房地产买卖合同的法律问题

1、臧高韵律师：房地产买卖合同的法律问题本期介绍:现在的房屋买卖合同是房屋土地管理部门统一印制的合同文本，合同中关于 交房期都有较为严格的具体规定，并且还有晚交房的惩罚性条款，比如在逾期若 干天内要付违约金，逾期若干天内购房人有权退房，并要求发展商偿付利息及支 付双倍定金等。本期法律快车专题栏邀请上海知名的房地产纠纷律师一臧高韵律师为我们 详细讲解房地产买卖合同违约的法律问题。访谈嘉宾:臧高韵律师，上海盛沃律师事务所合伙人。在知识产权（商标、版权、专利）、 反不正当竞争、房地产（买卖、租赁、抵押贷款见证）、婚姻家庭、劳动纠纷、公 司（常年法律顾问）、外商投资领、公司设立、股权转让等领域具有丰富的经

2、验。法律咨询：139-1882-3606（咨询请说明来自法律快车）访谈内容:1、法律快车网:法律快车的朋友们，你们好！臧高韵律师，您好！欢迎来到法律快车访谈专栏 接受专访。臧高韵律师:大家好。2、法律快车网:房地产买卖合同应当包括哪些主要条款?臧高韵律师:上海市房地产买卖合同正文共14条，其中第一条是关于房屋基本情况的条 款，第二条关于房价的条款，第三条关于土地使用权条款，第四、五条是关于交 房验收的条款，第六、七条是关于房屋过户交易的条款， 第八条是关于缴纳国家 税费的条款，第九条是关于逾期付款违约的条款，第十条市关于逾期交接房地产 的违约条款，第十一条到第十四条是关于合同效力、争议解决方式

3、等条款。房地 产买卖合同还包括相应的补充条款及六个附件。3、法律快车网:房地产买卖合同无效的情况有哪些?臧高韵律师:一般情况下由产权人的真实意思表示与购买人签订的房地产买卖合同推定 均是有效，如果出现了合同法规定的合同无效的情况下， 经过诉讼程序，被法院 认定无效的具体情况包括:（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;（三）以合法形式掩盖非法目的;（四）损害社会公共利益;（五 ）违反法律、行政法规的强制性规定。例如，目前经常会出现的小产权房买卖，就曾经出现被法院判决确认房屋买 卖合同无效的案例，这是由于小产权房不具备可以出卖的条件， 违

4、反了法律的强 制性规定。4、法律快车网:请详细列出房地产买卖合同中关于违约金的法律规定?臧高韵律师:在上海市房地产买卖合同中，关于违约金条款主要是第九条（关于付款的违 约金）及第十条（关于房屋交接的违约金），一般参照合同房的真实意思表示可以具 体选择约定相应的违约金条款，也可以在补充条款作进一步明确约定。 主要依据 还是参照合同法第七章107条到122条关于违约责任的规定。具体如下:第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定 的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务 的，对方可以在履行期限

5、届满之前要求其承担违约责任。第一百零九条 当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价 款或者报酬。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约 定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外:（一）法律上或者事实上不能履行;（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十一条 质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定 的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、 更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一

6、百一十二条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定 的，在履行义务或者米取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约 定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失， 包括合同 履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预 见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照中华人民共和国消 费者权益保护法的规定承担损害赔偿责任第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法

7、。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予 以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲 裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十五条 当事人可以依照中华人民共和国担保法约定一方向对 方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的， 无权要求返还定金；收受定金的一方不履 行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一六条 当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方 可以选择适用违约金或者定金条款。第一百一十七条 因不可抗力不能履

8、行合同的，根据不可抗力的影响，部分 或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的, 不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十八条 当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对 方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。第一百一十九条 当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩 大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第一百二十条 当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第一百二十一条 当事人一方因第三人的原因造

9、成违约的，应当向对方承担 违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。第一百二十二条 因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的, 受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担 侵权责任。5、法律快车网:房地产买卖合同的解除条件是什么?臧高韵律师:主要也是根据第九条、第十条，当事人可以根据自己的实际情况对于房地产 买卖合同的解除作出明确约定，当然当事人也可以自行在补充条款中作进一步明 确约定。通常情况下，都会明确约定当一方违约时，另一方享有的单方解除权。6、法律快车网:如果购房者遇到逾期交房违约的情况，购房人可以怎么处理?臧高韵律师:建议

10、购房者在购房前就委托律师介入房屋买卖合同的签订， 特别是在签字前 请律师审核把关，那么一旦出现逾期交房的情况，购房人可以根据房屋买卖合同约定的条款向对方主张违约责任， 包括达到一定情况下，行使合同的解决权。如 果协商不成，还可以直接委托律师向法院起诉。7、法律快车网:好的，今天访谈到此结束了，谢谢臧高韵律师的解答和各位网友的关注， 如 还有法律问题，欢迎致电咨询我们下期再见。臧高韵律师:再见。访谈总结:建议购房者委托律师参与沟通起草文本，最大利益的保障当事人的合法权 益，以免出现难以主张的情况。来源：法律快车网原创（转载请说明出处）htt p: / nterview/

11、article/1669.html回访谈结束，感谢关注快车官方微信想关注法律快车官网微信，请扫描左侧二维码， 还可以搜号码lawtimecn或搜公众号法律快车。 法律快车网致力成为法律需求者、法律爱好者、 法律从业者交流聚合地；业内讯息传播、法律 援助咨询、律师案源开拓等理想整合服务平台。沁园春-雪北国风光，里雪飘。望长城内外，惟余莽莽;下，顿失滔滔。山舞银蛇，原驰蜡象, 比高。欲与天公试须晴日，看红装素裹,分外妖媒。O江山如此多娇，引无数英雄竞折腰怙秦皇汉武，略车刖文米;唐宗宋祖，稍逊风骚。一代天骄，成吉思汗，只识弯弓宴大雕。俱往矣，数风流人吻，还看今朝。U .克出师表两汉：诸葛亮先帝创业未

12、半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。然侍卫之臣 不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开张圣听，以光 先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其 刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚 以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。能”，是以众议举宠为督:将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰 愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也； 亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。 先帝在时, 每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、 灵也。侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣, 愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉 屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。后值倾覆，受任于 败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤