工程项目建议书

1、1345611121415182122（市政（ 98）53 号文件）目录第一章 总论 第二章 项目背景与发展概况 第三章 市场预测与建设规模 第四章 建设场地与建设条件 第五章 建筑方案设计 第六章 环保与节能 第七章 物业管理 第八章 项目实施计划 第九章 项目投资估算及资金筹措 第十章 经济评价 第十一章 结论与建议 附表 附件：a. 方案设计图纸b 石家庄市人民政府关于南三条商贸区控制性详细规划的批复c. 石家庄市人民政府关于南三条市场开发改造享受有关政策的通知（市政（98）54 号文件）d. 石家庄市计划委员会关于南三条综合商贸区卡发改造项目建议书的批复（石市计投 （1998）278

2、号）e. 南三条商贸区控制性规划f. 25-16号地块建设项目规划设计条件g. 石家庄市人民政府关于鼓励和支持就成改造的若干意见的通知（市政（1996） 63号）h. 依据南三条市场开发改造指挥部进行的摸底测算资料i. 国家建设部颁发的建筑工程材料九八定额第一章 总 论1.1 项目名称：1.2 项目承办单位：1.3 项目拟建地址：石家庄市南三条商贸区北区第 25-16 号规划地块，西起 XXXX ，东至XXXX ，南起 XXXX ，北至为 XXXX 。1.4 研究工作的依据：a. 石家庄市人民政府关于南三条商贸区控制性详细规划的批复（市政（98） 53号文件）b. 石家庄市人民政府关于南三条市

3、场开发改造享受有关政策的通知（市政（98） 54号文件）c. .d. .e .1. 5研究工作的范围：本报告重点对 XXXXXX 改造建设的必要性、可行性、依据市场预测，建筑设计， 工程投资估算及财务分析等方面进行全面系统的论证研究。1.6 推荐方案与研究结论：1.6.1 推荐方案：本项目是一座综合性的商厦，由地下一层与地上三层组成，总建筑面积为 XXX 平方 米。地下一层为车库及设备用地，建筑面积 XXX 平方米；地上一、二层为 XXXX 经营 场所，建筑面积 XXX 平方米；地上三层 XXXX 用地，建筑面积为 XXXX 平方米。本项 目总投资 XXXXX 万元人民币，投资利润率为 XX%

4、 ，走资利税率为 XX% ，投资回收期 2.95年。1.6.2 结论：本项目具有优越的地理位置， 较好地适应批发经营需要， 市场前景广阔， 工程方案可行， 各项财务分析、项目评估指标证明，该项目具有较强的清偿能力、抗风险能力、盈利能力、 项目是可行的。第二章 项目背景与发展概况2.1项目背景：根据省委、省政府“河北要全方位开放”的要求，石家庄市 XXXX 有限公司就 开发建设“ XXXX 商城”项目已与石家庄市东城市场建设开发有限公司签订了协议 书。石家庄市河北省会，华北地段的交通枢纽，京深高速公路，京石段地已经开通。 我国铁路第一大动脉，京广线横穿石家庄市区，南三条综合商业区紧靠火车站，地

5、理位置十分优越。2.2项目发展概况“XXXX 商城”是南三条综合商贸区的有效组成部分，按照整体规划石家庄市 XXXX 有限公司围绕这一建设项目做了大量的工作， 该公司现已完成了整个控制地 块的摸底与测算，并组织有关人员赴北京、上海、浙江等地对各类不同风格的结构 的市场进行了实地考察和比较，以期把专业批发市场建设成既符合本地具体实际， 有博采众长的市场，同时对石家庄的市场进行了深入的调研和分析。第三章 市场预测与建设规模3.1 市场现状：现在的南三条市场陈旧、 简陋，店铺、仓储用房需求量大于供给量， 交通堵塞， 街道拥挤不堪，杂乱无章，经营环境较差，不利于当前市场的蓬勃发展，继续加速旧城改造和市

6、场建设的工作步伐。3.2 市场定位：XXXX 商城建成后， 应以价格低廉始终的铺位以及优质的物业管理赢得广大批 发商的青睐，使招商、招租及发售工作按计划顺利实施。3.3 投资效益预测：XXXX 有限公司在南三条商业区开发建设 XXXX 商城，据初步估算，从开工 建设到竣工的 X 年中，总投资约 XXXX 万元，建成投产后， 利润率至少可达 33.94% 以上， 2.95 年收回投资，上缴国家税金不少于 795万，企业留利 570万元。3.4 建设规模： 根据本项目具体情况以及国画设计方案，建设规模拟定为：地上三层、地下一层。 总占地面积： 建筑面积： 建筑密度： 容积率： 绿化率：建筑退红线或

7、边界：西侧 X 米 南侧 X 米 东侧 X 米 北侧 X 米 建筑高度： 停车位： 摊位数： 营业建筑面积：本项目建设周期一年半完成，投资 XXXX 万人民币。第四章 建设场地与建设条件4.1 建设场地4.1.1 地址选择本项目拟建场址西起 XXX 街，东至 XXX 路，南起 XXXX 路，北至 XXX 街，总占 地面积 XXXXX 平方米，进行开发改造范围内被拆迁居民 XX 户，被拆迁面积约为 XXXX 平方米，被拆迁单位 X 个，其建筑面积 XXX 平方米，总拆迁建筑总面积 XXXX 平方米。4.1.2 自然条件石家庄市位于华北平原，北临滹沱河，西起太行山，为大陆季风气候，四季分明， 夏季

8、高温多雨，冬季寒冷干燥。全年平均气温： 13 度 极端最高气温： 42.7 度 全年最低气温： 26.5 度 全年平均降水量： 458.6mm 日最大降水量： 280.2mm 一小时最大降水量： 92.9mm 最大积雪深度： 190mm 冬季西北风、夏季东南风 全年平均风速： 1.8m/s 全年日照时数： 2737.8h 最大冻土深度： 540mm 全年雷暴日数： 31.5 天 冬季大气压力： 763mmHG 夏季大气压力： 747mmHG 地震烈度： 7 度4.1.3 地质条件 本项目拟建场址属第四纪冲积平原地层。地势平坦，地质分布均匀，无不良地址构 造，适合作为建设开发用地。4.1.4 建

9、设条件 本项目属于南三条综合商贸区总体项目改造，给排水、供电，均以总体配套解决。第五章 建筑方案设计5.1 工程设计的原则5.1.1 运用现代规划设计手法，使整个项目既融于南三条综合商贸区的合理布局，用地节约、 空间灵活、服务配套完善、经营方便，又具有较高的经营价值，体现现代化都市建设 特色。5.1.2 在符合省会城市总体规划的基础上，考虑本项目特点。5.2 总图布置5.2.1 平面设置原则a采用灵活新颖的规划设计手法，以整个商贸区交通为框架，将经营、出入口、消防 等全面系统的组织安排。b. 在服从南三条综合商贸区北区整体改造总体规划的基础上，同时考虑满足市场需要和建筑容积率，以提高土地使用率

10、，增加利润。c结合本项目的特点，设计和布置上要体现现代技术应用，同时创造安全、整洁、美 观的内部环境。5.2.2 总平面布置综述本项目设计占地面积 XXXXX 平方米，建筑面积 XXXX 平方米，营业建筑面积 XXXX 平方米，商户 XXXX 个，地上三层总建筑面积 XXXX 平方米，地下一层建筑面积 XXXX 平方米。5.2.3 平面布置技术经济指标a规划总占地面积：b. 总建筑面积：营业建筑面积：c. 从业人数：d. 建筑密度：e. 容积率：f .总投资：5.3 设计方案5.3.1 规划原则 一是服务于石家庄市总体规划，二是主要服务于商贸用房，三是以现代和弥足风格相结 合的宏伟独特的建筑造

11、型，反映石家庄兴旺发达的气势。5.3.2 建筑单位设计A 建筑专业1. 建筑外装修采用高级外墙涂料，铝合金门窗。2. 内墙喷白色乳胶漆。3. 地板采用防滑地砖。4. 卫生器具采用中档洁具。5. 采用国产名牌电梯。6. 人防交纳结建基金。B 结构专业本工程地下一层、 地上三层采用现浇钢筋砼框架结构， 基础根据地质报告采用独立基础 或扩底墩基础。填充坪部分：地下室采用砖土砖坪，上部采用加气砼或空心砖砌体，楼板 全部现浇以满足抗震和受力需要。C 水暖专业一、供热工程1、供热系统2. 热负荷、通风工程三、给、排水（一）水源（二）给谁系统1.用水量标准 商业从业人员 30L/ 人.日时变化系数 Kn=2

12、.5商场顾客3L/人.次时变化系数Kn=2.5浇洒道路用水量不超过总用水量 5% 不可预见用水量按以上总用水量的 20%计2. 设计用水量 最高日用水量Q=98.4M3最高日平均时用水量Qc=8.2M3/小时最高日最大时用水量Qmax=20.5 M3/小时（三）排水系统 根据石家庄市总体规划要求，排水系统采用雨污分流系统，生活污水经化粪池后排入市政污水管网， 地面雨水汇流后经院内雨水口收集流入雨水管道； 然后排入市政 雨水管网。雨水口设置间距不大于 40M，排水管检查井设置应满足规范规定。（四）消防工程本工程是一座多功能综合性大型公建， 其建筑物的耐火等级亦应为一级。 地下室耐 火等级为一级。

13、1. 消防用水量标准 根据建筑设计防火规范 GBJ16-87 的规定： 室外消防用水量为 30L/S 室内消防用水量为 15L/S 室内自动喷淋用水量 30L/S 火灾延续时间为 2小时，自动喷淋为 1小时。为满足消防供水的水量与水压， 在地下一层设有消防、 生活合一水池 300立方米 水池一座，并有恒压变量消防供水设施。消防泵的运行由消火栓向内紧急启动按钮 与自动喷淋报警自动控制。2、灭火器的配置根据建筑没火气配置设计规范 GBJ140-90的规定，本工程根据使用、贮存物 品的不同，分别配以不同的灭火器、型号及数量。D 电器专业一、供电： 本商城为大型公共建筑，其营业厅、门厅照明、消防设施用

14、电为一级负荷；自 动扶梯、客梯电力为二级负荷。故电源采用互相独立的两路 10KV 电源供电。变配 电所设在地下室，高压侧位单母线分段运行方式，中间加装联络柜，两电源一路运 行，一路热备用。高压采用手车式开关柜。变压器为干式变压器两台，每台容量 800KVA 。低压侧亦为单母线分段运行方式， 无功负荷的补偿采用装在低压侧的电容 补偿柜自动运行。商城管理用计算机系统为特别重要负荷，自设不停电电源“ UPS”来保证其用 电。二、照明：本商城营业厅设计照度为 200 lx，采用高效节能荧光灯灯具，以组合形式或光 带形式来满足照度要求。在主要通道、楼梯间、电梯前厅等部位设置带镉镍电池的 应急照明灯具做事

15、故疏散照明。三、防雷及接地： 本商城为三类防雷建筑物，屋顶设网格式避雷带，采用柱子主筋焊接作为引下线。接地采用防雷、电力、弱电联合接地系统，要求 RW 1Q,优先选用基础钢筋做 接地体，不满足要求时在建筑物外补打人工接地板。四、通信、广播 在商城副一层设弱电设备间，为收银、办公管理设置计算机联网和电话通信系 统，由石化网引入大对数电话电缆及光纤。在商城顶部设卫星接收电线，将信号引 入弱电设备间，在娱乐办公处引出。在商城一层设广播室，用于播放商业信息及背 景音乐，各层均布扬声器。五、消防： 在商城一层设消防控制室，各层设消防值班室，消防值班室设火灾自动报警系统；消防控制室设火灾联动系统及 CRT

16、报警显示系统，各层广播音响火灾时可由消 防控制室强制切换。六、保安监控： 在商城主要出入口、收银台设置保安监控系统，夜晚时实现电子巡更。第六章 环保与节能6.1 环境保护本项目位于石家庄中心地带，场址周围无污染源及污染物排放，环境状况良好。 项目本身不产生有害的污染物， 产生的 “三废” 为污水和生活垃圾，生活污水经化粪池 处理后，可直接排入市政污水管道； 生活垃圾实行分类包装， 由物业公司清理， 既减少 了污染，又利于废物回收利用。6.2 节能整个项目均按节能建筑设计，根据“民用建筑节能设计标准”的要求，为了节约能 源，降低能耗，屋顶设置隔热层并加保温层。第七章 物业管理7.1 物业管理内容

17、在桥东区市场管理委员会的领导下，由 XXXX 公司对 XXXX 商城进行统一管理， 给物业使用人提供高校周到的服务，以提高物业的经营环境。物业管理的主要内容有：经营管理、财务管理、工程管理、后勤管理等。专业批 发市场实行自主经营、独立核算自负盈亏、独立承担民事及经济法律责任。7.2 组织机构及定员：XXX商城适合董事会领导下的总经理负责制，总经理由公司聘用，具体机构设 置及人员配置如下：董事会（3人）总经理（1人）副总经理（1人）事务部（7人）总会计师（1人）财务部（3人）总经济师（1人）经营部（10人）总工程师（1人）工程部（10人）7.3劳动定员及劳动工资为更好地发挥企业的优势，吸引更多的

18、人才，对招工、职工工资和职工社会保险 等福利做如下规定：7.3.1按工作需要自选决定招工时间、数量、条件和方式，自行组织报名、考试、录取等工 作，自行办理录用手续。7.3.2对急需的专业技术人员，经营管理人员和特殊技术工人，如在本地招聘不能解决的情 况下，可面向全国乃至世界各地招聘。7.3.3企业职工一律实行全员劳动合同制，劳动合同明确规定双方的责任、权利和义务，试 用期限、生产和工作条件、劳动报酬和保险福利待遇，以及劳动纪律、违反劳动合同 应承担的责任，合同期限等与之相关的条款和规定。7.3.4招聘的原全民、集体单位的在职职工，按国家和省市有关规定待执行，需调出的按规 定身份办理调动手续。7

19、.3.5企业与职工签订劳动合同后，由市场劳动部门鉴定，鉴定后的劳动合同，存入职工档案，作为劳动行政部门确定职工工龄，办理职工调动和处理劳动争议的根据。7.3.6企业职工的工资水平，董事会按照不低于同行业条件相近的企业和国营企业职工平均 工资水平确定。7.3.7企业职工保险福利待遇按照国家、省、市有关政策和规定执行。第八章项目实施计划8.1项目建设计划本项目建设期限为X年，具体安排如下：建设计划a. XXXX年XX月可行性研究报告的编制及审批b. XXXX年XX月至XX月完成项目前期手续及施工图设计c. XXXX年XX月至XX月完成前期腾场达到“三通一平”d. XXXX 年XX月至XX月土建工程

20、施工e. XXXX 年XX月至XX月招商组市f. XXXX年XX月市场开始营业8.2项目施工进度表（附表 X）第九章 项目投资估算及资金筹措9.1 建设投资估算9.1.1 编制说明： 编制依据及投资范围：本投资估算依据太和文化商城可行性研究报告各专业设计资料， 投资范围包括 XXXX 商城的征地拆迁，主题工程、配套工程、室外工程及其他费用。编制 结果，总投资为 XXXX 万元。总投资估算如下： 征地拆迁费 XXXX 万元A 拆迁安置补偿费 居民搬迁安置费 安置用房款 搬家费 搬迁奖金刀=xxx万元B 商业网点（ XXX 平方米）事业单位（ XXXX 平方米）拆迁安置费刀=xxx万元C 其他费用

21、 a 拆迁管理费 b 鉴证费 c 地上附着物赔偿 d 市政管网赔偿 e 私房评估费 f 垃圾清运费 g 产权过户登记交易费 刀=xxx万元D 搬迁居民上缴结构差价和附属设施费 a 私房 b 共、私房附房设置费E 拆迁劳务费F 拆迁安置补偿费总计 xxxx 万元G 土地出让金H 征地拆迁费 xxxx 商城占地 xx 亩，以每亩 xxx 万元计算，共计 xxxx 万元 前期准备费 xxx 万元，包括：A 人防结建费B 水增容C 点贴费D 排污费E 暖集资F 墙改基金G 邮政通讯费H 图纸设计及地质勘探费I 预算编审、招标、质检、印花税、签证费及其他共计 xxx 万元。 建筑安装工程费 xxxx 万

22、元 其中：室外工程计 xx 万元建安费 XXXX 万元 设备费 XXX 万元9.12 投资估算的编制方法9.2 资金筹措 本项目所需固定资产投资 XXXX 万元（建附表 X ） XXXX 公司投入资本金 XXXX 万元，其余资金借款筹措。第十章 经济评价10.1 概述 本项目为石家庄市 XXX 公司项目，本篇根据国家计委颁发的 建设项目经济评价方法 与参数的有关规定对本项目的经济效益进行分析与评价。10.2 基本数据10.2.1 项目计算期 根据本项目的经营特点，项目计算期定为十五年，在计算期内前一年半为建设期，从 第三年上半年开始房产销售和租赁。10.2.2 基准收益率 参照银行借款利率及同行业的平均水平，本项目的基准收益率取16%。10.2.3 销售收入 为加快投资的回收， 计划在建设后期主体结顶后开始预售铺位， 按 XXXX 元/平方米， 预计 X 年内销售（或过渡租用） X 万平方米，收回 XXXX 万元，其余 XXXX 平方米 同期内出租收入 XXX 万元，共收回 XXXX 万元。10.2.4 利润 商城正常运转三年， 销售利润为 XXXX 万元，租赁利润为 XXX 万元，利润总额 XXXX 万元。10.3 财务评价10.3.1 财务盈利性分析。本项目投资为 XXXX 万元，其投资