于一次业务知识培训、每 周不少于一次全员例会，定期组织与其他项目进行交流、互访，采用管理人员培训与公司 专业人员培训相结合的办法，加强管理人员关于物业知识的培训、学习，提高工作的主动 性、服务意识、现场管理能力，全面提高员工的整体素质。 物业管理有限公司 投 标 书 10 / 54 4 4、提供多元化服务、方便业主。、提供多元化服务、方便业

16、主。 1）与固定餐饮机构合作，为大厦内的办公人员提供预定早餐、午餐服务，解决办公人员 吃饭问题。 2）为公寓业主提供特约家政服务。 3）提供桶装饮用水送水服务。 4）房屋托管经营服务。 5）车辆清洁服务。 第四节第四节 管理模式管理模式 “大厦”项目部由北京物业管理有限公司总公司领导，由相关部门进行监督，同时接 受总公司各职能部门的指导、监督与考核。根据本项目的特征，本着高效、精干、安全、 科学的管理原则，设立“三个部门” ，由项目经理对各部门的工作实施领导，以便于直接、 全面、及时掌握日常工作及人员表现，有效控制整个管理过程，减少失误，提高工作效率。 园区项目部 公司各职能部门 客服 部 工

17、程 部 环境 保安 部 监督 直接领导 考核 行政管理 物业管理有限公司 物业管理有限公司 投 标 书 11 / 54 项目部在内部管理运作上，采用各部门责任人明确分工，各自独立完成本职工作，又 互相协调、互相督促、互相联系的“三位一体”的管理活动与管理手段。在具体运作中， 项目部经理既是日常工作的指挥者，又是监督检查者。各项工作一经下达，执行责任人即 开始运行，执行过程中的信息通过反馈渠道返回项目总经理，供项目经理做出校正、判断、 总结，并通过公司各职能部门检查、评比的结果中发现管理中存在的问题加以纠正，使得 项目部的工作做到有布置，有检查，有总结，从而根本上保证了项目部工作的有效性。 第五

18、节第五节 管理目标、指标管理目标、指标 （一）管理目标（一）管理目标 1、第一年参加质量管理体系、环境管理体系、职业健康安全管理体系认证； 2、第二年申请北京市物业管理示范项目（五星级）的评选； （二）（二） 、质量目标、质量目标 1、顾客满意度不低于 95%。 2、各项费用收缴率不低于 98% 3、维修返修率小于 1%。 4、房屋及设备设施完好率不低于 98%。 5、投诉处理及时率 100%。 管理监督 各部门主管项目经理 信息反馈 指令 物业管理有限公司 投 标 书 12 / 54 （三）环境目标（三）环境目标 1、保洁绿化使用达标环保药品。 2、污染物排放符合相关标准或环保（评）要求。

19、3、能源消耗指标低于行业平均水平。 4、危险废弃物回收处理达标率 100%。 （四）职业健康安全目标（四）职业健康安全目标 1、不发生重大责任事故，轻伤率不超过 3%。 2、杜绝职业病发生，无职业伤害的隐患 3、特殊工种持证上岗率 100%。 4、特种设备年度安全检查通过率 100%。 第六节第六节 组织架构与人员设置组织架构与人员设置 项目经理 客服主管 （行政助理兼 任） 行政助理 文 员 客服 接待 工程主管 综合 维修 环境保安主 管 配电 运行 消防 中控 保安 人员 保洁 绿化 物业管理有限公司 投 标 书 13 / 54 为了能够提供最优质的物业服务，并将我公司多年积累的成功管理

20、经验运用在该项目 的实际管理操作中，项目经理有我司具有丰富物业管理工作经验的副总经理兼任。选拔具 备丰富专业知识和管理经验的人员组成；操作层则是通过严格选拔和招聘，形成责任心强， 操作熟练，经验丰富的团队。各层次人员在投入项目管理前均需经公司严格的岗前培训， 考试合格方能上岗工作。 第七节第七节 服务内容服务内容 （一）客服部服务内容：（一）客服部服务内容： 1、负责制定项目部的各项规章制度，并组织落实。 2、负责项目部的办公、后勤、人事、工资、物资、财务、计划统计等日常行政事务。 3、负责项目楼宇档案及文件资料的管理。 4、负责项目部对外联络、接待、宣传事务。 5、负责处理投诉、与业主联系、

21、征求意见收集反馈信息等。 6、负责与上级公司的协调和组织成本费用预算、结算工作。 7、负责会议音响、视听系统的运行工作。 8、负责来宾礼仪服务及会议、重大活动服务。 9、服务策划、组织和开发工作。 物业管理有限公司 投 标 书 14 / 54 （二）工程部服务内容：（二）工程部服务内容： 1、负责水、电、暖、空调等机电设备的日常维修、保养工作。 2、负责房屋建筑、公共设施的日常维护、保养工作。 3、负责高低压配电室的运行、维护工作。 4、负责中央空调系统、给排水系统、热力系统的运行维护工作。 5、负责消防系统、电视监控系统及各种设施、设备的巡视检查、维护工作。 6、负责电梯的检查、运行工作。

22、7、负责会议音响、视听系统的维护工作。 8、负责设施设备检修保养计划、采购计划的制定、组织实施。 9、负责装饰装修工作的管理。 物业管理有限公司 投 标 书 15 / 54 （三）环境保安部服务内容：（三）环境保安部服务内容： 1、负责园区日常保洁、垃圾清运。 2、负责领导办公室、会议室保洁服务。 3、负责庭院绿地养护，公共区域绿摆及室内绿摆工作。 4、负责垃圾清运、消杀、地面养护工作。 5、负责园区的消防工作，负责消防系统的运行和日常检查工作。 6、负责机动车库、自行车库、停车场的管理工作。 7、负责维护大厦内部及外围公共秩序工作。 8、负责进出人员的登记和传达。 9、负责园区消防中控、监控

23、工作。 10、负责园区的的安全保卫工作。 第八节第八节 管理措施管理措施 1 1、树立品牌意识，再创物业精品、树立品牌意识，再创物业精品 园区项目部虽然管理面积不大，却包含了住宅、写字楼、地下车库等等，要将园区项 目部成为执行法规和制定服务标准的典范，管理体系和机制的典范，房屋及设备设施管理 的典范，环保节能典范。成为公司项目的模板项目，旗舰项目。树立公司的品牌，成为物 业管理项目的精品。 2 2、执行公司、执行公司“一体化一体化”文件，强化服务标准化文件，强化服务标准化 本项目物业管理服务质量的保证是靠建立和实施质量/环境/职业健康安全管理体系 的个性化文件，靠完善的规章制度作为规范服务的行

24、为准则。我们针对园区项目部的物业 特点，明确员工岗位职责和工作考核标准，对日常管理内容编制出本项目部的个性化手册， 确保每个工作环节及其过程都严格按公司“一体化”管理体系文件标准的要求进行运作， 做到有章可循。 物业管理有限公司 投 标 书 16 / 54 3 3、利用管理规模和技术优势，提供高效、专业的服务、利用管理规模和技术优势，提供高效、专业的服务 我公司大部分物业项目分布在园区周边地区，在该项目物业管理中，针对园区物业 的特点，我们将充分发挥我公司的技术优势和地理位置优势，实现资源共享。在物业日常 管理阶段，对电梯系统、配电系统、绿化养护等服务，请专业的分公司及专业工程师进行 规范的保

25、养、养护。通过高效、专业的管理和服务，全方位降低管理成本、极大地提高工 作效益。 4 4、以服务为核心的运行管理体系。、以服务为核心的运行管理体系。 提供有安全、舒适、方便的工作环境，在服务过程中不干扰和影响物业使用人的的工 作和生活。 在日常的服务范围内，我们的目标是零干扰服务，我们的原则是换位思考：公寓的 设备需要例行的保养检修时，我们将选择工作日进行，不在休息日或夜间进行；大厦的设 备需要例行的保养检修时，我们将选择休息日或夜间进行；当设备运行过程中发生故障时， 我们将以最快的速度修复；当需要进入办公室服务时，将由提出服务要求的机关工作人员 决定服务时间和活动范围。 在服务水准上，工作重

26、点是做好服务的动态管理。最经济合理的服务，满足用户不 断变化的需求是我们的职责，为了及时把握好用户的服务需要。加强与用户沟通工作，注 重人情化和人文化的服务。当对方提出特约服务需求时，我们的原则是双向思考：假如我 是服务对象提出需求，物业公司如何处理，我才能满意；同时我是否具备这种服务能力和 权限。在服务能力和权限允许的情况下，我们将尽其所能，满足他们的需求。 5 5、实行自我约束机制、实行自我约束机制 物 业 管 理 有 限 公 司 签定目标责任书 三体系 内部质量审核 业主意见调查 园 区 项 目 部 星级员工评比 员工定期考核 项目经理及主管 定期巡查及督导 员 工 物业管理有限公司 投

27、 标 书 17 / 54 1）将公司每年与项目经理签订目标责任书分解到各部门，并严格进行考核，以激发管 理人员的主观能动性； 2）每年组织一次业主意见调查，调查结果（即顾客满意度）将作为项目部业绩考核的 指标。同时，公司内部审核以确保体系的正常运行，对审核中发现的不合格项目将 会要求整改和跟进，并对责任部门或当事人做出相应的处分； 3）员工的分级考核制度是我们保障服务质量的一项重要手段，综合部每月将会依照体 系文件中的各项工作标准对管理处的日常工作进行检查和评分，评分结果直接作为 当月员工工资发放的依据； 4）项目部将对操作层员工的工作控制主要通过项目主管的每月巡查和定期督导来完成， 一旦发现

28、不合格项目立即要求当事人加以改正并进行跟踪验证，同时记录在案作为 员工每月考核的直接依据； 5）项目部根据公司要求将通过每季开展“服务之星”的员工评比活动，对所有在职员 工依据工作表现授予等级（星级） ，鼓励员工积极上进，不断提高自我的服务质量。 物业管理有限公司 投 标 书 18 / 54 第二章第二章 客服及会议服务客服及会议服务 第一节第一节 礼仪礼貌礼仪礼貌 1 1、仪容仪表要求、仪容仪表要求 类类 别别基本要求基本要求女子要求女子要求男子要求男子要求 头 发 要常洗常梳理，不准染发， 发型要大方，不留奇异、新 潮发型 不留披肩发，长发要扎起， 要用深颜色的发饰 头发不盖过耳部，头发不

29、 能触及后衣领，不留长发， 不得烫发 面 部 要注意清洁与适当的修饰， 保持容光焕发，在岗位上不 能带有色眼镜 可适当化妆，当应以淡妆为 宜，避免使用气味浓烈的化 妆品 胡须要剃净，不留胡子 鞋 袜 保持干净、光亮，不能穿破 损袜子，工作鞋应以穿着舒 适、方便为准则，不准穿凉 鞋、运动鞋、雨鞋 穿着丝袜，穿裙子时，不能 露出袜口（穿着西裙、短裙 时宜穿袜裤） 应穿与裤子、鞋同类颜色 或较深色的袜子，袜子的 尺寸要适当 工 服 做到整齐、清洁、美观、得体。穿衬衫要束在长裤、裙子里面，长袖衬衫袖口不能卷起； 注意内已不能外露；领带、领结与衬衫袖口的吻合要紧凑且不系歪，工牌要佩戴在胸前 指 甲要经常

30、修剪与洗刷指甲，保持指甲的清洁，不得留长指甲，也不要涂有色指甲油 首 饰除手表外，一般不宜佩戴耳环、手镯等饰物 2 2、服务规范用语、服务规范用语 物业管理有限公司 投 标 书 19 / 54 类类 型型服务规范用语服务规范用语 日常礼貌用语请、您、您好、对不起、请原谅、请当心、打扰了、请留步、您走好、再见 祝贺用语节日快乐、恭喜、祝您工作愉快、祝您好运、新年好、圣诞快乐 称呼用语小姐、先生、女士、夫人 工作用语 让您久等了、给您添麻烦了、希望您满意、有什么我可以帮忙的吗？ 我再给您想想办法、请问您有什么事？请问您找谁？很乐意为您服务、这是我 应该做的、请随时与我们联系、请您多提宝贵意见 接听

31、电话用语 您好，物业服务部，有什么可以帮您的？我已经记下您的情况，我将尽快给您 答复，我们将尽快为您提供；请重复一遍；谢谢您的电话，我们一定努力改进； 不用客气，这是我们应该做的 第二节第二节 会议室使用管理规定会议室使用管理规定 第一条使用会议室需填写会议室使用预订单。 第二条保持会议场所肃静，楼道内不得大声喧哗、吵闹，以免影响会议的正常进 行。 第三条楼内严禁吸烟；会议室内内严禁吃东西；保持室内清洁，不得随地吐痰、 乱扔废弃物、随意张贴各种告示等。 第四条爱护会议室内各种设施，损坏公物要照价赔偿。 第五条楼内的各种物品仅供本所人员使用，未经管理部门同意不得擅自移出以及 挪作他用等。 第六条

32、遵守会议室多媒体设备操作规程，有事与所内技术人员联系。 第七条使用会议室须注意节约用电，离开会议室要关灯；空调开放季节应关闭门 窗以节能降耗。 第八条严禁携带易燃、易爆等危险物品进入楼内，严禁使用明火，严禁移动和毁 坏防火器材及防火标志。 物业管理有限公司 投 标 书 20 / 54 第九条任何人不得以任何借口在会议室内留宿过夜。 物业管理有限公司 投 标 书 21 / 54 第三章第三章 治安管理服务方案治安管理服务方案 （一）根据封闭的社区，开放的街区，封闭的组团管理模式，园区出入口及围合通道布控 监控探头，并设立三级防范体系，并最终通过门禁磁卡的管理使用完成上述设想， 具体如下 第一级：

33、小区出入口保安与监控中心密切配合，重点监控进入园区外来人员。 第二级：大厦出入口保安进行访客登记， 第三级：重点楼层安装门禁。 （二）建立健全注册、登记、备案手续 根据权限的不同，居住在公寓的所有业主和重点楼层的使用人只有到物业公司注册登 记后，才可得到相应区域的授权磁卡。 （三）完善注销措施 在磁卡使用中如发生损坏、丢失，持有人应立即向发证部门报请备案注销，如未按规 定时间报请注销，所引发的事故隐患，将由持卡人负责。 （四）授权磁卡的发放，由环境保安部备案发放并负责检查磁卡授权的使用情况。授权的 技术操作保障由工程部承担。 （五）提供安全服务 对进入园区为业主送餐、送水的人员进行登记、备案，

34、并办理出入证。 保安人员将主动为业主提供人性化服务（拎物、扶老携幼、叫出租车等） 。 （六）建立安全巡视制度 对园区周边加强检查巡视工作，并采取人防技防相结合的原则（对可疑人、可疑物品严加 看护，防止事情扩大） 。 建立健全的车辆检查工作（对车门、窗未关的，进行详细登记，并及时上报客服中心及保 卫部，由客服中心及时通知业主/车主） 。 物业管理有限公司 投 标 书 22 / 54 （七）突发事件的处理 针对突发事件事先安排专人管理此事，如遇突发事件应在第一时间到现场。 应对突发事件进行详细记录、备案。 如遇刑事、治安案件，及时通知公安机关，并保护好现场，更好的协助公安机关。 （八）消防安全管理

35、： 消防属重中之重的工作。如发生火灾报警，应立即携带工具赶到报警点，确认为误报时， 通知复位，如发生火灾应立即启动火灾应急预案 。 每天进行巡视检查，杜绝一切火灾隐患。楼内消火栓要经常性的检查，保证消火栓内物品 齐全，灭火器能正常使用。消防通道不能堆积物品。 安全工作具体标准如下：安全工作具体标准如下： 序号指标名称 国家评分标 准及指标 拟达到 指标 管理指标实施措施 1 停车场完 好率 -100% 落实责任人进行养护，实行巡检制度， 建档记录，保卫部经理监督执行，确保 设施完好，方便使用。 2 园区治安 案件发生 率 1以下 0.8 以下 保卫人员经培训考核后方能上岗，并每 周训练三次，以

36、保障保安队伍的素质和 状态；落实保卫岗位职责，明确责任， 实行 24 小时巡视制度，以确保管理区 域的安全。 3 防火设备 完好率 消防供水 率 100%100% 落实责任人，实行巡检制度，建档记录， 保卫部经理监督执行，并定期维护和检 修以确保消防设施完好无损，正常使用。 4 火灾发生 率 1以下 0.8 以下 保卫部全员义务消防员制，定期进行培 训和学习，加强宣传教育，设置专人负 责日常巡视，发现隐患及时处理并通知 物业部，以确保管理区域的消防安全。 物业管理有限公司 投 标 书 23 / 54 第四章第四章 房屋及设备设施的维修养护计划及实施方案房屋及设备设施的维修养护计划及实施方案 物

37、业的维修养护要坚持“因地制宜、科学管养”的方针，达到延长物业 的物质寿命，满足住户的正常使用功能；延长物业的经济寿命，达到保值的 效果；降低管理成本，减轻产权人负担的目的。物业维修养护依据国家和地 方的验收规范和以及相关专业的技术操作规程。 第一节第一节 物业维修养护的管理物业维修养护的管理 一、人员一、人员 我们将选用公司内的专业技术人员，并在社会招聘一些相关技术人员，用以满足物业 维修养护的需要。通过开展专项培训，不断提高维修技工的工作技能，熟练掌握公用部位、 公用设施设备维修养护的工作内容、操作规程及质量标准等。 二、制度二、制度 我们将严格执行北京市居住小区物业管理办法 、 北京市城镇

38、房屋修缮范围和标准 等相关法规，同时结合实际情况编制共用设施设备维护管理规定和各种操作规程等文 件，作为物业维修养护的制度保证。 三、其它三、其它 1、严格按“看、听、闻、摸、查、测、试、比、记”九字诀进行操作，确保物业维修养 护的实施效果。 2、人冬前准备好有关防寒的材料、工具和设备，做好共用设施设备的保温工作(如对室外 管道进行包扎防冻等)。入冬后做好巡视和保修工作，防止共用设施设备的冻裂损坏现象。 物业管理有限公司 投 标 书 24 / 54 3、定期进行设备设施完好率的统计和分析工作，作为制定维修养护工作计划的依据。 第二节第二节 大厦本体养护计划及实施大厦本体养护计划及实施 一、大厦

39、本体公用部位日常维修计划、方案、标准和实施效果一、大厦本体公用部位日常维修计划、方案、标准和实施效果 序 号 设施 名称 日常维修 计划 工作参考标准 及要求 实施 方案 实施效果备注 1 屋面 每周检查一遍， 发现问题及时 维修。遇雨、 雪天气日巡视， 及时清除积水 和积雪。 (1)建筑工程施工质量 验收统一标准gb50300- 2001 (2)屋面工程质量验收 规范gb50207-2002 (3)公司 iso9001 体系中 的规章制度 工程部负 责实施巡 查、维修 和检验， 或请专业 队伍完成。 无积水、无 渗漏；块料 层无破损、 脱落。 汛期前做好 防汛准备。 2 房屋主 体承重 结构

40、部 位 每周巡视检查 一次，发现问 题及时维修。 (1)北京市城镇房屋修 缮范围和标准 (2)公司 iso9001 体系中 的规章制度。 工程部负 责实施巡 查、维修 和检验， 或请专业 队伍完成。 无裂缝、保 护层无脱落。 冬季以前做 好对屋内外 的修缮维护 防止冰冻影 响。 3 外墙面 每周巡视检查 一次，发现问 题及时维修。 (1)北京市城镇房屋修 缮范围和标准 (2)建筑工程施工质量 验收统一标准gb50300- 2001 (3)建筑装饰装修工程 施工质量验收规程 gb50210-2001 (4)公司 iso9001 体系中 的规章制度。 工程部负 责实施巡 查、维修 和检验， 或请专

41、业 队伍完成。 无渗漏、无 裂缝、无破 损，使用功 能正常，平 整美观。 4 楼梯间， 通道， 室内地 面、墙 面、顶 棚 公共部位每周 巡视检查一次， 发现问题及时 维修。室内部 位业主随报随 修。 (1)建筑工程施工质量 验收统一标准gb50300- 2001 (2)公司 iso9001 体系中 的规章制度 工程部负 责实施巡 查、维修 和检验。 确保使用功 能正常可靠； 平整美观， 无张贴痕迹， 木地板无翘 曲、变形。 物业管理有限公司 投 标 书 25 / 54 二、大厦本体公用部位定期维修计划、方案、标准和实施效果二、大厦本体公用部位定期维修计划、方案、标准和实施效果 序号 项目定期

42、维修计划工作参考标准及要求实施方案实施效果备注 1 房屋主 体承重 结构部 位 每 15 年中修 一次，每 30 年大修或部更 新改造一次。 建筑工程施工质量验 收统一标准gb50300- 2001 北京市城镇房屋修缮 范围和标准 公司规章制度 工程部 负责实施 检查、维修， 或请专业队伍 完成。发生中 修及时向业主 通报，并报出 费用预算 结构合理 性能完好、 安全可靠。 构件满足 强度、刚 度稳定要 求。 2 外 墙 面 每 4 年中修 一次每 8 年大 修一次 对部大面积 渗漏每 2 年翻 修一次 北京市城镇房屋修缮 范围和标准 建筑工程施工质量验 收统一标准gb50300- 2001

43、公司规章制度 工程部 负责实施 检查、维修， 或请专业队伍 完成。发生中 修及时向业主 通报，并报出 费用预算 （1）使用 功能。 （2）无渗 漏现象 （3）平整 美观 按照北京市 城镇房屋完损 等级评定实施 规定和建设 部房屋完损 等级评定标准 规定，对室内 各类房屋状态 进行评定，每 年统计一次， 根据评定结果 落实房屋修缮 计划。 3屋面 每半年检查 一次 每 5 年中修 一次每 10 年 大修一次 每 2 年对部 大面积损坏及 渗漏翻新一次 建筑工程施工质量验 收统一标准gb50300- 2001 屋面工程质量验收规 范gb50207-2002 公司规章制度 工程部 负责实施 检查、维

44、修， 或请专业队伍 完成。发生中 修及时向业主 通报，并报出 费用预算 确保使用 功能正常 安全可靠 不渗漏 排水通畅 夏季之前做好 防水检查 4 楼梯间、 通道 每 4 年中修 一次 每 8 年大修 一次 每 35 年粉 刷一次 建筑工程施工质量验 收统一标准gb50300- 2001 北京市城镇房屋修缮 范围和标准 公司规章制度 工程部 负责实施 检查、维修； 发生中修及时 向业主通报， 并报出费用预 算 确保使用 功能正常 可靠 清洁美观 物业管理有限公司 投 标 书 26 / 54 第三节第三节 大厦共用设备设施养护计划及实施大厦共用设备设施养护计划及实施 一、大厦配套设施日常维修计划

45、、方案、标准和实施效果一、大厦配套设施日常维修计划、方案、标准和实施效果 序 号 设施名 称 日常维修 计划 工作参考标准 及要求 实施 方案 实施效果备注 1 上下水 管道及 相关阀 门、配 件(含洁 具) 每日巡视检查 一次，发现问 题及时解决并 做好巡视记录。 (1)建筑安装采暖卫 生与煤气工程质量检验 标准gbj302-88 (2)公司 iso9001 体系 中的规章制度 工程部负 责实施巡 查、维修 和检验。 上、下水通 畅，无渗漏， 无锈蚀；各 阀门配件无 跑冒滴漏现 象，完好率 99%。 注意季 节性保 护，冬 季前做 好防冻 工作。 2 雨水管 每日巡视检查 一次，发现问 题及

46、时解决并 做好巡视记录。 (1)建筑安装采暖卫 生与煤气工程质量检验 标准gbj302-88 (2)公司 iso9001 体系 中的规章制度 工程部负 责实施巡 查、维修 和检验。 使用功能正 常，完好率 99%。 夏季 3 消防系 统和灭 火器材 每周巡视检查 一次，发现问 题及时解决并 做好巡视记录。 (1)建筑设计防火规 范gbj16-87 (2)自动喷洒灭火系 统设计gbj84-85 (3)火灾自动报警系 统施工及规范 gb50166-92 (4)公司 iso9001 体系 中的规章制度 工程部负 责实施巡 查、维修 和检验， 或请专业 队伍完成。 系统各功能 正常，灵敏 有效，数量

47、齐全，完好 率 100%。 物业管理有限公司 投 标 书 27 / 54 4电梯 每日例行检查即 “日巡视 ” 各种功能 行驶状况 机房温度 电梯安装工程质量检验 评定标准 gb50300-2001 电梯维修保养管理规程 dt-7.5-03 电梯维修保养项目与内 容dt-7.5-04 工程部负 责 巡检 行驶正常 开关门灵活 可靠 外观清洁 运行功能正 常准确 电梯监控系 统运行正常 电梯内求救 信号保持正常 工作状态 通风、照明 及附属设施完好 5 高压配 电设备， 各层配 电室 高压配电室 24 小时值班， 每班人员不少 于 2 人发现问 题及时解决。 各层配电室及 配电开关盒日 巡视，有

48、无异 常响声、异味、 现象。每周对 配电设备进行 一次除尘。 公司 iso9001 体系中的 规章制度。 工程部负 责实施巡 查、维修 和检验。 无故障停电， 保障安全运 行。 6 公共照 明线路 每日公共区域 巡查一次，发 现问题，及时 维修；公共区 域以外的业主 随报随修。 公司 iso9001 体系中的 规章制度。 工程部负 责实施巡 查、维修 和检验。 线路无乱搭 乱接；照明 灯具正常有 效。 7 照明设 备 每日公共区域 巡查一次，发 现问题，及时 维修；公共区 域以外的业主 随报随修。 公司 iso9001 体系中的 规章制度。 工程部负 责实施巡 查、维修。 开关完好， 灯泡正常

49、使 用，灯罩完 好清洁，外 观良好，灯 杆及灯座无 破损，完好 率达 99%以上。 8 夜景照节假日前巡视、dbj01-607-2001“绿色工程部负完好率达到 物业管理有限公司 投 标 书 28 / 54 明和节 日灯 维护、清洁， 更换坏损的灯 照明工程技术规程”责实施 100% 9 防排烟 烟通道 业主随报随修 通风与空调工程质量 检验标准gbj304-88 工程部负 责实施巡 查、维修。 排烟通畅； 不回烟，不 串烟，不漏 烟。 10 生活及 消防水 泵 水泵房实行 24 小时值班， 发现问题及时 维修。水箱日 巡视，发现问 题及时处理。 (1)通风与空调工程 质量检验标准 gbj30

50、4-88 (2)北京市生活饮用 水卫生监督管理条例 (3)公司 iso9001 体系 中的规章制度 工程部负 责实施巡 查、维修 和检验。 工作正常， 安全可靠。 11 水箱 每日巡视检查 上锁情况，水 位及消毒器运 行情况。 (1)北京市生活饮用 水卫生监督管理条例 (2)公司 iso9001 体系 中的规章制度 工程部负 责实施巡 查、维修 和检验。 水质无污染， 卫生达标。 12 电饮水 器 每日检查一次。 公司规章制度 工程部负 责实施巡 查、维修。 工作正常， 安全可靠。 13 标志牌 每周检查一遍， 发现问题及时 维修，随坏随 修。 公司规章制度 工程部负 责实施巡 查、维修。 标

51、识清晰美 观，安装牢 固，完好率 100%，准确 率 100% 14 道路、 广场、 停车场。 每周检查一次， 发现问题及时 维修，随报随 修。 (1)城市道路养护技 术规范cjj36-90 工程部负 责实施巡 查、维修。 路面平整、 无积水、无 缺损，有效 发挥功能， 无隐患，完 好率 99%。 15 自行车 棚 每周巡视一次， 发现问题及时 维修，随报随 修。 公司规章制度 工程部负 责实施巡 查、维修。 完好，使用 功能正常。 16 结合井、 化粪池 每周巡视一次， 随报随修。 公司规章制度 工程部负 责实施巡 查、维修。 畅通，不堵 不冒，井体、 池体、井圈、 井盖、池盖 完好。 物业

52、管理有限公司 投 标 书 29 / 54 17 冷水机组及 空调系统 每日定时检查 水系统阀门 压力表 机组外观 循环泵、水塔、 循环水软化水 系统工况 新风机组 通风与空调工程质量检验 标准 gbj304-88 公司 空调系统工作制 度 公司 中央空调养护管 理制度 工程部负责 组织实施检查 工程部负责 组织实施维 修和检验 保证使用季节 运转正常，空调 达到设计标准 24- 28 外观整洁 使用季节 18风机盘管 每日对公共区域 进行检查，有无 异响及滴水，出 现问题随报随修 通风与空调工程质量检 验标准 gbj304-88 公司 空调系统工作制 度 公司 中央空调养护管 理制度 工程部负

53、责 检查、维修 及检验 无异常响动 无滴水 夏、冬季 使用 19排风系统 每日巡视检查 电机噪音及运 转情况 轴承、滤网 通风与空调工程质量检 验标准 gbj304-88 公司 空调系统工作制 度 公司 中央空调养护管 理制度 工程部负责 检查、维修 及检验 (1)保证使用运转 正常。 外观整 洁 20 新风机组、 单元式空调 每日巡视检查 制冷效果；压力； 运行噪音；冷凝 水排泄情况 公司 空调系统工作制 度 公司 中央空调养护管 理制度 工程部负 责维修及 检验 运转正常，制冷 效果良好，达到 设计使用要求 21 锅炉房 每日定时检查 供回水压力、 温度 循环泵、补水 泵、软水设备 燃烧设

54、备 配电盘及仪表 公司的燃气锅炉房管理制度 工程部负责 组织实施检 查、维修 发现问题及 时解决并做 好记录 各种设备运转 正常 供暖温度达到 设计标准、生活 热水出水达到使 用要求 供暖锅炉 在供暖期 间使用， 生活热水 全年使用 22 消防栓、 气体灭火、 喷洒管道 和灭火器 材等 每周巡视检查 一次，发现问 题及时解决并 做好记录。 建筑设计防火规范 gbj16-87自动喷洒灭 火系统设计规范gbj84- 85火灾自动报警系统 施工及规范gb50166- 92公司 iso9001：2000(ab-6.4- 安保部负 责组织巡 查、维修 和检验。 各功能正常数 量齐全完好率 100% 物业

55、管理有限公司 投 标 书 30 / 54 01)消防安全管理规定 23 消防自动 报警系统 主控屏 主回路 探头 联动设备 中控室 每日检查一 次检查主回 路、控制、联 动、报警、传 输、接地线等 状态系统的 报警、故障、 恢复记录指 令接收及信号 输出、接收和 显示 建筑设计防火规范 gbj16-87自动喷洒灭 火系统设计规范gbj84- 85火灾自动报警系统 施工及规范gb50166- 92公司公司 iso9001：2000(ab-6.4- 01)消防安全管理规定 工程部负 责组织巡 查、维修 和检验。 各种设备设 施功能使用正 常可靠消防 栓自动喷洒系 统无渗漏现象 完好率 100% 2

56、4 消防通道 每周巡视检查 一次，发现问 题及时解决， 杜绝车辆、杂 物乱停、乱放 和占用通道 公司 iso9001：2000(ab- 6.4-01) 消防安全管理规定 安保部负 责组织巡 查、维修 和检验。 平整畅通 确保通道使用 功能正常，无 安全隐患 25 楼宇自控、 防盗监控 每日巡视检查 一次各项控制 功能 公司设备运行维修管理 规定 工程部负 责维修及 检验 运转正常，达 到设计使用要 求 二、大厦配套设备设施定期养护计划、方案、标准和实施效果二、大厦配套设备设施定期养护计划、方案、标准和实施效果 序号 设施名称维修计划工作参考标准及要求 实施方案实施效果 备注 1 上下水管道 及

57、相关阀门、 配件 每二年给各类管道 及阀门刷防锈漆一次 每半年阀门上油保 养一次 建筑安装采暖卫生 与煤气工程质量检验标准 gbj302-88 公司规章制度 工程部负责 组织维修和 检验。 管道通畅无 渗漏现象 阀门配件无 跑冒滴漏 完好率99% 2 消防栓、气 体灭火及灭 火器材等 消防栓及管道 每年试验一次 每 5 年中修一次 10年大修一次 灭火器材每年检测 一次 建筑设计防火规范 gbj16-87 公司规章制度 工程部负责 组织维修和 检验。公司 本部负责抽 查、检验 平常处于良 好状态使用时 正常发挥作用 整齐有序卫 生清洁 3防避雷系统 每年一次接地测试 每年检修一次 建筑防雷设计

58、规范 gbj57-83 工程部或专 业队伍完成 接地阻值符 合规定 完好率 100% 物业管理有限公司 投 标 书 31 / 54 4公共照明 每季度一次配电 箱除尘 公司规章制度 工程部负责 维修及检验 运行正常达到 使用标准 5 二次供水 系统（含 各类水泵、 水箱） 每季度注油一次 每周检查轴封情 况 消防泵每季度试 运行一次 (4)生活水箱每半年 清洗消毒一次 通风与空调工程 质量检验标准 gbj304-88 公司规章制度 工程部 负责 维修和检 验 保证使用 运转正常 外观整洁 6 冷水机组、 新风机组、 风机盘管及 供暖系统 每年春秋季各一次， 每三年中修一次，每 五年大修一次 主

59、机 水处理 配套设备 循环泵、水塔、循 环水软化水 通风与空调工程质 量检验标准 gbj304-88 公司iso 9002设备运 行维修工作手册 zs-zd- gc 工程部负责 组织实施维 修和检验或 委托专业公司 保证使用季 节运转正常， 空调达到设计 标准 外观整洁 使用季节 前后 7 变压器、高 低压配电装置 每三年中修一次，每 五年大修一次 公司iso 9002设备运行 维修工作手册 zs-zd-gc 工程部负责 组织实施 工作正常安全 可靠 每周一次即“周保 养” 铰接处加油 机房、轿厢底坑除 尘、清洁 测试安全系统动作、 抱闸工作系数 紧固锁紧部件 电梯安装验收规 范gb10060

60、-93 电梯技术条件 gb10058-97 电梯维修保养管理 规程 dt-7.5-02 电梯维修保养项目 与内容 dt-7.5-04 随机文件 工程部负 责维修和 检验 门机开启灵 活，活动部 件运转自如， 机房卫生清 洁，控制柜 散热良好， 底坑、轿顶 清洁 每 2 月一次 油盒加油 紧固各接线端子及 插头 同上同上 导靴润滑良 好，动作灵 活可靠 8电梯 “中修”每三年一 次 更换通过定期保 养无法更换但磨损 严重的部件 整体性能调整 技监或其授权机 构检测 电梯维修技术要 求db11/040-94 电梯修理管理规 程dt-7.5-03 随机文件 同上 门机开启灵 活，活动部 件运转自如，